23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[401: 匿名さん]

定期借地権物件の連発。
デベの苦しい内情が解りますね。

ぱっと見は安く見えるけど実は高く付くから賢い人は買わないと思うけどね。
転売も定期借地権物件は難しいし。

そろそろバンザイアタックを始める中小の動きが表面化しそうだね。
来年3月の本決算を前に動向が注目されます。

我が家にも異常にマンションのセールスが来るようになりました。
以前は殆どなかったビラまきがポストに毎日入るようになり、夜間に飛び込み訪問してくる業者まで出始めました。
以前資料請求した業者からはしきりにセールス電話が・・・。

売れ行きが本当に苦しくなってきたんだなと実感しますね。

[402: 匿名さん]

>都心部
>供給が続くエリア

書いた正体は、上等さんかな。

[403: 匿名さん]

うちは今年、あちこち資料請求やMRめぐりやったけど
どこからも電話もダイレクトメールも来ないなぁ。最近は。

[404: 匿名さん]

>>400
都心部とニュータウンの大きく異なる点は
社会インフラにあります。

都心部の場合は、周辺に企業本社が数多くあり、それらの事業活動を
維持するための社会インフラの充実は国にとって至上命題となり、
その使命はほぼ永遠に続くことになります。

それに対しニュータウンの場合は、野原にある日突然出来た工業団地
みたいなもので、いつ何時企業が撤退して、もとに戻るか分かったもん
じゃありません。

このように、そもそもの成り立ちがまったく違うわけです。
だから、人口減少時代への危機感から、都心部への回帰が続くのです。

[405: 匿名さん]

>>400
このように独身上京者用のワンルーム家賃にも、
都心部とそれ以外とでは、大きな格差が出てきました。
正社員は都心部、非正社員は周辺部と、居住地域の区分けができ始めています。

港区 14.23、中央区 11.83、千代田区 10.99、渋谷区 10.69、
目黒区 10.49、品川区 9.18、台東区 8.73、新宿区 8.55、江東区 8.34、
墨田区 7.85、文京区 7.83、大田区 7.76、世田谷区 7.75、中野区 7.09、
豊島区 7.04、北区 6.80、荒川区 6.72、武蔵野市 6.71、杉並区 6.70、
三鷹市 6.59、練馬区 6.57、立川市 6.43、板橋区 6.19、江戸川区 6.15、
調布市 6.07、狛江市 5.87、小金井市 5.82、葛飾区 5.78、府中市 5.66、
足立区 5.60、町田市 5.53、西東京市 5.52、国分寺市 5.43、
国立市 5.37、東久留米市 5.22、昭島市 5.11、多摩市 5.00、
日野市 4.98、福生市 4.98、八王子市 4.82、小平市 4.81、清瀬市 4.72、
東村山市 4.66、稲城市 4.58、青梅市 3.91

[406: 上等]

>>402さん、これはどうも^^;

残念ながらその文章は書いておりませんが、少しでもそういうエリアが地図上で右側上下に広がってくれればな、とは思います。

ただし、このところの各区の再開発状況を見ますと、それも現実味を帯びてきたのではないでしょうか？

[407: 匿名さん]

>>403 それは単に＊＊＊と思われているだけでは？

>>402　「適正な価格」はデベが決めるのではなく、消費者が決めるもの。
いくら上等デベさんが「適正だ！」と言い張っても、見る目のある人にはすぐばれる。

>>397　定借ブームって本当なのか？坪単価が半分になるならともかく、
少し安いぐらいでは、だれも買わないと思うんだが...。

>>396　>都心部の不動産価格の上昇は必然でありますが、

また妄想か...。飽きないね。公共交通機関が異常に発達している日本では、
都心部への集中ってのはそれほど起きない。マンハッタンとは条件が違いすぎ。

[408: 匿名さん]

日本は地震国だから、
過度な集積はリスクの増大を生むだけで合理性がない。

要は面倒なく買いやすい土地に、客を呼び込みたいだけの話。
安く仕込んで高く売るのが商売の基本だから、これはしょうがない。

やすやすと呼び込まれるかどうかは微妙な状況だけど。

[409: 匿名さん]

調子に乗ったデベがつけた法外な価格のマンションて、どこなのか教えて欲しい。

[410: 441]

浜田山とかでしょ。私が言うことでは無いと思いますが。

[411: 匿名さん]

足立区西新井駅西口のオリッ○ス物件はどうでしょう？

[412: 匿名さん]

豊洲の建設中の住友ツインがそうなるでしょう。

[413: 匿名さん]

三茶や用賀、千歳船橋もじゃん？

[414: 匿名さん]

世田谷の売れ残り、いったいどうするの。

戸建ばっかりのところに分譲マンションの需要なんてあるの。

[415: 匿名さん]

用賀のゲロ高物件を除けばジワジワ売れてると思うよ。
三茶は一応売れてる。。。？
千歳船橋はわからん。
数年前とか見れば一応需要はあるべ。

[416: 匿名さん]

>>387
わかったようで的はずれ。
業界スタンスでありながら、値下がりを防ぎたい論調が
笑える。

①業界は２３区だけでビジネスしていない。
②値崩れは起きない。もし起きるとしても、
　神奈川、城東あたりの中間価格帯
③すでに、業界再編が終わっていて、総合不動産が
　　主役の世界、バブル崩壊、２０００年不況の轍はふまない。

>供給を絞り続けることがどれだけ難しいことかわかってない。
>未販売在庫は日々管理経費分と劣化分を喰っていくだけ。
中小が、高値仕入れなどしていない。できないから２３区から
徹底しているわけだが。
高値販売の雄、スミフは今期中間決算はかなりの増益。


>ぐずぐずして下手をすれば不良債権化。
>苦しくなったところから抜け駆けで放出が始まる。

この辺がユニークな発想ですね。
業界を知っているような振りして全く知らない。


＞大手マンション供給会社の多くが、
＞大量の在庫を抱えたまま行き詰まり、
＞破綻もしくは債権放棄などの実質破綻までその道を突っ走ったのが、
＞繰り返された歴史だが。

バブルの時期の大手（大京、長谷工、藤和、公団　リクルートコスモス）と今の大手
（三井・三菱・住友・東京建物・オリックス・東急）

＞本気でこれを断ち切るなら、
中小が淘汰されて２３区からいなくなっているのは、地価反転、耐震偽装以来の
供給の動きをみればわかる。
プロパストでさえ、東京建物と共同売主になっている。アパとゴークレが
どうなるかだけの局部的な問題だろう。

＞マンション業界への参入規制を強化して、
せんでええがな。
＞その上で既存中小を大手が吸収合併して寡占化、
＞価格支配力をつけるしかない。
この発言はどちら側の立場？

＞いったん相場が崩れれば、
＞対策しようにも、一棟売りしようが何しようが、
＞住居を供給してしまうことには変わりない。

もしあったとしても概ね３年〜５年で効いてくる。
すでに、２０００年前後でこういう事態はあった。
今はあまりやっていないがセコムさんのマンションなど
めちゃくちゃな価格だったよね。
マンション専業デベが、めっきり少なくなったと感じません？
マツヤだとかタカラレーベンだとか商社系だとか
セキスイ、大和、電鉄系はもともと副業のうえに多角化している。
おまけに、低金利だ。


＞この業界はだれも音頭をとるところがなく、
＞かつ誰も従ってついていきやしない。
最後は愚痴ですかｗ

＞購入者は相手がそういう業界と知って取引しないと、
だから、大手はこぞって自社ブランド戦略に出ている。
あとは、作ったものの管理に人を回している。
素人を回されて困っているのは湾岸大規模タワーの
購入者だ。

[417: 匿名さん]

バブルの時期の大手（大京、長谷工、藤和、公団　リクルートコスモス）と今の大手
（三井・三菱・住友・東京建物・オリックス・東急）では、
事業構造が全く異なる。
もともとオフィス需要の端境期狙いで、住宅を膨らませたが、地価が
上がれば、オフィス賃貸やホテル・商業ビルなど他の事業にシフト
できる顔ぶれ。
売れなくて「借入金の利払い？」が重荷になって投げうる心配は
ない。まずは関連会社に一括卸。５年は賃貸。賃料動向を見て値上がりが
なければ、空いた部屋から、系列の仲介がこつこつ売っていくだけ。
資金力のない個人と違って、失敗だ投売り・・・みたいな話にならない。

[418: 匿名さん]

湾岸系にしこたま溜め込んでいる
個人の区分所有物件が投げ売られると
新築も下がるのかな？
下がるのは湾岸だけか。

[419: 匿名さん]

投げ売りなんてとんでもない。
湾岸の中古なら、
次々とチャレンジ価格で出てきてますよ。

例えば、佃築３年の物件が坪750万円。
月島築４年の物件が坪500万円。
で、最近売り出されました。
月島の物件なんて、隣りに新築高層タワーが建つと話題になった物件ですよ。

強気。強気。

[420: 匿名さん]

強気だけど売れるかは未知数だね・・・。
あと不動産業は財閥系とその他で分ける必要がある。
財閥にとっては分譲がうれなくても何とかなる（オフィス賃貸）が、他はきついよ。
まあ、銀行からしてみりゃ財閥系だって「かわいそう」って感じだけどね。
限りある土地を常に開拓しなきゃいけない、森ビルなんて顕著だけど、レシオが高くならざるおえない、自転車屋みたいなもんなんだよ。
財閥系も次の業態をつくるのに四苦八苦してるからね。

[421: 購入検討中さん]

419さん

完全なポジション・トークで、、、、
強気の売り出しは「見せ板」ってやつでしょ。（或いは当て馬？）

別に売値はいくらでも付けられますから。

売主も実際その値段で出来るなんて全く考えてないでしょ。
本当に売りたい物件は別にあって、勿論「見せ板」よりずーーーと安い価格で売るんでしょ。

そのとき本当に売りたい物件を安く見せるための、「見せ板」に過ぎないよね。

余計なこと書くとこうやって解説されちゃうから薮蛇だよ。

[422: 匿名さん]

さて、木曜日の夕方。今週は米の連銀FOMCと日銀の展望レポートが焦点でしたね。
あとは、株式市場では改めて改正建築基準法の影響がクローズアップされました。

細かい部分ははしょりますが、

いずれも、不動産価格の先行きに不安を抱かせる内容だったと思います。
より直接的には日銀の消費・景気に対する見方が重要ですが、サブプライムや住宅着工の先行きも影響が大きそうですね。

今敢えて上昇した不動産価格を追いかけてまで買う理由がまた弱まった週だったと思います。

[423: ビギナーさん]

386

昭和薬科大跡地にマンションできたのが、2002年ですか？
これって世田谷区弦巻のことではないのですか？

だとしたら、その5年くらい前だと思うけど、、、、、

[424: 匿名さん]

>>423
　　　失礼しました。明治薬科大　いわゆる明薬通り沿い
　　　なんか知らないけど三茶だからティーヒルズというらしい。
　　　アクティ三軒茶屋が２００２年ですね。

[425: 匿名さん]

上記ＵＲＬ
http://www.sumai-info.jp/machi/missyu/jirei5.html

[426: 匿名さん]

2007年11月 1日（木） 13時46分
新興市場スナップショット

また不動産ファンド関連企業が業績大幅下方修正
やはり投機資金は去ったね。

フィンテック---S安売り気配、利益の下振れを嫌気


銘柄名 現在値 前日比
フィンテック <8789> 34,350ウ −


ストップ安売り気配。最終利益の大幅な下振れが嫌気されているようだ。前日に07 年9月期の利益予想を下方修正しており、最終利益については従来予想の32.49億円に対して17.39億円（06年9月期32.35億円）にとどまる見通し。サブプライム問題の影響を受け、米系金融機関からの資金拠出前提の大型案件を計画通りに組成できなかったためと。

[427: 匿名さん]

ロンドンも危なそう。
次は中国？
不動産氷河期到来の様相。

不動産業者さん、もう少しお勉強しようね。

キーワード：　米サブプライム、経済、為替、住宅バブル
-----------------------------------------------------------
20071031 Bloomberg

英経済も米国の二の舞いか−価格３倍の住宅バブル、ついに破裂の兆し
Housing Market Teeters on Edge of Northern Rock in Capital Bus
ロンドンで独立系不動産仲介業を手掛けるニック・コリンズ氏（38）は2003年以来、 毎年、記録的な利益を上げてきたが、この９月に打撃を被った。中堅銀行ノーザン・ ロックの取り付け騒ぎの影響で、購入予定者50人中５人が契約解除を申し出た。
これはコリンズ氏だけでなく、住宅バブルに乗って成長してきた英経済にとっても 悪いニュースかもしれない。
販売する住宅が計500万ポンド（約11億8700万円）相当に達するコリンズ氏は 「消費者の信頼感が低下した。市場はかつてほど競争が激しくてバブル的な 状況ではない」と語る。
ノーザン・ロックの騒ぎは英国の不動産ブームが終わりつつあることを示す複数の 兆しの１つだ。同国では過去10年で平均住宅価格が３倍にも上昇し、 15年に 及ぶ経済成長を後押ししてきた。過去200年で最長のこの景気拡大も、 減速していく初期段階に入ったかもしれない。住宅向け融資が鈍化し、９月には 住宅価格が今年になって初めて下落したからだ。
イングランド銀行でエコノミストを務めた経歴を持つ、ファゾム・ファイナンシャル・ コンサルティング（ロンドン）のマネジングディレクター、ダニー・ギャベイ氏は 「英国の住宅評価額は著しく高過ぎて、調整の影響を非常に受けやすい」と説明。
「向こう12カ月の経済成長に対する下振れリスクは大きい」と語った。
英経済は欧州の中でも突出しており、01年から05年にかけてはほぼ毎四半期、 成長率がドイツやフランスを上回っていた。国際通貨基金（ＩＭＦ）が 17日発表した 予測によれば、英国の成長率は来年2.3％、独仏はそれぞれ2.0％が見込まれる。
借り入れの加速 英国の政策金利は01年から06年まで40年ぶり低水準にあり、これが借り入れを促し、 経済を押し上げてきた。英国立経済社会研究所（ＮＩＥＳＲ）によれば、英国民の 抱える債務は06年末時点で計１兆3700億ポンドと、収入の1.61倍に及び、 主要７カ国（Ｇ７）で最高。今年６月30日までに、この倍率は1.66倍に上昇した。
米国は同期間、1.42倍だった。
英国民は借金で住宅を購入し、新居を担保にさらに資金を借り入れた。住宅用不動産価格は過去10年で189％上昇した。仏銀ＢＮＰパリバのエコノミスト、 アラン・クラーク氏は「これまで個人消費の伸びを支えてきた要因は、住宅価格 インフレによる富の拡大のみだが、それは消える方向だ」と指摘する。
住宅価格が下がった９月に、銀行が承認した住宅ローンの件数は２年２カ月で 最低だった。その２カ月前の７月、イングランド銀行は政策金利を６年ぶり高水準の 5.75％へ引き上げている。英住宅ローン最大手のＨＢＯＳによれば、９月の 平均住宅価格は0.6％下落。また、１−６月期に銀行が差し押さえた不動産は １万4000件と、1999年以来で最大だった。
長いことうわさされてきた英住宅ブームの終わりが、とうとうやってきたのかも しれない。そして、米国が学んできたように、住宅部門が風邪をひけば、経済全体が寒けで震える。

[428: 匿名さん]

>>426
不動産ファンドも格差の時代だね。
こちらの企業は大幅上方修正

<日経>◇リサの今期、経常益92％増——不動産ファンドの運営好調
　不動産ファンド運営・債権投資のリサ・パートナーズは1日、2007年12月期の連結経常利益が前期比92％増の100億円になる見通しと発表した。従来予想を20億円強上回る。不動産ファンドで運用する大型物件の売却が順調で、配当や成功報酬が大幅に増える。企業の資金調達などを支援する投資銀行業務で大型案件を獲得したことも寄与する。
　売上高は63％増の270億円。予想を3億円弱上回る。ファンドによる保有不動産の価値向上が進み、売却価格が計画よりも高まる。

[429: 匿名さん]

格差の時代などと甘いことを言ってる能天気な方がいらっしゃるようで、これぞ平和＊＊。だからいつも日本は搾取される側なのですよ。
もう少しグローバルな視点で国内不動産動向を考えるべきでしょう。

お国の借金1000兆円、国内物価高による消費マインド冷め、少子化、リーマン所得伸び悩み、米・英の不動産バブル破裂による輸出減少方向、中国も超バブル....。

方向性はもう見えているでしょ。

一昔前まではマンションは買った時点で1000万円下がると言われてきたけど、これからは半値かな？！
短期的利益を貪る為に、ド素人にババ引かせるのはもうやめたら？と思うのですが...。売り惜しみにより金利負担増やし、広告宣伝費をじゃんじゃんかけてコスト増大させたにもかかわらず、２０％もの利益を貪っている不動産業界は異常としか言いようが無く、消費者に全てのしわ寄せがきていると言うことは明白。もう少し消費者の立場に立ち、良い箱を最小限のコストで提供していく姿勢が無ければ、業界の未来は無いね。

[430: 匿名さん]

＞＞４２７さん

暫く様子見した方が良さそうですね。

[431: 匿名さん]

>お国の借金1000兆円

この国が信用不安に陥るのなら、
やはり低利・固定でたんまり借りておくのが
賢そうな気がするが。。。

[432: 銀行関係者さん]

住宅価格に関しては、過去10年上がり続け、理論価格の3倍がついてる米英と、10年間下がり続けたあげく底値から2〜3割上がっただけの日本じゃ比較しようがないんじゃない？

国の借金（正確には830億円）についての打開策は超低金利の継続と貨幣供給によるモデレートなインフレ位しか無い訳で、「マンションが値下がりするまで頭金を貯めよう」と頑張っても金融資産自体が物価に対して目減りしたら待った意味が無い。

ただ、サブプライムの影響で、国内の不動産ファンド向けメザニンの主体であった外資系金融が、日本のファンダメンタル以前に不動産に対するエクスポージャーを取れなくなったことは確か。ファンドとの無茶な落札競争を強いられたマンデベの競争相手は減るから、上昇ピッチは収まるはずだけど、少なくともオフィスや賃貸マンション・商業施設が建てられそうな利便性の高い立地で、サラリーマンの手が届く分譲マンションが供給される時代は終わっているよ。

[433: 匿名さん]

上がる派（下がらない派）と下がる派の論争を見ていると一つだけ感じることがある。
マンション価格がどちらの曲線を辿るかはわからないが、下がる派より上がる派（下がらない派）の人のほうが平均するとお金持ちになりそうだ。
少なくとも429より432のほうがお金持ちになると思うよ。
429程度の知的レベルでは仮にマンション価格が半値になっても君は裕福になれないよ。
あ、ネタ発言だったらごめんね。ネタにネタで返されただけだと思ってくれ。

[434: 購入検討中さん]

ネタにマジレスも何だか、>>433は間違いなくニート予備軍、というか現役ニートでしょう。

[435: 匿名さん]

みんな日本語をつかってくれアミーゴ。
何をボイスしているのかアンダースタンドできまへん。

[436: 匿名さん]

>>434
あなたの書き込みよりも433さんの書き込みの方が
説得力あるけどなあ。

[437: 匿名さん]

喰ったこともない羹を恐れて、膾を吹いている輩が多い。
それどころか、据え膳にさえ手をつけられなかった。
これではバブルになんかなるはずがないし、バブルでもないのに暴落する道理もない。

[438: 匿名さん]

リターンはリスクを怖れなかった者にのみ与えられる。
リスクを怖れて計算するものは
賢者になりえても勝者にはなりえない。

あとは個々の人生観次第ですね。

[439: 元祖匿名はん]

なんで持ち家ごときにリスク張る必要があるのさ。他に張ることないの？

据え膳の時代は終わったんだよ。何が今更据え膳だよ。猫も喰わねぇよ。

10年間不動産価格は上がってるの現場では。

[440: 元祖匿名はん]

勘違いしてる人もいるようだが、遅れて元気取り戻して仕込んだ

日系デベと、さらにそっから買おうとしてるエンド客は、行列の

一番後列に並んでるってことをもっと認識したほうがいいんじゃない？

最前列は、もうさんざん儲けて、リスクなんて張ろうとしてないよ。

外資がー、とか、最大手ファンドがー、とか狼少年も甚だしい。

[441: 匿名さん]

楽しく過ごせればいいんですよ
家はそのために買うんだね
所詮、耐久消費財

[442: 元祖匿名はん]

だからこそ高値で買う必要は全くないし、借りてもいいって訳だ

[443: 匿名さん]

そう。
車だって、高値で買う必要ない。
レンタカーかタクシーでたくさん。
奥さんだって、高い金使って結婚する必要ない。

[444: 元祖匿名はん]

デベっていう生き物は、先人たる外資が復活「してくれた」マーケットを

ものの２年やそこらで、価格転嫁して、価格転嫁して、とにかく荒くたく

儲けられるだけ儲けようとがっついて、それで売れなくなって、自分らの

手足までをも食いだして、はいおしまい、って人たちばっか。ばっかし。

で、売れなくなったら、住宅事業なんて、、って逃げ口上の捨て台詞。

大手財閥はオフィス主体だから安泰とか、自分で納得してて、あほくさ。

お客さん方、なーんにも付き合う必要ありまへんで。

[445: 匿名さん]

>だからこそ高値で買う必要は全くないし、借りてもいいって訳だ

もうこれは価値観の問題で、絶対に議論はかみ合わない。
それを承知で発言しているのか？
無駄な議論で消耗戦になるのはいやなので、ここで降ります。

[446: 元祖匿名はん]

収益性の話も加味して言ってるつもりだが。

価値観だけでアナタ家を買うのか？さにあらず。

[447: 銀行関係者さん]

相変わらず元匿さんはネガティブだなー
分譲マンションを賃貸に回そうとする輩がいれば、賃料に見合わない現状価格では手は出さない方が良いのは確か。ただし、実需ベースでマンションが欲しい時期に来ているかなりの層が、今の価格は高すぎるし値下がりするはず、と信じ込んでいる現状は、437さんの言う「羹に懲りてないのに膾を吹いている」状態なんじゃない？

「販売苦戦は一部で見られたとしても分譲事業を続ける限りコストプッシュで単価を上げるしかなく、外部要因（税制・金利）や内部要因（企画・仕様）で何とか乗り切るしかない」というのがデベの切実な思い。元匿さんのデベに対する嫌悪感には共感できる部分も多いけど、デベが良質な物件供給を続ける為にはエンドも勝どきで坪190万、といった2年前の奇跡には見切りをつける必要があると思う。

>10年間不動産価格は上がってるの現場では。
マンション販売価格が2005年迄下がり続けた訳だが、97年ごろが底だった根拠は？銀行の不良債権をMS・GSがバルクで買ったというのは新築マンション価格動向とは違う話だよね。

[448: 元祖匿名はん]

このタイミングの銀行関係者とは思えないカキコミだが、まあいいや。

別に、あの頃よカムバーックみたいなこと言ってるわけじゃないんで。

いまの行き過ぎた値付けは、デベが失敗こけばいいだけと傍観してる。

10年前の不動産価格、と従来申し上げている。

マンション価格はこの数年で、その含みといおうか上げ幅のバッファーを

余裕で突っ切ったのさ。だから分譲マンションの単価が今や最も先鋭的。

なんせ賃貸前提のファンドが買わない、買えない、のの、区分なんかを

高値でエンドは買ってる、買わされてるわけだかんな。

あと、97年にMSは買ってないよ。

[449: 匿名さん]

とすれば10年前、1997年の価格水準に戻るのを待てばいい訳だ。

東京23区の坪単価平均（不動産経済研究所）
1997年　256万円
2005年　226万円
2007年　9月迄で250〜270万円位

…本当に下がるんでしょうね？？

[450: 匿名さん]

世界的なバブルの中で、日本はこの程度しか上がっていない。これから世界的バブルが下降局面になっていけば外から余計な金も入ってこないから少なくとも超一等地以外は上がることは無い、郊外からじわじわ下がっていくよ。1、2年は様子見しましょ。

[451: 匿名さん]

賃貸といえば、
ＵＲでもうすぐ入居の始まる新築の人形町タワーは、
空室ゼロでのスタートだそうです。

都心駅近タワーなら、家賃３０万前後でも軽く満室なんですね。

[452: 匿名さん]

生活必需品や石油の値上げは始まったばかり。こんな状況では株が多少下がっても都心のマンションは下がらないさ。上げもしないかもしれないがね。

[453: 匿名さん]

場所や用途抜きに上がった下がったの議論は無意味。

１０年前から、不動産価格は「上がってる？」おうおう、いい加減にして
くれよ。
オレは、１１年前に、鷺沼近辺の築浅９６平米を５７００万で買って
２００３年春に４０００万で売った。中古価格は坪単価で１９５万が
１３７万になったわけだ。
諸費用込みで１９００万の損をかぶったのは「上がってる」からか？
オレは業者に騙されたんかね。

[454: 匿名さん]

≫444
ロジックがどうの言ってる割に、ロジックの前提が間違っている
ことに気付いてない。

２３区の好立地なんていうのは、そもそも法人所有か地主所有。
その所有者が金に困っている訳でもないのに土地を投げ売りする
理由がない。
かつ、なんだかんだ言ってもREITの時価総額は今後も増加していく
ので、長期投資資金の流入は続く。

これまで販売されてきたマンションの土地は以前なんだったか
調べれば流れは判るでしょ。
工場、企業の社宅などなど、法人所有が圧倒的に多い。
その法人が利益最高水準で不要資産は2003年までに投げ売ってる
状態で今後安く売る可能性はない。


だいたいマンション市場が不動産市場の中で、閉じた独自の市場
だと思っている前提がおかしい。
レジ賃料が上がってない、マンション価格は収益還元で回らない
から今の価格に妥当性がないというのマンションしか建たない場所
でしか意味がない。
商業、オフィス用途も可能な駅近、好立地は商業、オフィス賃料
での収益還元価格で評価しないと土地を買えない。
だからマンション価格もレジ賃料からはかけ離れた価格になる。

住宅地としてしか利用できないような郊外と一緒に２３区を考え
ないほうがいい。

[455: 匿名さん]

新聞配達の言っていることは正しいな。

[456: 匿名さん]

＞２３区の好立地なんていうのは、そもそも法人所有か地主所有。
それ以外は公共用地だね。宗教法人・学校法人というのも法人だ。

＞その所有者が・・・土地を投げ売りする理由がない。
サブプライム問題で輸出産業が不況になるんだそうだ。

＞これまで販売されてきたマンションの土地は以前なんだったか
＞調べれば流れは判るでしょ。
港区湾岸の大半は港南は倉庫・芝浦は工場跡地・都電操車場
世田谷は配送センター、大学移転跡、大学グラウンド、企業の
社宅跡
それも、建物老朽化で土地ごと売って、移転建て替えか借り入れ
という流れだね。お寺の再開発やお屋敷跡というのも文京・港に
は多い。

＞その法人が利益最高水準で不要資産は2003年までに投げ売ってる
持たざる経営・資産のリストラが進んだ結果だね。


＞今後安く売る可能性はない。
というか、使っているから売れない。都心の住居地域の用途変更
容積指定の緩和でもあれば別だ。
某土地持ち大企業の管財部門にいる知人の話では都内の資産の
多くは流動化だけしておいて保有は続ける方針らしい。

＞商業、オフィス用途も可能な駅近、好立地は商業、オフィス賃料
＞での収益還元価格で評価しないと土地を買えない。
＞だからマンション価格もレジ賃料からはかけ離れた価格になる。

文京区も、世田谷区も、新宿区も、品川区もオフィスはあるねぇ。
本来オフィスだったところが、マンションになっていたりする。
豊洲も、タワマンとオフィスが並立している。
木場も東陽町もオフィスはあるなぁ。

そうか、人が通ってくる場所に、住居を構えるってことは高いコスト
がかかってあたりまえってことでもあるな。

[457: 住まいに詳しい人]

>>454
>２３区の好立地なんていうのは、そもそも法人所有か地主所有。
>その所有者が金に困っている訳でもないのに土地を投げ売りする
>理由がない。

いつまでも古いルールで物事を考えちゃいけませんよ

含み資産が増えるなんて経営リスクが増えるだけじゃないですか
不動産価格が上がったら、売却して自社株買いでもするべきでしょ
だから「当たり前」だけど、価格が上がれば売りモノは増える

個人の地主はともかく、競争に晒されている企業の行動は
昔のよーにはならないよ
　
　
>レジ賃料が上がってない、マンション価格は収益還元で回らない
>から今の価格に妥当性がないというのマンションしか建たない場所
>でしか意味がない。

純粋なオフィスゾーンなんて虎ノ門の東側にしかない
そっちは元々マンションの供給なんて少ないわけで
我々が話題にすべき地域ではまだまだレジデンスの賃料水準に
左右されますよ
その地域で2.0/万円/坪/月つう賃料で4％の表面利回りつうのは
限界なんじゃない？
　
　
さて、相続税が払えず物納された元麻布３の宅地が入札になるが
これが超高額物件の価格動向の指標になるんじゃないかな？
去年のＪＴ社宅跡の入札と比べて上がるのか下がるのか
まぁこの土地自体は100坪なんでマンションが建つか微妙ではあるけど

[458: 匿名さん]

話の関心が、「上がる（下がらない）」「下がる」だから
待っているうちに、魅力的な物件が少なくなっていくことを
忘れている。
下がれば、またいくらでも、近くて、広くて、安い＝魅力的
な物件が出る・・・というのだろうけど

どこにそういう土地があるか？誰がそれを売るんだ？

供給過剰だから値崩れするんであって、下がるから供給が
増える理屈にならない。

待っているうちにどんどん物件は減る。仕方無しに買う。また
上がる。
それを拒むには、自ら安い物件を売って値崩れを起こすしかない。
不買運動でガソリンが安くなるなら、買わないでいたらいい。
バッテリーが上がって車体が錆びるだけだ。

[459: 匿名さん]

不動産とガソリンを同列に見てる時点でもうちょっとだめだけど、何かを売らなきゃ不動産業をなりたたんってことだ。
日用必需品の石油業界だって代わりを今から血眼になってさがしてるでしょ？
不動産はもっと悲惨なんだよ・・・。
ちゃんと社会にでてるか？

[460: 匿名さん]

>>459
もう３０年ほど社会人やってるよ。
建築設計を８年、建設不況の時代にみっちりやった。
バブル期前はオフィス系プロジェクト企画、バブル期は商業施設を
やっていたよ。
バブル崩壊後は国有地売却関連、都市計画系、９０年代後半は
ＩＴだね。オフィスビル情報化、２０００年はデータセンタ
２００３年はコンバージョン　今はシニアビジネスを考えている。
マンションデベとは縁がなかったけど、東急不動産の会社訪問は
したね。
不動産に限らず常にビジネスのターゲットは時代の要請によって
変わる。不動産会社が苦しいって？そりゃキミの生活のことか？
まぁ頑張れ。

[461: 匿名さん]

何かを売らなきゃで、
郊外の辺鄙な場所の不動産を売り出したって、
客は付いてこないでしょ。
万一買ってしまう客がいたら、それも悲惨だ。

[462: 匿名さん]

＞日用必需品の石油業界だって代わりを今から血眼になってさがしてるでしょ？
＞不動産はもっと悲惨なんだよ・・・。

あのさ、住宅はガソリンより日常的だよ。オレなんて免許持ってない。
ガソリンの代替は、地下鉄か電車かタクシー
住宅だって買い手からみたら代替性はいくらでもある。要するに郊外を
買えばいいのだよ。

供給者からみればそうなのかもしれないが、需要者からみれば住宅コスト
は「都会で暮らす」ための席料みたいなものだ。
賃貸より分譲が「便利」だから借金してまで「まとめ買い」する。
分譲相場があがるのは、都心生活がどんどん魅力的に変わるからだ。
都心居住者が増えて、都心の商業環境がますます魅力的で便利になる。
「席」は少なくなり、「席料」はプレミアがつく。
Ｃ席ならまだお安い。
マンション価格など、都市のエンターテイメント性に参加する視点で考えて
みればどうなるかわかる。
実際、ウィークデーにバーやレストランを楽しむ習慣がなければ都心すむ
意味は薄い。
ここの議論も、株をやってない人が株価の見通しを述べるみたいな感じに
なってきた。株屋の話は常に楽観的だと笑う人は株で損もしなけりゃ儲けも
しない。
不動産も、損して、はじめて得するタイミングがわかる。買って動かして
発想が柔軟になってビジョンも開けるもんだよ。

[463: 匿名さん]

>462
>供給者からみればそうなのかもしれないが、需要者からみれば住宅コスト
>は「都会で暮らす」ための席料みたいなものだ。
これは賛成です、その通りだと思います。
私も、職住接近の為に都心に住んでおります。
いわば時間をお金で買っております。

＞マンション価格など、都市のエンターテイメント性に参加する視点で
＞考えてみればどうなるかわかる。
＞実際、ウィークデーにバーやレストランを楽しむ習慣がなければ
＞都心すむ意味は薄い
これは、嗜好の問題だと思いますよ。
まだ年代にもよるでしょうね。

近隣には、意外に年配の方が多いのですが、資産を処分して
都心のマンション住まい、理由は郊外に住む子供達から
均等の位置にあるからだそうです。

[464: 匿名さん]

>460
30年ほど社会人やってて（50代？）ネット書き込みって結構キモイ気もするが、本当に不動産業界が苦しくないと思ってますか？
>461
そうだと思いますよ。
だから新しい軸を血眼になって探しているんですよ。
賃貸や開発でなんとかなってるうちに。
>462
ガソリン・食料品みたいな日常的な消費財と不動産みたいな耐久財の区別ついてる？
あと不動産はいくらでも中古はあるんだよ。
ガソリンはなかなかみつからないけど。
少なくなる土地でこれからも新築売ってかなきゃいけない。
資金がなきゃ開発もできない。
銀行がかわいそうな業態というのもわかるでしょ？

[465: 匿名さん]

＞30年ほど社会人やってて（50代？）ネット書き込みって
＞結構キモイ気もするが、
キミはいつでも一言多いなｗ
キモイとか主観をいわれても困るな。もう４年ぐらいこの板はいろいろ
マンション市場の顧客の気持ちを把握する上でも役立たせていただいているよ。
なにしろ私自身が３年マンション探しをしているし、投資用のマンション探しに
役立てている。購入後もどういう管理がされているか住民板見ればわかるしね。
便利だよ。

＞本当に不動産業界が苦しくないと思ってますか？
不動産会社に限らずどこでも中小は苦しく、大手は左団扇だよ。
つらいのは委託先か下請けだが、それもうまくやってるところはあるよ。
オフィス賃貸主体のところは、あいかわらず景気はいいね。
マンションはクレーム産業だとわからずやっている大手のレジ部門は
苦労しているが。
不動産業界って、大手町再開発している地主系デベはなんにも苦しく
ないだろう。もともと長期スタンスのビジネスだ。

＞だから新しい軸を血眼になって探しているんですよ。
＞賃貸や開発でなんとかなってるうちに。

そんなのどこのビジネスでも同じだよ。業界が苦しいから価格が下がる
っていうのは、全く間違った発想だ。
業界が苦しかったら、再編されて規模が縮小する。
百貨店やＧＭＳ（大型スーパー）見ればわかるよ。
ただし、業態の変化はここでいう２〜３年のスパンでなく５年〜１０年に
スパンですすむ話だ。というかマンションデベはもう業界再編あらから
片付いているけどね。


＞ガソリン・食料品みたいな日常的な消費財と不動産みたいな耐久財の区別ついてる？
まぁ、あえて違う見方を教えてやったつもりだが、若いのに頭固いなぁ

＞資金がなきゃ開発もできない。
＞銀行がかわいそうな業態というのもわかるでしょ？
銀行が貸さないのは、経営基盤が脆弱だからだよ。早くつぶれたほうがいいんじゃ
ないの。不動産業がかわいそうって、あんた、日本に５０万社ある建設業の
ほうが公共工事なくなってもっと可哀相なんだが。

[466: 匿名さん]

本質的には全員、戸建て派のはずなんですよ。

なぜか？

マンション派の人だって一棟丸々所有できたら、自分の家族か、せめて親族だけで住みたいのではないですか？

裏を返せば集合住宅というのは、自宅に他人と住んでる状態とも言えますから、本心からそれを満足しているとは思えないのです。

[467: 匿名さん]

>>466
嗜好の問題で片付きそうな唐突な議論だな。

[468: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6067/

ここでやれよ

[469: 匿名さん]

>486

おいおい・・田舎の実家は戸建だけど。

マンションは安全・通勤楽と言う付加価値があるから購入しました。
都会の戸建は賊の侵入が怖いだろううが・・治安は安全か？
戸建に住む場合、安全に払う対価はどれだけの費用コストが必要か！

余程の維持費に余裕がないと、マンション以上の維持費が掛かるのが
都会の戸建でしょう・・・田舎なら問題ないがね。

[470: 匿名さん]

↑
＞４８６間違い　正　＞４６６

[471: 匿名さん]

で、４６６は何が言いたい？みんなが戸建てが好きだから
マンション価格は下がるっていう話なのか？

[472: 匿名さん]

アメリカの不動産投資会社「ジョーンズ・ラング・ラサール」によりますと、ことし１月から６月までの半年間に日本の不動産に投資された金額は、前の年の同じ時期のおよそ３倍の１兆７０００億円に達しました。これは、アジア太平洋地域全体への投資額のおよそ５３％に上り、海外の投資家が日本の不動産への投資を一段と増やしていることをあらためて示しています。この背景には、都心部でオフィスの供給量が少なく、賃料の上昇が続いていることなどがあり、アメリカの低所得者向け住宅ローン、サブプライムローンの焦げ付き問題をきっかけに、世界の投資マネーが、混乱の続く欧米からアジア地域に流れ込んでいることから、調査を行った不動産投資会社では「日本への不動産投資は今後も増加傾向が続くのではないか」と話しています。
もどる

http://www3.nhk.or.jp/news/2007/11/02/d20071102000018.html

サブプライムが逆に日本の不動産に流入するマネーを加速させるシナリオも
ありだと思ってたが、さあ果たしてこれから先はどうなるか不透明だねぇ

つかボラ激しいのはホント迷惑

[473: 匿名さん]

せっかくだから解説すると
バブル崩壊までは戸建て志向が圧倒的だったね。
なぜかというと、都市部の地価が高すぎて普通に設計すると一戸あたりの
単価がべらボーで売れない。
仕方なしに１５㎡のマルコー、杉山のワンルームとか、４５平米２ＤＫとか
周辺区でも６９㎡３ＬＤＫとかいっぱい劣悪なマンションを作ってきた。
まともな集合住宅は①公団分譲　（南大沢ベルコリーヌとか取手とか
遠隔地が難点）②都内の広尾タワーズとかの億ションに限られていた。

庶民が９０平米以上の住空間を得るには、一戸建て、それも郊外しか
選択肢がなかった。

それがバブル崩壊後、都内にミニ戸三階建てがいっぱい建てられ
マンションも坪単価２５０万を切ると、まともな広さが買えるようになった。
さらに「住宅の容積率緩和」で高い土地でもうまくやればオフィスビルの
倍くらいの規模の建物が建つようになった。
芝浦のオフィスビルのアタマを遥かに超してタワマンが建っているのが
いい例だ。
昔は高いビルはオフィスだったのが今はマンションが目立ち始めた。

それによって二つのことが達成された
①低価格
②眺望という付加価値。

わたしも、丘の上から海が見える一戸建てでホテルライクなサービス
をしてくれる執事とメイドがいたらそういう生活もいいかと思うが
東南アジアの支店勤務になれば簡単に実現したりもするわけで

それよりウッディ・アレンの映画みたいなＮＹコンドミニアムまがいの
暮らしがカッコいいと思われるのだが。

[474: 匿名さん]

超都心にマンションを買ったので、ここが下がらなければいいです。

[475: 購入検討中さん]

>それよりウッディ・アレンの映画みたいなＮＹコンドミニアムまがいの
暮らしがカッコいいと思われるのだが

だが、日本のマンションとNYのコンドは全然違うよね、、、、

[476: 匿名さん]

映画『BABEL』で菊池凛子ちゃんがバルコニーに立つシーンが
話題になったタワーマンションはどうなの？
カンヌ国際映画祭で監督賞のアレハンドロ・ゴンサレス・イニャリトゥ監督
が使ったくらいだからよい空間。ていうか、あれってほとんどＣＧ合成？

[477: 匿名さん]

>476
あそこは月島あたりの超高層マンションじゃないですかね？
映像に映る風景が月島からの風景に似ていたもので、
そうかなぁと勝手に思っていましたが。。

[478: 匿名さん]

BABEL 自体は観てないけど、
佃のクレストタワーで撮影したらしいですね。
よく色んな番組やCMでも使われてますね。
ちなみに、映画で使ったらしい住戸がチャレンジ価格で売りに出てます。

[479: 匿名さん]

映画のなかで
エントランスでニューヨークのコンドにいるような
初老のゲートキーパーがお帰りなさいって挨拶するよね。

実際に行ってみたら大きな机があって同じような人が立って
いた。結構カッコイイじゃないか　クレストタワー。

[480: ご近所さん]

それが言いたかっただけだろ。
何人も使い分けてご苦労さん匿名さん。

[481: 匿名さん]

佃のザ・クレストタワーは、タワマンのレベル的にはたいしたことはありませんよ。
ディスポーザーも付いてないし、９人乗りエレベーターも戸数の割に基数が少ないし。
お隣りのライオンズタワーと同じ３２階建てなのに、クレストの方が高さが低いし。

[482: 匿名さん]

いや、単純にＮＹのコンドといったら、あのシーンが浮かんで
きただけなんだが・・・・別にクレストタワーに関して他意はないが。

みんな性格悪すぎだな。

[483: 匿名さん]

中古買う人って、
眺望の良さだけではなかなか高くは買ってくれません。
佃でもね。

[484: 匿名さん]

>>481
近くのUR高層住んでたよ、カミさんがえらく気に入っていたが、
デザイナーズマンションと言いつつ10年後には団地化しそうな外観、
ゴクレ初タワーでこなれてない設計、杭なし工法などでパスしたな

あの辺りは数年で無秩序タワー乱立状態になりそう

[485: ご近所さん]

>473さん

敢えて裏側を書くと、

同時に達成されたことは

居住者に対するインフラの十分ない地域での人口急増
縦移動時間の増大
（雨にはぬれないが、時間が読めない。災害時などでエレベータが使えなくなると、
水を汲みに下に行ってまた階段上って戻ってくるまでにその水全部飲んでそう。十階あたりが実質的な限界だろう。）
高層住宅の危機管理対策が十分なされないままの建設先走り（災害時のリスクが合理的に見積もれない）

電気関係はまだいいとして、上下水道（ディスポーザー含む）および空調関係が長期的にどう維持・補修・衛生保持されるのかも不安。
特に独り住まいとか、dinksが多かったりすると、結構風呂場や洗面所の掃除とかいい加減な
住民も多いのではないかと心配。
どこか一戸でもいい加減だったりすると、悪臭や虫がマンション中に拡大し、対策費もバカにならなかったりする。
大きいことはいいことも多い反面、最近の地下鉄が、郊外への私鉄接続延長で遅れることが多くなったように、リスク露出も大きくなるのがやや難。

マックイーンとニューマンのタワーリングインフェルノのDVDを久々に見たが、
俺としては、やっぱりタワーには住めないな。はしご車届かないもの。

[486: 匿名さん]

>>481
ディスポーザーないんだ
各階にちゃんとしたごみステーションもなかったな

さすがゴクレ

[487: 匿名さん]

>>486
各階ゴミステーションは、
あることはあるんだけど
出す曜日に制限があって、
24時間可ではなかったはずですよ。

[488: 匿名さん]

NYではないが、街のまんなかで
なかにジムもショッピングセンターもオフィスフロアも
敷地内にテニスコートもプールもある高層サービスアパートメントに
住んだことがある。
眺望も良かったし、友達を呼ぶにも便利だったし
朝、街の風景を見下ろしながら、ジムで一走りもできたし
帰宅後のナイターテニスも楽しかった。

賃貸だったから、空調も水道関係の管理も気にしなくてよかった。
東京のタワー物件に住むなら、賃貸物件にしたいと思う。
1000人もの組合員による管理組合での管理が不安だ。

いま、川を眺める一戸建てに住んでいる。
夜、スピーカーの音量を上げてジャズもきければ
たくさんのひとびとを呼んでBBQパーティーもできる。
広い庭の手入れはガーデナーに、広い家の掃除はメイドにさせて
屋根が壊れた、エアコンが壊れたといえば
大家が職人を派遣してくれる。

購入してもいいくらいの物件であるが
今後の世界経済の行方を気にしながら大金は払いたくない。
やはり、賃貸でいい。

で、東京は、といえば
そこそこ都心に90平米程度のマンションをひとつ持っていればいい。

中古をみれば、転売で稼ごうという志が低い輩の存在
新築をみれば、仕様も面積も落としている志が低いデベの存在があり
魅力を感じない。

静観するというか、そろそろ、この話題もあきてきた。

[489: 匿名さん]

じゃ来なきゃいいじゃんw
独身？お気楽なもんだな
羨ましくはないけど

[490: 匿名さん]

自慢してるつもりかどうか知らないけど、
その程度では羨ましくないに１票。

[491: 匿名さん]

BBQができるか否かで家の評価する人って意外と多い

俺には全然わからん

[492: 匿名さん]

管理組合がいやで戸建に移られた知人もいました。特に小さなマンションは回ってくるのも早いから大変ですね。

[493: 契約済みさん]

考えようによっては、戸建は毎日組合長さんで、
自分で外の世界（隣地境界線)と対峙しなければ
ならず、誰も修繕積立金の見積もりもしてくれないし、
はるかに大変です。気が抜けません。

私は492さんの友人の全く逆です。
高齢の方など、まさしく私と同じ理由でマンションに移るのでは？
こういうほうが遥かに多数派だという気がしますが。

[494: デベにお勤めさん]

新日鉄ビル、大和証券ビル、鉄鋼ビルも建て替えらしい。
東京駅周辺のマンハッタン化は続く。
集中と集積はそのエリアの競争力を増すから、
オフィスビルの競争は、
なんか勝負は見えてきた感じです。

[495: 匿名さん]

戸建には町内会がある。
地方だと、新入りに面倒な仕事を押しつけたりする。
マンションの管理組合よりも不平等だったりする。

[496: 匿名さん]

東京駅周辺のマンハッタン化は大歓迎です。

その東京駅八重洲北口向かいの地区、アジア系外人が働いたりしている雑居ビル飲食店街を掃除できませんか？東京建物のビルが一角にあるエリアですよ。東京駅の真ん前に、あんな不潔なエリアを放置しておくなんてわが国の恥。

デべというのは、こういう仕事をするためにあるのでは？　それがデべの存在理由。真価を発揮してください。

[497: 匿名さん]

>>496
デベじゃ慈善団体じゃないだろw

[498: デベろっぱ]

>>496
人に言わずに、あなたがやれば？
何なら東京駅５Ｋｍ圏内君を助手につけてやるからさ（藁

[499: 匿名さん]

あれ？そんなに大変な仕事なのかな？歌舞伎町を掃除・再開発せよといっているんじゃないんだがな。札束で追い出せばいいだけなのでは？

[500: 匿名さん]

昨夜、佃が話題になってたけど
佃のチャレンジ価格中古物件は今日も増えたみたい。
売れてるのか？は、疑問だけどね。

チャレンジ価格
みんなで出せば
怖くない