23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[851: 匿名さん]

首都圏の中古マンション、３カ月連続で成約減少　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=23516

記事より
・中古マンションの成約件数は２５５６件（前年同月比３.91％減）と、３カ月連続の減少となった。一方で新規登録物件数は１万３６０８件（同36.26％増）と大幅な増加。２カ月連続で30％台の大幅増で、６月以降５カ月連続で２割以上増えており、在庫物件の増加傾向が顕著だ。特に東京都では新規登録物件が同53.12％増加した。


中古マンションの在庫が急増しているようです。

[852: 匿名さん]

一般庶民の感覚として、中古MS物件の購入を避ける理由は、
＊都心優良中古は除きます。中古でも高すぎだから除外。

①　耐震偽造が発覚するのが怖い・リスクテイク出来ない
②　銀行の住宅ローン融資も中古物件に対しては厳しい
③　リフォームコストが高すぎる
④　部屋自体はリフォームされて綺麗になっているが
　　外観を見てガックリするケースが多い。
⑤　セキュリティ設備が貧弱
⑥　今後どうなるか分からない弱小デペが売主だった物件

皆さんはどうでしょうか？

[853: マンション投資家さん]

８４３
おまたせした。

銀行との打ち合わせしていたから、スマンね。
株とリンクする考え方する人が居たから投資という概念で考えて限界利益つかったんだと言いたい。。。

それから、理屈は良いが、経費増加が下記の通りかんがえられるので、私は今が高値だと思い、数年前から保有するいくつかのビル・億ション(購入時は数千万円)を先月売却した。

これから税金が大変だ。法人であるから。

売却理由は
①サブプラの悪影響で、市中銀行がベースレートに乗せるスプレッドが拡　大すると考えられる(サブプライム損スプレッドと言いたい。)。
　つまり、実質金利アップ。
②原油高による資材の値上げ、すべての物価が上昇に転ずる。
③地価上昇に伴う固定資産税のアップ。
④管理費の支払い

財布から出る金が多いこと。
不動産持っていないサラリーマンには分かるまい。

因みに保有は都心三区のみ。

どう？

[854: 匿名さん]

中古で売りに出しているということは、
なにか問題があるから売り逃げようとしているのではないか？
という疑念も大きいと思います。

耐震偽装とかのほかにも、
おかしな住民がいるとか、うるさくて耐えがたいとか、
金のかかる大規模修繕や、一時金徴収が迫っているとか、
管理費等の値上げの時期に差し掛かっているとか。
目の前にマンションが建ちそうとか、嫌悪施設ができそうとか、
バス便が廃止されそうで陸の孤島になりそうとか。

そうそう、税の減免も受けられないしね。

[855: 匿名さん]

確かに、都内中古物件を春に２部屋売却したけど、
両方とも問題があったから手放しました。

買い手には報告する義務はない問題だったので、
重説にも書いてません。

中古物件は新築よりも、買い手のリスクが大きい。

[856: マンション投資家さん]

８５４

君さ、問題なかったら売らないの？いつ売るんだい？
それは、君の主観だろ？

収益還元で考えて
キャップレートが下がれば売る！

イールドギャップも低下が予想されてる中で売る
何が文句あるわけ？

これが普通の商売ではないかい？

『　狂乱の中で売る　』

なんでも同じ、キャッシュアウトのタイミングだよ。

経済の評論と理屈で儲けられれば、世話無いよ。。。

[857: 匿名さん]

商売じゃなくて、
実需で住んでたマンションに問題があって、
売り逃げする人もいますから。

[858: 匿名さん]

チャレンジ価格中古物件の新規登録が増えてるから、
成約件数が減るのは当たり前ですな。

出来るだけ高く売りたいのが人間のサガ。

[859: 匿名さん]

積みあがったチャレンジ価格中古も、その中身は様々。

ダメ元で興味本位で売りに出してみてる者。
正気でその値で売ろうとして店ざらしになってる者。
その裏で、便乗して正札だけ高く出しといて、
サクッと値引きやオプションつけてどんどん転売する者。

[860: 匿名さん]

地価が天井かと思ったら、諸物価上昇。
一人当たり賃金の上昇が見込まれない限り、
スタグフレーションに突入ではないか。

築浅中古を高く売っても、これからの物価上昇で有難みはなくなる？
意外にも不動産価格ももう一段上がったりして（なんてことはないか？）。
（先は誰も分からない）

[861: 購入検討中さん]

サラリーマンの賃金が上がらないとはいえ、リストラもあるしローンなんて背負いたくないという意見よりも、ずっと賃貸よりも長い目で見て買いたいという層が増えているように思います。

なので、需要が増加し、供給が減っているので、価格は当分は下がらないでしょうね。

特に都心の山手線の内側エリアは、マスコミや外資系社員など２０代にして年収一千万を稼ぐ層がいるので、まず価格は下がらないでしょう。

今は、一時の都心が安かった頃を忘れられずに、購入を躊躇している人が多いと思いますが、それらの層は徐々に諦めて、郊外の物件を検討し始めるのでしょうね。

[862: 匿名さん]

なんか、食品等物価が上昇しているから不動産価格はもう上がらない、という論調が多いけど、食品も不動産もコストプッシュによる価格上昇という点では同じじゃないの？不動産て今まで消費者都合で変動したことあるんだろうか。

個人的には２年前にマンションを買い逃した人間なので、下がるんならさっさと下がって欲しい…。

[863: マンション投資家さん]

857
ホウそれは大変みたいだね
例えでも教えてもらいたい

[864: 匿名さん]

新築だと都心部で坪２５０万円前後が売れ筋。
都心回帰は続きそう。

[865: 匿名さん]

>864
今時都心で250万なんて残ってないんじゃない？
板橋区や江戸川区は都心とは言えないし。

[866: 匿名さん]

山手線の日暮里駅がアツイよ！

[867: 匿名さん]

>>866
すみません。駅工事のため空調を一時、停止しております。

[868: 匿名さん]

>>867

座布団一枚

[869: 匿名さん]

>>861
>サラリーマンの賃金が上がらないとはいえ、リストラもあるしローンなん
>て背負いたくないという意見よりも、ずっと賃貸よりも長い目で見て買い
>たいという層が増えているように思います。
ウチの会社の場合は、転勤の可能性を考えて賃貸が多いですね。
年商4兆円企業なので全国規模での転勤があるし、特に管理職に昇進すると
なぜか大きな異動になるケースが多いので。
東京→北海道とか

そんでも転勤になれば賃貸に出せば良いとか、妻子を置いて単身赴任すれば良いとかの考えで、購入する人はいます。
が、そういう人は昨年までに買ってしまっています。
これから買うのは天井掴みになる可能性があるのでお勧め出来ないそうです。

[870: 匿名さん]

>>856
Cap Rate,Yeild Gapが下がれば価格は上がるのだが・・・
理論だけでは儲からないが、理論なく儲かってもそれはただの運

[871: マンション投資家さん]

８７０
そうだよ。。。価格が上がるから売却するんだろ

頭だいじょうぶかい？勉強不足

高いときに売らないと儲からないんだよ。

金も運もない奴が、今から買ってもババ掴むだけだよ。

それより東南アジア圏に投資するべきだな。特にインドシナ新経済圏は注目に値する。

エコノミスト11月20日号に良い記事載ってるから読んでみな。。


2020年の経済情勢はいまのそれと全然違うから。。

[872: 匿名さん]

>>871
そうか、日本語の取り間違えか
すまないね

しかし、君はきっと私の従兄弟のように組織に属して働かず、仲間内で投資をして稼いでいるような人種なんだろうね
君のような人種には是非私募ファンドを組成したり、個人向けに投資講座を開講したりして稼いで欲しいね

[873: マンション投資家さん]

872
そんなことはない。投資家であり、事業家と言いたい。

しかし、
日本の抱える少子化は大問題だ
防衛費削減して、少子化対策（私の案では、全国第一子から出産一人につき百万円支給する。）に予算振り分けないと日本は防衛もできなくなる。

つまり、40から50歳の老兵が国防するわけで、脆弱極まりない。ミサイル防衛も本土に攻め込まれたらひとたまりもない。

平和ボ＊ケの極東日本は取り残される。

既に経済大国２位の座は失われているのに、国民はそれをしろうともしない。出るのはため息と憂いばかりだよ。

つまり、国民減少する中で需給バランス崩れると、国の地価がこのまま高いはずがない。

[874: 匿名さん]

>>873 文句あるならさっさと日本から出て行けよ。アメリカにでも移住しろ。

[875: 匿名さん]

>>874
ア・アメリカは、まずいだろ。行くなら新興国っていってないか？

[876: マンション投資家さん]

分散投資しているので、既に　ＬAフロリダ等のレジに投資済。
向こうも悪くないが、所詮青目には差別される。

日本人は日本に住んで海外に投資する時代。

アメリカに住みたいなんてどの日本人も今や言わない。
世界一安全な国は、日本であることには変わりない。
保健医療もマア悪くない

アメリカがすべて、万能な国ではない。

今は、地方都市のビルを売るか思案中。

[877: 元祖匿名はん]

イールドのスペルが違いますよ。

私募ファンドをアレンジするのもAMするのも
それなりにハードル高くなりましたよ。
しかも個人相手だと手間含めかなりしんどいです。

[878: マンション投資家さん]

元祖さん。
どうも！

最近の国内不動産ファンドの動きは如何ですか？
お知らせ下さい。

[879: 元祖匿名はん]

多少マニアックな話になりますが、

・金商法対応で事務対応に追われてるところが多い

・昨今のYieldの薄さ、Capの低さで転売志向では出口が厳しい

・入口でもローンがサブプラ余波や不動産業者向け融資の慎重姿勢で
　一般的にはつきにくい（レンダーも別途金商法対応に追われている）

・ファンドを組むのも手間だし、AMの資格要件（人的・組織的要件）や
　投資家要件等々でスキームもそれなりにハードルが高い

・地方地方といっても、ビジネスレベルでマトモなのは限られている
　（遵法性や市場性、物件ロット等）

・開発といっても、すんなり出口が見つかるか、リーシング含め不透明

まあ、そこで如何におまんま食うかがプロってことなんでしょうが。
エンドさんは冒険する必要ないってのはこれまでも申し上げてるとおり。

[880: 匿名さん]

マニアックな話は良くわかりません。

元祖匿名はんに聞きたいのだが，現在より，何割ぐらい値段が下がったらあなたはマンション買うつもりですか？

また，実際にどの程度まで下がると考えていますか？

[881: 元祖匿名はん]

私は儲かってます、じゃなくて、もう買ってます。二軒目。一軒売った。以前書いた。そんなの関係ありません。

現在より何割下がったら、あなたはマンション売れると思いますか？

[882: 元祖匿名はん]

そんなの関係　ね　ぇ　が自動変換されるって、ここの掲示板というか
管理人は少しやりすぎでないかい。

一体何が問題なんでぇ。

[883: 購入検討中さん]

気色悪いな、太鼓持ち。

[884: 匿名さん]

ロイターによると、１０月の平均価格は１９９２年（５０６６万円）に近い水準に上昇しているそうです。
まさにバブルですね。

[885: 匿名さん]

世界的カネ余り。金融緩和で、インフレリスク増大。
不動産価格の割高感も薄れてゆくのかねぇ。

[886: 匿名さん]

＞８８４さん

バブルと言っても郊外の収益還元を無視した程の価格ではないでしょう。
バブルの頃は都心のワンルームが６０００万円とか、郊外の３LDKが８０００万円とかの時代です。
今は局地的に価値のある所だけが上がっています。
実際郊外は価格が安くても売れ残りが多いですし、都心のパークコートシリーズは完売ですからね。

[887: 匿名さん]

１０月の新築マンション成約率が出ました

全価格帯
２３区　　１１５３÷１６３８＝７０．４％
市部　　　３９３÷７８３＝５０．２％
神奈川県　８３６÷１２７９＝６５．４％
埼玉県　　４９０÷８９７＝５４．６％
千葉県　　７１１÷１１３４＝６２．７％

まあまあの所得レベルのサラリーマン層が買う価格帯
４７００〜６５００万円
２３区　　５６４÷７８２＝７２．１％
市部　　　１２５÷３５８＝３４．９％←注目
神奈川県　２７４÷４３２＝６３．４％
埼玉県　　７５÷１５１＝４９．７％←注目
千葉県　　１２１÷１９０＝６３．７％
この価格帯では、市部、埼玉県、すなわち内陸部は大苦戦。
恐らく、神奈川県、千葉県を含め、比較的湾岸に近いエリアでないと
この価格帯は売れない時代になった感があります。
また、２３区の内訳は出ていませんが、この傾向を考えれば、
２３区でも北部内陸区の人気は落ちていると想像されます。

[888: 匿名さん]

>887
何か情報操作…。

4700〜6500万円の23区物件＝都心には殆ど存在せず、大抵は湾岸と城西北でしょ。それが契約率72.1%ならそんなに問題なし。今回即日完売で名前が挙がってるのも板橋の加賀レジでしょ。寧ろ7000万クラス（恐らく城南）の物件の成約率が落ちてるんじゃない？

4700〜6500万円の市部・埼玉物件＝この地域の従来物件と比べて高すぎる価格帯。結局多摩センターだのさいたま新都心で坪200万超で売ろうとして失敗した結果。

この価格帯が湾岸エリアでしか売れなくなったんじゃなくて、この価格帯を出せる人は埼玉・市部を買おうと思わないということでしょ。

[889: 匿名さん]

エリアと金額以外にも
物件自体に魅力が有るか無いかが成約に関係するしね。
例えば駅遠は人気ないから。

[890: 匿名さん]

>まあまあの所得レベルのサラリーマン層が買う価格帯
>４７００〜６５００万円
この設定に無理がある。

従業員1000人以上の大手企業勤務でも40歳で年収800万前後です。
年収の5倍でも4000万です。
このへんがまあまあの所得レベルのリーマンの予算でしょう。
4700万なんて手が出ない人が多いと思いますよ。

[891: 匿名さん]

4700万で手が出なけりゃ、
坪200万の場所さえ買うのは難しいですね。

[892: 匿名さん]

>>890
この資料のＰ４を見ると分かるけど、
２３区で成約数が多いのは４５００〜６５００万円の価格帯。
富裕層と云ったクラスでは無く、
まあまあの年収のサラリーマン層。

４５００万円以下は、普通のサラリーマン層。
所得の二極化が進んで、このクラスは厳しい。

http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf

[893: 匿名さん]

このスレッドに出てくる固定ハンドルを見ていると留学中に教授が言っていた言葉を思い出します。ファイナンスの知識を初めて手にした人は「金槌を持った赤ちゃんのようになる」と（自分がすごい物を手にした気になって場所・相手を選ばず振り回すという意味）。
早く赤ちゃんから抜け出せるように日々研鑽に努めてください。赤ちゃんにすらなれていない人がたくさんいるのでそれよりはましかもしれませんが。
手始めに冒険する気はないけれど、住む家を買いたい個人がどいうすればいいかをわかり易く教えて　笑）

[894: 住民さんＡ]

>手始めに冒険する気はないけれど、住む家を買いたい個人がどいうすればいいかをわかり易く教えて　笑）

こんな匿名掲示板に質問なんてせずに自分で考えることです。

[895: 匿名さん]

住む家を買いたい個人の方へ
過去安かったという現実を捨てましょう。
今の相場が今の値段ですからそれが現実です。
いつの時代も上がる派下がる派の意見は分かれます。
人の意見を参考にすると騙されたと言い出す人がでます。
売れ残り売れ残りと完売が難しいという意見のある物件では売れ残っているときは買わなくて正解と考えがちですが完売したときに買えばよかったと思うのが人の心理ですよ。
人生前向きに考えれば購入意欲も沸くでしょうけど、後ろ向きに考えるといつまでも買えないです。

[896: 匿名]

反論必死だろうがMBA崩れは実務やったほうが身のためだよ。

[897: 匿名]

おうちを買う前に。ってのが抜けてたよ。

[898: 匿名さん]

>>891
>>892
民間企業勤務のサラリーマンは多いけど中小企業が殆ど。
大企業に勤務出来るのは1割にも満たない。
マスビジネスを考えるならば無視出来ない事実だよ。

たしかに外資系勤務の小金持ちリーマンがここ数年増えたのは事実だが
サブプライムショックにより外資系金融機関はリストラを表明しており
日本支社勤務の小金持ちリーマンもクビになり、その数は減少するでしょう。

[899: マンション投資家さん]

893さん

８９４さんの言う通り、そんなの無いし相場と同じ理屈で勝者は少ない。

私の考えでは、勝者と言えばまず地主。それから、ミレニアム前後〜2006年の夏まで購入できた人々と不良債権を安く買えた人・企業・ファンドぐらい。

賃貸一般人は無理しないほうがいい。給料なんか上がりっこないと思う。
バブルに懲りた大手企業が、従業員の給料を上げるはずが無いと考えたほうが固いと思う。上がっても一部の幹部や特殊技能保有者だろう。末端は使い捨てに近い（本当はそれではいけないのだが、移民か人口増加を考えないと無理）。

株価は先々の景気を敏感に反映するもの。
みなさん、青い顔してるんだろうな

ここに顔見せないから、ここも今日は閑散としている。

それから元祖さん。どうも！参考にさせてもらいます。

ファンドもアジアシフトが鮮明になっていますが、これからはどの国に注目してますか？

[900: 匿名さん]

＞＞８８１

売り出し価格ぐらいに下がれば売れるんじゃない？