23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[464: 匿名さん]

>460
30年ほど社会人やってて（50代？）ネット書き込みって結構キモイ気もするが、本当に不動産業界が苦しくないと思ってますか？
>461
そうだと思いますよ。
だから新しい軸を血眼になって探しているんですよ。
賃貸や開発でなんとかなってるうちに。
>462
ガソリン・食料品みたいな日常的な消費財と不動産みたいな耐久財の区別ついてる？
あと不動産はいくらでも中古はあるんだよ。
ガソリンはなかなかみつからないけど。
少なくなる土地でこれからも新築売ってかなきゃいけない。
資金がなきゃ開発もできない。
銀行がかわいそうな業態というのもわかるでしょ？

[465: 匿名さん]

＞30年ほど社会人やってて（50代？）ネット書き込みって
＞結構キモイ気もするが、
キミはいつでも一言多いなｗ
キモイとか主観をいわれても困るな。もう４年ぐらいこの板はいろいろ
マンション市場の顧客の気持ちを把握する上でも役立たせていただいているよ。
なにしろ私自身が３年マンション探しをしているし、投資用のマンション探しに
役立てている。購入後もどういう管理がされているか住民板見ればわかるしね。
便利だよ。

＞本当に不動産業界が苦しくないと思ってますか？
不動産会社に限らずどこでも中小は苦しく、大手は左団扇だよ。
つらいのは委託先か下請けだが、それもうまくやってるところはあるよ。
オフィス賃貸主体のところは、あいかわらず景気はいいね。
マンションはクレーム産業だとわからずやっている大手のレジ部門は
苦労しているが。
不動産業界って、大手町再開発している地主系デベはなんにも苦しく
ないだろう。もともと長期スタンスのビジネスだ。

＞だから新しい軸を血眼になって探しているんですよ。
＞賃貸や開発でなんとかなってるうちに。

そんなのどこのビジネスでも同じだよ。業界が苦しいから価格が下がる
っていうのは、全く間違った発想だ。
業界が苦しかったら、再編されて規模が縮小する。
百貨店やＧＭＳ（大型スーパー）見ればわかるよ。
ただし、業態の変化はここでいう２〜３年のスパンでなく５年〜１０年に
スパンですすむ話だ。というかマンションデベはもう業界再編あらから
片付いているけどね。


＞ガソリン・食料品みたいな日常的な消費財と不動産みたいな耐久財の区別ついてる？
まぁ、あえて違う見方を教えてやったつもりだが、若いのに頭固いなぁ

＞資金がなきゃ開発もできない。
＞銀行がかわいそうな業態というのもわかるでしょ？
銀行が貸さないのは、経営基盤が脆弱だからだよ。早くつぶれたほうがいいんじゃ
ないの。不動産業がかわいそうって、あんた、日本に５０万社ある建設業の
ほうが公共工事なくなってもっと可哀相なんだが。

[466: 匿名さん]

本質的には全員、戸建て派のはずなんですよ。

なぜか？

マンション派の人だって一棟丸々所有できたら、自分の家族か、せめて親族だけで住みたいのではないですか？

裏を返せば集合住宅というのは、自宅に他人と住んでる状態とも言えますから、本心からそれを満足しているとは思えないのです。

[467: 匿名さん]

>>466
嗜好の問題で片付きそうな唐突な議論だな。

[468: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6067/

ここでやれよ

[469: 匿名さん]

>486

おいおい・・田舎の実家は戸建だけど。

マンションは安全・通勤楽と言う付加価値があるから購入しました。
都会の戸建は賊の侵入が怖いだろううが・・治安は安全か？
戸建に住む場合、安全に払う対価はどれだけの費用コストが必要か！

余程の維持費に余裕がないと、マンション以上の維持費が掛かるのが
都会の戸建でしょう・・・田舎なら問題ないがね。

[470: 匿名さん]

↑
＞４８６間違い　正　＞４６６

[471: 匿名さん]

で、４６６は何が言いたい？みんなが戸建てが好きだから
マンション価格は下がるっていう話なのか？

[472: 匿名さん]

アメリカの不動産投資会社「ジョーンズ・ラング・ラサール」によりますと、ことし１月から６月までの半年間に日本の不動産に投資された金額は、前の年の同じ時期のおよそ３倍の１兆７０００億円に達しました。これは、アジア太平洋地域全体への投資額のおよそ５３％に上り、海外の投資家が日本の不動産への投資を一段と増やしていることをあらためて示しています。この背景には、都心部でオフィスの供給量が少なく、賃料の上昇が続いていることなどがあり、アメリカの低所得者向け住宅ローン、サブプライムローンの焦げ付き問題をきっかけに、世界の投資マネーが、混乱の続く欧米からアジア地域に流れ込んでいることから、調査を行った不動産投資会社では「日本への不動産投資は今後も増加傾向が続くのではないか」と話しています。
もどる

http://www3.nhk.or.jp/news/2007/11/02/d20071102000018.html

サブプライムが逆に日本の不動産に流入するマネーを加速させるシナリオも
ありだと思ってたが、さあ果たしてこれから先はどうなるか不透明だねぇ

つかボラ激しいのはホント迷惑

[473: 匿名さん]

せっかくだから解説すると
バブル崩壊までは戸建て志向が圧倒的だったね。
なぜかというと、都市部の地価が高すぎて普通に設計すると一戸あたりの
単価がべらボーで売れない。
仕方なしに１５㎡のマルコー、杉山のワンルームとか、４５平米２ＤＫとか
周辺区でも６９㎡３ＬＤＫとかいっぱい劣悪なマンションを作ってきた。
まともな集合住宅は①公団分譲　（南大沢ベルコリーヌとか取手とか
遠隔地が難点）②都内の広尾タワーズとかの億ションに限られていた。

庶民が９０平米以上の住空間を得るには、一戸建て、それも郊外しか
選択肢がなかった。

それがバブル崩壊後、都内にミニ戸三階建てがいっぱい建てられ
マンションも坪単価２５０万を切ると、まともな広さが買えるようになった。
さらに「住宅の容積率緩和」で高い土地でもうまくやればオフィスビルの
倍くらいの規模の建物が建つようになった。
芝浦のオフィスビルのアタマを遥かに超してタワマンが建っているのが
いい例だ。
昔は高いビルはオフィスだったのが今はマンションが目立ち始めた。

それによって二つのことが達成された
①低価格
②眺望という付加価値。

わたしも、丘の上から海が見える一戸建てでホテルライクなサービス
をしてくれる執事とメイドがいたらそういう生活もいいかと思うが
東南アジアの支店勤務になれば簡単に実現したりもするわけで

それよりウッディ・アレンの映画みたいなＮＹコンドミニアムまがいの
暮らしがカッコいいと思われるのだが。

[474: 匿名さん]

超都心にマンションを買ったので、ここが下がらなければいいです。

[475: 購入検討中さん]

>それよりウッディ・アレンの映画みたいなＮＹコンドミニアムまがいの
暮らしがカッコいいと思われるのだが

だが、日本のマンションとNYのコンドは全然違うよね、、、、

[476: 匿名さん]

映画『BABEL』で菊池凛子ちゃんがバルコニーに立つシーンが
話題になったタワーマンションはどうなの？
カンヌ国際映画祭で監督賞のアレハンドロ・ゴンサレス・イニャリトゥ監督
が使ったくらいだからよい空間。ていうか、あれってほとんどＣＧ合成？

[477: 匿名さん]

>476
あそこは月島あたりの超高層マンションじゃないですかね？
映像に映る風景が月島からの風景に似ていたもので、
そうかなぁと勝手に思っていましたが。。

[478: 匿名さん]

BABEL 自体は観てないけど、
佃のクレストタワーで撮影したらしいですね。
よく色んな番組やCMでも使われてますね。
ちなみに、映画で使ったらしい住戸がチャレンジ価格で売りに出てます。

[479: 匿名さん]

映画のなかで
エントランスでニューヨークのコンドにいるような
初老のゲートキーパーがお帰りなさいって挨拶するよね。

実際に行ってみたら大きな机があって同じような人が立って
いた。結構カッコイイじゃないか　クレストタワー。

[480: ご近所さん]

それが言いたかっただけだろ。
何人も使い分けてご苦労さん匿名さん。

[481: 匿名さん]

佃のザ・クレストタワーは、タワマンのレベル的にはたいしたことはありませんよ。
ディスポーザーも付いてないし、９人乗りエレベーターも戸数の割に基数が少ないし。
お隣りのライオンズタワーと同じ３２階建てなのに、クレストの方が高さが低いし。

[482: 匿名さん]

いや、単純にＮＹのコンドといったら、あのシーンが浮かんで
きただけなんだが・・・・別にクレストタワーに関して他意はないが。

みんな性格悪すぎだな。

[483: 匿名さん]

中古買う人って、
眺望の良さだけではなかなか高くは買ってくれません。
佃でもね。

[484: 匿名さん]

>>481
近くのUR高層住んでたよ、カミさんがえらく気に入っていたが、
デザイナーズマンションと言いつつ10年後には団地化しそうな外観、
ゴクレ初タワーでこなれてない設計、杭なし工法などでパスしたな

あの辺りは数年で無秩序タワー乱立状態になりそう

[485: ご近所さん]

>473さん

敢えて裏側を書くと、

同時に達成されたことは

居住者に対するインフラの十分ない地域での人口急増
縦移動時間の増大
（雨にはぬれないが、時間が読めない。災害時などでエレベータが使えなくなると、
水を汲みに下に行ってまた階段上って戻ってくるまでにその水全部飲んでそう。十階あたりが実質的な限界だろう。）
高層住宅の危機管理対策が十分なされないままの建設先走り（災害時のリスクが合理的に見積もれない）

電気関係はまだいいとして、上下水道（ディスポーザー含む）および空調関係が長期的にどう維持・補修・衛生保持されるのかも不安。
特に独り住まいとか、dinksが多かったりすると、結構風呂場や洗面所の掃除とかいい加減な
住民も多いのではないかと心配。
どこか一戸でもいい加減だったりすると、悪臭や虫がマンション中に拡大し、対策費もバカにならなかったりする。
大きいことはいいことも多い反面、最近の地下鉄が、郊外への私鉄接続延長で遅れることが多くなったように、リスク露出も大きくなるのがやや難。

マックイーンとニューマンのタワーリングインフェルノのDVDを久々に見たが、
俺としては、やっぱりタワーには住めないな。はしご車届かないもの。

[486: 匿名さん]

>>481
ディスポーザーないんだ
各階にちゃんとしたごみステーションもなかったな

さすがゴクレ

[487: 匿名さん]

>>486
各階ゴミステーションは、
あることはあるんだけど
出す曜日に制限があって、
24時間可ではなかったはずですよ。

[488: 匿名さん]

NYではないが、街のまんなかで
なかにジムもショッピングセンターもオフィスフロアも
敷地内にテニスコートもプールもある高層サービスアパートメントに
住んだことがある。
眺望も良かったし、友達を呼ぶにも便利だったし
朝、街の風景を見下ろしながら、ジムで一走りもできたし
帰宅後のナイターテニスも楽しかった。

賃貸だったから、空調も水道関係の管理も気にしなくてよかった。
東京のタワー物件に住むなら、賃貸物件にしたいと思う。
1000人もの組合員による管理組合での管理が不安だ。

いま、川を眺める一戸建てに住んでいる。
夜、スピーカーの音量を上げてジャズもきければ
たくさんのひとびとを呼んでBBQパーティーもできる。
広い庭の手入れはガーデナーに、広い家の掃除はメイドにさせて
屋根が壊れた、エアコンが壊れたといえば
大家が職人を派遣してくれる。

購入してもいいくらいの物件であるが
今後の世界経済の行方を気にしながら大金は払いたくない。
やはり、賃貸でいい。

で、東京は、といえば
そこそこ都心に90平米程度のマンションをひとつ持っていればいい。

中古をみれば、転売で稼ごうという志が低い輩の存在
新築をみれば、仕様も面積も落としている志が低いデベの存在があり
魅力を感じない。

静観するというか、そろそろ、この話題もあきてきた。

[489: 匿名さん]

じゃ来なきゃいいじゃんw
独身？お気楽なもんだな
羨ましくはないけど

[490: 匿名さん]

自慢してるつもりかどうか知らないけど、
その程度では羨ましくないに１票。

[491: 匿名さん]

BBQができるか否かで家の評価する人って意外と多い

俺には全然わからん

[492: 匿名さん]

管理組合がいやで戸建に移られた知人もいました。特に小さなマンションは回ってくるのも早いから大変ですね。

[493: 契約済みさん]

考えようによっては、戸建は毎日組合長さんで、
自分で外の世界（隣地境界線)と対峙しなければ
ならず、誰も修繕積立金の見積もりもしてくれないし、
はるかに大変です。気が抜けません。

私は492さんの友人の全く逆です。
高齢の方など、まさしく私と同じ理由でマンションに移るのでは？
こういうほうが遥かに多数派だという気がしますが。

[494: デベにお勤めさん]

新日鉄ビル、大和証券ビル、鉄鋼ビルも建て替えらしい。
東京駅周辺のマンハッタン化は続く。
集中と集積はそのエリアの競争力を増すから、
オフィスビルの競争は、
なんか勝負は見えてきた感じです。

[495: 匿名さん]

戸建には町内会がある。
地方だと、新入りに面倒な仕事を押しつけたりする。
マンションの管理組合よりも不平等だったりする。

[496: 匿名さん]

東京駅周辺のマンハッタン化は大歓迎です。

その東京駅八重洲北口向かいの地区、アジア系外人が働いたりしている雑居ビル飲食店街を掃除できませんか？東京建物のビルが一角にあるエリアですよ。東京駅の真ん前に、あんな不潔なエリアを放置しておくなんてわが国の恥。

デべというのは、こういう仕事をするためにあるのでは？　それがデべの存在理由。真価を発揮してください。

[497: 匿名さん]

>>496
デベじゃ慈善団体じゃないだろw

[498: デベろっぱ]

>>496
人に言わずに、あなたがやれば？
何なら東京駅５Ｋｍ圏内君を助手につけてやるからさ（藁

[499: 匿名さん]

あれ？そんなに大変な仕事なのかな？歌舞伎町を掃除・再開発せよといっているんじゃないんだがな。札束で追い出せばいいだけなのでは？

[500: 匿名さん]

昨夜、佃が話題になってたけど
佃のチャレンジ価格中古物件は今日も増えたみたい。
売れてるのか？は、疑問だけどね。

チャレンジ価格
みんなで出せば
怖くない

[501: 匿名さん]

>>498
本人じゃないの？
変な理想論掲げるのはいつもの癖

[502: 匿名さん]

八重洲は無理ぽ。

[503: デベにお勤めさん]

多摩川沿いの川崎市のマンション売れ行き絶好調。
その反動で、大田区、世田谷区、杉並区がまったく売れなくなってきた。

[504: 匿名さん]

確かにこの前、大丸の工事現場前で夜12時ぐらいに人待ちしてたら
結構な人通りの中で中国語飛び交いまくり

コンビニや居酒屋ほんと中国人ばっかりだよな
いいのかこれ

[505: デベにお勤めさん]

成約率４〜９月実績
川崎市幸区　９４％
川崎市中原区　９４％
大田区　５９％
世田谷区　４９％
杉並区　５０％

[506: デベにお勤めさん]

都心部以外で好調なのは
川崎市、調布市、柏市
だけかな？

[507: 匿名さん]

杉並区の家賃下落のスピードは・・
何か
世の中が大きく変わっているのか？

[508: 匿名さん]

川崎が成約率いいのは、大規模再開発で大手タワーマンションが川向こうより微妙にお得な値段で出したからでは？
（特に中原区）

ちょっと特殊事情な気がします。川崎市の中原区・幸区以外の数値はどうでしょう？

[509: 匿名さん]

問題は都心部と川崎市にはさまれた県境外周区の
マンション価格が今後崩落する可能性があるかどうかでしょ。
みなさんどう思われます？

[510: 匿名さん]

近郊が区内の需要を食う図式が出てきましたね。
デベの思惑としても、高くて環境劣悪な都心はもうダメ、
これからは郊外で快適生活キャンペーンがうまくいくほうが望ましいし。

究極的には今後区内や都心部のデメリット面が煽られ、
郊外への買い替え推奨まで行くでしょう。

どんどん人口が減っていく中、斜陽産業の国内不動産業は、
同じ顧客に何回も売買させる、需要のリサイクルが必要ですからね。

[511: 匿名さん]

>>509
妥当な価格であればじりじり売れてるし下がらないような気が。
世田谷だと坪350万ぐらいか。目黒区や大田区はいまいちわからん。

まあ崩落する可能性があるのは世田谷で坪500万とかつけてる物件じゃね？
それでも妥当な価格帯に落ち着くだけだから全体としては問題ないと思う。

[512: 匿名さん]

>>510
>究極的には今後区内や都心部のデメリット面が煽られ、
>郊外への買い替え推奨まで行くでしょう。
いや・・・
そこまで行くとさすがに妄想だなあ・・・

[513: 匿名さん]

販売数がかなり減っている中で成約率が低くなっているのはかなりの重症ですよ。不動産マーケットとして成り立たなくなっているんだよ。業者のこれからの出方が注目。数年供給がストップに近くなることも十分に考えられる。戸建はさらに不調だし、業者としては単身向けの賃貸に生きる道を探るしかなさそ。