23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[344: 匿名さん]

×景気にゆっくり
○契機にゆっくり

[345: 匿名さん]

不動産が相場モンである以上、素人衆がはめられる局面が
多々ある。

①長い上がりが続くと、下がる変極点で素人が高値掴みさせられる
　不動産は、都心がかえなければ、周辺、周辺の次は郊外へと
　待てば市場は動いていく。
　出来の悪い受験生のように、時間とともに志望校のランクが下がる。

②その先の下落が少し続いただけで、素人はチャンスと勘違い
　下落処分物件を押しつけられる。
この痛手が次のチャンスで足枷に

③長い下がりが続くと、上がる変極点で素人は叩き売りを煽られる
④その先の上昇が少し続いただけで、素人は及び腰。

[346: 匿名さん]

CASH買いの人は別にして、金融政策次第だと思います。
＊この話は何回もループしているが・・・・

一般人が銀行から住宅ローン融資を受けれるかどうか・・・
２３区の新築マンション価格を語るにはこのポイントの見極めが重要。

ただし、周辺区にならないともう物件無いよ。
優良中古以外なんか購入するのはギャンブルだしね。

もう、いいじゃない、このスレ。

[347: 匿名さん]

玄人でも、
上手く立ち回れずにしくじる人たちが…

[348: 匿名さん]

確かに湾岸中古なんかを高値で買うのは
ギャンブルですね

[349: 元祖匿名はん]

なーんかポジショントークだの、俺が若手官僚だの適当極まりないな。

346さんの言うとおり、皆が皆富裕層だったりキャッシュ買いの訳もなく
大多数は住宅ローンを引っ張る以上これ以上単価上げようもないでしょ。

プロもノンリコのシャッター降りかけ。
エンド向けは出すだろうが、収入が増えてないのにローン増やせない。

インフレだ、金利据え置きだっても債務者与信が良くなったり銀行評価が
上がるわけでもない。至極当たり前の話。

[350: 匿名さん]

上昇期には、物件数が絞れら客の質が上がっていく。

高額物件には独自の市場、販売ノウハウがある。
高額になりきれないところはマリシクさんがハンドパワーで
小さくして売る。

販売戸数が最盛期の２５％くらいに経れば、城東とコンパクト
マンションと都心の高級物件（赤坂パークなんたら、大橋再開発タワー
三井・住友のどっかの定期借地、地所の麻布タワー定借など）で
価格は横ばい。　
あとは予定通りインフレ到来。

[351: 匿名さん]

今日は、上げ論者が沸いて出てるなｗ
誰も信じないから、勝手に自分たちだけで盛り上がってくれ。

[352: 匿名さん]

港南のグランシティとかデユープレックスとか、勝どきのコスモス物件
など、１９９９年物件って結構なお値段していた。
３０代のサラリーマンがあっさり買える値段ではなかったような気がする。

以前書いたかもしれないが、１９９９年頃の販売のデュープレックス
天王洲アイル（港南二丁目）、
はしのえみが王様のブランチでレポータとして紹介していたのを
覚えている。７５平米の２ＬＤＫが７０００万台
だったと記憶している。

もともと、９４年から９９年の価格水準でもちゃんと売れるものは
売れていた。代官山アドレスや恵比寿ガーデンＰ壱番館など
坪単価４００万円を下回ってないだろう？
そもそも、金利や物価を加味して考えると
「サラリーマンが買えない」「ローンが借りられない」という
理由で、マンション価格に歯止めがかかった時代はない。
また、誰もがマンション転がしに走ったわけではない。
広い面積の「ガーデン目黒」とか「ライブタウン浜田山」
などという物件は７０年代にあった。ただし、一般サラリーマン
がターゲットでなかった。

リバーシティ２１だって、普通に億ションだったが、値引き
販売した話はなかったはずだ。
広尾など、歴代の分譲マンションの価格を物価・金利修正して
比較したら、それほどちがわないはず。

買い手がいるからモノがつくられて売れる。そんだけ。

[353: 匿名さん]

世間知らずの、低所得者は下がる念仏を１０００回唱えていなさい。
経済が発展するためには価格が下がるみたいな変な信仰は捨てた
ほうが身のためだ。
ビールも発泡酒も３％値上げだそうだよ。

[354: 元祖匿名はん]

あーあ、ロジックハチャメチャ。

買手いないよ？

代官山アドレスや恵比寿GPを比較に出すのやめなよ。浜田山が？三井君。

[355: 匿名さん]

＞誰も信じないから、

信じる・・・って言うところがいかにも素人らしくてかわいいな
理解できないってはっきり言えばいいのに

[356: 匿名さん]

ライブタウン、ガーデンって屋号は小僧はしるまい。

[357: 匿名さん]

ここでは、読解力がないと書き手のロジックがはちゃめちゃと
いう結論になるらしい。

[358: 匿名さん]

http://www.towanet.co.jp/selection/detail.asp?in_tatemono_no=00028&...
ライブタウン浜田山　当時は集合住宅をいかに戸建てに近づけるかが
テーマ。購入者はかなりの高級サラリーマンか自由業だった。

http://www.speac.co.jp/blog/2005/11/post_9.html
ガーデン目黒　1978年築　ＲＣ造　４階建
１ＬＤＫ〜３ＬＤＫ　３５〜９０平米
売買2000〜6000万円台中心
当時物価は今の３割安。公定歩合は５％

２３区のまともな物件はもともと庶民には手が出なくてあたりまえ
なぜ、いつまでもマンション価格が安いのが「健全」と思い込むのか？

[359: 元祖匿名はん]

藤和はともかく山一土地なんて普通知らんだろ、小僧だろうが老いぼれだろうが。まあ、そんなことは東京カンテイにでも任せとけば良い。くだらん。

[360: 匿名さん]

上がる論者の主張を理解した上で、論理めちゃくちゃと批判していますが、何か？

[361: 元祖匿名はん]

「マンション価格が安いのが健全」にあらず。

「不当にデベが乗っけて価格が高いのが不健全」なだけ。

まっとうな物件でもなく、価格だけいっぱしの、そう、その物件だよ。

[362: 匿名さん]

あはは、水曜はみんな暇なんだなぁ。

ここで住宅地価が下がったら、郊外に住んでいる人は生霊になって
２３区を夜な夜な飛び回るだろうね。

[363: 元祖匿名はん]

今時水曜休みの不動産屋なぞ、仲介以外、個人的にはどうかと思うが。

デパートやブランドショップの店員かもしれないし、旅行代理店の社員かもしれないしな。

[364: 匿名さん]

買う気もない物件・・・買えない物件など放置しておけば
誰かが買うでしょ。

マンションなんて土地に個別に事情がある人が買う。そんだけ。
マクロ経済もカンテイ理論も　そんなの　か・ん・け・ーねぇ

関係ないことを証明せよと言われて事例をだせば、ロジック云々と


あはは、帰納法と演繹法の違い。例をならべてひらめかなきゃ
鈍感というしかないねぇ

[365: 元祖匿名はん]

まあ、アナタも現場を見てから発言しなよ。そんだけ。

[366: 匿名さん]

http://home.att.ne.jp/yellow/miu/apparel1.html

[367: 匿名さん]

>>365
工事現場？販売現場？それとも融資の現場、お役所の許認可？
いってることがわからんよ・・・前から言葉足らずだったけど。

[368: 匿名さん]

REITの影響で不動産価格の急激な揺り戻しが発生したために不動産価格が短期で変動するものだと勘違いしている輩が沸いているな。
Equityのように流動的な市場があるわけではないんだから、そんなに不動産価格が短期的に上昇したり下降したりするもんかいな。
下落論者はミクロの視点で需給バランスの話が多い気がするが、価格均衡点は需要曲線がシフトしても供給曲線で調整できますがな。
原価が上昇しているのに需要が下がっているからって価格を下げて投下資本利益率を下げていたら資本コストをカバーできませんがな。
そんなプロジェクトに資本を投資しませんよ（まあ、デベの歴史を見る限りその可能性は必ずしも否定はできないが・・・）。
長期で見て不動産価格が下落すると考える輩は、どうして下落を待ってマンションを購入するという結論に至るんだ？
オレなら国外に生活拠点を移すことを考えるけどな。

まあ、なんていうか、格差社会？

[369: 匿名さん]

もう。せっかく底に沈んだと思ったら、お・ば・かが浮上させて
きて、くだらない罵詈雑言。

４４１さんがいうように、売るのに時間がかかるっていうけど
３０代のにいちゃんでなければ、過去の流れで価格納得する人も
いるわけで、ここでギャーつく言ってみても無駄。

だいたい、東京にバブル以降しか住んだことない世代が
地域の地価バリューを云々かんぬん言うことが笑止だおもう。
長く住むことで広い土地勘ができて不動産を評価する目もできる。

私が大阪の土地を云々する気がないのは、言ってることが的外れ
になるのがわかっているからだ。
３０代なんかみんな新参者なのに当たり前みたいに東京論を展開する。
恐ろしいよ。

[370: 匿名さん]

いけね。途中でしっこに言ったら文が切れた

×４４１さんがいうように、売るのに時間がかかるっていうけど

○４４１さんがいうように、下がっている事例を示さなきゃ
下がっている証明にはならん。こちらは２００４年のスレから
このかた。さんざん上がる事実を見てきたぞ。
グローヴの２期の抽選現場にもいたし、過去５年で２５以上の
登録をして抽選も何度もはずれ、物件も買ってきた。
ほぼ毎週、注目地域の新築物件、中古物件の坪単価を把握しつづけ
てきたよ。上がってばっかりじゃん。

売るのに時間がかかるっていうけど・・・・


スマソ

[371: 匿名さん]

２３区の不動産価格を７０年からの大きな流れで捉えるか
ここ７年の近視眼的流れでとらえるかだが、

下がり始めたら底なしの不況に陥ることは間違いない。
地球温暖化が困るから氷河期になれみたいな話だと思う。

元祖匿名はんがずるいのは、下がる論者の側で地価の緩やかな
上昇を否定すでもなく、どこかのＲＥＰよろしく特定のデベの
値付け批評で，自分の立場を曖昧にしておること。

[372: 匿名さん]

「下がる論者は、自分が買う前提で下がると言っているのかな？
仮に、２割下落で買ったとして、その後２割下がったっても持ち続ける
の？」
「どの辺に底値があると見ているのか、だね」

「もし２割下がったら、自己資金が２割あってもキャッシュを
補填しないと買換えはできないわよね。」
「だからその後もさらに下がったら
大きな負の資産を抱えることになるね。」
「不動産が下落して損切りする人はいるの？」
「いない。というか普通できない。金縛りになっちゃう。」
「勝手に２割下がった時点でもう一度底値になる・・という願望でも
あるのかなぁ」

「一端下がり始めたら、次はどこが底かがわからない。
買うきっかけがつかめないのは上がるときもさがるときも
同じことだと思うよ。」

「みんなが買いはじめて底を打つかな？」
「もし下がりはじめたら、新築マンションで販売が１年ずれたら
それだけ下落リスクを負う話になるから、急いで売ろうとする。
地価は崩落的に下落する危険性を孕むね。」

「でも値崩れしても賃貸物件として採算が取れる線で事業用に
買い取られる可能性はあるわよね。」

「だから、収益還元価格で下げどまるという『理屈』だが
実際は、地価が下がれば賃貸から分譲に需要がシフトして
連鎖的に賃料が下がるのだ。価格の崩落は防げないよ。」

「確かに、９０年代の値下がりで郊外の賃貸マンション相場が
　じわじわ低下したわよね。」
「２００４年までに２３区外周区の賃貸相場も大きく下がったね」
「賃貸マンションって分譲のセコハンだから時間とともに供給は
　増えていく。賃料相場が下がるなかで分譲需要が増えていく
　と、帰属家賃が低めに設定される話になる。」
「分譲価格にくらべ２３区の賃料はまだまだ安めということかな。」

[373: 匿名さん]

全ての要素は、価格におり込み済み。

[374: 周辺住民さん]

先高感の消失
SubPrimeの影響
実際のレジ物件の足の鈍さ
景気の足踏み
実質化処分所得の減退
在庫積みあがり
金利先高感の消失

こんだけ買いが引っ込む材料が揃ってれば
敢えて買う必要はほとんど感じないね。

しばらくは。

[375: 購入検討中さん]

下がると思う。
下がってると思う。
もっと下がると思う。

私は都内に保有してる不動産の合計額が2億弱（相続ではない）
現金や証券投資もあるが、

それでもやっぱり下がると思うよ。

資産所有者だけが上がると思ってるわけないし
お金も不動産も所有してない人間だけが下がると思ってるわけじゃない。

当たり前だが。

自分の信じるところから、資産ポジションが出来ると思うが、
その逆はないよ。

そういう意味ではポジショントークというのはちょっと違う。
下がると思っていても、所有し続けることはあるだろうし。

[376: 匿名さん]

>>375
思うのは自由だ。　　でも伝わらないなぁ

[377: 匿名さん]

>>375
保有物件の内容によるよ。額だけ言われても金融商品ではないから
城東の賃貸一棟モノを持っている場合と、南青山の中古マンション
でも意味は大きく違う。ワンルーム５室なんて含んでいて板橋
大田なんていうんじゃもうすでに下がっている。
中央区のはずれでも危ない。

ご自身が下がる意識があるというのはそれなりの物件を
それなりの時期に買ったということなのだろう。

時価なのか簿価なのかの違いも大きい。

[378: 匿名さん]

元々の性格が悲観主義者なら、年がら年中
下がる下がると思うのは自由だ。
資産があろうとなかろうと。

[379: 匿名さん]

ディトレーダに不動産投資やらせたら、仲介業者と税務署は大喜びだね。

[380: 匿名さん]

丘にいるか、船の上にいるかで、嵐の懸念は大きく違う。
景気が曇り空でも大嵐を想定するのは、金融業界だろう。
不動産業界は、丘の上の仕事。嵐が来ても逃げ場がいくらでも
ある世界だ。

[381: 匿名さん]

04年くらいの世の中の予想が外れたからこそ、
逆張した購入者が＊＊＊になったんだけどね。
今の世の中の予想が当たるか外れるか、さぁどっち？

[382: 381]

かち ぐみ

[383: 匿名さん]

必要な家を必要なときに買い必要なときに売る。
価格に織り込まれるから損も特もありません。

[384: 匿名さん]

>>381
逆張りなんて意識はさらさらなかった。２００１年から探しはじめて
ここまで条件がよくなったのかと感慨ひとしおだった。


０４年は、ファンドが買い支えたというのが定説らしいが
実際は、１９９１年から下がり続けた不動産価格が、低金利とあいまって
「収益還元価格」を下回ったから賃貸物件（投資物件）として
売れたという解釈が正確な話。
２００４年といえば、住宅ローンもゼロ金利ベース。未曾有の安さ。
優遇１．５％もついた日には３年固定で１％を切る金利だった。
実際３年後には金利が0.25×３で0.75も上がっていて腰抜かして
他行の優遇１．２％に借り替えた。でもなんとしても買ってください
ってアタマさげられたみたいな好条件だったわけだ。

[385: 匿名さん]

相場のアナロジーで不動産市況を語りたがる下げ論者ほど、
数年前の底値では買っていなかったというパラドックス。

[386: 匿名さん]

ここ１０年も決して平坦な道ではなかった

１９９４年。　四谷、中野本町、中目黒に坪単価４００万くらいの
　　　　　　　１ＬＤＫ（14坪　5600万）くらいが出現。よく売れた。

１９９５年　　さらに都心部にファミリー物件が分譲され

１９９６年　　ブランド価値の高かった田園都市線あざみの以遠に
　　　　　　坪単価270万の分譲が出てきた。世田谷区内には7000万台の
　　　　　　ミニ戸がよく売れた。
１９９７年　消費税の駆け込みを吸収して市場は好調。郊外の新築・中古マンション
　　　　　　　が売れた。
１９９８年　　金融危機・住宅需要の先食い、消費税の余波、金利上昇から
　　　　　　　　マンション売れ行き止まり地価が下がった
１９９９年　　都心は１９９７年マンションブームから遅れて完成した湾岸タワー
　　　　　　　豊洲、月島、勝どきあたりがだぶつく。大崎ではサウスパークＴ好調
　　　　　　　野沢のヴィルヌーブタワーも定期借地で完売。
２０００年　　郊外地価がさらに下落。買換え需要の低迷。中央区は規制緩和で
　　　　　　　マンション作りすぎ。代官山アドレス低価格で完売。
２００１年　　マンション在庫水面下でかなり貯まる。用賀では値引き横行

２００２年　　不況期の弱気の中で、安値のＷコンフォート、やや強気のアイマークなど
　　　　　　　売り出される。湾岸に押され、東急沿線の計画が一時中断も
　　　　　　　　昭和薬科大、都立大など跡地が続々マンションに

２００３年　　港区港南湾岸戦争。ｅマンション、すまいサーフィンなど始まる。
　　　　　　　　錦糸町、神田、三軒茶屋　ニコタマ　　どこにでもタワマン出現　
２００４年　　文京区、世田谷区ともに底値　物件も豊富。

[387: 匿名さん]

マンション供給側の事情というのをもっと考えるべき。

供給を絞り続けることがどれだけ難しいことかわかってない。
今までそれを可能にしていたキャピタルゲイン期待、
先高感がなくなれば、
未販売在庫は日々管理経費分と劣化分を喰っていくだけ。
過去安く造った物件で、含み益のあるうちはまだ余裕があっても、
価格上昇を見込んで無理な仕入れで建てた物件は、
ぐずぐずして下手をすれば不良債権化。
苦しくなったところから抜け駆けで放出が始まる。

さらに中小は仕事がなければ立ち行かないから、
相場を壊してでも建てて売り続けざるを得ない。
倒れるところまで行ってあとは野となれ山となれ。
もっとも中小に限らず、大手マンション供給会社の多くが、
大量の在庫を抱えたまま行き詰まり、
破綻もしくは債権放棄などの実質破綻までその道を突っ走ったのが、
繰り返された歴史だが。

本気でこれを断ち切るなら、
マンション業界への参入規制を強化して、
その上で既存中小を大手が吸収合併して寡占化、
価格支配力をつけるしかない。
今まで事実上、誰でも参入できるノウハウなしの業界だったが、
今は叩かれている耐震基準手続き強化が、
新たな参入障壁と新しい流れの基点になりうるか。はかない望み。

いったん相場が崩れれば、
対策しようにも、一棟売りしようが何しようが、
住居を供給してしまうことには変わりない。
賃貸が下がれば競合する分譲にも悪影響はあたりまえ。
仕入れた土地を、土地のまま転売という話をここで聞いたが、
宅地以外に転用できれば真の意味での供給抑制につながるが。

この業界はだれも音頭をとるところがなく、
かつ誰も従ってついていきやしない。
自社中心イケイケドンドンとバンザイ玉砕の繰り返し。

購入者は相手がそういう業界と知って取引しないと、
ホント馬や鹿を見るはめになる。

[388: 匿名さん]

「不動産価格はそろそろピークに近い」との見方が半数に、ニッセイ基礎研究所のアンケート

2007.10.30

　不動産の専門家の約半数が、投資用不動産価格が「そろそろピークに近い」とみている——。ニッセイ基礎研究所が実施した不動産市況アンケート調査で、このような結果が明らかになった。

　調査は年に1回、実施している。今年は4回目だ。不動産会社や建設会社、金融機関、保険会社、ファンド運用会社、投資顧問などの業務に携わる専門家200人を対象にアンケートを実施し、103人から回答を得た。約半数の48％が投資用不動産の価格は「そろそろピークに近い」と答えたほか、15％が「すでにピークに達している」と回答している。「まだまだピークではない」との見方は10％だった。値上がりが続く理由として多かったのは、「海外と比べ、日本の不動産投資市場はまだ有利」、「オフィスやマンション賃料にまだ上昇余地がある」だった。

　不動産取引の現状については、専門家の45％が「高値だが適正な範囲の取引が中心である」と回答した。この見方は、昨年調査の50％から約6ポイント下回った。「市場は過熱気味」と考える人は43％で、昨年調査とほほ同じ割合を示している。

　アンケートでは、9月に施行された金融商品取引法の影響についても尋ねた。「良い影響と悪い影響は同じくらい」との回答が31％で最も多く、次いで「どちらかといえば、良い影響の方が多い」（26％）、「どちらかといえば、悪い影響の方が多い」（21％）と続いた。具体的な影響としては、「ファンドの撤退・身売りなどで業界再編・淘汰が起きる」、「市場の規律が高まり、投資家の信任を得て市場は成長」とみる向きが多かった。

ニッセイ基礎研究所は、「価格上昇期待の低下で、出口戦略の修正を余儀なくされるファンドの増加が予想され、金商法で投資運用業のハードルが引き上げられる中、ファンドの淘汰と業界再編が一気に進む可能性が高い」との見方を示した。不動産投資市場の調整がソフトランディングして成長トレンドに戻るためには、1）サブプライム・ローン問題が収束に向かう、2）日本の景気回復が持続して不動産ファンダメンタルズがおおむね堅調に推移する、3）日本の不動産投資環境が他国に比べて有利な状況が持続する、4）金商法により不動産投資市場の透明性や投資家の信任が高まる、という条件が満たされる必要があると指摘した。

[389: 441]

うん。このスレの結論も、388さんの貼り付けたアンケート結果でいいんじゃないか。

[390: 匿名さん]

一昔前の都心部がそうだったように
首都圏への人口流入が続いている今
高値で張り付いて、住民が増えずしだいにジリ貧になって行く地域が
出てくるのは必然。

高値を追うほど、庶民は余裕は無いし、＊＊でもない。
当然の帰結として、
都心に近く、適正価格が維持でき、
大量の供給が出来る地域に人は集まり、そこが栄える。
だれもが理解し、だれもが従っていく理屈。
ほぼ未来への道が見えて来たのではないだろうか。

[391: 441]

人口流入と栄えるのはイコールじゃないでしょ。

[392: 匿名さん]

>>391
ほぼイコールでしょ。
人口が減少しているところに未来は無いでしょ。

しかし、出生率が低くて、刹那的なところはダメですな。
さらには独身率が高いところも、
刹那的な人口流入は、将来のスラム化を招きます。

[393: 匿名さん]

>不動産投資市場の調整がソフトランディングして成長トレンドに戻るためには

ここで挙げられている条件を見る限り、ソフトランディングなど夢のまた夢だな...。
でも、流石に都心部の大暴落はあり得ないので、今後2年ぐらいで2割下げてあとは低空飛行になるんじゃないの？