23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[122: 元祖匿名はん]

上記、実はとあるイケてるレンダーさんとの会話やりとりで出た話です。
少なくとも私含め2名は疑わしいと感じてます。
ひょっとしてご覧になってたりして。笑

[123: 元祖匿名はん]

ファンド組めませーん。TKのお金集まりませーん。

ファンド組むの超面倒デース。

金融庁並んでますけど、ごった返しで整理券渡されまーす。

先に国交省に並べって言われまーす。

そんなファンド会社いっぱいアルヨ。

金商法＋サブプライムで、タイミング悪すぎ。

段々寒くなって参りました。衣替えから冬支度。

大手デベやノンバンクに検査入って、ぼろぼろ出てきたらどうすんべ。

金融庁、ちとやりすぎたアルカ？

[124: 元祖匿名はん]

連投すまそ。

プロが漁場に出るのにそろそろ冬支度始めてるときに、

のんきにエンドさんが薄着で潮干狩りに行くと風邪ひきますよ。

最悪肺炎に注意。くらげもいっぱいいるかもよ。台風や高波もある。

これから買うマンション、引き渡しいつ？　来年？　えっ、再来年？

薄着のままでホントに大丈夫？

[125: 匿名さん]

これから時代はバブルに向かうと思うよ。

一言でずばっと言うと、バブルの時代を知らない世代は、相場の山の高さが読めない。
臆病者には財はなせない。
身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれだ。

株にしろ不動産にしろ、目先の動きにちまちま反応しておっかなびっくり。
マスコミ記者にしろファンドマネージャーにしろ３０代の小僧が聞きかじりの予測を
立てている。相場でものをいうのは実体験だ。
バブルも資産インフレも知らない者は百戦錬磨のロートル投資家の後塵を拝すしかない。
経験のないことは憶測に頼り、先人を時代遅れとさげすむことで安心したがる。
そうそう理屈通りには動かない。ただ経験がないから理屈やデータに頼る。
、
人に文句をつけ人の心配ばかりして、自分の頭の上にハエがたかっているに気がつかない。

都心不動産が踊り場にさしかかっているとかいっても、ここで個人が持っている不動産が
ばんばん売られる要素はまったくないだろう。
Ｊリートは十分あがった。もうかった人はたくさんいる。
今後下がろうがどうしようが、住宅地がが大きな影響を受ける話でもない。

とにかく、未知のものは怖い。怖いから待つ。待つから出遅れる。動き出して自分も動く
から損も少ないかわりに儲けも少ない。
バブルに「なぜ上がるという理屈などない」。理屈に反して上がるのが相場。

結果の評価は誰でもできる。将来の自分の行動は自分独自の情報収集とシナリオに
よるべきで、情報収集と他人の尻馬、警告は区別すべきだ。
こと、個人の資産形成という観点でいえば、周囲に振り回されず自分のポリシーに従う
というのが唯一の正解だろう。

住宅購入は投資ではないから必要なときに買えばいい。値上がり値下がりは関係
ないなんてば・か言っちゃいけない。
住宅購入は、30代から５０代に至る２０年間で、個人の資産形成に大きな影響を与える。
住宅購入は家賃とローンほかの経費と住み替え後の物件価値を想定した投資で
あることには間違いない。
ただ、土地比率の少ない購入は車をリースにするか購入にするか程度の差。
また、自己資金比率の少ない購入は、どなたかが言うように銀行大家の店子になった
ようなものだ。自分大家＋銀行大家から借りるスタイルで、自分大家のレバレッジを
ほどよく配分するのが住宅購入だ。
簡単に言えば土地の下がるところは買うな。それだけのこと。
郊外が下がる？そりゃ過去の値動きをつかんでいうべき。公示地価など追っては
ダメで、地元の人の物件の値動き感のほうがよっぽどあてになる。


カネがあまっていないのは我々だけで、世の中に金があまっている以上、株や
不動産にまだまだ流れる。融資はカネのある人には緩い。

[126: 匿名さん]

備えあれば憂いなしとは言い換えれば、備えているうちは憂いはこないという
意味でもある。みんなが心配していることは大抵おこらない。
いまは、みんながやばそうだとびびりはじめている。
１９９０年頃の機運というのは１７年前の話で、当時まともな中堅ビジネスマンだった
人は今は５０代だ。あの時期がどの程度やばいと思い、どのていど楽観的だったか
実は経験した本人でも記憶は定かではない。
しかし、相場の山の高さは実体験として覚えている。
７語目８合目で買うのがいかに恐ろしいかはよくわかっている。
しかし４合目で買ったものが売らずにきても結局長期で持てば損はないといのが事実
今が７合目というにはあまりに高さが足りないと私は思う。

[127: 匿名さん]

サブプラ問題が日本の不動産にとってマイナス？
なんでそんな単純な考えになるのかね。

結局、世界的な金利引き上げが止まり、過剰流動性は放置される。
いまは原油、中国株に向かってるけど、ここもそう遠くない将来
天井をつけるだろう。

その次に向かう先は日本の不動産だってＧＳなんかも考えてるん
じゃない？

今年２月中国株が調整した時、日本人は中国バブルついに崩壊だ、
なんて騒いだけど、今はその時の２倍になっている。
過剰流動性が向かうと数百兆の厚みのある市場でもそんなもんだ。

購買力を考えて値段が決まるならそんなにいいことはない。
原油価格が日本や中国、アメリカの庶民の購買力をもとに決まる？
そんなに高くなったら、僕たちガソリン買えなくなるからWTIは
上がるはずがない、って言ってるようなもんだよ。

[128: 匿名さん]

所得格差の拡大は賃貸の成約数にも現れている。
所得の高い層は都心部の新築マンション、
所得の低い層は近郊とその周辺部の中古アパート
マンションは新築好調
アパートは中古好調
自己中心的考えが蔓延して、所得が低い層は初めから結婚を諦め
一生独身。タイプ別ではファミリータイプは不調。

[129: 匿名さん]

>>127
笑った。

[130: 匿名さん]

そうなんだよ。所得格差を無視して考えるからモノが売れない
から価格が下がるみたいなアタマになっちゃう。
地価とか建設資材とか労務費は供給サイドの外部要因として
上がるわけだから、購買力にあわせて商品を選択するだけの話

賃貸の面積が狭い以上、結婚して子供が生まれ育つ時間の流れ
だけ考えても、戸あたりスペースの需要は増す。
賃貸であれ持ち家であれいずれは２３区にこだわってなどいられなくなる。
社宅世帯は首都圏で５０万世帯しかいない。家賃補填も社宅も
リストラや転職までフォローしてくれない。
住宅保有の欲求は根源的なもの。そこにつけこんで破綻した米国
経済の影響で地価が下がって２３区で庶民がらくらく家が買える
ってのもおかしなこじつけ。
地価は、全国平均で考えたらわずかな上昇にすぎない。
全米各地で住宅地価が上昇するのがバブル。

昔風呂をわかして上だけ熱いからあわててかきまざて冷ましすぎて
叱られた。放っておけば自然に対流する。

>>127 の喩えのほうがやっぱいいかな？

[131: 匿名さん]

社会インフラが集中的に整備される
東京駅から半径５ｋｍ圏内と
それ以外では大きな価格差が生まれて来るだろうな。
それに所得格差が加わって、
所得水準による住み分けが進行していく。

[132: 匿名さん]

中心は、もっと西より・・・っていかん、また話題がループだ。


そうじゃないんだよ。

どんな需給関係でも外部要因で価格が変動することはあって
それがすなわちインフレでありデフレなんだよ。

株や不動産は消費者物価の物差しに乗らないだけで理屈は
同じこと。
コストプッシュインフレなんて細かい概念が昔なかったのは
年中インフレで説明不要だったから。
今は「怪奇現象化」したインフレなるものを概念で学ぶから
プルだのプッシュだの分けて考えないと理解できない。
目の前で価格が上がり始めると、不当だ。理屈にあわない。
危険だ。はては知りもしない「バブル」だと騒ぎ立てる。

為政者の仲にはバブルを経験した「古老」がまだいるから
早期の対処をはかっている。ただ相場があがるのに理由など
必要ない。今頃融資規制しても世の中にマネーはあふれて
いる。海外が不況になれば、株や不動産に余ったかねが向かう。
個人の住宅需要などいつでも戦国時代の農民の畑の
ように投機によって踏みつけらにされる・・・みたいに考える
必要すらない。

別に、通勤１時間なら２３区でなくても住める。

[133: 元祖匿名はん]

GSなんかも、って何で日本人はGSシンパが多いんだろうね。あほくさいよ。
散々日本から儲けたんだから損こいて撤退しやがれぐらい言う人いないの？

こっからバブルになる？もうなってて冷えかけだよ。
少なくとも都内マンション価格なんて十分バブルだよ。

１２５はロジックゼロだな。

[134: 匿名さん]

相場に関係なく、
高額値付けやり放題のチャレンジ価格中古も多いですけどね。

[135: 匿名さん]

だからさぁ、相場にロジックなどないよ。結果がおきて変なロジックが
作られるのさ。
理にかなわないことが起きてバブルという。いまはまだ説明つく。

[136: 匿名さん]

>>134
株も不動産も「あまったお金」が動かすものだよ
「相場」とは何かから説明せんといかんのかな？

[137: 匿名さん]

十数年もデフレに犯されて世の中の考え方相当におかしくなっている。

ことに消費者主権と利己主義の区別がつかない。
自分が買えないものは安くなるべき？　お前小児病だよ。

自分という立場が世の中一律でないんだってば。

[138: 匿名さん]

≫133
ＧＳが万能だなんて思わない。住友に助けられたこともあったからね。
でも今は元トップが米政権の中枢にいたり、マーケットを動かすサイド
にいるのは間違いない。

今の水準がバブルとは思わないが。
少なくとも実需の買いがほとんど。
値上がり期待の投機資金はまだ少ない。
日本の法人が投機買いに入ったりしたら危険だが、まだそんなレベル
じゃない。
これから都心の需給は更にタイトになる。

[139: 匿名さん]

朝から暇だね。

[140: 匿名さん]

雨だからね

[141: 匿名さん]

いつもの長文の人が暴れているだけだから無視しようね。
こいつは過去の成功体験に取り付かれていてね、いつも上がる上がると言い続けてきた。
そして年長だかなんだか知らないが上から目線で見下した発言をする。

正直、ロートルは退場願う。
あなたの知見はもう役に立たない。
数ヶ月前から予測が外れてばかりじゃないか。
誰ももう信じないと思うよ。

仙台で隠居でもしたまえ、ご苦労さん。

[142: 匿名さん]

「ニューエコノミー」理論ってのがある。
景気循環が消滅し、ＩＴ分野の発達によって企業の
生産効率が高まり、永遠にインフレなき経済成長が可能と
いうやつだ。

米国の株価上昇をPER,PBRで説明がつかなくなったら
その理由に使われた。

高騰する相場に理屈などない。

必要なら「株価と業績は別。含み資産がすべて」みたいな
説明をしはじめるんだから。

[143: マンション鑑定士]

「今や土地は規制緩和や埋め立てでいくらでも『生産』できる。したがって
不動産は値下がりする」（江副浩正）

[144: 匿名さん]

>>141
何で仙台なの？？？変な勘違い小僧だな。
言っておくけど、バブル期に現場いた人間はみな同じ意識だよ。
家が買えない逆恨みで変ないいがかりはやめないか？

悪いけどもう退職金をもらって運用している立場だ。
資産運用は、退職に備えて２００１年からこつこつ仕込んできた。
人の意見なんだから、感情的な批判してもらっても困る。
あなたが神様でない限り未来はわからんでしょ。

実際、ファンドマネジャーとかプロパティーマネジメントとか
やっている世代全般に、本当にプロなの？って思うところがある。
会社の枠組みで仕事しているだけで屁理屈だけは発達する。
年度単位でしかモノを見ていない。
まぁいいけどね。
失礼な物言いは許してあげよう。

[145: 匿名さん]

>>143
江副がリクルート事件の首謀者だったって知らないのか？彼は教育学部だけに
人材は育てたが、失敗は通信事業と不動産開発だよ。

[146: マンション鑑定士]

145さん
「失敗から得た教訓」ほど確かなものはありません。

[147: 匿名さん]

＞誰ももう信じないと思うよ。

＞数ヶ月前から予測が外れてばかりじゃないか。

オレは自分の考え方や意見を述べてきた。あんたいろんな「匿名さん」が
を一緒くたにしてないか？

オレは「匿名」で書いているのは、自己顕示する意識も持ちたくないし
誰かに何かを進めたり説得したりする目的もない。
ここで、自分が書いた内容の批判を聞くことで、考えの幅を広げたい
それだけだ。
もちろん、インフレを知らない３０代、ニューエコノミー以来の
３０代の「インフレなき成長」という経済観のゆくえには興味がある。

ただし、私が言っていることは、不動産相場は短期に乱高下しないから
この先急落はないゆるやかに上昇するということだ。

過去の成功体験ってオレはこれから成功を目指しているつもり。
成功体験でなく過去のデータを示しているだけ。
嫌味な子だね。そういう性格上司に嫌われるよ。

[149: 441]

まあ少なくとも今までは、予想が外れ続けているのは下がると言っている人々でしょう。
個人にとって、プロには無い強みは時間でしょう。今後半年、1年なんかやばそうだ、やめとこ、ってのは本当に何と言うかあらら、という感じだね。その先を見る力があれば、考え方も少しは変わるんでしょうが。

とはいえ、将来のことは誰にも分からんからね。とにかく自分の意見をしっかりもって、それで判断すれば、その先後悔も少ないでしょう。

[150: 匿名さん]

＊＊が気になるなぁ

[151: 匿名さん]

ところで、これからの都心のマンション購入層ってどんな人たち？
たとえば、団塊世代が退職金を貰って、家族構成も変わって（娘、息子たちが独立）郊外の自宅も売り払って新規購入ってパターンは増えるよね。
年をとれば、田舎のより都会のほうが便利だ物ね。
サラリーマンは郊外の地場に愛着ないしね。

[152: 購入検討中さん]

>>149 >その先を見る力があれば、

その先を見たら、ますます買う気をなくすぞ。
少子高齢化、膨大な老朽マンションの立替、さらに続くニュータウンの造成、北京オリンピック後の中国バブルの崩壊可能性、
来年にピークを迎える(と言われている)サブプラ問題、円高進行による日本経済の更なる地盤沈下...

こんな状況でどうやったら楽観的になれるのよｗ
まあ、誰かさんみたいに「半値になる」とは言わないが、2割引ぐらいになる可能性はあると思っている。

[153: 441]

その懸念、それぞれ数値化して検討してみたら、意外にたいしたことない。
ってことは良くあるから、自分で調べてやってみては。大事なのは自分でちゃんと調べてみるということ。いかに日経すらもお・ば・かさんかということが分かって面白いよ。

[154: 匿名さん]

＞１４８
なに、熱くなってんだよ。別にあなたの未来を否定しているわけでは
ないよ。好きに待っていたらいいさ。
人の意見は、信じるとか予測とかいう捕らえ方しないで
考え方を租借するように心がけたほうがいいよ。
腹がたつのは、オレの表現力がつたないせいかもしれんがキミが
内容を理解できないという部分もあるのじゃないか？


ひどく感情的になっているけど、悪いがよのなか２３区に不動産
持っている人と持っていない人の数では、もっている人の数が
多いわけだよ。
それでもって４４１さんも私も若いかハゲかの違いだけで
この先さがらないしじわじわ上がるという意識でいる。
さがるというのは、持ってない人の願望というだけ。
昨日、下落予測の表を作ってみせたが、７０％下落というのは
よほどの牽引力（つまり安値売る理由・持っていることのデメリット）
がない限り難しいということを暗に示したかったからだよ。

下がる論者は空に雲が浮かんで日が翳れば、嵐だと大騒ぎするが
実際に嵐にあってこともないからそこに至るプロセスを知らない。
景気も、相場も心理が作る。経験がないとわからないから
オレはかわいそうだと思いながら書いている。

集合意識は数と資金力のダイナミズムでうごくと思うが。

[155: 匿名さん]

みんなが心配していることは大抵おこらない。

起こる事もあるから、先は誰も分からんね。

[156: 匿名さん]

団塊世代に限定する必要はないけどね。
その下の世代もバブル時代に都会で派手な青春を謳歌した世代だから。
地味な郊外に引っ込みたくないよ。

[157: 匿名さん]

×考え方を租借するように
○考え方を咀嚼するように　　要するに相手の考え方にそって
　　　　　　　　　　　　　　解釈しなおしてみる。オレなんか
　　　　　　　　　　　　　　下がるって言う人の論拠について
　　　　　　　　　　　　　　人の話聞いたり調べたりするぞ。

[158: 441]

うん。分からないね。
一番後悔するのは、他人の意見を鵜呑みにして行動して失敗すること。
自分で考えて自分で結論付けて、それが大事。でも世の中の少なくとも70%はそうじゃない。だからお金という面においても成功しない人が多いのでしょう。

[159: 匿名さん]

石原都政は更に都民を増やすために、城北地区の再開発や湾岸の規制緩和による人口増を期待して着々と進行しているように思える。
また、近郊もＴＸ沿線、埼玉新都心、川崎などのＮＴも元気。
人口減少を考えるとパイの取り合いに思える。
果たして勝者は？

[160: 148]

>>154

ああ分かった分かった。お前が言いたいのは
「もってる奴は上がると信じるし、持ってない奴は下がると信じる」ってことね。
まあ、信じるのは勝手だが、それを偉そうに真実のように書かないでくれｗ

[161: 匿名さん]

>>148
いや、単純に　長文→ウザイ→結論は→わからん→えらそう

って話だろうがな。


ネットの情報などエロビデオと同じで気に入る結論だけ
読んで気持ちよくなりたいだけだろ。

[162: 匿名さん]

地価はすでに下がっているが、建築コストはうなぎのぼり。
マンション建設では、当然だが建設費の比率が高い。
つまり価格は下げようがないってこと。
高値づかみした中小デベが淘汰。物件供給減少により一定のレベルで
価格は収斂するも、それほど坪単価は下がらないと思います。
所得における住居費の比率そのものを変化せざるを得ないと思います。
給料はそれほど上がらないのだから・・・。

[163: 匿名さん]

織り込み済み論者
が出てきて、
「悲観的な事も全て織り込み済み」
って言わなきゃフェアじゃないな。

織り込み済み論者は、都合次第の発言だったのか？

[165: 匿名さん]

あーあ。はまったな。一週間アクセス禁止ねｗ＞＞１６４

[166: 購入検討中さん]

>>162　>それほど坪単価は下がらないと思います。

　そりゃそのとおり。下がるとしても3年前の数値に戻るだけでしょ。
　でも、この「それほど」が結構重要。
　2割下がっただけでもローン負担がかなり楽になるんだから。

[167: 匿名さん]

まだ、三十代後半で、10歳未満の子供が二人です。
自分達の生活スペースは確保しました。
賃貸にも出さずに別宅がひとつあります。
下の子供（幼稚園）にマンションを買っておこうかなと悩んでます。
下がる論者は絶対に考えない発想だと思います。
無論、下がることも想定に入っています。
5年前まで買った時点で、2割は資産価値下がりました。
必要であるから購入を検討して買えるから買う。
1億くらいの物件なら買える方増えますよ。
サラリーマンが都心に家を買うなんてことが間違っていると思います。
都心に住みたい郊外区は嫌だと考えているうちに買えなくなる可能性がある。
買える可能性があるという考えよりも、買えなくなる可能性があると考えたほうが良いですよ。
今の値段が歴史上極めて高いとは思えませんから…

[168: 購入検討中さん]

>下がる論者は絶対に考えない発想だと思います。

いや、上がる論者でもその発想はないと思うよ。だいたい、その子供が将来、どこに進学して、
どこに就職して、誰と結婚するか分からないのにマンション買うか？
株と国債と外貨預金に分散して残しておいた方が喜んでくれると思うよ。

[169: 匿名さん]

えっ？
都心のマンションで５年前から２割も資産価値が下がったって？
相当の年期物の中古物件かしら？

[170: 441]

>>166
2割下がったとして、金利がいくら上がってしまうと、その下落に意味が無くなるか、なども検討した方が。

[171: 匿名さん]

幼稚園の子供にマンション買うくらいなら、俺なら私立の医学部に入れるための準備金にするな。
小学校から準備必要でっせ。
まー上手くいって国立の医学部入学できたらマンション買ってもいいかも。

[172: 匿名さん]

＞都心のマンションで５年前から２割も

おそらく郊外の戸建でしょう。都心居住論者ないっておっしゃってる。
都心にすむべきじゃないとも

[173: 匿名さん]

＞１７２

なるほど。納得。

[174: 匿名さん]

＞167
私は２年前に文京区のマンションを購入し
今年、試しに査定に出してみたら2割程度価格上がった査定だったので
売りに出してみたら、売り出し価格で決定しましたよ。
一般的な仲介業者にお願いしたので特例ではないと思います。

都心エリアの築浅物件は今の時点で下がる事はありません。
もし2割下がったとするならば、売り方を間違えていますね。

尚、文京区マンションを賃貸に貸し出す事も考えましたが
新居とのダブルローンはリスク高い（地震等）と判断し
売却益を優先させました。

[175: 匿名さん]

＞どこに就職して、誰と結婚するか分からないのにマンション買うか？

いまからマンションを買って賃貸でローンを払っていくと自分がもしもの
ときに相続遺産になる。５０代で癌で＊＊ば学資の足しになる。
８０までローン払えば、子供の相続遺産になる。

郊外の宅地が価値がなくても都心のマンションなら相続資産として
ゴミにはならないという考え。・・・と拝察します。

[176: 匿名さん]

＞１７５
８０歳って今この人、３０代って言ってるよ。
築５０年のマンションを「お前にやる」って言われても困るぜ。

[177: 匿名さん]

＞5年前まで買った時点で、2割は資産価値下がりました。

２００１年頃までは、新築マンションなど買ったとたんに２割減価する
といわれていました。

・・・という文意かな？

[178: 匿名さん]

>>176
３８歳で３５年ローンなら７３歳でローン完済ですよね。
そんなに長い話ではない。
私も親から築２９年の借家相続したけど、株を相続するのと
同様にうれしいもんですよ。
それを売って頭金にして都内の１ＬＤＫをローンで貸して人に
貸してますけど。
港区内の４０年ものはリフォームしていい家賃で貸してますよ。

[179: 購入検討中さん]

なんだか、また話が違う方向に...。
親が不動産持ちの私としては、使えない不動産だと気苦労が多いだけ
だから、無い方がマシだと思うんだけど...。(立替とか修繕とか借家人
探しとか...)子供が中学生ぐらいになって、事理弁識能力を身につけた
後でも遅くないでしょ。

>>174　「今年」と言ってもその時期が問題でしょう。7月までなら
売れたでしょうが、8月に入ってからは段々怪しくなっています。

まあ、都心(山手線内)なら、下がらない可能性も高いですけど、
いったん下がり始めるとダメージも大きいですね。

[180: 匿名さん]

≫152

2003年

不良債権問題
アメリカはイラクで戦争
2003年問題で不動産は××
少子高齢化

って言われて、今よりお先真っ暗だったんですけど
結果はどうなった？

[181: 匿名さん]

２３区の都心の定義が１３区になりました。（ｂｙ　住宅情報　都心に住む）
千代田・中央・文京・新宿・港・渋谷・目黒・品川・大田・世田谷・杉並・中野・豊島
だそうです。
あーあ、東京駅５ｋｍ圏なのに、台東も江東も墨田も入ってないな。
と思ったら、物件情報には、江東が出ていましたね。

ここまで価格あがると、購入層、掲示板読者層との乖離がそうとうにすすんで
くるよね。

足立区、練馬区、北区、板橋区、葛飾区、江戸川区、荒川区は
あきらかに価格帯も上記とは差がでてきている。

第一グループ　都心１３区＋江東区の一部
第二グループ　都下・川崎・横浜の一部　墨田・板橋の一部
第三グループ　城東（一部を除く）城北　さいたま市

という価格順位。２３区価格スレって、どこをさして下がる上がるかってのが
お互いずれていたりしないかな？
これに中央・港の湾岸の中古価格がからんで、それぞれ視点がバラバラ
有意義な議論にするには、どこをさして言っているかはっきりさせたほうがいい。

価格動向なのに「上がる」「下がる」だけで定量的な話がまるでないのも変だね。
２００４年から「下がる」スレは続いていて、そりゃ１０年言ってたら「下がる」かもしれ
ないが。もう少し定量的な読みを語っていきませんかね。

そういうとデータコピペする人がでてくるけど、そういう意味じゃないよ。
データをこう読むからこのくらいという話にしてください。

[182: 匿名さん]

＞143
江副さんはITバブルが崩壊する時、光○信の社長が株価を支えて
くださいってお願いにきた後すぐに株を空売りした人。

不動産を仕入れるためのポジショントークくらいするかもよw

[183: 匿名さん]

江副さんの本は隅々まで読んだ。どいらかというと８０年以降の
不動産の流れの回顧録。
不動産は、リクルートコスモスを立ち上げて以降「バブル崩壊で下がった」
という回顧録の内容。
はっきりいって氏の手がけたサービスマンションだの転売がらみで
いい噂はあまりきかない。
なんで今頃こんな本をと買って読んだが、単なる回顧録だったよ。

[184: 匿名さん]

>>152

>円高進行による日本経済の更なる地盤沈下

？
基本的には、経済が強いから通貨の価値が上がるんだけどなｗ

[185: 匿名さん]

基本を勉強したら、次に応用編ですか。

[186: 匿名さん]

>181
第一グループの中だけで4階層くらいにできそうなほど無茶な括りだな

[187: 匿名はん]

＞１８１

それではこのスレは終了ということで。

ころスレは自動的に都心3区内の新築マンション価格動向に移行されます。

[188: 匿名はん]

都心3区でもくくりは大きい。
港区内（新橋、港南、芝浦、台場を除く）の新築マンション価格動向ならもっと具体的な議論もできそう。

[189: 匿名さん]

187のような人たちが増えては「都心限定」スレが立ち上がり、
たいした盛り上がりも見せず消えていく。

歴史は繰り返す。

[190: 匿名さん]

>>167
>サラリーマンが都心に家を買うなんてことが間違っていると思います。

これは、世の中の世代の半分から上が抱いている感想かもね。３０代のサラリーマンが過去３０年以上
都心１３区にマンションなど買えなかったのに、バブル崩壊の
余禄とはいえ、簡単に買えてあたりまえみたいに思うのだろう。

現在の８５０万人のうちの９割以上が、「高い時期に買ったか
中古を高値で買ったか親からの相続」の人。

不公平なのは、今買えない人でなく、昔高値で買った人々だろう。

東京の歴史始まって以来の安値が２００２年〜２００４年だった

他の財とのバランスから考えてこのまままた下落に向かえば
郊外の中古マンションはトレーラーハウスより安くなってしまう。

としたら、安値が異常で、今後がまともに向かうプロセス。

[191: 匿名さん]

×不公平なのは
○不公平だと感じるのは　　スマソ

[192: 匿名さん]

首都圏３５００万の人口のうち２３区は８５０万人。港区は２０万人
足らずなのに、なんで３０代のうちからそんな場所に住まいを買えるって
話になるんだよ。
世の中不景気にしてまで、自分だけ住みたいってか？立派過ぎて
泣けてくる。
その調子で女性を追い回すと性犯罪者になるな。

[193: 匿名さん]

>>188 個別の物件数えるほどしかないのにか？

売り物がないところでどうやって語る？無人島に漂流して
恋愛論でも語っているほうがまだましだな。

[194: 匿名さん]

というか、2002〜2004年に都心部に買えた層は50代以上の買い替え層
が主流だろ。(湾岸除く)

[195: 匿名さん]

>>194
おそらくな。
だとすれば、話は湾岸格安物件の復活キボンヌって話だな？

だったら簡単。
だいたい、坪単価２００万前後の部屋は平均倍率は５倍以上
坪単価２４０万で２倍程度だった。

抽選ということは、確実に買えない商品というそれ自体買えた人が
転売する上で相応のプレミアムをつけて売っていいということで。
今の転売の値付けは適正。
ぎゃくに、新・新価格はプレミアなしの無抽選を目指した価格という
ことにならんか？

[196: 匿名さん]

当時、割高物件の先着順申し込みをねらえば
確実に買えたね。
少しでも安くって意識が働いて抽選を選んだ。
それって最初から購買力が不足していたのと同じ。

タワマン以外で大きな坪単価差のあった物件はない。
だいたいが一定の購買力を持った人が買う。
しかし、タワマンは競争のある部屋をはずし無抽選で買った
余裕のある人と抽選で格安の部屋を当てた幸運な人が
一緒に住んでいるわけだ。

[197: 匿名さん]

なるほどね。
それで、それで。

[198: 匿名さん]

一つのタワマンで価格が安かった部屋が、格安だとは限らない。
眺望や階数や方角で価格差を付けてるからね。
眺望などを気にしない人は、割安だと思って住んでればいいんじゃない。

[199: 匿名さん]

マンションは損得勘定だけで判断できませんね。
でも、損得勘定を無視することももちろんできません。

マンション購入を結婚に例えてらっしゃいますが、
結婚でも、相手の容姿・中身が素敵だとしても、
　「お金をたくさん使うような相手」だと
結婚生活が続かないか、もしくは続けても苦労し続けることになりますね。

マンションも同じ。高く買ってしまうと、生活が続かないか、もしくは続けても苦労し続けることになります(ローンの支払いが四六時中頭から離れなかったり、他のところにお金が使えなかったり)。逆に安く買えれば、その分それ以外のところにお金を使えるので、心や生活が豊かになります。

３０代の私の立場だと、これから
　・サラリーマンは平均所得が上がらない
　・年金はもらえないか、支給額が下がっている(老後を迎えるまでに、自　分で貯蓄しておく必要あり)
　・子供の教育費と学歴との関連がますます高くなる中、子供の教育にお　金をかける必要あり

ので、定年までローンを支払い続けることは危険だと判断してます。
通常、安全に購入できるマンションの価格は年収の５倍までと言われていますしね。

損得勘定だけで判断するのはダメだと思いますが、自分の身の丈はきちんと把握しておくべきだと思います。

[200: 匿名さん]

価格は客の動きと売り手の読みの中で決まる。

湾岸のＢという物件では
坪単価１４０万から２９０万まであって物件平均坪単価は
２２０万だった。
実際には１４０万は１２倍、１６０万は１０倍とかべらぼうな
倍率がついて２４０万が２倍だった。当然ながら２５０万以上は
無抽選だ。

それは設定した「物件平均坪単価は安すぎた」ということなのだ。

条件の悪い部屋でも安いだけで高倍率。
その部屋を買うという人は「買えないリスク」を負う
売り手は高くても売れたものをわざわざ無駄に
安値で売った。
双方得はない。

価格を上げて「買えないリスク」をへらせば、買える人が確実に
買うことができる。

その後、Ｇでは上層階と低層階の差を少なくして平均坪単価
２６０万で売ったが、そに結果、下の階から順番に４倍３倍
２倍・・・倍率なし・・・逆に最上階から１２倍、１０倍・・
６倍・・・４倍
とか倍率がついた。

これもまた根付けに甘さがあったということだ。

本来オークションで値を決めていたら買いたい人が確実に
納得いく価格で購入できたはずだ。
そうすれば何れも物件平均坪単価は上がっただろう。
どうやらデベは全部が無抽選になることを目指して平均坪単価
を上げてきたのだという見方もできよう。若干あげすぎでは
あるが・・・


実際Ｇを見てＷやＴなどは最初から倍率が着かない値をつけて
物件平均坪単価が２８０万円なり３００万円なりになった。

買い手が安値に群がった結果売り手は価格を上げてきたという
話だ。

どうせなら、２００４年の時点で買い控えれば、安値は維持できた
だろう。デベがつけた価格を採点しているのは購入者だ。
先着順で売っていた１９９４年には徹夜で並ぶ行列ができた。
抽選になるから、つぎの物件が高値では格安が減って平均
坪単価があがるのだ。
安値に群がる買い手数で新価格がつくられていただけの話。

不動産の価格は収益還元法などでなく客と売り手の駆け引きで
きまる。

[201: 入居済みさん]

オークションというか
抽選形式にしないと公庫対象にならないんじゃなかったっけ

[202: 匿名さん]

なぜ、２００４年入居物件がそこまで安値になったかというと
マンションの完成在庫がｙまほどあった２００１年
ＩＴ不況で不景気だった２００２年に事業計画が組まれている
からだ。業者が押しなべて弱気。下落のなかで我先に売り抜ける
ことを考えていたようだ。
２００４年には景気回復が確認されて値付けの見直し
が行われたのは２００５年秋以降。２００６年には新価格
２００７年には売り渋りと続いたわけだ。

ここでまた２００４年ベースにもどったとしてもデベはかなり
シビアな価格配分をしてくる。そこでもやはり倍率がついて
買えないリスクは発生する。
へたに下がらないほうが「買える人が確実に買える」状況
なのだという見方もある。

[203: 匿名さん]

２０１
その通り。適正価格をだしたければ・・の話。
業者はオークションにしたがっているよ。
抽選は、余裕で買える需要がぎりぎりの需要を押しのける
構造だ。これは双方に得策でない。
スーツや車買いにいって、はい抽選ですとかいわれたらどんな
気持ちだろう。
やっぱり抽選は日本の不動産販売の奇習だと思うよ。

[204: 匿名さん]

タワーは大規模物件になりやすいし、
柄のあまりよくない、元々は不人気な場所に
建てる手前、坪単価も安くなるので、
一般庶民や、安全性を省みない「革新的」な
購買者の支持を得て、派手な扱いを受けているが、
実際周りタワーの派がいないのです。

どんな人がタワーに憧れるのでしょうか、、、


ちなみに私は勤め先は千代田区。
外資系の会社の東京事務所に勤めてる
40前後の人間です。

[205: 匿名さん]

不動産に限らず
安値に客が群がれば買えない客がでて次の日には売り手は
値札を（高く）書き換えるというのは普通の話だと思うが。

なぜ安くんくちゃいけないんだ？
売れたらそれが「市場価格」
不動産は一品生産一点もの　そうあってしかるべき商品だろう。

[206: 購入検討中さん]

>不動産の価格は収益還元法などでなく客と売り手の駆け引きで
きまる。

寝言は寝てから、一人でお願いします。

[207: 匿名さん]

>>204
スレタイからずれるからあまり語りたくないですが

あこがれかどうか知りませんが、湾岸の汚い景色から
離れた上空目線でシュールな開放感を味わいたい人が
「高層階」を買っていますね。

職種は、自由業やベンチャー系やマスコミ、スポーツ選手
少女漫画家や大企業役員までさまざまですよ。

中層階から下は若い人、遠方から越してきた人など
安い港区にあこがれた人もいるでしょう。

[208: 匿名さん]

>>206 あはは、また出たか。
　　　それでは、貴兄のご意見はいかがなものですか？

[209: 匿名さん]

かわりに答えてあげよう。
価格はすべてのものを織り込んで決まる。
そうでしたよね？お坊ちゃま。

[210: 匿名さん]

ま、まさか「不動産鑑定教科書」に書いてある。とかいわないで
ください。収益還元法できまるんですか。
モデルルームで要望書集めて決めてはいけないのでしょうか
はたまた、近隣の販売の競争倍率物件平均坪単価を参考に逆算して
土地の入札したらダメなんですかね。

[211: 匿名さん]

>>203
>スーツや車買いにいって、はい抽選ですとかいわれたらどんな気持ちだろう。

でもスーツや車をオークション形式で買うのはしんどいな。
え？そういうことじゃなくて？

だいたい205氏と同意見かな。
デベが利益を度外視して売っているならどうかと思うが
原価に対して利益が十分ペイできる価格が安いなら売り手、買い手両方ハッピーだと思うが。

需給がタイトになることで転売屋が暗躍しそうだがそれは別問題で考えた方がよさそうかな。

[212: 匿名さん]

>204
タワーは不人気な場所に建てると、
誰が決めたの？

[213: 匿名さん]

>212
これまでの話の流れからすると湾岸タワーのことを言っていると思うよ。

[214: 住民でない人さん]

>>65
またループネタだが・・
織り込み済みなんだよねこれも
http://www.asahi.com/business/update/1027/TKY200710270235.html

報道によると、オニール氏は、ワコビアの会長兼ＣＥＯに合併を打診した。だが、取締役会の承認を得ていなかったため猛反発を受けた。取締役会はオニール氏の辞任を模索しており、後任にニューヨーク証券取引所の親会社のジョン・セインＣＥＯらの名が挙がっているという。

　オニール氏は「剛腕」で知られるが、今月２４日に発表した７〜９月期決算でサブプライム問題にともなう損失が総額約８４億ドル（約９５００億円）にのぼり、米金融大手１０社で唯一の当期赤字に転落。旗色は悪い。

バブルが崩れるときってほんと止まんないよね
WTCの崩壊みたいに上が支えられなくなると
次から次へと雪崩のように

[215: 購入検討中さん]

>>210

>近隣の販売の競争倍率物件平均坪単価を参考に逆算して土地の入札したらダメなんですかね。

その繰り返しがバブルを生むのじゃないか？
今売れた＝将来も売れる、とは限らないからな。
まあ、最後にババを引いた奴が損をするってことでしょう。

[216: 匿名さん]

今売れない＝将来も売れない、とは限らない。
最後がババとも限らない。

[217: 購入検討中さん]

>最後がババとも限らない。

と最後にババを引いてしまった人が強気におっしゃってます...。
いや、あんた、それどうみてもババでっせｗ

[218: 匿名さん]

・・・で２１７はいつ外から鍵がついてる
病院に入院するんですか？

[219: 匿名さん]

実際、値段下がったって実感できるのはいつになるのか？
販売開始したマンション見ても上がってるようにしか思えないが、
明らかにこれは安いってマンション情報あるの？

[220: 匿名さん]

来年になり、
大規模湾岸タワマンが完成し、
築浅中古で高く転売しようと皮算用してた持ち主達が、
ドッと中古市場に物件供給をした時、
値崩れが始まりそれが新築物件にも波及し、
値段下がったと実感できるようになるでしょう。

[221: サラリーマンさん]

219

まぁ、中古は下げ始めてるから、新築も遠くないと思うよ。
まずは、マンション専業中小デベからでしょ。もうあるかもね。

で、一旦下げ始めたら、まず、動きがめちゃくちゃ鈍くなると思う。
先安感から、誰も落ちてくるナイフには手を出さない。
取引事例が減るので、最初は、本当に下げてるのか半信半疑だが、
時折ぽつぽつ出来る事例が、直前の事例から相当下に乖離した価格で
出来るので、ここで一気にパニック売りが誘発される。

あとは阿鼻叫喚でしょ。

買い手は、上げ相場で追いつけきゃ買わないだけで住むが、
売り玉もってる側が、下げ相場に直面したら、仕事どころじゃないだろうよ。