23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[564: 匿名さん]

http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf

これの６Ｐ見ると、今年上期に売り出した物件は明らかに高掴みっぽいね。

[565: 匿名さん]

下がった情報は後から解る。
なぜなら値引き情報はデリケートであり、デベも念書を取り口外しない事を約束させて売るから。
だから、値引きが始まっても当初はなかなか情報が出てこない。

値引き情報が公然と出るようになるのは、個々に値引き販売してたのが徐々に知られだして、各社とも「なんだ、あそこ値引きしてるじゃん」と知ってから。値引きを情報を執拗に隠す必要が無くなってから。

だから、今　値引きがなされていたとしてもおおっぴらには出てこないでしょう。
まだ、各デベ共に強気と弱気が錯綜している段階だから。
弱気が大勢になると一気に情報が出てくるでしょう。

それがいつになるかは神のみぞ知るところ。
ただ、最近の契約率の低下傾向を見ると危険信号はもう出てますよね。

[566: 匿名さん]

＞＞５６４さん
情報ありがとうございます。

耐震疑惑後の検査厳しくなり販売戸数のみ下がったのかと思っていましたが、契約率も右肩下がり...ですか。「売り惜しみ」というよりも、「売れ残り」在庫も増えてきているのでしょうね。

8月には平均価格がドカンと下落していますが、サブプライムの影響でしょうか？

[567: 住民さんＣ]

サンプルが駅近か都心よりか郊外が多く都心が少ないか
だけの差。月ごとに調べて何がわかるん？

[568: 匿名さん]

最近価格発表になった物件で安くなったなぁとか
デべも弱気になったのかな、と思わせるの皆無。

ありえない値段がおおい。

[569: 匿名さん]

>566
サブプライムは関係なし。
7月はプラウドタワー千代田富士見、グランドメゾン松涛等の超高級物件が目白押しだった。8月は23区供給物件自体が殆どなかった。2006年もPCTや芝浦アイランド等の発売月は大きくあがっている。

[570: 匿名さん]

ありえない価格が多いから、全体的な成約率も下がるんだよね。

[571: 匿名さん]

≫562
値引きじゃなくて、周りより２割安いってだけじゃん。
仕様の比較もないし、なんで安いか調べてみたらw

[572: 物件比較中さん]

今年の春〜夏にかけて、「新価格、新々価格です」「来年ではもうこの
値段では買えません」などとデベ担当者のセールストークに騙されて
高値掴みをしてしまった人はホントにご愁傷さまです。
でも手付金は1割程度だろうから、来年2-3月の期末大バーゲンセール
で大幅に値引きされている物件でいいのがあれば、手附放棄してでも
いい物件を買う人が大量に出てくるかもしれないね。そうすれば
ますます値引き合戦が過熱して、我々消費者にとってはfavourだね。

[573: 匿名さん]

狭い物件が安くなっても買い手はいないよ。
３年前は、９０平米台〜１００平米台がころあいの値段
だったから買った。今住んでみて１００でも狭い。
７０平米の３ＬＤＫなどいくら安かろうがいらんなぁ。
港区の２４０平米が７０００万になる日はいつなんだろうねぇ。

[574: 匿名さん]

＞572
値崩れするほど在庫ないでしょ。
これからは２３区内ますます供給減るのに、虎の子の在庫を
投げ売るなんてありえない。

[575: 匿名さん]

下げ論者に「下がっている具体例を示せ」というと、「水面下では安値で取引されている」という言い訳。
にも関わらず新規で売り出される物件の価格は横這いであったり高くなっている現状は明らかに矛盾しているよね。
言い訳が苦しくなると郊外や名古屋と引き合いに出したり、暴落ネタで個別スレを荒らしたり。

ここの下げ論者ってほんとレベルが下がったね。あくまで一部だと信じたいが。

[576: 匿名さん]

契約率の低下は顕著だよね。
新価格のリバウンドで冷え込んできてる。

[577: 匿名さん]

そりゃ、買いたくなる物件がなけりゃ
契約率が下がりもする。新価格に関係なくね。

[578: 匿名さん]

買いたくなる物件がない大きな要素のひとつに「価格」もあるでしょう。
去年までの価格を知ってると、購入意欲はなくなるわな。

[579: 匿名さん]

「価格」もあるにしろ、「価格」が主原因だと決め付けるのもおかしいわな。
実際、魅力的な物件が減ってしまった。これから売り出される物件に期待。

[580: 匿名さん]

>>579
そうですね。
都心物件（山手内側）は遥か前になくなってますけど、最近だと駅近物も少なくなってきましたね。
例えば駅から10分以上だと価格に関わらず躊躇する人はいると思います。

[581: 申込予定さん]

575

矛盾してないように思いますが、、、、

基本下げ始めは、売り手も下げたくないが、しかたなく下げを受ける
-->表に出ないように水面下で下げる

新規も、今までの上昇率は明らかに無理と判断-->
しかし、初めから弱気の値付けでは足元見られる&もし相場反転したとき
損をする-->とりあえず、やや強からフラットくらいで値付け

って感じでしょ。
フラットから下げ始めたんじゃなくて、上げてたのが下がり始めるんだから
表面化までは時間がかかりますよ。

言い方を変えると、表面上は「価格上昇率の下落」としか見えない
ものが、やがて「価格の下落」の表面化につながるということ。

普通に見ても「価格の下落」が分かるころには、実態的には
かなりの下落率になっているとおもいますが、どうですか？

[582: 周辺住民さん]

まぁ、いいんじゃないの？

あまり急落しても、いろいろ困る人が出るだろうから。

でも、やっぱりこれからの日本は、たとえ東京だろうと
たとえ都心であろうと、右肩下がりにならざるを得ない、ということは
認識しとくべき。

むやみに、都心だけはいつまでも下がらないなんて
どう考えてもあり得ない事を、書いたり、考えたりしない
ほうがいいと思うよ。

[583: 匿名さん]

>>575
マンションの値引きの仕組みが理解出来ていないようだね。
「値下げしました」なんて宣伝する訳ないでしょ。
念書取って他の契約者にばれないようにやるんだから。
でないと他の契約者から訴訟を起こされたり、色々問題になるから。

でも、亀戸レジデンスみたいに大々的に1000万下げる物件も出てるジャン。
あれは例外とか言い訳するつもり？
当初の値付けが高すぎて値引きした実際の例ジャン。

[584: 匿名さん]

そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象となる
価格帯４７００万円〜６５００万円の新築マンションは
２００６年の実績で年間１万４千戸販売されました。

この価格帯で７０ｍ２以上の面積が可能なのは
坪単価で２２０万円〜３００万円ってことになります。
中央値は２６０万円です。
都心部マンションもこのあたりが売れ筋になるでしょう。

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
３０００〜３３００　　　７９９６戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３３００〜３５００　　　６０９０戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３７００〜４０００　　　８１６２戸
４０００〜４３００　　　６２５０戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８

[585: 匿名さん]

４７００〜６５００万円の価格帯を購入する
そこそこの収入のマス層
これを取り込めるキャパと魅力があり、坪単価で２２０万円〜３００万円
が維持できる都心に近いエリアが今後発展します。
郊外全盛時における田園都市線沿線なんかがその良い例です。

とにかく、坪３００万円を超えると購入層はかなり絞られてきます。
この価格帯で売るには販売数を少なくする必要があります。
地元住民の需要が見込める既存の住宅地の場合、どうしても地元に
住みたい需要、買い替え需要がありますから、供給数を減らせば
価格維持は可能でしょう。
しかし、長期で見れば、そのエリアの老人比率は上がり、長期低迷を
招いてしまいます。
バブル期の都心部が良い例です。

これからの１０年間の人の移動により、住宅地図は大きく塗り替えられて
行くでしょう。

[586: 匿名さん]

新築マンションの平均坪単価を市区町村単位でランキングしています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[587: 匿名さん]

>>552
何かお礼くらい書いたらどうですか？
それとも今回も貴方様のお気に召さない情報ばかりで
返事の価値もありませんか？

[588: 匿名さん]

>583
駅から遠くて競合物件の多い亀戸物件なんて、
高い価格で売ろうとして客が来なけりゃ、下げるの当たり前。

今回は値引きしたから割安だと、引っ掛かる客相手には良い宣伝になった。
デべの高等戦略が分かってないようだね。

[589: 匿名さん]

下がって困るような人は、今は買わないだろう。
下がらないと買えない人、今は買えないだろう。

結果、上がったら状況は変わらないし
下がったとしても、買える人が増えればまた上がるだけだ。

欲しい。買いたいという前向きな気持ちがないと、スレも
読んでいて面白くない。
貧・乏が伝染りそうなほど、暗いなぁ。

高くなったら、稼いで買うくらいの気概を持つやつは
いないのかね。過去の値段ばかりみて、おお、なんと後ろ向き
だこと。
経済予測ときたら、自分の所得を増やすことでなく景気が
落ち込み、日本経済が衰退するという予測ばかり。

幸せな人生のために家を買うという目的すら消えていますな。

[590: 匿名さん]

>>589
同感です。
買えない連中が、下がってくれと騒いでる姿は本当に、惨めですね。

さっさと下がってると言われている郊外を買って、「安く買えたね。」と満足してください。

みんながほしいと思っている、駅近、都心物件は黙っていても、金持ちが買いますから。

[591: 元祖匿名はん]

人のことをエラそうに惨めとかのたまってる根性がさもしいし、惨めだ。

二流三流物件のすっ高値を擁護せんがために、しっかり働けだとよ。

人のこと心配してる暇あんのか。

[592: 匿名さん]

591ほど暇ではないよ。
それにエラそうに言ってるのは自分ということに気づけよ。

[593: 匿名さん]

地縁が無い人は、
お値段と
その地域の将来性、利便性etcを
総合的に判断して
住む場所を選びますから
自ずと未来は見えて来るでしょう。

今さら郊外への回帰が始まると考えますか？

前提条件が過去と大きく異なる点は、
産業構造がまったく変わって
従来の工場地域が
住宅地に将来変わらざるを得ない現実です。
そういった面で、都心部のマンション供給は１０年程度は安定的に
出てきますよ。坪単価もそんなには上がりませんよ。
誰かが、亀戸の例を出したように、
購入できる範囲内に収まり、そこに人は集まり、
都市構造を根底から変えて行く大きな力になるだろう。

[594: 匿名さん]

ついに精神論ですか。
前向き、幸福、夢、希望、愛、可能性、信じる・・・・
この辺の何の根拠もへったくれもない単語が、
目を釣りあがらせた余裕のない似合わない調子で語られ始めたら、
確実に相場は末期症状。

新築転売益狙い組でも、
欲張らず現実価格で手仕舞いする人もでてきてますよ。
マンション宣伝じゃないけど、流れは変わったと見ますが。

[595: 匿名さん]

短期的な転売狙いで家を購入する人はほんの一握りだろう、
一生その地域に住む前提で
その地域の将来性を考えて購入している人が大多数。
世の中の動きを見つつ、
買える範囲内で物件を選んでいる。
一つの大前提として、都心に近く至便であることがあるが

[596: 匿名さん]

都心部の賃貸物件はかなり豊富になった。

不本意ながら不便な近郊、郊外に住むくらいなら、
賃貸で生活を楽しんだほうが良いよ。
通勤は毎日だから

[597: 匿名さん]

>594

おっ、それじゃもうすぐ
ＴＴＴやＰＣＴが欲張らず現実価格で
手仕舞いしてでてくるかな。

わくわく！

[598: 匿名さん]

相変わらず亀戸を含めて都心部と言って、
城東のセールスをなさってる方が・・

[599: 匿名さん]

KAMEIDOが都心部って無理があるよな。
ヤンキーだらけの地域ってイメージしかないわ。

[600: 匿名さん]

>>598
頭の切り替えが未だにできない
業者って
いわゆる
確信犯ですかね？
分かっていながら
同じことを繰り返し否定してみるってとこですかね。
観念的ではない、
もっと実のある話を聞きたいよな。

[601: 匿名さん]

こんな話が出ているうちに
東京駅から半径５ｋｍ圏内が
１０ｋｍ圏内に広がるｗ

[602: 住まいに詳しい人]

>>571
半可通は困るなぁ

今、瀬戸市の売り出しの相場は＠110万円程度
穴吹はこれを20％offの＠90万円で売ろーと言うわけですよね

穴吹は自社施工だから建設費は＠60万円で収まるでしょ
三井のパークコート仕様ならともかく
穴吹の標準仕様からどー削ったら20万円も下げられるの？

穴吹は
逃げ遅れると赤が出るけど
相場が下がる前に売り逃げれば少しは利益が確保出来る
と判断したということですよ
　
　
　
それはさておき
ポエムみないなヘンな書き込みがあるけど、いつもの長文の人なのかな？
ちょっと見苦し過ぎるね

[603: 匿名さん]

ついこの間までは、まだまだ上昇。それから、上昇鈍化、高止まり。
今やかなりの幅の調整。このスレは振幅がやや大きい。

その時その時の噂のレベルの圧倒的な勢いに右往左往して流されると、大きな不利益を被る危険もある。

[604: 近所をよく知る人]

購入者が冷静に判断して行動すれば良いんです。
買えない物は買えないし、
買える物が不満なら買わなきゃ良いだけ。

それで価格が動くところもあれば、
高値に張り付くとこもある。

高値に張り付いたところは、
結局既存住民が老人化して、衰退の道を歩むだけです。

[605: 匿名さん]

将来的に
少子化社会から
多死社会に変わることを
もっと深く考えるべきでしょう。

[606: 匿名さん]

まあまあ、亀戸もPCTのある豊洲も同じ江東区。
住人は誰も都心部なんて思ってませんよ。

[607: 匿名さん]

>>604
よくある城東＊＊の書き込みだけど
何をもって衰退というの？

[608: 匿名さん]

「下がった事例があれば具体例を教えて下さい」と申し上げた５５２です。

５８７さん、お礼くらい言ったらとのご指摘ありがとうございました。

このスレの速さはすごいですね。日中に会社で書き込みするわけにもいかないので、自宅で投稿しようと思っていたらもう50個くらいスレが進んでいました。お礼が遅くなってすみません。

具体例をあげてくださった皆様ありがとうございました。

でも、亀○の事例がもし事実としても、首都圏だけで年間8万戸（平均150戸としても6000物件前後）物件が出ているにもかかわらず、現状平均▲１０％といった明確な割引に踏みきったと考えられる物件は（亀○も本当かどうかまだ確認が取れていませんが）、このサブプライム問題でナーバスになった市況下でも、８月以降の３、４ヶ月の間で確かな事例が、１、２件すら確認できませんでした。

自分なりに知り合いの業者関係の人にも照会してみましたが、業者が常識的に販売リベートとして持っている一戸当り200万円程度の値引き許容限度を使って、オプションの家具などを業者サービスで供与して販売した事例は何件か確認できましたが、一棟ごと１０％割り引いてでも値切って売り切った物件は結局確認できませんでした。

もし、こういう事例があれば教えて下さい。

業者の方に聞いてみたところ、6月20日に施行された改正建築基準法の関係で、新規マンションの着工認可が過去4ヶ月程度ほとんど止まっていて、この年末から売りたくとも４、5ヶ月間は売る物件がなくなってしまうとのこと。
こんななかで、どうして目の前で売ることのできる物件を１０％も下げて売らなくてはならないの？というのが回答でした。

こういう状況だというのが、市況のようです。

これだと、首都圏のマンション価格が下がっているとも思えません。
もう少し状況を見極めてみることにします。

おっしゃるように、本当に待てば下がるのですか？

[609: 匿名さん]

↑
すみません、首都圏で年間８万戸あるとして、平均１50戸/物件としても、年間でせいぜい５００から６００物件です。６０００物件というのはタイプミスでした。お詫びして訂正します。

[610: 匿名さん]

>>608
聞く相手を間違ってますね。
業者に聞いたらいつも強気の答えが来ますよ。
何てったって業者だもん。

車のセールスマンに「この車種、売れ行きどう？」って聞いたら
「売れてますよ！！」という答えが返ってきますよ。
たとえ不人気車種でもね。

[611: 購入検討中さん]

>>608　お前、「客観的」とか「公正」とか「中立的」とかいう言葉を知ってるか？
あと、建築基準を受けてから完成まで2-3年かかるから、影響がでるのは
早くてこれから2年後。それまでに膨大な数のマンションが完成して、
在庫が腐るほどに...。

[612: 申込予定さん]

>今さら郊外への回帰が始まると考えますか？

現在の市場のある一方的なトレンドが絶対で、
延々と続くなどと考えはじめる人が出てくると
相場も転換点近しだね。（この場合、近いといっても
5年くらい平気でかかりうるが）

大前提は、市場には波があり、寄せては返すの
繰り返しだということを忘れてはいけないよ。

一方的な動きには自ずと限界があり、
今来た道を戻るときがくる。

大人なんだったら、別に相場やってなくても、
日々の生活の中でそれくらい分かろうというもの。

[613: 匿名さん]

>>546
>何遍も言われてますが、
>来年初頭の湾岸大規模タワマンが完成して、
>築浅中古物件が大量に売られたとき。
>中古の値崩れが始まり、新築も・・・

>>611
>早くてこれから2年後。それまでに膨大な数のマンションが完成して、
>在庫が腐るほどに...。

来年だったり2年後だったり大変ですね（笑）