23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[604: 近所をよく知る人]

購入者が冷静に判断して行動すれば良いんです。
買えない物は買えないし、
買える物が不満なら買わなきゃ良いだけ。

それで価格が動くところもあれば、
高値に張り付くとこもある。

高値に張り付いたところは、
結局既存住民が老人化して、衰退の道を歩むだけです。

[605: 匿名さん]

将来的に
少子化社会から
多死社会に変わることを
もっと深く考えるべきでしょう。

[606: 匿名さん]

まあまあ、亀戸もPCTのある豊洲も同じ江東区。
住人は誰も都心部なんて思ってませんよ。

[607: 匿名さん]

>>604
よくある城東＊＊の書き込みだけど
何をもって衰退というの？

[608: 匿名さん]

「下がった事例があれば具体例を教えて下さい」と申し上げた５５２です。

５８７さん、お礼くらい言ったらとのご指摘ありがとうございました。

このスレの速さはすごいですね。日中に会社で書き込みするわけにもいかないので、自宅で投稿しようと思っていたらもう50個くらいスレが進んでいました。お礼が遅くなってすみません。

具体例をあげてくださった皆様ありがとうございました。

でも、亀○の事例がもし事実としても、首都圏だけで年間8万戸（平均150戸としても6000物件前後）物件が出ているにもかかわらず、現状平均▲１０％といった明確な割引に踏みきったと考えられる物件は（亀○も本当かどうかまだ確認が取れていませんが）、このサブプライム問題でナーバスになった市況下でも、８月以降の３、４ヶ月の間で確かな事例が、１、２件すら確認できませんでした。

自分なりに知り合いの業者関係の人にも照会してみましたが、業者が常識的に販売リベートとして持っている一戸当り200万円程度の値引き許容限度を使って、オプションの家具などを業者サービスで供与して販売した事例は何件か確認できましたが、一棟ごと１０％割り引いてでも値切って売り切った物件は結局確認できませんでした。

もし、こういう事例があれば教えて下さい。

業者の方に聞いてみたところ、6月20日に施行された改正建築基準法の関係で、新規マンションの着工認可が過去4ヶ月程度ほとんど止まっていて、この年末から売りたくとも４、5ヶ月間は売る物件がなくなってしまうとのこと。
こんななかで、どうして目の前で売ることのできる物件を１０％も下げて売らなくてはならないの？というのが回答でした。

こういう状況だというのが、市況のようです。

これだと、首都圏のマンション価格が下がっているとも思えません。
もう少し状況を見極めてみることにします。

おっしゃるように、本当に待てば下がるのですか？

[609: 匿名さん]

↑
すみません、首都圏で年間８万戸あるとして、平均１50戸/物件としても、年間でせいぜい５００から６００物件です。６０００物件というのはタイプミスでした。お詫びして訂正します。

[610: 匿名さん]

>>608
聞く相手を間違ってますね。
業者に聞いたらいつも強気の答えが来ますよ。
何てったって業者だもん。

車のセールスマンに「この車種、売れ行きどう？」って聞いたら
「売れてますよ！！」という答えが返ってきますよ。
たとえ不人気車種でもね。

[611: 購入検討中さん]

>>608　お前、「客観的」とか「公正」とか「中立的」とかいう言葉を知ってるか？
あと、建築基準を受けてから完成まで2-3年かかるから、影響がでるのは
早くてこれから2年後。それまでに膨大な数のマンションが完成して、
在庫が腐るほどに...。

[612: 申込予定さん]

>今さら郊外への回帰が始まると考えますか？

現在の市場のある一方的なトレンドが絶対で、
延々と続くなどと考えはじめる人が出てくると
相場も転換点近しだね。（この場合、近いといっても
5年くらい平気でかかりうるが）

大前提は、市場には波があり、寄せては返すの
繰り返しだということを忘れてはいけないよ。

一方的な動きには自ずと限界があり、
今来た道を戻るときがくる。

大人なんだったら、別に相場やってなくても、
日々の生活の中でそれくらい分かろうというもの。

[613: 匿名さん]

>>546
>何遍も言われてますが、
>来年初頭の湾岸大規模タワマンが完成して、
>築浅中古物件が大量に売られたとき。
>中古の値崩れが始まり、新築も・・・

>>611
>早くてこれから2年後。それまでに膨大な数のマンションが完成して、
>在庫が腐るほどに...。

来年だったり2年後だったり大変ですね（笑）

[614: 匿名さん]

６０８です。

６１１さん。

別に喧嘩を売る気はないですが、各不動産会社が今年の６月頃に建築申請を出した物件は、平成２０年度（平成２１年３月期）に売り上げを予定していた物件が中心ですよ。


平成２１年の２月とか３月の入居、引渡を前提に、今年の１２月頃にも販売を開始するつもりで、今年の６月とか７月に申請を出したものがほとんどです。
これで、通常ならば平成１９年の８月にも認可されて、1年半程度後の平成２１年２月とか３月に売り渡しになるのが、まあ普通の状況です。


熱狂的に批判をされる前に、冷静に、実際に申請した会社にでも事例を確認してみてください。

今年の６月頃から起こっている建築確認の４、５ヶ月間にわたる認可の遅れは、この冬頃から実際に物件を販売できない問題となって影響してきます。
この認可の遅れは、売る物件のない問題となって、確実に影響してきますよ。
もっとも、半年程度みんなで待てば問題ないかもしれませんが。

[615: 貧困団塊Jｒ.]

久しぶりに来てみたらやっぱり徐々に切り下げつつあるようですね。

私ごとで恐縮ですが、子供の幼稚園決まりました。
子供二人、高校まで私立出して留学、もしくは国内でも私大まで仮に出すとなると金融資産5千万程度では教育費もマンションも、という訳にはいかんのぉ、という結論になりました。

どっちか選べって言ったらそら教育費選ぶよね。
ということで皆様さようなら。

買えるお金持ちの皆様、がんばってください。
ということで、私もこのスレ卒業です。さようなら。

[616: 匿名さん]

>614
仰るとおり。
マンション施工の2割近くのシェアを持つ長谷工が、7月以降は数棟程度しか確認が降りてないとの事。大規模中心の三井不は影響少ないけど、小規模の多い地所は今期供給戸数がダイレクトに減るというのが会社自身の見解。業界では既に建築基準法改正不況という話になっています。

用地価格高騰、建材・建築費用増加に加え、建築基準法の影響でマンションは更にコストアップ。一方で新々価格にエンドは不満たらたら。マンデベの中の人にはつらい局面ですね。

[617: 入居予定さん]

というか、供給が不足すれば、おのずと既存物件の値上がりになるだけ。
自明の理だなぁ．．．

国内において、毎年の新築物件、特に都心部のＭＳの購入者に中国系の比率が増え続けてるの知ってた？
バブリー中国の購買能力は恐ろしいものすら感じるよ。

[618: 売却経験者さん]

新築だけではなくて、
都心部の中古物件の購入者も外人の比率が大きくなってます。
ただし、やり手の購入者もいるので売る方は心構えを。

[619: 匿名さん]

既存物件の値上がり
→エンドは付いていけない
→更なる成約率の減少
その先に待つものは・・・・・？？？？

１．中小デベが資金負担に耐えられなくなり値引き販売開始
　　それを見て、大手デベも値下げに追随

２．大手も中小も皆で売れないのを我慢。
　　我慢が実り、新新価格でゆっくりゆっくり成約。
　　時間はかかるが何とか完売まで持っていける。

どちらのシナリオが現実になるのでしょうか？

[620: 匿名さん]

既存物件の値上がり
→エンドは付いていけない
→更なる成約率の減少
その先に待つものは・・・・・？？？？

１．分譲マンション戸数の減少
２．賃貸層の増加
３．中古リフォームマンションの人気化
中小の業者は２．３．に業務内容を変えて行く。

その間も
１．東京駅に至便な適正価格エリアへの人口集中
２．東京駅の大改造が完了
３．東京駅周辺のオフィスビル玉突き建替え、高層化が進む
最終的に、東京の都市構造は大きく変わる。

[621: 匿名さん]

値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
してしまいます。既存住人がそのままいる限りは、急速な価格調整は
起こりません。そして、老人化が進むとともに、長期にわたって停滞
が続きます。

一方、
坪単価２５０万円前後で大量にマンション供給が可能な、
東京駅に至便なエリアに人は集まり続け、そのエリアの発展が長期に
わたって続きます。

みなさん、不動産の購入は将来を見据えておこないましょう。

[622: 匿名さん]

値上がりするエリアは買うな。
上等…じゃなかった城東で人気のない物件を買え。

との、御意見でした。

[623: 匿名さん]

>>622
いくら安くても
人気エリアじゃないと、そもそも人が集まらないよ。
都心に近いのが絶対条件。

[624: 上等]

♪益々面白くなっていく城東地区！♪

比較的リーズナブルで、大型商業施設とセットで発展が期待できるところを上げてみますと、

足立区：北千住、西新井
荒川区：南千住
墨田区：押上、曳舟、錦糸町
江東区：豊洲、砂町、亀戸

というところでしょうか。
これからどんどん良くなって行きますよ、お待ちしております（笑）
尚、台東区：上野、浅草は既に手が届きづらいと思いましたので外しました。
（以上は私の知っている範囲ですので、書き漏らしが分かる方は補足してください）

さてこれとは別に、ここでも良く”都心”あるいは”都心から５㎞”の話題が出ますね。
そこで土地の値段や商業的価値観、本来の首都機能などから中心を選ぶというより、恐らく皆さんが住んでみたい街の半径として冷静に考えてみました。
あくまで個人的な感想ですので、微妙なブレはお許し願うとして”JR四ッ谷駅”付近から半径６〜７㎞あたりまでが実感に沿っている印象を受けるのですがどうでしょう？


ということで、今のところ城東地区は近未来に期待を繋ぎます＾＾

[625: 匿名さん]

>>619
私の考えはシナリオ２ですね。

郊外の不人気物件が安くなっても、皆さん買わないでしょ？

みんなが欲しがる様な、駅近で利便性と資産性が高いマンションが値下がりして欲しいんでしょ。

本郷パークハウスも売り出したときは、プラウドタワー千代田富士見と比べられ、不人気だったけど、秋に売り出した小石川タワーやブランズがやっぱり価格が高いとわかったとたん売れ始めている。

要するに値段を下げるより、近隣にさらに高いマンションができれば、相対的に安いと感じるようになり、売れていく。

[626: 匿名さん]

>621
至便とは距離のことを言っているのでしょうか？
それとも電車でのアクセスのことを言っているのでしょうか？

東京駅への電車でのアクセスを考えると、晴海や豊洲より田端とかの方がよっぽどいいですからね。
そして、例に挙げさせていただいた田端は発展が停滞して老人化が進んでいると思われますがいかがでしょうか？

一方、価格が国内で最も高い3Aエリアについては、現在、そして計画されている将来数年で、丸の内に次いで大きく発展することが見込まれています。”最も起こりうる将来の予測は現在値である”という理論に従うと長期的な時間軸で考えても、最も発展していく可能性が高いのは3Aエリアだということになります。
現在は発展していないけれどもこれから発展するという考え方は、切った張ったのギャンブルでしかないと考えますがいかがでしょうか？

当方麻布十番に15年程住み着いていますが、価格上昇と老人化に比例関係は見られません。むしろ新規住人が増えて反比例している気さえします。価格上昇により老人化が進んだ地域の例はありますか？

[627: 一種の荒らしだろこれ]

>>626
壊れたテープレコーダーにマジレス不要かと
嘲笑されてもひたすら書き続ける根性にある意味敬服

[628: 一種の荒らしだろこれ]

それでもやっぱり>>626に対する>>621の反論が聞いてみたいな
前にも質問したんだが、そもそも発展とは何ぞや？
ジャスコや類似のＳＣができることか？

[629: 匿名さん]

627=628 なんだ？こいつ。独り言か？
621にマジレス不要といいながら反論求めてらぁｗ

[630: 一種の荒らしだろこれ]

えーと日本語の文章の流れが解らない人かな？
本とか読まない人ですか？

自演するならコテハンくらい変えますがな

[631: 匿名さん]

ディスポーザー等のちょっと前まで標準設備でついてたものが
オプション扱いになってきた
あと改正法で入居前の間取り変更プランが出来なくなったから
完成後リフォーム扱いでまたお金取る

しばらくはこんな感じで気付かれないようにこっそり値上げしていくよ

[632: 匿名さん]

>６３１
「ディスポーザーのオプション」なんて有り得ないよ。
本当にそんな物件があるなら教えて欲しいな。

[633: 匿名さん]

>632
確かに。
ディスポーザーって機能の性質上、物件につけるかつけないかの選択になると思うけどね。

[634: 匿名さん]

＞値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
＞してしまいます。

価値の高いエリアは常に人を惹きつける魅力を持っており
更なる発展が望める。

＞既存住人がそのままいる限りは、急速な価格調整は
＞起こりません。そして、老人化が進むとともに、長期にわたって停滞
＞が続きます。

希少性により中古価格も高値維持。
賃貸料も高いため地域住人のステータスも自ずと高まる。
それに併せて周辺のレストランやショップなど、質の高いサーヴィスが
求められ、更なるエリア的プレステージを醸成してゆく。

＞一方、
＞坪単価２５０万円前後で大量にマンション供給が可能な、
＞東京駅に至便なエリアに人は集まり続け、そのエリアの発展が長期に
＞わたって続きます。

同時期、同一価格帯で大量に供給されたエリアには競争が発生する。
中古物件の供給量が多いため常に値崩れの危険に晒される。
賃料もリーズナブルで人は集まりやすいが、プレステージは醸成されない。

[635: 匿名さん]

＞値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
＞してしまいます。

戸建て地域で細分化されミニ戸が乱立というならわかるが
都心で今の再開発可能な地域には当てはまらん話だな

[636: 匿名さん]

本当に城東＊＊の営業活動には驚かされる。デベ＆城東物件を掴まされた人以外に、本気で言ってる人なんているのか？
一応誰でも知ってる大手企業に勤めている。地方から本社に上がって来た複数の同僚が、通勤便利でリーズナブルだと一旦城東に家を借りた。しかし1年も経たないうちに「住民層が…。子供のことを考えると耐えられない」と別の地域に引っ越したよ。
そりゃ、モノ作るのは勝手さ。でもそこに住むのは、そのレベルってこと。一定水準以上のクラスは定着しないでしょ。焦土作戦でもして、一から街を作り直すなら別だが。…と、価格動向からはズレてしまったか。

[637: 匿名さん]

おいおい、「信・者」もNGワードなのかい？　連投すまん。

[638: 匿名さん]

＞636、637
そうカリカリしなさんな。
結局今も昔も変わっちゃおらんよ。

YAHOO!不動産首都圏データランキング「平均坪単価」（最新）
1.渋谷区　611
2.港区　　470
3.千代田区463
4.目黒区　410
5.文京区　371
6.豊島区　359
7.品川区　351
8.新宿区　350
9.世田谷区343
10.中野区 327
11.葉山町 307
12.杉並区 306
12.中央区 306
14.台東区 300
15.荒川区 292
16.江東区 284
17.大田区 264
18.逗子市 261
19.神奈川区254

[639: 匿名さん]

つうか、城東城東いうけど、＊＊なのは城北なんじゃないの？
↑に出てない区っ東も西もあるけど全部さいたまよりの北ばっかじゃん。
ってことで、一番問題アリなのは東じゃなくて北ってことだね。
638、わかりやすい数字を乙

[640: 匿名さん]

あと636ってほんとに大手？
大手なら色んな人がいるよ。
埼玉にも千葉にも神奈川にも、都内なんて２３区どこにでも
それ以外の都下にも家を持っている人はいて、色んなとこから
通っている。何万人といれば当たり前。
636の通っている大手は何万という従業員が全部都心や城南などの
人気高級住宅街にでも住んでるの？城東でさえも住民層が〜なんて
言ってたらごく限られた地域以外どこもレベルが低くて住めないでしょ。
スゴイネｗ

[641: 匿名さん]

>640氏

636だが、そんなこと言われても社名挙げるわけにはいかんでしょｗ　勘弁してちょうだい。大手と言っても業態によって格差はあるだろう。もちろん、社員もピンキリだし、年齢もある。一応イメージしてるのは上でも書いた通り子供がいる世代。自分も含めて30歳で年収1000万オーバーといったところかな。
東礼賛論者が流入を期待してるのって、このクラスじゃないの？　だから、ターゲットにされている人間は違う志向じゃないかって言っただけだよ。少なくとも自分の周囲はそうなんで。
あと、城北に問題ありっていうのは理解できる。ただ、スレで跋扈してるのって、東の話が多くないかい？　北論者っていたっけ？

[642: 匿名さん]

636・・大手企業勤務な訳無いでしょうが！
19:00前の自宅からの書き込み・・待遇良いね。
大手だと会社から書き込み出来ないし・・お休み？自宅待機か

[643: 匿名さん]

つうか　信 者　本人はまた逃亡か？
毎度毎度同じネタ貼り付けて理論的な反論もなく
しばらくするとまたコピペ

[644: 匿名さん]

相続時のどうたらこうたらっていうのは、
今年いっぱいで終わりなんでしょう。

売れ行きにどの程度影響するんだろう？

[645: 買い換え検討中]

うーむ！このスレも民主党みたいだな。
盛り上がるときはアンチ多数で論者を叩くだけ、
論者がいなくなると右往左往して、収集付かず。

といっても他のスレも大抵、核になる人頼りって感じだけど。

[646: 購入検討中さん]

>>645 お前もその右往左往してる輩の一人だろｗ

[647: 匿名さん]

614さん、お前呼ばわりする下品な奴にも冷静な対応。
感心しましたよ。見習わなければ。

[648: 住まいに詳しい人]

>>608
>業者の方に聞いてみたところ、6月20日に施行された改正建築基準法の関係で、
>新規マンションの着工認可が過去4ヶ月程度ほとんど止まっていて、
>この年末から売りたくとも４、5ヶ月間は売る物件がなくなってしまうとのこと。
>こんななかで、どうして目の前で売ることのできる物件を１０％も下げて
>売らなくてはならないの？というのが回答でした。

当事者であるデベやゼネコンにとってはマジ死活問題ですが
価格動向に対しては影響はないと思われます

右から左へとバンバン売れているなら兎も角
今は全然売れていないのですから
供給が減ったからといって
本来は買えないほどの高値で無理して買い急ぐ人はいませんよ

むしろ適判の体制が整って、来年の３月４月に集中して建確が下りると
かつてないほどの投げ売り合戦になるじゃないかと
目先の利く販売会社なとは戦々恐々なんだけど

[649: 匿名さん]

>>645
信 者≠論 者

右往左往しているってwww

[650: 入居済み住民さん]

６３６じゃないけど。

東京駅徒歩１分の大手金融勤務です。
東京に東京圏のオフィスが集積したとしても
（都庁や官庁の存在を考えるとないと思うが）
東側人気爆発はないんじゃないすかね。
とりあえず、ぼくの周囲は東側に住んでいる人は
ほぼ独身（サンプル50くらい）。

つーか、社員がたくさん居ても全員の居住地を
把握できるわけじゃないから、自分の周りの人の
地域で判断せざるを得ないと思うが。

あとさ、大手よりも中小のほうが労働時間長いと
思うよ残念ながら。これも自分の身の回りの人を
見ての判断だけど。

そんな訳で、スレタイに戻すと。
東側だけが上がるってことはなく、むしろ今上がり
すぎて西側の県境区（だっけ？）と価格が近づいて
来ているから、逆に西側に戻るんじゃないかな〜
と。
おんなじ値段だったら、職場までの時間が15分短縮
できるくらいで、東側にいかないんじゃないか？

で物件ないから中古に流れんのかなあ。

[651: 匿名さん]

どうせ東側＊＊は
湾岸買ったやつでしょ？

[652: 匿名さん]

豊洲・東雲は計画されているだけでも何千戸とできるからね。
大量供給で値が上がらないというのは当たってるかも。

[653: 636]

650氏、どうも。その通りです。
書き込み時間云々言ってる時点で、「ああ、この人は大手(というか一線級)とは無縁なんだな」と思ってました。持ち場にもよりますが、優秀な奴ほど会社に張り付かないもんです。代弁感謝です。
私の周囲で行くと、多いのは港、文京、新宿、世田谷、大田区あたり。まれに番町というツワモノも。東は、下町が好きという若干名が門仲。あとは突き抜けちゃって、横浜、浦安になります。
「とりあえず賃貸だから」と一時的に東に住む人は独身を中心にいますが、買うとなるとまず外してますよ。まあ、スレ違いなのでこの辺で。