23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[524: 元祖匿名はん]

>>519
ですから去年でもう終わってるでしょ。

実際の価値より上げたところはキツイとの弁ですが、
それは金額ベースですか？パーセンテージですか？
後者ならそうでしょうけど、前者なら都内の一部に
おそらくなるでしょうね。過去もそうでした。

[525: 匿名さん]

０７年４月〜９月、マンション販売戸数ベスト４０で
成約率が９０％超えている市区

販売戸数が多い順に並べると以下。
江東区、川崎市幸区、柏市、川崎市中原区、文京区、千代田区、
中央区、さいたま市南区、品川区、調布市、新宿区、渋谷区、

[526: 2割引き経験者さん]

秋の特需が一巡して、これから3月の決算を前にデベの在庫調整（投売り）
が本格化しますよ。
これから購入を考えておられる方、最低でも1割引、できれば2割引を目標
に価格交渉しましょう。

[527: 匿名さん]

>>526
このあたりが値下げ交渉の対象になります。
０７年４月〜９月、マンション販売戸数ベスト４０で
成約率が６０％を割っている市区

販売戸数が多い順に並べると以下。
大田区、市川市、川口市、杉並区、世田谷区、越谷市、横浜市神奈川区、
横浜市金沢区、藤沢市、鴻巣市、豊島区

[528: 匿名さん]

>>527
全部郊外だね。郊外の割りには割高すぎるんだよね。
デベと購入者の視点があってないね。

デベ　：これからもっと上がります。
購入者：これからさがるんだから、もっと値引きしてよ。

[529: 匿名さん]

割高感から郊外同士の力関係は
川崎市＞大田区、世田谷区、杉並区
板橋区＞川口市
江戸川区＞市川市
こんな感じですね。

[530: 匿名さん]

>>525

1000万円の値引きで有名になった亀戸物件は江東区だけど？

成約率の市区と値引きの市区が、一致してないね。

[531: 匿名さん]

>>523
県境外周区という言葉を使っているだけで
例の「東京駅５KM圏」信奉者だと知れますが、
そういえば江東区あたりを買う人と
武蔵小杉を買う人っていろいろな意味で似通ってそうですね。
低地だったり、工業地区だったという悪いイメージに目をつぶって
再開発や電車の便を必要以上にありがたがる。
城南など山の手地区を目の敵にするところもそっくり。
マンションの値段も似たようなもんでしょ？

[532: 匿名さん]

>城南など山の手地区
大いなる間違い・・・。

[533: 匿名さん]

>>531
デべの宣伝によって作られた人気に、
のせられ易いのも似通ってるんじゃない。

[534: 匿名さん]

亀戸って江戸川区じゃないんだ。
相変わらず城東はよくわからんな。

[535: 匿名さん]

質問だが、にこたまって神奈川じゃないのか？
都心育ちなんで郊外のことがよくわからん。

[536: 匿名さん]

マンション名に

○○○二子多摩川

と付いてるのは神奈川

[537: 匿名さん]

>>532
江戸時代の定義にしがみついてるのか？
そういえば城東信　者って
やたら江戸時代の賑わいを懐かしむ
復古主義者が多いねw

江戸時代っていったら
大川の向こうの深川や本所は
大雨のたびに水浸しになってたらしいが
そんな所がお好きなの？

[538: 匿名さん]

>>536

そんなギャグみたいなマンションないだろー、
と思ってぐぐったら・・・

http://www.shin-ai.co.jp/ex_mh/

びっくり。

[539: 匿名さん]

世田谷区民、大田区民は川崎が生活圏、

しかもほとんどが東急教の＊＊。

合併して政令指定都市になって神奈川県に編入がいいでしょう。

そして東急市になったほうがいいよ。

[540: 匿名さん]

逆に、川崎市が東京に編入されるのはお断り。
有り得ないから言うまでもないか。

[541: 匿名さん]

武蔵小杉を買う人は東京から飛び出して川崎市だと思って買っているので、城東のように東京なことが売りと思って買っているわけじゃないのでは？

と普通に思いました。

[542: 匿名さん]

>>538
神奈川県側には、
二子多摩川と付く名前のマンションが幾つもありますよ。
地名も駅名も二子多摩川ではないのに。

[543: 441]

これから売り出そうとしている新築は仕様が落ちている上に、更に価格を上げてますな。いつ下がるんでしょうね結局のところ。

[544: 匿名はん]

最近売り出した都心のタワマンのスレ見てると高いねえ。
まあ場所の議論はあるんだろうけど、もう値段は天井に
近いのかと思ってたけどまだまだ上がるってことか。

[545: 匿名さん]

もうはまだ、まだはもうなり

ですかね？
天井天井と言われ、そうした予測の裏づけが語られる今はまだ、と。

[546: 匿名さん]

何遍も言われてますが、
来年初頭の湾岸大規模タワマンが完成して、
築浅中古物件が大量に売られたとき。
中古の値崩れが始まり、新築も・・・

[547: 匿名さん]

マンションも空売りすればいいんだよ。

安値で買い戻しだな。

[548: 匿名さん]

>>546
新築の供給がストップしたら、新築待ち層がいよいよ中古をターゲットにせざるをえなくなり、中古相場が上昇する可能性もあるのでは？その時点での経済環境にもよるでしょうが。

[549: 匿名さん]

駅徒歩１０分圏内には既に新築が出ないという地域は出始めていますからね。
そういう地域が都心に近いところの住宅地から徐々に外へ広がっていくでしょう。

その動きが２３区の広い範囲に出てきたとき、リノベーションと建替事業が大きな産業となるのでは？と思います。

[550: 匿名さん]

>来年初頭の湾岸大規模タワマンが完成して、
>築浅中古物件が大量に売られたとき。
>中古の値崩れが始まり、新築も・・・

妄想ですか？
値崩れが起こると銀行・住宅ローンの審査が益々厳しくなるのでは？
それともおもっきり金利払いますか？

[551: 匿名さん]

>>546
それと同じ事が、2005年近辺の港南芝浦の大量供給の時に
盛んにこの掲示板でも言われてたわけだが、今の状況は…。

[552: 匿名さん]

下がる派でも上がる派でもありません。
とにかく事実関係を確認して、市況をよく見極めたいと願っています。

下がるとか、投売りなどで下がったという指摘に対して、「それでは具体例を示して」とのコメントや要請を何度も見ますが、その後、実例の書き込みを一件も見ていません。

例えば、「○○不動産の売っている△△区の３００戸の大型マンションだが、販売初月から３ヶ月たったけど３０〜４０％しか売れていないので、5000万円台を中心に500万円前後値引きして売っている」、みたいな話、個別の物件名を出すのがまずければ、地域とか値引きの状況だけでも実例があれば教えて下さい。

[553: 匿名さん]

まだ分からないのかねぇ。
まだ２３区が下がるなんて甘い考えをもった人がいるんですね。
546が言う湾岸でさえまだまだ下がるなんてありえないよ。
人口が減る気配のない23区内にとって
今後建つ湾岸マンションの供給数なんて何でもない数字。
大量の中古在庫溢れて値崩れなんてまだまだ先の話。
少なくとも10年下がるって事はないでしょう。

[554: 匿名さん]

>>554
まったく同意。
23区の人口増が今後も見込まれる中。ここ2,3年の急騰ペースが若干落ちたり、
サブプラムの連想でしばらく調整したとしても、基本は右肩上がりだと思うけどね。
80年代バブル時はバブル崩壊の随分前から既に都心から郊外に人口が大量流出していた事実を踏まえべき、
今回も実際に都心人口が減りだしてから数年経ないと地価は下がらないと見ますがね。。。

[555: 不動産アナリスト]

522さん
大狂×オレックスの亀○レジ○○○は、最近当初販売価格より平均1000万円
値下げしたというのは有名な話。
西新○の駅近オレックス物件は全然売れないので毎週DM作戦に加えて、最近
TVでもCMやってるがやっぱいダメで500-1000万円程度の値下げを検討中とか。

[556: 匿名さん]

少なくとも10年,
というのはよく分からないが、今のところ具体的な事例は挙げられていませんね。

常識的には、このように急激に短期間で上がれば、少しは一服だろうと思うが。高止まりかあるいは調整か。後者の可能性もあることを経済誌各誌が報じています。

[557: 匿名さん]

明確な事例が今後出てくると、天井ということだろうが。

参考にならないかもしれないが。以下、日経より（「専門家に聞く」の囲み）。
オフィス賃料はこれまでのような急激な上昇は鈍化。今後は高止まりというよりもゆるやかな上昇という好ましい状況が続くと予想。

[558: 住まいに詳しい人]

>>552
素人は半年前の情報で語り
玄人は半年後の情報を語る
認識にズレがあるのは仕方ないのか？

>「それでは具体例を示して」とのコメントや要請を何度も見ますが、
>その後、実例の書き込みを一件も見ていません。

個別の物件が今からどー動くかなんてデリケートな話
たとえ当事者でなくても
具体的な物件名を上げて話せるわけないでしょ
情報をくれた内部の人の面子を潰すわけにはいかないからね

[559: 川崎大使]

23区ではありませんが、田園都市線で多摩川を渡ったエリアでは、
竣工物件は1-2割引きが当たり前になっていますよ。
郊外物件はホントに厳しいのが現実です。

[560: 匿名さん]

急上昇の場面でないことはなんとなくわかるが、下落するのかしばらく安定なのかは意見の分かれるところなのでは？

意見の分かれるところに「下落下落」といわれても・・・ってことでしょ。

玄人が半年後を語っても、それは鬼に笑われますよ。

[561: 購入検討中さん]

デベは高値で土地を仕入れてしまっているので、当初から販売価格を
安くすることはしばらくないでしょう。
しかし、それでは売れませんから水面下で値引きの提示がなされる
ようになり、実売価格はかなり下落するようになるでしょう。
この1-2年は、ターゲットを絞りきらず、じっくりと竣工を待って
値切って買うのが賢明でしょう。

[562: 住まいに詳しい人]

>>552
ズバリではないけど、ヒントになる話

名古屋では穴吹が２割り引きだって
http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20071102c3d0201c02.html

商社あたりは業績が絶好調だから
不良債権ではないが分譲に時間が掛かっている宅地分譲とか
収益性の悪い事業の売却に走っている

マンション分譲も価格が天井と判断したら
損を出しても大胆に売り逃げをしてくる可能性もある
単独事業もする丸紅とか住友商事、伊藤忠都市開発
あたりは要注目かも

[563: 物件比較中さん]

3月の決算前の在庫一掃バーゲンセールが楽しみですね。
2割引-3割引は当たり前になるんでしょうね。

[564: 匿名さん]

http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf

これの６Ｐ見ると、今年上期に売り出した物件は明らかに高掴みっぽいね。

[565: 匿名さん]

下がった情報は後から解る。
なぜなら値引き情報はデリケートであり、デベも念書を取り口外しない事を約束させて売るから。
だから、値引きが始まっても当初はなかなか情報が出てこない。

値引き情報が公然と出るようになるのは、個々に値引き販売してたのが徐々に知られだして、各社とも「なんだ、あそこ値引きしてるじゃん」と知ってから。値引きを情報を執拗に隠す必要が無くなってから。

だから、今　値引きがなされていたとしてもおおっぴらには出てこないでしょう。
まだ、各デベ共に強気と弱気が錯綜している段階だから。
弱気が大勢になると一気に情報が出てくるでしょう。

それがいつになるかは神のみぞ知るところ。
ただ、最近の契約率の低下傾向を見ると危険信号はもう出てますよね。

[566: 匿名さん]

＞＞５６４さん
情報ありがとうございます。

耐震疑惑後の検査厳しくなり販売戸数のみ下がったのかと思っていましたが、契約率も右肩下がり...ですか。「売り惜しみ」というよりも、「売れ残り」在庫も増えてきているのでしょうね。

8月には平均価格がドカンと下落していますが、サブプライムの影響でしょうか？

[567: 住民さんＣ]

サンプルが駅近か都心よりか郊外が多く都心が少ないか
だけの差。月ごとに調べて何がわかるん？

[568: 匿名さん]

最近価格発表になった物件で安くなったなぁとか
デべも弱気になったのかな、と思わせるの皆無。

ありえない値段がおおい。

[569: 匿名さん]

>566
サブプライムは関係なし。
7月はプラウドタワー千代田富士見、グランドメゾン松涛等の超高級物件が目白押しだった。8月は23区供給物件自体が殆どなかった。2006年もPCTや芝浦アイランド等の発売月は大きくあがっている。

[570: 匿名さん]

ありえない価格が多いから、全体的な成約率も下がるんだよね。

[571: 匿名さん]

≫562
値引きじゃなくて、周りより２割安いってだけじゃん。
仕様の比較もないし、なんで安いか調べてみたらw

[572: 物件比較中さん]

今年の春〜夏にかけて、「新価格、新々価格です」「来年ではもうこの
値段では買えません」などとデベ担当者のセールストークに騙されて
高値掴みをしてしまった人はホントにご愁傷さまです。
でも手付金は1割程度だろうから、来年2-3月の期末大バーゲンセール
で大幅に値引きされている物件でいいのがあれば、手附放棄してでも
いい物件を買う人が大量に出てくるかもしれないね。そうすれば
ますます値引き合戦が過熱して、我々消費者にとってはfavourだね。

[573: 匿名さん]

狭い物件が安くなっても買い手はいないよ。
３年前は、９０平米台〜１００平米台がころあいの値段
だったから買った。今住んでみて１００でも狭い。
７０平米の３ＬＤＫなどいくら安かろうがいらんなぁ。
港区の２４０平米が７０００万になる日はいつなんだろうねぇ。