23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[801: 匿名さん]

>>800
ＮＧワード

[802: 匿名さん]

資金力のないところは厳しい状況になりますね。
もしもこの調整が長期化すれば、数年後には大手の物件の値付けも変化せざるをえない。数年下がるの待ちますかね。

もっとも割高感も萎んでしまうほどの石油価格高騰などによるインフレないしスタグフレーション到来ならば、どうなるのやら。

[803: サラリーマンさん]

ＮＧワードがあるのですね。

で、興味本位で恐縮ですが、そのＮＧワードが何なのか教えてください。

見当が付きません。

この手の掲示板でｍ書き込むことが憚られることならせめてヒントでも。

[804: 匿名さん]

>>799

>関東大震災の後にできた避難所に戦時中、強制移転させられた人々が居着>いた。

古くから東京に住む方は知っている。
五○田〜恵○寿辺りもそうだよ・・でも、それがどうした？と思うよ。
時代錯誤かもね。メトロポリタン東京だから。

[805: 匿名さん]

日経平均が昨年６月以来の安値だって。
本気でスタグフレーション突入しそうになってきちゃったね。

対ユーロの円高は、やばいね。

[806: 匿名さん]

11月の株は、季節的要因で外国人売りがもともと多いからね。
12月になればまた変わるよ。

[807: 匿名さん]

>>804
問題は未だにそのままの所が沢山あって、治安が悪化している点です。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[808: 匿名さん]

いよいよサブプラ問題も株価下落も佳境に入ってきました。
プチバブルも完全にはじけて、不動産も旧旧価格まで戻りそうですね。
でも、あんまりはじけすぎると、こっちまで大変なことになりそうです。

[809: 匿名さん]

なんだかんだ言って、マンション価格全然下がらないだろうねｗ
世の中、二極化してるんだから、サブプラなんて関係ないね。

[810: 匿名さん]

個人的にははっきり言って厳しい状況ですが、まぁ不動産は下げざるを得ないですね。

これからの日本では、圧倒的な下げ圧力がベースとして続くでしょうから、いずれにせよ住み替えで要らなくなった方のマンションは速やかに売らざるを得ないと思います。

ただ海外株の方はポジションを既に半分にしていますので寧ろ買い戻しに向かうタイミングを伺っています。

言うまでもなく？エマージング中心ですが。

[811: 匿名さん]

>>810
国際分散投資wwww
マンションの頭金が溶けてしまって荒らしとは不憫よのうwwww

[812: 匿名さん]

特に日本の将来について絶望的な観測をしてらっしゃった方は、
その前に追証で絶望的ですな。

[813: 匿名さん]

すっかり高値論者が絶滅しましたな・・・・・
3ヶ月前まではあれほど鼻息が荒かったのに・・・・
マンションの下げはこれからですよ。
まずは来年3月の本決算対策から。

[814: 匿名さん]

株やドルでの運用をやってない者には、
切実感はありませんな。

[815: 匿名さん]

下げるんなら、
築浅で高く売ろうと皮算用してる投資家の多い中古物件の、
強気価格からまず下がって欲しいですよ。

[816: 匿名さん]

新築が高値ではりついて
やむなく中古の人が増えて行く・・
これが定着すると
中古物件の数が減って行く。

今は、新築も中古も供給サイドと需要サイドの我慢比べ状態。

[817: 匿名さん]

>>810
住み替えの中心は
戸建からマンションだから、
皺寄せは中古の戸建と端切れ土地のほうに行ってるよ。
ＹＡＨＯＯ不動産を見るとかなりの売り物件が積み重なっている。
仲介戸建
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
仲介土地
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...
中古マンションを含めた７〜９月期の分析は以下
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200707〜09）.pdf

[818: 匿名さん]

セキュリティがマンションより劣る戸建てには住みたくない。
近隣とのトラブルも、マンションなら組合や管理人に訴える手があるけど
戸建ては自分だけで解決しなければいけないし。

[819: 住まいに詳しい人]

>>813
金融屋さんや株屋さんは自分のお尻に火がついて
マンションどころじゃなくなったみたいですねぇ

ココでマクロ分析のディテールを論争されるのも困りますが、
誰もいなくなるのもちょっと寂しいものです

[820: 匿名さん]

さーて、株はどの位まで下げたら買いを入れるかな。
中期での買い場がくる。

[821: 匿名さん]

来年春頃までの半年先まではかなり予想がつくが、問題はその後。

持ち直してゆくのか？
冷え込みが一段と進むのか？
インフレあるいはスタグフレーション進行か？

仮に大不況に突き進むと、スタグでなければ、不動産価格は急落。
ここぞとばかりに、獲物を狙っていたホームレスマネーが買いあさるだろう。凄まじい勢いになる。急騰。さっさと食い逃げて、、、。この繰り返しだね。

[822: 匿名さん]

確かに、依然、低金利、過剰流動性に変化はない一方で、不動産ファンドへの規制や転売目的業者への融資制限で、相場は完全に方向感を失ってきている感があるよね。

おまけに景気減速感も台頭してきているので、ホント金利政策も難しくなってるし、金利をどちらに動かしても過剰な反応を誘発する雰囲気になってきている。

ここで金利を上げれば、ほぼ確実に29年以来の世界大恐慌へのトリガーを引くことになるだろうことは、ある程度、今の経済情勢を理解している人であれば、わかっているはず。

そう考えると、結局、過剰流動性のメリットを享受できる大手不動産や外資系が都心部一等地の更なる買い上げを続ける可能性が高く、そう時間をかけず引き続き、都心相場は上昇モードに入るとも考えられるんじゃない。

[823: 匿名さん]

景気の振幅が激しいほど、彼らにとっては美味しい。

[824: 元祖匿名はん]

あのですね。都心はもう買い上がりようがないのですよ。
金利が下がるか（LTV上昇か）、賃料が上昇かしない限り。
レンダーがシャッター下ろしてる状態で買おうにも買えないよ。
大手不動産だって、出口でファンドは買わないわ、エンドで分譲で
売れなかったりじゃ突っ張れないでしょ。
触れ幅が大きいほど美味しいっつったって、大半のプレイヤーは
右肩上がり前提で儲けてきてるんだから。不動産ってのはそういうもん。

[825: 匿名さん]

じゃあ・・不動産業界に明るいニュースを！

シンガポールの不動産開発大手キャピタルランド傘下アスコット・レジデンス
トラスト(ART/アジアでは有名な賃貸コンドミニアム運営会社)は、12日に
東京都内の賃貸マンション１８棟を総額122億円で一括取得したと発表。
賃貸物件の管理業務は、アスコット・グループが三菱地所と共同出資で
設立したアスコット・インターナショナル・マネジメント・ジャパンが
行う。ARTは今回の取得物件による賃貸収入で4.1%の平均利回り見込む。

＊どこの物件を購入したかは自分で調べてくださいね

さあ、どんどん海外マネーが東京市場にやって来るかもね、
それも西の方角からね。これからが勝負だよ！
西の人々にとっては魅力的な場所だからね・・東京は。

[826: 匿名さん]

もう一度、日本消滅の危機くらいの大不況にして、一等地も下げる。
デベ淘汰。最後まで残る少数の大手デべにとってこれは大吉。
今や、天井で膠着状態。これを打破するには、ドーンと下げてみるしかない。絶望的な大不況。一等地まで投売り。ここで買いまくる。
たっぷり仕込んでから、徐々に上げてゆっくり売ってゆく。これが理想。

[827: 匿名さん]

理想どおりには何事も運ばず。
全部外資の餌食になったりして。

[828: 匿名さん]

某産油国の原油コストはUS$8/バレル・・・・・
今は彼らはいくらで販売しているのか？？
有り余ったお金は西に向かうのか、東に向かうのか？

さて・・どちらでしょうか？

[829: 元祖匿名はん]

キャピタランドは前々から丸の内のビルにいてますよ。
GICあたりなんかNPLの頃からいてるし。こなれすぎてる印象。

[830: 元祖匿名はん]

バーレーンだかの投資庁のニュースやってたね。

分譲マンションも買ってくれりゃ明るいニュースだろうけど。笑

[831: 匿名さん]

今の日本で大不況になれば、
外国マネーに買い漁られるだけ。

[832: 元祖匿名はん]

さんざんNPLの頃から買い漁られてEXIT段階かと。

[833: 匿名さん]

>>829

アスコット・ブランドが東京に進出して来たのが面白い
展開じゃないかな？

今までなかった高級コンドミニアムか・・・

[834: 匿名さん]

マンションの値段には関係ありませんけど
中国人ってスゴイなと思うことが多くなりました。
ハワイで娘にチャイナ服着せてたらチャイニーズ？チャイニーズ？と多くの人が尋ねてきました。
ジャパニーズと答えると去っていきました。
マンダリンホテルに泊まるとメイドさんにチャイニーズと聞かれます。
宿泊者に中国人が多いのですかね？
自慢ではありませんが、自分のマンションは一番高い部屋なんですけど
縁を感じて無理して買いました。
実は、二番目に高い部屋は割高で最初に勧められましたが断りました。
その部屋を購入した人は中国の方だそうです。
自分にはあの部屋をあの値段で購入できません…
別宅のマンションは、賃貸ですが日本人より外国の方が多いです。
外国の方はお金持ちが多いという実感を最近痛感してます。

※　独り言ですので無視して下さい。

[835: 匿名さん]

以前、豊洲の完成間近タワマンの販売中に
中国人らしき客に対して、
営業が２人付いてへーこらしてたってスレで読んだなぁ。

[836: 匿名さん]

834さん

同感です。
ある営業から聞いた話で彼が売った2億超の高額物件、その半数近くが中国系の方のポン買いだったと。
中でも秋葉原のTTT・芝浦のGタワー・虎ノ門TR・・・はみんな40未満の若いチャイニーズだとか。

まあ中国は歴史から見ても、都会で生息する一部の大金持ちとそれ以外大多数の庶民で成り立っている国です。
日本とは違い、搾取する側とされる側の境界線がはっきりしてるので金持ちはどんどん金持ちになり、逆に庶民は一生伸し上れない仕組みのようです。

確かに上海でも10億（円換算）以上の超高級マンションが普通に取引されているし、道端で乞食を横目にフェラーリが走り去っていく滑稽なシーンもしばし。
この鮮明なコントラスト感は、やっぱりチャイニーズ社会にこそ必要不可欠なのかもね。

[837: 匿名さん]

中国系の人達はこの掲示板を見ることもなく購入しているのでしょう。

[838: 匿名さん]

>> 830

今回の資金流入は以下通りだと思うよ。

産油国→シンガポール（キャピタランド等）→東京マンション購入

何故ならシンガポールと日本はFTAを締結しており二国間租税条約で
メリットがあるから、直接投資ではなくてシンガポールを資金が迂回
してくるのでしょうね。

今日、プレス発表されていたけど、某産油国の王子様がエアバス
Ａ３８０を世界で初めて個人購入（専用機仕様）したみたいだね。
一機の値段はたしか、330億だよね。ハシタ金か？
ある意味クレイジー（笑

[839: 匿名さん]

江東区のマンション規制がついに解除の模様です。
都心回帰も
一極集中の様相が強まりそうです。

[840: 匿名さん]

江東区以外に集中するってことですねｗ

[842: マンション投資家さん]

「限界利益」の拡大初期に投資する「限界利益」という概念があります。

「超」成長株投資で大きな利益を享受するポイントは、その企業の「限界利益」が拡大する初期に投資すること。

投資マンションも同じ事が言える気がします。

それから、キャッシュアウトするタイミングは常にウオッチしていないといけない。

『絶望の中で買い、狂乱の中で売る。』

狂乱とはいつのことを言うか？

時が過ぎないと分からない。

[843: 匿名さん]

>>842
ん？
事業活動だと設備投資により限界利益を拡大することができるが、投資マンションにおける限界利益の概念は何を意味しているのでしょうか？？

[844: 匿名さん]

まあその時が分かれば
投資でもマンションでも苦労しないよ

[845: サラリーマンさん]

842

デベでもない外部の人間の不動産投資に対する"Marginal profit"は基本的にprofit全体とイコールだよ。

もしイコールでなければ、"marginal cost"が一定でないということであり、それは固定費の存在を意味するんだから。

>「超」成長株投資で、、、

何を言ってるんだか。全くあきれます。別にどんな投資であれ、投資先の企業のMarginal profitを考えながら株投資するのは、基本。しかし、それが不動産投資とごっちゃになってるということは、そもそも限界利益の概念自体が全く分かってないね。

「限界利益」はミクロ経済の授業のごく初期に登場する、最も基本的で、最も大事な概念じゃないの。知らない人は社会人失格でしょ、、、、、

オイルマネーの投資下手は今にはじまったことじゃないよ。
彼らは金余り。既に世界中の不動産を買漁り、それでも尚投資先が決まらない金があるんだろう。
あなたのお金もウンザリするほど余ってるならどうぞ。

でも間違っても


虎の子の頭金+無理無理ローン


なんかで買わないように。

[846: 購入検討中さん]

>845

842さんは三流大学の1年生じゃないの？
ちなみに、既に書き込みがあるとおり、
オイルマネーがシンガポール経由で入ってくることが多いことも「社会人の常識」だと思います。

[847: 匿名さん]

相場観とかそういうことの以前に

モノを知らな過ぎるね

ここの人の何人かは。

[848: 匿名さん]

朝の株式ニュースでは、
住宅の新規着工は当分減ったままだろうとさ。

皺寄せはその内、表われる。

[849: 匿名さん]

少し勉強しようよ、っていうのは健全だ。

（試験成績はよくなるし、実際に役立つ事もあるかもしれない。）

[850: 843]

どうやら842はMarginal profit（事業活動主-管理会計）とMarginal benefit（消費者-ミクロ経済）を混同している、もしくは理解できていないだけの発言だったようですね
消費者の観点では845がおっしゃるように投資コストに固変の概念はありませんからね
何か知らない新しい発想があるのかと思って期待してしまいました　笑）
これで842が出てきて反論を始めたら面白いんですけど・・・

[851: 匿名さん]

首都圏の中古マンション、３カ月連続で成約減少　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=23516

記事より
・中古マンションの成約件数は２５５６件（前年同月比３.91％減）と、３カ月連続の減少となった。一方で新規登録物件数は１万３６０８件（同36.26％増）と大幅な増加。２カ月連続で30％台の大幅増で、６月以降５カ月連続で２割以上増えており、在庫物件の増加傾向が顕著だ。特に東京都では新規登録物件が同53.12％増加した。


中古マンションの在庫が急増しているようです。

[852: 匿名さん]

一般庶民の感覚として、中古MS物件の購入を避ける理由は、
＊都心優良中古は除きます。中古でも高すぎだから除外。

①　耐震偽造が発覚するのが怖い・リスクテイク出来ない
②　銀行の住宅ローン融資も中古物件に対しては厳しい
③　リフォームコストが高すぎる
④　部屋自体はリフォームされて綺麗になっているが
　　外観を見てガックリするケースが多い。
⑤　セキュリティ設備が貧弱
⑥　今後どうなるか分からない弱小デペが売主だった物件

皆さんはどうでしょうか？

[853: マンション投資家さん]

８４３
おまたせした。

銀行との打ち合わせしていたから、スマンね。
株とリンクする考え方する人が居たから投資という概念で考えて限界利益つかったんだと言いたい。。。

それから、理屈は良いが、経費増加が下記の通りかんがえられるので、私は今が高値だと思い、数年前から保有するいくつかのビル・億ション(購入時は数千万円)を先月売却した。

これから税金が大変だ。法人であるから。

売却理由は
①サブプラの悪影響で、市中銀行がベースレートに乗せるスプレッドが拡　大すると考えられる(サブプライム損スプレッドと言いたい。)。
　つまり、実質金利アップ。
②原油高による資材の値上げ、すべての物価が上昇に転ずる。
③地価上昇に伴う固定資産税のアップ。
④管理費の支払い

財布から出る金が多いこと。
不動産持っていないサラリーマンには分かるまい。

因みに保有は都心三区のみ。

どう？

[854: 匿名さん]

中古で売りに出しているということは、
なにか問題があるから売り逃げようとしているのではないか？
という疑念も大きいと思います。

耐震偽装とかのほかにも、
おかしな住民がいるとか、うるさくて耐えがたいとか、
金のかかる大規模修繕や、一時金徴収が迫っているとか、
管理費等の値上げの時期に差し掛かっているとか。
目の前にマンションが建ちそうとか、嫌悪施設ができそうとか、
バス便が廃止されそうで陸の孤島になりそうとか。

そうそう、税の減免も受けられないしね。

[855: 匿名さん]

確かに、都内中古物件を春に２部屋売却したけど、
両方とも問題があったから手放しました。

買い手には報告する義務はない問題だったので、
重説にも書いてません。

中古物件は新築よりも、買い手のリスクが大きい。

[856: マンション投資家さん]

８５４

君さ、問題なかったら売らないの？いつ売るんだい？
それは、君の主観だろ？

収益還元で考えて
キャップレートが下がれば売る！

イールドギャップも低下が予想されてる中で売る
何が文句あるわけ？

これが普通の商売ではないかい？

『　狂乱の中で売る　』

なんでも同じ、キャッシュアウトのタイミングだよ。

経済の評論と理屈で儲けられれば、世話無いよ。。。

[857: 匿名さん]

商売じゃなくて、
実需で住んでたマンションに問題があって、
売り逃げする人もいますから。

[858: 匿名さん]

チャレンジ価格中古物件の新規登録が増えてるから、
成約件数が減るのは当たり前ですな。

出来るだけ高く売りたいのが人間のサガ。

[859: 匿名さん]

積みあがったチャレンジ価格中古も、その中身は様々。

ダメ元で興味本位で売りに出してみてる者。
正気でその値で売ろうとして店ざらしになってる者。
その裏で、便乗して正札だけ高く出しといて、
サクッと値引きやオプションつけてどんどん転売する者。

[860: 匿名さん]

地価が天井かと思ったら、諸物価上昇。
一人当たり賃金の上昇が見込まれない限り、
スタグフレーションに突入ではないか。

築浅中古を高く売っても、これからの物価上昇で有難みはなくなる？
意外にも不動産価格ももう一段上がったりして（なんてことはないか？）。
（先は誰も分からない）

[861: 購入検討中さん]

サラリーマンの賃金が上がらないとはいえ、リストラもあるしローンなんて背負いたくないという意見よりも、ずっと賃貸よりも長い目で見て買いたいという層が増えているように思います。

なので、需要が増加し、供給が減っているので、価格は当分は下がらないでしょうね。

特に都心の山手線の内側エリアは、マスコミや外資系社員など２０代にして年収一千万を稼ぐ層がいるので、まず価格は下がらないでしょう。

今は、一時の都心が安かった頃を忘れられずに、購入を躊躇している人が多いと思いますが、それらの層は徐々に諦めて、郊外の物件を検討し始めるのでしょうね。

[862: 匿名さん]

なんか、食品等物価が上昇しているから不動産価格はもう上がらない、という論調が多いけど、食品も不動産もコストプッシュによる価格上昇という点では同じじゃないの？不動産て今まで消費者都合で変動したことあるんだろうか。

個人的には２年前にマンションを買い逃した人間なので、下がるんならさっさと下がって欲しい…。

[863: マンション投資家さん]

857
ホウそれは大変みたいだね
例えでも教えてもらいたい

[864: 匿名さん]

新築だと都心部で坪２５０万円前後が売れ筋。
都心回帰は続きそう。

[865: 匿名さん]

>864
今時都心で250万なんて残ってないんじゃない？
板橋区や江戸川区は都心とは言えないし。

[866: 匿名さん]

山手線の日暮里駅がアツイよ！

[867: 匿名さん]

>>866
すみません。駅工事のため空調を一時、停止しております。

[868: 匿名さん]

>>867

座布団一枚

[869: 匿名さん]

>>861
>サラリーマンの賃金が上がらないとはいえ、リストラもあるしローンなん
>て背負いたくないという意見よりも、ずっと賃貸よりも長い目で見て買い
>たいという層が増えているように思います。
ウチの会社の場合は、転勤の可能性を考えて賃貸が多いですね。
年商4兆円企業なので全国規模での転勤があるし、特に管理職に昇進すると
なぜか大きな異動になるケースが多いので。
東京→北海道とか

そんでも転勤になれば賃貸に出せば良いとか、妻子を置いて単身赴任すれば良いとかの考えで、購入する人はいます。
が、そういう人は昨年までに買ってしまっています。
これから買うのは天井掴みになる可能性があるのでお勧め出来ないそうです。

[870: 匿名さん]

>>856
Cap Rate,Yeild Gapが下がれば価格は上がるのだが・・・
理論だけでは儲からないが、理論なく儲かってもそれはただの運

[871: マンション投資家さん]

８７０
そうだよ。。。価格が上がるから売却するんだろ

頭だいじょうぶかい？勉強不足

高いときに売らないと儲からないんだよ。

金も運もない奴が、今から買ってもババ掴むだけだよ。

それより東南アジア圏に投資するべきだな。特にインドシナ新経済圏は注目に値する。

エコノミスト11月20日号に良い記事載ってるから読んでみな。。


2020年の経済情勢はいまのそれと全然違うから。。

[872: 匿名さん]

>>871
そうか、日本語の取り間違えか
すまないね

しかし、君はきっと私の従兄弟のように組織に属して働かず、仲間内で投資をして稼いでいるような人種なんだろうね
君のような人種には是非私募ファンドを組成したり、個人向けに投資講座を開講したりして稼いで欲しいね

[873: マンション投資家さん]

872
そんなことはない。投資家であり、事業家と言いたい。

しかし、
日本の抱える少子化は大問題だ
防衛費削減して、少子化対策（私の案では、全国第一子から出産一人につき百万円支給する。）に予算振り分けないと日本は防衛もできなくなる。

つまり、40から50歳の老兵が国防するわけで、脆弱極まりない。ミサイル防衛も本土に攻め込まれたらひとたまりもない。

平和ボ＊ケの極東日本は取り残される。

既に経済大国２位の座は失われているのに、国民はそれをしろうともしない。出るのはため息と憂いばかりだよ。

つまり、国民減少する中で需給バランス崩れると、国の地価がこのまま高いはずがない。

[874: 匿名さん]

>>873 文句あるならさっさと日本から出て行けよ。アメリカにでも移住しろ。

[875: 匿名さん]

>>874
ア・アメリカは、まずいだろ。行くなら新興国っていってないか？

[876: マンション投資家さん]

分散投資しているので、既に　ＬAフロリダ等のレジに投資済。
向こうも悪くないが、所詮青目には差別される。

日本人は日本に住んで海外に投資する時代。

アメリカに住みたいなんてどの日本人も今や言わない。
世界一安全な国は、日本であることには変わりない。
保健医療もマア悪くない

アメリカがすべて、万能な国ではない。

今は、地方都市のビルを売るか思案中。

[877: 元祖匿名はん]

イールドのスペルが違いますよ。

私募ファンドをアレンジするのもAMするのも
それなりにハードル高くなりましたよ。
しかも個人相手だと手間含めかなりしんどいです。

[878: マンション投資家さん]

元祖さん。
どうも！

最近の国内不動産ファンドの動きは如何ですか？
お知らせ下さい。

[879: 元祖匿名はん]

多少マニアックな話になりますが、

・金商法対応で事務対応に追われてるところが多い

・昨今のYieldの薄さ、Capの低さで転売志向では出口が厳しい

・入口でもローンがサブプラ余波や不動産業者向け融資の慎重姿勢で
　一般的にはつきにくい（レンダーも別途金商法対応に追われている）

・ファンドを組むのも手間だし、AMの資格要件（人的・組織的要件）や
　投資家要件等々でスキームもそれなりにハードルが高い

・地方地方といっても、ビジネスレベルでマトモなのは限られている
　（遵法性や市場性、物件ロット等）

・開発といっても、すんなり出口が見つかるか、リーシング含め不透明

まあ、そこで如何におまんま食うかがプロってことなんでしょうが。
エンドさんは冒険する必要ないってのはこれまでも申し上げてるとおり。

[880: 匿名さん]

マニアックな話は良くわかりません。

元祖匿名はんに聞きたいのだが，現在より，何割ぐらい値段が下がったらあなたはマンション買うつもりですか？

また，実際にどの程度まで下がると考えていますか？

[881: 元祖匿名はん]

私は儲かってます、じゃなくて、もう買ってます。二軒目。一軒売った。以前書いた。そんなの関係ありません。

現在より何割下がったら、あなたはマンション売れると思いますか？

[882: 元祖匿名はん]

そんなの関係　ね　ぇ　が自動変換されるって、ここの掲示板というか
管理人は少しやりすぎでないかい。

一体何が問題なんでぇ。

[883: 購入検討中さん]

気色悪いな、太鼓持ち。

[884: 匿名さん]

ロイターによると、１０月の平均価格は１９９２年（５０６６万円）に近い水準に上昇しているそうです。
まさにバブルですね。

[885: 匿名さん]

世界的カネ余り。金融緩和で、インフレリスク増大。
不動産価格の割高感も薄れてゆくのかねぇ。

[886: 匿名さん]

＞８８４さん

バブルと言っても郊外の収益還元を無視した程の価格ではないでしょう。
バブルの頃は都心のワンルームが６０００万円とか、郊外の３LDKが８０００万円とかの時代です。
今は局地的に価値のある所だけが上がっています。
実際郊外は価格が安くても売れ残りが多いですし、都心のパークコートシリーズは完売ですからね。

[887: 匿名さん]

１０月の新築マンション成約率が出ました

全価格帯
２３区　　１１５３÷１６３８＝７０．４％
市部　　　３９３÷７８３＝５０．２％
神奈川県　８３６÷１２７９＝６５．４％
埼玉県　　４９０÷８９７＝５４．６％
千葉県　　７１１÷１１３４＝６２．７％

まあまあの所得レベルのサラリーマン層が買う価格帯
４７００〜６５００万円
２３区　　５６４÷７８２＝７２．１％
市部　　　１２５÷３５８＝３４．９％←注目
神奈川県　２７４÷４３２＝６３．４％
埼玉県　　７５÷１５１＝４９．７％←注目
千葉県　　１２１÷１９０＝６３．７％
この価格帯では、市部、埼玉県、すなわち内陸部は大苦戦。
恐らく、神奈川県、千葉県を含め、比較的湾岸に近いエリアでないと
この価格帯は売れない時代になった感があります。
また、２３区の内訳は出ていませんが、この傾向を考えれば、
２３区でも北部内陸区の人気は落ちていると想像されます。

[888: 匿名さん]

>887
何か情報操作…。

4700〜6500万円の23区物件＝都心には殆ど存在せず、大抵は湾岸と城西北でしょ。それが契約率72.1%ならそんなに問題なし。今回即日完売で名前が挙がってるのも板橋の加賀レジでしょ。寧ろ7000万クラス（恐らく城南）の物件の成約率が落ちてるんじゃない？

4700〜6500万円の市部・埼玉物件＝この地域の従来物件と比べて高すぎる価格帯。結局多摩センターだのさいたま新都心で坪200万超で売ろうとして失敗した結果。

この価格帯が湾岸エリアでしか売れなくなったんじゃなくて、この価格帯を出せる人は埼玉・市部を買おうと思わないということでしょ。

[889: 匿名さん]

エリアと金額以外にも
物件自体に魅力が有るか無いかが成約に関係するしね。
例えば駅遠は人気ないから。

[890: 匿名さん]

>まあまあの所得レベルのサラリーマン層が買う価格帯
>４７００〜６５００万円
この設定に無理がある。

従業員1000人以上の大手企業勤務でも40歳で年収800万前後です。
年収の5倍でも4000万です。
このへんがまあまあの所得レベルのリーマンの予算でしょう。
4700万なんて手が出ない人が多いと思いますよ。

[891: 匿名さん]

4700万で手が出なけりゃ、
坪200万の場所さえ買うのは難しいですね。

[892: 匿名さん]

>>890
この資料のＰ４を見ると分かるけど、
２３区で成約数が多いのは４５００〜６５００万円の価格帯。
富裕層と云ったクラスでは無く、
まあまあの年収のサラリーマン層。

４５００万円以下は、普通のサラリーマン層。
所得の二極化が進んで、このクラスは厳しい。

http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf

[893: 匿名さん]

このスレッドに出てくる固定ハンドルを見ていると留学中に教授が言っていた言葉を思い出します。ファイナンスの知識を初めて手にした人は「金槌を持った赤ちゃんのようになる」と（自分がすごい物を手にした気になって場所・相手を選ばず振り回すという意味）。
早く赤ちゃんから抜け出せるように日々研鑽に努めてください。赤ちゃんにすらなれていない人がたくさんいるのでそれよりはましかもしれませんが。
手始めに冒険する気はないけれど、住む家を買いたい個人がどいうすればいいかをわかり易く教えて　笑）

[894: 住民さんＡ]

>手始めに冒険する気はないけれど、住む家を買いたい個人がどいうすればいいかをわかり易く教えて　笑）

こんな匿名掲示板に質問なんてせずに自分で考えることです。

[895: 匿名さん]

住む家を買いたい個人の方へ
過去安かったという現実を捨てましょう。
今の相場が今の値段ですからそれが現実です。
いつの時代も上がる派下がる派の意見は分かれます。
人の意見を参考にすると騙されたと言い出す人がでます。
売れ残り売れ残りと完売が難しいという意見のある物件では売れ残っているときは買わなくて正解と考えがちですが完売したときに買えばよかったと思うのが人の心理ですよ。
人生前向きに考えれば購入意欲も沸くでしょうけど、後ろ向きに考えるといつまでも買えないです。

[896: 匿名]

反論必死だろうがMBA崩れは実務やったほうが身のためだよ。

[897: 匿名]

おうちを買う前に。ってのが抜けてたよ。

[898: 匿名さん]

>>891
>>892
民間企業勤務のサラリーマンは多いけど中小企業が殆ど。
大企業に勤務出来るのは1割にも満たない。
マスビジネスを考えるならば無視出来ない事実だよ。

たしかに外資系勤務の小金持ちリーマンがここ数年増えたのは事実だが
サブプライムショックにより外資系金融機関はリストラを表明しており
日本支社勤務の小金持ちリーマンもクビになり、その数は減少するでしょう。

[899: マンション投資家さん]

893さん

８９４さんの言う通り、そんなの無いし相場と同じ理屈で勝者は少ない。

私の考えでは、勝者と言えばまず地主。それから、ミレニアム前後〜2006年の夏まで購入できた人々と不良債権を安く買えた人・企業・ファンドぐらい。

賃貸一般人は無理しないほうがいい。給料なんか上がりっこないと思う。
バブルに懲りた大手企業が、従業員の給料を上げるはずが無いと考えたほうが固いと思う。上がっても一部の幹部や特殊技能保有者だろう。末端は使い捨てに近い（本当はそれではいけないのだが、移民か人口増加を考えないと無理）。

株価は先々の景気を敏感に反映するもの。
みなさん、青い顔してるんだろうな

ここに顔見せないから、ここも今日は閑散としている。

それから元祖さん。どうも！参考にさせてもらいます。

ファンドもアジアシフトが鮮明になっていますが、これからはどの国に注目してますか？

[900: 匿名さん]

＞＞８８１

売り出し価格ぐらいに下がれば売れるんじゃない？