Brillia Mare 有明 [その５]

[有明万歳]

★前スレが後半加速して1000超えたため、慌ててラクーアスパから戻ってきました。(^-^)b ホント
　[その５]を作成しました。
　非検討者の煽りやネガ一筋の方に負けず、冷静かつ有意義な情報交換を行いましょう。
　他物件の購入検討者や居住者への配慮やネットマナーも大切に！
★煽りや荒らしのほか事実と異なる発言の「掃除」にもご協力くださいね？(^^ゝ

所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分
物件名　　：ブリリア・マーレ有明
総戸数　　：1,081戸(専有面積40.?㎡〜610.81㎡）
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上33階・地下1階建・塔屋1階
価格例　　：2LDK(50m2台)3900万円〜、3LDK(70m2台)4700万円〜、3LDK(80m2台)5700万円〜
イメージキャラ：マドンナ（1958年8月16日生）
売主　　　：東京建物株式会社／株式会社プロパスト／伊藤忠都市開発株式会社
設計・施工：三井住友建設株式会社
販売予定日：2007/06下旬
竣工予定日：2009/03下旬
入居予定日：2009/03下旬

過去スレ
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44618/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44639/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44604/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44588/
脊髄反射レスは避けて、穏やかにお願いいたします

[710: 匿名さん]

コンビニで十分って人は少数派でしょ。
そういう人が多いから、世間一般の評価が低く売れ行き不調なんじゃないの？

[711: 契約済みさん]

こんな計画もあるんですね
これが出来たらりんかい線から乗り換えなしで羽田にも電車で行け　横浜にも乗り換えなしで行ける様になりそうです
実現するかはわかりませんが（笑）
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/SHOUSAI/70A9T202.HTM
http://www.yokohama-cci.or.jp/teigen_youbou/051206_toukaidou.htm

[712: 購入検討中さん]

＞７１０
売れ行きが不調との事ですがソースはなんですか？？
私は今のところ予定通りの売れ行きと聞きましたが。
もっともデベからですけど。。。
なんか・・・もっと客観的に判断できる材料ってないんでしょうか？？
ネガでもポジでもない客観的な情報をお持ちの方宜しくお願いいたします。

[713: 匿名さん]

>712
ソースは新聞じゃないですか？

あと一般的にあれだけ膨大な広告をうってまだ半分すら売れていないっていうのは売れ行き不調と言わざるを得ないのでは？
ここ1年を見ても、最も広告費のかかった物件ではないでしょうか。
マドンナ出演料だけで6億？7億でしたっけ？その他広告費を考えると
一戸あたり200〜300万上乗せされてますよね。

宣伝をほとんどしていないBTRとさして変わらないペース。
多少宣伝をしたTOYOSUTOWERよりも断然遅いペース。
普通に考えて苦戦ですよね。

逆に営業マンが好調と理由が聞きたいくらいです。

[714: 物件比較中さん]

>>713
＞一戸あたり200〜300万上乗せされてますよね。
常識で考えましょう。（又は良識で発言内容抑えましょう。）

[715: 購入検討中さん]

＞７１３

新聞とはどの新聞でしょうか？？
マンションの販売状況が載ってる新聞てあるんですか？
（スミマセン・・・疑ってるわけではないですよ〜。
ホントに見たこと無いので。。。）
それとも業界紙的な新聞ですか？見たい！

因みに好調とは言ってませんでした。
予定通りと言っていただけです。
（もしかして・・・「人気はそーでもないのかな？？」と思ったぐらいですから。。。）

マドンナは６億と言ってました。
単純に１０００戸で割ったら６０万ですよね。
６０万なら許せるなぁ〜マドンナだったら！とは思ったけど。。

だって・・・田村正和とか爆笑問題とか・・・ヤじゃない？？（＾＾；

[716: 匿名さん]

>715
日経新聞。
そもそもソースもなにも、検討者なら当然売れた数は知っていますよね？
現在1050戸中の350戸。それが全てですよ。
このタイプの色物物件はかなりの量を初速で売り切る必要がある。
だからこそあれだけ派手広告をうったわけですが。。。

出演料に6億ですよ？私なら嫌ですけどね。
田村正和でも爆笑問題でも広告効果があれば特にどうでもいいな。
費用対効果を感じるほど売れてますか？ブリリアは。
この物件それ以外の広告費も膨大だし。
住み始めたら数年もしないうちに誰を広告に使ってたなんて
くだらないどうでも良い話になりますよ。
というか、生活してたらそんな事に興味なくなりますよ。

あくまで推測ですが今年都内で(日本で？)最も広告費のかかった物件なのでは？
ソースはありませんが、
他にこれほど派手に広告をしていた物件思いつきませんw

[717: 匿名さん]

>>711
りんかい線と貨物線を接続しての、羽田空港へのアクセス案ですが、
東京モノレールがJR東日本傘下になった時点で、原案にあった横浜方面との
接続をJR東日本が行わない姿勢に転換したため、計画全体が白紙になって
いるようです。

[718: 近所をよく知る人]

>>715
>「広告戦略戦略を見直してはどうか」-　東京建物など
>事業主３社の担当者は東京・有明地区に建設中の大規模
>マンション「ブリリアマーレ有明」の販売手法見直しの
>検討を始めた。　６億円を投じて歌手のマドンナを広告塔に
>起用し話題を呼んだが、強気の価格設定で客足は伸びず、
>第一期販売戸数を当初検討していた400戸から350戸に抑えて
>いる。さらに広告戦略を見直すことはマンション価格の
>上昇が続く中でも常に思惑通りにいかないことを示している
日経2007/08/22付だったはず。

[719: 匿名さん]

そもそも有明の街は、これから出来上がるんだから
この物件に関しては現状だけを見て判断するって
スタンスじゃないでしょ。

今後もずっと資産価値が低いと見るか
１０年後に有明の街は完成するのだから資産価値の面で
良くなると考えるか。

先物買い要素の強い物件ですので売れていくのは
これからでしょ。

[720: 匿名さん]

千葉の奥地まで、毎週末大きな広告が入る。ココ１ヶ月くらい。
またＴＶもバンバン流してる。
すごいね、ここ。
といっても、最終的には全て購入者負担（価格に折込済み）
何でしょうが。
誰が宣伝してたかなんて、販売後期には忘れされれるのでは
思います。（誰も気にしないし）

[721: 購入検討中さん]

＞７１６
日経新聞で出てたんですか〜。
見たいなぁ。いつのか判ったら教えてください〜。

今売り出してるのは１００戸ですよね？
それもほぼ売れてるんじゃないんですか？（申し込み済みという意味で）
ＭＲではほとんど赤いバラ（？）で埋まってましたけど・・・。
（デベが嘘ついてるんでしょうか・・・？）
新築のマンションとかって物凄い申し出があったら１期とか２期とかの設定は無視して売っちゃうモンなんですかね？一般的にそうなんですかね？？
１０００戸くらいの物件だとどのくらいの量を初速で売り切らなきゃいけないモンなんですか？

色物物件ってのは・・・？どういう意味でしょうか・・・？
その広告が派手とか共有部分がスゴイとかって意味ですか？？

マドンナだから後々まで語り草になるんじゃないですかね〜。
少なくとも私が買ったら皆に言いまくります！（笑）
出来れば・・・３３Ｆの４つのゲストルームを１つにぶち抜いて
来日の際は拠点として使って頂きたいくらいです。。。
正和様はまぁ〜良しとして・・・でも爆笑問題はちと恥ずかしいです。
ＴＶＣＭ見ました・・・？

どうせなら日本一高い広告費を使いました〜！
って言ってくれたら買った人にとってはそれもネタになるのでは。。。
なぁ〜んて思ったりして。

別に貴殿の価値観を否定してる訳ではまったくありませんので。
出来るだけ広告費を節約してその分価格を落とした方がというのもわかります。そっちの方が一般的には受けるのだろうとも思いますが。
ま・・・価値観の違いですよね。。

[722: 匿名さん]

>>721
>>718読んでないの。
って書いてもただの＊＊なのかな？
初期の要望書ははき切ったし、現在の新規来客者も減少が続いていく中、これまでの売れ行きと共に先行きも厳しい、というのが大方の予想。
また、広告やイメージキャラクターが資産価値に繋がるとは考えにくいし、一般的にはここの広告は知られていません。("現在"住宅購入を検討している人くらいでしょう。)
ここは現在を見て買う場所で無いことは誰でも知っていること。
それでも伸びないと言うことは、誰もがここの将来に対して「リスクのほうが高い」か「先物買いととれる価格ではない」と捉えているからでしょう。

[723: 物件比較中さん]

週末、モデルルームに妻と行ってきました。ミーハーな我々としては
結構、盛り上がって、「これだぁ」と思って、その後、現地に行って
きました。コロシアムはテニスの試合があるようで、結構盛り上がって
いましたが、建築現場に行ったら！急に無口になってしまいました。
えー倉庫街じゃん、こりゃ、どうやって生活するのだろうと。
ついでにそのままゆりかもめでららぽーと豊洲に行きました。そこには
PCTが建設中でしたが、ララポーと周辺はかなりいい感じでした。
という訳で結論はブリリアマーレはパスでPCTのキャンセル待ち、を狙う
ことにしました。ちょっとあそこはまだ住めないですね。

[724: 匿名さん]

それが、正直大多数の意見だと思いますね。契約した人はそれを知っているのでしょうからなんとも言いませんが。

[725: 匿名さん]

>721
今回の販売が全て売れたとして350＋100=450戸ですね。
残り600戸です。

>新築のマンションとかって物凄い申し出があったら１期とか２期とかの設>定は無視して売っちゃうモンなんですかね？
当然そうです。ただし高値でも売れるのであれば。
販売期間が短ければ短いほどデベロッパーは費用削減できるのですから。
だからと言って安すぎる価格を出せばこれもまた利益が減る。
よってある程度の広告費をかけ高額で売れるギリギリの価格を出す。
また販売住戸の売れ残りを出すと、
イメージが下がるのでより慎重な数字を出します。
例えば1000戸のマンションであれば400,300,100,100,50,残りくらいのペースで売れるように価格と広告のバランスがベストです。

もちろん物件の性質によって販売のペースは違うのですが、、、
このブリリアマーレのような大規模かつ買う人の好みが分かれる様な物件では
販売開始半年以内の売上が特に重要で、後半に突然数百戸も売れる事はありません。
そう簡単に価格は変えられないのだから第一期の販売数がすごく重要。

しかし、、、何度も言いますがこの物件。
明らかに一期で350戸のみを売るだけの広告費ではなかった。
あれだけ広告費をかけたのであれば最低でも半分を売らなければいけなかった。
マドンナ出演料に6億で一戸60万円と言っておりましたが、実際は350戸売る為に6億の出演料です。
今回の100戸を売る為に今やっているのあの地味目なCM。
さらに先細りの販売数の中残り600戸を売る為にどれだけの広告費がかかると思います？
それこそ一戸あたり200〜300万どころの騒ぎじゃないですよ。

このようなアンバランスな事態を生んでしまった原因の全ては第一期の値付けミスです。
ある程度の販売の青写真は描いていたはずですが、予想以上に客がついてこなかった。
デベロッパーとしては困り広告費を大幅にUP、より広域への広告、山の手線での広告なんていうのもありました。
しかしそれでも100戸。さてどうする。。。という段階でしょう。

色物物件と言ったのは、、、立地や環境といったデメリットを
共用設備や不透明な再開発という力技的な付加価値でごまかしているという意味です。
"ごまかしている"というと言葉は悪いかもしれませんが、、、。


また爆笑問題やら田村正和がどうのこうのという話に関しては確かに価値観の問題ですが、、、
実際問題1年以上経つと誰も宣伝時のタレントの事など話さなくなります。
これは私や私の周りも含めた友人一同の所感です。
つい最近友人達とそのような話をした事があった為申しただけです。
ましてや資産価値には全く影響は出ません。


日経は2007/08/22だそうです。

[726: 匿名さん]

このMS自体は悪くないと思いますよ。共用施設は確かにゴージャスですし、そのイメージとしてマドンナが合ってるだろうと広告塔にしたのもよくわかります。
でも、
>>マドンナだから後々まで語り草になるんじゃないですかね〜。
少なくとも私が買ったら皆に言いまくります！
こういった方もいるんですね〜
私だったら”マドンナで有名になったMS買っちゃってさぁ〜♪”、なんて自慢気に言えませんけど（笑）。ま・・価値観の違いですよね。
別に貴殿の価値観を否定してる訳ではまったくありませんので。
なんか・・？？だらけなんですね。

[730: 匿名さん]

本当に安かったら、セカンドに買ってやってもいいかなぐらい。でも実際は、値段設定ミスの高すぎで見向きもされない、というだけのこと。

[731: 匿名さん]

大概、ここのネガレスは、開発の不透明さと広告費のかけすぎを指摘する点につきますね。

開発については、少なくても1000所帯の入居がはじまれば、物騒な道も、少なくてマシにはなるはずー　不透明とはいえ、開発されるのは間違いないのでこれ以上不便になるとは、考えられない。

広告費だけとれば、一般人でもわかりやすいので、批判しやすいけど、仮に他の経費に無駄なお金かけていたとしても、デベの人しかわからないし、戦略によって何に赴きをおくかが違うはず。
何年かたって、中古で売りに出す時なんか、知名度が高い物件だと売り安いと聞きくし、広告費は案外この時に役に立つかも？

販売のスピードについても、状況を見ながらその都度計画は修正されていくものだし、最終的に赤字がでなければ企業としてもよいのでは？

この物件に関しては、現状で白・黒つける方には向いてないと思います。
もう少し余裕のある層が住民になってくれるとうれしいのですが。。。

[732: 匿名さん]

>大概、ここのネガレスは、開発の不透明さと広告費のかけすぎを指摘する>点につきますね。

あと環境と利便性ね。