23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[404: 匿名さん]

>>400
都心部とニュータウンの大きく異なる点は
社会インフラにあります。

都心部の場合は、周辺に企業本社が数多くあり、それらの事業活動を
維持するための社会インフラの充実は国にとって至上命題となり、
その使命はほぼ永遠に続くことになります。

それに対しニュータウンの場合は、野原にある日突然出来た工業団地
みたいなもので、いつ何時企業が撤退して、もとに戻るか分かったもん
じゃありません。

このように、そもそもの成り立ちがまったく違うわけです。
だから、人口減少時代への危機感から、都心部への回帰が続くのです。

[405: 匿名さん]

>>400
このように独身上京者用のワンルーム家賃にも、
都心部とそれ以外とでは、大きな格差が出てきました。
正社員は都心部、非正社員は周辺部と、居住地域の区分けができ始めています。

港区 14.23、中央区 11.83、千代田区 10.99、渋谷区 10.69、
目黒区 10.49、品川区 9.18、台東区 8.73、新宿区 8.55、江東区 8.34、
墨田区 7.85、文京区 7.83、大田区 7.76、世田谷区 7.75、中野区 7.09、
豊島区 7.04、北区 6.80、荒川区 6.72、武蔵野市 6.71、杉並区 6.70、
三鷹市 6.59、練馬区 6.57、立川市 6.43、板橋区 6.19、江戸川区 6.15、
調布市 6.07、狛江市 5.87、小金井市 5.82、葛飾区 5.78、府中市 5.66、
足立区 5.60、町田市 5.53、西東京市 5.52、国分寺市 5.43、
国立市 5.37、東久留米市 5.22、昭島市 5.11、多摩市 5.00、
日野市 4.98、福生市 4.98、八王子市 4.82、小平市 4.81、清瀬市 4.72、
東村山市 4.66、稲城市 4.58、青梅市 3.91

[406: 上等]

>>402さん、これはどうも^^;

残念ながらその文章は書いておりませんが、少しでもそういうエリアが地図上で右側上下に広がってくれればな、とは思います。

ただし、このところの各区の再開発状況を見ますと、それも現実味を帯びてきたのではないでしょうか？

[407: 匿名さん]

>>403 それは単に＊＊＊と思われているだけでは？

>>402　「適正な価格」はデベが決めるのではなく、消費者が決めるもの。
いくら上等デベさんが「適正だ！」と言い張っても、見る目のある人にはすぐばれる。

>>397　定借ブームって本当なのか？坪単価が半分になるならともかく、
少し安いぐらいでは、だれも買わないと思うんだが...。

>>396　>都心部の不動産価格の上昇は必然でありますが、

また妄想か...。飽きないね。公共交通機関が異常に発達している日本では、
都心部への集中ってのはそれほど起きない。マンハッタンとは条件が違いすぎ。

[408: 匿名さん]

日本は地震国だから、
過度な集積はリスクの増大を生むだけで合理性がない。

要は面倒なく買いやすい土地に、客を呼び込みたいだけの話。
安く仕込んで高く売るのが商売の基本だから、これはしょうがない。

やすやすと呼び込まれるかどうかは微妙な状況だけど。

[409: 匿名さん]

調子に乗ったデベがつけた法外な価格のマンションて、どこなのか教えて欲しい。

[410: 441]

浜田山とかでしょ。私が言うことでは無いと思いますが。

[411: 匿名さん]

足立区西新井駅西口のオリッ○ス物件はどうでしょう？

[412: 匿名さん]

豊洲の建設中の住友ツインがそうなるでしょう。

[413: 匿名さん]

三茶や用賀、千歳船橋もじゃん？

[414: 匿名さん]

世田谷の売れ残り、いったいどうするの。

戸建ばっかりのところに分譲マンションの需要なんてあるの。

[415: 匿名さん]

用賀のゲロ高物件を除けばジワジワ売れてると思うよ。
三茶は一応売れてる。。。？
千歳船橋はわからん。
数年前とか見れば一応需要はあるべ。

[416: 匿名さん]

>>387
わかったようで的はずれ。
業界スタンスでありながら、値下がりを防ぎたい論調が
笑える。

①業界は２３区だけでビジネスしていない。
②値崩れは起きない。もし起きるとしても、
　神奈川、城東あたりの中間価格帯
③すでに、業界再編が終わっていて、総合不動産が
　　主役の世界、バブル崩壊、２０００年不況の轍はふまない。

>供給を絞り続けることがどれだけ難しいことかわかってない。
>未販売在庫は日々管理経費分と劣化分を喰っていくだけ。
中小が、高値仕入れなどしていない。できないから２３区から
徹底しているわけだが。
高値販売の雄、スミフは今期中間決算はかなりの増益。


>ぐずぐずして下手をすれば不良債権化。
>苦しくなったところから抜け駆けで放出が始まる。

この辺がユニークな発想ですね。
業界を知っているような振りして全く知らない。


＞大手マンション供給会社の多くが、
＞大量の在庫を抱えたまま行き詰まり、
＞破綻もしくは債権放棄などの実質破綻までその道を突っ走ったのが、
＞繰り返された歴史だが。

バブルの時期の大手（大京、長谷工、藤和、公団　リクルートコスモス）と今の大手
（三井・三菱・住友・東京建物・オリックス・東急）

＞本気でこれを断ち切るなら、
中小が淘汰されて２３区からいなくなっているのは、地価反転、耐震偽装以来の
供給の動きをみればわかる。
プロパストでさえ、東京建物と共同売主になっている。アパとゴークレが
どうなるかだけの局部的な問題だろう。

＞マンション業界への参入規制を強化して、
せんでええがな。
＞その上で既存中小を大手が吸収合併して寡占化、
＞価格支配力をつけるしかない。
この発言はどちら側の立場？

＞いったん相場が崩れれば、
＞対策しようにも、一棟売りしようが何しようが、
＞住居を供給してしまうことには変わりない。

もしあったとしても概ね３年〜５年で効いてくる。
すでに、２０００年前後でこういう事態はあった。
今はあまりやっていないがセコムさんのマンションなど
めちゃくちゃな価格だったよね。
マンション専業デベが、めっきり少なくなったと感じません？
マツヤだとかタカラレーベンだとか商社系だとか
セキスイ、大和、電鉄系はもともと副業のうえに多角化している。
おまけに、低金利だ。


＞この業界はだれも音頭をとるところがなく、
＞かつ誰も従ってついていきやしない。
最後は愚痴ですかｗ

＞購入者は相手がそういう業界と知って取引しないと、
だから、大手はこぞって自社ブランド戦略に出ている。
あとは、作ったものの管理に人を回している。
素人を回されて困っているのは湾岸大規模タワーの
購入者だ。

[417: 匿名さん]

バブルの時期の大手（大京、長谷工、藤和、公団　リクルートコスモス）と今の大手
（三井・三菱・住友・東京建物・オリックス・東急）では、
事業構造が全く異なる。
もともとオフィス需要の端境期狙いで、住宅を膨らませたが、地価が
上がれば、オフィス賃貸やホテル・商業ビルなど他の事業にシフト
できる顔ぶれ。
売れなくて「借入金の利払い？」が重荷になって投げうる心配は
ない。まずは関連会社に一括卸。５年は賃貸。賃料動向を見て値上がりが
なければ、空いた部屋から、系列の仲介がこつこつ売っていくだけ。
資金力のない個人と違って、失敗だ投売り・・・みたいな話にならない。

[418: 匿名さん]

湾岸系にしこたま溜め込んでいる
個人の区分所有物件が投げ売られると
新築も下がるのかな？
下がるのは湾岸だけか。

[419: 匿名さん]

投げ売りなんてとんでもない。
湾岸の中古なら、
次々とチャレンジ価格で出てきてますよ。

例えば、佃築３年の物件が坪750万円。
月島築４年の物件が坪500万円。
で、最近売り出されました。
月島の物件なんて、隣りに新築高層タワーが建つと話題になった物件ですよ。

強気。強気。

[420: 匿名さん]

強気だけど売れるかは未知数だね・・・。
あと不動産業は財閥系とその他で分ける必要がある。
財閥にとっては分譲がうれなくても何とかなる（オフィス賃貸）が、他はきついよ。
まあ、銀行からしてみりゃ財閥系だって「かわいそう」って感じだけどね。
限りある土地を常に開拓しなきゃいけない、森ビルなんて顕著だけど、レシオが高くならざるおえない、自転車屋みたいなもんなんだよ。
財閥系も次の業態をつくるのに四苦八苦してるからね。

[421: 購入検討中さん]

419さん

完全なポジション・トークで、、、、
強気の売り出しは「見せ板」ってやつでしょ。（或いは当て馬？）

別に売値はいくらでも付けられますから。

売主も実際その値段で出来るなんて全く考えてないでしょ。
本当に売りたい物件は別にあって、勿論「見せ板」よりずーーーと安い価格で売るんでしょ。

そのとき本当に売りたい物件を安く見せるための、「見せ板」に過ぎないよね。

余計なこと書くとこうやって解説されちゃうから薮蛇だよ。

[422: 匿名さん]

さて、木曜日の夕方。今週は米の連銀FOMCと日銀の展望レポートが焦点でしたね。
あとは、株式市場では改めて改正建築基準法の影響がクローズアップされました。

細かい部分ははしょりますが、

いずれも、不動産価格の先行きに不安を抱かせる内容だったと思います。
より直接的には日銀の消費・景気に対する見方が重要ですが、サブプライムや住宅着工の先行きも影響が大きそうですね。

今敢えて上昇した不動産価格を追いかけてまで買う理由がまた弱まった週だったと思います。

[423: ビギナーさん]

386

昭和薬科大跡地にマンションできたのが、2002年ですか？
これって世田谷区弦巻のことではないのですか？

だとしたら、その5年くらい前だと思うけど、、、、、

[424: 匿名さん]

>>423
　　　失礼しました。明治薬科大　いわゆる明薬通り沿い
　　　なんか知らないけど三茶だからティーヒルズというらしい。
　　　アクティ三軒茶屋が２００２年ですね。

[425: 匿名さん]

上記ＵＲＬ
http://www.sumai-info.jp/machi/missyu/jirei5.html

[426: 匿名さん]

2007年11月 1日（木） 13時46分
新興市場スナップショット

また不動産ファンド関連企業が業績大幅下方修正
やはり投機資金は去ったね。

フィンテック---S安売り気配、利益の下振れを嫌気


銘柄名 現在値 前日比
フィンテック <8789> 34,350ウ −


ストップ安売り気配。最終利益の大幅な下振れが嫌気されているようだ。前日に07 年9月期の利益予想を下方修正しており、最終利益については従来予想の32.49億円に対して17.39億円（06年9月期32.35億円）にとどまる見通し。サブプライム問題の影響を受け、米系金融機関からの資金拠出前提の大型案件を計画通りに組成できなかったためと。

[427: 匿名さん]

ロンドンも危なそう。
次は中国？
不動産氷河期到来の様相。

不動産業者さん、もう少しお勉強しようね。

キーワード：　米サブプライム、経済、為替、住宅バブル
-----------------------------------------------------------
20071031 Bloomberg

英経済も米国の二の舞いか−価格３倍の住宅バブル、ついに破裂の兆し
Housing Market Teeters on Edge of Northern Rock in Capital Bus
ロンドンで独立系不動産仲介業を手掛けるニック・コリンズ氏（38）は2003年以来、 毎年、記録的な利益を上げてきたが、この９月に打撃を被った。中堅銀行ノーザン・ ロックの取り付け騒ぎの影響で、購入予定者50人中５人が契約解除を申し出た。
これはコリンズ氏だけでなく、住宅バブルに乗って成長してきた英経済にとっても 悪いニュースかもしれない。
販売する住宅が計500万ポンド（約11億8700万円）相当に達するコリンズ氏は 「消費者の信頼感が低下した。市場はかつてほど競争が激しくてバブル的な 状況ではない」と語る。
ノーザン・ロックの騒ぎは英国の不動産ブームが終わりつつあることを示す複数の 兆しの１つだ。同国では過去10年で平均住宅価格が３倍にも上昇し、 15年に 及ぶ経済成長を後押ししてきた。過去200年で最長のこの景気拡大も、 減速していく初期段階に入ったかもしれない。住宅向け融資が鈍化し、９月には 住宅価格が今年になって初めて下落したからだ。
イングランド銀行でエコノミストを務めた経歴を持つ、ファゾム・ファイナンシャル・ コンサルティング（ロンドン）のマネジングディレクター、ダニー・ギャベイ氏は 「英国の住宅評価額は著しく高過ぎて、調整の影響を非常に受けやすい」と説明。
「向こう12カ月の経済成長に対する下振れリスクは大きい」と語った。
英経済は欧州の中でも突出しており、01年から05年にかけてはほぼ毎四半期、 成長率がドイツやフランスを上回っていた。国際通貨基金（ＩＭＦ）が 17日発表した 予測によれば、英国の成長率は来年2.3％、独仏はそれぞれ2.0％が見込まれる。
借り入れの加速 英国の政策金利は01年から06年まで40年ぶり低水準にあり、これが借り入れを促し、 経済を押し上げてきた。英国立経済社会研究所（ＮＩＥＳＲ）によれば、英国民の 抱える債務は06年末時点で計１兆3700億ポンドと、収入の1.61倍に及び、 主要７カ国（Ｇ７）で最高。今年６月30日までに、この倍率は1.66倍に上昇した。
米国は同期間、1.42倍だった。
英国民は借金で住宅を購入し、新居を担保にさらに資金を借り入れた。住宅用不動産価格は過去10年で189％上昇した。仏銀ＢＮＰパリバのエコノミスト、 アラン・クラーク氏は「これまで個人消費の伸びを支えてきた要因は、住宅価格 インフレによる富の拡大のみだが、それは消える方向だ」と指摘する。
住宅価格が下がった９月に、銀行が承認した住宅ローンの件数は２年２カ月で 最低だった。その２カ月前の７月、イングランド銀行は政策金利を６年ぶり高水準の 5.75％へ引き上げている。英住宅ローン最大手のＨＢＯＳによれば、９月の 平均住宅価格は0.6％下落。また、１−６月期に銀行が差し押さえた不動産は １万4000件と、1999年以来で最大だった。
長いことうわさされてきた英住宅ブームの終わりが、とうとうやってきたのかも しれない。そして、米国が学んできたように、住宅部門が風邪をひけば、経済全体が寒けで震える。

[428: 匿名さん]

>>426
不動産ファンドも格差の時代だね。
こちらの企業は大幅上方修正

<日経>◇リサの今期、経常益92％増——不動産ファンドの運営好調
　不動産ファンド運営・債権投資のリサ・パートナーズは1日、2007年12月期の連結経常利益が前期比92％増の100億円になる見通しと発表した。従来予想を20億円強上回る。不動産ファンドで運用する大型物件の売却が順調で、配当や成功報酬が大幅に増える。企業の資金調達などを支援する投資銀行業務で大型案件を獲得したことも寄与する。
　売上高は63％増の270億円。予想を3億円弱上回る。ファンドによる保有不動産の価値向上が進み、売却価格が計画よりも高まる。

[429: 匿名さん]

格差の時代などと甘いことを言ってる能天気な方がいらっしゃるようで、これぞ平和＊＊。だからいつも日本は搾取される側なのですよ。
もう少しグローバルな視点で国内不動産動向を考えるべきでしょう。

お国の借金1000兆円、国内物価高による消費マインド冷め、少子化、リーマン所得伸び悩み、米・英の不動産バブル破裂による輸出減少方向、中国も超バブル....。

方向性はもう見えているでしょ。

一昔前まではマンションは買った時点で1000万円下がると言われてきたけど、これからは半値かな？！
短期的利益を貪る為に、ド素人にババ引かせるのはもうやめたら？と思うのですが...。売り惜しみにより金利負担増やし、広告宣伝費をじゃんじゃんかけてコスト増大させたにもかかわらず、２０％もの利益を貪っている不動産業界は異常としか言いようが無く、消費者に全てのしわ寄せがきていると言うことは明白。もう少し消費者の立場に立ち、良い箱を最小限のコストで提供していく姿勢が無ければ、業界の未来は無いね。

[430: 匿名さん]

＞＞４２７さん

暫く様子見した方が良さそうですね。

[431: 匿名さん]

>お国の借金1000兆円

この国が信用不安に陥るのなら、
やはり低利・固定でたんまり借りておくのが
賢そうな気がするが。。。

[432: 銀行関係者さん]

住宅価格に関しては、過去10年上がり続け、理論価格の3倍がついてる米英と、10年間下がり続けたあげく底値から2〜3割上がっただけの日本じゃ比較しようがないんじゃない？

国の借金（正確には830億円）についての打開策は超低金利の継続と貨幣供給によるモデレートなインフレ位しか無い訳で、「マンションが値下がりするまで頭金を貯めよう」と頑張っても金融資産自体が物価に対して目減りしたら待った意味が無い。

ただ、サブプライムの影響で、国内の不動産ファンド向けメザニンの主体であった外資系金融が、日本のファンダメンタル以前に不動産に対するエクスポージャーを取れなくなったことは確か。ファンドとの無茶な落札競争を強いられたマンデベの競争相手は減るから、上昇ピッチは収まるはずだけど、少なくともオフィスや賃貸マンション・商業施設が建てられそうな利便性の高い立地で、サラリーマンの手が届く分譲マンションが供給される時代は終わっているよ。

[433: 匿名さん]

上がる派（下がらない派）と下がる派の論争を見ていると一つだけ感じることがある。
マンション価格がどちらの曲線を辿るかはわからないが、下がる派より上がる派（下がらない派）の人のほうが平均するとお金持ちになりそうだ。
少なくとも429より432のほうがお金持ちになると思うよ。
429程度の知的レベルでは仮にマンション価格が半値になっても君は裕福になれないよ。
あ、ネタ発言だったらごめんね。ネタにネタで返されただけだと思ってくれ。

[434: 購入検討中さん]

ネタにマジレスも何だか、>>433は間違いなくニート予備軍、というか現役ニートでしょう。

[435: 匿名さん]

みんな日本語をつかってくれアミーゴ。
何をボイスしているのかアンダースタンドできまへん。

[436: 匿名さん]

>>434
あなたの書き込みよりも433さんの書き込みの方が
説得力あるけどなあ。

[437: 匿名さん]

喰ったこともない羹を恐れて、膾を吹いている輩が多い。
それどころか、据え膳にさえ手をつけられなかった。
これではバブルになんかなるはずがないし、バブルでもないのに暴落する道理もない。

[438: 匿名さん]

リターンはリスクを怖れなかった者にのみ与えられる。
リスクを怖れて計算するものは
賢者になりえても勝者にはなりえない。

あとは個々の人生観次第ですね。

[439: 元祖匿名はん]

なんで持ち家ごときにリスク張る必要があるのさ。他に張ることないの？

据え膳の時代は終わったんだよ。何が今更据え膳だよ。猫も喰わねぇよ。

10年間不動産価格は上がってるの現場では。

[440: 元祖匿名はん]

勘違いしてる人もいるようだが、遅れて元気取り戻して仕込んだ

日系デベと、さらにそっから買おうとしてるエンド客は、行列の

一番後列に並んでるってことをもっと認識したほうがいいんじゃない？

最前列は、もうさんざん儲けて、リスクなんて張ろうとしてないよ。

外資がー、とか、最大手ファンドがー、とか狼少年も甚だしい。

[441: 匿名さん]

楽しく過ごせればいいんですよ
家はそのために買うんだね
所詮、耐久消費財

[442: 元祖匿名はん]

だからこそ高値で買う必要は全くないし、借りてもいいって訳だ

[443: 匿名さん]

そう。
車だって、高値で買う必要ない。
レンタカーかタクシーでたくさん。
奥さんだって、高い金使って結婚する必要ない。

[444: 元祖匿名はん]

デベっていう生き物は、先人たる外資が復活「してくれた」マーケットを

ものの２年やそこらで、価格転嫁して、価格転嫁して、とにかく荒くたく

儲けられるだけ儲けようとがっついて、それで売れなくなって、自分らの

手足までをも食いだして、はいおしまい、って人たちばっか。ばっかし。

で、売れなくなったら、住宅事業なんて、、って逃げ口上の捨て台詞。

大手財閥はオフィス主体だから安泰とか、自分で納得してて、あほくさ。

お客さん方、なーんにも付き合う必要ありまへんで。

[445: 匿名さん]

>だからこそ高値で買う必要は全くないし、借りてもいいって訳だ

もうこれは価値観の問題で、絶対に議論はかみ合わない。
それを承知で発言しているのか？
無駄な議論で消耗戦になるのはいやなので、ここで降ります。

[446: 元祖匿名はん]

収益性の話も加味して言ってるつもりだが。

価値観だけでアナタ家を買うのか？さにあらず。

[447: 銀行関係者さん]

相変わらず元匿さんはネガティブだなー
分譲マンションを賃貸に回そうとする輩がいれば、賃料に見合わない現状価格では手は出さない方が良いのは確か。ただし、実需ベースでマンションが欲しい時期に来ているかなりの層が、今の価格は高すぎるし値下がりするはず、と信じ込んでいる現状は、437さんの言う「羹に懲りてないのに膾を吹いている」状態なんじゃない？

「販売苦戦は一部で見られたとしても分譲事業を続ける限りコストプッシュで単価を上げるしかなく、外部要因（税制・金利）や内部要因（企画・仕様）で何とか乗り切るしかない」というのがデベの切実な思い。元匿さんのデベに対する嫌悪感には共感できる部分も多いけど、デベが良質な物件供給を続ける為にはエンドも勝どきで坪190万、といった2年前の奇跡には見切りをつける必要があると思う。

>10年間不動産価格は上がってるの現場では。
マンション販売価格が2005年迄下がり続けた訳だが、97年ごろが底だった根拠は？銀行の不良債権をMS・GSがバルクで買ったというのは新築マンション価格動向とは違う話だよね。

[448: 元祖匿名はん]

このタイミングの銀行関係者とは思えないカキコミだが、まあいいや。

別に、あの頃よカムバーックみたいなこと言ってるわけじゃないんで。

いまの行き過ぎた値付けは、デベが失敗こけばいいだけと傍観してる。

10年前の不動産価格、と従来申し上げている。

マンション価格はこの数年で、その含みといおうか上げ幅のバッファーを

余裕で突っ切ったのさ。だから分譲マンションの単価が今や最も先鋭的。

なんせ賃貸前提のファンドが買わない、買えない、のの、区分なんかを

高値でエンドは買ってる、買わされてるわけだかんな。

あと、97年にMSは買ってないよ。

[449: 匿名さん]

とすれば10年前、1997年の価格水準に戻るのを待てばいい訳だ。

東京23区の坪単価平均（不動産経済研究所）
1997年　256万円
2005年　226万円
2007年　9月迄で250〜270万円位

…本当に下がるんでしょうね？？

[450: 匿名さん]

世界的なバブルの中で、日本はこの程度しか上がっていない。これから世界的バブルが下降局面になっていけば外から余計な金も入ってこないから少なくとも超一等地以外は上がることは無い、郊外からじわじわ下がっていくよ。1、2年は様子見しましょ。

[451: 匿名さん]

賃貸といえば、
ＵＲでもうすぐ入居の始まる新築の人形町タワーは、
空室ゼロでのスタートだそうです。

都心駅近タワーなら、家賃３０万前後でも軽く満室なんですね。

[452: 匿名さん]

生活必需品や石油の値上げは始まったばかり。こんな状況では株が多少下がっても都心のマンションは下がらないさ。上げもしないかもしれないがね。

[453: 匿名さん]

場所や用途抜きに上がった下がったの議論は無意味。

１０年前から、不動産価格は「上がってる？」おうおう、いい加減にして
くれよ。
オレは、１１年前に、鷺沼近辺の築浅９６平米を５７００万で買って
２００３年春に４０００万で売った。中古価格は坪単価で１９５万が
１３７万になったわけだ。
諸費用込みで１９００万の損をかぶったのは「上がってる」からか？
オレは業者に騙されたんかね。