23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[62: 匿名さん]

>>61
ほんとだ。埼玉は入ってないのは意外。
郊外でも青葉区、浦安の申込率が高いのは納得かな。

[63: 匿名さん]

浦安はほとんど東京だから高いのは何となく分かるんだけど、
なんで青葉区が高いのは納得なの？
ちなみに私は埼玉県民なので横浜のことはよくわからない。

[64: 匿名さん]

埼玉は売り渋りでもしているのか？
新聞でも売れてないという記事が出てるし。
２３区内はそれにしてもよく売れるね。

[65: 契約済みさん]

59
60

>>16　>サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。

>それは個人的願望でしょう。住専のときだって、公的支援で危機が回避されたと言われていたが、ますます危機がひどくなる一方だった。

分かってない奴はえらそうに書き込むなと声を大にして言いたい。

日本のバブル期の一番最初の一番中途半端な大きな不良債権処理である住専処理と、アメリカのサブプライムを比べる神経が全くもって理解不能。

会計システム、銀行行政、倒産・更生法制、株主資本主義の度合い、
全てにおいて段ちです。

サブプライムをエンドに貸してたのは、大銀行じゃないのよ。
中小は倒れるだろうが、日本のようにシステミックリスクに波及はしない。
大手が引き当てた段階で、ゲーム・エンド。リスクは社遮断される。そこが米日の最大の差。

大手銀の引き当ては、既に起こっている状況を大幅に上回る最悪自体を
想定してる。
アメリカの大会社の幹部は、大赤字の後のV字回復で、「手柄」をとって、ボーナスをがっぽり狙うのが普通。市場もそれを期待してる。

日本のような先送りや、どんなに下り坂でも、あくまで現状しか見ないけちな引き当ては絶対しないよ。それやったら間違いなく首だ。

今日はシティ株ケロっと上げてるし。

[66: 匿名さん]

>>63
青葉区はファミリー層向けの定番的な地域だからね。
52の結果を見てイメージで納得といった所。

[67: 契約済みさん]

>60

まず、金利がロックイン・ピリオド終えて上がってくるまで間があるから、
実際のエンドでの破綻率なんて来夏じゃまだ分からんよ。多分、拍子抜けする事態になるだろう。

いずれにせよ、それはごく一部のエンドと中小業者の話で、マクロには関係ない。

大手の先を見越した処理が終わった。これが市場の最大関心事。

（でも野村のサブプライムがらみの損がこれで終わりかは知らないよ）

[68: 匿名さん]

青葉区あざみ野なんかは戸建で100坪2億とかで土地が売られて
ます。区画が大きく会社員には買えません。
基本的に戸建地区だけどマンションも結構あり、坪200万超なのかな。

[69: 匿名さん]

まぁ、常識的に言って、邦銀のお粗末なリスク管理と
会計でもっても、損失計上まできたということは、
米金融機関においては事態はほぼ終わってるということの裏返し。

そもそも、決算で出てくるのは過去のこと。
その瞬間に、マーケットは関心をなくす。
結果が出てから動くのは素人と日本の機関投資家だけ（笑）

誰か書いてたように、次は、過剰引き当ての戻しいれ益での
上方修正を待つのが基本中の基本で、株でもっとも利益が取り易い
典型例。（三菱に救済された前後のUFJ、、、、UFJ時代に思いっきり
損出しさせられて、合併してから、戻り益を三菱に持ってかれた、、、悲）

結果として財務諸表に出てくることと、実際の被害が出ているタイミングには相当のズレがある。今頃サブプライムで弱気になってると、完全に裏を取ることになって、エライ目にあう。これも典型的な素人の犯すミス。
（一桁万円のUFJ株を手放したり、10万そこそこのみずほ株売ったのは、
個人と日本の機関投資家だ。それが底値だっつーの！）

[70: 申込予定さん]

え？さ○か○ファンド！？

あそこは駄目だぜ！絶対に。

「おーーい、おいら愉快な悪乗りサーファー・ファンドマージャー。
高卒？学歴なんかカンケーねーぜ。俺の親父は大ファンドマネージャー！」
「街ウォッチングして、びびっとフィーリングあったら、どんな銘柄でも即買いだ！仕込め仕込め、激しく仕込め！」

って感じかなー。

[71: 貧困団塊Jｒ.]

投資先？

よし。では東スポ以下の私が無料〜で教えてあげませう。
ちなみに私はガチガチのランダムウォーカー＊＊なのでそのつもりで。

まあこれからは水資源の時代ですよ。10年、20年で考えるならマンションより水ですよ。水。たとえばこんなとこ？

http://www.claymore.com/etf/public/fund/Overview.aspx?ID=9ff678f5-520f...

そうじゃなくて普通の株っつーならやっぱだいたい世界のＧＤＰ比率でＭＳＣＩものとかのＥＴＦを定時定額で積んでいくのがいいんでないの？
11月のＨＦ解約時期なんか買いのチャンスでねーの？

日本の個別株にこだわるならまあ飛行機でも淡水化膜でも来いの東レかな。あとはバクチ打つならオンコセラピー下がったところとか？

マンションはそろそろおいらの住みたいエリアも弱含みですな。
まあ年末、決算期に期待。安けりゃ買うけど、まだ高かったら様子見。

そんな感じでこのスレ以外の個別物件スレは夏場に比べるとすっかり閑散としつつあるような？

[72: 申込予定さん]

東レ？この2年くらい全く泣かず飛ばずじゃないの。

炭素繊維どんだけ織り込み済みか、、、、帝人の方がアップサイド大きいよ。
膜なら膜で他にあるし。
総花的な有名銘柄買ったってもうからないよ。

MSCiをGDP比っつっても、それじゃ成長力のないとこのウェイト高くなるしなぁ。まさかEAFEだけとか？
俺ならEMを倍くらい入れるなぁ。機関投資家じゃないんだから、
EAFE買ってもしょうがないよ。

水のグローバル・ファンドもいいかもしれないが、脇にちょい添える感じでしょ

[73: 入居済みさん]

まあ投資全般とMS価格が相関関係にあるのはわかるけど

マンションの話しようや

[74: 匿名さん]

>>58

むずかしすぎたかな。

＞確実に言えるのは、格差の進行。
よのなかというものは、みんなが、かせいだものが、
みんなでおなじようにわけられたりしない
＞理系のオレに言わせたらエントロピーの減少。
ひとがしごとをするのは、しぜんのながれとぎゃくを
やって、ちらばるものをあつめるはたらきをする
＞エネルギー熱均衡にに向かい
ひとのいないしぜんでは、はすべてのものが
ねつにかえて、みんなおなじようにわけらえる。
＞貨幣という実体のない記号は
＞記号ゆえに偏在を志向するものだ。
おかねとは、ひとのよのなかのはたらきどあいを、しめす
きろく。しぜんのちからをどれだけぎゃくほうこうにうごかした
かというしるしのようなもの
しぜんのちからをしめすえねるぎーは、ばらばらのほうこう
にむかうけど　おかねというものはあつまってまた
しぜんのながれをぎゃくむきにうごかすことをくりかえす
ひつようがる

＞経済は意識が作り出す最たるもの。
しぜんのなかでひとりでいきていけないのんげんがおかねと
いうやくそくごとをつくりだした。いえが２０ねんたってふるくなる
のも、からだがおいるのもしぜんのなりゆき。
はたらきをたくわえるしくみのおかねとはじったいのないやくそく。
ひとがあんしんするためつくったもの
＞自然災害のような明白な影響でさえもその受け止め方で
＞経済は変わる。
おかねのながれは、ひとのふあんやあんしんのむくほうこうに
あつまってくる。

＞経済学者は預言者となんら変わらない。
おかねのながれはきまぐれ。それはよのなかのひとの
きもちがうごかすものだから。
＞直感をそれらしい理屈で説明しうるものが支持を得る。
しぜんのちからはちらばるけどおかねのちからはぎゃくに
あつまるものだから、どっちにむかうかはだれにも
わからない
＞彼らは経済的支配者の巫女のような存在。
よのなかのおかねもちがのぞむほうこうに、おかねがうごくこと
をよのなかのひとにみとめさせるやくめのひともいる。
＞短期に財を成したものは必ず、意識の維持が出来ずに自ら
瓦解する。これはグローバル経済であろうが中世であろうが
同じこと。
＞スタンスを長期にとるか短期にとるかでリスクが変わる。
＞短期だからハイリスク・ハイリターン
＞逆にローリスク・ローリターンは長期に安定している。

おかねのあつまるながれがきゅうならばいっぱいあつまるけど
そのばにながくいるのはむずはやいながれははやくかわるから。
ゆるやかな、おかねのながれならゆっくりとかわる。


＞それだけの事だ。世の中に出て１５未満の人が長期の投資の
＞意味が理解できないのと
＞インフレの実体験がないことが、議論をややこしくしている。

ひとのおかねをうごかしてわかったきになっているのがにんげん。
じぶんがどうやったらおかねのあつまるばにいけるかは
ながくいきてみないとわからないこと
おかねそのもののねうちがかわることは、ひとのこころの
うつろいのようなもの。じぶんがきめることではない。

＞経済は、心理の群像が織り成す曼荼羅のようなものだ。
おかねのながれはひとのこころのがぜんたいでどううごくか
というはなしだがそれはひとのたちばやいきかたそのもので
ひとことでかたりつくせない。

[75: 匿名さん]

×そのばにながくいるのはむずはやいながれははやくかわるから。
○そのばにながくいるのはむずかしい。　
はやいながれは、はやくかわるから。　　スマソ

[76: 匿名さん]

さわかみファンドでこんなに大漁とはおもわなかったけど
>>31
２８００万の家賃を一括払い？って指摘は予想していたが
計算が煩雑になるから省いただけ。
いちおう書いとくと280０万から毎年の家賃控除した額
の３．５％配当を
３．５％の年利で積み立てれば８００万にはなる。

実は、それ以上の純利益が賃貸不動産から現在もあるわけで
これは相殺すべきと思ったのね。

[77: 匿名さん]

米国信仰の刷り込みされた奴がほざいてるな。

サブプライムの損失引き当てしても、不良債権の増大のペースが拡大し想定よりも大きくなれば無意味なんだが。
だからメリルリンチは修正したし、みずほも修正した。

サブプライム問題の複雑なところは、金融商品が高度化し複雑になり、もはや闇鍋になってるところ。
あれもこれも良く見たらサププライム関連だったって奴。

日本の不良債権問題と同じと考えてると大きな間違いだよ。
これからもどんどん損失引き当ての拡大が発表されると思う。

確かにこれで終わりという時期は来る。
でも、それは今ではない。
半年後くらいがピークと予想する（要は2007年度本決算発表時期だな）

[78: 匿名さん]

バフェットは、影響は２年は続くといっているみたいだよ。
どこまで本気でいっているのかわからないけど、
まー、常識的な線だよね。

[79: 匿名さん]

いつもの牛乳配達と新聞配達か。早起きだね。

[80: 匿名さん]

>>73
同感。

[81: 入居済みさん]

イラクも泥沼
サブプラも同じかもね

[82: 匿名さん]

なんだか「これでサブプラ問題は終了」「悪材料は出尽くした」とか
必死で洗脳してる奴がいるが、信じる奴はいないからｗ　
ていうか、洗脳なら他でやってくれ。ここでやるな。

[83: 匿名さん]

どーでもいいせすよ。そもそも２３区の「住宅」地価＝マンション価格は
ほとんどカンケーネーって話では？

[84: 匿名さん]

雑談レベルの話が並んでるのに、
洗脳だなんだと大袈裟だねぇ。

[85: 匿名さん]

みずほの発表みて、サブプラ問題はもうちょい引っぱるかなとは思った。
でも、さんざん語られているように23区のマンション価格とはあんまり関係ないだろうね。

[86: 匿名さん]

今、テレ朝の”ちい散歩”を見てください。
新東京タワー編です。

[87: 匿名さん]

上等さん以外にも墨田フェチ発見！

[88: 購入検討中さん]

大手米銀にとってはsubprimeは、終わった問題で間違いないです。

日本の金融会社、行政とアメリカンのそれは180度違います。

邦銀や大手証券会社のしこりはまだ五月雨式にでてくるでしょう。

彼らはCDOの中身も吟味しないで買ってますから。
そもそも意識されてとったリスクでさえなかったと思います。

米銀はマネージされたリスク・テイクですから、損失認識もはやい。
業績の回復も早い。

日本のドメスティックな消費者としては、日経に出て初めて
認識して、まだこれからかと思うのはそれはそれで間違ってないかも
しれないが、米では確実に終わってる。欧州ではその真ん中あたりだろう。

もっとも認識が遅れてる日本の投資行動が最も下手になるのは
自然の流れ。いつものパターン。

但し、subprimeから派生して起こる消費収縮は遅れてくるから、これはまだこれから。

この辺をごっちゃにしてる人がほとんどか。

日本の場合は、邦銀のバブル処理が竹中さんの頃に一気にすすむまで、
10年かかったが、アメリカは騒がれ始めてから一年。この差を認識することはとても大事だ。

[89: サラリーマンさん]

日経読んだり、邦銀のコメントで、アメリカの情勢を計ろうとしてる事自体がどうかと思う。
net時代で、欧米のメディアにも簡単にアクセスできるんだから、そっちで情報仕込むべき。

みずほなんて、眠たいマネジメントで、グローバルでは、めちゃくちゃバカにされてる銀行ですよ（ほとんど無視か）

[90: 物件比較中さん]

>但し、subprimeから派生して起こる消費収縮は遅れてくるから、これはまだこれから。

そうこれだよね。皆が本当に気にしてんのは。

今は、AIGも大幅評価損が懸念されてて、そんな感じで、各社ベースではこれからだけど、市場のとり方は、既に完全に「あーこの会社もか」という態度。「今更感」が漂っている。

[91: 匿名はん]

じゃ

sub-primeは、企業業績には反映されつつあり、
市場では新たな材料ではない。

しかし、消費・社会問題としては、まだ拡大の余地がある


で、おｋ？

[92: 匿名さん]

話題がサブプライムでループ。ついでに株価もループ

どうすんのよ。頭金こんなに減らして。え？有馬記念までには
なんとかするって？
・・・やめてよ（；；）

いまから２７％増えるもの？そんなのわかっていたらみんな買うわよ。
毎月５．７％増やせばいいの。頑張って

[93: 匿名さん]

あなた、まさか、そのお金うちのパパが貸してくれた分じゃ
ないよね。

え？決まってるって。私たちの払った手付けの残りはどこにいったのよ？
インド株買ったら下がった？・・・って、あなたねぇ。
人民元はどこで買えるかって？売ってないわよ。香港ドルに買えて
上海いって買い物でもしておつりもらってきたら？

いいからもう、ここのスレの人たちのいうこと真に受けないで。
まじめに働こうね。ねぇ。大丈夫？

[94: 匿名さん]

さて、話をスレタイにもどすと専有面積（坪）あたり建築コストは
板状タイプのマンションで７０万〜　タワーで８０万〜だが
今の坪単価　１６０（足立区）〜６００（港区）万円／坪で
土地代が暴落した未来の新築価格を描いてみた。

まさか、２３区一律５０％値下がりというのも、ばかにされそうだから
バイアスをつけたぞ。もちろん皆さんのご希望通り
高いところが７割下げて安いところが２割減で計算してみた
さて夢の新・新・新価格（別名トサブプラショック価格）どうだ？
その驚愕の安さは。

[95: 匿名さん]

> 高いところが７割下げて安いところが２割減で計算してみた

なんか変だぞ、「高いところが3割減、安いところが5割減」なら分かるけど。
都心部(山手線内)の土地は収益性が結構高いから、それほど値下がりしないんじゃないの？
まあ、世田谷とか湾岸あたりは暴落しそうだけど。

[96: 匿名さん]

だから、下げる論者のウケねらいのジョークなんだけど。

[97: 匿名さん]

94
今後１０年間でも資本投下に大きな差がある（例えば山の手線東京ー品川間と池袋ー上野間での再開発インフラ等の今後の資本投下の比較）現実を見ても、その地価の差が２倍強で収まってしまうことはありえない。あまりにも非現実的なお遊びですな。だいたい上の理由から見ても港区の地価が７０％も下落する根拠が見当たらない。９４さんの単なる願望ならよくわかる（笑）

[98: 匿名さん]

ただ、今回の底値からの上昇は足立区が１５％、港区は80％の価格上昇。
下がるときも同じでいいって話もあるぞ。

[99: 匿名さん]

>>95
いやー。ここのスレの住人の多くがええかげんな不動産屋タイプ
というより生真面目な銀行屋さんタイプのリーマンだというのが
なんとなく想像つく指摘だね。

ストレートなギャグはうけないがこういうひねりには反応早い。

[100: 匿名さん]

>>97
ちなみに、私は世田谷と湾岸に居住してきた者です。
リスクマネジメントしてファイナンスインパクトアナリシスを
試みたまで。足立区は可哀相だから２０％下落でいいよ。

[101: 匿名さん]

さて、これを機会に下がる論者さん実際相対価格として下がる具合の
イメージを語ってくださいな。
地域けなしと同等のゴタクでなく。

さて、住宅情報『都心に住む』１２月号（はえぇなぁ）の
Ｐ３２〜３９が、ちょっと面白い。
そういえば、２００５年には５００円だったこの雑誌、いつのまにか
３００円になっている。
だいぶまえに『都心に住む』がいずれ『都心に住み・・・たい』
になって『都心に住め・・・ない』に変わるだろうと書いた記憶が
あるが、昔都心６区とかいっていたのが９区にかわり今は
「都心１３区」だって、２３区の半分以上が都心になるけど
そんなんでいいんかよ。

[102: 匿名さん]

>>99　意味が分からん。ネタだったら2chでやってくれ。

>>98　確かに「上がった分だけ下がる」というのは一理あるな。
　　　特に、広尾とか六本木の物件を見ていると、この値段が
　　　この後も続くとは思えんよな。

[103: 匿名さん]

私も世田谷と湾岸に居住しました。
同じ方がいらっしゃるんですね。
ちなみに湾岸は築浅で高く売って、もう引っ越しましたけど。
世田谷で損してたからトントン。

[104: 匿名さん]

ついでに川柳一句詠んどこう

　　　銀行員　社宅に入って　国際分散　

てか、おめーのところの商品だろ？

　　　買い時は　役職定年　大企業


　　　賃貸と　比較は野暮の　家賃補填

[105: 匿名さん]

>意味が分からん。ネタだったら2chでやってくれ。

まじめな子ｗ

[106: 匿名さん]

クルマ（7203）とバイク（7272）が同時に発信。レクサスのほうが出足は早い。
月曜に信号待ち？
みなさんモーターショー行った？中央・江東の湾岸はクルマ必須だよ。

[107: 購入検討中さん]

98

まぁ、これが投資に一番大切な「常識」って奴だぁね。

より上がるのは、より下がると。
単にボラティリティが高い（ベータが高い）高リスク銘柄なんだよ。

上がるところだけ見て、都心超強気になってるお利口さんたちが沢山いて
微笑ましいけどね、、、、

[108: 匿名さん]

だからぁ、せっかく作ったから表をデスクトップに貼っておいてくださいな。
脚下照顧。

[109: 匿名さん]

港区２５０万なら日経平均７０００円・・・うーん早くなってほしい。
そこから下がったっら？
そりゃすぐに売って、人民元買いですよ。でも、２５０万なら
２４０平米が1億８０００万だからなぁ。
その日を夢見て・・・・何に投資したらいいの？誰かおせーて。

[110: 匿名さん]

このスレ最近、ゼニの損得話ばかりで人間味が少ないので
足立区スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43312/
を読んでます。やたら亀田興毅みたいな反則技連発で
削除の嵐ではありますが達観した受け答えと２３区民の誇りが
交錯してなかなか面白い。
その先の八潮にいけば、駅遠物件をフーが叩き売りしてますね。
下落の嵐は、外側からくるのか内側から蝕まれるのか
予断を許さない展開ですね。
足立区と港区みていれば２３区の同行なんてちょろい。
脇役の港南・豊洲ばかりけなしているうちに大きな流れを
見失いそうだ。

[111: 匿名さん]

同じ脇役の
勝どき・晴海
も忘れないでね。

[112: 上等]

>>87さん、やっぱり私はそれですか＾＾
しかし固定ハンドルを覚えていてもらえて感謝です。

難しい話の時には出る幕がないのが特徴ですが・・・。

ところで仮に地価が下落した場合、２３区への人口流入はどうなるのでしょうね？

[113: 匿名さん]

人口流入はし易くなるでしょうね。
ただし金持ちではなく庶民ばかり多い流入。

[114: 匿名さん]

サブプライム問題は国内では関係ないなんて言う奴がまだいるなんて。
影響出てますよ。

１．外資資金の引き上げ
２．銀行の不動産関連企業への融資抑制と貸金引き上げ
３．銀行のローン審査厳格化
少なくとも、こんだけ出てます。

マンションデベが１棟売りでファンドに売却するつもりでいたら、ファンダ側が資金調達できずに話が流れたなんてのを耳にするようになりました。
半年前には考えられない事態になってますよ。

[115: 匿名さん]

バブルになる前に歯止めが利いたってことじゃないか。
いいことだよ。このまま少し地価固まったらうれしいね。

[116: 匿名さん]

金利が諸外国並みに５、６％になったら値段下がるね。
まあ何時になるかは分からないけど。

[117: 匿名さん]

>>116 >金利が諸外国並みに５、６％になったら

今現在の公債の総額が約1000兆円
　金利が5％になったら利子支払いだけで約50兆円
　日本の現在の国家予算(一般会計)が約80兆円

　どうみても払えません。本当にありがとうございました。

[118: 匿名さん]

日本国として破産したらどうなるんだろ。
国債はデフォルト。
ＩＭＦかなんかが乗り込んできて、公務員は大量解雇。
国有財産は強制処分とか・・・

まあ、米国債をたくさん持ってる限りは可能性無いだろうけどね。

[119: 匿名さん]

米ＡＩＧ：98億ドルの評価損の可能性、サブプライム関連

10月25日（ブルームバーグ）：フリードマン・ビリングズ・ラムジー・グループのアナリスト、ビジャン・モアザミ氏は25日、保険最大手の米アメリカン・インターナショナル・グループ（ＡＩＧ）が米サブプライム（信用力の低い個人向け）住宅ローン関連資産について税引き前で98億ドル（約１兆1190億円）の評価損を計上する可能性があるとの見方を示した。

[120: 匿名さん]

今の日本で金利が５、６％になったら
土地が下がる前に株価が暴落。
目茶苦茶な状況になる。

[121: 元祖匿名はん]

サブプライムで農林中央金庫が400億評価損ってプレス出てたけど

ホントかよ？って思ったのは私だけでしょうか？

あの農中がみずほ並かそれ以下？？

農中や全信連が実際はもっともっとイカレてて、最悪巡り巡って

血税に回ってくるという悪夢がよぎります。

[122: 元祖匿名はん]

上記、実はとあるイケてるレンダーさんとの会話やりとりで出た話です。
少なくとも私含め2名は疑わしいと感じてます。
ひょっとしてご覧になってたりして。笑

[123: 元祖匿名はん]

ファンド組めませーん。TKのお金集まりませーん。

ファンド組むの超面倒デース。

金融庁並んでますけど、ごった返しで整理券渡されまーす。

先に国交省に並べって言われまーす。

そんなファンド会社いっぱいアルヨ。

金商法＋サブプライムで、タイミング悪すぎ。

段々寒くなって参りました。衣替えから冬支度。

大手デベやノンバンクに検査入って、ぼろぼろ出てきたらどうすんべ。

金融庁、ちとやりすぎたアルカ？

[124: 元祖匿名はん]

連投すまそ。

プロが漁場に出るのにそろそろ冬支度始めてるときに、

のんきにエンドさんが薄着で潮干狩りに行くと風邪ひきますよ。

最悪肺炎に注意。くらげもいっぱいいるかもよ。台風や高波もある。

これから買うマンション、引き渡しいつ？　来年？　えっ、再来年？

薄着のままでホントに大丈夫？

[125: 匿名さん]

これから時代はバブルに向かうと思うよ。

一言でずばっと言うと、バブルの時代を知らない世代は、相場の山の高さが読めない。
臆病者には財はなせない。
身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれだ。

株にしろ不動産にしろ、目先の動きにちまちま反応しておっかなびっくり。
マスコミ記者にしろファンドマネージャーにしろ３０代の小僧が聞きかじりの予測を
立てている。相場でものをいうのは実体験だ。
バブルも資産インフレも知らない者は百戦錬磨のロートル投資家の後塵を拝すしかない。
経験のないことは憶測に頼り、先人を時代遅れとさげすむことで安心したがる。
そうそう理屈通りには動かない。ただ経験がないから理屈やデータに頼る。
、
人に文句をつけ人の心配ばかりして、自分の頭の上にハエがたかっているに気がつかない。

都心不動産が踊り場にさしかかっているとかいっても、ここで個人が持っている不動産が
ばんばん売られる要素はまったくないだろう。
Ｊリートは十分あがった。もうかった人はたくさんいる。
今後下がろうがどうしようが、住宅地がが大きな影響を受ける話でもない。

とにかく、未知のものは怖い。怖いから待つ。待つから出遅れる。動き出して自分も動く
から損も少ないかわりに儲けも少ない。
バブルに「なぜ上がるという理屈などない」。理屈に反して上がるのが相場。

結果の評価は誰でもできる。将来の自分の行動は自分独自の情報収集とシナリオに
よるべきで、情報収集と他人の尻馬、警告は区別すべきだ。
こと、個人の資産形成という観点でいえば、周囲に振り回されず自分のポリシーに従う
というのが唯一の正解だろう。

住宅購入は投資ではないから必要なときに買えばいい。値上がり値下がりは関係
ないなんてば・か言っちゃいけない。
住宅購入は、30代から５０代に至る２０年間で、個人の資産形成に大きな影響を与える。
住宅購入は家賃とローンほかの経費と住み替え後の物件価値を想定した投資で
あることには間違いない。
ただ、土地比率の少ない購入は車をリースにするか購入にするか程度の差。
また、自己資金比率の少ない購入は、どなたかが言うように銀行大家の店子になった
ようなものだ。自分大家＋銀行大家から借りるスタイルで、自分大家のレバレッジを
ほどよく配分するのが住宅購入だ。
簡単に言えば土地の下がるところは買うな。それだけのこと。
郊外が下がる？そりゃ過去の値動きをつかんでいうべき。公示地価など追っては
ダメで、地元の人の物件の値動き感のほうがよっぽどあてになる。


カネがあまっていないのは我々だけで、世の中に金があまっている以上、株や
不動産にまだまだ流れる。融資はカネのある人には緩い。

[126: 匿名さん]

備えあれば憂いなしとは言い換えれば、備えているうちは憂いはこないという
意味でもある。みんなが心配していることは大抵おこらない。
いまは、みんながやばそうだとびびりはじめている。
１９９０年頃の機運というのは１７年前の話で、当時まともな中堅ビジネスマンだった
人は今は５０代だ。あの時期がどの程度やばいと思い、どのていど楽観的だったか
実は経験した本人でも記憶は定かではない。
しかし、相場の山の高さは実体験として覚えている。
７語目８合目で買うのがいかに恐ろしいかはよくわかっている。
しかし４合目で買ったものが売らずにきても結局長期で持てば損はないといのが事実
今が７合目というにはあまりに高さが足りないと私は思う。

[127: 匿名さん]

サブプラ問題が日本の不動産にとってマイナス？
なんでそんな単純な考えになるのかね。

結局、世界的な金利引き上げが止まり、過剰流動性は放置される。
いまは原油、中国株に向かってるけど、ここもそう遠くない将来
天井をつけるだろう。

その次に向かう先は日本の不動産だってＧＳなんかも考えてるん
じゃない？

今年２月中国株が調整した時、日本人は中国バブルついに崩壊だ、
なんて騒いだけど、今はその時の２倍になっている。
過剰流動性が向かうと数百兆の厚みのある市場でもそんなもんだ。

購買力を考えて値段が決まるならそんなにいいことはない。
原油価格が日本や中国、アメリカの庶民の購買力をもとに決まる？
そんなに高くなったら、僕たちガソリン買えなくなるからWTIは
上がるはずがない、って言ってるようなもんだよ。

[128: 匿名さん]

所得格差の拡大は賃貸の成約数にも現れている。
所得の高い層は都心部の新築マンション、
所得の低い層は近郊とその周辺部の中古アパート
マンションは新築好調
アパートは中古好調
自己中心的考えが蔓延して、所得が低い層は初めから結婚を諦め
一生独身。タイプ別ではファミリータイプは不調。

[129: 匿名さん]

>>127
笑った。

[130: 匿名さん]

そうなんだよ。所得格差を無視して考えるからモノが売れない
から価格が下がるみたいなアタマになっちゃう。
地価とか建設資材とか労務費は供給サイドの外部要因として
上がるわけだから、購買力にあわせて商品を選択するだけの話

賃貸の面積が狭い以上、結婚して子供が生まれ育つ時間の流れ
だけ考えても、戸あたりスペースの需要は増す。
賃貸であれ持ち家であれいずれは２３区にこだわってなどいられなくなる。
社宅世帯は首都圏で５０万世帯しかいない。家賃補填も社宅も
リストラや転職までフォローしてくれない。
住宅保有の欲求は根源的なもの。そこにつけこんで破綻した米国
経済の影響で地価が下がって２３区で庶民がらくらく家が買える
ってのもおかしなこじつけ。
地価は、全国平均で考えたらわずかな上昇にすぎない。
全米各地で住宅地価が上昇するのがバブル。

昔風呂をわかして上だけ熱いからあわててかきまざて冷ましすぎて
叱られた。放っておけば自然に対流する。

>>127 の喩えのほうがやっぱいいかな？

[131: 匿名さん]

社会インフラが集中的に整備される
東京駅から半径５ｋｍ圏内と
それ以外では大きな価格差が生まれて来るだろうな。
それに所得格差が加わって、
所得水準による住み分けが進行していく。

[132: 匿名さん]

中心は、もっと西より・・・っていかん、また話題がループだ。


そうじゃないんだよ。

どんな需給関係でも外部要因で価格が変動することはあって
それがすなわちインフレでありデフレなんだよ。

株や不動産は消費者物価の物差しに乗らないだけで理屈は
同じこと。
コストプッシュインフレなんて細かい概念が昔なかったのは
年中インフレで説明不要だったから。
今は「怪奇現象化」したインフレなるものを概念で学ぶから
プルだのプッシュだの分けて考えないと理解できない。
目の前で価格が上がり始めると、不当だ。理屈にあわない。
危険だ。はては知りもしない「バブル」だと騒ぎ立てる。

為政者の仲にはバブルを経験した「古老」がまだいるから
早期の対処をはかっている。ただ相場があがるのに理由など
必要ない。今頃融資規制しても世の中にマネーはあふれて
いる。海外が不況になれば、株や不動産に余ったかねが向かう。
個人の住宅需要などいつでも戦国時代の農民の畑の
ように投機によって踏みつけらにされる・・・みたいに考える
必要すらない。

別に、通勤１時間なら２３区でなくても住める。

[133: 元祖匿名はん]

GSなんかも、って何で日本人はGSシンパが多いんだろうね。あほくさいよ。
散々日本から儲けたんだから損こいて撤退しやがれぐらい言う人いないの？

こっからバブルになる？もうなってて冷えかけだよ。
少なくとも都内マンション価格なんて十分バブルだよ。

１２５はロジックゼロだな。

[134: 匿名さん]

相場に関係なく、
高額値付けやり放題のチャレンジ価格中古も多いですけどね。

[135: 匿名さん]

だからさぁ、相場にロジックなどないよ。結果がおきて変なロジックが
作られるのさ。
理にかなわないことが起きてバブルという。いまはまだ説明つく。

[136: 匿名さん]

>>134
株も不動産も「あまったお金」が動かすものだよ
「相場」とは何かから説明せんといかんのかな？

[137: 匿名さん]

十数年もデフレに犯されて世の中の考え方相当におかしくなっている。

ことに消費者主権と利己主義の区別がつかない。
自分が買えないものは安くなるべき？　お前小児病だよ。

自分という立場が世の中一律でないんだってば。

[138: 匿名さん]

≫133
ＧＳが万能だなんて思わない。住友に助けられたこともあったからね。
でも今は元トップが米政権の中枢にいたり、マーケットを動かすサイド
にいるのは間違いない。

今の水準がバブルとは思わないが。
少なくとも実需の買いがほとんど。
値上がり期待の投機資金はまだ少ない。
日本の法人が投機買いに入ったりしたら危険だが、まだそんなレベル
じゃない。
これから都心の需給は更にタイトになる。

[139: 匿名さん]

朝から暇だね。

[140: 匿名さん]

雨だからね

[141: 匿名さん]

いつもの長文の人が暴れているだけだから無視しようね。
こいつは過去の成功体験に取り付かれていてね、いつも上がる上がると言い続けてきた。
そして年長だかなんだか知らないが上から目線で見下した発言をする。

正直、ロートルは退場願う。
あなたの知見はもう役に立たない。
数ヶ月前から予測が外れてばかりじゃないか。
誰ももう信じないと思うよ。

仙台で隠居でもしたまえ、ご苦労さん。

[142: 匿名さん]

「ニューエコノミー」理論ってのがある。
景気循環が消滅し、ＩＴ分野の発達によって企業の
生産効率が高まり、永遠にインフレなき経済成長が可能と
いうやつだ。

米国の株価上昇をPER,PBRで説明がつかなくなったら
その理由に使われた。

高騰する相場に理屈などない。

必要なら「株価と業績は別。含み資産がすべて」みたいな
説明をしはじめるんだから。

[143: マンション鑑定士]

「今や土地は規制緩和や埋め立てでいくらでも『生産』できる。したがって
不動産は値下がりする」（江副浩正）

[144: 匿名さん]

>>141
何で仙台なの？？？変な勘違い小僧だな。
言っておくけど、バブル期に現場いた人間はみな同じ意識だよ。
家が買えない逆恨みで変ないいがかりはやめないか？

悪いけどもう退職金をもらって運用している立場だ。
資産運用は、退職に備えて２００１年からこつこつ仕込んできた。
人の意見なんだから、感情的な批判してもらっても困る。
あなたが神様でない限り未来はわからんでしょ。

実際、ファンドマネジャーとかプロパティーマネジメントとか
やっている世代全般に、本当にプロなの？って思うところがある。
会社の枠組みで仕事しているだけで屁理屈だけは発達する。
年度単位でしかモノを見ていない。
まぁいいけどね。
失礼な物言いは許してあげよう。

[145: 匿名さん]

>>143
江副がリクルート事件の首謀者だったって知らないのか？彼は教育学部だけに
人材は育てたが、失敗は通信事業と不動産開発だよ。

[146: マンション鑑定士]

145さん
「失敗から得た教訓」ほど確かなものはありません。

[147: 匿名さん]

＞誰ももう信じないと思うよ。

＞数ヶ月前から予測が外れてばかりじゃないか。

オレは自分の考え方や意見を述べてきた。あんたいろんな「匿名さん」が
を一緒くたにしてないか？

オレは「匿名」で書いているのは、自己顕示する意識も持ちたくないし
誰かに何かを進めたり説得したりする目的もない。
ここで、自分が書いた内容の批判を聞くことで、考えの幅を広げたい
それだけだ。
もちろん、インフレを知らない３０代、ニューエコノミー以来の
３０代の「インフレなき成長」という経済観のゆくえには興味がある。

ただし、私が言っていることは、不動産相場は短期に乱高下しないから
この先急落はないゆるやかに上昇するということだ。

過去の成功体験ってオレはこれから成功を目指しているつもり。
成功体験でなく過去のデータを示しているだけ。
嫌味な子だね。そういう性格上司に嫌われるよ。

[149: 441]

まあ少なくとも今までは、予想が外れ続けているのは下がると言っている人々でしょう。
個人にとって、プロには無い強みは時間でしょう。今後半年、1年なんかやばそうだ、やめとこ、ってのは本当に何と言うかあらら、という感じだね。その先を見る力があれば、考え方も少しは変わるんでしょうが。

とはいえ、将来のことは誰にも分からんからね。とにかく自分の意見をしっかりもって、それで判断すれば、その先後悔も少ないでしょう。

[150: 匿名さん]

＊＊が気になるなぁ

[151: 匿名さん]

ところで、これからの都心のマンション購入層ってどんな人たち？
たとえば、団塊世代が退職金を貰って、家族構成も変わって（娘、息子たちが独立）郊外の自宅も売り払って新規購入ってパターンは増えるよね。
年をとれば、田舎のより都会のほうが便利だ物ね。
サラリーマンは郊外の地場に愛着ないしね。

[152: 購入検討中さん]

>>149 >その先を見る力があれば、

その先を見たら、ますます買う気をなくすぞ。
少子高齢化、膨大な老朽マンションの立替、さらに続くニュータウンの造成、北京オリンピック後の中国バブルの崩壊可能性、
来年にピークを迎える(と言われている)サブプラ問題、円高進行による日本経済の更なる地盤沈下...

こんな状況でどうやったら楽観的になれるのよｗ
まあ、誰かさんみたいに「半値になる」とは言わないが、2割引ぐらいになる可能性はあると思っている。

[153: 441]

その懸念、それぞれ数値化して検討してみたら、意外にたいしたことない。
ってことは良くあるから、自分で調べてやってみては。大事なのは自分でちゃんと調べてみるということ。いかに日経すらもお・ば・かさんかということが分かって面白いよ。

[154: 匿名さん]

＞１４８
なに、熱くなってんだよ。別にあなたの未来を否定しているわけでは
ないよ。好きに待っていたらいいさ。
人の意見は、信じるとか予測とかいう捕らえ方しないで
考え方を租借するように心がけたほうがいいよ。
腹がたつのは、オレの表現力がつたないせいかもしれんがキミが
内容を理解できないという部分もあるのじゃないか？


ひどく感情的になっているけど、悪いがよのなか２３区に不動産
持っている人と持っていない人の数では、もっている人の数が
多いわけだよ。
それでもって４４１さんも私も若いかハゲかの違いだけで
この先さがらないしじわじわ上がるという意識でいる。
さがるというのは、持ってない人の願望というだけ。
昨日、下落予測の表を作ってみせたが、７０％下落というのは
よほどの牽引力（つまり安値売る理由・持っていることのデメリット）
がない限り難しいということを暗に示したかったからだよ。

下がる論者は空に雲が浮かんで日が翳れば、嵐だと大騒ぎするが
実際に嵐にあってこともないからそこに至るプロセスを知らない。
景気も、相場も心理が作る。経験がないとわからないから
オレはかわいそうだと思いながら書いている。

集合意識は数と資金力のダイナミズムでうごくと思うが。

[155: 匿名さん]

みんなが心配していることは大抵おこらない。

起こる事もあるから、先は誰も分からんね。

[156: 匿名さん]

団塊世代に限定する必要はないけどね。
その下の世代もバブル時代に都会で派手な青春を謳歌した世代だから。
地味な郊外に引っ込みたくないよ。

[157: 匿名さん]

×考え方を租借するように
○考え方を咀嚼するように　　要するに相手の考え方にそって
　　　　　　　　　　　　　　解釈しなおしてみる。オレなんか
　　　　　　　　　　　　　　下がるって言う人の論拠について
　　　　　　　　　　　　　　人の話聞いたり調べたりするぞ。

[158: 441]

うん。分からないね。
一番後悔するのは、他人の意見を鵜呑みにして行動して失敗すること。
自分で考えて自分で結論付けて、それが大事。でも世の中の少なくとも70%はそうじゃない。だからお金という面においても成功しない人が多いのでしょう。

[159: 匿名さん]

石原都政は更に都民を増やすために、城北地区の再開発や湾岸の規制緩和による人口増を期待して着々と進行しているように思える。
また、近郊もＴＸ沿線、埼玉新都心、川崎などのＮＴも元気。
人口減少を考えるとパイの取り合いに思える。
果たして勝者は？

[160: 148]

>>154

ああ分かった分かった。お前が言いたいのは
「もってる奴は上がると信じるし、持ってない奴は下がると信じる」ってことね。
まあ、信じるのは勝手だが、それを偉そうに真実のように書かないでくれｗ

[161: 匿名さん]

>>148
いや、単純に　長文→ウザイ→結論は→わからん→えらそう

って話だろうがな。


ネットの情報などエロビデオと同じで気に入る結論だけ
読んで気持ちよくなりたいだけだろ。