23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[451: 匿名さん]

賃貸といえば、
ＵＲでもうすぐ入居の始まる新築の人形町タワーは、
空室ゼロでのスタートだそうです。

都心駅近タワーなら、家賃３０万前後でも軽く満室なんですね。

[452: 匿名さん]

生活必需品や石油の値上げは始まったばかり。こんな状況では株が多少下がっても都心のマンションは下がらないさ。上げもしないかもしれないがね。

[453: 匿名さん]

場所や用途抜きに上がった下がったの議論は無意味。

１０年前から、不動産価格は「上がってる？」おうおう、いい加減にして
くれよ。
オレは、１１年前に、鷺沼近辺の築浅９６平米を５７００万で買って
２００３年春に４０００万で売った。中古価格は坪単価で１９５万が
１３７万になったわけだ。
諸費用込みで１９００万の損をかぶったのは「上がってる」からか？
オレは業者に騙されたんかね。

[454: 匿名さん]

≫444
ロジックがどうの言ってる割に、ロジックの前提が間違っている
ことに気付いてない。

２３区の好立地なんていうのは、そもそも法人所有か地主所有。
その所有者が金に困っている訳でもないのに土地を投げ売りする
理由がない。
かつ、なんだかんだ言ってもREITの時価総額は今後も増加していく
ので、長期投資資金の流入は続く。

これまで販売されてきたマンションの土地は以前なんだったか
調べれば流れは判るでしょ。
工場、企業の社宅などなど、法人所有が圧倒的に多い。
その法人が利益最高水準で不要資産は2003年までに投げ売ってる
状態で今後安く売る可能性はない。


だいたいマンション市場が不動産市場の中で、閉じた独自の市場
だと思っている前提がおかしい。
レジ賃料が上がってない、マンション価格は収益還元で回らない
から今の価格に妥当性がないというのマンションしか建たない場所
でしか意味がない。
商業、オフィス用途も可能な駅近、好立地は商業、オフィス賃料
での収益還元価格で評価しないと土地を買えない。
だからマンション価格もレジ賃料からはかけ離れた価格になる。

住宅地としてしか利用できないような郊外と一緒に２３区を考え
ないほうがいい。

[455: 匿名さん]

新聞配達の言っていることは正しいな。

[456: 匿名さん]

＞２３区の好立地なんていうのは、そもそも法人所有か地主所有。
それ以外は公共用地だね。宗教法人・学校法人というのも法人だ。

＞その所有者が・・・土地を投げ売りする理由がない。
サブプライム問題で輸出産業が不況になるんだそうだ。

＞これまで販売されてきたマンションの土地は以前なんだったか
＞調べれば流れは判るでしょ。
港区湾岸の大半は港南は倉庫・芝浦は工場跡地・都電操車場
世田谷は配送センター、大学移転跡、大学グラウンド、企業の
社宅跡
それも、建物老朽化で土地ごと売って、移転建て替えか借り入れ
という流れだね。お寺の再開発やお屋敷跡というのも文京・港に
は多い。

＞その法人が利益最高水準で不要資産は2003年までに投げ売ってる
持たざる経営・資産のリストラが進んだ結果だね。


＞今後安く売る可能性はない。
というか、使っているから売れない。都心の住居地域の用途変更
容積指定の緩和でもあれば別だ。
某土地持ち大企業の管財部門にいる知人の話では都内の資産の
多くは流動化だけしておいて保有は続ける方針らしい。

＞商業、オフィス用途も可能な駅近、好立地は商業、オフィス賃料
＞での収益還元価格で評価しないと土地を買えない。
＞だからマンション価格もレジ賃料からはかけ離れた価格になる。

文京区も、世田谷区も、新宿区も、品川区もオフィスはあるねぇ。
本来オフィスだったところが、マンションになっていたりする。
豊洲も、タワマンとオフィスが並立している。
木場も東陽町もオフィスはあるなぁ。

そうか、人が通ってくる場所に、住居を構えるってことは高いコスト
がかかってあたりまえってことでもあるな。

[457: 住まいに詳しい人]

>>454
>２３区の好立地なんていうのは、そもそも法人所有か地主所有。
>その所有者が金に困っている訳でもないのに土地を投げ売りする
>理由がない。

いつまでも古いルールで物事を考えちゃいけませんよ

含み資産が増えるなんて経営リスクが増えるだけじゃないですか
不動産価格が上がったら、売却して自社株買いでもするべきでしょ
だから「当たり前」だけど、価格が上がれば売りモノは増える

個人の地主はともかく、競争に晒されている企業の行動は
昔のよーにはならないよ
　
　
>レジ賃料が上がってない、マンション価格は収益還元で回らない
>から今の価格に妥当性がないというのマンションしか建たない場所
>でしか意味がない。

純粋なオフィスゾーンなんて虎ノ門の東側にしかない
そっちは元々マンションの供給なんて少ないわけで
我々が話題にすべき地域ではまだまだレジデンスの賃料水準に
左右されますよ
その地域で2.0/万円/坪/月つう賃料で4％の表面利回りつうのは
限界なんじゃない？
　
　
さて、相続税が払えず物納された元麻布３の宅地が入札になるが
これが超高額物件の価格動向の指標になるんじゃないかな？
去年のＪＴ社宅跡の入札と比べて上がるのか下がるのか
まぁこの土地自体は100坪なんでマンションが建つか微妙ではあるけど

[458: 匿名さん]

話の関心が、「上がる（下がらない）」「下がる」だから
待っているうちに、魅力的な物件が少なくなっていくことを
忘れている。
下がれば、またいくらでも、近くて、広くて、安い＝魅力的
な物件が出る・・・というのだろうけど

どこにそういう土地があるか？誰がそれを売るんだ？

供給過剰だから値崩れするんであって、下がるから供給が
増える理屈にならない。

待っているうちにどんどん物件は減る。仕方無しに買う。また
上がる。
それを拒むには、自ら安い物件を売って値崩れを起こすしかない。
不買運動でガソリンが安くなるなら、買わないでいたらいい。
バッテリーが上がって車体が錆びるだけだ。

[459: 匿名さん]

不動産とガソリンを同列に見てる時点でもうちょっとだめだけど、何かを売らなきゃ不動産業をなりたたんってことだ。
日用必需品の石油業界だって代わりを今から血眼になってさがしてるでしょ？
不動産はもっと悲惨なんだよ・・・。
ちゃんと社会にでてるか？

[460: 匿名さん]

>>459
もう３０年ほど社会人やってるよ。
建築設計を８年、建設不況の時代にみっちりやった。
バブル期前はオフィス系プロジェクト企画、バブル期は商業施設を
やっていたよ。
バブル崩壊後は国有地売却関連、都市計画系、９０年代後半は
ＩＴだね。オフィスビル情報化、２０００年はデータセンタ
２００３年はコンバージョン　今はシニアビジネスを考えている。
マンションデベとは縁がなかったけど、東急不動産の会社訪問は
したね。
不動産に限らず常にビジネスのターゲットは時代の要請によって
変わる。不動産会社が苦しいって？そりゃキミの生活のことか？
まぁ頑張れ。

[461: 匿名さん]

何かを売らなきゃで、
郊外の辺鄙な場所の不動産を売り出したって、
客は付いてこないでしょ。
万一買ってしまう客がいたら、それも悲惨だ。

[462: 匿名さん]

＞日用必需品の石油業界だって代わりを今から血眼になってさがしてるでしょ？
＞不動産はもっと悲惨なんだよ・・・。

あのさ、住宅はガソリンより日常的だよ。オレなんて免許持ってない。
ガソリンの代替は、地下鉄か電車かタクシー
住宅だって買い手からみたら代替性はいくらでもある。要するに郊外を
買えばいいのだよ。

供給者からみればそうなのかもしれないが、需要者からみれば住宅コスト
は「都会で暮らす」ための席料みたいなものだ。
賃貸より分譲が「便利」だから借金してまで「まとめ買い」する。
分譲相場があがるのは、都心生活がどんどん魅力的に変わるからだ。
都心居住者が増えて、都心の商業環境がますます魅力的で便利になる。
「席」は少なくなり、「席料」はプレミアがつく。
Ｃ席ならまだお安い。
マンション価格など、都市のエンターテイメント性に参加する視点で考えて
みればどうなるかわかる。
実際、ウィークデーにバーやレストランを楽しむ習慣がなければ都心すむ
意味は薄い。
ここの議論も、株をやってない人が株価の見通しを述べるみたいな感じに
なってきた。株屋の話は常に楽観的だと笑う人は株で損もしなけりゃ儲けも
しない。
不動産も、損して、はじめて得するタイミングがわかる。買って動かして
発想が柔軟になってビジョンも開けるもんだよ。

[463: 匿名さん]

>462
>供給者からみればそうなのかもしれないが、需要者からみれば住宅コスト
>は「都会で暮らす」ための席料みたいなものだ。
これは賛成です、その通りだと思います。
私も、職住接近の為に都心に住んでおります。
いわば時間をお金で買っております。

＞マンション価格など、都市のエンターテイメント性に参加する視点で
＞考えてみればどうなるかわかる。
＞実際、ウィークデーにバーやレストランを楽しむ習慣がなければ
＞都心すむ意味は薄い
これは、嗜好の問題だと思いますよ。
まだ年代にもよるでしょうね。

近隣には、意外に年配の方が多いのですが、資産を処分して
都心のマンション住まい、理由は郊外に住む子供達から
均等の位置にあるからだそうです。

[464: 匿名さん]

>460
30年ほど社会人やってて（50代？）ネット書き込みって結構キモイ気もするが、本当に不動産業界が苦しくないと思ってますか？
>461
そうだと思いますよ。
だから新しい軸を血眼になって探しているんですよ。
賃貸や開発でなんとかなってるうちに。
>462
ガソリン・食料品みたいな日常的な消費財と不動産みたいな耐久財の区別ついてる？
あと不動産はいくらでも中古はあるんだよ。
ガソリンはなかなかみつからないけど。
少なくなる土地でこれからも新築売ってかなきゃいけない。
資金がなきゃ開発もできない。
銀行がかわいそうな業態というのもわかるでしょ？

[465: 匿名さん]

＞30年ほど社会人やってて（50代？）ネット書き込みって
＞結構キモイ気もするが、
キミはいつでも一言多いなｗ
キモイとか主観をいわれても困るな。もう４年ぐらいこの板はいろいろ
マンション市場の顧客の気持ちを把握する上でも役立たせていただいているよ。
なにしろ私自身が３年マンション探しをしているし、投資用のマンション探しに
役立てている。購入後もどういう管理がされているか住民板見ればわかるしね。
便利だよ。

＞本当に不動産業界が苦しくないと思ってますか？
不動産会社に限らずどこでも中小は苦しく、大手は左団扇だよ。
つらいのは委託先か下請けだが、それもうまくやってるところはあるよ。
オフィス賃貸主体のところは、あいかわらず景気はいいね。
マンションはクレーム産業だとわからずやっている大手のレジ部門は
苦労しているが。
不動産業界って、大手町再開発している地主系デベはなんにも苦しく
ないだろう。もともと長期スタンスのビジネスだ。

＞だから新しい軸を血眼になって探しているんですよ。
＞賃貸や開発でなんとかなってるうちに。

そんなのどこのビジネスでも同じだよ。業界が苦しいから価格が下がる
っていうのは、全く間違った発想だ。
業界が苦しかったら、再編されて規模が縮小する。
百貨店やＧＭＳ（大型スーパー）見ればわかるよ。
ただし、業態の変化はここでいう２〜３年のスパンでなく５年〜１０年に
スパンですすむ話だ。というかマンションデベはもう業界再編あらから
片付いているけどね。


＞ガソリン・食料品みたいな日常的な消費財と不動産みたいな耐久財の区別ついてる？
まぁ、あえて違う見方を教えてやったつもりだが、若いのに頭固いなぁ

＞資金がなきゃ開発もできない。
＞銀行がかわいそうな業態というのもわかるでしょ？
銀行が貸さないのは、経営基盤が脆弱だからだよ。早くつぶれたほうがいいんじゃ
ないの。不動産業がかわいそうって、あんた、日本に５０万社ある建設業の
ほうが公共工事なくなってもっと可哀相なんだが。

[466: 匿名さん]

本質的には全員、戸建て派のはずなんですよ。

なぜか？

マンション派の人だって一棟丸々所有できたら、自分の家族か、せめて親族だけで住みたいのではないですか？

裏を返せば集合住宅というのは、自宅に他人と住んでる状態とも言えますから、本心からそれを満足しているとは思えないのです。

[467: 匿名さん]

>>466
嗜好の問題で片付きそうな唐突な議論だな。

[468: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6067/

ここでやれよ

[469: 匿名さん]

>486

おいおい・・田舎の実家は戸建だけど。

マンションは安全・通勤楽と言う付加価値があるから購入しました。
都会の戸建は賊の侵入が怖いだろううが・・治安は安全か？
戸建に住む場合、安全に払う対価はどれだけの費用コストが必要か！

余程の維持費に余裕がないと、マンション以上の維持費が掛かるのが
都会の戸建でしょう・・・田舎なら問題ないがね。

[470: 匿名さん]

↑
＞４８６間違い　正　＞４６６

[471: 匿名さん]

で、４６６は何が言いたい？みんなが戸建てが好きだから
マンション価格は下がるっていう話なのか？

[472: 匿名さん]

アメリカの不動産投資会社「ジョーンズ・ラング・ラサール」によりますと、ことし１月から６月までの半年間に日本の不動産に投資された金額は、前の年の同じ時期のおよそ３倍の１兆７０００億円に達しました。これは、アジア太平洋地域全体への投資額のおよそ５３％に上り、海外の投資家が日本の不動産への投資を一段と増やしていることをあらためて示しています。この背景には、都心部でオフィスの供給量が少なく、賃料の上昇が続いていることなどがあり、アメリカの低所得者向け住宅ローン、サブプライムローンの焦げ付き問題をきっかけに、世界の投資マネーが、混乱の続く欧米からアジア地域に流れ込んでいることから、調査を行った不動産投資会社では「日本への不動産投資は今後も増加傾向が続くのではないか」と話しています。
もどる

http://www3.nhk.or.jp/news/2007/11/02/d20071102000018.html

サブプライムが逆に日本の不動産に流入するマネーを加速させるシナリオも
ありだと思ってたが、さあ果たしてこれから先はどうなるか不透明だねぇ

つかボラ激しいのはホント迷惑

[473: 匿名さん]

せっかくだから解説すると
バブル崩壊までは戸建て志向が圧倒的だったね。
なぜかというと、都市部の地価が高すぎて普通に設計すると一戸あたりの
単価がべらボーで売れない。
仕方なしに１５㎡のマルコー、杉山のワンルームとか、４５平米２ＤＫとか
周辺区でも６９㎡３ＬＤＫとかいっぱい劣悪なマンションを作ってきた。
まともな集合住宅は①公団分譲　（南大沢ベルコリーヌとか取手とか
遠隔地が難点）②都内の広尾タワーズとかの億ションに限られていた。

庶民が９０平米以上の住空間を得るには、一戸建て、それも郊外しか
選択肢がなかった。

それがバブル崩壊後、都内にミニ戸三階建てがいっぱい建てられ
マンションも坪単価２５０万を切ると、まともな広さが買えるようになった。
さらに「住宅の容積率緩和」で高い土地でもうまくやればオフィスビルの
倍くらいの規模の建物が建つようになった。
芝浦のオフィスビルのアタマを遥かに超してタワマンが建っているのが
いい例だ。
昔は高いビルはオフィスだったのが今はマンションが目立ち始めた。

それによって二つのことが達成された
①低価格
②眺望という付加価値。

わたしも、丘の上から海が見える一戸建てでホテルライクなサービス
をしてくれる執事とメイドがいたらそういう生活もいいかと思うが
東南アジアの支店勤務になれば簡単に実現したりもするわけで

それよりウッディ・アレンの映画みたいなＮＹコンドミニアムまがいの
暮らしがカッコいいと思われるのだが。

[474: 匿名さん]

超都心にマンションを買ったので、ここが下がらなければいいです。

[475: 購入検討中さん]

>それよりウッディ・アレンの映画みたいなＮＹコンドミニアムまがいの
暮らしがカッコいいと思われるのだが

だが、日本のマンションとNYのコンドは全然違うよね、、、、

[476: 匿名さん]

映画『BABEL』で菊池凛子ちゃんがバルコニーに立つシーンが
話題になったタワーマンションはどうなの？
カンヌ国際映画祭で監督賞のアレハンドロ・ゴンサレス・イニャリトゥ監督
が使ったくらいだからよい空間。ていうか、あれってほとんどＣＧ合成？

[477: 匿名さん]

>476
あそこは月島あたりの超高層マンションじゃないですかね？
映像に映る風景が月島からの風景に似ていたもので、
そうかなぁと勝手に思っていましたが。。

[478: 匿名さん]

BABEL 自体は観てないけど、
佃のクレストタワーで撮影したらしいですね。
よく色んな番組やCMでも使われてますね。
ちなみに、映画で使ったらしい住戸がチャレンジ価格で売りに出てます。

[479: 匿名さん]

映画のなかで
エントランスでニューヨークのコンドにいるような
初老のゲートキーパーがお帰りなさいって挨拶するよね。

実際に行ってみたら大きな机があって同じような人が立って
いた。結構カッコイイじゃないか　クレストタワー。

[480: ご近所さん]

それが言いたかっただけだろ。
何人も使い分けてご苦労さん匿名さん。

[481: 匿名さん]

佃のザ・クレストタワーは、タワマンのレベル的にはたいしたことはありませんよ。
ディスポーザーも付いてないし、９人乗りエレベーターも戸数の割に基数が少ないし。
お隣りのライオンズタワーと同じ３２階建てなのに、クレストの方が高さが低いし。

[482: 匿名さん]

いや、単純にＮＹのコンドといったら、あのシーンが浮かんで
きただけなんだが・・・・別にクレストタワーに関して他意はないが。

みんな性格悪すぎだな。

[483: 匿名さん]

中古買う人って、
眺望の良さだけではなかなか高くは買ってくれません。
佃でもね。

[484: 匿名さん]

>>481
近くのUR高層住んでたよ、カミさんがえらく気に入っていたが、
デザイナーズマンションと言いつつ10年後には団地化しそうな外観、
ゴクレ初タワーでこなれてない設計、杭なし工法などでパスしたな

あの辺りは数年で無秩序タワー乱立状態になりそう

[485: ご近所さん]

>473さん

敢えて裏側を書くと、

同時に達成されたことは

居住者に対するインフラの十分ない地域での人口急増
縦移動時間の増大
（雨にはぬれないが、時間が読めない。災害時などでエレベータが使えなくなると、
水を汲みに下に行ってまた階段上って戻ってくるまでにその水全部飲んでそう。十階あたりが実質的な限界だろう。）
高層住宅の危機管理対策が十分なされないままの建設先走り（災害時のリスクが合理的に見積もれない）

電気関係はまだいいとして、上下水道（ディスポーザー含む）および空調関係が長期的にどう維持・補修・衛生保持されるのかも不安。
特に独り住まいとか、dinksが多かったりすると、結構風呂場や洗面所の掃除とかいい加減な
住民も多いのではないかと心配。
どこか一戸でもいい加減だったりすると、悪臭や虫がマンション中に拡大し、対策費もバカにならなかったりする。
大きいことはいいことも多い反面、最近の地下鉄が、郊外への私鉄接続延長で遅れることが多くなったように、リスク露出も大きくなるのがやや難。

マックイーンとニューマンのタワーリングインフェルノのDVDを久々に見たが、
俺としては、やっぱりタワーには住めないな。はしご車届かないもの。

[486: 匿名さん]

>>481
ディスポーザーないんだ
各階にちゃんとしたごみステーションもなかったな

さすがゴクレ

[487: 匿名さん]

>>486
各階ゴミステーションは、
あることはあるんだけど
出す曜日に制限があって、
24時間可ではなかったはずですよ。

[488: 匿名さん]

NYではないが、街のまんなかで
なかにジムもショッピングセンターもオフィスフロアも
敷地内にテニスコートもプールもある高層サービスアパートメントに
住んだことがある。
眺望も良かったし、友達を呼ぶにも便利だったし
朝、街の風景を見下ろしながら、ジムで一走りもできたし
帰宅後のナイターテニスも楽しかった。

賃貸だったから、空調も水道関係の管理も気にしなくてよかった。
東京のタワー物件に住むなら、賃貸物件にしたいと思う。
1000人もの組合員による管理組合での管理が不安だ。

いま、川を眺める一戸建てに住んでいる。
夜、スピーカーの音量を上げてジャズもきければ
たくさんのひとびとを呼んでBBQパーティーもできる。
広い庭の手入れはガーデナーに、広い家の掃除はメイドにさせて
屋根が壊れた、エアコンが壊れたといえば
大家が職人を派遣してくれる。

購入してもいいくらいの物件であるが
今後の世界経済の行方を気にしながら大金は払いたくない。
やはり、賃貸でいい。

で、東京は、といえば
そこそこ都心に90平米程度のマンションをひとつ持っていればいい。

中古をみれば、転売で稼ごうという志が低い輩の存在
新築をみれば、仕様も面積も落としている志が低いデベの存在があり
魅力を感じない。

静観するというか、そろそろ、この話題もあきてきた。

[489: 匿名さん]

じゃ来なきゃいいじゃんw
独身？お気楽なもんだな
羨ましくはないけど

[490: 匿名さん]

自慢してるつもりかどうか知らないけど、
その程度では羨ましくないに１票。

[491: 匿名さん]

BBQができるか否かで家の評価する人って意外と多い

俺には全然わからん

[492: 匿名さん]

管理組合がいやで戸建に移られた知人もいました。特に小さなマンションは回ってくるのも早いから大変ですね。

[493: 契約済みさん]

考えようによっては、戸建は毎日組合長さんで、
自分で外の世界（隣地境界線)と対峙しなければ
ならず、誰も修繕積立金の見積もりもしてくれないし、
はるかに大変です。気が抜けません。

私は492さんの友人の全く逆です。
高齢の方など、まさしく私と同じ理由でマンションに移るのでは？
こういうほうが遥かに多数派だという気がしますが。

[494: デベにお勤めさん]

新日鉄ビル、大和証券ビル、鉄鋼ビルも建て替えらしい。
東京駅周辺のマンハッタン化は続く。
集中と集積はそのエリアの競争力を増すから、
オフィスビルの競争は、
なんか勝負は見えてきた感じです。

[495: 匿名さん]

戸建には町内会がある。
地方だと、新入りに面倒な仕事を押しつけたりする。
マンションの管理組合よりも不平等だったりする。

[496: 匿名さん]

東京駅周辺のマンハッタン化は大歓迎です。

その東京駅八重洲北口向かいの地区、アジア系外人が働いたりしている雑居ビル飲食店街を掃除できませんか？東京建物のビルが一角にあるエリアですよ。東京駅の真ん前に、あんな不潔なエリアを放置しておくなんてわが国の恥。

デべというのは、こういう仕事をするためにあるのでは？　それがデべの存在理由。真価を発揮してください。

[497: 匿名さん]

>>496
デベじゃ慈善団体じゃないだろw

[498: デベろっぱ]

>>496
人に言わずに、あなたがやれば？
何なら東京駅５Ｋｍ圏内君を助手につけてやるからさ（藁

[499: 匿名さん]

あれ？そんなに大変な仕事なのかな？歌舞伎町を掃除・再開発せよといっているんじゃないんだがな。札束で追い出せばいいだけなのでは？

[500: 匿名さん]

昨夜、佃が話題になってたけど
佃のチャレンジ価格中古物件は今日も増えたみたい。
売れてるのか？は、疑問だけどね。

チャレンジ価格
みんなで出せば
怖くない