23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[62: 匿名さん]

>>61
ほんとだ。埼玉は入ってないのは意外。
郊外でも青葉区、浦安の申込率が高いのは納得かな。

[63: 匿名さん]

浦安はほとんど東京だから高いのは何となく分かるんだけど、
なんで青葉区が高いのは納得なの？
ちなみに私は埼玉県民なので横浜のことはよくわからない。

[64: 匿名さん]

埼玉は売り渋りでもしているのか？
新聞でも売れてないという記事が出てるし。
２３区内はそれにしてもよく売れるね。

[65: 契約済みさん]

59
60

>>16　>サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。

>それは個人的願望でしょう。住専のときだって、公的支援で危機が回避されたと言われていたが、ますます危機がひどくなる一方だった。

分かってない奴はえらそうに書き込むなと声を大にして言いたい。

日本のバブル期の一番最初の一番中途半端な大きな不良債権処理である住専処理と、アメリカのサブプライムを比べる神経が全くもって理解不能。

会計システム、銀行行政、倒産・更生法制、株主資本主義の度合い、
全てにおいて段ちです。

サブプライムをエンドに貸してたのは、大銀行じゃないのよ。
中小は倒れるだろうが、日本のようにシステミックリスクに波及はしない。
大手が引き当てた段階で、ゲーム・エンド。リスクは社遮断される。そこが米日の最大の差。

大手銀の引き当ては、既に起こっている状況を大幅に上回る最悪自体を
想定してる。
アメリカの大会社の幹部は、大赤字の後のV字回復で、「手柄」をとって、ボーナスをがっぽり狙うのが普通。市場もそれを期待してる。

日本のような先送りや、どんなに下り坂でも、あくまで現状しか見ないけちな引き当ては絶対しないよ。それやったら間違いなく首だ。

今日はシティ株ケロっと上げてるし。

[66: 匿名さん]

>>63
青葉区はファミリー層向けの定番的な地域だからね。
52の結果を見てイメージで納得といった所。

[67: 契約済みさん]

>60

まず、金利がロックイン・ピリオド終えて上がってくるまで間があるから、
実際のエンドでの破綻率なんて来夏じゃまだ分からんよ。多分、拍子抜けする事態になるだろう。

いずれにせよ、それはごく一部のエンドと中小業者の話で、マクロには関係ない。

大手の先を見越した処理が終わった。これが市場の最大関心事。

（でも野村のサブプライムがらみの損がこれで終わりかは知らないよ）

[68: 匿名さん]

青葉区あざみ野なんかは戸建で100坪2億とかで土地が売られて
ます。区画が大きく会社員には買えません。
基本的に戸建地区だけどマンションも結構あり、坪200万超なのかな。

[69: 匿名さん]

まぁ、常識的に言って、邦銀のお粗末なリスク管理と
会計でもっても、損失計上まできたということは、
米金融機関においては事態はほぼ終わってるということの裏返し。

そもそも、決算で出てくるのは過去のこと。
その瞬間に、マーケットは関心をなくす。
結果が出てから動くのは素人と日本の機関投資家だけ（笑）

誰か書いてたように、次は、過剰引き当ての戻しいれ益での
上方修正を待つのが基本中の基本で、株でもっとも利益が取り易い
典型例。（三菱に救済された前後のUFJ、、、、UFJ時代に思いっきり
損出しさせられて、合併してから、戻り益を三菱に持ってかれた、、、悲）

結果として財務諸表に出てくることと、実際の被害が出ているタイミングには相当のズレがある。今頃サブプライムで弱気になってると、完全に裏を取ることになって、エライ目にあう。これも典型的な素人の犯すミス。
（一桁万円のUFJ株を手放したり、10万そこそこのみずほ株売ったのは、
個人と日本の機関投資家だ。それが底値だっつーの！）

[70: 申込予定さん]

え？さ○か○ファンド！？

あそこは駄目だぜ！絶対に。

「おーーい、おいら愉快な悪乗りサーファー・ファンドマージャー。
高卒？学歴なんかカンケーねーぜ。俺の親父は大ファンドマネージャー！」
「街ウォッチングして、びびっとフィーリングあったら、どんな銘柄でも即買いだ！仕込め仕込め、激しく仕込め！」

って感じかなー。

[71: 貧困団塊Jｒ.]

投資先？

よし。では東スポ以下の私が無料〜で教えてあげませう。
ちなみに私はガチガチのランダムウォーカー＊＊なのでそのつもりで。

まあこれからは水資源の時代ですよ。10年、20年で考えるならマンションより水ですよ。水。たとえばこんなとこ？

http://www.claymore.com/etf/public/fund/Overview.aspx?ID=9ff678f5-520f...

そうじゃなくて普通の株っつーならやっぱだいたい世界のＧＤＰ比率でＭＳＣＩものとかのＥＴＦを定時定額で積んでいくのがいいんでないの？
11月のＨＦ解約時期なんか買いのチャンスでねーの？

日本の個別株にこだわるならまあ飛行機でも淡水化膜でも来いの東レかな。あとはバクチ打つならオンコセラピー下がったところとか？

マンションはそろそろおいらの住みたいエリアも弱含みですな。
まあ年末、決算期に期待。安けりゃ買うけど、まだ高かったら様子見。

そんな感じでこのスレ以外の個別物件スレは夏場に比べるとすっかり閑散としつつあるような？

[72: 申込予定さん]

東レ？この2年くらい全く泣かず飛ばずじゃないの。

炭素繊維どんだけ織り込み済みか、、、、帝人の方がアップサイド大きいよ。
膜なら膜で他にあるし。
総花的な有名銘柄買ったってもうからないよ。

MSCiをGDP比っつっても、それじゃ成長力のないとこのウェイト高くなるしなぁ。まさかEAFEだけとか？
俺ならEMを倍くらい入れるなぁ。機関投資家じゃないんだから、
EAFE買ってもしょうがないよ。

水のグローバル・ファンドもいいかもしれないが、脇にちょい添える感じでしょ

[73: 入居済みさん]

まあ投資全般とMS価格が相関関係にあるのはわかるけど

マンションの話しようや

[74: 匿名さん]

>>58

むずかしすぎたかな。

＞確実に言えるのは、格差の進行。
よのなかというものは、みんなが、かせいだものが、
みんなでおなじようにわけられたりしない
＞理系のオレに言わせたらエントロピーの減少。
ひとがしごとをするのは、しぜんのながれとぎゃくを
やって、ちらばるものをあつめるはたらきをする
＞エネルギー熱均衡にに向かい
ひとのいないしぜんでは、はすべてのものが
ねつにかえて、みんなおなじようにわけらえる。
＞貨幣という実体のない記号は
＞記号ゆえに偏在を志向するものだ。
おかねとは、ひとのよのなかのはたらきどあいを、しめす
きろく。しぜんのちからをどれだけぎゃくほうこうにうごかした
かというしるしのようなもの
しぜんのちからをしめすえねるぎーは、ばらばらのほうこう
にむかうけど　おかねというものはあつまってまた
しぜんのながれをぎゃくむきにうごかすことをくりかえす
ひつようがる

＞経済は意識が作り出す最たるもの。
しぜんのなかでひとりでいきていけないのんげんがおかねと
いうやくそくごとをつくりだした。いえが２０ねんたってふるくなる
のも、からだがおいるのもしぜんのなりゆき。
はたらきをたくわえるしくみのおかねとはじったいのないやくそく。
ひとがあんしんするためつくったもの
＞自然災害のような明白な影響でさえもその受け止め方で
＞経済は変わる。
おかねのながれは、ひとのふあんやあんしんのむくほうこうに
あつまってくる。

＞経済学者は預言者となんら変わらない。
おかねのながれはきまぐれ。それはよのなかのひとの
きもちがうごかすものだから。
＞直感をそれらしい理屈で説明しうるものが支持を得る。
しぜんのちからはちらばるけどおかねのちからはぎゃくに
あつまるものだから、どっちにむかうかはだれにも
わからない
＞彼らは経済的支配者の巫女のような存在。
よのなかのおかねもちがのぞむほうこうに、おかねがうごくこと
をよのなかのひとにみとめさせるやくめのひともいる。
＞短期に財を成したものは必ず、意識の維持が出来ずに自ら
瓦解する。これはグローバル経済であろうが中世であろうが
同じこと。
＞スタンスを長期にとるか短期にとるかでリスクが変わる。
＞短期だからハイリスク・ハイリターン
＞逆にローリスク・ローリターンは長期に安定している。

おかねのあつまるながれがきゅうならばいっぱいあつまるけど
そのばにながくいるのはむずはやいながれははやくかわるから。
ゆるやかな、おかねのながれならゆっくりとかわる。


＞それだけの事だ。世の中に出て１５未満の人が長期の投資の
＞意味が理解できないのと
＞インフレの実体験がないことが、議論をややこしくしている。

ひとのおかねをうごかしてわかったきになっているのがにんげん。
じぶんがどうやったらおかねのあつまるばにいけるかは
ながくいきてみないとわからないこと
おかねそのもののねうちがかわることは、ひとのこころの
うつろいのようなもの。じぶんがきめることではない。

＞経済は、心理の群像が織り成す曼荼羅のようなものだ。
おかねのながれはひとのこころのがぜんたいでどううごくか
というはなしだがそれはひとのたちばやいきかたそのもので
ひとことでかたりつくせない。

[75: 匿名さん]

×そのばにながくいるのはむずはやいながれははやくかわるから。
○そのばにながくいるのはむずかしい。　
はやいながれは、はやくかわるから。　　スマソ

[76: 匿名さん]

さわかみファンドでこんなに大漁とはおもわなかったけど
>>31
２８００万の家賃を一括払い？って指摘は予想していたが
計算が煩雑になるから省いただけ。
いちおう書いとくと280０万から毎年の家賃控除した額
の３．５％配当を
３．５％の年利で積み立てれば８００万にはなる。

実は、それ以上の純利益が賃貸不動産から現在もあるわけで
これは相殺すべきと思ったのね。

[77: 匿名さん]

米国信仰の刷り込みされた奴がほざいてるな。

サブプライムの損失引き当てしても、不良債権の増大のペースが拡大し想定よりも大きくなれば無意味なんだが。
だからメリルリンチは修正したし、みずほも修正した。

サブプライム問題の複雑なところは、金融商品が高度化し複雑になり、もはや闇鍋になってるところ。
あれもこれも良く見たらサププライム関連だったって奴。

日本の不良債権問題と同じと考えてると大きな間違いだよ。
これからもどんどん損失引き当ての拡大が発表されると思う。

確かにこれで終わりという時期は来る。
でも、それは今ではない。
半年後くらいがピークと予想する（要は2007年度本決算発表時期だな）

[78: 匿名さん]

バフェットは、影響は２年は続くといっているみたいだよ。
どこまで本気でいっているのかわからないけど、
まー、常識的な線だよね。

[79: 匿名さん]

いつもの牛乳配達と新聞配達か。早起きだね。

[80: 匿名さん]

>>73
同感。

[81: 入居済みさん]

イラクも泥沼
サブプラも同じかもね

[82: 匿名さん]

なんだか「これでサブプラ問題は終了」「悪材料は出尽くした」とか
必死で洗脳してる奴がいるが、信じる奴はいないからｗ　
ていうか、洗脳なら他でやってくれ。ここでやるな。

[83: 匿名さん]

どーでもいいせすよ。そもそも２３区の「住宅」地価＝マンション価格は
ほとんどカンケーネーって話では？

[84: 匿名さん]

雑談レベルの話が並んでるのに、
洗脳だなんだと大袈裟だねぇ。

[85: 匿名さん]

みずほの発表みて、サブプラ問題はもうちょい引っぱるかなとは思った。
でも、さんざん語られているように23区のマンション価格とはあんまり関係ないだろうね。

[86: 匿名さん]

今、テレ朝の”ちい散歩”を見てください。
新東京タワー編です。

[87: 匿名さん]

上等さん以外にも墨田フェチ発見！

[88: 購入検討中さん]

大手米銀にとってはsubprimeは、終わった問題で間違いないです。

日本の金融会社、行政とアメリカンのそれは180度違います。

邦銀や大手証券会社のしこりはまだ五月雨式にでてくるでしょう。

彼らはCDOの中身も吟味しないで買ってますから。
そもそも意識されてとったリスクでさえなかったと思います。

米銀はマネージされたリスク・テイクですから、損失認識もはやい。
業績の回復も早い。

日本のドメスティックな消費者としては、日経に出て初めて
認識して、まだこれからかと思うのはそれはそれで間違ってないかも
しれないが、米では確実に終わってる。欧州ではその真ん中あたりだろう。

もっとも認識が遅れてる日本の投資行動が最も下手になるのは
自然の流れ。いつものパターン。

但し、subprimeから派生して起こる消費収縮は遅れてくるから、これはまだこれから。

この辺をごっちゃにしてる人がほとんどか。

日本の場合は、邦銀のバブル処理が竹中さんの頃に一気にすすむまで、
10年かかったが、アメリカは騒がれ始めてから一年。この差を認識することはとても大事だ。

[89: サラリーマンさん]

日経読んだり、邦銀のコメントで、アメリカの情勢を計ろうとしてる事自体がどうかと思う。
net時代で、欧米のメディアにも簡単にアクセスできるんだから、そっちで情報仕込むべき。

みずほなんて、眠たいマネジメントで、グローバルでは、めちゃくちゃバカにされてる銀行ですよ（ほとんど無視か）

[90: 物件比較中さん]

>但し、subprimeから派生して起こる消費収縮は遅れてくるから、これはまだこれから。

そうこれだよね。皆が本当に気にしてんのは。

今は、AIGも大幅評価損が懸念されてて、そんな感じで、各社ベースではこれからだけど、市場のとり方は、既に完全に「あーこの会社もか」という態度。「今更感」が漂っている。

[91: 匿名はん]

じゃ

sub-primeは、企業業績には反映されつつあり、
市場では新たな材料ではない。

しかし、消費・社会問題としては、まだ拡大の余地がある


で、おｋ？

[92: 匿名さん]

話題がサブプライムでループ。ついでに株価もループ

どうすんのよ。頭金こんなに減らして。え？有馬記念までには
なんとかするって？
・・・やめてよ（；；）

いまから２７％増えるもの？そんなのわかっていたらみんな買うわよ。
毎月５．７％増やせばいいの。頑張って

[93: 匿名さん]

あなた、まさか、そのお金うちのパパが貸してくれた分じゃ
ないよね。

え？決まってるって。私たちの払った手付けの残りはどこにいったのよ？
インド株買ったら下がった？・・・って、あなたねぇ。
人民元はどこで買えるかって？売ってないわよ。香港ドルに買えて
上海いって買い物でもしておつりもらってきたら？

いいからもう、ここのスレの人たちのいうこと真に受けないで。
まじめに働こうね。ねぇ。大丈夫？

[94: 匿名さん]

さて、話をスレタイにもどすと専有面積（坪）あたり建築コストは
板状タイプのマンションで７０万〜　タワーで８０万〜だが
今の坪単価　１６０（足立区）〜６００（港区）万円／坪で
土地代が暴落した未来の新築価格を描いてみた。

まさか、２３区一律５０％値下がりというのも、ばかにされそうだから
バイアスをつけたぞ。もちろん皆さんのご希望通り
高いところが７割下げて安いところが２割減で計算してみた
さて夢の新・新・新価格（別名トサブプラショック価格）どうだ？
その驚愕の安さは。

[95: 匿名さん]

> 高いところが７割下げて安いところが２割減で計算してみた

なんか変だぞ、「高いところが3割減、安いところが5割減」なら分かるけど。
都心部(山手線内)の土地は収益性が結構高いから、それほど値下がりしないんじゃないの？
まあ、世田谷とか湾岸あたりは暴落しそうだけど。

[96: 匿名さん]

だから、下げる論者のウケねらいのジョークなんだけど。

[97: 匿名さん]

94
今後１０年間でも資本投下に大きな差がある（例えば山の手線東京ー品川間と池袋ー上野間での再開発インフラ等の今後の資本投下の比較）現実を見ても、その地価の差が２倍強で収まってしまうことはありえない。あまりにも非現実的なお遊びですな。だいたい上の理由から見ても港区の地価が７０％も下落する根拠が見当たらない。９４さんの単なる願望ならよくわかる（笑）

[98: 匿名さん]

ただ、今回の底値からの上昇は足立区が１５％、港区は80％の価格上昇。
下がるときも同じでいいって話もあるぞ。

[99: 匿名さん]

>>95
いやー。ここのスレの住人の多くがええかげんな不動産屋タイプ
というより生真面目な銀行屋さんタイプのリーマンだというのが
なんとなく想像つく指摘だね。

ストレートなギャグはうけないがこういうひねりには反応早い。

[100: 匿名さん]

>>97
ちなみに、私は世田谷と湾岸に居住してきた者です。
リスクマネジメントしてファイナンスインパクトアナリシスを
試みたまで。足立区は可哀相だから２０％下落でいいよ。

[101: 匿名さん]

さて、これを機会に下がる論者さん実際相対価格として下がる具合の
イメージを語ってくださいな。
地域けなしと同等のゴタクでなく。

さて、住宅情報『都心に住む』１２月号（はえぇなぁ）の
Ｐ３２〜３９が、ちょっと面白い。
そういえば、２００５年には５００円だったこの雑誌、いつのまにか
３００円になっている。
だいぶまえに『都心に住む』がいずれ『都心に住み・・・たい』
になって『都心に住め・・・ない』に変わるだろうと書いた記憶が
あるが、昔都心６区とかいっていたのが９区にかわり今は
「都心１３区」だって、２３区の半分以上が都心になるけど
そんなんでいいんかよ。

[102: 匿名さん]

>>99　意味が分からん。ネタだったら2chでやってくれ。

>>98　確かに「上がった分だけ下がる」というのは一理あるな。
　　　特に、広尾とか六本木の物件を見ていると、この値段が
　　　この後も続くとは思えんよな。

[103: 匿名さん]

私も世田谷と湾岸に居住しました。
同じ方がいらっしゃるんですね。
ちなみに湾岸は築浅で高く売って、もう引っ越しましたけど。
世田谷で損してたからトントン。

[104: 匿名さん]

ついでに川柳一句詠んどこう

　　　銀行員　社宅に入って　国際分散　

てか、おめーのところの商品だろ？

　　　買い時は　役職定年　大企業


　　　賃貸と　比較は野暮の　家賃補填

[105: 匿名さん]

>意味が分からん。ネタだったら2chでやってくれ。

まじめな子ｗ

[106: 匿名さん]

クルマ（7203）とバイク（7272）が同時に発信。レクサスのほうが出足は早い。
月曜に信号待ち？
みなさんモーターショー行った？中央・江東の湾岸はクルマ必須だよ。

[107: 購入検討中さん]

98

まぁ、これが投資に一番大切な「常識」って奴だぁね。

より上がるのは、より下がると。
単にボラティリティが高い（ベータが高い）高リスク銘柄なんだよ。

上がるところだけ見て、都心超強気になってるお利口さんたちが沢山いて
微笑ましいけどね、、、、

[108: 匿名さん]

だからぁ、せっかく作ったから表をデスクトップに貼っておいてくださいな。
脚下照顧。

[109: 匿名さん]

港区２５０万なら日経平均７０００円・・・うーん早くなってほしい。
そこから下がったっら？
そりゃすぐに売って、人民元買いですよ。でも、２５０万なら
２４０平米が1億８０００万だからなぁ。
その日を夢見て・・・・何に投資したらいいの？誰かおせーて。

[110: 匿名さん]

このスレ最近、ゼニの損得話ばかりで人間味が少ないので
足立区スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43312/
を読んでます。やたら亀田興毅みたいな反則技連発で
削除の嵐ではありますが達観した受け答えと２３区民の誇りが
交錯してなかなか面白い。
その先の八潮にいけば、駅遠物件をフーが叩き売りしてますね。
下落の嵐は、外側からくるのか内側から蝕まれるのか
予断を許さない展開ですね。
足立区と港区みていれば２３区の同行なんてちょろい。
脇役の港南・豊洲ばかりけなしているうちに大きな流れを
見失いそうだ。

[111: 匿名さん]

同じ脇役の
勝どき・晴海
も忘れないでね。