23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[344: 匿名さん]

×景気にゆっくり
○契機にゆっくり

[345: 匿名さん]

不動産が相場モンである以上、素人衆がはめられる局面が
多々ある。

①長い上がりが続くと、下がる変極点で素人が高値掴みさせられる
　不動産は、都心がかえなければ、周辺、周辺の次は郊外へと
　待てば市場は動いていく。
　出来の悪い受験生のように、時間とともに志望校のランクが下がる。

②その先の下落が少し続いただけで、素人はチャンスと勘違い
　下落処分物件を押しつけられる。
この痛手が次のチャンスで足枷に

③長い下がりが続くと、上がる変極点で素人は叩き売りを煽られる
④その先の上昇が少し続いただけで、素人は及び腰。

[346: 匿名さん]

CASH買いの人は別にして、金融政策次第だと思います。
＊この話は何回もループしているが・・・・

一般人が銀行から住宅ローン融資を受けれるかどうか・・・
２３区の新築マンション価格を語るにはこのポイントの見極めが重要。

ただし、周辺区にならないともう物件無いよ。
優良中古以外なんか購入するのはギャンブルだしね。

もう、いいじゃない、このスレ。

[347: 匿名さん]

玄人でも、
上手く立ち回れずにしくじる人たちが…

[348: 匿名さん]

確かに湾岸中古なんかを高値で買うのは
ギャンブルですね

[349: 元祖匿名はん]

なーんかポジショントークだの、俺が若手官僚だの適当極まりないな。

346さんの言うとおり、皆が皆富裕層だったりキャッシュ買いの訳もなく
大多数は住宅ローンを引っ張る以上これ以上単価上げようもないでしょ。

プロもノンリコのシャッター降りかけ。
エンド向けは出すだろうが、収入が増えてないのにローン増やせない。

インフレだ、金利据え置きだっても債務者与信が良くなったり銀行評価が
上がるわけでもない。至極当たり前の話。

[350: 匿名さん]

上昇期には、物件数が絞れら客の質が上がっていく。

高額物件には独自の市場、販売ノウハウがある。
高額になりきれないところはマリシクさんがハンドパワーで
小さくして売る。

販売戸数が最盛期の２５％くらいに経れば、城東とコンパクト
マンションと都心の高級物件（赤坂パークなんたら、大橋再開発タワー
三井・住友のどっかの定期借地、地所の麻布タワー定借など）で
価格は横ばい。　
あとは予定通りインフレ到来。

[351: 匿名さん]

今日は、上げ論者が沸いて出てるなｗ
誰も信じないから、勝手に自分たちだけで盛り上がってくれ。

[352: 匿名さん]

港南のグランシティとかデユープレックスとか、勝どきのコスモス物件
など、１９９９年物件って結構なお値段していた。
３０代のサラリーマンがあっさり買える値段ではなかったような気がする。

以前書いたかもしれないが、１９９９年頃の販売のデュープレックス
天王洲アイル（港南二丁目）、
はしのえみが王様のブランチでレポータとして紹介していたのを
覚えている。７５平米の２ＬＤＫが７０００万台
だったと記憶している。

もともと、９４年から９９年の価格水準でもちゃんと売れるものは
売れていた。代官山アドレスや恵比寿ガーデンＰ壱番館など
坪単価４００万円を下回ってないだろう？
そもそも、金利や物価を加味して考えると
「サラリーマンが買えない」「ローンが借りられない」という
理由で、マンション価格に歯止めがかかった時代はない。
また、誰もがマンション転がしに走ったわけではない。
広い面積の「ガーデン目黒」とか「ライブタウン浜田山」
などという物件は７０年代にあった。ただし、一般サラリーマン
がターゲットでなかった。

リバーシティ２１だって、普通に億ションだったが、値引き
販売した話はなかったはずだ。
広尾など、歴代の分譲マンションの価格を物価・金利修正して
比較したら、それほどちがわないはず。

買い手がいるからモノがつくられて売れる。そんだけ。

[353: 匿名さん]

世間知らずの、低所得者は下がる念仏を１０００回唱えていなさい。
経済が発展するためには価格が下がるみたいな変な信仰は捨てた
ほうが身のためだ。
ビールも発泡酒も３％値上げだそうだよ。

[354: 元祖匿名はん]

あーあ、ロジックハチャメチャ。

買手いないよ？

代官山アドレスや恵比寿GPを比較に出すのやめなよ。浜田山が？三井君。

[355: 匿名さん]

＞誰も信じないから、

信じる・・・って言うところがいかにも素人らしくてかわいいな
理解できないってはっきり言えばいいのに

[356: 匿名さん]

ライブタウン、ガーデンって屋号は小僧はしるまい。

[357: 匿名さん]

ここでは、読解力がないと書き手のロジックがはちゃめちゃと
いう結論になるらしい。

[358: 匿名さん]

http://www.towanet.co.jp/selection/detail.asp?in_tatemono_no=00028&...
ライブタウン浜田山　当時は集合住宅をいかに戸建てに近づけるかが
テーマ。購入者はかなりの高級サラリーマンか自由業だった。

http://www.speac.co.jp/blog/2005/11/post_9.html
ガーデン目黒　1978年築　ＲＣ造　４階建
１ＬＤＫ〜３ＬＤＫ　３５〜９０平米
売買2000〜6000万円台中心
当時物価は今の３割安。公定歩合は５％

２３区のまともな物件はもともと庶民には手が出なくてあたりまえ
なぜ、いつまでもマンション価格が安いのが「健全」と思い込むのか？

[359: 元祖匿名はん]

藤和はともかく山一土地なんて普通知らんだろ、小僧だろうが老いぼれだろうが。まあ、そんなことは東京カンテイにでも任せとけば良い。くだらん。

[360: 匿名さん]

上がる論者の主張を理解した上で、論理めちゃくちゃと批判していますが、何か？

[361: 元祖匿名はん]

「マンション価格が安いのが健全」にあらず。

「不当にデベが乗っけて価格が高いのが不健全」なだけ。

まっとうな物件でもなく、価格だけいっぱしの、そう、その物件だよ。

[362: 匿名さん]

あはは、水曜はみんな暇なんだなぁ。

ここで住宅地価が下がったら、郊外に住んでいる人は生霊になって
２３区を夜な夜な飛び回るだろうね。

[363: 元祖匿名はん]

今時水曜休みの不動産屋なぞ、仲介以外、個人的にはどうかと思うが。

デパートやブランドショップの店員かもしれないし、旅行代理店の社員かもしれないしな。

[364: 匿名さん]

買う気もない物件・・・買えない物件など放置しておけば
誰かが買うでしょ。

マンションなんて土地に個別に事情がある人が買う。そんだけ。
マクロ経済もカンテイ理論も　そんなの　か・ん・け・ーねぇ

関係ないことを証明せよと言われて事例をだせば、ロジック云々と


あはは、帰納法と演繹法の違い。例をならべてひらめかなきゃ
鈍感というしかないねぇ

[365: 元祖匿名はん]

まあ、アナタも現場を見てから発言しなよ。そんだけ。

[366: 匿名さん]

http://home.att.ne.jp/yellow/miu/apparel1.html

[367: 匿名さん]

>>365
工事現場？販売現場？それとも融資の現場、お役所の許認可？
いってることがわからんよ・・・前から言葉足らずだったけど。

[368: 匿名さん]

REITの影響で不動産価格の急激な揺り戻しが発生したために不動産価格が短期で変動するものだと勘違いしている輩が沸いているな。
Equityのように流動的な市場があるわけではないんだから、そんなに不動産価格が短期的に上昇したり下降したりするもんかいな。
下落論者はミクロの視点で需給バランスの話が多い気がするが、価格均衡点は需要曲線がシフトしても供給曲線で調整できますがな。
原価が上昇しているのに需要が下がっているからって価格を下げて投下資本利益率を下げていたら資本コストをカバーできませんがな。
そんなプロジェクトに資本を投資しませんよ（まあ、デベの歴史を見る限りその可能性は必ずしも否定はできないが・・・）。
長期で見て不動産価格が下落すると考える輩は、どうして下落を待ってマンションを購入するという結論に至るんだ？
オレなら国外に生活拠点を移すことを考えるけどな。

まあ、なんていうか、格差社会？

[369: 匿名さん]

もう。せっかく底に沈んだと思ったら、お・ば・かが浮上させて
きて、くだらない罵詈雑言。

４４１さんがいうように、売るのに時間がかかるっていうけど
３０代のにいちゃんでなければ、過去の流れで価格納得する人も
いるわけで、ここでギャーつく言ってみても無駄。

だいたい、東京にバブル以降しか住んだことない世代が
地域の地価バリューを云々かんぬん言うことが笑止だおもう。
長く住むことで広い土地勘ができて不動産を評価する目もできる。

私が大阪の土地を云々する気がないのは、言ってることが的外れ
になるのがわかっているからだ。
３０代なんかみんな新参者なのに当たり前みたいに東京論を展開する。
恐ろしいよ。

[370: 匿名さん]

いけね。途中でしっこに言ったら文が切れた

×４４１さんがいうように、売るのに時間がかかるっていうけど

○４４１さんがいうように、下がっている事例を示さなきゃ
下がっている証明にはならん。こちらは２００４年のスレから
このかた。さんざん上がる事実を見てきたぞ。
グローヴの２期の抽選現場にもいたし、過去５年で２５以上の
登録をして抽選も何度もはずれ、物件も買ってきた。
ほぼ毎週、注目地域の新築物件、中古物件の坪単価を把握しつづけ
てきたよ。上がってばっかりじゃん。

売るのに時間がかかるっていうけど・・・・


スマソ

[371: 匿名さん]

２３区の不動産価格を７０年からの大きな流れで捉えるか
ここ７年の近視眼的流れでとらえるかだが、

下がり始めたら底なしの不況に陥ることは間違いない。
地球温暖化が困るから氷河期になれみたいな話だと思う。

元祖匿名はんがずるいのは、下がる論者の側で地価の緩やかな
上昇を否定すでもなく、どこかのＲＥＰよろしく特定のデベの
値付け批評で，自分の立場を曖昧にしておること。

[372: 匿名さん]

「下がる論者は、自分が買う前提で下がると言っているのかな？
仮に、２割下落で買ったとして、その後２割下がったっても持ち続ける
の？」
「どの辺に底値があると見ているのか、だね」

「もし２割下がったら、自己資金が２割あってもキャッシュを
補填しないと買換えはできないわよね。」
「だからその後もさらに下がったら
大きな負の資産を抱えることになるね。」
「不動産が下落して損切りする人はいるの？」
「いない。というか普通できない。金縛りになっちゃう。」
「勝手に２割下がった時点でもう一度底値になる・・という願望でも
あるのかなぁ」

「一端下がり始めたら、次はどこが底かがわからない。
買うきっかけがつかめないのは上がるときもさがるときも
同じことだと思うよ。」

「みんなが買いはじめて底を打つかな？」
「もし下がりはじめたら、新築マンションで販売が１年ずれたら
それだけ下落リスクを負う話になるから、急いで売ろうとする。
地価は崩落的に下落する危険性を孕むね。」

「でも値崩れしても賃貸物件として採算が取れる線で事業用に
買い取られる可能性はあるわよね。」

「だから、収益還元価格で下げどまるという『理屈』だが
実際は、地価が下がれば賃貸から分譲に需要がシフトして
連鎖的に賃料が下がるのだ。価格の崩落は防げないよ。」

「確かに、９０年代の値下がりで郊外の賃貸マンション相場が
　じわじわ低下したわよね。」
「２００４年までに２３区外周区の賃貸相場も大きく下がったね」
「賃貸マンションって分譲のセコハンだから時間とともに供給は
　増えていく。賃料相場が下がるなかで分譲需要が増えていく
　と、帰属家賃が低めに設定される話になる。」
「分譲価格にくらべ２３区の賃料はまだまだ安めということかな。」

[373: 匿名さん]

全ての要素は、価格におり込み済み。

[374: 周辺住民さん]

先高感の消失
SubPrimeの影響
実際のレジ物件の足の鈍さ
景気の足踏み
実質化処分所得の減退
在庫積みあがり
金利先高感の消失

こんだけ買いが引っ込む材料が揃ってれば
敢えて買う必要はほとんど感じないね。

しばらくは。

[375: 購入検討中さん]

下がると思う。
下がってると思う。
もっと下がると思う。

私は都内に保有してる不動産の合計額が2億弱（相続ではない）
現金や証券投資もあるが、

それでもやっぱり下がると思うよ。

資産所有者だけが上がると思ってるわけないし
お金も不動産も所有してない人間だけが下がると思ってるわけじゃない。

当たり前だが。

自分の信じるところから、資産ポジションが出来ると思うが、
その逆はないよ。

そういう意味ではポジショントークというのはちょっと違う。
下がると思っていても、所有し続けることはあるだろうし。

[376: 匿名さん]

>>375
思うのは自由だ。　　でも伝わらないなぁ

[377: 匿名さん]

>>375
保有物件の内容によるよ。額だけ言われても金融商品ではないから
城東の賃貸一棟モノを持っている場合と、南青山の中古マンション
でも意味は大きく違う。ワンルーム５室なんて含んでいて板橋
大田なんていうんじゃもうすでに下がっている。
中央区のはずれでも危ない。

ご自身が下がる意識があるというのはそれなりの物件を
それなりの時期に買ったということなのだろう。

時価なのか簿価なのかの違いも大きい。

[378: 匿名さん]

元々の性格が悲観主義者なら、年がら年中
下がる下がると思うのは自由だ。
資産があろうとなかろうと。

[379: 匿名さん]

ディトレーダに不動産投資やらせたら、仲介業者と税務署は大喜びだね。

[380: 匿名さん]

丘にいるか、船の上にいるかで、嵐の懸念は大きく違う。
景気が曇り空でも大嵐を想定するのは、金融業界だろう。
不動産業界は、丘の上の仕事。嵐が来ても逃げ場がいくらでも
ある世界だ。

[381: 匿名さん]

04年くらいの世の中の予想が外れたからこそ、
逆張した購入者が＊＊＊になったんだけどね。
今の世の中の予想が当たるか外れるか、さぁどっち？

[382: 381]

かち ぐみ

[383: 匿名さん]

必要な家を必要なときに買い必要なときに売る。
価格に織り込まれるから損も特もありません。

[384: 匿名さん]

>>381
逆張りなんて意識はさらさらなかった。２００１年から探しはじめて
ここまで条件がよくなったのかと感慨ひとしおだった。


０４年は、ファンドが買い支えたというのが定説らしいが
実際は、１９９１年から下がり続けた不動産価格が、低金利とあいまって
「収益還元価格」を下回ったから賃貸物件（投資物件）として
売れたという解釈が正確な話。
２００４年といえば、住宅ローンもゼロ金利ベース。未曾有の安さ。
優遇１．５％もついた日には３年固定で１％を切る金利だった。
実際３年後には金利が0.25×３で0.75も上がっていて腰抜かして
他行の優遇１．２％に借り替えた。でもなんとしても買ってください
ってアタマさげられたみたいな好条件だったわけだ。

[385: 匿名さん]

相場のアナロジーで不動産市況を語りたがる下げ論者ほど、
数年前の底値では買っていなかったというパラドックス。

[386: 匿名さん]

ここ１０年も決して平坦な道ではなかった

１９９４年。　四谷、中野本町、中目黒に坪単価４００万くらいの
　　　　　　　１ＬＤＫ（14坪　5600万）くらいが出現。よく売れた。

１９９５年　　さらに都心部にファミリー物件が分譲され

１９９６年　　ブランド価値の高かった田園都市線あざみの以遠に
　　　　　　坪単価270万の分譲が出てきた。世田谷区内には7000万台の
　　　　　　ミニ戸がよく売れた。
１９９７年　消費税の駆け込みを吸収して市場は好調。郊外の新築・中古マンション
　　　　　　　が売れた。
１９９８年　　金融危機・住宅需要の先食い、消費税の余波、金利上昇から
　　　　　　　　マンション売れ行き止まり地価が下がった
１９９９年　　都心は１９９７年マンションブームから遅れて完成した湾岸タワー
　　　　　　　豊洲、月島、勝どきあたりがだぶつく。大崎ではサウスパークＴ好調
　　　　　　　野沢のヴィルヌーブタワーも定期借地で完売。
２０００年　　郊外地価がさらに下落。買換え需要の低迷。中央区は規制緩和で
　　　　　　　マンション作りすぎ。代官山アドレス低価格で完売。
２００１年　　マンション在庫水面下でかなり貯まる。用賀では値引き横行

２００２年　　不況期の弱気の中で、安値のＷコンフォート、やや強気のアイマークなど
　　　　　　　売り出される。湾岸に押され、東急沿線の計画が一時中断も
　　　　　　　　昭和薬科大、都立大など跡地が続々マンションに

２００３年　　港区港南湾岸戦争。ｅマンション、すまいサーフィンなど始まる。
　　　　　　　　錦糸町、神田、三軒茶屋　ニコタマ　　どこにでもタワマン出現　
２００４年　　文京区、世田谷区ともに底値　物件も豊富。

[387: 匿名さん]

マンション供給側の事情というのをもっと考えるべき。

供給を絞り続けることがどれだけ難しいことかわかってない。
今までそれを可能にしていたキャピタルゲイン期待、
先高感がなくなれば、
未販売在庫は日々管理経費分と劣化分を喰っていくだけ。
過去安く造った物件で、含み益のあるうちはまだ余裕があっても、
価格上昇を見込んで無理な仕入れで建てた物件は、
ぐずぐずして下手をすれば不良債権化。
苦しくなったところから抜け駆けで放出が始まる。

さらに中小は仕事がなければ立ち行かないから、
相場を壊してでも建てて売り続けざるを得ない。
倒れるところまで行ってあとは野となれ山となれ。
もっとも中小に限らず、大手マンション供給会社の多くが、
大量の在庫を抱えたまま行き詰まり、
破綻もしくは債権放棄などの実質破綻までその道を突っ走ったのが、
繰り返された歴史だが。

本気でこれを断ち切るなら、
マンション業界への参入規制を強化して、
その上で既存中小を大手が吸収合併して寡占化、
価格支配力をつけるしかない。
今まで事実上、誰でも参入できるノウハウなしの業界だったが、
今は叩かれている耐震基準手続き強化が、
新たな参入障壁と新しい流れの基点になりうるか。はかない望み。

いったん相場が崩れれば、
対策しようにも、一棟売りしようが何しようが、
住居を供給してしまうことには変わりない。
賃貸が下がれば競合する分譲にも悪影響はあたりまえ。
仕入れた土地を、土地のまま転売という話をここで聞いたが、
宅地以外に転用できれば真の意味での供給抑制につながるが。

この業界はだれも音頭をとるところがなく、
かつ誰も従ってついていきやしない。
自社中心イケイケドンドンとバンザイ玉砕の繰り返し。

購入者は相手がそういう業界と知って取引しないと、
ホント馬や鹿を見るはめになる。

[388: 匿名さん]

「不動産価格はそろそろピークに近い」との見方が半数に、ニッセイ基礎研究所のアンケート

2007.10.30

　不動産の専門家の約半数が、投資用不動産価格が「そろそろピークに近い」とみている——。ニッセイ基礎研究所が実施した不動産市況アンケート調査で、このような結果が明らかになった。

　調査は年に1回、実施している。今年は4回目だ。不動産会社や建設会社、金融機関、保険会社、ファンド運用会社、投資顧問などの業務に携わる専門家200人を対象にアンケートを実施し、103人から回答を得た。約半数の48％が投資用不動産の価格は「そろそろピークに近い」と答えたほか、15％が「すでにピークに達している」と回答している。「まだまだピークではない」との見方は10％だった。値上がりが続く理由として多かったのは、「海外と比べ、日本の不動産投資市場はまだ有利」、「オフィスやマンション賃料にまだ上昇余地がある」だった。

　不動産取引の現状については、専門家の45％が「高値だが適正な範囲の取引が中心である」と回答した。この見方は、昨年調査の50％から約6ポイント下回った。「市場は過熱気味」と考える人は43％で、昨年調査とほほ同じ割合を示している。

　アンケートでは、9月に施行された金融商品取引法の影響についても尋ねた。「良い影響と悪い影響は同じくらい」との回答が31％で最も多く、次いで「どちらかといえば、良い影響の方が多い」（26％）、「どちらかといえば、悪い影響の方が多い」（21％）と続いた。具体的な影響としては、「ファンドの撤退・身売りなどで業界再編・淘汰が起きる」、「市場の規律が高まり、投資家の信任を得て市場は成長」とみる向きが多かった。

ニッセイ基礎研究所は、「価格上昇期待の低下で、出口戦略の修正を余儀なくされるファンドの増加が予想され、金商法で投資運用業のハードルが引き上げられる中、ファンドの淘汰と業界再編が一気に進む可能性が高い」との見方を示した。不動産投資市場の調整がソフトランディングして成長トレンドに戻るためには、1）サブプライム・ローン問題が収束に向かう、2）日本の景気回復が持続して不動産ファンダメンタルズがおおむね堅調に推移する、3）日本の不動産投資環境が他国に比べて有利な状況が持続する、4）金商法により不動産投資市場の透明性や投資家の信任が高まる、という条件が満たされる必要があると指摘した。

[389: 441]

うん。このスレの結論も、388さんの貼り付けたアンケート結果でいいんじゃないか。

[390: 匿名さん]

一昔前の都心部がそうだったように
首都圏への人口流入が続いている今
高値で張り付いて、住民が増えずしだいにジリ貧になって行く地域が
出てくるのは必然。

高値を追うほど、庶民は余裕は無いし、＊＊でもない。
当然の帰結として、
都心に近く、適正価格が維持でき、
大量の供給が出来る地域に人は集まり、そこが栄える。
だれもが理解し、だれもが従っていく理屈。
ほぼ未来への道が見えて来たのではないだろうか。

[391: 441]

人口流入と栄えるのはイコールじゃないでしょ。

[392: 匿名さん]

>>391
ほぼイコールでしょ。
人口が減少しているところに未来は無いでしょ。

しかし、出生率が低くて、刹那的なところはダメですな。
さらには独身率が高いところも、
刹那的な人口流入は、将来のスラム化を招きます。

[393: 匿名さん]

>不動産投資市場の調整がソフトランディングして成長トレンドに戻るためには

ここで挙げられている条件を見る限り、ソフトランディングなど夢のまた夢だな...。
でも、流石に都心部の大暴落はあり得ないので、今後2年ぐらいで2割下げてあとは低空飛行になるんじゃないの？

[394: 匿名さん]

行き過ぎた中小零細企業の保護が、日本の生産性を極端に低くした。
明治以降、我が国は過剰人口と過剰労働力に悩まされ続け、
それが今人口減少時代、労働力減少時代を迎え、やっと変わろうと
している。
生みの苦しみはあるものの、経営者は勇気を持った撤退。
労働者はより条件の良い職場を求めた勇気ある転職。
これが生産性の低い部門の淘汰を早めるとともに、
国民全体の生活水準の向上につながる。

今夏のボーナス1.1％減、中小企業中心に抑制・勤労統計調査
　厚生労働省が31日発表した毎月勤労統計調査によると、2007年夏の賞与
（ボーナス）は40万7637円となり、前年比1.1％減と3年ぶりに減少に転じ
た。原材料高で収益が圧迫されやすい中小企業を中心にボーナスを抑える
動きが強まったとみられ、個人消費が伸び悩む原因の一つになった可能性
がある。賃金水準の高い団塊世代の大量退職が本格的に始まったことや
賞与の少ないパートタイム労働者の増加も影響した。正社員の雇用者数
が前年同期に比べて1％弱の伸びに対し、パート労働者は5％近く増えた。
大企業を対象にした日本経団連の調査では今夏のボーナスは過去最高を
更新。主に上場企業を対象とする日本経済新聞社の調べでも前年比2.5％増
となり、5年連続のプラスだった。従業員5人以上の事業所を対象とする
毎勤統計では中小企業の動向が大きく反映された格好だ。

[395: 匿名さん]

２年後までは消費税率アップ問題があるから、
新築の２割下げはありえないな。
アップ後は低空飛行だろうけど。

新築が下がる前に、中古のチャレンジ価格物件が
２割下げあっても不思議ではないけど。

[396: 匿名さん]

>>393
都心部への集中と集積がどこまで進むかでしょうね。
オフィスの場合、集中と集積は業務の効率化と
知識の収集可能性を大きく上げます。
都心部へのマンションの集中と、集積は、住民サービスの充実と
職住近接による時間の有効利用をもたらします。
それぞれメリットは大きいですが、
その大きさは集中・集積の度合いが高くなればなるほど大きくなります。

すなわち、都心部の不動産価格の上昇は必然でありますが、
煮詰まる前での価格上昇は集中と集積の阻害要因となり、
道半ばで頓挫させる要因でもあります。

適正な価格を長期にわたって維持できる都心部、つまりは供給キャパが
大きい地域が、結局は、最終的に大きく発展することになるでしょう。

[397: 匿名さん]

広尾ＧＨに続いて、一昨日の南麻布のフランス大使館横の敷地、そして今日2600億で地所が仕入れた東新宿駅物件も、50年の定期借地権物件となります。これからは定期借地権物件ブームがおきそうです。
少しでも不動産価格と資材高騰を定借使って安く見せて売る。新たなデベの戦略が見て取れますね。

[398: 匿名さん]

>>397
まとまった供給が続くエリアは
購入者の冷静な判断が適切な価格レベルを決めて行きます。
そして、そこが利便性、地政学的に優れた場所であれば
人は集まって行きます。

怖いのは、高値を維持しつつ供給量が細って行くエリアです。
将来の地域のポテンシャルを著しく劣化させ、
長期にわたる停滞を招いてしまいます。

[399: 匿名はん]

定借５０年は短すぎるよ。
LDNのように９９９年または９９年にしてほしい。

[400: 匿名さん]

発展には適切な人口というものがあります。
ただ人が集まればいいというものではありません。
インフラの貧弱な場所に売るためだけに建てまくれば、
環境の悪化と、ローンの苦しい購買余力の乏しい住民ばかりが集まり、
街もチープなものにしかなりません。
一世代の半生をなんとか維持して、そして衰亡へ。
かつてのニュータウンの同轍。

[401: 匿名さん]

定期借地権物件の連発。
デベの苦しい内情が解りますね。

ぱっと見は安く見えるけど実は高く付くから賢い人は買わないと思うけどね。
転売も定期借地権物件は難しいし。

そろそろバンザイアタックを始める中小の動きが表面化しそうだね。
来年3月の本決算を前に動向が注目されます。

我が家にも異常にマンションのセールスが来るようになりました。
以前は殆どなかったビラまきがポストに毎日入るようになり、夜間に飛び込み訪問してくる業者まで出始めました。
以前資料請求した業者からはしきりにセールス電話が・・・。

売れ行きが本当に苦しくなってきたんだなと実感しますね。

[402: 匿名さん]

>都心部
>供給が続くエリア

書いた正体は、上等さんかな。

[403: 匿名さん]

うちは今年、あちこち資料請求やMRめぐりやったけど
どこからも電話もダイレクトメールも来ないなぁ。最近は。

[404: 匿名さん]

>>400
都心部とニュータウンの大きく異なる点は
社会インフラにあります。

都心部の場合は、周辺に企業本社が数多くあり、それらの事業活動を
維持するための社会インフラの充実は国にとって至上命題となり、
その使命はほぼ永遠に続くことになります。

それに対しニュータウンの場合は、野原にある日突然出来た工業団地
みたいなもので、いつ何時企業が撤退して、もとに戻るか分かったもん
じゃありません。

このように、そもそもの成り立ちがまったく違うわけです。
だから、人口減少時代への危機感から、都心部への回帰が続くのです。

[405: 匿名さん]

>>400
このように独身上京者用のワンルーム家賃にも、
都心部とそれ以外とでは、大きな格差が出てきました。
正社員は都心部、非正社員は周辺部と、居住地域の区分けができ始めています。

港区 14.23、中央区 11.83、千代田区 10.99、渋谷区 10.69、
目黒区 10.49、品川区 9.18、台東区 8.73、新宿区 8.55、江東区 8.34、
墨田区 7.85、文京区 7.83、大田区 7.76、世田谷区 7.75、中野区 7.09、
豊島区 7.04、北区 6.80、荒川区 6.72、武蔵野市 6.71、杉並区 6.70、
三鷹市 6.59、練馬区 6.57、立川市 6.43、板橋区 6.19、江戸川区 6.15、
調布市 6.07、狛江市 5.87、小金井市 5.82、葛飾区 5.78、府中市 5.66、
足立区 5.60、町田市 5.53、西東京市 5.52、国分寺市 5.43、
国立市 5.37、東久留米市 5.22、昭島市 5.11、多摩市 5.00、
日野市 4.98、福生市 4.98、八王子市 4.82、小平市 4.81、清瀬市 4.72、
東村山市 4.66、稲城市 4.58、青梅市 3.91

[406: 上等]

>>402さん、これはどうも^^;

残念ながらその文章は書いておりませんが、少しでもそういうエリアが地図上で右側上下に広がってくれればな、とは思います。

ただし、このところの各区の再開発状況を見ますと、それも現実味を帯びてきたのではないでしょうか？

[407: 匿名さん]

>>403 それは単に＊＊＊と思われているだけでは？

>>402　「適正な価格」はデベが決めるのではなく、消費者が決めるもの。
いくら上等デベさんが「適正だ！」と言い張っても、見る目のある人にはすぐばれる。

>>397　定借ブームって本当なのか？坪単価が半分になるならともかく、
少し安いぐらいでは、だれも買わないと思うんだが...。

>>396　>都心部の不動産価格の上昇は必然でありますが、

また妄想か...。飽きないね。公共交通機関が異常に発達している日本では、
都心部への集中ってのはそれほど起きない。マンハッタンとは条件が違いすぎ。

[408: 匿名さん]

日本は地震国だから、
過度な集積はリスクの増大を生むだけで合理性がない。

要は面倒なく買いやすい土地に、客を呼び込みたいだけの話。
安く仕込んで高く売るのが商売の基本だから、これはしょうがない。

やすやすと呼び込まれるかどうかは微妙な状況だけど。

[409: 匿名さん]

調子に乗ったデベがつけた法外な価格のマンションて、どこなのか教えて欲しい。

[410: 441]

浜田山とかでしょ。私が言うことでは無いと思いますが。

[411: 匿名さん]

足立区西新井駅西口のオリッ○ス物件はどうでしょう？

[412: 匿名さん]

豊洲の建設中の住友ツインがそうなるでしょう。

[413: 匿名さん]

三茶や用賀、千歳船橋もじゃん？

[414: 匿名さん]

世田谷の売れ残り、いったいどうするの。

戸建ばっかりのところに分譲マンションの需要なんてあるの。

[415: 匿名さん]

用賀のゲロ高物件を除けばジワジワ売れてると思うよ。
三茶は一応売れてる。。。？
千歳船橋はわからん。
数年前とか見れば一応需要はあるべ。

[416: 匿名さん]

>>387
わかったようで的はずれ。
業界スタンスでありながら、値下がりを防ぎたい論調が
笑える。

①業界は２３区だけでビジネスしていない。
②値崩れは起きない。もし起きるとしても、
　神奈川、城東あたりの中間価格帯
③すでに、業界再編が終わっていて、総合不動産が
　　主役の世界、バブル崩壊、２０００年不況の轍はふまない。

>供給を絞り続けることがどれだけ難しいことかわかってない。
>未販売在庫は日々管理経費分と劣化分を喰っていくだけ。
中小が、高値仕入れなどしていない。できないから２３区から
徹底しているわけだが。
高値販売の雄、スミフは今期中間決算はかなりの増益。


>ぐずぐずして下手をすれば不良債権化。
>苦しくなったところから抜け駆けで放出が始まる。

この辺がユニークな発想ですね。
業界を知っているような振りして全く知らない。


＞大手マンション供給会社の多くが、
＞大量の在庫を抱えたまま行き詰まり、
＞破綻もしくは債権放棄などの実質破綻までその道を突っ走ったのが、
＞繰り返された歴史だが。

バブルの時期の大手（大京、長谷工、藤和、公団　リクルートコスモス）と今の大手
（三井・三菱・住友・東京建物・オリックス・東急）

＞本気でこれを断ち切るなら、
中小が淘汰されて２３区からいなくなっているのは、地価反転、耐震偽装以来の
供給の動きをみればわかる。
プロパストでさえ、東京建物と共同売主になっている。アパとゴークレが
どうなるかだけの局部的な問題だろう。

＞マンション業界への参入規制を強化して、
せんでええがな。
＞その上で既存中小を大手が吸収合併して寡占化、
＞価格支配力をつけるしかない。
この発言はどちら側の立場？

＞いったん相場が崩れれば、
＞対策しようにも、一棟売りしようが何しようが、
＞住居を供給してしまうことには変わりない。

もしあったとしても概ね３年〜５年で効いてくる。
すでに、２０００年前後でこういう事態はあった。
今はあまりやっていないがセコムさんのマンションなど
めちゃくちゃな価格だったよね。
マンション専業デベが、めっきり少なくなったと感じません？
マツヤだとかタカラレーベンだとか商社系だとか
セキスイ、大和、電鉄系はもともと副業のうえに多角化している。
おまけに、低金利だ。


＞この業界はだれも音頭をとるところがなく、
＞かつ誰も従ってついていきやしない。
最後は愚痴ですかｗ

＞購入者は相手がそういう業界と知って取引しないと、
だから、大手はこぞって自社ブランド戦略に出ている。
あとは、作ったものの管理に人を回している。
素人を回されて困っているのは湾岸大規模タワーの
購入者だ。

[417: 匿名さん]

バブルの時期の大手（大京、長谷工、藤和、公団　リクルートコスモス）と今の大手
（三井・三菱・住友・東京建物・オリックス・東急）では、
事業構造が全く異なる。
もともとオフィス需要の端境期狙いで、住宅を膨らませたが、地価が
上がれば、オフィス賃貸やホテル・商業ビルなど他の事業にシフト
できる顔ぶれ。
売れなくて「借入金の利払い？」が重荷になって投げうる心配は
ない。まずは関連会社に一括卸。５年は賃貸。賃料動向を見て値上がりが
なければ、空いた部屋から、系列の仲介がこつこつ売っていくだけ。
資金力のない個人と違って、失敗だ投売り・・・みたいな話にならない。

[418: 匿名さん]

湾岸系にしこたま溜め込んでいる
個人の区分所有物件が投げ売られると
新築も下がるのかな？
下がるのは湾岸だけか。

[419: 匿名さん]

投げ売りなんてとんでもない。
湾岸の中古なら、
次々とチャレンジ価格で出てきてますよ。

例えば、佃築３年の物件が坪750万円。
月島築４年の物件が坪500万円。
で、最近売り出されました。
月島の物件なんて、隣りに新築高層タワーが建つと話題になった物件ですよ。

強気。強気。

[420: 匿名さん]

強気だけど売れるかは未知数だね・・・。
あと不動産業は財閥系とその他で分ける必要がある。
財閥にとっては分譲がうれなくても何とかなる（オフィス賃貸）が、他はきついよ。
まあ、銀行からしてみりゃ財閥系だって「かわいそう」って感じだけどね。
限りある土地を常に開拓しなきゃいけない、森ビルなんて顕著だけど、レシオが高くならざるおえない、自転車屋みたいなもんなんだよ。
財閥系も次の業態をつくるのに四苦八苦してるからね。

[421: 購入検討中さん]

419さん

完全なポジション・トークで、、、、
強気の売り出しは「見せ板」ってやつでしょ。（或いは当て馬？）

別に売値はいくらでも付けられますから。

売主も実際その値段で出来るなんて全く考えてないでしょ。
本当に売りたい物件は別にあって、勿論「見せ板」よりずーーーと安い価格で売るんでしょ。

そのとき本当に売りたい物件を安く見せるための、「見せ板」に過ぎないよね。

余計なこと書くとこうやって解説されちゃうから薮蛇だよ。

[422: 匿名さん]

さて、木曜日の夕方。今週は米の連銀FOMCと日銀の展望レポートが焦点でしたね。
あとは、株式市場では改めて改正建築基準法の影響がクローズアップされました。

細かい部分ははしょりますが、

いずれも、不動産価格の先行きに不安を抱かせる内容だったと思います。
より直接的には日銀の消費・景気に対する見方が重要ですが、サブプライムや住宅着工の先行きも影響が大きそうですね。

今敢えて上昇した不動産価格を追いかけてまで買う理由がまた弱まった週だったと思います。

[423: ビギナーさん]

386

昭和薬科大跡地にマンションできたのが、2002年ですか？
これって世田谷区弦巻のことではないのですか？

だとしたら、その5年くらい前だと思うけど、、、、、

[424: 匿名さん]

>>423
　　　失礼しました。明治薬科大　いわゆる明薬通り沿い
　　　なんか知らないけど三茶だからティーヒルズというらしい。
　　　アクティ三軒茶屋が２００２年ですね。

[425: 匿名さん]

上記ＵＲＬ
http://www.sumai-info.jp/machi/missyu/jirei5.html

[426: 匿名さん]

2007年11月 1日（木） 13時46分
新興市場スナップショット

また不動産ファンド関連企業が業績大幅下方修正
やはり投機資金は去ったね。

フィンテック---S安売り気配、利益の下振れを嫌気


銘柄名 現在値 前日比
フィンテック <8789> 34,350ウ −


ストップ安売り気配。最終利益の大幅な下振れが嫌気されているようだ。前日に07 年9月期の利益予想を下方修正しており、最終利益については従来予想の32.49億円に対して17.39億円（06年9月期32.35億円）にとどまる見通し。サブプライム問題の影響を受け、米系金融機関からの資金拠出前提の大型案件を計画通りに組成できなかったためと。

[427: 匿名さん]

ロンドンも危なそう。
次は中国？
不動産氷河期到来の様相。

不動産業者さん、もう少しお勉強しようね。

キーワード：　米サブプライム、経済、為替、住宅バブル
-----------------------------------------------------------
20071031 Bloomberg

英経済も米国の二の舞いか−価格３倍の住宅バブル、ついに破裂の兆し
Housing Market Teeters on Edge of Northern Rock in Capital Bus
ロンドンで独立系不動産仲介業を手掛けるニック・コリンズ氏（38）は2003年以来、 毎年、記録的な利益を上げてきたが、この９月に打撃を被った。中堅銀行ノーザン・ ロックの取り付け騒ぎの影響で、購入予定者50人中５人が契約解除を申し出た。
これはコリンズ氏だけでなく、住宅バブルに乗って成長してきた英経済にとっても 悪いニュースかもしれない。
販売する住宅が計500万ポンド（約11億8700万円）相当に達するコリンズ氏は 「消費者の信頼感が低下した。市場はかつてほど競争が激しくてバブル的な 状況ではない」と語る。
ノーザン・ロックの騒ぎは英国の不動産ブームが終わりつつあることを示す複数の 兆しの１つだ。同国では過去10年で平均住宅価格が３倍にも上昇し、 15年に 及ぶ経済成長を後押ししてきた。過去200年で最長のこの景気拡大も、 減速していく初期段階に入ったかもしれない。住宅向け融資が鈍化し、９月には 住宅価格が今年になって初めて下落したからだ。
イングランド銀行でエコノミストを務めた経歴を持つ、ファゾム・ファイナンシャル・ コンサルティング（ロンドン）のマネジングディレクター、ダニー・ギャベイ氏は 「英国の住宅評価額は著しく高過ぎて、調整の影響を非常に受けやすい」と説明。
「向こう12カ月の経済成長に対する下振れリスクは大きい」と語った。
英経済は欧州の中でも突出しており、01年から05年にかけてはほぼ毎四半期、 成長率がドイツやフランスを上回っていた。国際通貨基金（ＩＭＦ）が 17日発表した 予測によれば、英国の成長率は来年2.3％、独仏はそれぞれ2.0％が見込まれる。
借り入れの加速 英国の政策金利は01年から06年まで40年ぶり低水準にあり、これが借り入れを促し、 経済を押し上げてきた。英国立経済社会研究所（ＮＩＥＳＲ）によれば、英国民の 抱える債務は06年末時点で計１兆3700億ポンドと、収入の1.61倍に及び、 主要７カ国（Ｇ７）で最高。今年６月30日までに、この倍率は1.66倍に上昇した。
米国は同期間、1.42倍だった。
英国民は借金で住宅を購入し、新居を担保にさらに資金を借り入れた。住宅用不動産価格は過去10年で189％上昇した。仏銀ＢＮＰパリバのエコノミスト、 アラン・クラーク氏は「これまで個人消費の伸びを支えてきた要因は、住宅価格 インフレによる富の拡大のみだが、それは消える方向だ」と指摘する。
住宅価格が下がった９月に、銀行が承認した住宅ローンの件数は２年２カ月で 最低だった。その２カ月前の７月、イングランド銀行は政策金利を６年ぶり高水準の 5.75％へ引き上げている。英住宅ローン最大手のＨＢＯＳによれば、９月の 平均住宅価格は0.6％下落。また、１−６月期に銀行が差し押さえた不動産は １万4000件と、1999年以来で最大だった。
長いことうわさされてきた英住宅ブームの終わりが、とうとうやってきたのかも しれない。そして、米国が学んできたように、住宅部門が風邪をひけば、経済全体が寒けで震える。

[428: 匿名さん]

>>426
不動産ファンドも格差の時代だね。
こちらの企業は大幅上方修正

<日経>◇リサの今期、経常益92％増——不動産ファンドの運営好調
　不動産ファンド運営・債権投資のリサ・パートナーズは1日、2007年12月期の連結経常利益が前期比92％増の100億円になる見通しと発表した。従来予想を20億円強上回る。不動産ファンドで運用する大型物件の売却が順調で、配当や成功報酬が大幅に増える。企業の資金調達などを支援する投資銀行業務で大型案件を獲得したことも寄与する。
　売上高は63％増の270億円。予想を3億円弱上回る。ファンドによる保有不動産の価値向上が進み、売却価格が計画よりも高まる。

[429: 匿名さん]

格差の時代などと甘いことを言ってる能天気な方がいらっしゃるようで、これぞ平和＊＊。だからいつも日本は搾取される側なのですよ。
もう少しグローバルな視点で国内不動産動向を考えるべきでしょう。

お国の借金1000兆円、国内物価高による消費マインド冷め、少子化、リーマン所得伸び悩み、米・英の不動産バブル破裂による輸出減少方向、中国も超バブル....。

方向性はもう見えているでしょ。

一昔前まではマンションは買った時点で1000万円下がると言われてきたけど、これからは半値かな？！
短期的利益を貪る為に、ド素人にババ引かせるのはもうやめたら？と思うのですが...。売り惜しみにより金利負担増やし、広告宣伝費をじゃんじゃんかけてコスト増大させたにもかかわらず、２０％もの利益を貪っている不動産業界は異常としか言いようが無く、消費者に全てのしわ寄せがきていると言うことは明白。もう少し消費者の立場に立ち、良い箱を最小限のコストで提供していく姿勢が無ければ、業界の未来は無いね。

[430: 匿名さん]

＞＞４２７さん

暫く様子見した方が良さそうですね。

[431: 匿名さん]

>お国の借金1000兆円

この国が信用不安に陥るのなら、
やはり低利・固定でたんまり借りておくのが
賢そうな気がするが。。。

[432: 銀行関係者さん]

住宅価格に関しては、過去10年上がり続け、理論価格の3倍がついてる米英と、10年間下がり続けたあげく底値から2〜3割上がっただけの日本じゃ比較しようがないんじゃない？

国の借金（正確には830億円）についての打開策は超低金利の継続と貨幣供給によるモデレートなインフレ位しか無い訳で、「マンションが値下がりするまで頭金を貯めよう」と頑張っても金融資産自体が物価に対して目減りしたら待った意味が無い。

ただ、サブプライムの影響で、国内の不動産ファンド向けメザニンの主体であった外資系金融が、日本のファンダメンタル以前に不動産に対するエクスポージャーを取れなくなったことは確か。ファンドとの無茶な落札競争を強いられたマンデベの競争相手は減るから、上昇ピッチは収まるはずだけど、少なくともオフィスや賃貸マンション・商業施設が建てられそうな利便性の高い立地で、サラリーマンの手が届く分譲マンションが供給される時代は終わっているよ。

[433: 匿名さん]

上がる派（下がらない派）と下がる派の論争を見ていると一つだけ感じることがある。
マンション価格がどちらの曲線を辿るかはわからないが、下がる派より上がる派（下がらない派）の人のほうが平均するとお金持ちになりそうだ。
少なくとも429より432のほうがお金持ちになると思うよ。
429程度の知的レベルでは仮にマンション価格が半値になっても君は裕福になれないよ。
あ、ネタ発言だったらごめんね。ネタにネタで返されただけだと思ってくれ。

[434: 購入検討中さん]

ネタにマジレスも何だか、>>433は間違いなくニート予備軍、というか現役ニートでしょう。

[435: 匿名さん]

みんな日本語をつかってくれアミーゴ。
何をボイスしているのかアンダースタンドできまへん。

[436: 匿名さん]

>>434
あなたの書き込みよりも433さんの書き込みの方が
説得力あるけどなあ。

[437: 匿名さん]

喰ったこともない羹を恐れて、膾を吹いている輩が多い。
それどころか、据え膳にさえ手をつけられなかった。
これではバブルになんかなるはずがないし、バブルでもないのに暴落する道理もない。

[438: 匿名さん]

リターンはリスクを怖れなかった者にのみ与えられる。
リスクを怖れて計算するものは
賢者になりえても勝者にはなりえない。

あとは個々の人生観次第ですね。

[439: 元祖匿名はん]

なんで持ち家ごときにリスク張る必要があるのさ。他に張ることないの？

据え膳の時代は終わったんだよ。何が今更据え膳だよ。猫も喰わねぇよ。

10年間不動産価格は上がってるの現場では。

[440: 元祖匿名はん]

勘違いしてる人もいるようだが、遅れて元気取り戻して仕込んだ

日系デベと、さらにそっから買おうとしてるエンド客は、行列の

一番後列に並んでるってことをもっと認識したほうがいいんじゃない？

最前列は、もうさんざん儲けて、リスクなんて張ろうとしてないよ。

外資がー、とか、最大手ファンドがー、とか狼少年も甚だしい。

[441: 匿名さん]

楽しく過ごせればいいんですよ
家はそのために買うんだね
所詮、耐久消費財

[442: 元祖匿名はん]

だからこそ高値で買う必要は全くないし、借りてもいいって訳だ

[443: 匿名さん]

そう。
車だって、高値で買う必要ない。
レンタカーかタクシーでたくさん。
奥さんだって、高い金使って結婚する必要ない。