23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[204: 匿名さん]

タワーは大規模物件になりやすいし、
柄のあまりよくない、元々は不人気な場所に
建てる手前、坪単価も安くなるので、
一般庶民や、安全性を省みない「革新的」な
購買者の支持を得て、派手な扱いを受けているが、
実際周りタワーの派がいないのです。

どんな人がタワーに憧れるのでしょうか、、、


ちなみに私は勤め先は千代田区。
外資系の会社の東京事務所に勤めてる
40前後の人間です。

[205: 匿名さん]

不動産に限らず
安値に客が群がれば買えない客がでて次の日には売り手は
値札を（高く）書き換えるというのは普通の話だと思うが。

なぜ安くんくちゃいけないんだ？
売れたらそれが「市場価格」
不動産は一品生産一点もの　そうあってしかるべき商品だろう。

[206: 購入検討中さん]

>不動産の価格は収益還元法などでなく客と売り手の駆け引きで
きまる。

寝言は寝てから、一人でお願いします。

[207: 匿名さん]

>>204
スレタイからずれるからあまり語りたくないですが

あこがれかどうか知りませんが、湾岸の汚い景色から
離れた上空目線でシュールな開放感を味わいたい人が
「高層階」を買っていますね。

職種は、自由業やベンチャー系やマスコミ、スポーツ選手
少女漫画家や大企業役員までさまざまですよ。

中層階から下は若い人、遠方から越してきた人など
安い港区にあこがれた人もいるでしょう。

[208: 匿名さん]

>>206 あはは、また出たか。
　　　それでは、貴兄のご意見はいかがなものですか？

[209: 匿名さん]

かわりに答えてあげよう。
価格はすべてのものを織り込んで決まる。
そうでしたよね？お坊ちゃま。

[210: 匿名さん]

ま、まさか「不動産鑑定教科書」に書いてある。とかいわないで
ください。収益還元法できまるんですか。
モデルルームで要望書集めて決めてはいけないのでしょうか
はたまた、近隣の販売の競争倍率物件平均坪単価を参考に逆算して
土地の入札したらダメなんですかね。

[211: 匿名さん]

>>203
>スーツや車買いにいって、はい抽選ですとかいわれたらどんな気持ちだろう。

でもスーツや車をオークション形式で買うのはしんどいな。
え？そういうことじゃなくて？

だいたい205氏と同意見かな。
デベが利益を度外視して売っているならどうかと思うが
原価に対して利益が十分ペイできる価格が安いなら売り手、買い手両方ハッピーだと思うが。

需給がタイトになることで転売屋が暗躍しそうだがそれは別問題で考えた方がよさそうかな。

[212: 匿名さん]

>204
タワーは不人気な場所に建てると、
誰が決めたの？

[213: 匿名さん]

>212
これまでの話の流れからすると湾岸タワーのことを言っていると思うよ。

[214: 住民でない人さん]

>>65
またループネタだが・・
織り込み済みなんだよねこれも
http://www.asahi.com/business/update/1027/TKY200710270235.html

報道によると、オニール氏は、ワコビアの会長兼ＣＥＯに合併を打診した。だが、取締役会の承認を得ていなかったため猛反発を受けた。取締役会はオニール氏の辞任を模索しており、後任にニューヨーク証券取引所の親会社のジョン・セインＣＥＯらの名が挙がっているという。

　オニール氏は「剛腕」で知られるが、今月２４日に発表した７〜９月期決算でサブプライム問題にともなう損失が総額約８４億ドル（約９５００億円）にのぼり、米金融大手１０社で唯一の当期赤字に転落。旗色は悪い。

バブルが崩れるときってほんと止まんないよね
WTCの崩壊みたいに上が支えられなくなると
次から次へと雪崩のように

[215: 購入検討中さん]

>>210

>近隣の販売の競争倍率物件平均坪単価を参考に逆算して土地の入札したらダメなんですかね。

その繰り返しがバブルを生むのじゃないか？
今売れた＝将来も売れる、とは限らないからな。
まあ、最後にババを引いた奴が損をするってことでしょう。

[216: 匿名さん]

今売れない＝将来も売れない、とは限らない。
最後がババとも限らない。

[217: 購入検討中さん]

>最後がババとも限らない。

と最後にババを引いてしまった人が強気におっしゃってます...。
いや、あんた、それどうみてもババでっせｗ

[218: 匿名さん]

・・・で２１７はいつ外から鍵がついてる
病院に入院するんですか？

[219: 匿名さん]

実際、値段下がったって実感できるのはいつになるのか？
販売開始したマンション見ても上がってるようにしか思えないが、
明らかにこれは安いってマンション情報あるの？

[220: 匿名さん]

来年になり、
大規模湾岸タワマンが完成し、
築浅中古で高く転売しようと皮算用してた持ち主達が、
ドッと中古市場に物件供給をした時、
値崩れが始まりそれが新築物件にも波及し、
値段下がったと実感できるようになるでしょう。

[221: サラリーマンさん]

219

まぁ、中古は下げ始めてるから、新築も遠くないと思うよ。
まずは、マンション専業中小デベからでしょ。もうあるかもね。

で、一旦下げ始めたら、まず、動きがめちゃくちゃ鈍くなると思う。
先安感から、誰も落ちてくるナイフには手を出さない。
取引事例が減るので、最初は、本当に下げてるのか半信半疑だが、
時折ぽつぽつ出来る事例が、直前の事例から相当下に乖離した価格で
出来るので、ここで一気にパニック売りが誘発される。

あとは阿鼻叫喚でしょ。

買い手は、上げ相場で追いつけきゃ買わないだけで住むが、
売り玉もってる側が、下げ相場に直面したら、仕事どころじゃないだろうよ。

[222: 購入検討中さん]

>>200
値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
してしまいます。既存住人がそのままいる限りは、そんなに急速な
価格調整は起こりません。そして、長期にわたって停滞が続きます。

一方、
坪単価２５０万円前後で大量にマンション供給が可能な、
都心に近い便利なエリアに人は集まり続け、そのエリアの発展が
長期にわたって続きます。
長期で見れば、こんなエリアが＊＊＊になります。
みなさん、不動産の購入は将来を見据えておこないましょう。

[223: 購入検討中さん]

>>221
世田谷区あたりにあるシコリ物件は
体力のある大手に安値でバルク売りされて
大手は賃貸に回すか、
じっくり売るかで下がりません。
高値がその地域の相場として定着して、
その先は少ない需要に合わせた供給に細って行くでしょう。

また、端切れ土地にはアパートが建築されるようになるので、地価の
下落も無いでしょう。

その過程の中で、
中小が大手に吸収されて、
寡占化が進んで行くでしょうね。

世田谷区
即入居か可物件
４３物件中１４物件
約３分の１
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...
世田谷区のファミリータイプマンションの家賃は他のタイプに比べ
高値で張り付いたまま。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/o=80hsbqBjnIYokc/

[224: 購入検討中さん]

223=Master of wishful thinking.....

[225: 匿名はん]

そのエリアのランドマーク的な超高層マンションはこれから少なくとも2年は新築販売価格より下がらない。　TTTなどが急激に下落するなら私が投資用に2，3部屋買います。　むしろ下がってほしい。

[226: 購入検討中さん]

>>221
確かに直近３ヶ月で中古マンションの価格変動０％のところが
増えて来ましたね。
直近3ヶ月、6ヶ月でマイナスを示すところも出てきて、このあたりは
要注意水域のようですね。

直近3ヶ月、6ヶ月でマイナスの駅
泉岳寺、高田馬場、学芸大学、桜新町、明大前、代々木八幡、中野、
荻窪、高井戸
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200710mansion_tokyo_23.pdf

[227: 匿名さん]

この土日で価格発表の物件、下がってる。
要望聞いてる段階ではもっと高い価格を言っていたが・・・・

やはり停滞する販売状況を見て下げたんだろう。

[228: 匿名さん]

>227
へ〜、この土日価格発表の物件を、
今の時点で片っ端から調べられたの？
１物件が下がっただけでは全体の傾向の評価はできないよ。
昨日の雨の中、物件のはしごでもしたんですかね〜
ご苦労さま！

[229: 匿名さん]

>>225
賃貸住戸もあるオリックスのTTTがランドマーク？
ゴミ清掃工場近くで安かったから、それなりでしょう。
お好きなだけ買って、買い支えてあげてください。

[230: 匿名さん]

>>226
新築、中古ともにバブルと言うほどの上げじゃなかったから、

上がり切ったところは若干の調整でほぼ現価格に張り付け。
供給量が減って行く。

住環境が良化するところは、さらなる上げもあるが、
どこかで上がり切る。
その目安は、東京駅から見て同距離の既存住宅地との
その時点での環境比較から導き出される価格レベル。
http://www.next-group.jp/news/pdf/20061109.pdf

[231: 匿名さん]

>>222
壊れたテープレコーダーみたいだな

[232: 匿名さん]

>>230
チャレンジ価格の中古が売り出されているエリアでは、
その価格のチラシを見て適正価格だと思い込んでる住人が多いですよ。
頭の中でだけバブルの上げでしょう。
それを、引っ掛かって買う客もいるかもしれないけど。

[233: 匿名さん]

>>232
見方しだいですよね
チャレンジ価格と見る人もいれば、
今までの超格安が適正価格になりつつあると見る人もいますね。

客観的に判断するには
・チャレンジ価格と思える中古マンションが、新築で分譲されていた
当時、完売物件であったかどうか。
・新築で分譲されていた当時に比べて、周りの住環境は良い方向に
変わっているか。
この２点でしょうね。
この２点が合致していれば、チャレンジ価格とは一概に言えないでしょう。

[234: 匿名さん]

>>228
デベ　乙！！！
チャレンジ価格は程ほどに。
もうファンドは買ってくれないよ。

[235: 匿名さん]

パリなんか通勤に自転車使う人が増えているよ。
通勤２０分程度。
アーバンライフの未来はこんな感じになりそう。
東京もこれからずいぶんと変わっていくんじゃないか？
自転車専用レーンをもっと作れよ。

[236: 購入検討中さん]

北京なんか自転車使って1時間以上かけて通勤・通学している人が
ゴマンといるよ。

[237: 物件比較中さん]

住居の基本は

雨露をしのぐこと
地震などにも倒壊しないこと
生活の便がいいこと
適度な広さがあること
日当たり・風通しのよいこと
周囲が良好な環境であること　など

俺はどこかが突出していいが
他がいまいちなところより、
でれも及第点のところが結局は
住みやすい気がしています。

海外含めて結婚後6箇所住んだ経験から。
まぁ、雨露しのげない家はさすがに
住んだことないけど。

都心もよしあしだな。
子供を育てる環境としは
東京の都心はやはりよくはないね。

東京の美点は公共交通機関の
発達したところ。
余計に都心に住む意味は希薄になる。

>235
アーバンライフか、、、かっこいいね。
日常生活の会話には絶対出てこないせりふだよね、
ダサくて使えない。

[238: 匿名さん]

パリで自転車通勤が多いのは、地下鉄が貧弱だから。
車両は短くて、古い、東京以上に混雑するから。

[239: 土地勘無しさん]

>233

客観的に判断するには
・チャレンジ価格と思える中古マンションが、新築で分譲されていた
当時、完売物件であったかどうか。
・新築で分譲されていた当時に比べて、周りの住環境は良い方向に
変わっているか。
この２点でしょうね。
この２点が合致していれば、チャレンジ価格とは一概に言えないでしょう。

あなたの頭の中には、程度の問題という概念がないんですね。
簡単でうらやましい。

[240: 購入検討中さん]

確かに、高値張り付きと言えば、張り付いていますが、
買う方と売る方、我慢比べの状況になっているんでしょう。
団塊Jr世代の買いが一巡して、外資が流出しつつある今では、
買う方が有利ですから、そのうち値崩れするでしょう。

以上、長期予報でした。

[241: 匿名さん]

>>237
>都心もよしあしだな。子供を育てる環境としは東京の都心はやはりよくはないね。

23区では周辺の県より子育て支援が充実しているし、都心千代田区九段の中高一貫校では一般公立の予算の数倍を費やしている。
君の子供（帰国子女？）は、田舎でのんびり過ごさせてあげてくれ。

[242: 匿名さん]

パリで21区内に住めるのは、一定以上の資産と収入を持っているグループに限られる。不動産価格もレントもかなり高い。

昔、日本人のことを「うさぎ小屋」に住んでいる民族呼ばわりしていたが、パリに比べれば、広さだけでは東京の方がまだましと思える地域が多い。（ただし、街並みの美しさは別）

高収入でもなく、親からの遺産も期待できない一般庶民は、郊外に住むしかないのは、パリでも東京でも同じこと。
（ただし、鎌倉みたいに、パリ郊外でもブランド価値が高いところはあって、そこには高額所得者も住んでいるが。）

[243: 匿名さん]

>>237
>住居の基本は

>雨露をしのぐ・・・・・
こういうこと言う人が一番要求水準が高い。
普通はどっか悪くても目をつぶる水準

同じく、
僕は、食い物にはうるさくないよ
栄養があって、そこそこ旨けりゃ・・・
ってのが、食通の境地を極めた人とか
服は、体にあって汚れていなけりゃいい
みたいな人が着道楽だったりする

ただ女性の基本は・・・となると
顔がついいてて
体が丈夫で・・・
ってわけないはいかんだろうな。
何事にもうるさいんだよ、こういうタイプは。

[244: 匿名さん]

「ウサギ小屋に住む仕事中毒たち…」。７９年３月に出されたＥＣレポートか。その直前、パリにいたが、カタツムリは塩辛くてまずいし、川は汚いし、大気は世界最悪で、朝、都心から空港に向かうタクシーの窓を開けていたら喉をやられた。

世間一般の人々は何も知らずに、パリなんぞに憧れを抱いているようだが、哀れだな。合掌。この隅田川はセーヌ川やテムズ川よりはずっときれい。

[245: 匿名さん]

>>240

消費税率上げ前の駆け込み需要という台風が、
長期予報に抜けてますな。
前回の２％上げ台風でさえ巨大だったから、
２％以上なら根こそぎ売れる。
ただし、台風一過後は静かになるでしょう。

[246: 匿名さん]

地価上昇で、マンション価格が上昇中
消費税が2％上がっても建物の2％だから大きな買い意欲にはならないと思います。
今時分に売り出されている2年後完成なんて、マンションが引き渡される頃には増税されているなんてこともあります。
買い意欲には繋がらないこともないでしょうけど
根こそぎは売れないと思います。

一部の都心部は別として、郊外区は一部を除いて5〜6年前の水準位に戻ったのかな？
住居として、購入するにはさほどリスクがある水準だとは思いません。
ここの掲示板は若い方の意見が多いのかな？

日産のＧＴ−Ｒってのが発表になりましたが、若い方は高いとおもうかもしれません？
複数車を所有する方は、遊び車として買いやすい良心的な値段です。
自分も買いました。

サラリーマンの視点は危険ですよ
だから、サラリーマンをしているのだと思います。
某輸入車ディーラーの方に、こんな質問をしたことがあります。

Ｑ　新型が出る度に乗り換える人って多いですかね？
Ａ　そういう方は一握りです。
　　一回の付き合いが多いです。
　　無理して買ってしまったんでしょうね
　　
その傍ら、そのディーラーは大きな利益を得ています。
売る側には、販売戦略がありますから、損してまで売りません。
売れませんかな？

無理して購入した方へ
一部の人間が口を開けて投げてくれるのを待っていますので、売却益は得られずとも大きな損をする水準ではないと思います。

[247: 匿名さん]

消費税が上るときはマスコミが一斉に煽るから、
たった建物の２％でも消費者は焦りだしますよ。
前回は特例で、税率アップ前の契約ならアップ後の引き渡しでも旧税率じゃありませんでしたか？

[248: 匿名さん]

>>242
パリと違って東京都心部はまだ都市構造変革の真っ最中だよ。
そこそこの収入さえあれば都心部に住めるチャンスは
まだまだあります。
旧本所区、旧深川区にはまだ前近代的な、高度経済成長時代の残滓、
町工場が残っています。
それらが、まさに世代交代の時期に当たって、
次々とつぶされて、分譲、賃貸マンションに変わって、
住宅地化が始まっています。
まだ１０年程度は、手が届く価格水準で都心部居住は可能だと思いますよ。

[249: 匿名さん]

>>248
城東
都心「部」

またおまえか。

[250: 不動産購入勉強中さん]

マンションを買う、負債になって始まる？資産は一体何様？

[251: 匿名さん]

>>242
都心部で舟運が復活すると良いな。
東京都が策定した「１０年後の東京」でも、舟運の復活で水辺の景色を
川、海から自在に楽しむことを提言しています。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/PR/p24-25.pdf
水辺に開かれた集合住宅
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/PR/p46-47.pdf

[252: 匿名さん]

そうですね。東京の都心とは歴史的に大川周辺です。再構築が待たれます。

[253: 匿名さん]

水が澄み、憩える場所が整備されれば、
それが人の流れを作り、
街の活気をはぐくむ。
「水の都」復権は、
東京という国際都市の新生でもある。