23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[624: 上等]

♪益々面白くなっていく城東地区！♪

比較的リーズナブルで、大型商業施設とセットで発展が期待できるところを上げてみますと、

足立区：北千住、西新井
荒川区：南千住
墨田区：押上、曳舟、錦糸町
江東区：豊洲、砂町、亀戸

というところでしょうか。
これからどんどん良くなって行きますよ、お待ちしております（笑）
尚、台東区：上野、浅草は既に手が届きづらいと思いましたので外しました。
（以上は私の知っている範囲ですので、書き漏らしが分かる方は補足してください）

さてこれとは別に、ここでも良く”都心”あるいは”都心から５㎞”の話題が出ますね。
そこで土地の値段や商業的価値観、本来の首都機能などから中心を選ぶというより、恐らく皆さんが住んでみたい街の半径として冷静に考えてみました。
あくまで個人的な感想ですので、微妙なブレはお許し願うとして”JR四ッ谷駅”付近から半径６〜７㎞あたりまでが実感に沿っている印象を受けるのですがどうでしょう？


ということで、今のところ城東地区は近未来に期待を繋ぎます＾＾

[625: 匿名さん]

>>619
私の考えはシナリオ２ですね。

郊外の不人気物件が安くなっても、皆さん買わないでしょ？

みんなが欲しがる様な、駅近で利便性と資産性が高いマンションが値下がりして欲しいんでしょ。

本郷パークハウスも売り出したときは、プラウドタワー千代田富士見と比べられ、不人気だったけど、秋に売り出した小石川タワーやブランズがやっぱり価格が高いとわかったとたん売れ始めている。

要するに値段を下げるより、近隣にさらに高いマンションができれば、相対的に安いと感じるようになり、売れていく。

[626: 匿名さん]

>621
至便とは距離のことを言っているのでしょうか？
それとも電車でのアクセスのことを言っているのでしょうか？

東京駅への電車でのアクセスを考えると、晴海や豊洲より田端とかの方がよっぽどいいですからね。
そして、例に挙げさせていただいた田端は発展が停滞して老人化が進んでいると思われますがいかがでしょうか？

一方、価格が国内で最も高い3Aエリアについては、現在、そして計画されている将来数年で、丸の内に次いで大きく発展することが見込まれています。”最も起こりうる将来の予測は現在値である”という理論に従うと長期的な時間軸で考えても、最も発展していく可能性が高いのは3Aエリアだということになります。
現在は発展していないけれどもこれから発展するという考え方は、切った張ったのギャンブルでしかないと考えますがいかがでしょうか？

当方麻布十番に15年程住み着いていますが、価格上昇と老人化に比例関係は見られません。むしろ新規住人が増えて反比例している気さえします。価格上昇により老人化が進んだ地域の例はありますか？

[627: 一種の荒らしだろこれ]

>>626
壊れたテープレコーダーにマジレス不要かと
嘲笑されてもひたすら書き続ける根性にある意味敬服

[628: 一種の荒らしだろこれ]

それでもやっぱり>>626に対する>>621の反論が聞いてみたいな
前にも質問したんだが、そもそも発展とは何ぞや？
ジャスコや類似のＳＣができることか？

[629: 匿名さん]

627=628 なんだ？こいつ。独り言か？
621にマジレス不要といいながら反論求めてらぁｗ

[630: 一種の荒らしだろこれ]

えーと日本語の文章の流れが解らない人かな？
本とか読まない人ですか？

自演するならコテハンくらい変えますがな

[631: 匿名さん]

ディスポーザー等のちょっと前まで標準設備でついてたものが
オプション扱いになってきた
あと改正法で入居前の間取り変更プランが出来なくなったから
完成後リフォーム扱いでまたお金取る

しばらくはこんな感じで気付かれないようにこっそり値上げしていくよ

[632: 匿名さん]

>６３１
「ディスポーザーのオプション」なんて有り得ないよ。
本当にそんな物件があるなら教えて欲しいな。

[633: 匿名さん]

>632
確かに。
ディスポーザーって機能の性質上、物件につけるかつけないかの選択になると思うけどね。

[634: 匿名さん]

＞値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
＞してしまいます。

価値の高いエリアは常に人を惹きつける魅力を持っており
更なる発展が望める。

＞既存住人がそのままいる限りは、急速な価格調整は
＞起こりません。そして、老人化が進むとともに、長期にわたって停滞
＞が続きます。

希少性により中古価格も高値維持。
賃貸料も高いため地域住人のステータスも自ずと高まる。
それに併せて周辺のレストランやショップなど、質の高いサーヴィスが
求められ、更なるエリア的プレステージを醸成してゆく。

＞一方、
＞坪単価２５０万円前後で大量にマンション供給が可能な、
＞東京駅に至便なエリアに人は集まり続け、そのエリアの発展が長期に
＞わたって続きます。

同時期、同一価格帯で大量に供給されたエリアには競争が発生する。
中古物件の供給量が多いため常に値崩れの危険に晒される。
賃料もリーズナブルで人は集まりやすいが、プレステージは醸成されない。

[635: 匿名さん]

＞値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
＞してしまいます。

戸建て地域で細分化されミニ戸が乱立というならわかるが
都心で今の再開発可能な地域には当てはまらん話だな

[636: 匿名さん]

本当に城東＊＊の営業活動には驚かされる。デベ＆城東物件を掴まされた人以外に、本気で言ってる人なんているのか？
一応誰でも知ってる大手企業に勤めている。地方から本社に上がって来た複数の同僚が、通勤便利でリーズナブルだと一旦城東に家を借りた。しかし1年も経たないうちに「住民層が…。子供のことを考えると耐えられない」と別の地域に引っ越したよ。
そりゃ、モノ作るのは勝手さ。でもそこに住むのは、そのレベルってこと。一定水準以上のクラスは定着しないでしょ。焦土作戦でもして、一から街を作り直すなら別だが。…と、価格動向からはズレてしまったか。

[637: 匿名さん]

おいおい、「信・者」もNGワードなのかい？　連投すまん。

[638: 匿名さん]

＞636、637
そうカリカリしなさんな。
結局今も昔も変わっちゃおらんよ。

YAHOO!不動産首都圏データランキング「平均坪単価」（最新）
1.渋谷区　611
2.港区　　470
3.千代田区463
4.目黒区　410
5.文京区　371
6.豊島区　359
7.品川区　351
8.新宿区　350
9.世田谷区343
10.中野区 327
11.葉山町 307
12.杉並区 306
12.中央区 306
14.台東区 300
15.荒川区 292
16.江東区 284
17.大田区 264
18.逗子市 261
19.神奈川区254

[639: 匿名さん]

つうか、城東城東いうけど、＊＊なのは城北なんじゃないの？
↑に出てない区っ東も西もあるけど全部さいたまよりの北ばっかじゃん。
ってことで、一番問題アリなのは東じゃなくて北ってことだね。
638、わかりやすい数字を乙

[640: 匿名さん]

あと636ってほんとに大手？
大手なら色んな人がいるよ。
埼玉にも千葉にも神奈川にも、都内なんて２３区どこにでも
それ以外の都下にも家を持っている人はいて、色んなとこから
通っている。何万人といれば当たり前。
636の通っている大手は何万という従業員が全部都心や城南などの
人気高級住宅街にでも住んでるの？城東でさえも住民層が〜なんて
言ってたらごく限られた地域以外どこもレベルが低くて住めないでしょ。
スゴイネｗ

[641: 匿名さん]

>640氏

636だが、そんなこと言われても社名挙げるわけにはいかんでしょｗ　勘弁してちょうだい。大手と言っても業態によって格差はあるだろう。もちろん、社員もピンキリだし、年齢もある。一応イメージしてるのは上でも書いた通り子供がいる世代。自分も含めて30歳で年収1000万オーバーといったところかな。
東礼賛論者が流入を期待してるのって、このクラスじゃないの？　だから、ターゲットにされている人間は違う志向じゃないかって言っただけだよ。少なくとも自分の周囲はそうなんで。
あと、城北に問題ありっていうのは理解できる。ただ、スレで跋扈してるのって、東の話が多くないかい？　北論者っていたっけ？

[642: 匿名さん]

636・・大手企業勤務な訳無いでしょうが！
19:00前の自宅からの書き込み・・待遇良いね。
大手だと会社から書き込み出来ないし・・お休み？自宅待機か

[643: 匿名さん]

つうか　信 者　本人はまた逃亡か？
毎度毎度同じネタ貼り付けて理論的な反論もなく
しばらくするとまたコピペ

[644: 匿名さん]

相続時のどうたらこうたらっていうのは、
今年いっぱいで終わりなんでしょう。

売れ行きにどの程度影響するんだろう？

[645: 買い換え検討中]

うーむ！このスレも民主党みたいだな。
盛り上がるときはアンチ多数で論者を叩くだけ、
論者がいなくなると右往左往して、収集付かず。

といっても他のスレも大抵、核になる人頼りって感じだけど。

[646: 購入検討中さん]

>>645 お前もその右往左往してる輩の一人だろｗ

[647: 匿名さん]

614さん、お前呼ばわりする下品な奴にも冷静な対応。
感心しましたよ。見習わなければ。

[648: 住まいに詳しい人]

>>608
>業者の方に聞いてみたところ、6月20日に施行された改正建築基準法の関係で、
>新規マンションの着工認可が過去4ヶ月程度ほとんど止まっていて、
>この年末から売りたくとも４、5ヶ月間は売る物件がなくなってしまうとのこと。
>こんななかで、どうして目の前で売ることのできる物件を１０％も下げて
>売らなくてはならないの？というのが回答でした。

当事者であるデベやゼネコンにとってはマジ死活問題ですが
価格動向に対しては影響はないと思われます

右から左へとバンバン売れているなら兎も角
今は全然売れていないのですから
供給が減ったからといって
本来は買えないほどの高値で無理して買い急ぐ人はいませんよ

むしろ適判の体制が整って、来年の３月４月に集中して建確が下りると
かつてないほどの投げ売り合戦になるじゃないかと
目先の利く販売会社なとは戦々恐々なんだけど

[649: 匿名さん]

>>645
信 者≠論 者

右往左往しているってwww

[650: 入居済み住民さん]

６３６じゃないけど。

東京駅徒歩１分の大手金融勤務です。
東京に東京圏のオフィスが集積したとしても
（都庁や官庁の存在を考えるとないと思うが）
東側人気爆発はないんじゃないすかね。
とりあえず、ぼくの周囲は東側に住んでいる人は
ほぼ独身（サンプル50くらい）。

つーか、社員がたくさん居ても全員の居住地を
把握できるわけじゃないから、自分の周りの人の
地域で判断せざるを得ないと思うが。

あとさ、大手よりも中小のほうが労働時間長いと
思うよ残念ながら。これも自分の身の回りの人を
見ての判断だけど。

そんな訳で、スレタイに戻すと。
東側だけが上がるってことはなく、むしろ今上がり
すぎて西側の県境区（だっけ？）と価格が近づいて
来ているから、逆に西側に戻るんじゃないかな〜
と。
おんなじ値段だったら、職場までの時間が15分短縮
できるくらいで、東側にいかないんじゃないか？

で物件ないから中古に流れんのかなあ。

[651: 匿名さん]

どうせ東側＊＊は
湾岸買ったやつでしょ？

[652: 匿名さん]

豊洲・東雲は計画されているだけでも何千戸とできるからね。
大量供給で値が上がらないというのは当たってるかも。

[653: 636]

650氏、どうも。その通りです。
書き込み時間云々言ってる時点で、「ああ、この人は大手(というか一線級)とは無縁なんだな」と思ってました。持ち場にもよりますが、優秀な奴ほど会社に張り付かないもんです。代弁感謝です。
私の周囲で行くと、多いのは港、文京、新宿、世田谷、大田区あたり。まれに番町というツワモノも。東は、下町が好きという若干名が門仲。あとは突き抜けちゃって、横浜、浦安になります。
「とりあえず賃貸だから」と一時的に東に住む人は独身を中心にいますが、買うとなるとまず外してますよ。まあ、スレ違いなのでこの辺で。

[654: 匿名さん]

私も大手町の金融機関勤めですが、日系金融マンって住む場所へのプライドが高い割には給料は大して高く無く、せいぜい1000万台前半、しかも妻は専業主婦という人が大半です。

で、自分が城東に住むことは許せない（最近は豊洲はOKになってきた）けど都心を買う金はないから、大手町や東京駅に直通出来る中央線、田園都市線、小田急線沿線か、せいぜい新浦安、横浜当りに落ち着き、満員電車を耐え忍んで通勤していると言うのが現状です。

先日も八重洲のグラントーキョーが開業し、大丸有地区の発展は誰もが認める所でありますが、だからといって城東の高価格が許される話ではないでしょう。

[655: 匿名さん]

>>654（確認）
最近の、豊洲の高価格は許されると言うことですね。

[656: 匿名さん]

東京駅5kmとか距離で語るのは無理がある
東京駅から一駅の有楽町と神田では全く違う
丸の内OLが闊歩する街の、反対側等距離にはアジアンエステ

どこどこ中心5キロなんて意味がない

[657: 匿名さん]

湾岸信 者
江東区信 者
豊洲信 者

この辺が一貫して、
自分が無理して買ったマンションが下がらないで欲しい危機感から
無茶な理屈でキーキー騒ぎ続けてるだけ。このスレに限らずね。
資産価値防衛プロパガンダとか思っちゃってるんじゃないですかね。

[658: 匿名さん]

豊洲も飽きられたら人気は終わるんじゃないの？
しょせん、自然発生した人気ではなくてデべが盛り上げた人気だから。

[659: 匿名さん]

市川駅前で清水建設が施工中のタワマンで、
鉄筋不足が発覚し、工事停止。

もう建ってるタワマンは大丈夫なのか？
例えばこのスレで数日前話題になった佃のタワーも清水建設だが。

[660: サラリーマンさん]

過度の価格上昇に抵抗感…新築マンション販売、東京で顕著
http://www.business-i.jp/news/ind-page/news/200710170038a.nwc

[661: 匿名さん]

http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20071107it01.htm?from=top

なんか、また騒ぎになりそうですね。

[662: 匿名さん]

いっぱいの反応ありがとさん。

現実問題として、
そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象となる
価格帯４７００万円〜６５００万円の新築マンションは
２００６年の販売実績で年間１万４千戸に達します。
このマス層が好んで多く住む地域がいつの時代も元気な地域として
発展してきました。
坪３５０万円だと４４〜６１ｍ２
坪３００万円だと５２〜７１ｍ２
坪２５０万円だと６２〜８６ｍ２
どう考えても、坪２５０万円前後が最も好ましい価格レベルでしょう。

すなわち、
坪２５０万円前後を長期にわたって維持でき、
長期にわたってまとまった量の供給が可能な
都心に近いエリアが長期にわたって発展することになります。
不動産の購入は、将来を見据えた判断が不可欠です。

以上の理論に対する反論は無いのでしょうか？

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
３０００〜３３００　　　７９９６戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３３００〜３５００　　　６０９０戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３７００〜４０００　　　８１６２戸
４０００〜４３００　　　６２５０戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８

[663: 匿名さん]

ここで問題となるのは、
郊外マンションへの回帰が本当に起こるのかって議論になります。

郊外回帰が起こらない場合、
自ずと選択肢は限られ、
地域も限定されて行きます。

このあたり
皆さんどう考えます？

[664: 匿名さん]

>>660

この記事の奥さん、若すぎじゃないか…？

[665: 匿名さん]

↑
しかも年収600万円って…すごいね^^;

[666: 住まいに詳しい人]

>>664ー665
団塊Jr.と書いてあるから
1974年生まれの間違いでしょ

それなら夫や子供の年齢とも辻褄が合う

[667: 匿名さん]

>>660のリンク先

　この数字が示すように団塊ジュニアが購入できる物件は確実に少なくなっている。不動産経済研究所も「地価上昇が続いており建設コストもアップしている。マンション価格が下がることは当面ないだろう」と分析。これからも都心で若い世代がマンションを買えない状況が続きそうだ。

　この動きに対し、住宅メーカーも、何とか団塊ジュニアを振り向かせようと躍起だ。ある住宅メーカーは「デザイン性や免震性といった付加価値をつけ、高い価格でも納得してもらえるようにする」と話す。しかし、団塊ジュニア世代にとらわれずに、「高齢の富裕層にも販売の重点を置く戦略をとりたい」と割り切りの姿勢もみられる。

　これが事実。「だから投売り」はあまりにも甘い。

[668: 匿名さん]

>>662
相変わらず同じ主張をしているだけ
衰退する理論に就いた疑問符にも
発展するの定義にも答えていない

>このマス層が好んで多く住む地域がいつの時代も元気な地域として
>発展してきました

事例を挙げてね

[669: 住まいに詳しい人]

>>667
>これが事実。「だから投売り」はあまりにも甘い。

事実だろうけど
じゃ、その付加価値のある価格高い住宅は誰が買うの？
という話ですよ

それくらいの資金力がある人なら
大方は既に住宅は持っているだろーから
需要ボリュームは限られている

買い替えが増えるという予測もありえるが
その代わりに１軒売れるたびに「優良」中古物件が生まれ
ますます需要を減らすことになる

１次需要だのみで自転車操業の業界構造が、
あっと言う間に変われるのでしょうか？
　
　
まぁ元々団塊Jr.は首都圏出身がほとんどなので
期待していたほど住宅需要は増えかったというのも
背景にありますけど

[670: 匿名さん]

>669
西暦を間違える記事の中身の信憑性も疑問。

[671: 匿名さん]

コスト高は事実。
供給減少も事実。
供給側を愚かな悪役に据えておけば明るい未来が開けるのか？
消費者王様感覚で「俺たちが買えないから投売り」
なんてことを期待する奴は、いつまでも仕様の劣る賃貸で体育座りの
フロにでも浸かっていればいい。
そうしている間に人生の何分の一かが過ぎていく。

[672: 住まいに詳しい人]

>>671
自分がイデオロギーに合わせて物事が考えるから
他の人もイデオロギーを主張していると考えるのは
あまりに浅くないですか？

まずは現実をじっくり観察しましょーよ
　
　
コスト高で供給減なら普通の業界は
まずはサプライヤー側の利益は減るハズでしょ
それがマンションデベは利益が伸びるところから入っている
やっぱこの業界はちょっとヘンでしょ

[673: 匿名はん]

結論、イナカ者ほど西側を好むのは事実だった。