23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[82: 匿名さん]

なんだか「これでサブプラ問題は終了」「悪材料は出尽くした」とか
必死で洗脳してる奴がいるが、信じる奴はいないからｗ　
ていうか、洗脳なら他でやってくれ。ここでやるな。

[83: 匿名さん]

どーでもいいせすよ。そもそも２３区の「住宅」地価＝マンション価格は
ほとんどカンケーネーって話では？

[84: 匿名さん]

雑談レベルの話が並んでるのに、
洗脳だなんだと大袈裟だねぇ。

[85: 匿名さん]

みずほの発表みて、サブプラ問題はもうちょい引っぱるかなとは思った。
でも、さんざん語られているように23区のマンション価格とはあんまり関係ないだろうね。

[86: 匿名さん]

今、テレ朝の”ちい散歩”を見てください。
新東京タワー編です。

[87: 匿名さん]

上等さん以外にも墨田フェチ発見！

[88: 購入検討中さん]

大手米銀にとってはsubprimeは、終わった問題で間違いないです。

日本の金融会社、行政とアメリカンのそれは180度違います。

邦銀や大手証券会社のしこりはまだ五月雨式にでてくるでしょう。

彼らはCDOの中身も吟味しないで買ってますから。
そもそも意識されてとったリスクでさえなかったと思います。

米銀はマネージされたリスク・テイクですから、損失認識もはやい。
業績の回復も早い。

日本のドメスティックな消費者としては、日経に出て初めて
認識して、まだこれからかと思うのはそれはそれで間違ってないかも
しれないが、米では確実に終わってる。欧州ではその真ん中あたりだろう。

もっとも認識が遅れてる日本の投資行動が最も下手になるのは
自然の流れ。いつものパターン。

但し、subprimeから派生して起こる消費収縮は遅れてくるから、これはまだこれから。

この辺をごっちゃにしてる人がほとんどか。

日本の場合は、邦銀のバブル処理が竹中さんの頃に一気にすすむまで、
10年かかったが、アメリカは騒がれ始めてから一年。この差を認識することはとても大事だ。

[89: サラリーマンさん]

日経読んだり、邦銀のコメントで、アメリカの情勢を計ろうとしてる事自体がどうかと思う。
net時代で、欧米のメディアにも簡単にアクセスできるんだから、そっちで情報仕込むべき。

みずほなんて、眠たいマネジメントで、グローバルでは、めちゃくちゃバカにされてる銀行ですよ（ほとんど無視か）

[90: 物件比較中さん]

>但し、subprimeから派生して起こる消費収縮は遅れてくるから、これはまだこれから。

そうこれだよね。皆が本当に気にしてんのは。

今は、AIGも大幅評価損が懸念されてて、そんな感じで、各社ベースではこれからだけど、市場のとり方は、既に完全に「あーこの会社もか」という態度。「今更感」が漂っている。

[91: 匿名はん]

じゃ

sub-primeは、企業業績には反映されつつあり、
市場では新たな材料ではない。

しかし、消費・社会問題としては、まだ拡大の余地がある


で、おｋ？

[92: 匿名さん]

話題がサブプライムでループ。ついでに株価もループ

どうすんのよ。頭金こんなに減らして。え？有馬記念までには
なんとかするって？
・・・やめてよ（；；）

いまから２７％増えるもの？そんなのわかっていたらみんな買うわよ。
毎月５．７％増やせばいいの。頑張って

[93: 匿名さん]

あなた、まさか、そのお金うちのパパが貸してくれた分じゃ
ないよね。

え？決まってるって。私たちの払った手付けの残りはどこにいったのよ？
インド株買ったら下がった？・・・って、あなたねぇ。
人民元はどこで買えるかって？売ってないわよ。香港ドルに買えて
上海いって買い物でもしておつりもらってきたら？

いいからもう、ここのスレの人たちのいうこと真に受けないで。
まじめに働こうね。ねぇ。大丈夫？

[94: 匿名さん]

さて、話をスレタイにもどすと専有面積（坪）あたり建築コストは
板状タイプのマンションで７０万〜　タワーで８０万〜だが
今の坪単価　１６０（足立区）〜６００（港区）万円／坪で
土地代が暴落した未来の新築価格を描いてみた。

まさか、２３区一律５０％値下がりというのも、ばかにされそうだから
バイアスをつけたぞ。もちろん皆さんのご希望通り
高いところが７割下げて安いところが２割減で計算してみた
さて夢の新・新・新価格（別名トサブプラショック価格）どうだ？
その驚愕の安さは。

[95: 匿名さん]

> 高いところが７割下げて安いところが２割減で計算してみた

なんか変だぞ、「高いところが3割減、安いところが5割減」なら分かるけど。
都心部(山手線内)の土地は収益性が結構高いから、それほど値下がりしないんじゃないの？
まあ、世田谷とか湾岸あたりは暴落しそうだけど。

[96: 匿名さん]

だから、下げる論者のウケねらいのジョークなんだけど。

[97: 匿名さん]

94
今後１０年間でも資本投下に大きな差がある（例えば山の手線東京ー品川間と池袋ー上野間での再開発インフラ等の今後の資本投下の比較）現実を見ても、その地価の差が２倍強で収まってしまうことはありえない。あまりにも非現実的なお遊びですな。だいたい上の理由から見ても港区の地価が７０％も下落する根拠が見当たらない。９４さんの単なる願望ならよくわかる（笑）

[98: 匿名さん]

ただ、今回の底値からの上昇は足立区が１５％、港区は80％の価格上昇。
下がるときも同じでいいって話もあるぞ。

[99: 匿名さん]

>>95
いやー。ここのスレの住人の多くがええかげんな不動産屋タイプ
というより生真面目な銀行屋さんタイプのリーマンだというのが
なんとなく想像つく指摘だね。

ストレートなギャグはうけないがこういうひねりには反応早い。

[100: 匿名さん]

>>97
ちなみに、私は世田谷と湾岸に居住してきた者です。
リスクマネジメントしてファイナンスインパクトアナリシスを
試みたまで。足立区は可哀相だから２０％下落でいいよ。

[101: 匿名さん]

さて、これを機会に下がる論者さん実際相対価格として下がる具合の
イメージを語ってくださいな。
地域けなしと同等のゴタクでなく。

さて、住宅情報『都心に住む』１２月号（はえぇなぁ）の
Ｐ３２〜３９が、ちょっと面白い。
そういえば、２００５年には５００円だったこの雑誌、いつのまにか
３００円になっている。
だいぶまえに『都心に住む』がいずれ『都心に住み・・・たい』
になって『都心に住め・・・ない』に変わるだろうと書いた記憶が
あるが、昔都心６区とかいっていたのが９区にかわり今は
「都心１３区」だって、２３区の半分以上が都心になるけど
そんなんでいいんかよ。

[102: 匿名さん]

>>99　意味が分からん。ネタだったら2chでやってくれ。

>>98　確かに「上がった分だけ下がる」というのは一理あるな。
　　　特に、広尾とか六本木の物件を見ていると、この値段が
　　　この後も続くとは思えんよな。

[103: 匿名さん]

私も世田谷と湾岸に居住しました。
同じ方がいらっしゃるんですね。
ちなみに湾岸は築浅で高く売って、もう引っ越しましたけど。
世田谷で損してたからトントン。

[104: 匿名さん]

ついでに川柳一句詠んどこう

　　　銀行員　社宅に入って　国際分散　

てか、おめーのところの商品だろ？

　　　買い時は　役職定年　大企業


　　　賃貸と　比較は野暮の　家賃補填

[105: 匿名さん]

>意味が分からん。ネタだったら2chでやってくれ。

まじめな子ｗ

[106: 匿名さん]

クルマ（7203）とバイク（7272）が同時に発信。レクサスのほうが出足は早い。
月曜に信号待ち？
みなさんモーターショー行った？中央・江東の湾岸はクルマ必須だよ。

[107: 購入検討中さん]

98

まぁ、これが投資に一番大切な「常識」って奴だぁね。

より上がるのは、より下がると。
単にボラティリティが高い（ベータが高い）高リスク銘柄なんだよ。

上がるところだけ見て、都心超強気になってるお利口さんたちが沢山いて
微笑ましいけどね、、、、

[108: 匿名さん]

だからぁ、せっかく作ったから表をデスクトップに貼っておいてくださいな。
脚下照顧。

[109: 匿名さん]

港区２５０万なら日経平均７０００円・・・うーん早くなってほしい。
そこから下がったっら？
そりゃすぐに売って、人民元買いですよ。でも、２５０万なら
２４０平米が1億８０００万だからなぁ。
その日を夢見て・・・・何に投資したらいいの？誰かおせーて。

[110: 匿名さん]

このスレ最近、ゼニの損得話ばかりで人間味が少ないので
足立区スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43312/
を読んでます。やたら亀田興毅みたいな反則技連発で
削除の嵐ではありますが達観した受け答えと２３区民の誇りが
交錯してなかなか面白い。
その先の八潮にいけば、駅遠物件をフーが叩き売りしてますね。
下落の嵐は、外側からくるのか内側から蝕まれるのか
予断を許さない展開ですね。
足立区と港区みていれば２３区の同行なんてちょろい。
脇役の港南・豊洲ばかりけなしているうちに大きな流れを
見失いそうだ。

[111: 匿名さん]

同じ脇役の
勝どき・晴海
も忘れないでね。

[112: 上等]

>>87さん、やっぱり私はそれですか＾＾
しかし固定ハンドルを覚えていてもらえて感謝です。

難しい話の時には出る幕がないのが特徴ですが・・・。

ところで仮に地価が下落した場合、２３区への人口流入はどうなるのでしょうね？

[113: 匿名さん]

人口流入はし易くなるでしょうね。
ただし金持ちではなく庶民ばかり多い流入。

[114: 匿名さん]

サブプライム問題は国内では関係ないなんて言う奴がまだいるなんて。
影響出てますよ。

１．外資資金の引き上げ
２．銀行の不動産関連企業への融資抑制と貸金引き上げ
３．銀行のローン審査厳格化
少なくとも、こんだけ出てます。

マンションデベが１棟売りでファンドに売却するつもりでいたら、ファンダ側が資金調達できずに話が流れたなんてのを耳にするようになりました。
半年前には考えられない事態になってますよ。

[115: 匿名さん]

バブルになる前に歯止めが利いたってことじゃないか。
いいことだよ。このまま少し地価固まったらうれしいね。

[116: 匿名さん]

金利が諸外国並みに５、６％になったら値段下がるね。
まあ何時になるかは分からないけど。

[117: 匿名さん]

>>116 >金利が諸外国並みに５、６％になったら

今現在の公債の総額が約1000兆円
　金利が5％になったら利子支払いだけで約50兆円
　日本の現在の国家予算(一般会計)が約80兆円

　どうみても払えません。本当にありがとうございました。

[118: 匿名さん]

日本国として破産したらどうなるんだろ。
国債はデフォルト。
ＩＭＦかなんかが乗り込んできて、公務員は大量解雇。
国有財産は強制処分とか・・・

まあ、米国債をたくさん持ってる限りは可能性無いだろうけどね。

[119: 匿名さん]

米ＡＩＧ：98億ドルの評価損の可能性、サブプライム関連

10月25日（ブルームバーグ）：フリードマン・ビリングズ・ラムジー・グループのアナリスト、ビジャン・モアザミ氏は25日、保険最大手の米アメリカン・インターナショナル・グループ（ＡＩＧ）が米サブプライム（信用力の低い個人向け）住宅ローン関連資産について税引き前で98億ドル（約１兆1190億円）の評価損を計上する可能性があるとの見方を示した。

[120: 匿名さん]

今の日本で金利が５、６％になったら
土地が下がる前に株価が暴落。
目茶苦茶な状況になる。

[121: 元祖匿名はん]

サブプライムで農林中央金庫が400億評価損ってプレス出てたけど

ホントかよ？って思ったのは私だけでしょうか？

あの農中がみずほ並かそれ以下？？

農中や全信連が実際はもっともっとイカレてて、最悪巡り巡って

血税に回ってくるという悪夢がよぎります。

[122: 元祖匿名はん]

上記、実はとあるイケてるレンダーさんとの会話やりとりで出た話です。
少なくとも私含め2名は疑わしいと感じてます。
ひょっとしてご覧になってたりして。笑

[123: 元祖匿名はん]

ファンド組めませーん。TKのお金集まりませーん。

ファンド組むの超面倒デース。

金融庁並んでますけど、ごった返しで整理券渡されまーす。

先に国交省に並べって言われまーす。

そんなファンド会社いっぱいアルヨ。

金商法＋サブプライムで、タイミング悪すぎ。

段々寒くなって参りました。衣替えから冬支度。

大手デベやノンバンクに検査入って、ぼろぼろ出てきたらどうすんべ。

金融庁、ちとやりすぎたアルカ？

[124: 元祖匿名はん]

連投すまそ。

プロが漁場に出るのにそろそろ冬支度始めてるときに、

のんきにエンドさんが薄着で潮干狩りに行くと風邪ひきますよ。

最悪肺炎に注意。くらげもいっぱいいるかもよ。台風や高波もある。

これから買うマンション、引き渡しいつ？　来年？　えっ、再来年？

薄着のままでホントに大丈夫？

[125: 匿名さん]

これから時代はバブルに向かうと思うよ。

一言でずばっと言うと、バブルの時代を知らない世代は、相場の山の高さが読めない。
臆病者には財はなせない。
身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれだ。

株にしろ不動産にしろ、目先の動きにちまちま反応しておっかなびっくり。
マスコミ記者にしろファンドマネージャーにしろ３０代の小僧が聞きかじりの予測を
立てている。相場でものをいうのは実体験だ。
バブルも資産インフレも知らない者は百戦錬磨のロートル投資家の後塵を拝すしかない。
経験のないことは憶測に頼り、先人を時代遅れとさげすむことで安心したがる。
そうそう理屈通りには動かない。ただ経験がないから理屈やデータに頼る。
、
人に文句をつけ人の心配ばかりして、自分の頭の上にハエがたかっているに気がつかない。

都心不動産が踊り場にさしかかっているとかいっても、ここで個人が持っている不動産が
ばんばん売られる要素はまったくないだろう。
Ｊリートは十分あがった。もうかった人はたくさんいる。
今後下がろうがどうしようが、住宅地がが大きな影響を受ける話でもない。

とにかく、未知のものは怖い。怖いから待つ。待つから出遅れる。動き出して自分も動く
から損も少ないかわりに儲けも少ない。
バブルに「なぜ上がるという理屈などない」。理屈に反して上がるのが相場。

結果の評価は誰でもできる。将来の自分の行動は自分独自の情報収集とシナリオに
よるべきで、情報収集と他人の尻馬、警告は区別すべきだ。
こと、個人の資産形成という観点でいえば、周囲に振り回されず自分のポリシーに従う
というのが唯一の正解だろう。

住宅購入は投資ではないから必要なときに買えばいい。値上がり値下がりは関係
ないなんてば・か言っちゃいけない。
住宅購入は、30代から５０代に至る２０年間で、個人の資産形成に大きな影響を与える。
住宅購入は家賃とローンほかの経費と住み替え後の物件価値を想定した投資で
あることには間違いない。
ただ、土地比率の少ない購入は車をリースにするか購入にするか程度の差。
また、自己資金比率の少ない購入は、どなたかが言うように銀行大家の店子になった
ようなものだ。自分大家＋銀行大家から借りるスタイルで、自分大家のレバレッジを
ほどよく配分するのが住宅購入だ。
簡単に言えば土地の下がるところは買うな。それだけのこと。
郊外が下がる？そりゃ過去の値動きをつかんでいうべき。公示地価など追っては
ダメで、地元の人の物件の値動き感のほうがよっぽどあてになる。


カネがあまっていないのは我々だけで、世の中に金があまっている以上、株や
不動産にまだまだ流れる。融資はカネのある人には緩い。

[126: 匿名さん]

備えあれば憂いなしとは言い換えれば、備えているうちは憂いはこないという
意味でもある。みんなが心配していることは大抵おこらない。
いまは、みんながやばそうだとびびりはじめている。
１９９０年頃の機運というのは１７年前の話で、当時まともな中堅ビジネスマンだった
人は今は５０代だ。あの時期がどの程度やばいと思い、どのていど楽観的だったか
実は経験した本人でも記憶は定かではない。
しかし、相場の山の高さは実体験として覚えている。
７語目８合目で買うのがいかに恐ろしいかはよくわかっている。
しかし４合目で買ったものが売らずにきても結局長期で持てば損はないといのが事実
今が７合目というにはあまりに高さが足りないと私は思う。

[127: 匿名さん]

サブプラ問題が日本の不動産にとってマイナス？
なんでそんな単純な考えになるのかね。

結局、世界的な金利引き上げが止まり、過剰流動性は放置される。
いまは原油、中国株に向かってるけど、ここもそう遠くない将来
天井をつけるだろう。

その次に向かう先は日本の不動産だってＧＳなんかも考えてるん
じゃない？

今年２月中国株が調整した時、日本人は中国バブルついに崩壊だ、
なんて騒いだけど、今はその時の２倍になっている。
過剰流動性が向かうと数百兆の厚みのある市場でもそんなもんだ。

購買力を考えて値段が決まるならそんなにいいことはない。
原油価格が日本や中国、アメリカの庶民の購買力をもとに決まる？
そんなに高くなったら、僕たちガソリン買えなくなるからWTIは
上がるはずがない、って言ってるようなもんだよ。

[128: 匿名さん]

所得格差の拡大は賃貸の成約数にも現れている。
所得の高い層は都心部の新築マンション、
所得の低い層は近郊とその周辺部の中古アパート
マンションは新築好調
アパートは中古好調
自己中心的考えが蔓延して、所得が低い層は初めから結婚を諦め
一生独身。タイプ別ではファミリータイプは不調。

[129: 匿名さん]

>>127
笑った。

[130: 匿名さん]

そうなんだよ。所得格差を無視して考えるからモノが売れない
から価格が下がるみたいなアタマになっちゃう。
地価とか建設資材とか労務費は供給サイドの外部要因として
上がるわけだから、購買力にあわせて商品を選択するだけの話

賃貸の面積が狭い以上、結婚して子供が生まれ育つ時間の流れ
だけ考えても、戸あたりスペースの需要は増す。
賃貸であれ持ち家であれいずれは２３区にこだわってなどいられなくなる。
社宅世帯は首都圏で５０万世帯しかいない。家賃補填も社宅も
リストラや転職までフォローしてくれない。
住宅保有の欲求は根源的なもの。そこにつけこんで破綻した米国
経済の影響で地価が下がって２３区で庶民がらくらく家が買える
ってのもおかしなこじつけ。
地価は、全国平均で考えたらわずかな上昇にすぎない。
全米各地で住宅地価が上昇するのがバブル。

昔風呂をわかして上だけ熱いからあわててかきまざて冷ましすぎて
叱られた。放っておけば自然に対流する。

>>127 の喩えのほうがやっぱいいかな？

[131: 匿名さん]

社会インフラが集中的に整備される
東京駅から半径５ｋｍ圏内と
それ以外では大きな価格差が生まれて来るだろうな。
それに所得格差が加わって、
所得水準による住み分けが進行していく。