23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[886: 匿名さん]

＞８８４さん

バブルと言っても郊外の収益還元を無視した程の価格ではないでしょう。
バブルの頃は都心のワンルームが６０００万円とか、郊外の３LDKが８０００万円とかの時代です。
今は局地的に価値のある所だけが上がっています。
実際郊外は価格が安くても売れ残りが多いですし、都心のパークコートシリーズは完売ですからね。

[887: 匿名さん]

１０月の新築マンション成約率が出ました

全価格帯
２３区　　１１５３÷１６３８＝７０．４％
市部　　　３９３÷７８３＝５０．２％
神奈川県　８３６÷１２７９＝６５．４％
埼玉県　　４９０÷８９７＝５４．６％
千葉県　　７１１÷１１３４＝６２．７％

まあまあの所得レベルのサラリーマン層が買う価格帯
４７００〜６５００万円
２３区　　５６４÷７８２＝７２．１％
市部　　　１２５÷３５８＝３４．９％←注目
神奈川県　２７４÷４３２＝６３．４％
埼玉県　　７５÷１５１＝４９．７％←注目
千葉県　　１２１÷１９０＝６３．７％
この価格帯では、市部、埼玉県、すなわち内陸部は大苦戦。
恐らく、神奈川県、千葉県を含め、比較的湾岸に近いエリアでないと
この価格帯は売れない時代になった感があります。
また、２３区の内訳は出ていませんが、この傾向を考えれば、
２３区でも北部内陸区の人気は落ちていると想像されます。

[888: 匿名さん]

>887
何か情報操作…。

4700〜6500万円の23区物件＝都心には殆ど存在せず、大抵は湾岸と城西北でしょ。それが契約率72.1%ならそんなに問題なし。今回即日完売で名前が挙がってるのも板橋の加賀レジでしょ。寧ろ7000万クラス（恐らく城南）の物件の成約率が落ちてるんじゃない？

4700〜6500万円の市部・埼玉物件＝この地域の従来物件と比べて高すぎる価格帯。結局多摩センターだのさいたま新都心で坪200万超で売ろうとして失敗した結果。

この価格帯が湾岸エリアでしか売れなくなったんじゃなくて、この価格帯を出せる人は埼玉・市部を買おうと思わないということでしょ。

[889: 匿名さん]

エリアと金額以外にも
物件自体に魅力が有るか無いかが成約に関係するしね。
例えば駅遠は人気ないから。

[890: 匿名さん]

>まあまあの所得レベルのサラリーマン層が買う価格帯
>４７００〜６５００万円
この設定に無理がある。

従業員1000人以上の大手企業勤務でも40歳で年収800万前後です。
年収の5倍でも4000万です。
このへんがまあまあの所得レベルのリーマンの予算でしょう。
4700万なんて手が出ない人が多いと思いますよ。

[891: 匿名さん]

4700万で手が出なけりゃ、
坪200万の場所さえ買うのは難しいですね。

[892: 匿名さん]

>>890
この資料のＰ４を見ると分かるけど、
２３区で成約数が多いのは４５００〜６５００万円の価格帯。
富裕層と云ったクラスでは無く、
まあまあの年収のサラリーマン層。

４５００万円以下は、普通のサラリーマン層。
所得の二極化が進んで、このクラスは厳しい。

http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf

[893: 匿名さん]

このスレッドに出てくる固定ハンドルを見ていると留学中に教授が言っていた言葉を思い出します。ファイナンスの知識を初めて手にした人は「金槌を持った赤ちゃんのようになる」と（自分がすごい物を手にした気になって場所・相手を選ばず振り回すという意味）。
早く赤ちゃんから抜け出せるように日々研鑽に努めてください。赤ちゃんにすらなれていない人がたくさんいるのでそれよりはましかもしれませんが。
手始めに冒険する気はないけれど、住む家を買いたい個人がどいうすればいいかをわかり易く教えて　笑）

[894: 住民さんＡ]

>手始めに冒険する気はないけれど、住む家を買いたい個人がどいうすればいいかをわかり易く教えて　笑）

こんな匿名掲示板に質問なんてせずに自分で考えることです。

[895: 匿名さん]

住む家を買いたい個人の方へ
過去安かったという現実を捨てましょう。
今の相場が今の値段ですからそれが現実です。
いつの時代も上がる派下がる派の意見は分かれます。
人の意見を参考にすると騙されたと言い出す人がでます。
売れ残り売れ残りと完売が難しいという意見のある物件では売れ残っているときは買わなくて正解と考えがちですが完売したときに買えばよかったと思うのが人の心理ですよ。
人生前向きに考えれば購入意欲も沸くでしょうけど、後ろ向きに考えるといつまでも買えないです。

[896: 匿名]

反論必死だろうがMBA崩れは実務やったほうが身のためだよ。

[897: 匿名]

おうちを買う前に。ってのが抜けてたよ。

[898: 匿名さん]

>>891
>>892
民間企業勤務のサラリーマンは多いけど中小企業が殆ど。
大企業に勤務出来るのは1割にも満たない。
マスビジネスを考えるならば無視出来ない事実だよ。

たしかに外資系勤務の小金持ちリーマンがここ数年増えたのは事実だが
サブプライムショックにより外資系金融機関はリストラを表明しており
日本支社勤務の小金持ちリーマンもクビになり、その数は減少するでしょう。

[899: マンション投資家さん]

893さん

８９４さんの言う通り、そんなの無いし相場と同じ理屈で勝者は少ない。

私の考えでは、勝者と言えばまず地主。それから、ミレニアム前後〜2006年の夏まで購入できた人々と不良債権を安く買えた人・企業・ファンドぐらい。

賃貸一般人は無理しないほうがいい。給料なんか上がりっこないと思う。
バブルに懲りた大手企業が、従業員の給料を上げるはずが無いと考えたほうが固いと思う。上がっても一部の幹部や特殊技能保有者だろう。末端は使い捨てに近い（本当はそれではいけないのだが、移民か人口増加を考えないと無理）。

株価は先々の景気を敏感に反映するもの。
みなさん、青い顔してるんだろうな

ここに顔見せないから、ここも今日は閑散としている。

それから元祖さん。どうも！参考にさせてもらいます。

ファンドもアジアシフトが鮮明になっていますが、これからはどの国に注目してますか？

[900: 匿名さん]

＞＞８８１

売り出し価格ぐらいに下がれば売れるんじゃない？

[901: 匿名さん]

外資系金融共稼ぎの人に、
春に都心の中古を売ったんだけどどうしてるかなぁ。
って、個人的なことだからどうでもいいか。

[902: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20071116AT3E1401Q16112007.html
インフレですよ〜みなさん！

不動産価格だけ、下がるわけないでしょ。

[903: 匿名さん]

>>898
略１割で十分都心部はうまって行くのが現実。
それにしても
江東区のマンション規制解除は都心部志向の人にとっては朗報でしたね。

[904: 匿名さん]

>>９０３
いやっ〜。
都心部志向の人には江東区は関係ないのでは、無いでしょうか。

[905: 匿名さん]

>>904
何故でしょう？

[906: 入居済み住民さん]

江東区の青海、有明は「副都心」だね。豊洲は副都心ではないし都心とも普通は言わないぜ。

[907: 匿名さん]

> 江東区の青海、有明は「副都心」だね。

妄想もここまで来ると酷いなｗ

[908: 匿名さん]

>>907
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/syokai/index.html

[909: 匿名さん]

まだ江東区が都心と思っている人がいるの!?
だから「マンションvs戸建」でも変なレスする人がいるのか〜（笑

[910: 匿名さん]

>>907
馬×鹿発見です。

臨海副都心のこと知らないとは
小学校をもう一度行った方がいいよ。

都庁の窓口行って、副都心はどこにあるのか聞いた方がいいよ。

http://www.metro.tokyo.jp/

大江戸線の都庁前駅で降りて、駅員さんに聞けば
都庁のある場所教えてくれるよ。

[911: 匿名さん]

江東区や湾岸はプチマンションバブルで咲いた仇花。
下落局面で最もダメージを受けるのもこのあたりでしょう。

[912: 住まいに詳しい人]

>>902
小麦の値段が上がるとマンションも値段が上がるってｗ

今回のコストプッシュインフレの中身を良く考えよーよ

[913: 周辺住民さん]

そういえば墨田区も副都心があったな
「錦糸町・亀戸副都心」　
だれも知らないと思うが（笑）

あとさいたま新都心というのもあるぞ

[914: 周辺住民さん]

>>妄想もここまで来ると酷いなｗ

おれの妄想じゃないぜ。東京都の役人の妄想だ。
そんな妄想やめちまえといって都知事に当選したのが青島幸男だ。
ただ最近の慎太郎はそんなことすっかり忘れてオリンピックを江東区
で開催しようとさらに妄想度合いをを高めているようだがね

[915: 周辺住民さん]

>江東区や湾岸はプチマンションバブルで咲いた仇花。
>下落局面で最もダメージを受けるのもこのあたりでしょう。

まあ港区湾岸地帯は分譲時はもともと安かったからそのころ
買った人は下がってもそれほどダメージないねーんじゃないの
まあ値上がりした中古や最近の新価格のやつ買っていたら
ダメージあるかもね

[916: 匿名さん]

>>914
＞オリンピックを江東区で開催しようと
良く調べてから書き込もうね妄想くん

[917: 匿名さん]

豊洲の人冷静になってみ、港区でも千代田区でもなく江東区だよ江東区。

[918: ビギナーさん]

別に豊洲執着してるわけでもないんだけどさ、何回か通ってみると、なんとなく街として魅力ある気はするよ。電柱なくて歩道の広い道路で。これが結構開放的なんだよね。まぁ、街として生まれ変わった成功例なんじゃないかなぁ。完全に生まれ変わったし、昔の豊洲に戻るわけではないし、そんなに価値がさがらないんじゃないかな。今が適正くらいかなと思う。

まあ、有楽町とか丸の内とかが集中して発展してきているのを考えたら、なんとなく渋谷から西に伸びる東横線沿いのような感じで、日本の新しい形の住環境を持つ街として、これからも発展していく気がします。

[919: 周辺住民さん]

メインスタジアムは晴海だから中央区だけど選手村は有明で江東区だな
まあオリンピックやるから都心というわけでもないけどな

http://www.koho.metro.tokyo.jp/koho/2006/06/orin.htm

[920: 匿名さん]

新品の建物が多いと魅力的に見えるのは、
どこのニュータウンも同じ。
年月経ってからどうなるかだね。

[921: 匿名さん]

今が一番の、高値掴みで大失敗でしょうね。

[922: 匿名さん]

江東区の話題っていつも沸騰するねぇ。
同じ大量供給している足立区の話題もたまにはピンポンしてみて。

[923: 匿名さん]

足立にはし ん じ ゃ がいないからな。

[924: 新聞配達員]

相変わらず株が弱いと値下がり派が増える。
不動産はすでに金融商品。

クーポンが賃料に連動し、元本が地価に連動する変動利付債券
のようなものだ。

オフィス賃料が上がり続ける中、長期金利は低下している。
今後どうなるかは少し考えれば判るだろう。

ＧＳがシンプレクスを市場価格の２倍以上で買った。
強気の外人、弱気の日本人、2003年の株式市場を見ているようだ。

[925: 匿名さん]

株は季節的要因で下げた部分もあるから、
そのうち上がるよ。

[926: 牛乳配達さん]

ともあれ、ＮＹダウは６６．７４の終値。平和な週末ですね。
安心してゴルフにおでかけください。

[927: 匿名さん]

>>918
PCT検討したけど
豊洲高層建ちすぎだべ

[928: 匿名さん]

豊洲高層は建ちすぎだけじゃなくて、乱立。
佃高層みたいな、整然とした町並みにはならないでしょ。

[929: 住民さんＡ]

いや　なるでしょう。

[930: 匿名さん]

豊洲は佃より建築のガイドラインがしっかりしてるから整然とした町並みにはなるとは思うよ。

ただ再開発対象の2・3丁目ばっかりクローズアップされていて、劣悪な周辺地域・環境が至近なのがネック。
以前からの東京在住者なら、今でも住むのに躊躇する要素は多いと思う。

[931: 匿名さん]

東京の再開発地域なんてそんなもん。
南千住なんて、眉をひそめる様な地区だった。
「明日のジョー」の舞台だもんね。

けど、長い目で見れば計画された地区は発展してすばらしい地域になるよ。
アメリカだって、たった200年でこんなになったんだから。

[932: 匿名さん]

南千住って今はイメージいいの？
よくわからんなあ・・・

[933: 匿名さん]

アメリカもすばらしいの？

[934: 匿名さん]

オプティミストなんだね。

[935: 匿名さん]

今よりタワーが増えた豊洲が、　
整然となるとはとても思えん。