23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[301: 匿名さん]

売りますってスレじゃ足もと見られるから、ってか。

[302: デベにお勤めさん]

マンションが実際に建ち始めて、人が引越しし始める。
街は活気づいて、いろいろなサービスが生まれ、
さらに街は便利になって行く。

こういった場合、
そのエリアの中古マンションのストック量は増えて行くが、
住環境の良化による効果のほうがより高くなり、
中古の価格は逆に年々高くなって行く。

[303: デベにお勤めさん]

>>299
そういうのを業界では
天井価格の確認と言います。
天井価格を探っているところです。
それがはっきりしたら、
その価格で、売れる数だけ供給して行きます。

[304: 匿名さん]

前回のバブルでは価格は鰻登りだったから言い値、
探るべき天井価格なんてなかったけどね。
崩壊で売れなくなり初めて落ちていった。

[305: ビギナーさん]

>302

それが最も危険でアグレッシブな楽観論。
デベはさりげなくそのシナリオを見込み客に刷り込む。
このシナリオを価格が折り込むと、あとは下げ方向のみ。

普通、家を買うときには、保守的に現状維持か、多少のマイナス事情が
発生しても、保ちうる価格で買うべき。

となれば、多くの場合、他の皆が悲観的になっている下げ相場が買い時。

上げ相場の最中に、更にばら色のシナリオから計算される
デベ言い値で買った日には、その後、よほどの幸運がないと
後悔するはめに。

[306: 匿名さん]

>305

一見もっともらしいけど、
株で言えば下げ相場で総悲観の時に買え。
上げ相場の最中に買うと悲惨なことに。
と言ってるのと同じだね。

世の中、そんなに単純じゃありません。

[307: 匿名さん]

305の内容から察するところ、株、為替、先物といったモノに手をつけたことはなく、想像だけで相場を語ってそうだな。

[308: 匿名さん]

平成19年10月現在、新築マンション坪単価
順位 先月 市区町村名
1 1 東京都 渋谷区 611、2 3 東京都 港区 470、3 2 東京都 千代田区 463
4 4 東京都 目黒区 410 、5 6 東京都 文京区 371、6 5 東京都 豊島区 359
7 7 東京都 品川区 351、8 8 東京都 新宿区 350、9 9 東京都 世田谷区 343
10 10 東京都 中野区 327、11 11 神奈川県 葉山町 307、12 12 東京都 杉並区 306
12 14 東京都 中央区 306、14 13 東京都 台東区 300、15 16 東京都 荒川区 292
16 14 東京都 江東区 284、17 20 東京都 北区 274、18 17 東京都 大田区 264
19 19 神奈川県 逗子市 261、20 18 神奈川県 横浜市神奈川区 254、21 22 東京都 練馬区 250
22 23 神奈川県 川崎市中原区 243、23 21 神奈川県 横浜市西区 242、24 - 東京都 武蔵野市 239
25 25 東京都 板橋区 233、26 26 東京都 墨田区 231、27 29 神奈川県 横浜市中区 230
27 - 東京都 西東京市 230、27 24 東京都 小金井市 230、30 26 神奈川県 横浜市青葉区 228
31 28 東京都 府中市 225、32 30 埼玉県 さいたま市大宮区 219、33 30 神奈川県 横浜市南区 218
34 32 埼玉県 さいたま市浦和区 217、35 34 神奈川県 横浜市緑区 213、36 37 東京都 国分寺市 212
37 36 神奈川県 横浜市港北区 210、37 34 東京都 三鷹市 210、39 44 東京都 葛飾区 206
40 44 神奈川県 横浜市都筑区 205

[309: 匿名さん]

マンションの値段も上がって団塊Ｊｒの大半は積み残されて
終わったようですね。
それでは次の世代は超氷河期世代、しばらくはマンションの供給は
一部の好調地域に限られて行きそうです。
都心部でそこそこの値段の設定が可能な地域に、しばらく（５年程度）は
一極集中となりそうです。
デベも需要が小さい地域で、高値で土地を仕入れて行く勇気はもう
無いでしょう。
就職好調世代まで、ちょっとお休みですね。

尚、分譲の動きは限られて行きますが、就職好調世代が主体となる
賃貸マンションは面白い変化が見られるでしょう。
かなり嗜好が変わって行くと思いますよ。
従来地域の家賃は内容が貧弱な割りにお高いですし、
ここんところ都心部賃貸の供給が増えて選択肢がかなり広がっていますから、

[310: 匿名さん]

団塊Ｊｒ以降の世代の首都圏ジモチィーの大半は、郊外生まれの
郊外育ちです。
親の痛勤のようすをよく見ていますから、内心は都心部志向が強い
ですが、お金があまり無い場合は、独身のパラサイトも多いです。
数の割には、それほどのインパクトは無いようです。

不動産購入の中心は、昔からですが、上京者になります。
これも就職が不調だったこともあり、なかなか家が買えるレベルの所得の
人は少ないようです。所得が低ければ独身の賃貸で終わってしまいます。

総括すれば、数の割には大した需要となり得なかった世代。

[311: サラリーマンさん]

305は

多分、不動産含めた各種アセットクラスの長期市場データを元に
言ってるんだろう。プロ以外はなかなか整備されたデータが手に入りにくいけど。

まぁ、大きく悲観論が支配してるような状況でもなければ、手間暇かけて、仲介手数料払って、
諸費用払って、税金払って、最後に他の資産へ投資できなかった機会損失まで
計算したら、日本の不動産投資がリスクリターンで全く間尺に会わないのは確か。

20-30年にわたって、数億以上の金を運用・管理しようと思ったら、日本の不動産を
買うタイミングは、そうそうない。今はそのときは明らかに過ぎた。ここは明確に
売り減らしの時期。

[312: 匿名さん]

私には、305さんの書き込みは、私の敬愛するグレアム=ドットの投資理論そのままと読めました。
長期では慎重で大負けしない投資家が勝つのです。全くもって余ってしまった余裕資金なら、リスク承知のお遊びも許されるかもしれませんが、そうでもなかれば、上昇相場で人気物件を買うのは、自殺行為に等しいと思います。

[313: 購入検討中さん]

確かに株の世界ではvalue investorが中長期で勝つことは
世界中何処でもデータで証明されてるね。
ただし、ごく短期の強気相場ではかなり負けが込む。

しかし、強気相場で買った連中は、その強気相場の崩壊過程で
完膚なきまでに今度は大負けする。

で、結局は不人気時に丁寧に拾って、上がったと思ったら、欲張らずに
売り減らしていく「臆病な」投資戦略が必ず勝つ。

我慢のしどころは二つ。

上げ相場を追って買わない。
下げ相場で追って売らない。

逆張りだけが勝てる。（あるいは相場反転時の極初期における順張り）
これが日本人はすごく苦手。

[314: 入居予定さん]

>しかし、強気相場で買った連中は、その強気相場の崩壊過程で
完膚なきまでに今度は大負けする。

ここのフレーズいいなぁ、リアルな恐怖心をそそるねぇ。
マゾか俺は！？

[315: マンコミュファンさん]

ここ数年日本の不動産を買ってた外人資金の主な
プレーヤーはoppotunisitic fundというから、正に
日和見主義的に機動的に売買するのに長けた資金だったと言うことだね。

そして彼らはもう売り手に回ってるわけだ。

確かに中長期で腰を据えた資金が日本不動産を思い切り買いに来たという感じとは程遠い。

[316: 匿名さん]

海外からの投資案件は結構ありますよ。
良い売り物ないからお金集めても運用できないって
断ってるけど

[317: 申込予定さん]

だから、金は集まるけど投資できる案件はないんでしょ。

典型的な相場の末期症状。

305さんはセイロン島でセイロン・ティー飲んでるくらい
世論な感じ。

[318: 匿名さん]

>逆張りだけが勝てる。

知人にこんなやついたな。
自己破産しちゃったが。

[319: 匿名さん]

2006年までは利回り良かったから外資も参入、J-REITも好調だった(俺も儲けさせてもらったが...）けど、もう駄目だね。表面利回りが4-5%程度では実利益は2-3%程度だろうから、外国から金は入ってこないし、国内資金も不動産投資には向かわない。相対的に考えても金は新興国や資源に回る。23区内でも一等地以外は既に売れ残りでており、値下げも始まっている。新規販売価格もここ2年程度で2割程度下がるハズ。

[320: 匿名さん]

確かに今さら買うのは素人まるだし。
恥ずかしいね。

[321: 購入検討中さん]

>313

なるほど。じゃぁ、今は

>上げ相場を追って買わない。

って訳ですか？なんか買わないのも妙に悔しい気もするが。
ま、そこが「我慢のしどころ」たる所以なんだろうね。

自然な感情の逆を行かなきゃ勝てないってのは、何となく
そんな感じするよね。普通は03年とかとても買えないよね。

06-07年だったら、周りの空気に押されてついつい買いそうだが、
そこが罠というわけか、、、、、

うーーーむ。

[322: ビギナーさん]

>>23区内でも一等地以外は既に売れ残りでており、値下げも始まっている。

まさに都心の一等地の今後の動向が気になる。
不動産投資の経験者の皆さまのご意見、伺いたい。

[323: 購入検討中さん]

今買うのはよほどのポジティブ・シンキングの持ち主
（いや、そうじゃないかな？本当のポジティブシンキングは
不動産が不人気の時に買える人なのかも）

まぁ、できれば1年くらい様子みたいよね。
多分、いまより有意に上がってるということはないでしょう。

[324: 匿名さん]

買えない相場は高いｗ

ここ見てると大衆心理が良く分かるね！！

[325: 匿名さん]

お金をいくら持っているか（調達できるか）
それをいつ何に使うか
それが、「生きるということの意味」の大半をなす。

投資であれ消費であれ、あるべきときにあるべくカネを
使う。
それで、自分がなんのために生きてきたか、
どのような幸福をどのくらい求めてきたのかわかる。

多くの人と同じ発想で同じことをしていれば人並みの人生は
生きられる。
あるところで、人のやらないことをやれば人とは違った
道が開ける。
失敗もあるが、成功もある。

身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ

決断して動いてみないとわからないこともある。
人は現実に係わることで、深く学ぶことができる。
経験し学ぶことにこそ「生きる」意味がある。
学ぶものを選択する自由は、自分自身にある。
失敗を懼れるならば、学ぶことも必要ないという意味だ。

欲に駆られた動きなのか、好奇心なのか、山師の冒険心
なのか、内的衝動なのかはその人の立場による

お金をいくら持っているか（調達できるか）
それをいつ何に使うかは
その人の現状とその人の向かう方向によるからだ。

相場とマネーと人生を描いて秀逸なエンターテイメント
『ビット・トレーダー』
http://www.jbook.co.jp/p/p.aspx/3441362/s/
一読をお勧めする。

[326: 匿名さん]

>>325
何が言いたいのか良くわからない。
いつものあの人の独り言だろうか？

[327: 匿名さん]

いつものあの人？・・誰のこと？
今日休みの不動産しかいないでしょう？

[328: 匿名さん]

株の世界のバリュー投資の神様のバフェットは、
「サブプライム問題は長引く。不動産価格は下落し、問題収束までに2年程度かかると思う。」
と発言している。

ここは不動産を買うべきタイミングではないね。

昔と違って、投資資金は世界を循環している。
投資資金は不動産から資源関連に流れを変えている。
米国の属国である日本の不動産もこれから下がると思う。

[329: 匿名さん]

＞何が言いたいのか良くわからない。

ここ２〜３日書き込みがないのは、上記の本読んでいたから
ってことでしょう？
これ読むと、目が覚めて不動産から株に関心が移ったってこと
なのかも。

>>324
はげどう

[330: 匿名さん]

>>324

ここで下がる論を臆面もなく書けることが、「私は低所得」
と公言しているにほかならない。
価格評価は経済観の問題。所得格差がひろがれば上の層への供給は
高値に動いて当然だ。

底値＞資金力のある人が買う＞上昇＞資金力のない人でもあわてて買う
＞さらに上昇＞庶民は買えない＞ネット読者の大半は買えない
＞すでに買った人と買いそびれた人のくだらない論争、かけあい漫才
＞スレの内容がつまらなくなる＞資金力のある人がマンコミ板から去る
＞資金力のない人とデベの口論スレになる＞ますますつまらない

[331: 匿名さん]

なにしろスレ主すら＊＊＊＊しくてもはや姿をあらわさない。
ひょっとしてスレ主、実は金融庁の役人ではなかろうか。
関西に転勤になったキャリア官僚。
不良債権を片付けたなかで証券化を普及させ、外資にタダノリされて忸怩たる
思い。そういえば本を共著で書いたというのもいかにも若手官僚らしい。
地価に私情を挟まないのは、官舎住まいの余裕のなせる業だろうか。
ファンドは取り締まれてもデベはオリックスくらいしか言うことをきかない。
野村は証券がなじみなので好きらしいが。

[332: 匿名さん]

投資の神様、バフェットの話を鵜呑みにするところが大衆心理丸出しだね！！

[333: 匿名さん]

ふーん、バフェットより凄い素人さんか（笑）

ここの高値論者は予想が外れまくりで逃亡した奴ばっかだけど。
数ヶ月前のスレ見てみてよ。
高値論者の鼻息が荒くて面白いから。

[334: 匿名さん]

９月の雇用者数
従業員３０人未満の中小企業３６万人減、4ヶ月連続で前年割れ
５００人以上の大企業3ヶ月連続で前年同月を上回る
二極化が進行中。

長期的に見れば、団塊の世代引退後は、
中小企業淘汰の効果が現れ始め、社会全体の賃金レベルは上がって行く。
本社機能が集中する東京は知的産業が中心の時代となり、
第三次産業が効率的に機能できる集中・集積型都市構造に変わって行くだろう。
すでに大型オフィスビル建築は集中傾向を示し、職住近接を求め、
マンションの都心回帰は続いている。
大きな労働力の塊、団塊の世代の引退は旧来型産業構造を消滅させる。
当然であるが、旧来型の地価構造も変えて行く。

[335: 匿名さん]

>333
ヲイヲイ。
スレ主師匠も姿見せないけど、高値論者ではなかったぞ。

[336: 匿名さん]

だいたい、ポジショントークしかないんだよこのスレ。


下がる・・・安値で買えなかった人、
　　　　　　　中古を売らせたい仲介業者
　　　　　　　住宅ローンが減って、海外分散投資の
　　　　　　　金融商品を売れとネジ巻かれている銀行マン

上がる・・・すでに買った人
　　　　　　　買い煽りしたい業者
高値安定・・・世の中の大半はそう思っているのに
　　　　　　　　ここには不在

荒らし・・・・・安値になろうが買えない独身男

静観・・・・・・大＊＊＊さん

[337: 住まいに詳しい人]

>>320
つまり、バフェットは「私は低所得」と公言しているのかｗ

風が吹いたら、桶屋が儲かる。
というのは、理論にはならないわけで

人を嘲る前に
論理的思考の作法を、一から学んだほういいと思う
　
　
　
数ヶ月前に上がる上がると長々持論を唱えていた人たちも
たぶん金融屋や株屋としてそれなりのキャリアがあって、
その道では優秀な人なんでしょ
＃ただ煽っていただけのデベや販社は論外
　
でも、なまじ能力があるから己の相場観に自信を持ちすぎていた
不動産の現場を知る人間が、
「価格は上がっが、客は付いてこない」「売れ行きは鈍っている」
と警鐘を唱えても無視し続けた

自分の知見の及ばないトココロがあることに気づいていなかったのか
気づいても、見栄のため一度言い出したことを下げられなくなったのか
　
　
　
まぁ反対に、今は下がりはじめてはいるけど
中東で大戦争が勃発し30％ぐらいの物価上昇がいきなり来たら
全部吹っ飛んでしまうわけで、
リスクはリスクとしてその可能性の範囲で検討はしないといけないだろーね

[338: 匿名さん]

>つまり、バフェットは「私は低所得」と公言しているのかｗ

バフェットがいつ、ここに書き込みしたんだ？
おめーが、サブプライムを深読みして勝手に下がる論を吹いてる
だけだろうがよ。

[339: 匿名さん]

>論理的思考の作法を、一から学んだほういいと思う

株屋の前で一度その説教してみろ？大笑いされるぞ。

[340: 匿名さん]

>「価格は上がっが、客は付いてこない」「売れ行きは鈍っている」
>と警鐘を唱えても無視し続けた

あのさぁ　２３区のどこが「実際に」値下げしたんかね。

完成在庫は７年前からあるけどね。実際それで価格が下がったって
話につながっていない。
局地的な値引きはあっても、そのあとしれーっとしてまた売ってる。
２〜３割ってあんた。坪単価で４００万が３２０万〜２８０万まで
さがりまっかいな。ほな　あほな。

３００万が２４０万〜２１０万でっか。かってにほざいていなはれ。

２００万が１６０万〜１４０万でっか・・・まぁ郊外ならあるんでしょうな。

[341: 441]

なんかしばらく見ないうちに、閑散としてきましたね。


まぁ反対に、今は下がりはじめてはいるけど

どこでどのように下がっているのか、数字を交えておしえてくださいな

9月時点ではあまっていた城南物件も、完売するところが4-5物件出ている状況下でねえ。売れ行きが鈍っていることが売れないことには繋がらないし、ましてや値下げにも繋がらない。

今後世田谷の新築は軒並み坪400万を超えてくるようですし、
横浜市で坪単価は350万に近づくようです。売れるスピードは今より鈍るでしょうが、結局売れ残って、4-5年後に価格を引き下げたとして、果たして現状の坪単価を下回るのかどうか。

結局金利上昇、消費税等を踏まえると、待つのが得かどうかは分かりませんな。

[342: 匿名さん]

キリンビールが値上げ発表・ビール系飲料の全製品
　キリンビールは31日、来年2月1日から、ビール、発泡酒などビール系飲料の全製品を値上げすると発表した。小売店の想定売価で3—5％上昇するとみられる。ビール主原料の輸入モルトの相場上昇、アルミ地金の高騰などが理由。2008年の原材料価格は06年に比べて15％上昇する見込みという。(09:54)

消費者物価の上昇　
↓　
企業利益は堅調
大企業なら給与ベースアップ
　　↓
２３区マンション購入者は大企業の社員　　　
２３区のマンション価格は物価に連動して上がる

[343: 匿名さん]

住宅ローンって、強制貯金の効果があるね。
ただし、物価上昇期、地価上昇期に限った話で
デフレが続けば、厳しいローン負担は家計破綻、老後の
暮らしは逼迫する。

下がる下がるは買えるための念仏には効くが
買ったあともデフレが続いたら困るだろう。

買い時というのは厳然とある。
デフレ末期か反転期
これから米国経済不調、原材料高騰、人件費高騰を
景気にゆっくり消費者物価が上がっていく。

いつまでもデブだと思うなよ・・・岡田 斗司夫

いつまでもデフレだと思うなよ・・・日本経済

[344: 匿名さん]

×景気にゆっくり
○契機にゆっくり

[345: 匿名さん]

不動産が相場モンである以上、素人衆がはめられる局面が
多々ある。

①長い上がりが続くと、下がる変極点で素人が高値掴みさせられる
　不動産は、都心がかえなければ、周辺、周辺の次は郊外へと
　待てば市場は動いていく。
　出来の悪い受験生のように、時間とともに志望校のランクが下がる。

②その先の下落が少し続いただけで、素人はチャンスと勘違い
　下落処分物件を押しつけられる。
この痛手が次のチャンスで足枷に

③長い下がりが続くと、上がる変極点で素人は叩き売りを煽られる
④その先の上昇が少し続いただけで、素人は及び腰。

[346: 匿名さん]

CASH買いの人は別にして、金融政策次第だと思います。
＊この話は何回もループしているが・・・・

一般人が銀行から住宅ローン融資を受けれるかどうか・・・
２３区の新築マンション価格を語るにはこのポイントの見極めが重要。

ただし、周辺区にならないともう物件無いよ。
優良中古以外なんか購入するのはギャンブルだしね。

もう、いいじゃない、このスレ。

[347: 匿名さん]

玄人でも、
上手く立ち回れずにしくじる人たちが…

[348: 匿名さん]

確かに湾岸中古なんかを高値で買うのは
ギャンブルですね

[349: 元祖匿名はん]

なーんかポジショントークだの、俺が若手官僚だの適当極まりないな。

346さんの言うとおり、皆が皆富裕層だったりキャッシュ買いの訳もなく
大多数は住宅ローンを引っ張る以上これ以上単価上げようもないでしょ。

プロもノンリコのシャッター降りかけ。
エンド向けは出すだろうが、収入が増えてないのにローン増やせない。

インフレだ、金利据え置きだっても債務者与信が良くなったり銀行評価が
上がるわけでもない。至極当たり前の話。

[350: 匿名さん]

上昇期には、物件数が絞れら客の質が上がっていく。

高額物件には独自の市場、販売ノウハウがある。
高額になりきれないところはマリシクさんがハンドパワーで
小さくして売る。

販売戸数が最盛期の２５％くらいに経れば、城東とコンパクト
マンションと都心の高級物件（赤坂パークなんたら、大橋再開発タワー
三井・住友のどっかの定期借地、地所の麻布タワー定借など）で
価格は横ばい。　
あとは予定通りインフレ到来。