23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[264: 匿名さん]

どこまでが東京駅から5kmかを見れば、
新東京タワー建設予定地はビミョーに圏外。

[265: 匿名さん]

工場の首都圏離れが続くようだと、郊外が自立して、生き残って行く
のは難しくなって行く。
人件費の下げ＝生活コストの下げ＝居住コストの下げが必要となり、
郊外の地価が地方都市並みになって行くのもそう遠くないかもしれない。


企業の工場建設が都市から地方へじわりと広がっている。経済産業省の調査によると、工場用地の取得件数は2006年まで4年連続で増え、07年も前年を上回る勢い。さらに３大都市圏以外の「地方圏」が占める比率は06年から増勢に転じ、今年上期（1—6月）は過去5年の平均を上回った。都市と地方の格差が指摘されるなか、地方の雇用改善や中小企業活性化が期待される。

　トヨタ自動車の子会社であるセントラル自動車が宮城県大衡村での工場建設を決め、キヤノンも青森県弘前市で生産子会社の工場を増設——。有力メーカーの「地方進出」が目立っている。

[266: 匿名さん]

「東京の水辺空間の魅力向上に関する全体構想」
○構想のポイント
「水辺の賑わい」「舟運」「水辺景観」「水辺環境」の４つの視点から取組を展開し、来訪者にも居住者にも魅力的な水辺の都市空間の実現を目指す。今後、約10年間の主な取組は次のとおり。

（１）人々が集い賑わいあふれる交流空間を創出
運河での水上レストランや水辺のオープンカフェなど水辺活用を促進
水辺の観光まちづくりを推進（18〜19年度浅草・両国での観光交流拠点整備等）豊洲新市場の整備に当たり、「食」を中心とした賑わい拠点を形成(24年度目途)
（２）多様で魅力ある舟運ネットワークを実現
羽田と都心を結ぶ舟運や、品川での水陸交通結節点機能の整備を検討
運河において民間事業者等による水上バスの船着場の整備などを促進
河川や運河に設置されている防災船着場の平常時利用を促進
（３）美しく潤いある水辺景観を形成
隅田川テラスの連続化を推進（18年度には桜橋より下流の左岸が連続化)
小名木川では江戸情緒の感じられる石積み風の親水護岸を整備(18〜20年度) 親水空間の確保や建物の色彩誘導などにより水辺から見た景観を向上（18年度　色彩ガイドライン策定）
(４）誰もが親しめる水との触れ合いの場を創造
合流式下水道の改善や下水の高度処理の推進による水質の一層の改善
浅草・両国、芝浦・天王洲などにおいて、船による周遊にも役立つ水辺観光マップを作成し、情報発信を充実(18〜20年度)
http://www.kanko.metro.tokyo.jp/public/mizube_summary_02.pdf

[267: 匿名さん]

水辺を整備と言っても、
住んでらっしゃるブルーシートの方々をどうするんだろうね。

[268: 申込予定さん]

勘違い価格で売り出し時にかなり販売で苦労したと言われる

深沢ハウス

も、最近中古価格の下落が鮮明になってきた。

駅15分はつらいよね。

[269: 匿名さん]

何だかんだここで議論したって、
高額の中古でもチャレンジ価格でなければ順調に、
ヤフー不動産から消えていってます。
サブプライムなど関係ない買い手が今はまだいるのか。

今年の始めになかなか売れずに苦労して中古物件を売ったのに、
今では下の階の物件が出たら直ぐに消えていく…

[270: 匿名さん]

269は某タワマンの話ね。

[271: 匿名さん]

第一課題は、歴史的に真正の都心である東京駅八重洲口から新川にかけての地区の再開発だと思うのですが、100年ぐらいかかるんでしょうか？

[272: 匿名さん]

>>271
佃と東京駅の間の中途半端に下町っぽい地域ですか。
ロケーション的には魅力的ですが再開発に十分な土地がないような気がしますがどうなんでしょ？

[273: 匿名さん]

そこで中央区と江東区が合併する。

そうすれば市場が移設されても同じ区のままだしね。

そして東京の京と江東区の東をとって東京区にする。

月島と門前仲町を比べると、歴史があり交通の便がいい

門前仲町の方が暮らしやすい。

[274: 匿名さん]

>>273
>そこで中央区と江東区が合併する。
何が「そこで」なんだよ。
全然脈絡ねーじゃん。

門仲が良ければ門仲に住めばいいだけ。
合併のメリットなし。

[275: 匿名さん]

>>267
隅田川沿いは、町工場系の元肉体労働者が多いですから、
かなり高齢化が進んでいます。今は自然減がスピードアップして
進んでいる状況です。

平成１９年夏期　路上生活者概数調査の結果
〜２３区の路上生活者数は、３，１７６人であり、前年同期より約５００人減〜
東京都は、都内における路上生活者数を把握するために、道路・公園・河川敷・駅舎等の路上生活者の概数調査を行いました。
　今回、その調査結果を取りまとめましたのでお知らせします。

○調査結果（概要）
　２３区の路上生活者数は、調査を開始した平成６年度以降最も少ない、前年同期比４９４人減の３，１７６人となりました。
　区別では、墨田区の１７４人減をはじめ、台東区１３０人減、渋谷区１２３人減、施設別では、区立公園及び都管理河川での減少が顕著となりました
しかしながら、新宿区につきましては３７２人から４５１人に７９人増となりました。

[276: 匿名さん]

深川不動尊や富岡八幡宮は好きだな。今の江東区は芭蕉が住んだ地であり伊能忠敬が出発した地でもあり、紀ノ国屋文左衛門の墓もある。日本の歴史が詰まっている。真正の東京の不可欠な一部だ。しかし、やはり「川向こう」だ（と昔から人々は認識している）。

[277: 匿名さん]

>>271
オフィスとしては、江戸通り、昭和通り、鍛冶橋通りに囲まれた地域で、
幹線道路に面したところで盛んに大規模オフィスビル建築が始まっています。

ワンルームを初めとした賃貸は、その東側に広がる感じで、
リガーレ日本橋人形町なんかがその典型です。
平坦で、区画もきっちりと整備されているので、古屋が解体されて、
賃貸マンションに順調に変わって行ってます。この流れは隅田川を
渡って月島、佐賀、永代等に広がって、それほど高額でない家賃で
若い人達の職住近接が進んで行くでしょう。
居住人口が増えていけば、飲食店等も増えて行くので、街にも活気が
出てくると思います。

[278: 匿名さん]

「門仲」と比較さるべきは、大川を挟んだ「八丁堀」ですな。そうすると違いが分かる。伊能忠敬は八丁堀に住んだ。写楽も。

[279: 匿名さん]

同じ川向こうでも、
月島の賃貸がそれほど高額ではないとは、無理無理。

[280: 匿名さん]

週刊エコノミスト（毎日新聞社発行版）の記者はここのスレを
見ているのかな？
ここで話題になっている事項が記事になりますね。

[281: 匿名さん]

>>279
そう簡単ではない。

東京２３区の内、民間賃貸に占める家賃６万円以下の比率が５％以下の
区は次の通りで、都心部は第三次産業的な都市構造に変わりつつある。
旧来型の肉体労働者向けアパートは次々と消滅している。
低所得で都心部に住むのは至難の業。

1位　千代田区　０．０８％　都心３区
2位　港区　０．０９％　都心３区
3位　中央区　０．２７％　都心３区
4位　台東区　２．４４％　周辺８区
5位　目黒区　２．９０％　周辺８区
6位　渋谷区　３．１７％　周辺８区
7位　江東区　３．５８％　周辺８区
8位　新宿区　４．２０％　周辺８区
9位　文京区　４．３７％　周辺８区
10位　品川区　４．３７％　周辺８区
11位　墨田区　４．６６％　周辺８区

[282: 匿名さん]

ワンルーム家賃
どのレベルからが高額？？？？？
港区 14.23、中央区 11.83、千代田区 10.99、渋谷区 10.69、
目黒区 10.49、品川区 9.18、台東区 8.73、新宿区 8.55、江東区 8.34、墨田区 7.85、文京区 7.83、大田区 7.76、世田谷区 7.75、中野区 7.09、
豊島区 7.04、北区 6.80、荒川区 6.72、武蔵野市 6.71、杉並区 6.70、
三鷹市 6.59、練馬区 6.57、立川市 6.43、板橋区 6.19、江戸川区 6.15、
調布市 6.07、狛江市 5.87、小金井市 5.82、葛飾区 5.78、府中市 5.66、
足立区 5.60、町田市 5.53、西東京市 5.52、国分寺市 5.43、
国立市 5.37、東久留米市 5.22、昭島市 5.11、多摩市 5.00、
日野市 4.98、福生市 4.98、八王子市 4.82、小平市 4.81、清瀬市 4.72、
東村山市 4.66、稲城市 4.58、青梅市 3.91

[283: 匿名さん]

ワンルームの広さは２０平米前後ですか？　広さにもよるでしょうが、10万以上は高いのかな。

[284: 匿名さん]

元々高額エリアは20平米前後の小型ワンルームは少ないんじゃないかな？
平米あたり6千円、坪約2万円を越えないと高額とは呼べないよね。

[285: 匿名さん]

今朝の日経に出てましたが、三井物産と野村不動産が共同で、フランス大使館の敷地脇に、定借５０年で坪８００万以上の高額マンション建てるらしいですね。
２０１０年着工で、価格帯は３億〜５億だそうです。定借でこの値段！広尾ＧＨで味をしめてこれからこういう定借物件が増えてきそうですね。
まだまだ都心人気地域は青天井で上がりそうです。

[286: 匿名さん]

>>283
別に高い家賃を無為に払うのは無駄だから、職場との距離から判断して選べば良いだけじゃない？

[287: 匿名さん]

月島、勝どき辺りの元倉庫跡地のマンションを買った人（売り出すデベ）が
必死らしい。清掃工場、こきたない倉庫位しかないんだから。


月島、勝どきは江東区に合併してあげよう。

所詮川向こうなんだから、都心じゃないでしょ。

何が違うのか説明できる人お願いします。

合理的に語ってください。

[288: 匿名さん]

賃貸やローカルな話ばかりですので、もうそろそろこのスレッド終了させませんか？

[289: 匿名さん]

>>287
そもそも湾岸タワー自体が都心じゃないしなー。
港南も芝浦も勝どきも。

住所が都心3区ということで、辛うじてしがみついている感はあるよね。

[290: 匿名さん]

確かに。

お台場が都心とか言われても違和感ありますしね。

[291: 匿名さん]

しかし今20代の若者たちの多くにとっては月10万の家賃の支払いは無理だろうな。今後、大川流域にできるワンルームマンションはいくらぐらいになるのでしょうかね？

[292: 匿名さん]

都心3区には入っていないけど下手な湾岸アドレスより渋谷の方が圧倒的に都心という感じはあるかな。
地価から言っても。

[293: 匿名さん]

赤坂ＰＴが坪700万、フランス大使館建て替えが５０年定借で坪800万。
だいたい供給が少なすぎて、高くなったとか、安くなったとか
比較出来る状況じゃない。

高くて売れない、下がるはずだという人多いが、１億くらいなら
買える人一杯いるよ。
１億だったら、横浜のあざみ野あたりでは戸建の土地代くらいにしか
ならない。
戸建購入層がマンションに少し流れればいいだけ。
幸い最近はマンションの利便性・防犯性が高いことが認識されてきて
いるし、そういう層に売っていけば捌けるくらいの供給しかない。

[294: 匿名さん]

＞　２９３　横浜のあざみ野あたりでは戸建の土地代くらいにしか

　あんた大丈夫か？。億あったら300平米以上の土地の家買えちゃいますけど。

　妄想は、Pの先生にみてもらった方が良いよ。

[295: 匿名さん]

294さんへ
293さんではないですが、
3年前くらいであざみ野駅１０分くらいの約６０坪
が土地のみで１臆でしたよ。
郊外は地価UP遅かったので、
その時期が地価上昇寸前くらい。
今の環境での底値って感覚でした。

[296: 匿名さん]

なるほどな。調整局面が１〜２年続き、その後本格的に下落するということか。

[297: 匿名さん]

１億くらいなら購入できるひとはいっぱいいるというご意見には賛成ですね。

しかし坪８００のマンションの話（１億では、１２坪、４０平米のマンション）の話と、６０坪の土地の話を一緒にしてどんな意味があるの？。４０平米のマンションが多くの家族に何の意味がある？。１億の物件を購入可能であっても、そんな例え意味ないでしょ。
利便性と防犯性が高くても４人家族が１億出して４０平米に住むか？。

[298: 匿名さん]

本当に妄想が多い。

神奈川とかどうでもいいから。

題意のとおり２３区内の新築マンションに戻そう。

都心を中心に語りたいなら、都心専用が別にあったでしょう。

[299: 住まいに詳しい人]

>>297
1億円なら黙って買う人はいっぱいるけど
２億円となると買える人は色々注文を付けるからねぇ

１億5000万円を超えると
それ以下の億ション販売の手法が通用しなくなる
営業マンは胃潰瘍になるよ

立地の希少性が活きる小規模低層億ションなら乗り切れても
タワーで供給戸数の多い超億ションはツライ
＠600万円なら『赤坂タワーレジデンス』＠490の22％アップで
ギリギリでも、＠700万円で43％アップはちょっくら説明がつかない

もしかして都心はココから値崩れが始まるかも

[300: 匿名さん]

豊洲の未完成タワーを買いたいってスレが立ったけど、
本当は「築浅で売りたい」方の持ち主がスレ作ったんじゃないかい？

TTTと競合して値崩れ始まる前に、なるべく早く他人に転売したくて。

[301: 匿名さん]

売りますってスレじゃ足もと見られるから、ってか。

[302: デベにお勤めさん]

マンションが実際に建ち始めて、人が引越しし始める。
街は活気づいて、いろいろなサービスが生まれ、
さらに街は便利になって行く。

こういった場合、
そのエリアの中古マンションのストック量は増えて行くが、
住環境の良化による効果のほうがより高くなり、
中古の価格は逆に年々高くなって行く。

[303: デベにお勤めさん]

>>299
そういうのを業界では
天井価格の確認と言います。
天井価格を探っているところです。
それがはっきりしたら、
その価格で、売れる数だけ供給して行きます。

[304: 匿名さん]

前回のバブルでは価格は鰻登りだったから言い値、
探るべき天井価格なんてなかったけどね。
崩壊で売れなくなり初めて落ちていった。

[305: ビギナーさん]

>302

それが最も危険でアグレッシブな楽観論。
デベはさりげなくそのシナリオを見込み客に刷り込む。
このシナリオを価格が折り込むと、あとは下げ方向のみ。

普通、家を買うときには、保守的に現状維持か、多少のマイナス事情が
発生しても、保ちうる価格で買うべき。

となれば、多くの場合、他の皆が悲観的になっている下げ相場が買い時。

上げ相場の最中に、更にばら色のシナリオから計算される
デベ言い値で買った日には、その後、よほどの幸運がないと
後悔するはめに。

[306: 匿名さん]

>305

一見もっともらしいけど、
株で言えば下げ相場で総悲観の時に買え。
上げ相場の最中に買うと悲惨なことに。
と言ってるのと同じだね。

世の中、そんなに単純じゃありません。

[307: 匿名さん]

305の内容から察するところ、株、為替、先物といったモノに手をつけたことはなく、想像だけで相場を語ってそうだな。

[308: 匿名さん]

平成19年10月現在、新築マンション坪単価
順位 先月 市区町村名
1 1 東京都 渋谷区 611、2 3 東京都 港区 470、3 2 東京都 千代田区 463
4 4 東京都 目黒区 410 、5 6 東京都 文京区 371、6 5 東京都 豊島区 359
7 7 東京都 品川区 351、8 8 東京都 新宿区 350、9 9 東京都 世田谷区 343
10 10 東京都 中野区 327、11 11 神奈川県 葉山町 307、12 12 東京都 杉並区 306
12 14 東京都 中央区 306、14 13 東京都 台東区 300、15 16 東京都 荒川区 292
16 14 東京都 江東区 284、17 20 東京都 北区 274、18 17 東京都 大田区 264
19 19 神奈川県 逗子市 261、20 18 神奈川県 横浜市神奈川区 254、21 22 東京都 練馬区 250
22 23 神奈川県 川崎市中原区 243、23 21 神奈川県 横浜市西区 242、24 - 東京都 武蔵野市 239
25 25 東京都 板橋区 233、26 26 東京都 墨田区 231、27 29 神奈川県 横浜市中区 230
27 - 東京都 西東京市 230、27 24 東京都 小金井市 230、30 26 神奈川県 横浜市青葉区 228
31 28 東京都 府中市 225、32 30 埼玉県 さいたま市大宮区 219、33 30 神奈川県 横浜市南区 218
34 32 埼玉県 さいたま市浦和区 217、35 34 神奈川県 横浜市緑区 213、36 37 東京都 国分寺市 212
37 36 神奈川県 横浜市港北区 210、37 34 東京都 三鷹市 210、39 44 東京都 葛飾区 206
40 44 神奈川県 横浜市都筑区 205

[309: 匿名さん]

マンションの値段も上がって団塊Ｊｒの大半は積み残されて
終わったようですね。
それでは次の世代は超氷河期世代、しばらくはマンションの供給は
一部の好調地域に限られて行きそうです。
都心部でそこそこの値段の設定が可能な地域に、しばらく（５年程度）は
一極集中となりそうです。
デベも需要が小さい地域で、高値で土地を仕入れて行く勇気はもう
無いでしょう。
就職好調世代まで、ちょっとお休みですね。

尚、分譲の動きは限られて行きますが、就職好調世代が主体となる
賃貸マンションは面白い変化が見られるでしょう。
かなり嗜好が変わって行くと思いますよ。
従来地域の家賃は内容が貧弱な割りにお高いですし、
ここんところ都心部賃貸の供給が増えて選択肢がかなり広がっていますから、

[310: 匿名さん]

団塊Ｊｒ以降の世代の首都圏ジモチィーの大半は、郊外生まれの
郊外育ちです。
親の痛勤のようすをよく見ていますから、内心は都心部志向が強い
ですが、お金があまり無い場合は、独身のパラサイトも多いです。
数の割には、それほどのインパクトは無いようです。

不動産購入の中心は、昔からですが、上京者になります。
これも就職が不調だったこともあり、なかなか家が買えるレベルの所得の
人は少ないようです。所得が低ければ独身の賃貸で終わってしまいます。

総括すれば、数の割には大した需要となり得なかった世代。

[311: サラリーマンさん]

305は

多分、不動産含めた各種アセットクラスの長期市場データを元に
言ってるんだろう。プロ以外はなかなか整備されたデータが手に入りにくいけど。

まぁ、大きく悲観論が支配してるような状況でもなければ、手間暇かけて、仲介手数料払って、
諸費用払って、税金払って、最後に他の資産へ投資できなかった機会損失まで
計算したら、日本の不動産投資がリスクリターンで全く間尺に会わないのは確か。

20-30年にわたって、数億以上の金を運用・管理しようと思ったら、日本の不動産を
買うタイミングは、そうそうない。今はそのときは明らかに過ぎた。ここは明確に
売り減らしの時期。

[312: 匿名さん]

私には、305さんの書き込みは、私の敬愛するグレアム=ドットの投資理論そのままと読めました。
長期では慎重で大負けしない投資家が勝つのです。全くもって余ってしまった余裕資金なら、リスク承知のお遊びも許されるかもしれませんが、そうでもなかれば、上昇相場で人気物件を買うのは、自殺行為に等しいと思います。

[313: 購入検討中さん]

確かに株の世界ではvalue investorが中長期で勝つことは
世界中何処でもデータで証明されてるね。
ただし、ごく短期の強気相場ではかなり負けが込む。

しかし、強気相場で買った連中は、その強気相場の崩壊過程で
完膚なきまでに今度は大負けする。

で、結局は不人気時に丁寧に拾って、上がったと思ったら、欲張らずに
売り減らしていく「臆病な」投資戦略が必ず勝つ。

我慢のしどころは二つ。

上げ相場を追って買わない。
下げ相場で追って売らない。

逆張りだけが勝てる。（あるいは相場反転時の極初期における順張り）
これが日本人はすごく苦手。