23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[785: 匿名さん]

首都圏の少子化の影響が顕在化するにつれて、
地方からの上京者の存在感は年々増して行きます。

彼らには首都圏に地縁も血縁もありません。
自分が勤める職場を中心に、費用対効果から合理的な判断で
居住地が選択されていくだろう。

今後１０年間でオフィス街として発展して行く場所と
そこへの通勤利便性に優れた場所を探すべきでしょうね。

[786: 匿名さん]

>>785 じゃあ、絶対湾岸と上等はないね。

[787: 匿名さん]

>>786
湾岸でも田町はアリかもしれん。

[788: 匿名さん]

うん、田町至近の湾岸物件なら割とアリだと私も思います

[789: 匿名さん]

782

別に底で買って天井で買う必要はないでしょう。上げ相場が何年かあったら、買いでなく売り。下げが続けば買い。それに歴史的水準、利回りを加味すればいい線行くのでは？

[790: 匿名さん]

足立区で21歳女性が被害にあう凶悪事件がありましたが、
この区は23区でもかなり「ビミョー」とされている区の一つです。

地方からの上京者の皆さん、
「都心部」なんて言葉に惹かれて城東に住むと
自動車を購入したときにもれなく「足立ナンバー」が
ついてきますのでご留意ください。

[791: 匿名さん]

足立は城北でしょ。
城北も城東も似たようなものだけど。

[792: 匿名さん]

>>791
住居を選ぶ場合、治安は重要ですね。
ご参考まで、警視庁が作成した犯罪発生マップ

ひったくり
西側の山手線沿いと京浜東北線沿いの品川区、大田区に多い。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

住居浸入盗
中央線沿線、特に高円寺、阿佐ヶ谷が最多発地域、
山手線西側外に大きく発生多発地域が広がっている。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[793: 匿名さん]

ひったくりは、
城東では錦糸町周辺や小岩などが多いので注意。
しかも防犯運動をやってるのに。

[794: 匿名さん]

治安を考えれば警視庁の目が届く範囲内の
東京駅から半径５ｋｍ圏内がお勧めです。

特に、関東大震災後に区画整備されたエリアは直線の道が多く、
また、車道と歩道が区分けされているので犯罪発生率が低くなります。
将来的に監視カメラを設置する事態になっても、
死角が少ないので、犯罪抑止効果も極めて高くなります。
主要な四つ角、橋等に高感度カメラを付け、車のナンバーをモニター
するだけで十分かもしれません。

[795: 匿名さん]

「灯台下暗し」ということもありますが...

[796: 匿名さん]

これから所得の二極化とフリーターの高齢化が進むから
治安がますます悪くなって行きます。

特に女性は、
駅近でない限りは、
戸建とアパートが混在したエリアへの居住は
避けるべきでしょう。

[797: 匿名さん]

女性にとって危険な場所は、人気のない場所、とくに住宅街の道は入り
組んでおり、尾行がしやすく逃走しやすい構造となっていることから
非常に危険な場所と言えます。
時間帯は日中でもありえるのですが、やはり暗いという条件から
夜間が危険です。
女性は普段から自分の通る道をよく知っておくことが第一です。
どこに横道や小道があり、どこに樹木のかげや空き地、廃屋などが
あるかなど死角をすべて知っておくのです。男がひそんでいたり
飛び出してくるような場所を事前に知っておきましょう。
夜遅くなって場合は駅からタクシーで帰る等、自己防衛が必要です。

[798: 匿名さん]

>>794
もはや荒らし
去れ

[799: 匿名さん]

東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。
老朽家屋が多く、震災時には倒壊と火災で多くの犠牲者が出る可能性がある。
昭和３０年代、大量の若年層が東京圏に流入し高度経済成長を支えたが、
多くが民間の木造賃貸住宅（木賃アパート）に住んだ。
１９６１年−６５年に建設された住宅の６割以上が民間の貸家で、
そのほとんどが木賃アパートだったという。
住宅の老朽化とともに住民も高齢化。空き家の放火事件が頻発し、
治安や福祉の面での対策も重要になっている。

東急池上線の荏原中延駅から徒歩５分。一歩中に入ると幅１メートル３０センチもない
狭い路地を挟んで、木造家屋が密集する地域がある。
２３世帯が住む。空き家が４軒。１軒の土地の広さは平均で約５６平方メートル。
関東大震災の後にできた避難所に戦時中、強制移転させられた人々が居着いた。
戦後間もない頃は２トントラックが通れた「道」もあったという。
だが、一帯はすべて私有地のため各世帯が増築を重ね、消防車や救急車も入って
こられないほど狭くなってしまった。

[800: サラリーマンさん]

＞東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。

何があるのですか？

[801: 匿名さん]

>>800
ＮＧワード

[802: 匿名さん]

資金力のないところは厳しい状況になりますね。
もしもこの調整が長期化すれば、数年後には大手の物件の値付けも変化せざるをえない。数年下がるの待ちますかね。

もっとも割高感も萎んでしまうほどの石油価格高騰などによるインフレないしスタグフレーション到来ならば、どうなるのやら。

[803: サラリーマンさん]

ＮＧワードがあるのですね。

で、興味本位で恐縮ですが、そのＮＧワードが何なのか教えてください。

見当が付きません。

この手の掲示板でｍ書き込むことが憚られることならせめてヒントでも。

[804: 匿名さん]

>>799

>関東大震災の後にできた避難所に戦時中、強制移転させられた人々が居着>いた。

古くから東京に住む方は知っている。
五○田〜恵○寿辺りもそうだよ・・でも、それがどうした？と思うよ。
時代錯誤かもね。メトロポリタン東京だから。

[805: 匿名さん]

日経平均が昨年６月以来の安値だって。
本気でスタグフレーション突入しそうになってきちゃったね。

対ユーロの円高は、やばいね。

[806: 匿名さん]

11月の株は、季節的要因で外国人売りがもともと多いからね。
12月になればまた変わるよ。

[807: 匿名さん]

>>804
問題は未だにそのままの所が沢山あって、治安が悪化している点です。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[808: 匿名さん]

いよいよサブプラ問題も株価下落も佳境に入ってきました。
プチバブルも完全にはじけて、不動産も旧旧価格まで戻りそうですね。
でも、あんまりはじけすぎると、こっちまで大変なことになりそうです。

[809: 匿名さん]

なんだかんだ言って、マンション価格全然下がらないだろうねｗ
世の中、二極化してるんだから、サブプラなんて関係ないね。

[810: 匿名さん]

個人的にははっきり言って厳しい状況ですが、まぁ不動産は下げざるを得ないですね。

これからの日本では、圧倒的な下げ圧力がベースとして続くでしょうから、いずれにせよ住み替えで要らなくなった方のマンションは速やかに売らざるを得ないと思います。

ただ海外株の方はポジションを既に半分にしていますので寧ろ買い戻しに向かうタイミングを伺っています。

言うまでもなく？エマージング中心ですが。

[811: 匿名さん]

>>810
国際分散投資wwww
マンションの頭金が溶けてしまって荒らしとは不憫よのうwwww

[812: 匿名さん]

特に日本の将来について絶望的な観測をしてらっしゃった方は、
その前に追証で絶望的ですな。

[813: 匿名さん]

すっかり高値論者が絶滅しましたな・・・・・
3ヶ月前まではあれほど鼻息が荒かったのに・・・・
マンションの下げはこれからですよ。
まずは来年3月の本決算対策から。

[814: 匿名さん]

株やドルでの運用をやってない者には、
切実感はありませんな。

[815: 匿名さん]

下げるんなら、
築浅で高く売ろうと皮算用してる投資家の多い中古物件の、
強気価格からまず下がって欲しいですよ。

[816: 匿名さん]

新築が高値ではりついて
やむなく中古の人が増えて行く・・
これが定着すると
中古物件の数が減って行く。

今は、新築も中古も供給サイドと需要サイドの我慢比べ状態。

[817: 匿名さん]

>>810
住み替えの中心は
戸建からマンションだから、
皺寄せは中古の戸建と端切れ土地のほうに行ってるよ。
ＹＡＨＯＯ不動産を見るとかなりの売り物件が積み重なっている。
仲介戸建
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
仲介土地
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...
中古マンションを含めた７〜９月期の分析は以下
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200707〜09）.pdf

[818: 匿名さん]

セキュリティがマンションより劣る戸建てには住みたくない。
近隣とのトラブルも、マンションなら組合や管理人に訴える手があるけど
戸建ては自分だけで解決しなければいけないし。

[819: 住まいに詳しい人]

>>813
金融屋さんや株屋さんは自分のお尻に火がついて
マンションどころじゃなくなったみたいですねぇ

ココでマクロ分析のディテールを論争されるのも困りますが、
誰もいなくなるのもちょっと寂しいものです

[820: 匿名さん]

さーて、株はどの位まで下げたら買いを入れるかな。
中期での買い場がくる。

[821: 匿名さん]

来年春頃までの半年先まではかなり予想がつくが、問題はその後。

持ち直してゆくのか？
冷え込みが一段と進むのか？
インフレあるいはスタグフレーション進行か？

仮に大不況に突き進むと、スタグでなければ、不動産価格は急落。
ここぞとばかりに、獲物を狙っていたホームレスマネーが買いあさるだろう。凄まじい勢いになる。急騰。さっさと食い逃げて、、、。この繰り返しだね。

[822: 匿名さん]

確かに、依然、低金利、過剰流動性に変化はない一方で、不動産ファンドへの規制や転売目的業者への融資制限で、相場は完全に方向感を失ってきている感があるよね。

おまけに景気減速感も台頭してきているので、ホント金利政策も難しくなってるし、金利をどちらに動かしても過剰な反応を誘発する雰囲気になってきている。

ここで金利を上げれば、ほぼ確実に29年以来の世界大恐慌へのトリガーを引くことになるだろうことは、ある程度、今の経済情勢を理解している人であれば、わかっているはず。

そう考えると、結局、過剰流動性のメリットを享受できる大手不動産や外資系が都心部一等地の更なる買い上げを続ける可能性が高く、そう時間をかけず引き続き、都心相場は上昇モードに入るとも考えられるんじゃない。

[823: 匿名さん]

景気の振幅が激しいほど、彼らにとっては美味しい。

[824: 元祖匿名はん]

あのですね。都心はもう買い上がりようがないのですよ。
金利が下がるか（LTV上昇か）、賃料が上昇かしない限り。
レンダーがシャッター下ろしてる状態で買おうにも買えないよ。
大手不動産だって、出口でファンドは買わないわ、エンドで分譲で
売れなかったりじゃ突っ張れないでしょ。
触れ幅が大きいほど美味しいっつったって、大半のプレイヤーは
右肩上がり前提で儲けてきてるんだから。不動産ってのはそういうもん。

[825: 匿名さん]

じゃあ・・不動産業界に明るいニュースを！

シンガポールの不動産開発大手キャピタルランド傘下アスコット・レジデンス
トラスト(ART/アジアでは有名な賃貸コンドミニアム運営会社)は、12日に
東京都内の賃貸マンション１８棟を総額122億円で一括取得したと発表。
賃貸物件の管理業務は、アスコット・グループが三菱地所と共同出資で
設立したアスコット・インターナショナル・マネジメント・ジャパンが
行う。ARTは今回の取得物件による賃貸収入で4.1%の平均利回り見込む。

＊どこの物件を購入したかは自分で調べてくださいね

さあ、どんどん海外マネーが東京市場にやって来るかもね、
それも西の方角からね。これからが勝負だよ！
西の人々にとっては魅力的な場所だからね・・東京は。

[826: 匿名さん]

もう一度、日本消滅の危機くらいの大不況にして、一等地も下げる。
デベ淘汰。最後まで残る少数の大手デべにとってこれは大吉。
今や、天井で膠着状態。これを打破するには、ドーンと下げてみるしかない。絶望的な大不況。一等地まで投売り。ここで買いまくる。
たっぷり仕込んでから、徐々に上げてゆっくり売ってゆく。これが理想。

[827: 匿名さん]

理想どおりには何事も運ばず。
全部外資の餌食になったりして。

[828: 匿名さん]

某産油国の原油コストはUS$8/バレル・・・・・
今は彼らはいくらで販売しているのか？？
有り余ったお金は西に向かうのか、東に向かうのか？

さて・・どちらでしょうか？

[829: 元祖匿名はん]

キャピタランドは前々から丸の内のビルにいてますよ。
GICあたりなんかNPLの頃からいてるし。こなれすぎてる印象。

[830: 元祖匿名はん]

バーレーンだかの投資庁のニュースやってたね。

分譲マンションも買ってくれりゃ明るいニュースだろうけど。笑

[831: 匿名さん]

今の日本で大不況になれば、
外国マネーに買い漁られるだけ。

[832: 元祖匿名はん]

さんざんNPLの頃から買い漁られてEXIT段階かと。

[833: 匿名さん]

>>829

アスコット・ブランドが東京に進出して来たのが面白い
展開じゃないかな？

今までなかった高級コンドミニアムか・・・

[834: 匿名さん]

マンションの値段には関係ありませんけど
中国人ってスゴイなと思うことが多くなりました。
ハワイで娘にチャイナ服着せてたらチャイニーズ？チャイニーズ？と多くの人が尋ねてきました。
ジャパニーズと答えると去っていきました。
マンダリンホテルに泊まるとメイドさんにチャイニーズと聞かれます。
宿泊者に中国人が多いのですかね？
自慢ではありませんが、自分のマンションは一番高い部屋なんですけど
縁を感じて無理して買いました。
実は、二番目に高い部屋は割高で最初に勧められましたが断りました。
その部屋を購入した人は中国の方だそうです。
自分にはあの部屋をあの値段で購入できません…
別宅のマンションは、賃貸ですが日本人より外国の方が多いです。
外国の方はお金持ちが多いという実感を最近痛感してます。

※　独り言ですので無視して下さい。