23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[42: 匿名さん]

ローン組んでマンション買ったところで、
長期先払いで賃貸借りたところで、
借り物に住んでることには変わりないからね。
払い先が大家か銀行かの違いで。

その上で、
投資先や資産価値の観点から見たら、
はっきり行って日本の今の不動産、
特に個人向けマンションの優位性はほとんどない。
成長余地がなく、
インカムが不安定で維持コストがかかり、
換金流動性が低く、
かつケータビリティが無く、
カントリーリスクが絶大。

実態として分譲マンションはいまや消費財、
完全な流行り廃りの単なるオシャレアイテムですよ。
宣伝打って客集めて、
セレブとイメージを囃してブームに乗せて販売する。
たまごっちの大仕掛け版だと思えば間違いない。

浮かれる人がいる間は高値がつくけどそれだけの話で、
資産価値とか将来への備えにするにはあまりにも稚拙な選択肢。

[43: 匿名さん]

メリルリンチも被害拡大！！
当初の試算以上に損害が出ているようです。
まだまだ悪化し、不良債権化が進む可能性は大きいので安心できません。
外資の引き上げに拍車がかかるでしょう。

＜メリルリンチ＞サブプライム評価損９００６億円　赤字転落
10月24日22時45分配信 毎日新聞

米証券最大手のメリルリンチは２４日発表した７〜９月期決算で、低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）関連の資産評価損７９億ドル（約９００６億円）を計上した。純損失は２２億４１００万ドルとなり、６年ぶりに赤字に転落した。米大手金融機関が計上したサブプライムローン絡みの損失としてはシティグループの６４億ドルなどがあるが、メリルの損失７９億ドルは最大規模。

　５日発表した評価損の計上見通しでは約４５億ドルとしていたが、大幅に拡大した。サブプライムローン関連の証券化商品の評価が難しい上、同じ証券化商品に組み込まれたことで、サブプライム以外の住宅ローンの評価損まで膨らんだ形だ。

　同社は４〜６月期には２１億３９００万ドル、前年７〜９月期も３０億４５００万ドルの純利益を計上していた。

　オニール会長兼最高経営責任者（ＣＥＯ）は「サブプライム問題の影響は予想以上だった」と述べ、「不動産関連商品に絡む市場の状況は今後も不透明だ」と見通しを示した。

[44: 匿名さん]

サブプライム問題：米金融界も抜本的対策打ち出せず

米証券最大手のメリルリンチが２４日発表した多額の損失は、低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題の根深さを改めて見せつける格好となった。１９日に開かれた先進７カ国財務相・中央銀行総裁会議（Ｇ７）でも明確な処方せんは示されず、市場に失望感が広がった。問題の背景には、金融機関の連結対象になっていない投資目的会社の存在があるが、米金融界も抜本的対策を打ち出せない実情がある。

　ポールソン米財務長官は、Ｇ７に先立ち「大手金融機関が連結対象外の投資目的会社を使って、サブプライムローンを組み込んだ証券化商品に投資していたことが問題を複雑にした」と指摘。「ストラクチャード・インベストメント・ビークル」（ＳＩＶ）に対する監督強化を協議対象とする方針を示し、実際、Ｇ７では「ＳＩＶを金融機関の連結対象にして透明化を図るべきだ」との意見も出た。しかし、価値の下落した資産を大量に抱えるＳＩＶを連結対象にすれば、欧米大手銀行の自己資本比率の大幅な低下は避けられず、各国とも具体論までは踏み込めなかったようだ。

　米国では既に、シティグループなど大手３行が今月１５日、ＳＩＶを救済するため、共同で最大１０００億ドル（約１１兆５０００億円）規模の投資基金を設立すると発表した。ＳＩＶの保有する劣化資産を買い取り、損失を補てんすることで市場の不安を解消する狙いだ。資金調達に窮した一部のＳＩＶによる証券の大量処分が今夏の金融危機の発端になっており、有効に機能すれば市場の安定につながると見られた。

　ただ、米国では「不良債権を隠すための巧妙なトリックだ。市場の信頼回復を遅らせる」（米プリンストン大学のポール・クルーグマン教授）といった否定的な見方が大勢。Ｇ７関係筋も「問題資産の所在は今も正確につかめていない。世界中に散った証券化商品のどこに焦げ付いた債権が隠れているのかを見極めない限り、不安は解消できない」と指摘する。

　基金設立の背景には「不良債権の所在が明確になるまで、ひとまずＳＩＶを支える必要がある」（米大手銀アナリスト）との苦しい事情があり、米金融市場は少なくとも年内いっぱいは厳しい状況が続きそうだ。

　▽サブプライムローン　信用力の低い低所得者向け住宅ローン。通常より審査基準が緩く、初め２年程度は低金利で固定した商品が多い。金利が途中から大幅に上昇、返済できなくなるケースが続出している。米金融機関はこうしたローンを買い取り、別の住宅ローンなどと組み合わせて証券化し、機関投資家や投資ファンドなどに販売。更に証券化商品同士を組み合わせて新たな商品を作るなどしたため、焦げ付いたローンがどの商品に紛れ込んでいるのか分からなくなり、信用不安に結びついたとされる。

　▽ストラクチャード・インベストメント・ビークル（ＳＩＶ）　投資目的に設立された特別目的会社。資産を担保にして短期資金を調達し、その資金でサブプライムローン債権を含む住宅ローン担保証券などに投資して利ざやを稼ぐ。投資家の求めに応じ、銀行などが連結対象外の運用組織として設立してきた。資金繰りが悪化しても銀行の財務諸表には載らないため、実態をつかみにくい。全世界での資産規模は計４０００億ドル（約４６兆円）との試算もある。

毎日新聞　2007年10月24日

[45: 匿名さん]

>>44　さん
連結対象外の投資目的会社ねぇ。そういうカラクリだったとは。
日本の銀行をハメたＢＩＳ基準に、今度は欧米が苦しむ順番？
それとも彼らのこと、またルールのほうを変えるのかな。

[46: 匿名さん]

過去：ドメスティックに閉じられた、成長過程の系
現在：グローバルに開かれた、現状維持か衰微の系

この違いを認識しないで、
過去の経験を将来に適用しようとするから愚かな間違いを犯す。

不動産がインフレに強いなどという勘違いもこれが原因。

[47: 441]

グローバルに開かれて、外資の資金が日本に流入しないの？
何言ってるんだ。日本のカントリーリスクが絶大とか、意味分からん。
為替のことももう少し勉強した方が良いよ。
何か極端にレベルが落ちた気がする。

[48: 匿名さん]

サブプライムローンの損失は収束するどころか実際はどんどん拡大している。

みずほＦＤはサブプライムの損失は500億円と発表したがこれは会計上の評価損の金額である。
実際に会計処理した場合の金額ではない。
サブプライムローンが混ざった債権などの格付けは日々引き下げられているので、実処理を先延ばしすればするほど実損は拡大していくのである。
実損の数字が決算発表で表面化するのが怖いので処理しないで放置されている。
その金額は、既に発表額の数倍になってるのではという噂もあるのだから呆れ果てる。

[49: 441]

為替の長期トレンド予測できる、と断言した人初めてみたよ。
すごいな。神様だ。

確かに、サブプライムの問題はまだ拡大するだろうね。といっても米国でだけど。日本は世界的にみても影響は軽微であることは間違いない。

[50: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内では知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

[51: 匿名さん]

今年の始めに、
秋くらいには(日本の)ローンの金利が上がり、
ローン苦から自宅を売却する人が続出し、
その結果マンション価格は下がるって言ってた人がいたけど、
そのケースに関しては的外れだったね。

[52: 匿名さん]

２００７年９月
■市区別供給戸数上位20の申込率
地域格差が鮮明になってきた。郊外は厳しい。
順位 市区 供給戸数（戸） 申込率（％）
1 千葉県船橋市 177 59%
2 東京都新宿区 169 95%
3 東京都荒川区 156 77%
4 東京都江東区 150 100%
5 東京都町田市 142 51%
6 東京都大田区 139 89%
7 東京都品川区 138 96%
8 神奈川県横浜市都筑区 137 50%
9 神奈川県横浜市金沢区 129 10%
10 東京都江戸川区 114 79%
11 千葉県浦安市 112 93%
12 東京都北区 109 74%
13 千葉県松戸市 103 77%
14 神奈川県横浜市中区 103 43%
15 千葉県千葉市中央区 101 69%
16 神奈川県川崎市宮前区 98 82%
17 神奈川県横浜市神奈川区 95 46%
18 神奈川県横浜市青葉区 93 90%
19 東京都板橋区 91 52%
20 東京都八王子市 90 63%

[53: 匿名さん]

確実に言えるのは、格差の進行。
理系のオレに言わせたらエントロピーの減少。
エネルギーは熱均衡にに向かい貨幣という実体のない記号は
記号ゆえに偏在を志向するものだ。

経済は意識が作り出す最たるもの。自然災害のような明白な
影響でさえもその受け止め方で経済は変わる。
経済学者は預言者となんら変わらない。直感をそれらしい理屈で
説明しうるものが支持を得る。
彼らは経済的支配者の巫女のような存在。
短期に財を成したものは必ず、意識の維持が出来ずに自ら
瓦解する。これはグローバル経済であろうが中世であろうが
同じこと。
スタンスを長期にとるか短期にとるかでリスクが変わる。
短期だからハイリスク・ハイリターン
逆にローリスク・ローリターンは長期に安定している。
それだけの事だ。世の中に出て１５未満の人が長期の投資の
意味が理解できないのと
インフレの実体験がないことが、議論をややこしくしている。

経済は、心理の群像が織り成す曼荼羅のようなものだ。

[54: 匿名さん]

もうひとつ言い忘れた。国内で閉じた経済というものがある。
ローカルな経済ゆえに地価の格差が広がる。

日本社会の平均年齢は来年４５歳になる。日本の過半はオヤジ・オバハン
さらには６５歳以上のシニア
やっかいなのは、この人たちが８割以上の金融資産を保有し
さらには、＊＊ば不動産も含めて「５０代より上の」相続人に渡る
という現実。

経済は主体の意識が向かうほうに向かう。おじさん・おばさんがゼニを
つかっている国民経済を忘れてはいけない。

[55: 匿名さん]

９月の首都圏賃貸物件成約数、12カ月連続で減少　アットホーム
　アットホームは10月25日、９月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。

　それによると、９月の成約数は9,343件（前年同月比マイナス4.9％）で、12カ月連続で減少となった。タイプ別では、ファミリー向け物件の落ち込みが大きかった。

　１戸当たりの成約賃料首都圏平均は、賃貸マンションが10.29万円（同3.0％）、賃貸アパートは6.62万円（同0.8％）、全体では9.05万円（同2.3％）となった。首都圏の賃料も下落し始めているようだ。

[56: 匿名さん]

>理系のオレに言わせたらエントロピーの減少。

熱力学第三法則、いわゆるエントロピー増大の法則によるとエントロピーは増大していくものなのでは？

[57: 匿名さん]

第二法則の間違いだったね。

[58: 匿名さん]

>>56　いつもの酔っ払いさんだから、スルーしとけよ
　　　難しいことを言ってかっこつけようとしてるだけ。
　　　「記号が偏在を志向」って妄想もいいところ。

[59: 匿名さん]

>>16　>サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。

それは個人的願望でしょう。住専のときだって、公的支援で危機が回避されたと言われていたが、ますます危機がひどくなる一方だった。

>>50　そのコピペもういいよ。でも、この理論が正しいなら、アナリストとその顧客を全員刑務所に収容するのが一番。ぜひ試してもらいたい。

>>51　金利が上がると言っても1-2％が限界でしょう。それ以上だと、
国債が償還できなくなって、国家財政が崩壊するし...。

[60: 匿名さん]

サブプライムで差し押さえ物件の最大のピークが来年の夏くらいらしい。
金融機関は問題を長引かせたくないもんだから、基金みたいな物を作って
リスクを全て押し付けたいんだよね。
それと、損害が大きすぎて、どうやら粉飾で隠しているところがあるようだよ。
近いうちに分かるんじゃないかな。

[61: 匿名さん]

>52
郊外は確かに厳しいが
・横浜市青葉区は申込率が高い
・20位以内に埼玉は入っていない
は意外な感じ

[62: 匿名さん]

>>61
ほんとだ。埼玉は入ってないのは意外。
郊外でも青葉区、浦安の申込率が高いのは納得かな。

[63: 匿名さん]

浦安はほとんど東京だから高いのは何となく分かるんだけど、
なんで青葉区が高いのは納得なの？
ちなみに私は埼玉県民なので横浜のことはよくわからない。

[64: 匿名さん]

埼玉は売り渋りでもしているのか？
新聞でも売れてないという記事が出てるし。
２３区内はそれにしてもよく売れるね。

[65: 契約済みさん]

59
60

>>16　>サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。

>それは個人的願望でしょう。住専のときだって、公的支援で危機が回避されたと言われていたが、ますます危機がひどくなる一方だった。

分かってない奴はえらそうに書き込むなと声を大にして言いたい。

日本のバブル期の一番最初の一番中途半端な大きな不良債権処理である住専処理と、アメリカのサブプライムを比べる神経が全くもって理解不能。

会計システム、銀行行政、倒産・更生法制、株主資本主義の度合い、
全てにおいて段ちです。

サブプライムをエンドに貸してたのは、大銀行じゃないのよ。
中小は倒れるだろうが、日本のようにシステミックリスクに波及はしない。
大手が引き当てた段階で、ゲーム・エンド。リスクは社遮断される。そこが米日の最大の差。

大手銀の引き当ては、既に起こっている状況を大幅に上回る最悪自体を
想定してる。
アメリカの大会社の幹部は、大赤字の後のV字回復で、「手柄」をとって、ボーナスをがっぽり狙うのが普通。市場もそれを期待してる。

日本のような先送りや、どんなに下り坂でも、あくまで現状しか見ないけちな引き当ては絶対しないよ。それやったら間違いなく首だ。

今日はシティ株ケロっと上げてるし。

[66: 匿名さん]

>>63
青葉区はファミリー層向けの定番的な地域だからね。
52の結果を見てイメージで納得といった所。

[67: 契約済みさん]

>60

まず、金利がロックイン・ピリオド終えて上がってくるまで間があるから、
実際のエンドでの破綻率なんて来夏じゃまだ分からんよ。多分、拍子抜けする事態になるだろう。

いずれにせよ、それはごく一部のエンドと中小業者の話で、マクロには関係ない。

大手の先を見越した処理が終わった。これが市場の最大関心事。

（でも野村のサブプライムがらみの損がこれで終わりかは知らないよ）

[68: 匿名さん]

青葉区あざみ野なんかは戸建で100坪2億とかで土地が売られて
ます。区画が大きく会社員には買えません。
基本的に戸建地区だけどマンションも結構あり、坪200万超なのかな。

[69: 匿名さん]

まぁ、常識的に言って、邦銀のお粗末なリスク管理と
会計でもっても、損失計上まできたということは、
米金融機関においては事態はほぼ終わってるということの裏返し。

そもそも、決算で出てくるのは過去のこと。
その瞬間に、マーケットは関心をなくす。
結果が出てから動くのは素人と日本の機関投資家だけ（笑）

誰か書いてたように、次は、過剰引き当ての戻しいれ益での
上方修正を待つのが基本中の基本で、株でもっとも利益が取り易い
典型例。（三菱に救済された前後のUFJ、、、、UFJ時代に思いっきり
損出しさせられて、合併してから、戻り益を三菱に持ってかれた、、、悲）

結果として財務諸表に出てくることと、実際の被害が出ているタイミングには相当のズレがある。今頃サブプライムで弱気になってると、完全に裏を取ることになって、エライ目にあう。これも典型的な素人の犯すミス。
（一桁万円のUFJ株を手放したり、10万そこそこのみずほ株売ったのは、
個人と日本の機関投資家だ。それが底値だっつーの！）

[70: 申込予定さん]

え？さ○か○ファンド！？

あそこは駄目だぜ！絶対に。

「おーーい、おいら愉快な悪乗りサーファー・ファンドマージャー。
高卒？学歴なんかカンケーねーぜ。俺の親父は大ファンドマネージャー！」
「街ウォッチングして、びびっとフィーリングあったら、どんな銘柄でも即買いだ！仕込め仕込め、激しく仕込め！」

って感じかなー。

[71: 貧困団塊Jｒ.]

投資先？

よし。では東スポ以下の私が無料〜で教えてあげませう。
ちなみに私はガチガチのランダムウォーカー＊＊なのでそのつもりで。

まあこれからは水資源の時代ですよ。10年、20年で考えるならマンションより水ですよ。水。たとえばこんなとこ？

http://www.claymore.com/etf/public/fund/Overview.aspx?ID=9ff678f5-520f...

そうじゃなくて普通の株っつーならやっぱだいたい世界のＧＤＰ比率でＭＳＣＩものとかのＥＴＦを定時定額で積んでいくのがいいんでないの？
11月のＨＦ解約時期なんか買いのチャンスでねーの？

日本の個別株にこだわるならまあ飛行機でも淡水化膜でも来いの東レかな。あとはバクチ打つならオンコセラピー下がったところとか？

マンションはそろそろおいらの住みたいエリアも弱含みですな。
まあ年末、決算期に期待。安けりゃ買うけど、まだ高かったら様子見。

そんな感じでこのスレ以外の個別物件スレは夏場に比べるとすっかり閑散としつつあるような？

[72: 申込予定さん]

東レ？この2年くらい全く泣かず飛ばずじゃないの。

炭素繊維どんだけ織り込み済みか、、、、帝人の方がアップサイド大きいよ。
膜なら膜で他にあるし。
総花的な有名銘柄買ったってもうからないよ。

MSCiをGDP比っつっても、それじゃ成長力のないとこのウェイト高くなるしなぁ。まさかEAFEだけとか？
俺ならEMを倍くらい入れるなぁ。機関投資家じゃないんだから、
EAFE買ってもしょうがないよ。

水のグローバル・ファンドもいいかもしれないが、脇にちょい添える感じでしょ

[73: 入居済みさん]

まあ投資全般とMS価格が相関関係にあるのはわかるけど

マンションの話しようや

[74: 匿名さん]

>>58

むずかしすぎたかな。

＞確実に言えるのは、格差の進行。
よのなかというものは、みんなが、かせいだものが、
みんなでおなじようにわけられたりしない
＞理系のオレに言わせたらエントロピーの減少。
ひとがしごとをするのは、しぜんのながれとぎゃくを
やって、ちらばるものをあつめるはたらきをする
＞エネルギー熱均衡にに向かい
ひとのいないしぜんでは、はすべてのものが
ねつにかえて、みんなおなじようにわけらえる。
＞貨幣という実体のない記号は
＞記号ゆえに偏在を志向するものだ。
おかねとは、ひとのよのなかのはたらきどあいを、しめす
きろく。しぜんのちからをどれだけぎゃくほうこうにうごかした
かというしるしのようなもの
しぜんのちからをしめすえねるぎーは、ばらばらのほうこう
にむかうけど　おかねというものはあつまってまた
しぜんのながれをぎゃくむきにうごかすことをくりかえす
ひつようがる

＞経済は意識が作り出す最たるもの。
しぜんのなかでひとりでいきていけないのんげんがおかねと
いうやくそくごとをつくりだした。いえが２０ねんたってふるくなる
のも、からだがおいるのもしぜんのなりゆき。
はたらきをたくわえるしくみのおかねとはじったいのないやくそく。
ひとがあんしんするためつくったもの
＞自然災害のような明白な影響でさえもその受け止め方で
＞経済は変わる。
おかねのながれは、ひとのふあんやあんしんのむくほうこうに
あつまってくる。

＞経済学者は預言者となんら変わらない。
おかねのながれはきまぐれ。それはよのなかのひとの
きもちがうごかすものだから。
＞直感をそれらしい理屈で説明しうるものが支持を得る。
しぜんのちからはちらばるけどおかねのちからはぎゃくに
あつまるものだから、どっちにむかうかはだれにも
わからない
＞彼らは経済的支配者の巫女のような存在。
よのなかのおかねもちがのぞむほうこうに、おかねがうごくこと
をよのなかのひとにみとめさせるやくめのひともいる。
＞短期に財を成したものは必ず、意識の維持が出来ずに自ら
瓦解する。これはグローバル経済であろうが中世であろうが
同じこと。
＞スタンスを長期にとるか短期にとるかでリスクが変わる。
＞短期だからハイリスク・ハイリターン
＞逆にローリスク・ローリターンは長期に安定している。

おかねのあつまるながれがきゅうならばいっぱいあつまるけど
そのばにながくいるのはむずはやいながれははやくかわるから。
ゆるやかな、おかねのながれならゆっくりとかわる。


＞それだけの事だ。世の中に出て１５未満の人が長期の投資の
＞意味が理解できないのと
＞インフレの実体験がないことが、議論をややこしくしている。

ひとのおかねをうごかしてわかったきになっているのがにんげん。
じぶんがどうやったらおかねのあつまるばにいけるかは
ながくいきてみないとわからないこと
おかねそのもののねうちがかわることは、ひとのこころの
うつろいのようなもの。じぶんがきめることではない。

＞経済は、心理の群像が織り成す曼荼羅のようなものだ。
おかねのながれはひとのこころのがぜんたいでどううごくか
というはなしだがそれはひとのたちばやいきかたそのもので
ひとことでかたりつくせない。

[75: 匿名さん]

×そのばにながくいるのはむずはやいながれははやくかわるから。
○そのばにながくいるのはむずかしい。　
はやいながれは、はやくかわるから。　　スマソ

[76: 匿名さん]

さわかみファンドでこんなに大漁とはおもわなかったけど
>>31
２８００万の家賃を一括払い？って指摘は予想していたが
計算が煩雑になるから省いただけ。
いちおう書いとくと280０万から毎年の家賃控除した額
の３．５％配当を
３．５％の年利で積み立てれば８００万にはなる。

実は、それ以上の純利益が賃貸不動産から現在もあるわけで
これは相殺すべきと思ったのね。

[77: 匿名さん]

米国信仰の刷り込みされた奴がほざいてるな。

サブプライムの損失引き当てしても、不良債権の増大のペースが拡大し想定よりも大きくなれば無意味なんだが。
だからメリルリンチは修正したし、みずほも修正した。

サブプライム問題の複雑なところは、金融商品が高度化し複雑になり、もはや闇鍋になってるところ。
あれもこれも良く見たらサププライム関連だったって奴。

日本の不良債権問題と同じと考えてると大きな間違いだよ。
これからもどんどん損失引き当ての拡大が発表されると思う。

確かにこれで終わりという時期は来る。
でも、それは今ではない。
半年後くらいがピークと予想する（要は2007年度本決算発表時期だな）

[78: 匿名さん]

バフェットは、影響は２年は続くといっているみたいだよ。
どこまで本気でいっているのかわからないけど、
まー、常識的な線だよね。

[79: 匿名さん]

いつもの牛乳配達と新聞配達か。早起きだね。

[80: 匿名さん]

>>73
同感。

[81: 入居済みさん]

イラクも泥沼
サブプラも同じかもね

[82: 匿名さん]

なんだか「これでサブプラ問題は終了」「悪材料は出尽くした」とか
必死で洗脳してる奴がいるが、信じる奴はいないからｗ　
ていうか、洗脳なら他でやってくれ。ここでやるな。

[83: 匿名さん]

どーでもいいせすよ。そもそも２３区の「住宅」地価＝マンション価格は
ほとんどカンケーネーって話では？

[84: 匿名さん]

雑談レベルの話が並んでるのに、
洗脳だなんだと大袈裟だねぇ。

[85: 匿名さん]

みずほの発表みて、サブプラ問題はもうちょい引っぱるかなとは思った。
でも、さんざん語られているように23区のマンション価格とはあんまり関係ないだろうね。

[86: 匿名さん]

今、テレ朝の”ちい散歩”を見てください。
新東京タワー編です。

[87: 匿名さん]

上等さん以外にも墨田フェチ発見！

[88: 購入検討中さん]

大手米銀にとってはsubprimeは、終わった問題で間違いないです。

日本の金融会社、行政とアメリカンのそれは180度違います。

邦銀や大手証券会社のしこりはまだ五月雨式にでてくるでしょう。

彼らはCDOの中身も吟味しないで買ってますから。
そもそも意識されてとったリスクでさえなかったと思います。

米銀はマネージされたリスク・テイクですから、損失認識もはやい。
業績の回復も早い。

日本のドメスティックな消費者としては、日経に出て初めて
認識して、まだこれからかと思うのはそれはそれで間違ってないかも
しれないが、米では確実に終わってる。欧州ではその真ん中あたりだろう。

もっとも認識が遅れてる日本の投資行動が最も下手になるのは
自然の流れ。いつものパターン。

但し、subprimeから派生して起こる消費収縮は遅れてくるから、これはまだこれから。

この辺をごっちゃにしてる人がほとんどか。

日本の場合は、邦銀のバブル処理が竹中さんの頃に一気にすすむまで、
10年かかったが、アメリカは騒がれ始めてから一年。この差を認識することはとても大事だ。

[89: サラリーマンさん]

日経読んだり、邦銀のコメントで、アメリカの情勢を計ろうとしてる事自体がどうかと思う。
net時代で、欧米のメディアにも簡単にアクセスできるんだから、そっちで情報仕込むべき。

みずほなんて、眠たいマネジメントで、グローバルでは、めちゃくちゃバカにされてる銀行ですよ（ほとんど無視か）

[90: 物件比較中さん]

>但し、subprimeから派生して起こる消費収縮は遅れてくるから、これはまだこれから。

そうこれだよね。皆が本当に気にしてんのは。

今は、AIGも大幅評価損が懸念されてて、そんな感じで、各社ベースではこれからだけど、市場のとり方は、既に完全に「あーこの会社もか」という態度。「今更感」が漂っている。

[91: 匿名はん]

じゃ

sub-primeは、企業業績には反映されつつあり、
市場では新たな材料ではない。

しかし、消費・社会問題としては、まだ拡大の余地がある


で、おｋ？

[92: 匿名さん]

話題がサブプライムでループ。ついでに株価もループ

どうすんのよ。頭金こんなに減らして。え？有馬記念までには
なんとかするって？
・・・やめてよ（；；）

いまから２７％増えるもの？そんなのわかっていたらみんな買うわよ。
毎月５．７％増やせばいいの。頑張って

[93: 匿名さん]

あなた、まさか、そのお金うちのパパが貸してくれた分じゃ
ないよね。

え？決まってるって。私たちの払った手付けの残りはどこにいったのよ？
インド株買ったら下がった？・・・って、あなたねぇ。
人民元はどこで買えるかって？売ってないわよ。香港ドルに買えて
上海いって買い物でもしておつりもらってきたら？

いいからもう、ここのスレの人たちのいうこと真に受けないで。
まじめに働こうね。ねぇ。大丈夫？

[94: 匿名さん]

さて、話をスレタイにもどすと専有面積（坪）あたり建築コストは
板状タイプのマンションで７０万〜　タワーで８０万〜だが
今の坪単価　１６０（足立区）〜６００（港区）万円／坪で
土地代が暴落した未来の新築価格を描いてみた。

まさか、２３区一律５０％値下がりというのも、ばかにされそうだから
バイアスをつけたぞ。もちろん皆さんのご希望通り
高いところが７割下げて安いところが２割減で計算してみた
さて夢の新・新・新価格（別名トサブプラショック価格）どうだ？
その驚愕の安さは。

[95: 匿名さん]

> 高いところが７割下げて安いところが２割減で計算してみた

なんか変だぞ、「高いところが3割減、安いところが5割減」なら分かるけど。
都心部(山手線内)の土地は収益性が結構高いから、それほど値下がりしないんじゃないの？
まあ、世田谷とか湾岸あたりは暴落しそうだけど。

[96: 匿名さん]

だから、下げる論者のウケねらいのジョークなんだけど。

[97: 匿名さん]

94
今後１０年間でも資本投下に大きな差がある（例えば山の手線東京ー品川間と池袋ー上野間での再開発インフラ等の今後の資本投下の比較）現実を見ても、その地価の差が２倍強で収まってしまうことはありえない。あまりにも非現実的なお遊びですな。だいたい上の理由から見ても港区の地価が７０％も下落する根拠が見当たらない。９４さんの単なる願望ならよくわかる（笑）

[98: 匿名さん]

ただ、今回の底値からの上昇は足立区が１５％、港区は80％の価格上昇。
下がるときも同じでいいって話もあるぞ。

[99: 匿名さん]

>>95
いやー。ここのスレの住人の多くがええかげんな不動産屋タイプ
というより生真面目な銀行屋さんタイプのリーマンだというのが
なんとなく想像つく指摘だね。

ストレートなギャグはうけないがこういうひねりには反応早い。

[100: 匿名さん]

>>97
ちなみに、私は世田谷と湾岸に居住してきた者です。
リスクマネジメントしてファイナンスインパクトアナリシスを
試みたまで。足立区は可哀相だから２０％下落でいいよ。

[101: 匿名さん]

さて、これを機会に下がる論者さん実際相対価格として下がる具合の
イメージを語ってくださいな。
地域けなしと同等のゴタクでなく。

さて、住宅情報『都心に住む』１２月号（はえぇなぁ）の
Ｐ３２〜３９が、ちょっと面白い。
そういえば、２００５年には５００円だったこの雑誌、いつのまにか
３００円になっている。
だいぶまえに『都心に住む』がいずれ『都心に住み・・・たい』
になって『都心に住め・・・ない』に変わるだろうと書いた記憶が
あるが、昔都心６区とかいっていたのが９区にかわり今は
「都心１３区」だって、２３区の半分以上が都心になるけど
そんなんでいいんかよ。

[102: 匿名さん]

>>99　意味が分からん。ネタだったら2chでやってくれ。

>>98　確かに「上がった分だけ下がる」というのは一理あるな。
　　　特に、広尾とか六本木の物件を見ていると、この値段が
　　　この後も続くとは思えんよな。

[103: 匿名さん]

私も世田谷と湾岸に居住しました。
同じ方がいらっしゃるんですね。
ちなみに湾岸は築浅で高く売って、もう引っ越しましたけど。
世田谷で損してたからトントン。

[104: 匿名さん]

ついでに川柳一句詠んどこう

　　　銀行員　社宅に入って　国際分散　

てか、おめーのところの商品だろ？

　　　買い時は　役職定年　大企業


　　　賃貸と　比較は野暮の　家賃補填

[105: 匿名さん]

>意味が分からん。ネタだったら2chでやってくれ。

まじめな子ｗ

[106: 匿名さん]

クルマ（7203）とバイク（7272）が同時に発信。レクサスのほうが出足は早い。
月曜に信号待ち？
みなさんモーターショー行った？中央・江東の湾岸はクルマ必須だよ。

[107: 購入検討中さん]

98

まぁ、これが投資に一番大切な「常識」って奴だぁね。

より上がるのは、より下がると。
単にボラティリティが高い（ベータが高い）高リスク銘柄なんだよ。

上がるところだけ見て、都心超強気になってるお利口さんたちが沢山いて
微笑ましいけどね、、、、

[108: 匿名さん]

だからぁ、せっかく作ったから表をデスクトップに貼っておいてくださいな。
脚下照顧。

[109: 匿名さん]

港区２５０万なら日経平均７０００円・・・うーん早くなってほしい。
そこから下がったっら？
そりゃすぐに売って、人民元買いですよ。でも、２５０万なら
２４０平米が1億８０００万だからなぁ。
その日を夢見て・・・・何に投資したらいいの？誰かおせーて。

[110: 匿名さん]

このスレ最近、ゼニの損得話ばかりで人間味が少ないので
足立区スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43312/
を読んでます。やたら亀田興毅みたいな反則技連発で
削除の嵐ではありますが達観した受け答えと２３区民の誇りが
交錯してなかなか面白い。
その先の八潮にいけば、駅遠物件をフーが叩き売りしてますね。
下落の嵐は、外側からくるのか内側から蝕まれるのか
予断を許さない展開ですね。
足立区と港区みていれば２３区の同行なんてちょろい。
脇役の港南・豊洲ばかりけなしているうちに大きな流れを
見失いそうだ。

[111: 匿名さん]

同じ脇役の
勝どき・晴海
も忘れないでね。

[112: 上等]

>>87さん、やっぱり私はそれですか＾＾
しかし固定ハンドルを覚えていてもらえて感謝です。

難しい話の時には出る幕がないのが特徴ですが・・・。

ところで仮に地価が下落した場合、２３区への人口流入はどうなるのでしょうね？

[113: 匿名さん]

人口流入はし易くなるでしょうね。
ただし金持ちではなく庶民ばかり多い流入。

[114: 匿名さん]

サブプライム問題は国内では関係ないなんて言う奴がまだいるなんて。
影響出てますよ。

１．外資資金の引き上げ
２．銀行の不動産関連企業への融資抑制と貸金引き上げ
３．銀行のローン審査厳格化
少なくとも、こんだけ出てます。

マンションデベが１棟売りでファンドに売却するつもりでいたら、ファンダ側が資金調達できずに話が流れたなんてのを耳にするようになりました。
半年前には考えられない事態になってますよ。

[115: 匿名さん]

バブルになる前に歯止めが利いたってことじゃないか。
いいことだよ。このまま少し地価固まったらうれしいね。

[116: 匿名さん]

金利が諸外国並みに５、６％になったら値段下がるね。
まあ何時になるかは分からないけど。

[117: 匿名さん]

>>116 >金利が諸外国並みに５、６％になったら

今現在の公債の総額が約1000兆円
　金利が5％になったら利子支払いだけで約50兆円
　日本の現在の国家予算(一般会計)が約80兆円

　どうみても払えません。本当にありがとうございました。

[118: 匿名さん]

日本国として破産したらどうなるんだろ。
国債はデフォルト。
ＩＭＦかなんかが乗り込んできて、公務員は大量解雇。
国有財産は強制処分とか・・・

まあ、米国債をたくさん持ってる限りは可能性無いだろうけどね。

[119: 匿名さん]

米ＡＩＧ：98億ドルの評価損の可能性、サブプライム関連

10月25日（ブルームバーグ）：フリードマン・ビリングズ・ラムジー・グループのアナリスト、ビジャン・モアザミ氏は25日、保険最大手の米アメリカン・インターナショナル・グループ（ＡＩＧ）が米サブプライム（信用力の低い個人向け）住宅ローン関連資産について税引き前で98億ドル（約１兆1190億円）の評価損を計上する可能性があるとの見方を示した。

[120: 匿名さん]

今の日本で金利が５、６％になったら
土地が下がる前に株価が暴落。
目茶苦茶な状況になる。

[121: 元祖匿名はん]

サブプライムで農林中央金庫が400億評価損ってプレス出てたけど

ホントかよ？って思ったのは私だけでしょうか？

あの農中がみずほ並かそれ以下？？

農中や全信連が実際はもっともっとイカレてて、最悪巡り巡って

血税に回ってくるという悪夢がよぎります。

[122: 元祖匿名はん]

上記、実はとあるイケてるレンダーさんとの会話やりとりで出た話です。
少なくとも私含め2名は疑わしいと感じてます。
ひょっとしてご覧になってたりして。笑

[123: 元祖匿名はん]

ファンド組めませーん。TKのお金集まりませーん。

ファンド組むの超面倒デース。

金融庁並んでますけど、ごった返しで整理券渡されまーす。

先に国交省に並べって言われまーす。

そんなファンド会社いっぱいアルヨ。

金商法＋サブプライムで、タイミング悪すぎ。

段々寒くなって参りました。衣替えから冬支度。

大手デベやノンバンクに検査入って、ぼろぼろ出てきたらどうすんべ。

金融庁、ちとやりすぎたアルカ？

[124: 元祖匿名はん]

連投すまそ。

プロが漁場に出るのにそろそろ冬支度始めてるときに、

のんきにエンドさんが薄着で潮干狩りに行くと風邪ひきますよ。

最悪肺炎に注意。くらげもいっぱいいるかもよ。台風や高波もある。

これから買うマンション、引き渡しいつ？　来年？　えっ、再来年？

薄着のままでホントに大丈夫？

[125: 匿名さん]

これから時代はバブルに向かうと思うよ。

一言でずばっと言うと、バブルの時代を知らない世代は、相場の山の高さが読めない。
臆病者には財はなせない。
身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれだ。

株にしろ不動産にしろ、目先の動きにちまちま反応しておっかなびっくり。
マスコミ記者にしろファンドマネージャーにしろ３０代の小僧が聞きかじりの予測を
立てている。相場でものをいうのは実体験だ。
バブルも資産インフレも知らない者は百戦錬磨のロートル投資家の後塵を拝すしかない。
経験のないことは憶測に頼り、先人を時代遅れとさげすむことで安心したがる。
そうそう理屈通りには動かない。ただ経験がないから理屈やデータに頼る。
、
人に文句をつけ人の心配ばかりして、自分の頭の上にハエがたかっているに気がつかない。

都心不動産が踊り場にさしかかっているとかいっても、ここで個人が持っている不動産が
ばんばん売られる要素はまったくないだろう。
Ｊリートは十分あがった。もうかった人はたくさんいる。
今後下がろうがどうしようが、住宅地がが大きな影響を受ける話でもない。

とにかく、未知のものは怖い。怖いから待つ。待つから出遅れる。動き出して自分も動く
から損も少ないかわりに儲けも少ない。
バブルに「なぜ上がるという理屈などない」。理屈に反して上がるのが相場。

結果の評価は誰でもできる。将来の自分の行動は自分独自の情報収集とシナリオに
よるべきで、情報収集と他人の尻馬、警告は区別すべきだ。
こと、個人の資産形成という観点でいえば、周囲に振り回されず自分のポリシーに従う
というのが唯一の正解だろう。

住宅購入は投資ではないから必要なときに買えばいい。値上がり値下がりは関係
ないなんてば・か言っちゃいけない。
住宅購入は、30代から５０代に至る２０年間で、個人の資産形成に大きな影響を与える。
住宅購入は家賃とローンほかの経費と住み替え後の物件価値を想定した投資で
あることには間違いない。
ただ、土地比率の少ない購入は車をリースにするか購入にするか程度の差。
また、自己資金比率の少ない購入は、どなたかが言うように銀行大家の店子になった
ようなものだ。自分大家＋銀行大家から借りるスタイルで、自分大家のレバレッジを
ほどよく配分するのが住宅購入だ。
簡単に言えば土地の下がるところは買うな。それだけのこと。
郊外が下がる？そりゃ過去の値動きをつかんでいうべき。公示地価など追っては
ダメで、地元の人の物件の値動き感のほうがよっぽどあてになる。


カネがあまっていないのは我々だけで、世の中に金があまっている以上、株や
不動産にまだまだ流れる。融資はカネのある人には緩い。

[126: 匿名さん]

備えあれば憂いなしとは言い換えれば、備えているうちは憂いはこないという
意味でもある。みんなが心配していることは大抵おこらない。
いまは、みんながやばそうだとびびりはじめている。
１９９０年頃の機運というのは１７年前の話で、当時まともな中堅ビジネスマンだった
人は今は５０代だ。あの時期がどの程度やばいと思い、どのていど楽観的だったか
実は経験した本人でも記憶は定かではない。
しかし、相場の山の高さは実体験として覚えている。
７語目８合目で買うのがいかに恐ろしいかはよくわかっている。
しかし４合目で買ったものが売らずにきても結局長期で持てば損はないといのが事実
今が７合目というにはあまりに高さが足りないと私は思う。

[127: 匿名さん]

サブプラ問題が日本の不動産にとってマイナス？
なんでそんな単純な考えになるのかね。

結局、世界的な金利引き上げが止まり、過剰流動性は放置される。
いまは原油、中国株に向かってるけど、ここもそう遠くない将来
天井をつけるだろう。

その次に向かう先は日本の不動産だってＧＳなんかも考えてるん
じゃない？

今年２月中国株が調整した時、日本人は中国バブルついに崩壊だ、
なんて騒いだけど、今はその時の２倍になっている。
過剰流動性が向かうと数百兆の厚みのある市場でもそんなもんだ。

購買力を考えて値段が決まるならそんなにいいことはない。
原油価格が日本や中国、アメリカの庶民の購買力をもとに決まる？
そんなに高くなったら、僕たちガソリン買えなくなるからWTIは
上がるはずがない、って言ってるようなもんだよ。

[128: 匿名さん]

所得格差の拡大は賃貸の成約数にも現れている。
所得の高い層は都心部の新築マンション、
所得の低い層は近郊とその周辺部の中古アパート
マンションは新築好調
アパートは中古好調
自己中心的考えが蔓延して、所得が低い層は初めから結婚を諦め
一生独身。タイプ別ではファミリータイプは不調。

[129: 匿名さん]

>>127
笑った。

[130: 匿名さん]

そうなんだよ。所得格差を無視して考えるからモノが売れない
から価格が下がるみたいなアタマになっちゃう。
地価とか建設資材とか労務費は供給サイドの外部要因として
上がるわけだから、購買力にあわせて商品を選択するだけの話

賃貸の面積が狭い以上、結婚して子供が生まれ育つ時間の流れ
だけ考えても、戸あたりスペースの需要は増す。
賃貸であれ持ち家であれいずれは２３区にこだわってなどいられなくなる。
社宅世帯は首都圏で５０万世帯しかいない。家賃補填も社宅も
リストラや転職までフォローしてくれない。
住宅保有の欲求は根源的なもの。そこにつけこんで破綻した米国
経済の影響で地価が下がって２３区で庶民がらくらく家が買える
ってのもおかしなこじつけ。
地価は、全国平均で考えたらわずかな上昇にすぎない。
全米各地で住宅地価が上昇するのがバブル。

昔風呂をわかして上だけ熱いからあわててかきまざて冷ましすぎて
叱られた。放っておけば自然に対流する。

>>127 の喩えのほうがやっぱいいかな？

[131: 匿名さん]

社会インフラが集中的に整備される
東京駅から半径５ｋｍ圏内と
それ以外では大きな価格差が生まれて来るだろうな。
それに所得格差が加わって、
所得水準による住み分けが進行していく。

[132: 匿名さん]

中心は、もっと西より・・・っていかん、また話題がループだ。


そうじゃないんだよ。

どんな需給関係でも外部要因で価格が変動することはあって
それがすなわちインフレでありデフレなんだよ。

株や不動産は消費者物価の物差しに乗らないだけで理屈は
同じこと。
コストプッシュインフレなんて細かい概念が昔なかったのは
年中インフレで説明不要だったから。
今は「怪奇現象化」したインフレなるものを概念で学ぶから
プルだのプッシュだの分けて考えないと理解できない。
目の前で価格が上がり始めると、不当だ。理屈にあわない。
危険だ。はては知りもしない「バブル」だと騒ぎ立てる。

為政者の仲にはバブルを経験した「古老」がまだいるから
早期の対処をはかっている。ただ相場があがるのに理由など
必要ない。今頃融資規制しても世の中にマネーはあふれて
いる。海外が不況になれば、株や不動産に余ったかねが向かう。
個人の住宅需要などいつでも戦国時代の農民の畑の
ように投機によって踏みつけらにされる・・・みたいに考える
必要すらない。

別に、通勤１時間なら２３区でなくても住める。

[133: 元祖匿名はん]

GSなんかも、って何で日本人はGSシンパが多いんだろうね。あほくさいよ。
散々日本から儲けたんだから損こいて撤退しやがれぐらい言う人いないの？

こっからバブルになる？もうなってて冷えかけだよ。
少なくとも都内マンション価格なんて十分バブルだよ。

１２５はロジックゼロだな。

[134: 匿名さん]

相場に関係なく、
高額値付けやり放題のチャレンジ価格中古も多いですけどね。

[135: 匿名さん]

だからさぁ、相場にロジックなどないよ。結果がおきて変なロジックが
作られるのさ。
理にかなわないことが起きてバブルという。いまはまだ説明つく。

[136: 匿名さん]

>>134
株も不動産も「あまったお金」が動かすものだよ
「相場」とは何かから説明せんといかんのかな？

[137: 匿名さん]

十数年もデフレに犯されて世の中の考え方相当におかしくなっている。

ことに消費者主権と利己主義の区別がつかない。
自分が買えないものは安くなるべき？　お前小児病だよ。

自分という立場が世の中一律でないんだってば。

[138: 匿名さん]

≫133
ＧＳが万能だなんて思わない。住友に助けられたこともあったからね。
でも今は元トップが米政権の中枢にいたり、マーケットを動かすサイド
にいるのは間違いない。

今の水準がバブルとは思わないが。
少なくとも実需の買いがほとんど。
値上がり期待の投機資金はまだ少ない。
日本の法人が投機買いに入ったりしたら危険だが、まだそんなレベル
じゃない。
これから都心の需給は更にタイトになる。

[139: 匿名さん]

朝から暇だね。

[140: 匿名さん]

雨だからね

[141: 匿名さん]

いつもの長文の人が暴れているだけだから無視しようね。
こいつは過去の成功体験に取り付かれていてね、いつも上がる上がると言い続けてきた。
そして年長だかなんだか知らないが上から目線で見下した発言をする。

正直、ロートルは退場願う。
あなたの知見はもう役に立たない。
数ヶ月前から予測が外れてばかりじゃないか。
誰ももう信じないと思うよ。

仙台で隠居でもしたまえ、ご苦労さん。