23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[926: 牛乳配達さん]

ともあれ、ＮＹダウは６６．７４の終値。平和な週末ですね。
安心してゴルフにおでかけください。

[927: 匿名さん]

>>918
PCT検討したけど
豊洲高層建ちすぎだべ

[928: 匿名さん]

豊洲高層は建ちすぎだけじゃなくて、乱立。
佃高層みたいな、整然とした町並みにはならないでしょ。

[929: 住民さんＡ]

いや　なるでしょう。

[930: 匿名さん]

豊洲は佃より建築のガイドラインがしっかりしてるから整然とした町並みにはなるとは思うよ。

ただ再開発対象の2・3丁目ばっかりクローズアップされていて、劣悪な周辺地域・環境が至近なのがネック。
以前からの東京在住者なら、今でも住むのに躊躇する要素は多いと思う。

[931: 匿名さん]

東京の再開発地域なんてそんなもん。
南千住なんて、眉をひそめる様な地区だった。
「明日のジョー」の舞台だもんね。

けど、長い目で見れば計画された地区は発展してすばらしい地域になるよ。
アメリカだって、たった200年でこんなになったんだから。

[932: 匿名さん]

南千住って今はイメージいいの？
よくわからんなあ・・・

[933: 匿名さん]

アメリカもすばらしいの？

[934: 匿名さん]

オプティミストなんだね。

[935: 匿名さん]

今よりタワーが増えた豊洲が、　
整然となるとはとても思えん。

[936: 匿名さん]

>>924
外資＊＊　乙！！！
外資も結構失敗してるんだけど、そんなの無視なのね。
サブプライムも大失敗ジャン。
金融商品を複雑にしてヤバイの組み込んで闇鍋状態にして売り抜けようとしたが、火の車状態になっちゃったね。

GSも目の付け所がおかしいと言わざるをえないね。
シンプレクスなんて買っちゃってさ。センスないよ。
フィンテック買えば半値以下で買えたのに（笑）
つまり、センスないよGSは。
それを信じてる君も馬・鹿だね。

まあ、外資は失敗と判断すれば即撤退だから（笑）
半年後には無かった事になってると思うよ。

[937: 匿名さん]

今の日本株の下落は本当の原因はサブプライムなんかではありません。
サブプライムは日銀や政府の経済政策の失敗をごまかすための隠れ蓑でしかありません。

日本はＣＰＩ（消費者物価指数）が今年になってマイナス、つまりデフレが再開していて経済成長率も周辺諸国や先進国でも最低レベルです。

国際的な投資家がいて、どこかの国に投資しようと考えた場合、わざわざ経済成長率の低い国に投資しようと思うでしょうか？

我々が株式投資をする場合も出来れば成長の高い会社に投資したいと思うように、国際的なファンドもこんな傾きかけた国に投資したいとは思わないでしょう。

しかも外人は０３年以来目一杯日本株を持っていて腹一杯、あとはこの国がダメだと判断すればもう売るだけです。売買の７割ほども占める外人が株を売ってくるとなると株が下がるのは火を見るよりも明らかです。

日本株が下がるのは日本経済に問題があるからです。さらに困ったことには日銀も政府もその点にまったく気がついてなくて・・・というより故意に無視して経済をさらに悪化させるような方針を進めています。

おそらく来年はもっとひどいことになると思いますよ。

[938: 匿名さん]

アパートかマンション投資でもしようと考えていましたが、国内不動産買うよりユーロなどの外貨預金や新興国ファンドあたりの方が長期的には良いのかな？と思います。８００兆円の借金や財政改革が後退している最近の動向を見ていると非常に不安ですね。官僚や政治家が税金のぶん取り合いをやっているようじゃだめだな。

[939: 大学教授さん]

都心部とは都心に隣接する部分を称し、
一般的には
都心から半径５ｋｍ圏内を言います。

当然ですが
都心には副都心は含みません。
また、不動産業界が自分の都合で称している都心とは
当然ですが異なります。

連続性を持った大きな一つの塊で見たビジネス拠点です。
東京駅を中心に広がっていますが、秋葉原、日本橋、萱場町、京橋、銀座、
汐留、新橋、浜松町、神谷町、六本木、赤坂、皇居を跨いで飯田橋、水道橋
これらを線で結んだ内側が都心になります。
この線から半径５ｋｍ圏内が都心部になります。

みなさんご理解出来たでしょうか？

[941: 大学教授さん]

都心はビジネスをする場所。
都心部はそこに近接する居住地域で、
土地の有効利用のためマンション化が著しい。
真の都心回帰とは、
２３区と言う大きな括りでは無く、
都心部と云う限られたエリアで語るべきでしょう。

都心回帰がもたらす
都市生活の変化が今後注目されます。

[942: 匿名さん]

>>939さん
東京駅から5km以内が都心という話は、城東を持ち上げる人ということみたいですが、わざわざ書く大学教授さんも「同じ狢」ですか？

[943: 大学教授さん]

一つの塊としての都心は
２３区の中心より南に大きくずれています。
この為、同じ２３区でも北に位置する区の人気は低くなっています。
具体的には杉並区、練馬区、板橋区、北区、足立区のラインと
そこに接する部分になります。

[944: 大学教授さん]

>>942
東京駅からでは無く
都心から半径５ｋｍ圏内です。
いっしょにしないでください。
都心の括りは同意頂けましたでしょうか？

[945: 大学教授さん]

みなさんに理解していただきたいのは真の都心回帰の意味です。足立区、練馬区に引っ越すことは都心回帰とは言いません。
都心と隣接して、同じ生活圏として機能しないところに引っ越しても、都心回帰ではありません。
都心も一つの塊、
都心部も一つの塊、
その２つが相互に機能し合うのが都市生活なんです。

[946: 匿名さん]

大学教授さんは何が言いたいんだ？
ここはマンションの価格が上がるか下がるか語るスレであって
都心はここだって決めるスレじゃないぞ

[947: 匿名さん]

豊洲に引っ越すことは都心回帰・・・なわけないですよね？

[948: 匿名さん]

上がらないだろ！！

家が余り出してる。

[949: 匿名さん]

都心回帰が続けば都心部の価値も上がって、不動産価格も上がるってことジャマイカ。
江東区の規制解除は大きいジャマイカ。
都心回帰＊＊＊＊ーーー

[950: 住まいに詳しい人]

>>949
勘違いをしてはいけません
“都心回帰”は値段が下がったから起きたのですから
原因と結果が反対です

規制が緩和されたら、値下げ要因が増えるだけです

[951: 匿名さん]

>>950
根本的なところが分かっていないね。
産業構造が変わり、
また既存住民の年齢も上がって
いわゆる都心近隣部に居住可能な土地が大量に出てきたから、
都心回帰が可能になったのです。
いくら値段が下がっても、大量の人を受け入れることが可能な土地が
無いと今回のような大規模な都心回帰は不可能でした。

江東区のマンション規制が解除されたことは、都心回帰の流れを
失速させること無く、大規模な都市構造の大変革につながるでしょう。

[952: 匿名さん]

「大学教授」と「東京駅半径5km以内城東雄野郎」って兄弟か？

[953: 匿名さん]

>>951
だから江東区に引っ越すっていうのは
「都心回帰」じゃないのw
都心の半径が都内をほぼカバーしていると考えている
千葉辺りの人は別にしてね

[954: 匿名さん]

都心に近いところへ回帰だな。。。

[955: 匿名さん]

なんか過剰反応してる人が多いけど、『都心回帰』って不動産で言う『都心』への回帰ではないんじゃないかと。
東京市部や神奈川/埼玉/千葉、果ては茨城に住んでたような層が23区など首都圏広域と比較しての都心エリアへの回帰って意味で使ってるんだと。
都心（3区？）なんて、そもそも回帰と呼べるほどの流入ではないと思うけど。

[956: 匿名さん]

>951
「今回のような都心回帰」ってちゃんと判ってる？
92年頃にバブル崩壊後の土地価格大幅下落が起き、その安い土地を使った大規模マンションが94年以降の大量供給を生んだ。23区の人口が上昇に転じたのが96年だから、少なくとも今の都心回帰は土地価格下落によって生まれたもの。

郊外よりも都心の方が便利なことはいつの時代の人も判ってる。ただ90年代前半以前は、相当裕福なサラリーマン家庭でも都心に家は持てなかった。そして再びそんな時代に戻るというだけの話。

[957: 匿名さん]

だって、都内の4割は単身世帯なんよ！
郊外の戸建だって、年寄り夫婦だけとかおばあちゃんの一人暮らしがすごく増えてるよ。
空家もけっこうあるよ。

[958: 匿名さん]

>「今回のような都心回帰」ってちゃんと判ってる？
>92年頃にバブル崩壊後の土地価格大幅下落が起き、その安い土地を使った>大規模マンションが94年以降の大量供給を生んだ

ん？突然新参者の投稿で悪いけど俺の認識だと、

バブル崩壊
↓
経営に苦しむ大企業から工場跡地、社宅等のまとまった土地が放出される
↓
都心準工業地域に大規模タワーマンションが低価格で乱立
↓
都心回帰（2004年頃）
↓
新価格（売り控え戦略）
↓
新新価格（客に相手にされず）


結局バブル崩壊後、昔からの大企業からの土地が放出されたのが
都心回帰に繋がったんじゃないの

[959: 匿名さん]

どうしても日本に生活拠点を置かなくてはいけないなら
全資産のごくごく一部を東京の不動産にあてるのも
いいかもしれないが、出来ればその金は、成長国投資に
向けたほうが懸命。

ものすごい勢いとスケールで、アジアの国々が成長している中では
東京の相対的な地位後退も、想像を絶するものにならざるを得ない。

投資先として東京のマンション（湾岸タワマンなど最近上がっているところ
は特に）は最悪であることを認識したほうがいいよ。

まずは、世界レベルの大きなトレンドを荒掴みすることが大事だよ。
逆に言えば、それにうまくのれば、数倍の投資リターンが得られる。

[960: 匿名さん]

投資じゃなくて自分で住む人が大半と思われますが。

[961: 新聞配達員]

＞936
＞GSも目の付け所がおかしいと言わざるをえないね。
＞シンプレクスなんて買っちゃってさ。センスないよ。
＞フィンテック買えば半値以下で買えたのに（笑）
＞つまり、センスないよGSは。
＞それを信じてる君も馬・鹿だね。

そもそも株主が売ろうとしないと買収できないんだけど。

それは無視しても
フィンテックなんてたかだか時価総額300億にも満たないとこ勧めら
れても。小さすぎて事務的に疲れるだけ。

センスというか、もの知らな過ぎ。

数千億単位で日本の不動産に投資したいって話はまだまだある。
売りがないから困って、不動産保有している会社まるごと買うって
いう手段に出てるのに。

[962: 匿名さん]

バブル崩壊後、不良債権処理が進まずの状況に
９７年だかの容積率の緩和が、土地の供給と開発を促進し、
都心回帰への流れに繋がった。
企業の土地を処分から、開発業者の販売までに５年位かかった。
それが２００２、０３年の底値。

その流れも一巡。美味しい買場の最後は、０６前半まで。

[963: 匿名さん]

>>959
独り者でしょ
家族餅はそんな理屈で動いてねぇよ
>>961
GSがやることたぁ間違ってねぇーとか思ってる？

[964: 匿名さん]

>>961
だから、お前は盲目なんだよ。
ＧＳなんて失敗も一杯してる訳。
今回もそうなるだろうよ。
何故なら、本当に日本の不動産マーケットがおいしいもので
ファンド会社買収が有効な手段であれば、ＧＳ以外にもどんどん買いに来ている訳だろ？
それが、どうだ。実際には買いに来てないよな。
お前の言い分が正しいならば、フィンテック、リサ、アルデプロなんかもどこかに買われたっておかしくないのに。
売る気がないからなんて理由にならないよ。
今は敵対的買収も可能な世の中だからな。

[965: 匿名さん]

961ではないが
敵対的買収が理論的に可能だから、実践ですることが可能だと思っている素人はどこかに行ってくれ。

[966: 匿名さん]

新築は言うまでもなく、中古も都心部じゃないと売れない状況になってる。
２００６年７〜９月と２００７年７〜９月の中古マンション成約数、価格帯別
所得の二極化が進んでいる。

〜１０００万円　１３０６件→１１６４件
１００１〜２０００万円　２４１２件→１９５２件
２００１〜３０００万円　１７１１件→１５６１件
３００１〜５０００万円　１２８２件→１４６０件
５００１〜７０００万円　２１６件→２７６件
７００１〜１００００万円　５７件→１２２件
１０００１万円〜　２２件→４９件
合計　７００６件→６５８４件

[967: 匿名さん]

中古マンションの成約数が年々増えるとともに、高額物件の成約割合が増えています。

　　　　成約数　　　3000〜5000万円の割合
2001年　２５５３９　　　１１．４％
2002年　２５６３０　　　１１．９％
2003年　２６８３５　　　１２．７％
2004年　２６７０８　　　１４．２％　
2005年　２８２５０　　　１６．０％
2006年　２９７１９　　　１９．０％

YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

[968: 新聞配達員]

＞964
敵対的買収がどんな時でも可能だと思ってるのか？
安定株主が過半数の株握ってる上場企業なんて腐るほどあるだろ。
それでも出来るっていうなら楽天の三木谷さんに教えてあげてよ。

ＧＳが失敗しないなんて思わないが、日本の個人投資家より
成功率は高いと思ってる。

ＧＳ以外買いに来ていない？
盲目だな。新聞くらい読め。

[969: 匿名さん]

>964
ファンド運営会社にも色々ある訳よ。
ダヴィンチみたいに自社B/Sで不動産を持たない運営専門会社と、PMCみたいに自社B/Sを積極活用している会社。シンプレクスは後者で、しかもPMC以上に優良物件を多数保有していた。で、大株主の日興が本業回帰の為売りに出した、という貴重な会社。

で、君が挙げている銘柄だがフィンテックはファンドアレンジャー、リサはそもそもソロスファンドだしアルデプロなんてマンション再生でしょ。せめてケネディクス・クリード・レーサム辺りを挙げないと話にならないし、現にこれらファンド運営会社の中には売買が噂されている会社もある。

成約価格が時価の2倍というのは、やはりシンプレクスを欲しがっていた外資系投資家とビット競争になった結果な訳。今後も不動産を持ってるファンド会社の買収は出てくる。10年前から日本不動産市場を見てきた外資系投資家も、もっと前から見ている総合不動産も、少なくとも今は売り時ではないと考えているよ。

[970: 匿名さん]

都心回帰と住み替えの影響がボチボチ出てきて、
中古マンションの登録数が増えて来ています。
新価格が浸透するにつれて、中古マンションの動きが活発になりそう。

予想される売れ筋価格帯は
新築マンション４５００〜６５００万円で都心部
中古マンション３０００〜５０００万円で都心部
こうなりそうです。
新築と中古の価格差は概ね１５００万円でしょう。

[971: 申込予定さん]

>964

>ＧＳが失敗しないなんて思わないが、日本の個人投資家より
成功率は高いと思ってる。

んなこたないよ。GSの儲けのほとんどはリスクを取らない
手数料や客玉を使ったスプレッド商売。
リスクをとる投資がうまい会社とは到底言えない。
かつ、意思決定者の判断力をゆがめてしまうファクターはいくらでもある。

いずれにせよ、GSの保有ポート全体を見ないと何も言えないよ。
全不動産に対する投資が1000でそのうち0.001（１００万分の1）
を東京に振り向けているだけかもしれない。

ただ数件のGSの投資だけを見て、「GSも買ったから」
という理由で、個人が全力で借金して全財産を東京の不動産につぎ込むことが合理的かと言えば、明らかにNO。

あなたがGS＊＊なら、あなたの全財産の１００万分の1に投資を控えるべきでは？

[972: 匿名さん]

プロを称する皆さんの思惑はイロイロ有るのでしょうが、如何なる投資も最終需要に結びつかなければ、ただのババ抜きゲームに終わるぐらい 誰でも判る話でしょう。
それがバブルの形成と崩壊の事実だったわけで、余程若い方でなければ目の当たりにしたか、少なくとも ものの本で読んだことぐらいあるのでは？

現在居住中（2003年より）の身から見ると、これから更に価格が上昇すると思っている人がいるのが不思議。
不動産に対する信仰が無くなった今、思惑はいづれ後退し 価格を決めるのは長い目で見て 結局需給だと思うけどね。

[973: 新聞配達員]

＞971
なんで100万分の１なの？
ＧＳは数兆円単位で自己ポジ持ってるし、かなりの収益源に
なっている。
まぁ買ったあと抱えるのか、売却するのかはわからんが、
日本の不動産に強気のポジをとっているのは明らか。

ちなみにモルガンも似たようなもの。
過度に弱気なのは日本人だけだね。

１年もすると結果はわかるよ。

[974: 匿名さん]

数千億単位で投資先を考えるなら、日本の不動産は
検討に値する。

今頃、中国株だ、新興国だなんて有り得ない。

[975: 匿名さん]

普通に考えて、数年で不動産が下がることはありません。
過度に弱気は日本人だけです。
東京の価値を上げたいのは外資です。
バブル時に痛みを背負ったお父さん方は過去の教訓を切実に語られていますが、東京にはお金持ちの外人さんも小金持ちの兄ちゃんも沢山いますよ

[976: 元祖匿名はん]

>>973
あのー、ポジションが強気だと投資が１ｙ後に成功するのですか？
過去数年でぼろ儲けしててバジェットが付いてたから買った、
仕方なく買った、他に買えないから、ってことはないのですか。

GSが高値買いのS社をマーケットの倍で買うと桶屋が儲かるのですか。
BS見てないけど、切り売りでもしたらあーびとらーじあるの？
出口がM&Aだとしんどいでしょ。

[977: 匿名さん]

>976
ファンド会社のPER知ってる？しっかり成長している会社が大半なのに、予想PERで軒並み10倍以下ていうのは明らかに売られすぎだった。

GS関係者じゃないけど、バリュエーションはどう考えてもマルチプルじゃないでしょ。保有不動産のNAVで積上げバリュエーションしたらマーケットの2倍ついたって話。S社は開発型が多いからGSがきちんと開発リスクとれば切り売りでも儲かる。

出口がM&AやIPOでしんどいのは同意だけど。

[978: 元祖匿名はん]

ですから時価純資産がマーケットの2倍本当にあるんですか？
しかも開発型なんてポートに持ってたら、よくわからんです。
ファンド会社なんて人はぼろぼろ抜けるし、アセット以外ないかと。

[979: 匿名さん]

マァ高値掴みの人が必死なのは解かるけどね

[980: 匿名さん]

ここまでの議論を見て、やはり馬・鹿だから「新聞配達員」なんだなと思ったよ。
要は信仰心なだけね、根拠は。
要約すると「外資は凄いんだい！僕、信じてるもん」だけだろ。

今回サブプライムショックが起きたがGSは大きな損失はないと伝えられている。
が、その最大の要因は「幸運だった事だ」と伝えている記事もある事を忘れてはならない。

逆に言うと、他社がサブプライムで莫大な損失を出して縮小傾向になる中でハイエナ的な動きをしているのだろう。
要はいつもの動き方をしている訳だ。

だが、このハイエナがいつもおいしい餌にありつけるとは限らない。
外資は失敗しても数ヶ月で無かった事にしてしまう文化。
過度に信じるのは妄信だ。

[981: 匿名さん]

>>973の言うとおり
過度に弱気なのは、日本人だけ

日本の株が何故上がらないのか？
答えは簡単、国内の日本人が買ってないから
過去のバブル崩壊、ITバブル崩壊、ライブドアショック
いろんな事があった日本人には
株の長期保有が資産を築くということを信じられなくなっている

ただ世の中はFRBの資金供給を見てわかるように
過剰流動性、ぶっちゃけ資金が余ってしょうがない
その資金はどこ行っているか？
簡単である。金利が高い外国に流れてるだけ
外債、新興国ファンドetc

では、不動産はどうか？
株は買わなくても生きていけるが、不動産は買うか
借りるかしないとホームレスだ
全体では少子化に向かってるが、都心は人口が減るようには見えない
さらに、開発できる土地も限られている
追い討ちをかけて、インフレ方向へ進む世界経済
下がる要素は、
安値で買った転売組の売りぐらいしかない。
デベも残り少ない都心の土地をワザワザ安値で売るわけもない
海外のファンドなんて、GS、モルガンが今更動いてるように
まだほとんど買えてないんだろう

どうせ乗り遅れ組はこう願ってる
下がれと下がったら買う（買える）
そういう時ほど値段は下がらないもの

そのうち都心の賃料も上がりだし、仕方なく上値を買うしかなくなるんであろう

そしてこういう、今は高すぎる
そのうち下がると

[982: 販売関係者さん]

ＲＥＩＴ関連ですが、
新宿に本社を置く会社で丸の内、大手町への移転を検討しているところが増えて来ました。ご参考まで。

[983: 匿名さん]

>>981 はいはい、分かった分かった。
どんどん強気になって買い漁ってくれ。止めはしないから。

[984: 匿名さん]

>>982
　それは儲かってるから移転するってこと？

[985: 匿名さん]

新宿に都庁移転したものの、やはり東京駅周辺が日本の中心だってことでしょ。

[986: 物件比較中さん]

Reitは完全に金融商品なので、日本橋（日銀・東証）、霞ヶ関（財務省）、
大手町（メガバンク本店）を結ぶ東京トライアングルの利便性が見直され
たことと、東京駅周辺の容積率緩和---＞高層ビル乱立でキャパシティ
が上昇したのが主因でしょう。
金融機関で新宿に本部機能を置いているところはありません。

[987: 匿名さん]

>やはり東京駅周辺が日本の中心だってことでしょ。

確かに中心だが、そこから均等に都心が広がっているわけではない。

[988: 匿名さん]

新宿なんて田舎モノばっかり。東京都民は近づきません。

[989: 匿名さん]

と、都民気取りの田舎者がおっしゃってます。

[990: 匿名さん]

新宿は「田舎モノばっかりだから東京都民は近づかないよ」と
おっしゃっる、新宿へのアクセスが悪い城東地区に住んでしまった
田舎モノが来ない街です。

[991: 匿名さん]

キャッシュで買ったけど、高値掴みしたなぁ、と感じてるよ。
まあいいけど。

ローンで買ったらこんな風に冷静に見れなくて、これからも上がるっていう自分に都合のいい情報ばかり信じてただろうな。

[992: 匿名さん]

新宿は郊外相手の単なるターミナル駅。
中心産業は、飲食店、予備校、専門学校、宿泊業、その他風俗系の
サービス業。これに都庁が加わっているだけ。
東京の中心から大きく外れている。

[993: 匿名さん]

あなたには一番集客力のある
デパートの雄、伊勢丹が目に入らないようですねw

[994: 匿名さん]

>>993
中央線、私鉄沿線に山のように住む
郊外住民相手のデパートだろｗ

[995: サラリーマンさん]

住民一人当たりの小売店、飲食店、サービス業従事者が少ないところは住んでつまらない。
やっぱ近郊、郊外はダメだよ。
帰って寝るだけの生活になっちゃう。
早く引っ越して生活を楽しみたいよ。

[996: 匿名さん]

>>994
あまりにも無知。煽りにしても痛々しい。
994は何処に住んでいるんだい？

[997: 匿名さん]

地下鉄の新線ができると池袋、新宿、渋谷のデパート間で郊外住民の
奪い合いが激化します。
郊外は郊外で巨大ＳＣを作って、自立への道を探っています。
これから先
どうなることやら、
まあ都心暮らしの人には関係のないお話ですがｗ

[998: 匿名さん]

都心暮らしにとっては、伊勢丹はこれ以上混んで欲しくない。

[999: 匿名さん]

三越といっしょになったら
待望の都心デパートに仲間入りですね。
郊外住民相手の商売が通用するか？
おもしろそう・・

[1000: 匿名さん]

城東の人口がいくら増えても一流デパート顧客とは無縁。

[1001: 匿名さん]

都心住まいの人は
近郊、郊外住民でごった返している池袋、新宿、渋谷には行きませんよ。
これ常識でしょ？
治安も雰囲気も悪いから・・
一度で良いから都心の雰囲気を味わいにメトロ使って出てくれば？
落ち着いた雰囲気で、まったく違うよ。

[1002: 匿名さん]

大丸のリニューアルも、地下以外は早くも客足が鈍ってきた。
東京駅はあくまでオフィス街であって、商業地としては
銀座・有楽町に奪われて丸ビルも含めイマイチだな。

[1003: 匿名さん]

1001
行きますよ。普通に。

[1004: 匿名さん]

伊勢丹は普通に使うよ。銀座の方が距離的には近いけど(千代田区在住)。
日本橋三越本店ならともかく、銀座のデパートは貧弱すぎだ。

[1005: 匿名さん]

>>1002
都心回帰に備えた先行投資の面が強いよ。
客単価もずいぶんと違って来るからな。
この大田区の資料を見れば良くわかるよ。
納税者一人当たりの給与所得が増えているのは２３区中６区だけだよ。
所得水準の二極化と、所得が高い層の都心部居住が増えていけば、
１０年後には今とはまったく違う世界になってる。
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/info/suuji/ootakuno_suuji/ootaku...
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/ota_kuseifile/ota_kuseifile19/ot...

[1006: 匿名さん]

>>1003
>>1004
連続カキコ乙
そんなに必死にならなくても
しょせん新宿なんだからｗ

[1007: 購入検討中さん]

日本橋、、、いかねーな。
店員は若くて50代、客は平均70代、、、、
落ち着きすぎだ（笑い）
美術品も呉服も自分には関係ない。

大丸は結構いいんじゃないか？

伊勢丹は高すぎる、おしゃれすぎる。
水商売か、ゲイか、子なしの人向きだろう。
ブランドは海外か、ファミセ。
スーツの誂えなら、香港に行ったときか、
テーラーが香港から出張に来たときに作れば十分。

銀座は悪くないが、おばはんが多すぎる。
あと、総花的すぎる。周辺の店と合わせて考えれば
（中古カメラ屋など）と合わせて考えれば、楽しい場所だ。

池袋も渋谷もあまりかない。
渋谷西武には頑張って欲しいけど、
あの周辺は、いかんせん子どもが多すぎる。

自分としては二子玉川高島屋辺りがちょうどいいよ。
あの手の店がもうすこし増えると助かる。

このままだと、百貨店シェアは下がり続けざるを得ない感じ。

[1008: 匿名さん]

違うよ城東クン。

[1009: 購入検討中さん]

都心を自慢したい田舎者は都心板にどうぞ。

[1010: 匿名さん]

>>1007
二子玉川高島屋・・・・・
郊外の巨大ＳＣと同列で
郊外住民の需要を途中で中抜きするパターンですな。
吉祥寺あたりもそうだが、
それにしても凄い数の人間がいまだに郊外に住んでいるってことだな。

まあ、都心部に住んでいる人には関係ない話だな。
ターミナル駅ＶＳ郊外の商業施設

[1011: 申込予定さん]

昔からの商売人や水商売・芸能関係なんかの家庭で育った人はまた違うんだろうけど、
ウチは、企業家だったり、役人だったり、医者が多いんで、
出歩いて飲食に金を使うことにはあまり興味ないよ。
あまりいいこととは思ってない。観劇なんかはまた別だが。

食事は家で作るし、家のそばには公園や学校、美術館や図書館があればいい。それが一般的な家庭。子どもを持てる家が減ってはいるが。
ウチの周りは、ほとんど二人しか子どもがいない。

地方と大都市の違いは、郊外文化の有無だろう。
昔は、田園調布も成城も上野毛も別宅を建てる場所だったが、
いまや逆だろう。都心は仮住まいにはいいが、家族が落ち着いて住むには適さない。
東京の郊外（23区内）は十分成熟した。今後も優良な住宅街として機能していくだろうが、このまま上がり続けると、比較的裕福な家庭しかとどまれないかもしれない。
城東は、継続的な設備投資を怠り、世代交代がなされず、再開発も難しく、地盤沈下が止まらない。
商業の衰退も激しい。上野、浅草、日本橋どこもあっぷあっぷだ。
丸の内も、投資が一巡すれば、また右肩下がりだろう。

郊外に住み、都心に通い、余裕があれば、都心に別宅と
田舎に別宅を持つ、これが基本。

長い目で見て、西に向かって発展、シフトしていくのは
間違いない。浦安は第二の城東化しているし。
柏あたりがどこまで頑張れるか、、、、頑張って欲しいけど。
港北辺りの住民と街がどれだけ成熟してくか、これから楽しみだ。

[1012: 匿名さん]

昔からのそこそこの家柄があって、
子どもの教育を重んじていて、
価値を置くものが
お金や効率性だけでないなら
郊外住宅街もいいもんですよ。

都心も悪くない。
私も子どもができる前は青山に住んでました。
実際には、ここに出てくるような
あきれるような差別の心をもった人は
ほとんどいないです。
でもやっぱり落ち着かなかったよ。
人それぞれだろうけど。

[1013: 購入経験者さん]

玉川高島屋SCが、イオンなんかのヒントになったのは
（直接的にはアメリカのモールだが）間違いない。
しかし、本質的には異なるよ。

ウチも近くに住んでるけど、ワインの品評会だとか、
ジュエリーの発表会とか、子どもの合唱レッスンとか、
お誘いがひっきりなしにある。ウチはそんなに余裕がある
訳じゃないが、ゴールド会員だし、将来を見込んで誘って
くれてるんだろう。
（結局は何千万も教育に全部つぎ込むので、一生縁はなさそうだが）

日本橋高島屋とも違うが、郊外の巨大SCとも異なる。
これが成り立つのは確かに東京と関西くらいだろうね。

[1014: 周辺住民さん]

>日本橋、、、いかねーな。
>店員は若くて50代、客は平均70代、、、、

だよね。老舗の2店は新規顧客獲得できてない。
で、コレドはチェーン店のオンパレードで、
店員も客の目を見てちゃんと喋れない商人とはかけ離れた
薄っぺらくて若いバイト的な心構えの人ばかりだし。

30-50代の店主が、責任感を持ってきっちり商売
できてる店は、都心でも、盛り場をはずれたところに
あるもの。郊外もかなり多い。

単純な都心・郊外という区分けは通用しないと思うよ。

[1015: 大学教授さん]

>>1014
富裕層もしくは比較的所得が高い層の都心回帰がどこまで進むかによって東京西側近郊の将来は決まるだろう。
既に、杉並区、大田区あたりの凋落が始まっている。
唯一頑張っているのは世田谷区だが、どこまでブランドイメージを維持できるか？
当然だが、今まで住宅エリアとして歴史を重ねた西側近郊には不動産業者が数多くおり、そのイメージ維持に懸命である。
しかし、しだいに都心部に住む人間が増えて行くと、その情報は否応なしに周知のこととなり、相対的に利便性等に劣る西側近郊の地位は大きく揺らいでくるだろう。
玉川高島屋SCなどは、その象徴となっている。

[1016: 大学教授さん]

湾岸に多くのマンションが建ち、所得の高い層の集中居住が進んだ。
これほど限られたエリアに集まって行くのは、今までの東京の歴史の中でも無かったこと。
まだその数は少ないが、今後１０年間で例えば１０万世帯の居住が可能となったらどうだろう。年間で１万世帯。

そして、その間も、既存の富裕層は年をとり、ある者は亡くなって行く。

都心回帰のトレンドが続くと仮定すれば、
所得の高い層が極限られたエリアに、しかも多くが住むと言う、今まで無かった消費世界がこの世に現れることになる。

[1017: 大学教授さん]

米国においてはGIS (Geographic Information System＝地理情報システム）
を活用したエリアマーケティングが盛んに行われている。
「この地区はどの程度平均所得があり、このような人種が多く、消費性向
はこのようなパターンだ。だから、こんなプロモーションを投下して
みよう」といった検討を、地図上の500メートル〜1キロのメッシュの中に
込められた各種統計データを元に解析し、展開するのである。

しかし、今まで日本においては、なかなかこれが普及しなかった。
なぜなら、日本においては人種がほぼ画一であることに加え、居住地区に
よる所得や消費性向がきれいに分かれておらず、分析しても施策が展開
できるレベルまではっきりした傾向を出すことができなかったからだ。

だが、都心回帰がこのまま進めば、米国のようにはっきりと色分けが
できるようになってくるに違いない。居住地域として、近郊および郊外に
平均的に散らばっていた住民の内、
高可処分所得層という上澄みの部分だけが都心および周辺に集まってくるからだ。
おそらく今後はGISでの分析結果もきれいに分布が描けるようになり、
異なったプロモーション施策が都心部に展開されるようになってくるのだろう。

[1018: 匿名さん]

GISを活用したエリアマーケティングなんて日本でも普通にやってますけど？
学校の人は知らないの？

[1019: 匿名さん]

元祖匿名はん。博識なところで、一つ教えてください。
米国の住宅ローンは基本的に大半がノンリコースローンなんですか？
http://inventsolitude.sblo.jp/article/5136656.html
http://www.academyhills.com/gijiroku/21/21_22.html

だとすると
マンションに対する収益還元価格は、ノンリコースローンが
一般化しない限り意味が薄いですよね。

商業不動産なら物件収益性に関してローンがつくが、日本の住宅は
リコースローンしかないから、物件評価に加えて、債務者の支払い能力も
考慮されてローンがつく。

あるいは、地価下落で担保割れした段階で売って逃げるのでなく
「暴落不動産に金縛り」というのが日本の実情。
その意識が、逆に安値売りの下支えになっているのではないですか？

[1020: 匿名さん]

>>1017
人の移動は可処分所得の移動でもありますから、
１０年もすればまったく違う世の中になるかもしれませんね。
人が移動すれば、それに合わせて店も移動する。
ＴＴＴなんか世帯数が１千戸ですから、
TOYOSU　TOWERも１千戸でしたっけ、

大規模マンションのインパクトはメチャでかいですね。
戸建では考えられないほどの大きさです。

[1021: 匿名さん]

どうでもよいがTTTは賃貸含めて2000戸くらいなかったっけ。
そこら辺の町内会より大規模の＊＊ができちゃうね。もっともTTTの場合はしばらく空室も多そうだが・・・

[1022: 文京区民♂です]

なんか伊勢丹だニコタマSCだなんて話題になっているけど
男性諸氏はそんなところ行って楽しいの？
港区はえらく地価が跳ね上がったけど、ヒルズやミッドタウンって楽しい？
流行りモノやブランドは、婦女子の皆さんは追っかけるの分かるけど
ここにいる高額所得者の皆さんもBRIOやLEONとか読んでたりするの？

個人的にはヲタク体質なのかな自分は
神保町の古本街や銀座周辺の中古カメラ店
最近はあまりにも・・・になってしまったけど秋葉原
そんなところに世界に誇る東京はある気がするんだよな
ブランドショップなんて北京や上海にも腐るほどあるわけで

[1023: 匿名さん]

>そんなところに世界に誇る東京はある気がするんだよな
>ブランドショップなんて北京や上海にも腐るほどあるわけで
あなたは正しいよ
でもね、秋葉原よりミッドタウン行ってしまうな私は
なんでだろ？？？

[1024: 匿名さん]

>>1023
ミッドタウンは1、2回で飽きるが神保町のカレー屋は飽きないね。
まあとどのつまり個人の趣向だと思うよ。

[1025: 文京区民♂です]

正直、埼玉在住貧乏浪人生だったころの
駿河台や神保町の雰囲気が無性に懐かしいのですよ最近・・
年取ったのかねぇ　　
　　　　　　　　　　　　　　　すいませんチラシの裏で