23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[142: 匿名さん]

「ニューエコノミー」理論ってのがある。
景気循環が消滅し、ＩＴ分野の発達によって企業の
生産効率が高まり、永遠にインフレなき経済成長が可能と
いうやつだ。

米国の株価上昇をPER,PBRで説明がつかなくなったら
その理由に使われた。

高騰する相場に理屈などない。

必要なら「株価と業績は別。含み資産がすべて」みたいな
説明をしはじめるんだから。

[143: マンション鑑定士]

「今や土地は規制緩和や埋め立てでいくらでも『生産』できる。したがって
不動産は値下がりする」（江副浩正）

[144: 匿名さん]

>>141
何で仙台なの？？？変な勘違い小僧だな。
言っておくけど、バブル期に現場いた人間はみな同じ意識だよ。
家が買えない逆恨みで変ないいがかりはやめないか？

悪いけどもう退職金をもらって運用している立場だ。
資産運用は、退職に備えて２００１年からこつこつ仕込んできた。
人の意見なんだから、感情的な批判してもらっても困る。
あなたが神様でない限り未来はわからんでしょ。

実際、ファンドマネジャーとかプロパティーマネジメントとか
やっている世代全般に、本当にプロなの？って思うところがある。
会社の枠組みで仕事しているだけで屁理屈だけは発達する。
年度単位でしかモノを見ていない。
まぁいいけどね。
失礼な物言いは許してあげよう。

[145: 匿名さん]

>>143
江副がリクルート事件の首謀者だったって知らないのか？彼は教育学部だけに
人材は育てたが、失敗は通信事業と不動産開発だよ。

[146: マンション鑑定士]

145さん
「失敗から得た教訓」ほど確かなものはありません。

[147: 匿名さん]

＞誰ももう信じないと思うよ。

＞数ヶ月前から予測が外れてばかりじゃないか。

オレは自分の考え方や意見を述べてきた。あんたいろんな「匿名さん」が
を一緒くたにしてないか？

オレは「匿名」で書いているのは、自己顕示する意識も持ちたくないし
誰かに何かを進めたり説得したりする目的もない。
ここで、自分が書いた内容の批判を聞くことで、考えの幅を広げたい
それだけだ。
もちろん、インフレを知らない３０代、ニューエコノミー以来の
３０代の「インフレなき成長」という経済観のゆくえには興味がある。

ただし、私が言っていることは、不動産相場は短期に乱高下しないから
この先急落はないゆるやかに上昇するということだ。

過去の成功体験ってオレはこれから成功を目指しているつもり。
成功体験でなく過去のデータを示しているだけ。
嫌味な子だね。そういう性格上司に嫌われるよ。

[149: 441]

まあ少なくとも今までは、予想が外れ続けているのは下がると言っている人々でしょう。
個人にとって、プロには無い強みは時間でしょう。今後半年、1年なんかやばそうだ、やめとこ、ってのは本当に何と言うかあらら、という感じだね。その先を見る力があれば、考え方も少しは変わるんでしょうが。

とはいえ、将来のことは誰にも分からんからね。とにかく自分の意見をしっかりもって、それで判断すれば、その先後悔も少ないでしょう。

[150: 匿名さん]

＊＊が気になるなぁ

[151: 匿名さん]

ところで、これからの都心のマンション購入層ってどんな人たち？
たとえば、団塊世代が退職金を貰って、家族構成も変わって（娘、息子たちが独立）郊外の自宅も売り払って新規購入ってパターンは増えるよね。
年をとれば、田舎のより都会のほうが便利だ物ね。
サラリーマンは郊外の地場に愛着ないしね。

[152: 購入検討中さん]

>>149 >その先を見る力があれば、

その先を見たら、ますます買う気をなくすぞ。
少子高齢化、膨大な老朽マンションの立替、さらに続くニュータウンの造成、北京オリンピック後の中国バブルの崩壊可能性、
来年にピークを迎える(と言われている)サブプラ問題、円高進行による日本経済の更なる地盤沈下...

こんな状況でどうやったら楽観的になれるのよｗ
まあ、誰かさんみたいに「半値になる」とは言わないが、2割引ぐらいになる可能性はあると思っている。

[153: 441]

その懸念、それぞれ数値化して検討してみたら、意外にたいしたことない。
ってことは良くあるから、自分で調べてやってみては。大事なのは自分でちゃんと調べてみるということ。いかに日経すらもお・ば・かさんかということが分かって面白いよ。

[154: 匿名さん]

＞１４８
なに、熱くなってんだよ。別にあなたの未来を否定しているわけでは
ないよ。好きに待っていたらいいさ。
人の意見は、信じるとか予測とかいう捕らえ方しないで
考え方を租借するように心がけたほうがいいよ。
腹がたつのは、オレの表現力がつたないせいかもしれんがキミが
内容を理解できないという部分もあるのじゃないか？


ひどく感情的になっているけど、悪いがよのなか２３区に不動産
持っている人と持っていない人の数では、もっている人の数が
多いわけだよ。
それでもって４４１さんも私も若いかハゲかの違いだけで
この先さがらないしじわじわ上がるという意識でいる。
さがるというのは、持ってない人の願望というだけ。
昨日、下落予測の表を作ってみせたが、７０％下落というのは
よほどの牽引力（つまり安値売る理由・持っていることのデメリット）
がない限り難しいということを暗に示したかったからだよ。

下がる論者は空に雲が浮かんで日が翳れば、嵐だと大騒ぎするが
実際に嵐にあってこともないからそこに至るプロセスを知らない。
景気も、相場も心理が作る。経験がないとわからないから
オレはかわいそうだと思いながら書いている。

集合意識は数と資金力のダイナミズムでうごくと思うが。

[155: 匿名さん]

みんなが心配していることは大抵おこらない。

起こる事もあるから、先は誰も分からんね。

[156: 匿名さん]

団塊世代に限定する必要はないけどね。
その下の世代もバブル時代に都会で派手な青春を謳歌した世代だから。
地味な郊外に引っ込みたくないよ。

[157: 匿名さん]

×考え方を租借するように
○考え方を咀嚼するように　　要するに相手の考え方にそって
　　　　　　　　　　　　　　解釈しなおしてみる。オレなんか
　　　　　　　　　　　　　　下がるって言う人の論拠について
　　　　　　　　　　　　　　人の話聞いたり調べたりするぞ。

[158: 441]

うん。分からないね。
一番後悔するのは、他人の意見を鵜呑みにして行動して失敗すること。
自分で考えて自分で結論付けて、それが大事。でも世の中の少なくとも70%はそうじゃない。だからお金という面においても成功しない人が多いのでしょう。

[159: 匿名さん]

石原都政は更に都民を増やすために、城北地区の再開発や湾岸の規制緩和による人口増を期待して着々と進行しているように思える。
また、近郊もＴＸ沿線、埼玉新都心、川崎などのＮＴも元気。
人口減少を考えるとパイの取り合いに思える。
果たして勝者は？

[160: 148]

>>154

ああ分かった分かった。お前が言いたいのは
「もってる奴は上がると信じるし、持ってない奴は下がると信じる」ってことね。
まあ、信じるのは勝手だが、それを偉そうに真実のように書かないでくれｗ

[161: 匿名さん]

>>148
いや、単純に　長文→ウザイ→結論は→わからん→えらそう

って話だろうがな。


ネットの情報などエロビデオと同じで気に入る結論だけ
読んで気持ちよくなりたいだけだろ。

[162: 匿名さん]

地価はすでに下がっているが、建築コストはうなぎのぼり。
マンション建設では、当然だが建設費の比率が高い。
つまり価格は下げようがないってこと。
高値づかみした中小デベが淘汰。物件供給減少により一定のレベルで
価格は収斂するも、それほど坪単価は下がらないと思います。
所得における住居費の比率そのものを変化せざるを得ないと思います。
給料はそれほど上がらないのだから・・・。

[163: 匿名さん]

織り込み済み論者
が出てきて、
「悲観的な事も全て織り込み済み」
って言わなきゃフェアじゃないな。

織り込み済み論者は、都合次第の発言だったのか？

[165: 匿名さん]

あーあ。はまったな。一週間アクセス禁止ねｗ＞＞１６４

[166: 購入検討中さん]

>>162　>それほど坪単価は下がらないと思います。

　そりゃそのとおり。下がるとしても3年前の数値に戻るだけでしょ。
　でも、この「それほど」が結構重要。
　2割下がっただけでもローン負担がかなり楽になるんだから。

[167: 匿名さん]

まだ、三十代後半で、10歳未満の子供が二人です。
自分達の生活スペースは確保しました。
賃貸にも出さずに別宅がひとつあります。
下の子供（幼稚園）にマンションを買っておこうかなと悩んでます。
下がる論者は絶対に考えない発想だと思います。
無論、下がることも想定に入っています。
5年前まで買った時点で、2割は資産価値下がりました。
必要であるから購入を検討して買えるから買う。
1億くらいの物件なら買える方増えますよ。
サラリーマンが都心に家を買うなんてことが間違っていると思います。
都心に住みたい郊外区は嫌だと考えているうちに買えなくなる可能性がある。
買える可能性があるという考えよりも、買えなくなる可能性があると考えたほうが良いですよ。
今の値段が歴史上極めて高いとは思えませんから…

[168: 購入検討中さん]

>下がる論者は絶対に考えない発想だと思います。

いや、上がる論者でもその発想はないと思うよ。だいたい、その子供が将来、どこに進学して、
どこに就職して、誰と結婚するか分からないのにマンション買うか？
株と国債と外貨預金に分散して残しておいた方が喜んでくれると思うよ。

[169: 匿名さん]

えっ？
都心のマンションで５年前から２割も資産価値が下がったって？
相当の年期物の中古物件かしら？

[170: 441]

>>166
2割下がったとして、金利がいくら上がってしまうと、その下落に意味が無くなるか、なども検討した方が。

[171: 匿名さん]

幼稚園の子供にマンション買うくらいなら、俺なら私立の医学部に入れるための準備金にするな。
小学校から準備必要でっせ。
まー上手くいって国立の医学部入学できたらマンション買ってもいいかも。

[172: 匿名さん]

＞都心のマンションで５年前から２割も

おそらく郊外の戸建でしょう。都心居住論者ないっておっしゃってる。
都心にすむべきじゃないとも

[173: 匿名さん]

＞１７２

なるほど。納得。

[174: 匿名さん]

＞167
私は２年前に文京区のマンションを購入し
今年、試しに査定に出してみたら2割程度価格上がった査定だったので
売りに出してみたら、売り出し価格で決定しましたよ。
一般的な仲介業者にお願いしたので特例ではないと思います。

都心エリアの築浅物件は今の時点で下がる事はありません。
もし2割下がったとするならば、売り方を間違えていますね。

尚、文京区マンションを賃貸に貸し出す事も考えましたが
新居とのダブルローンはリスク高い（地震等）と判断し
売却益を優先させました。

[175: 匿名さん]

＞どこに就職して、誰と結婚するか分からないのにマンション買うか？

いまからマンションを買って賃貸でローンを払っていくと自分がもしもの
ときに相続遺産になる。５０代で癌で＊＊ば学資の足しになる。
８０までローン払えば、子供の相続遺産になる。

郊外の宅地が価値がなくても都心のマンションなら相続資産として
ゴミにはならないという考え。・・・と拝察します。

[176: 匿名さん]

＞１７５
８０歳って今この人、３０代って言ってるよ。
築５０年のマンションを「お前にやる」って言われても困るぜ。

[177: 匿名さん]

＞5年前まで買った時点で、2割は資産価値下がりました。

２００１年頃までは、新築マンションなど買ったとたんに２割減価する
といわれていました。

・・・という文意かな？

[178: 匿名さん]

>>176
３８歳で３５年ローンなら７３歳でローン完済ですよね。
そんなに長い話ではない。
私も親から築２９年の借家相続したけど、株を相続するのと
同様にうれしいもんですよ。
それを売って頭金にして都内の１ＬＤＫをローンで貸して人に
貸してますけど。
港区内の４０年ものはリフォームしていい家賃で貸してますよ。

[179: 購入検討中さん]

なんだか、また話が違う方向に...。
親が不動産持ちの私としては、使えない不動産だと気苦労が多いだけ
だから、無い方がマシだと思うんだけど...。(立替とか修繕とか借家人
探しとか...)子供が中学生ぐらいになって、事理弁識能力を身につけた
後でも遅くないでしょ。

>>174　「今年」と言ってもその時期が問題でしょう。7月までなら
売れたでしょうが、8月に入ってからは段々怪しくなっています。

まあ、都心(山手線内)なら、下がらない可能性も高いですけど、
いったん下がり始めるとダメージも大きいですね。

[180: 匿名さん]

≫152

2003年

不良債権問題
アメリカはイラクで戦争
2003年問題で不動産は××
少子高齢化

って言われて、今よりお先真っ暗だったんですけど
結果はどうなった？

[181: 匿名さん]

２３区の都心の定義が１３区になりました。（ｂｙ　住宅情報　都心に住む）
千代田・中央・文京・新宿・港・渋谷・目黒・品川・大田・世田谷・杉並・中野・豊島
だそうです。
あーあ、東京駅５ｋｍ圏なのに、台東も江東も墨田も入ってないな。
と思ったら、物件情報には、江東が出ていましたね。

ここまで価格あがると、購入層、掲示板読者層との乖離がそうとうにすすんで
くるよね。

足立区、練馬区、北区、板橋区、葛飾区、江戸川区、荒川区は
あきらかに価格帯も上記とは差がでてきている。

第一グループ　都心１３区＋江東区の一部
第二グループ　都下・川崎・横浜の一部　墨田・板橋の一部
第三グループ　城東（一部を除く）城北　さいたま市

という価格順位。２３区価格スレって、どこをさして下がる上がるかってのが
お互いずれていたりしないかな？
これに中央・港の湾岸の中古価格がからんで、それぞれ視点がバラバラ
有意義な議論にするには、どこをさして言っているかはっきりさせたほうがいい。

価格動向なのに「上がる」「下がる」だけで定量的な話がまるでないのも変だね。
２００４年から「下がる」スレは続いていて、そりゃ１０年言ってたら「下がる」かもしれ
ないが。もう少し定量的な読みを語っていきませんかね。

そういうとデータコピペする人がでてくるけど、そういう意味じゃないよ。
データをこう読むからこのくらいという話にしてください。

[182: 匿名さん]

＞143
江副さんはITバブルが崩壊する時、光○信の社長が株価を支えて
くださいってお願いにきた後すぐに株を空売りした人。

不動産を仕入れるためのポジショントークくらいするかもよw

[183: 匿名さん]

江副さんの本は隅々まで読んだ。どいらかというと８０年以降の
不動産の流れの回顧録。
不動産は、リクルートコスモスを立ち上げて以降「バブル崩壊で下がった」
という回顧録の内容。
はっきりいって氏の手がけたサービスマンションだの転売がらみで
いい噂はあまりきかない。
なんで今頃こんな本をと買って読んだが、単なる回顧録だったよ。

[184: 匿名さん]

>>152

>円高進行による日本経済の更なる地盤沈下

？
基本的には、経済が強いから通貨の価値が上がるんだけどなｗ

[185: 匿名さん]

基本を勉強したら、次に応用編ですか。

[186: 匿名さん]

>181
第一グループの中だけで4階層くらいにできそうなほど無茶な括りだな

[187: 匿名はん]

＞１８１

それではこのスレは終了ということで。

ころスレは自動的に都心3区内の新築マンション価格動向に移行されます。

[188: 匿名はん]

都心3区でもくくりは大きい。
港区内（新橋、港南、芝浦、台場を除く）の新築マンション価格動向ならもっと具体的な議論もできそう。

[189: 匿名さん]

187のような人たちが増えては「都心限定」スレが立ち上がり、
たいした盛り上がりも見せず消えていく。

歴史は繰り返す。

[190: 匿名さん]

>>167
>サラリーマンが都心に家を買うなんてことが間違っていると思います。

これは、世の中の世代の半分から上が抱いている感想かもね。３０代のサラリーマンが過去３０年以上
都心１３区にマンションなど買えなかったのに、バブル崩壊の
余禄とはいえ、簡単に買えてあたりまえみたいに思うのだろう。

現在の８５０万人のうちの９割以上が、「高い時期に買ったか
中古を高値で買ったか親からの相続」の人。

不公平なのは、今買えない人でなく、昔高値で買った人々だろう。

東京の歴史始まって以来の安値が２００２年〜２００４年だった

他の財とのバランスから考えてこのまままた下落に向かえば
郊外の中古マンションはトレーラーハウスより安くなってしまう。

としたら、安値が異常で、今後がまともに向かうプロセス。

[191: 匿名さん]

×不公平なのは
○不公平だと感じるのは　　スマソ