23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[601: 匿名さん]

こんな話が出ているうちに
東京駅から半径５ｋｍ圏内が
１０ｋｍ圏内に広がるｗ

[602: 住まいに詳しい人]

>>571
半可通は困るなぁ

今、瀬戸市の売り出しの相場は＠110万円程度
穴吹はこれを20％offの＠90万円で売ろーと言うわけですよね

穴吹は自社施工だから建設費は＠60万円で収まるでしょ
三井のパークコート仕様ならともかく
穴吹の標準仕様からどー削ったら20万円も下げられるの？

穴吹は
逃げ遅れると赤が出るけど
相場が下がる前に売り逃げれば少しは利益が確保出来る
と判断したということですよ
　
　
　
それはさておき
ポエムみないなヘンな書き込みがあるけど、いつもの長文の人なのかな？
ちょっと見苦し過ぎるね

[603: 匿名さん]

ついこの間までは、まだまだ上昇。それから、上昇鈍化、高止まり。
今やかなりの幅の調整。このスレは振幅がやや大きい。

その時その時の噂のレベルの圧倒的な勢いに右往左往して流されると、大きな不利益を被る危険もある。

[604: 近所をよく知る人]

購入者が冷静に判断して行動すれば良いんです。
買えない物は買えないし、
買える物が不満なら買わなきゃ良いだけ。

それで価格が動くところもあれば、
高値に張り付くとこもある。

高値に張り付いたところは、
結局既存住民が老人化して、衰退の道を歩むだけです。

[605: 匿名さん]

将来的に
少子化社会から
多死社会に変わることを
もっと深く考えるべきでしょう。

[606: 匿名さん]

まあまあ、亀戸もPCTのある豊洲も同じ江東区。
住人は誰も都心部なんて思ってませんよ。

[607: 匿名さん]

>>604
よくある城東＊＊の書き込みだけど
何をもって衰退というの？

[608: 匿名さん]

「下がった事例があれば具体例を教えて下さい」と申し上げた５５２です。

５８７さん、お礼くらい言ったらとのご指摘ありがとうございました。

このスレの速さはすごいですね。日中に会社で書き込みするわけにもいかないので、自宅で投稿しようと思っていたらもう50個くらいスレが進んでいました。お礼が遅くなってすみません。

具体例をあげてくださった皆様ありがとうございました。

でも、亀○の事例がもし事実としても、首都圏だけで年間8万戸（平均150戸としても6000物件前後）物件が出ているにもかかわらず、現状平均▲１０％といった明確な割引に踏みきったと考えられる物件は（亀○も本当かどうかまだ確認が取れていませんが）、このサブプライム問題でナーバスになった市況下でも、８月以降の３、４ヶ月の間で確かな事例が、１、２件すら確認できませんでした。

自分なりに知り合いの業者関係の人にも照会してみましたが、業者が常識的に販売リベートとして持っている一戸当り200万円程度の値引き許容限度を使って、オプションの家具などを業者サービスで供与して販売した事例は何件か確認できましたが、一棟ごと１０％割り引いてでも値切って売り切った物件は結局確認できませんでした。

もし、こういう事例があれば教えて下さい。

業者の方に聞いてみたところ、6月20日に施行された改正建築基準法の関係で、新規マンションの着工認可が過去4ヶ月程度ほとんど止まっていて、この年末から売りたくとも４、5ヶ月間は売る物件がなくなってしまうとのこと。
こんななかで、どうして目の前で売ることのできる物件を１０％も下げて売らなくてはならないの？というのが回答でした。

こういう状況だというのが、市況のようです。

これだと、首都圏のマンション価格が下がっているとも思えません。
もう少し状況を見極めてみることにします。

おっしゃるように、本当に待てば下がるのですか？

[609: 匿名さん]

↑
すみません、首都圏で年間８万戸あるとして、平均１50戸/物件としても、年間でせいぜい５００から６００物件です。６０００物件というのはタイプミスでした。お詫びして訂正します。

[610: 匿名さん]

>>608
聞く相手を間違ってますね。
業者に聞いたらいつも強気の答えが来ますよ。
何てったって業者だもん。

車のセールスマンに「この車種、売れ行きどう？」って聞いたら
「売れてますよ！！」という答えが返ってきますよ。
たとえ不人気車種でもね。

[611: 購入検討中さん]

>>608　お前、「客観的」とか「公正」とか「中立的」とかいう言葉を知ってるか？
あと、建築基準を受けてから完成まで2-3年かかるから、影響がでるのは
早くてこれから2年後。それまでに膨大な数のマンションが完成して、
在庫が腐るほどに...。

[612: 申込予定さん]

>今さら郊外への回帰が始まると考えますか？

現在の市場のある一方的なトレンドが絶対で、
延々と続くなどと考えはじめる人が出てくると
相場も転換点近しだね。（この場合、近いといっても
5年くらい平気でかかりうるが）

大前提は、市場には波があり、寄せては返すの
繰り返しだということを忘れてはいけないよ。

一方的な動きには自ずと限界があり、
今来た道を戻るときがくる。

大人なんだったら、別に相場やってなくても、
日々の生活の中でそれくらい分かろうというもの。

[613: 匿名さん]

>>546
>何遍も言われてますが、
>来年初頭の湾岸大規模タワマンが完成して、
>築浅中古物件が大量に売られたとき。
>中古の値崩れが始まり、新築も・・・

>>611
>早くてこれから2年後。それまでに膨大な数のマンションが完成して、
>在庫が腐るほどに...。

来年だったり2年後だったり大変ですね（笑）

[614: 匿名さん]

６０８です。

６１１さん。

別に喧嘩を売る気はないですが、各不動産会社が今年の６月頃に建築申請を出した物件は、平成２０年度（平成２１年３月期）に売り上げを予定していた物件が中心ですよ。


平成２１年の２月とか３月の入居、引渡を前提に、今年の１２月頃にも販売を開始するつもりで、今年の６月とか７月に申請を出したものがほとんどです。
これで、通常ならば平成１９年の８月にも認可されて、1年半程度後の平成２１年２月とか３月に売り渡しになるのが、まあ普通の状況です。


熱狂的に批判をされる前に、冷静に、実際に申請した会社にでも事例を確認してみてください。

今年の６月頃から起こっている建築確認の４、５ヶ月間にわたる認可の遅れは、この冬頃から実際に物件を販売できない問題となって影響してきます。
この認可の遅れは、売る物件のない問題となって、確実に影響してきますよ。
もっとも、半年程度みんなで待てば問題ないかもしれませんが。

[615: 貧困団塊Jｒ.]

久しぶりに来てみたらやっぱり徐々に切り下げつつあるようですね。

私ごとで恐縮ですが、子供の幼稚園決まりました。
子供二人、高校まで私立出して留学、もしくは国内でも私大まで仮に出すとなると金融資産5千万程度では教育費もマンションも、という訳にはいかんのぉ、という結論になりました。

どっちか選べって言ったらそら教育費選ぶよね。
ということで皆様さようなら。

買えるお金持ちの皆様、がんばってください。
ということで、私もこのスレ卒業です。さようなら。

[616: 匿名さん]

>614
仰るとおり。
マンション施工の2割近くのシェアを持つ長谷工が、7月以降は数棟程度しか確認が降りてないとの事。大規模中心の三井不は影響少ないけど、小規模の多い地所は今期供給戸数がダイレクトに減るというのが会社自身の見解。業界では既に建築基準法改正不況という話になっています。

用地価格高騰、建材・建築費用増加に加え、建築基準法の影響でマンションは更にコストアップ。一方で新々価格にエンドは不満たらたら。マンデベの中の人にはつらい局面ですね。

[617: 入居予定さん]

というか、供給が不足すれば、おのずと既存物件の値上がりになるだけ。
自明の理だなぁ．．．

国内において、毎年の新築物件、特に都心部のＭＳの購入者に中国系の比率が増え続けてるの知ってた？
バブリー中国の購買能力は恐ろしいものすら感じるよ。

[618: 売却経験者さん]

新築だけではなくて、
都心部の中古物件の購入者も外人の比率が大きくなってます。
ただし、やり手の購入者もいるので売る方は心構えを。

[619: 匿名さん]

既存物件の値上がり
→エンドは付いていけない
→更なる成約率の減少
その先に待つものは・・・・・？？？？

１．中小デベが資金負担に耐えられなくなり値引き販売開始
　　それを見て、大手デベも値下げに追随

２．大手も中小も皆で売れないのを我慢。
　　我慢が実り、新新価格でゆっくりゆっくり成約。
　　時間はかかるが何とか完売まで持っていける。

どちらのシナリオが現実になるのでしょうか？

[620: 匿名さん]

既存物件の値上がり
→エンドは付いていけない
→更なる成約率の減少
その先に待つものは・・・・・？？？？

１．分譲マンション戸数の減少
２．賃貸層の増加
３．中古リフォームマンションの人気化
中小の業者は２．３．に業務内容を変えて行く。

その間も
１．東京駅に至便な適正価格エリアへの人口集中
２．東京駅の大改造が完了
３．東京駅周辺のオフィスビル玉突き建替え、高層化が進む
最終的に、東京の都市構造は大きく変わる。

[621: 匿名さん]

値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
してしまいます。既存住人がそのままいる限りは、急速な価格調整は
起こりません。そして、老人化が進むとともに、長期にわたって停滞
が続きます。

一方、
坪単価２５０万円前後で大量にマンション供給が可能な、
東京駅に至便なエリアに人は集まり続け、そのエリアの発展が長期に
わたって続きます。

みなさん、不動産の購入は将来を見据えておこないましょう。

[622: 匿名さん]

値上がりするエリアは買うな。
上等…じゃなかった城東で人気のない物件を買え。

との、御意見でした。

[623: 匿名さん]

>>622
いくら安くても
人気エリアじゃないと、そもそも人が集まらないよ。
都心に近いのが絶対条件。

[624: 上等]

♪益々面白くなっていく城東地区！♪

比較的リーズナブルで、大型商業施設とセットで発展が期待できるところを上げてみますと、

足立区：北千住、西新井
荒川区：南千住
墨田区：押上、曳舟、錦糸町
江東区：豊洲、砂町、亀戸

というところでしょうか。
これからどんどん良くなって行きますよ、お待ちしております（笑）
尚、台東区：上野、浅草は既に手が届きづらいと思いましたので外しました。
（以上は私の知っている範囲ですので、書き漏らしが分かる方は補足してください）

さてこれとは別に、ここでも良く”都心”あるいは”都心から５㎞”の話題が出ますね。
そこで土地の値段や商業的価値観、本来の首都機能などから中心を選ぶというより、恐らく皆さんが住んでみたい街の半径として冷静に考えてみました。
あくまで個人的な感想ですので、微妙なブレはお許し願うとして”JR四ッ谷駅”付近から半径６〜７㎞あたりまでが実感に沿っている印象を受けるのですがどうでしょう？


ということで、今のところ城東地区は近未来に期待を繋ぎます＾＾

[625: 匿名さん]

>>619
私の考えはシナリオ２ですね。

郊外の不人気物件が安くなっても、皆さん買わないでしょ？

みんなが欲しがる様な、駅近で利便性と資産性が高いマンションが値下がりして欲しいんでしょ。

本郷パークハウスも売り出したときは、プラウドタワー千代田富士見と比べられ、不人気だったけど、秋に売り出した小石川タワーやブランズがやっぱり価格が高いとわかったとたん売れ始めている。

要するに値段を下げるより、近隣にさらに高いマンションができれば、相対的に安いと感じるようになり、売れていく。

[626: 匿名さん]

>621
至便とは距離のことを言っているのでしょうか？
それとも電車でのアクセスのことを言っているのでしょうか？

東京駅への電車でのアクセスを考えると、晴海や豊洲より田端とかの方がよっぽどいいですからね。
そして、例に挙げさせていただいた田端は発展が停滞して老人化が進んでいると思われますがいかがでしょうか？

一方、価格が国内で最も高い3Aエリアについては、現在、そして計画されている将来数年で、丸の内に次いで大きく発展することが見込まれています。”最も起こりうる将来の予測は現在値である”という理論に従うと長期的な時間軸で考えても、最も発展していく可能性が高いのは3Aエリアだということになります。
現在は発展していないけれどもこれから発展するという考え方は、切った張ったのギャンブルでしかないと考えますがいかがでしょうか？

当方麻布十番に15年程住み着いていますが、価格上昇と老人化に比例関係は見られません。むしろ新規住人が増えて反比例している気さえします。価格上昇により老人化が進んだ地域の例はありますか？

[627: 一種の荒らしだろこれ]

>>626
壊れたテープレコーダーにマジレス不要かと
嘲笑されてもひたすら書き続ける根性にある意味敬服

[628: 一種の荒らしだろこれ]

それでもやっぱり>>626に対する>>621の反論が聞いてみたいな
前にも質問したんだが、そもそも発展とは何ぞや？
ジャスコや類似のＳＣができることか？

[629: 匿名さん]

627=628 なんだ？こいつ。独り言か？
621にマジレス不要といいながら反論求めてらぁｗ

[630: 一種の荒らしだろこれ]

えーと日本語の文章の流れが解らない人かな？
本とか読まない人ですか？

自演するならコテハンくらい変えますがな

[631: 匿名さん]

ディスポーザー等のちょっと前まで標準設備でついてたものが
オプション扱いになってきた
あと改正法で入居前の間取り変更プランが出来なくなったから
完成後リフォーム扱いでまたお金取る

しばらくはこんな感じで気付かれないようにこっそり値上げしていくよ

[632: 匿名さん]

>６３１
「ディスポーザーのオプション」なんて有り得ないよ。
本当にそんな物件があるなら教えて欲しいな。

[633: 匿名さん]

>632
確かに。
ディスポーザーって機能の性質上、物件につけるかつけないかの選択になると思うけどね。

[634: 匿名さん]

＞値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
＞してしまいます。

価値の高いエリアは常に人を惹きつける魅力を持っており
更なる発展が望める。

＞既存住人がそのままいる限りは、急速な価格調整は
＞起こりません。そして、老人化が進むとともに、長期にわたって停滞
＞が続きます。

希少性により中古価格も高値維持。
賃貸料も高いため地域住人のステータスも自ずと高まる。
それに併せて周辺のレストランやショップなど、質の高いサーヴィスが
求められ、更なるエリア的プレステージを醸成してゆく。

＞一方、
＞坪単価２５０万円前後で大量にマンション供給が可能な、
＞東京駅に至便なエリアに人は集まり続け、そのエリアの発展が長期に
＞わたって続きます。

同時期、同一価格帯で大量に供給されたエリアには競争が発生する。
中古物件の供給量が多いため常に値崩れの危険に晒される。
賃料もリーズナブルで人は集まりやすいが、プレステージは醸成されない。

[635: 匿名さん]

＞値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
＞してしまいます。

戸建て地域で細分化されミニ戸が乱立というならわかるが
都心で今の再開発可能な地域には当てはまらん話だな

[636: 匿名さん]

本当に城東＊＊の営業活動には驚かされる。デベ＆城東物件を掴まされた人以外に、本気で言ってる人なんているのか？
一応誰でも知ってる大手企業に勤めている。地方から本社に上がって来た複数の同僚が、通勤便利でリーズナブルだと一旦城東に家を借りた。しかし1年も経たないうちに「住民層が…。子供のことを考えると耐えられない」と別の地域に引っ越したよ。
そりゃ、モノ作るのは勝手さ。でもそこに住むのは、そのレベルってこと。一定水準以上のクラスは定着しないでしょ。焦土作戦でもして、一から街を作り直すなら別だが。…と、価格動向からはズレてしまったか。

[637: 匿名さん]

おいおい、「信・者」もNGワードなのかい？　連投すまん。

[638: 匿名さん]

＞636、637
そうカリカリしなさんな。
結局今も昔も変わっちゃおらんよ。

YAHOO!不動産首都圏データランキング「平均坪単価」（最新）
1.渋谷区　611
2.港区　　470
3.千代田区463
4.目黒区　410
5.文京区　371
6.豊島区　359
7.品川区　351
8.新宿区　350
9.世田谷区343
10.中野区 327
11.葉山町 307
12.杉並区 306
12.中央区 306
14.台東区 300
15.荒川区 292
16.江東区 284
17.大田区 264
18.逗子市 261
19.神奈川区254

[639: 匿名さん]

つうか、城東城東いうけど、＊＊なのは城北なんじゃないの？
↑に出てない区っ東も西もあるけど全部さいたまよりの北ばっかじゃん。
ってことで、一番問題アリなのは東じゃなくて北ってことだね。
638、わかりやすい数字を乙

[640: 匿名さん]

あと636ってほんとに大手？
大手なら色んな人がいるよ。
埼玉にも千葉にも神奈川にも、都内なんて２３区どこにでも
それ以外の都下にも家を持っている人はいて、色んなとこから
通っている。何万人といれば当たり前。
636の通っている大手は何万という従業員が全部都心や城南などの
人気高級住宅街にでも住んでるの？城東でさえも住民層が〜なんて
言ってたらごく限られた地域以外どこもレベルが低くて住めないでしょ。
スゴイネｗ

[641: 匿名さん]

>640氏

636だが、そんなこと言われても社名挙げるわけにはいかんでしょｗ　勘弁してちょうだい。大手と言っても業態によって格差はあるだろう。もちろん、社員もピンキリだし、年齢もある。一応イメージしてるのは上でも書いた通り子供がいる世代。自分も含めて30歳で年収1000万オーバーといったところかな。
東礼賛論者が流入を期待してるのって、このクラスじゃないの？　だから、ターゲットにされている人間は違う志向じゃないかって言っただけだよ。少なくとも自分の周囲はそうなんで。
あと、城北に問題ありっていうのは理解できる。ただ、スレで跋扈してるのって、東の話が多くないかい？　北論者っていたっけ？

[642: 匿名さん]

636・・大手企業勤務な訳無いでしょうが！
19:00前の自宅からの書き込み・・待遇良いね。
大手だと会社から書き込み出来ないし・・お休み？自宅待機か

[643: 匿名さん]

つうか　信 者　本人はまた逃亡か？
毎度毎度同じネタ貼り付けて理論的な反論もなく
しばらくするとまたコピペ

[644: 匿名さん]

相続時のどうたらこうたらっていうのは、
今年いっぱいで終わりなんでしょう。

売れ行きにどの程度影響するんだろう？

[645: 買い換え検討中]

うーむ！このスレも民主党みたいだな。
盛り上がるときはアンチ多数で論者を叩くだけ、
論者がいなくなると右往左往して、収集付かず。

といっても他のスレも大抵、核になる人頼りって感じだけど。

[646: 購入検討中さん]

>>645 お前もその右往左往してる輩の一人だろｗ

[647: 匿名さん]

614さん、お前呼ばわりする下品な奴にも冷静な対応。
感心しましたよ。見習わなければ。

[648: 住まいに詳しい人]

>>608
>業者の方に聞いてみたところ、6月20日に施行された改正建築基準法の関係で、
>新規マンションの着工認可が過去4ヶ月程度ほとんど止まっていて、
>この年末から売りたくとも４、5ヶ月間は売る物件がなくなってしまうとのこと。
>こんななかで、どうして目の前で売ることのできる物件を１０％も下げて
>売らなくてはならないの？というのが回答でした。

当事者であるデベやゼネコンにとってはマジ死活問題ですが
価格動向に対しては影響はないと思われます

右から左へとバンバン売れているなら兎も角
今は全然売れていないのですから
供給が減ったからといって
本来は買えないほどの高値で無理して買い急ぐ人はいませんよ

むしろ適判の体制が整って、来年の３月４月に集中して建確が下りると
かつてないほどの投げ売り合戦になるじゃないかと
目先の利く販売会社なとは戦々恐々なんだけど

[649: 匿名さん]

>>645
信 者≠論 者

右往左往しているってwww

[650: 入居済み住民さん]

６３６じゃないけど。

東京駅徒歩１分の大手金融勤務です。
東京に東京圏のオフィスが集積したとしても
（都庁や官庁の存在を考えるとないと思うが）
東側人気爆発はないんじゃないすかね。
とりあえず、ぼくの周囲は東側に住んでいる人は
ほぼ独身（サンプル50くらい）。

つーか、社員がたくさん居ても全員の居住地を
把握できるわけじゃないから、自分の周りの人の
地域で判断せざるを得ないと思うが。

あとさ、大手よりも中小のほうが労働時間長いと
思うよ残念ながら。これも自分の身の回りの人を
見ての判断だけど。

そんな訳で、スレタイに戻すと。
東側だけが上がるってことはなく、むしろ今上がり
すぎて西側の県境区（だっけ？）と価格が近づいて
来ているから、逆に西側に戻るんじゃないかな〜
と。
おんなじ値段だったら、職場までの時間が15分短縮
できるくらいで、東側にいかないんじゃないか？

で物件ないから中古に流れんのかなあ。

[651: 匿名さん]

どうせ東側＊＊は
湾岸買ったやつでしょ？

[652: 匿名さん]

豊洲・東雲は計画されているだけでも何千戸とできるからね。
大量供給で値が上がらないというのは当たってるかも。

[653: 636]

650氏、どうも。その通りです。
書き込み時間云々言ってる時点で、「ああ、この人は大手(というか一線級)とは無縁なんだな」と思ってました。持ち場にもよりますが、優秀な奴ほど会社に張り付かないもんです。代弁感謝です。
私の周囲で行くと、多いのは港、文京、新宿、世田谷、大田区あたり。まれに番町というツワモノも。東は、下町が好きという若干名が門仲。あとは突き抜けちゃって、横浜、浦安になります。
「とりあえず賃貸だから」と一時的に東に住む人は独身を中心にいますが、買うとなるとまず外してますよ。まあ、スレ違いなのでこの辺で。

[654: 匿名さん]

私も大手町の金融機関勤めですが、日系金融マンって住む場所へのプライドが高い割には給料は大して高く無く、せいぜい1000万台前半、しかも妻は専業主婦という人が大半です。

で、自分が城東に住むことは許せない（最近は豊洲はOKになってきた）けど都心を買う金はないから、大手町や東京駅に直通出来る中央線、田園都市線、小田急線沿線か、せいぜい新浦安、横浜当りに落ち着き、満員電車を耐え忍んで通勤していると言うのが現状です。

先日も八重洲のグラントーキョーが開業し、大丸有地区の発展は誰もが認める所でありますが、だからといって城東の高価格が許される話ではないでしょう。

[655: 匿名さん]

>>654（確認）
最近の、豊洲の高価格は許されると言うことですね。

[656: 匿名さん]

東京駅5kmとか距離で語るのは無理がある
東京駅から一駅の有楽町と神田では全く違う
丸の内OLが闊歩する街の、反対側等距離にはアジアンエステ

どこどこ中心5キロなんて意味がない

[657: 匿名さん]

湾岸信 者
江東区信 者
豊洲信 者

この辺が一貫して、
自分が無理して買ったマンションが下がらないで欲しい危機感から
無茶な理屈でキーキー騒ぎ続けてるだけ。このスレに限らずね。
資産価値防衛プロパガンダとか思っちゃってるんじゃないですかね。

[658: 匿名さん]

豊洲も飽きられたら人気は終わるんじゃないの？
しょせん、自然発生した人気ではなくてデべが盛り上げた人気だから。

[659: 匿名さん]

市川駅前で清水建設が施工中のタワマンで、
鉄筋不足が発覚し、工事停止。

もう建ってるタワマンは大丈夫なのか？
例えばこのスレで数日前話題になった佃のタワーも清水建設だが。

[660: サラリーマンさん]

過度の価格上昇に抵抗感…新築マンション販売、東京で顕著
http://www.business-i.jp/news/ind-page/news/200710170038a.nwc

[661: 匿名さん]

http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20071107it01.htm?from=top

なんか、また騒ぎになりそうですね。

[662: 匿名さん]

いっぱいの反応ありがとさん。

現実問題として、
そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象となる
価格帯４７００万円〜６５００万円の新築マンションは
２００６年の販売実績で年間１万４千戸に達します。
このマス層が好んで多く住む地域がいつの時代も元気な地域として
発展してきました。
坪３５０万円だと４４〜６１ｍ２
坪３００万円だと５２〜７１ｍ２
坪２５０万円だと６２〜８６ｍ２
どう考えても、坪２５０万円前後が最も好ましい価格レベルでしょう。

すなわち、
坪２５０万円前後を長期にわたって維持でき、
長期にわたってまとまった量の供給が可能な
都心に近いエリアが長期にわたって発展することになります。
不動産の購入は、将来を見据えた判断が不可欠です。

以上の理論に対する反論は無いのでしょうか？

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
３０００〜３３００　　　７９９６戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３３００〜３５００　　　６０９０戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３７００〜４０００　　　８１６２戸
４０００〜４３００　　　６２５０戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８

[663: 匿名さん]

ここで問題となるのは、
郊外マンションへの回帰が本当に起こるのかって議論になります。

郊外回帰が起こらない場合、
自ずと選択肢は限られ、
地域も限定されて行きます。

このあたり
皆さんどう考えます？

[664: 匿名さん]

>>660

この記事の奥さん、若すぎじゃないか…？

[665: 匿名さん]

↑
しかも年収600万円って…すごいね^^;

[666: 住まいに詳しい人]

>>664ー665
団塊Jr.と書いてあるから
1974年生まれの間違いでしょ

それなら夫や子供の年齢とも辻褄が合う

[667: 匿名さん]

>>660のリンク先

　この数字が示すように団塊ジュニアが購入できる物件は確実に少なくなっている。不動産経済研究所も「地価上昇が続いており建設コストもアップしている。マンション価格が下がることは当面ないだろう」と分析。これからも都心で若い世代がマンションを買えない状況が続きそうだ。

　この動きに対し、住宅メーカーも、何とか団塊ジュニアを振り向かせようと躍起だ。ある住宅メーカーは「デザイン性や免震性といった付加価値をつけ、高い価格でも納得してもらえるようにする」と話す。しかし、団塊ジュニア世代にとらわれずに、「高齢の富裕層にも販売の重点を置く戦略をとりたい」と割り切りの姿勢もみられる。

　これが事実。「だから投売り」はあまりにも甘い。

[668: 匿名さん]

>>662
相変わらず同じ主張をしているだけ
衰退する理論に就いた疑問符にも
発展するの定義にも答えていない

>このマス層が好んで多く住む地域がいつの時代も元気な地域として
>発展してきました

事例を挙げてね

[669: 住まいに詳しい人]

>>667
>これが事実。「だから投売り」はあまりにも甘い。

事実だろうけど
じゃ、その付加価値のある価格高い住宅は誰が買うの？
という話ですよ

それくらいの資金力がある人なら
大方は既に住宅は持っているだろーから
需要ボリュームは限られている

買い替えが増えるという予測もありえるが
その代わりに１軒売れるたびに「優良」中古物件が生まれ
ますます需要を減らすことになる

１次需要だのみで自転車操業の業界構造が、
あっと言う間に変われるのでしょうか？
　
　
まぁ元々団塊Jr.は首都圏出身がほとんどなので
期待していたほど住宅需要は増えかったというのも
背景にありますけど

[670: 匿名さん]

>669
西暦を間違える記事の中身の信憑性も疑問。

[671: 匿名さん]

コスト高は事実。
供給減少も事実。
供給側を愚かな悪役に据えておけば明るい未来が開けるのか？
消費者王様感覚で「俺たちが買えないから投売り」
なんてことを期待する奴は、いつまでも仕様の劣る賃貸で体育座りの
フロにでも浸かっていればいい。
そうしている間に人生の何分の一かが過ぎていく。

[672: 住まいに詳しい人]

>>671
自分がイデオロギーに合わせて物事が考えるから
他の人もイデオロギーを主張していると考えるのは
あまりに浅くないですか？

まずは現実をじっくり観察しましょーよ
　
　
コスト高で供給減なら普通の業界は
まずはサプライヤー側の利益は減るハズでしょ
それがマンションデベは利益が伸びるところから入っている
やっぱこの業界はちょっとヘンでしょ

[673: 匿名はん]

結論、イナカ者ほど西側を好むのは事実だった。

[674: 匿名さん]

コスト高と供給減少の影響が決算に出るのは来期以降だろうな。
ところで、>>672は「だから投売りするだろう」と思ってるのか？
このところこのスレに出没する投売り期待派に対してのレスだと
見て解らないのか？

現実をじっくり観察しようはこちらのセリフだ。

[675: 匿名さん]

不動産もファンダメンタルを加味して議論しないとダメだろう。
平均値が上がっただの、個別物件の値引きだの群盲象をなでる
話に終始してはいまいか。
西麻布４丁目平均１００平米の高級マンション。
エレベータは二戸に１機。１９９９年竣工だが２ねんほど完成在庫が
残ったまま２００１年頃に坪単価２９０万で売られた。
今は、中古が７００万で売られている。

某化粧品会社会長が火事を出して有名な豪華マンションが近くにある。
ここは、門柱が石張り。外壁もふんだんに石が使われている。
一方、たまプラーザの東急の３００戸超の大規模供給。
間取りは田の字片廊下。廊下サイドは防犯ルーバーで覆われた
どこにでもあるタイプ。
ここの住民板が、外装の一部が吹付けだということで大騒ぎ。
ここは坪単価２４０万前後。
８０㎡を７０００万で買った霞町の住人と９０平米を６５００万で買った
差は大きい。
今一度自分が買ったものは「何であったのか」しっかり考え直す
必要がある。

ただし、今後このまま地価が下がらない公算が高いのなら、良い場所
良い物件がよりやすくなる可能性はない。

ここ１０年、地下鉄網の整備で「陸の孤島、昔の河川（古川や暗渠になった
笄川など）の流域まで都市化の波が及んだ。
溜池山王のおかげで赤坂のはずれ、霞が関の奥座敷だったあたりが
外資系金融や大使館員や外資系コンサルの闊歩する「アメリカ街」に
変わった。来年竣工する赤坂タワーレジデンスがそのシンボルでもある。
引き続いてパークコート赤坂・ザタワーが、坪単価６００万〜で売られる。
ＴＢSの再開発の賃貸マンションもできて、とにかく高級レジデンシャルの
牙城、平成版外資系武家屋敷が出来上がる。

浜松町の駅に金森口というシケた階段がついた出口がある。下町の象徴
のような古川の河口。水面には屋形船。岸の道路には焼き肉屋、エスニックな
飲食店が並ぶ一角、古川にかかる橋をわたって、川の上を走る高速をくぐった
先が、ゴールドクレストのタワーマンション。
売らないままに「近日発売」の垂れ幕がかかる。
地ぐらいの低い土地をみつけて高度利用するのはデベロッパーの本筋だが
連鎖反応にならないと、化粧品会社の会長のボヤみたいなもので恥ずかしい
だけだ。

たまプラーザは駅前にあったジーパン屋の入った新しい店舗が取り壊されて
新しいＳＣの建設が始まっていた。１年前いったときより東急ＳＣはこころなしか
活気が溢れていた。
発展というのは「地価が上がる」ということなのかもしれない。地価が上がる
ことで人の新陳代謝が起こる。
地価は、都市の血圧のようなもの。上がりすぎたらやばいが、低いと死ぬ。

[676: 匿名さん]

たまプラは前回のバブルの象徴ですよ。
私はその近くの駅の駅近物件で儲けさせていただきました。
その頃の住人の奥さんは、冗談で自分達を億様と呼んでました。
活気よりも熱気があった。

[677: 匿名さん]

>西麻布４丁目平均１００平米の高級マンション。
>エレベータは二戸に１機。１９９９年竣工だが２ねんほど完成在庫が
>残ったまま２００１年頃に坪単価２９０万で売られた

そんなのあったんだ・・・

[678: 匿名さん]

西麻布4丁目のパークハウスかな？
霞町パークマンションではないな

[679: 匿名さん]

下らない自己満足…
マンション価格が高騰中
ババ抜きが始まったと騒がれる中マンションを購入しました。
最近、近隣のマンション価格は更に上昇しています。
完売は時間が掛かってもそこの購入者もいるでしょう。
自分が一番損をしてないからいいやって思ってます。

賃貸にも出していないいちおう別宅
数年前の査定ではおそろしく安い値段でした。
今は、当時よりもかなり高い金額で売ってくれと言われてます。
多少下がっても昔の値段では売れるでしょうから得したんじゃないかと自己満足

そんな自分は、今は買い時であるかは分からない…
でも、値段が下がれば買おうと思っています。
あの時買わなくて良かったという自己満足

まだ、30代ですけど
割り切ってマンションを買える人は過剰にマンション価格を気にしません。
数年前にラッキーにも都心のマンションを買えた方が本当にラッキーなのか？
高い価格で購入された、後から移り住む住人の方が豊かな生活を営める資質は高いと予想されます。
一部には、無理して買ってしまい破産へ向かう人もいるかもしれませんが？

面白い現象を書いて見ます。
うちのマンションの学区は、公立の人気小学校があるそうです。
それを見越して購入されたという方もいるみたいです？
昔は越境なんて、私立の受験に失敗した子供の選択肢であったと思いますが、今は公立ですら電車やバスを使って通学する方もいるようです。

この掲示板を見て思うことは、そこそこ高いマンションで、公立の話題や保育園の話題が語られることです。
近所の方は思うでしょう。
この辺は皆さん受験されるんですよって…
受験の面接の資料に、保育園をどう思いますか？という質問がありましたが、保育園の方はお断りと書いてあるような気がしました。

無事うちの子供の小学校の受験が終わりましたが、月に30万円くらい月謝を払っていたようです。
嫁さんが勝手にやったことですから、別に良いですけど
＊＊＊＊しいと個人的に思いますよ
今のマンション価格も＊＊＊＊しいです。
でも、値段を決めるのは売る側ですから…
よく30代で、年収一千万円を超えているというような書き込みがありますけど、その程度で、小学校の受験は難しいでしょうね
都内に住みたいという気持ちはあって然りだと思いますが、格差が肯定しませんけどね
子供の学校なんて、あんまり気にしていませんが、周辺の環境で受験をさせました。

今の相場をどう見るか？
分かったら苦労しませんよ
埼玉や千葉に勤める方は、都心の物件はあまり買いませんよ
然し、都内に勤める人が逆はありますよ
バブル崩壊後、底が見えない中でもマンションは売れました。
ひとつの底をうったと思いますけど

自分は、17年前証券会社に入社しましたが、当時の日経平均っていくらだと思いますか？
もう、あそこまでは下がらないのではないか？
下がったら、日本は破綻を迎えるのかな？

上がりすぎも危険　下がりすぎるのも危険

所詮、買える人は買えて、買えない方は買えない。
あの時買っていればはあってもさ
あの時買わなければなんて後悔するよりも諦めるしかありません。

誰でも先が分かれば、格差はここまで広がらなかったと思います。

[680: 匿名さん]

↑意味不明の長文。さらにお受験のくだりは全くスレタイに関係なし。
くだらない自己満足ですな。今やお受験は親も総力戦。送り迎えや情報収集等、母親が勝手にやって・・程度で受かるものではありませんよ。
もちろん両親面接を課すところも多いしね。

[681: 匿名さん]

お受験が総力戦？
この掲示板を物語る自己中心的な発想ですね
幼稚舎に入れる人は入れます。
入れない人は入れません。
入れない人が入ってしまうと苦労します。


都心のマンションも買える人は買えます。
買えない人は買えません。
数年前、都心のマンションも運よく買えた人は苦労するかもしれません。
売れば少しは売却益がでるのでしょうけど

[682: 匿名さん]

数年前、都心のマンションも運良く買えた人は苦労するかもしれません。
何故？？？全く論理的ではありませんね。
現金で買うにしてもレバレッジ利かせるにしても、総額が安いほうが
いいに決まっています。
天現寺の事、如何にも何も知らない素人さんが考えそうな事ですね＾＾

[683: 匿名さん]

679さんはお金持ちなようだけど、文章を読む限りあまり賢そうではないですね。
ということは親の代から金のある資産家の方？
羨ましいことです。

[684: 匿名さん]

価格動向が今後上がる、下がると喧々諤々なのは期間の差が考慮されてないからじゃないかな。
今後10年のことなら下がるというのは、有力財閥デベの資金力をもってすればなかなかない気がします。
しかし今後30年のことをいうなら下がるということもかなりの確率でありえます。

[685: 匿名さん]

幼稚舎だって校長一つで右往左往したしなぁ
月３０万も見境もなく突っ込んだ嫁をまず諌めたら（笑）
JACKや怪しい個人教室にボラれてるってw

勘違い様が、上から目線で長文書いても
中身がスカならレスの無駄

[686: 数年前都心に買った人]

>679,681
何がいいたいか意味がわかんないすね。
無駄な長文。仕事を一緒にやると非常に困るタイプです。

[687: 匿名さん]

お受験が総力戦って書いて、それに対するレスが「この掲示板を物語る
自己中心的な発想ですね」ってなるんだろうね（笑）
支離滅裂でこの人オモシロ過ぎ！

[688: 匿名さん]

×それに対するレスが「この掲示板・・・」

○それに対するレスがどうして「この掲示板・・・」

です。失礼しました・

[689: 匿名さん]

×それに対するレスが「この掲示板・・・」

○それに対するレスがどうして「この掲示板・・・」

です。失礼しました。

[690: 匿名さん]

俺と同い年かな
社内ではコネでバブル入社で
文章書かせても意味不明とか言われないようにね

[691: 匿名さん]

679=681大人気だな。

[692: 匿名さん]

>>682
>天現寺の事、如何にも何も知らない素人さんが

おいおい、天現寺は「南麻布４丁目」だべ？なんで西麻布４丁目の
話に出てくんだ？寺違いだ。

[693: 匿名さん]

そして>>662は無事逃亡して
次のコピペの隙を窺うのだった

[694: 匿名さん]

しかし、美しの森なんたらのクレームは酷いな。
金持ち喧嘩せずの逆。＊＊＊は喧嘩して損する典型だね。
一度、霞町パークマンションとセント■ールの外観と価格を
見比べたら納得するはずだが

昔だったら問題にもならない話がクレームになる。
マンションはクレーム産業とはよくいっものだが、年々過激化する
買い手のクレー
ムに対応する人件費が織り込まれてマンション価格が
年々上昇しているのかもしれない。
高い＞細かいところにケチつける＞対応に手間がかかる＞次の
物件に価格上乗せ・・・まさかね。
安く買った人たちは、まぁ安いんだから・・と笑ってすませていたのが
値上がりだと厳しくなるんだろうけど。

鹿島も清水も二度とマンションやりたくないと思っていそうな今日この頃

[695: 匿名さん]

市場が縮小していくんだから、面倒だと思うところは、
どんどん撤退して欲しいですね。
マンション専業デベだけで十分需要に応えられる。

[696: 匿名さん]

上等さんは、マークゼロワン曳舟の住人かＵＲの人？
押上、曳舟がどんなにすばらしい場所か先日見てきたよ。
押上は空き地があるだけ。南千住の駅前とみまごうばかりの
閑散とした風景。押上通り商店街を歩いたら、珈琲豆を安く売っている
店があった。
東武伊勢崎線曳舟駅前のＵＲの再開発は、突発的な思いつき
という感じ。仮囲いの角に「上等」と書いてあった。
マークゼロワンに向かう途中に銭湯があった。
銭湯の背景に寂しげにたたずむタワマンの姿。
どこが国際観光拠点だ？元防衛政務次官の通ったノー■ン
しゃぶしゃぶが向島にあるが、そのことか？
どうみても庶民が倹しく暮らす下町の風情だが。

[697: 匿名さん]

それと、東京駅５ｋｍ圏といいながら、都営浅草線が東京駅に
つながっていないの笑える。
宝町から歩くか、押上で半蔵門線に
乗り換え？半蔵門線の大手町ってのも、東京駅まで歩いて１０分
まぁ台東区と荒川区を暢気に走る日比谷線よりはましだが。

[698: とおりすがり]

早く都営浅草線が東京駅に乗り入れてくれればいいですね。

[699: 匿名さん]

もとい守屋事務次官ね。
向島の料亭って昔に一回行ったきりだ
けど自分で行けっていわれてもたどりつけない竜宮城みたいな
場所だったなぁ

[700: 匿名さん]

都営浅草線は、東京駅に乗り入れないよ。
八重洲の地下街を再開発して、動く歩道にしてつなげるみたい。