買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2
参考サイト
不動産経済研究所 http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー http://www.mcury.jp
東京カンテイ http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット 価格情報 http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do
[スレ作成日時]2007-10-25 02:34:00
＼専門家に相談できる／
23区内の新築マンション価格動向（その18）
| No.2 |
by 元祖匿名はん 2007-10-25 02:39:00
削除依頼
過去スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/ その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/ その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/ その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/ その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/ その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/ その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/ その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/ その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/ その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/ その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/ その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/ その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/ その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/ その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/ その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/ |
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|---|---|---|
| No.3 |
by 契約済みさん 2007-10-25 02:46:00
米株、日本株もいよいよやばそうだね。
不動産もこれからきつい下げが来そうだね。 文字通りの「投売り」が見ものだよ。 |
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| No.4 |
by 競合物件企業さん 2007-10-25 03:16:00
確かにちょっとやばい風は感じるね。
どっかが抜け駆けして崩れだしたら、結構いっちゃうかもしんない。 そこで買い向かったら、、、、、悲惨なことになりそうだ。 |
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| No.5 |
by 元祖匿名はん 2007-10-25 03:17:00
外銀のノンリコは今かなりきついよ。
積極的なのは一部だけ。それも強気にスプレッドを見ようとしてたり。 投売りがあるかは知らないがプロの買いが相当鈍ってるのは間違いない。 金商法もあって、いったん抱いて自社ファンドにおろすみたいなのが 手間かかる上に制約されてきてるし。 エンドは住宅ローンが付く限り買いますか。 サブプライムのおかげでベース金利上がらないし。 って、分譲価格が高すぎて買おうにも買えないか。 潮は留まったね。プロはここでどう儲けるかで真価問われるが。 エンドはここでどう我慢できるかで逆に真価問われるかもよ。 |
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| No.6 |
by 住まいに詳しい人 2007-10-25 06:19:00
>>05
ココじゃ「郊外は下がっても都心は大丈夫」的な空気だったけど もしかして反対になるかもしれないね 都心でマンションを買う人は住宅ローンなんで使わないから 売れ行きは株価とか外資系企業のボーナス額に影響を受けやすい そのヘンが一気にネガティブな状況に陥るとひょっとするかも・・・ ただ反対に、今日の緊急利下げの噂じゃないが さらにお金がジャブジャブになると ドル不安で行き場を失った資金が東京の不動産に戻って来る なんて神風が起きる可能性だってあるかも 上がる論者さんはその狭いトコロを読んでいるんでしょうかｗ |
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| No.7 |
by 匿名さん 2007-10-25 06:28:00
郊外は実際、売れなくなってる。
都心はどうだか知らないが、 今更郊外が上がるのは難しそう。 |
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| No.8 |
by 匿名さん 2007-10-25 06:47:00
大まかに見ると
買える人は都心部マンション 買えない人はそのまま賃貸 って流れですね。 成約数も成約率も減っている。 後は都心部のマンションがどこまで上がるかの話に終始しそう。 ブランド地域もあれば大量供給地域もあるから、 都心部の場合は、一律には論じられないですね。 |
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| No.9 |
by 匿名さん 2007-10-25 06:53:00
◆大型プロジェクトが牽引する錦糸町・亀戸エリア◆
2011年度完成予定の新東京タワーの建設で俄然注目を集めているのが、墨田・葛飾の下町エリア。建設予定地の押上・業平地域を中心に、新副都心づくりが進行中です。大規模商業施設などが計画され、観光スポットとして発展が期待されることから、周辺の錦糸町や亀戸などを巻き込んで大型プロジェクトが勢いづいています。おおまかな分譲価格は70m2台〜80m2台で4,000万円台〜5,000万円台。130m2台の広めのものになると、1億3,000万円台ほどになります。 |
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| No.10 |
by 匿名さん 2007-10-25 06:59:00
川崎市での供給戸数は、2005年の6,882戸から2006年には8,430戸へと増加し、この傾向は今年に入ってからも続いています。上半期（1−6月）は3,914戸と前年同期比で33.2％の大幅増。全体的に減少傾向（首都圏平均17.2％減）にあるなかで、まさに異色のエリアといえるでしょう。理由は、幸区、宮前区、中原区などで大規模開発が進行しているため。今後も継続して次期分譲が行われるのに加え、新規予定物件もあり、大量供給が期待できます。平均価格は大規模物件に高額な住戸が含まれていたこともあって、4,964万円と同比で20.1％の上昇となっています。
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| No.11 |
by 匿名さん 2007-10-25 07:02:00
米ドル安で原油にお金が流れるというのが今までの傾向。
追加利下げで、また生活物資が上がるんじゃありませんかね。 |
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| No.12 |
by 匿名さん 2007-10-25 07:16:00
超都心の優良物件→任天堂
湾岸→日経平均 郊外→銀行 こんな感じだろ？ｗ 湾岸は相場に忠実 優良物件は誰が買うんだよ？と思うような値段でも 欲しい奴が一杯いるので、意外な高値で取引成立 郊外は不動産相場が上がろうが下がろうがジリ下げ |
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| No.13 |
by 匿名さん 2007-10-25 07:50:00
大型プロジェクトだとか、大量供給だとか、
綺麗事を言っても 買い手が減ってしまえば供給過剰。 値下げしなけりゃ売れないだけ。 |
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| No.14 |
by 匿名さん 2007-10-25 07:58:00
サブプライム問題はまだまだこれからって感じですね。これはもうだめかもしれません...。
10月24日21時57分配信 読売新聞 【ニューヨーク＝山本正実】米大手証券のメリルリンチは２４日発表した７〜９月期決算で、 低所得者向け住宅融資「サブプライムローン」の焦げ付き急増による損失を７９億ドル （約９０００億円）計上した。米国の金融機関が計上したサブプライム関連の損失としては 過去最大だ。サブプライム債権を担保に作った証券を投資家に転売するために保有していたが、 金融市場の混乱で買い手がつかず価値が下落した。 |
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| No.15 |
by 匿名さん 2007-10-25 08:14:00
下がる。
下がる。 新築も下がる。 中古も下がる。 |
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| No.16 |
by 購入経験者さん 2007-10-25 09:22:00
サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。
米銀や邦銀がとりあえず最大見積もり損失を計上したことで、 出口は見えた。来期には、逆に今期の過大引当の戻り益が計上される可能性も。 都心と都内郊外の価格トレンドが乖離していくことは 考えにくい。あったとしても、どこかでまた収束しよう。 むしろ、景気が緩やかにでも改善を続ければ、城南・城西の物件がジリ上げを続けるだろう。 一方、都心は相場観だけだ。下落リスクは純粋な実需が支えているわけではない都心の方がどう見ても高い。 東京都下、周辺県との差は、まだ開く可能性は若干ある。 地方は、東海圏を除いて、まだダメだろう。 |
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| No.17 |
by 匿名さん 2007-10-25 09:36:00
都心の転がしゲームも先が見えた感じ。
自分を上回る「強気派（上がるの怖い派）」を探すのは 相当難しくなりつつある。 |
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| No.18 |
by 匿名さん 2007-10-25 09:46:00
湾岸の転がしゲームも同様。
山高ければ谷深かし 盛り上がった湾岸ブームは供給過多で先が見えた感じ。 |
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| No.19 |
by 入居済みさん 2007-10-25 09:52:00
>>16
ドミノ倒しはまだまだ続くよ |
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| No.20 |
by 匿名さん 2007-10-25 09:56:00
スレヌシさん
「レベル設定スイッチ」はどこですか？ このままレベル１ですすめるのですか？ 読むのもしんどいよ |
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| No.21 |
by 匿名さん 2007-10-25 10:19:00
>>14
トヨタ株６０５０円で売って泣いていたら今日はおっしゃるように ６０００円割れ。売って正解・・・なんて喜んでいられるレベルでない。 これから上がるものは何？ アジア向けに伸びてる他社に乗り換えようかしら。 今週末からモーターショーだし。 やっぱり原油のほうがいいの？おき場所こまるから金塊のほうがいい？ ・・・って無料で情報など手に入らないわよね。 なのにここで無料で得られる情報なんて信用度ゼロの東スポレベルでしょ？ |
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| No.22 |
by ビギナーさん 2007-10-25 10:20:00
サブプライムは、実は低所得者層の借り手はほんの一部。
実態は、ミドルクラスが主流。 セカンド・ホームとか、様々な理由で格付けが悪いだけで、 一般に広く思われてるほど、債務者の財政内容は悪くない。 また、懸念されてる金利の上方修正条項もこの金融環境でインパクトは 低くなる。 ドミノの最先端にあるのが、中小の専門業者でここでの出血が、 シティやメリルに伝播したのであって、シティやメリルが巨大引当を したことで、一連の処理は収束に向かう。 余波はまだあろうが、最悪のニュースは出たので、市場は上を向く。 昨日のSPも一旦2%下げたが、結局はほぼ行って来いのフラットで引けた。 但し、米での融資姿勢はしばらく抑制的に推移しよう。 |
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| No.23 |
by 匿名さん 2007-10-25 10:23:00
８００円の江副さんの本読んだけど回顧録でしかないよ。
面白い昔話ではあるが、「地価が下がる」というのは本屋が 勝手につけたタイトル。東スポや現代の見出し。 本当は「地価は下がる？」にしたほうがいい。 ７１歳なら三友のオジいちゃん間違ったことかいても 失う名誉もないからね。 |
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| No.24 |
by 匿名さん 2007-10-25 10:24:00
×７１歳なら三友のオジいちゃん間違ったことかいても
○７１歳なら三友のオジいちゃん同様に間違ったことかいても |
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| No.25 |
by 匿名さん 2007-10-25 10:29:00
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| No.26 |
by 入居予定さん 2007-10-25 10:29:00
確かにポジション・トークが大半だけど、
空気は読める。 不動産仲介、分譲、金融（銀行、不動産ファンド、株、FPほか） それぞれの「プロかな？」と思われる書き込みも散見されて、 読んでて面白いものもあるよ。 |
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| No.27 |
by 匿名さん 2007-10-25 10:30:00
ここで無料で得られる情報なんて期待してないよ。
暇な時にきて、上がるか下がるか雑談するだけ。 |
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| No.28 |
by 匿名さん 2007-10-25 10:37:00
とか言ってるうちに、７２０３はまた急浮上。
気がつけば、７２７２に入れた指値が全部約定してましたｗ 渋滞しているときはバイクのほうが早そうなんでこれでいいかなって モーターショーいってこよう。 |
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| No.29 |
by 441 2007-10-25 13:10:00
世界最大の投資ファンドが日本に進出するようですね。
消去法ながら、日本の魅力度が今上がってますね。 |
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| No.30 |
by 匿名さん 2007-10-25 14:13:00
都心部マンションも下がるという話を信用して、手持ちの４物件全部売ってみたらどうなるか
考えてみたよ。 ３５００万の含み益のうち７００万が経費・手数料・税金。（住宅３０００万控除は使う） ２８００万手元に残る。 今のローン負担管理など１４万／月を引き続き支出分を控除して２０万円／月で 家賃３５万の賃貸に１４年半入れる。 それはわかる。 そのあとどうすんだ？オレ。 一方売れば投資した頭金が５０００万弱（４物件分）返ってくる。 これをみなさんのおっしゃる 国際分散投資ですか？ ・・・・ よくわからんからさわかみファンドの投信買って 年３．５％で運用したら14年半後（２０２５年春）には７８８０万になる。 ここから２８００万引いて５０００万をさわかみファンドで運用して １４年半でまた７８８０万円。 これでいいじゃん・・・なるほど。 ・・・って退職してからも １４万の住居費負担は痛いよ。 退職金のうち２５００万くらいを運用にまわして ７５００万円なら１４年半で元利合計１億１８００万円 ここから先は配当４１４万円で３５万円の家賃に住めばいい。 いいねぇ。キミらの話も聴いてみるもんだ。 売っちゃうかな、２００１年からこつこつ買ったマンション全部 どうせクソだ馬・鹿だって言われるくらいなら ダメだな。 インフレになったらどうすんだよおめー。 １％のインフレでも３．５％の運用が４．５％に増える保証はない。 そんなことより不動産持ってインフレ待ちが賢いみたいだけどなぁ |
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| No.31 |
by 購入検討中さん 2007-10-25 17:18:00
30
2800万って、あなた14年分の家賃を一括で払うんですか？ これも大方、運用に回せますよ。 国際分散すれば、長期で平均5%くらい可能ですよ。 米英では、ノーリスクで5%以上で回る（但し為替リスクあり） インフレですが、日本でのインフレ率と、投資対象国のインフレ率を 考えるべき。それと通貨の相対的強さの見通し。 人口減、GDP成長一桁のすごく下のほうの日本のインフレ率を、 成長国が大半を占める、日本以外の世界のインフレ率を下回るなんてことはまずないです。長期で見ればなおさらです。 こんなこと、高校生でも想像つくと思うが。 |
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| No.32 |
by 匿名さん 2007-10-25 17:21:00
投信か。
販売会社などの関係法人だけは、手数料で必ず儲る。 買い手は損しても知ったこっちゃない。 |
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| No.33 |
by ご近所さん 2007-10-25 17:27:00
＞30 31
なぜインフレと不動産価格をリンクして考えるのか分からない。 インフレは基本、日本以外が震源。あとは日本円の購買力による。日本の不動産は日本人の総購買力と購買意欲による。 で、日本は沈む、世界は成長し続けるんだから、一般的にインフレ率＞日本の不動産価格上昇率が導かれるでしょう。長期で見ればまず間違いないでしょ。 |
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| No.34 |
by 購入経験者さん 2007-10-25 17:32:00
何でもいいけど、
さわかみだけはヤめといたほうが、、、、 さわかみのおっさんはまだしも、 Jrが、、、、、龍くん、、、驚愕ですよ。 http://hissi.dyndns.ws/read.php/market/20060325/cjBaR0tYaS8.html |
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| No.35 |
by ビギナーさん 2007-10-25 17:39:00
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| No.36 |
by 441 2007-10-25 18:11:00
長期でインフレ率が高い国の通貨が、長期に亘り減価しないと考えるその根拠は一体どこから来るんだ。そのあなたが括弧付きで表現して終わらせてしまっているところは議論の余地が大きすぎ。
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| No.37 |
by 購入検討中さん 2007-10-25 18:21:00
36
？？ インフレにもいろいろあるよね。 昔の日本みたいに、経済成長力が高くて、インフレ率高めで かつ通貨がきりあがるのが、（コントロールされた）成長国の 典型パターンだと思うけど。中国しかりインドしかり。人口10倍の 超大国がものすごい勢いで日本を抜き去っていくだろう。そして二度と 追いつけないでしょう。 為替リスクもいろいろある。リスクというからには上も下もある。 だけど、日本の円がこれから長期に渡って強ぶくむと考える人はいますか？ 少なくとも、移民を受け入れて、かつ成長するアジアに覇権と既得権を抑えつつある米英の通貨に大して円が切り上がってくとは思えないが。 |
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| No.38 |
by 441 2007-10-25 18:27:00
普通は、為替は予測不能と考えます。プロでも為替は分からない。
そこに絶対的な自信を持つのは危険極まりない素人的思考。 |
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| No.39 |
by ビギナーさん 2007-10-25 18:35:00
短期の為替は確かに困難でしょう。
でも長期トレンドなら予想はつくよ。 投資で最も大事なのは、「常識」ですよ。 もし、あなたが為替はランダムウォークだというなら、それこそ 各国のイールドギャップを素直にとりに行くべき。 日本の低イールドに甘んじる理由は全くない。 それから、日本円は、当時まだ成長力が今より高かった 米ドルに対してさえ、ものすごいきりあがりを見せた。 これから10-20年考えたときの、成長国通貨の、 没落する日本の円に対するきり上がり方は尋常じゃないと思うよ。 少なくとも、長期の外貨分散投資で、為替でやられるリスクは 低い。少なくとも為替除きのイールドギャップを覆す大きさはない。 |
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| No.40 |
by 匿名はん 2007-10-25 18:39:00
傍から見て笑ったよ。
見るからに素人の書きこみで、37さんが、危険極まりない素人的思考と言われてもね、、、、、 第一、国際分散投資だからなぁ。円-ウォンはハイリスクだが、円対外貨バスケットのリスクは、かなり小さいと思うけどね。 いや、俺なんて素人の最たるもんだが。 |
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| No.41 |
by 匿名さん 2007-10-25 19:30:00
>>16
>サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。 いえ、まだまだこれからです。 みずほが大打撃。 他の邦銀も当初の発表（そんなに影響でないよん）は嘘の可能性があります。 ＜みずほ＞証券化商品への投資で数百億円規模の損失 10月24日20時3分配信 毎日新聞 みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）が海外での証券化商品への投資に関連し、０７年９月中間連結決算で数百億円規模の損失を計上することが２４日分かった。米国の低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題をきっかけに、証券化商品の市場価値が急落していることを受けた措置。みずほＦＧは当初、保有するサブプライムローン関連商品（約５００億円）の売却損として今中間期に約６億円の損失が出るとの見通しを示していたが、サブプライム問題の影響が証券化市場全体に波及し、追加処理を迫られた。 損失が膨らんだのは、傘下のみずほ証券が投資家に販売するために米国を中心とする海外で仕入れた証券化商品の市場価値がサブプライム問題の余波で大きく下落、２００億〜３００億円規模で損失処理が必要になったため。ただ、みずほＦＧ全体では他部門の収益増で今回の損失分をカバーできるとみられ、中間期の当期（最終）利益予想（３５００億円）を維持する見通しだ。 |
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| No.42 |
by 匿名さん 2007-10-25 19:30:00
ローン組んでマンション買ったところで、
長期先払いで賃貸借りたところで、 借り物に住んでることには変わりないからね。 払い先が大家か銀行かの違いで。 その上で、 投資先や資産価値の観点から見たら、 はっきり行って日本の今の不動産、 特に個人向けマンションの優位性はほとんどない。 成長余地がなく、 インカムが不安定で維持コストがかかり、 換金流動性が低く、 かつケータビリティが無く、 カントリーリスクが絶大。 実態として分譲マンションはいまや消費財、 完全な流行り廃りの単なるオシャレアイテムですよ。 宣伝打って客集めて、 セレブとイメージを囃してブームに乗せて販売する。 たまごっちの大仕掛け版だと思えば間違いない。 浮かれる人がいる間は高値がつくけどそれだけの話で、 資産価値とか将来への備えにするにはあまりにも稚拙な選択肢。 |
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| No.43 |
by 匿名さん 2007-10-25 19:33:00
メリルリンチも被害拡大！！
当初の試算以上に損害が出ているようです。 まだまだ悪化し、不良債権化が進む可能性は大きいので安心できません。 外資の引き上げに拍車がかかるでしょう。 ＜メリルリンチ＞サブプライム評価損９００６億円 赤字転落 10月24日22時45分配信 毎日新聞 米証券最大手のメリルリンチは２４日発表した７〜９月期決算で、低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）関連の資産評価損７９億ドル（約９００６億円）を計上した。純損失は２２億４１００万ドルとなり、６年ぶりに赤字に転落した。米大手金融機関が計上したサブプライムローン絡みの損失としてはシティグループの６４億ドルなどがあるが、メリルの損失７９億ドルは最大規模。 ５日発表した評価損の計上見通しでは約４５億ドルとしていたが、大幅に拡大した。サブプライムローン関連の証券化商品の評価が難しい上、同じ証券化商品に組み込まれたことで、サブプライム以外の住宅ローンの評価損まで膨らんだ形だ。 同社は４〜６月期には２１億３９００万ドル、前年７〜９月期も３０億４５００万ドルの純利益を計上していた。 オニール会長兼最高経営責任者（ＣＥＯ）は「サブプライム問題の影響は予想以上だった」と述べ、「不動産関連商品に絡む市場の状況は今後も不透明だ」と見通しを示した。 |
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| No.44 |
by 匿名さん 2007-10-25 19:34:00
サブプライム問題：米金融界も抜本的対策打ち出せず
米証券最大手のメリルリンチが２４日発表した多額の損失は、低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題の根深さを改めて見せつける格好となった。１９日に開かれた先進７カ国財務相・中央銀行総裁会議（Ｇ７）でも明確な処方せんは示されず、市場に失望感が広がった。問題の背景には、金融機関の連結対象になっていない投資目的会社の存在があるが、米金融界も抜本的対策を打ち出せない実情がある。 ポールソン米財務長官は、Ｇ７に先立ち「大手金融機関が連結対象外の投資目的会社を使って、サブプライムローンを組み込んだ証券化商品に投資していたことが問題を複雑にした」と指摘。「ストラクチャード・インベストメント・ビークル」（ＳＩＶ）に対する監督強化を協議対象とする方針を示し、実際、Ｇ７では「ＳＩＶを金融機関の連結対象にして透明化を図るべきだ」との意見も出た。しかし、価値の下落した資産を大量に抱えるＳＩＶを連結対象にすれば、欧米大手銀行の自己資本比率の大幅な低下は避けられず、各国とも具体論までは踏み込めなかったようだ。 米国では既に、シティグループなど大手３行が今月１５日、ＳＩＶを救済するため、共同で最大１０００億ドル（約１１兆５０００億円）規模の投資基金を設立すると発表した。ＳＩＶの保有する劣化資産を買い取り、損失を補てんすることで市場の不安を解消する狙いだ。資金調達に窮した一部のＳＩＶによる証券の大量処分が今夏の金融危機の発端になっており、有効に機能すれば市場の安定につながると見られた。 ただ、米国では「不良債権を隠すための巧妙なトリックだ。市場の信頼回復を遅らせる」（米プリンストン大学のポール・クルーグマン教授）といった否定的な見方が大勢。Ｇ７関係筋も「問題資産の所在は今も正確につかめていない。世界中に散った証券化商品のどこに焦げ付いた債権が隠れているのかを見極めない限り、不安は解消できない」と指摘する。 基金設立の背景には「不良債権の所在が明確になるまで、ひとまずＳＩＶを支える必要がある」（米大手銀アナリスト）との苦しい事情があり、米金融市場は少なくとも年内いっぱいは厳しい状況が続きそうだ。 ▽サブプライムローン 信用力の低い低所得者向け住宅ローン。通常より審査基準が緩く、初め２年程度は低金利で固定した商品が多い。金利が途中から大幅に上昇、返済できなくなるケースが続出している。米金融機関はこうしたローンを買い取り、別の住宅ローンなどと組み合わせて証券化し、機関投資家や投資ファンドなどに販売。更に証券化商品同士を組み合わせて新たな商品を作るなどしたため、焦げ付いたローンがどの商品に紛れ込んでいるのか分からなくなり、信用不安に結びついたとされる。 ▽ストラクチャード・インベストメント・ビークル（ＳＩＶ） 投資目的に設立された特別目的会社。資産を担保にして短期資金を調達し、その資金でサブプライムローン債権を含む住宅ローン担保証券などに投資して利ざやを稼ぐ。投資家の求めに応じ、銀行などが連結対象外の運用組織として設立してきた。資金繰りが悪化しても銀行の財務諸表には載らないため、実態をつかみにくい。全世界での資産規模は計４０００億ドル（約４６兆円）との試算もある。 毎日新聞 2007年10月24日 |
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| No.45 |
by 匿名さん 2007-10-25 19:53:00
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| No.46 |
by 匿名さん 2007-10-25 19:58:00
過去：ドメスティックに閉じられた、成長過程の系
現在：グローバルに開かれた、現状維持か衰微の系 この違いを認識しないで、 過去の経験を将来に適用しようとするから愚かな間違いを犯す。 不動産がインフレに強いなどという勘違いもこれが原因。 |
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| No.47 |
by 441 2007-10-25 20:13:00
グローバルに開かれて、外資の資金が日本に流入しないの？
何言ってるんだ。日本のカントリーリスクが絶大とか、意味分からん。 為替のことももう少し勉強した方が良いよ。 何か極端にレベルが落ちた気がする。 |
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| No.48 |
by 匿名さん 2007-10-25 20:17:00
サブプライムローンの損失は収束するどころか実際はどんどん拡大している。
みずほＦＤはサブプライムの損失は500億円と発表したがこれは会計上の評価損の金額である。 実際に会計処理した場合の金額ではない。 サブプライムローンが混ざった債権などの格付けは日々引き下げられているので、実処理を先延ばしすればするほど実損は拡大していくのである。 実損の数字が決算発表で表面化するのが怖いので処理しないで放置されている。 その金額は、既に発表額の数倍になってるのではという噂もあるのだから呆れ果てる。 |
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| No.49 |
by 441 2007-10-25 20:20:00
為替の長期トレンド予測できる、と断言した人初めてみたよ。
すごいな。神様だ。 確かに、サブプライムの問題はまだ拡大するだろうね。といっても米国でだけど。日本は世界的にみても影響は軽微であることは間違いない。 |
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| No.50 |
by 匿名さん 2007-10-25 20:25:00
東京駅から半径５ｋｍ圏内では知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。 この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。 第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。 例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは 仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと 思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる 機会が持てる都市にしなければならない。 http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/ http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm |
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| No.51 |
by 匿名さん 2007-10-25 20:28:00
今年の始めに、
秋くらいには(日本の)ローンの金利が上がり、 ローン苦から自宅を売却する人が続出し、 その結果マンション価格は下がるって言ってた人がいたけど、 そのケースに関しては的外れだったね。 |
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| No.52 |
by 匿名さん 2007-10-25 21:03:00
２００７年９月
■市区別供給戸数上位20の申込率 地域格差が鮮明になってきた。郊外は厳しい。 順位 市区 供給戸数（戸） 申込率（％） 1 千葉県船橋市 177 59% 2 東京都新宿区 169 95% 3 東京都荒川区 156 77% 4 東京都江東区 150 100% 5 東京都町田市 142 51% 6 東京都大田区 139 89% 7 東京都品川区 138 96% 8 神奈川県横浜市都筑区 137 50% 9 神奈川県横浜市金沢区 129 10% 10 東京都江戸川区 114 79% 11 千葉県浦安市 112 93% 12 東京都北区 109 74% 13 千葉県松戸市 103 77% 14 神奈川県横浜市中区 103 43% 15 千葉県千葉市中央区 101 69% 16 神奈川県川崎市宮前区 98 82% 17 神奈川県横浜市神奈川区 95 46% 18 神奈川県横浜市青葉区 93 90% 19 東京都板橋区 91 52% 20 東京都八王子市 90 63% |
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| No.53 |
by 匿名さん 2007-10-25 21:40:00
確実に言えるのは、格差の進行。
理系のオレに言わせたらエントロピーの減少。 エネルギーは熱均衡にに向かい貨幣という実体のない記号は 記号ゆえに偏在を志向するものだ。 経済は意識が作り出す最たるもの。自然災害のような明白な 影響でさえもその受け止め方で経済は変わる。 経済学者は預言者となんら変わらない。直感をそれらしい理屈で 説明しうるものが支持を得る。 彼らは経済的支配者の巫女のような存在。 短期に財を成したものは必ず、意識の維持が出来ずに自ら 瓦解する。これはグローバル経済であろうが中世であろうが 同じこと。 スタンスを長期にとるか短期にとるかでリスクが変わる。 短期だからハイリスク・ハイリターン 逆にローリスク・ローリターンは長期に安定している。 それだけの事だ。世の中に出て１５未満の人が長期の投資の 意味が理解できないのと インフレの実体験がないことが、議論をややこしくしている。 経済は、心理の群像が織り成す曼荼羅のようなものだ。 |
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| No.54 |
by 匿名さん 2007-10-25 21:48:00
もうひとつ言い忘れた。国内で閉じた経済というものがある。
ローカルな経済ゆえに地価の格差が広がる。 日本社会の平均年齢は来年４５歳になる。日本の過半はオヤジ・オバハン さらには６５歳以上のシニア やっかいなのは、この人たちが８割以上の金融資産を保有し さらには、＊＊ば不動産も含めて「５０代より上の」相続人に渡る という現実。 経済は主体の意識が向かうほうに向かう。おじさん・おばさんがゼニを つかっている国民経済を忘れてはいけない。 |
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| No.55 |
by 匿名さん 2007-10-25 22:28:00
９月の首都圏賃貸物件成約数、12カ月連続で減少 アットホーム
アットホームは10月25日、９月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。 それによると、９月の成約数は9,343件（前年同月比マイナス4.9％）で、12カ月連続で減少となった。タイプ別では、ファミリー向け物件の落ち込みが大きかった。 １戸当たりの成約賃料首都圏平均は、賃貸マンションが10.29万円（同3.0％）、賃貸アパートは6.62万円（同0.8％）、全体では9.05万円（同2.3％）となった。首都圏の賃料も下落し始めているようだ。 |
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| No.56 |
by 匿名さん 2007-10-25 22:50:00
>理系のオレに言わせたらエントロピーの減少。
熱力学第三法則、いわゆるエントロピー増大の法則によるとエントロピーは増大していくものなのでは？ |
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| No.57 |
by 匿名さん 2007-10-25 22:56:00
第二法則の間違いだったね。
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| No.58 |
by 匿名さん 2007-10-25 22:58:00
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| No.59 |
by 匿名さん 2007-10-25 23:07:00
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| No.60 |
by 匿名さん 2007-10-25 23:16:00
サブプライムで差し押さえ物件の最大のピークが来年の夏くらいらしい。
金融機関は問題を長引かせたくないもんだから、基金みたいな物を作って リスクを全て押し付けたいんだよね。 それと、損害が大きすぎて、どうやら粉飾で隠しているところがあるようだよ。 近いうちに分かるんじゃないかな。 |
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| No.61 |
by 匿名さん 2007-10-25 23:19:00
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| No.62 |
by 匿名さん 2007-10-25 23:25:00
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| No.63 |
by 匿名さん 2007-10-25 23:34:00
浦安はほとんど東京だから高いのは何となく分かるんだけど、
なんで青葉区が高いのは納得なの？ ちなみに私は埼玉県民なので横浜のことはよくわからない。 |
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| No.64 |
by 匿名さん 2007-10-26 00:01:00
埼玉は売り渋りでもしているのか？
新聞でも売れてないという記事が出てるし。 ２３区内はそれにしてもよく売れるね。 |
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| No.65 |
by 契約済みさん 2007-10-26 00:37:00
59
60 >>16 >サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。 >それは個人的願望でしょう。住専のときだって、公的支援で危機が回避されたと言われていたが、ますます危機がひどくなる一方だった。 分かってない奴はえらそうに書き込むなと声を大にして言いたい。 日本のバブル期の一番最初の一番中途半端な大きな不良債権処理である住専処理と、アメリカのサブプライムを比べる神経が全くもって理解不能。 会計システム、銀行行政、倒産・更生法制、株主資本主義の度合い、 全てにおいて段ちです。 サブプライムをエンドに貸してたのは、大銀行じゃないのよ。 中小は倒れるだろうが、日本のようにシステミックリスクに波及はしない。 大手が引き当てた段階で、ゲーム・エンド。リスクは社遮断される。そこが米日の最大の差。 大手銀の引き当ては、既に起こっている状況を大幅に上回る最悪自体を 想定してる。 アメリカの大会社の幹部は、大赤字の後のV字回復で、「手柄」をとって、ボーナスをがっぽり狙うのが普通。市場もそれを期待してる。 日本のような先送りや、どんなに下り坂でも、あくまで現状しか見ないけちな引き当ては絶対しないよ。それやったら間違いなく首だ。 今日はシティ株ケロっと上げてるし。 |
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| No.66 |
by 匿名さん 2007-10-26 00:38:00
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| No.67 |
by 契約済みさん 2007-10-26 00:46:00
>60
まず、金利がロックイン・ピリオド終えて上がってくるまで間があるから、 実際のエンドでの破綻率なんて来夏じゃまだ分からんよ。多分、拍子抜けする事態になるだろう。 いずれにせよ、それはごく一部のエンドと中小業者の話で、マクロには関係ない。 大手の先を見越した処理が終わった。これが市場の最大関心事。 （でも野村のサブプライムがらみの損がこれで終わりかは知らないよ） |
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| No.68 |
by 匿名さん 2007-10-26 00:47:00
青葉区あざみ野なんかは戸建で100坪2億とかで土地が売られて
ます。区画が大きく会社員には買えません。 基本的に戸建地区だけどマンションも結構あり、坪200万超なのかな。 |
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| No.69 |
by 匿名さん 2007-10-26 00:56:00
まぁ、常識的に言って、邦銀のお粗末なリスク管理と
会計でもっても、損失計上まできたということは、 米金融機関においては事態はほぼ終わってるということの裏返し。 そもそも、決算で出てくるのは過去のこと。 その瞬間に、マーケットは関心をなくす。 結果が出てから動くのは素人と日本の機関投資家だけ（笑） 誰か書いてたように、次は、過剰引き当ての戻しいれ益での 上方修正を待つのが基本中の基本で、株でもっとも利益が取り易い 典型例。（三菱に救済された前後のUFJ、、、、UFJ時代に思いっきり 損出しさせられて、合併してから、戻り益を三菱に持ってかれた、、、悲） 結果として財務諸表に出てくることと、実際の被害が出ているタイミングには相当のズレがある。今頃サブプライムで弱気になってると、完全に裏を取ることになって、エライ目にあう。これも典型的な素人の犯すミス。 （一桁万円のUFJ株を手放したり、10万そこそこのみずほ株売ったのは、 個人と日本の機関投資家だ。それが底値だっつーの！） |
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| No.70 |
by 申込予定さん 2007-10-26 01:20:00
え？さ○か○ファンド！？
あそこは駄目だぜ！絶対に。 「おーーい、おいら愉快な悪乗りサーファー・ファンドマージャー。 高卒？学歴なんかカンケーねーぜ。俺の親父は大ファンドマネージャー！」 「街ウォッチングして、びびっとフィーリングあったら、どんな銘柄でも即買いだ！仕込め仕込め、激しく仕込め！」 って感じかなー。 |
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| No.71 |
by 貧困団塊Jｒ. 2007-10-26 01:38:00
投資先？
よし。では東スポ以下の私が無料〜で教えてあげませう。 ちなみに私はガチガチのランダムウォーカー＊＊なのでそのつもりで。 まあこれからは水資源の時代ですよ。10年、20年で考えるならマンションより水ですよ。水。たとえばこんなとこ？ http://www.claymore.com/etf/public/fund/Overview.aspx?ID=9ff678f5-520f... そうじゃなくて普通の株っつーならやっぱだいたい世界のＧＤＰ比率でＭＳＣＩものとかのＥＴＦを定時定額で積んでいくのがいいんでないの？ 11月のＨＦ解約時期なんか買いのチャンスでねーの？ 日本の個別株にこだわるならまあ飛行機でも淡水化膜でも来いの東レかな。あとはバクチ打つならオンコセラピー下がったところとか？ マンションはそろそろおいらの住みたいエリアも弱含みですな。 まあ年末、決算期に期待。安けりゃ買うけど、まだ高かったら様子見。 そんな感じでこのスレ以外の個別物件スレは夏場に比べるとすっかり閑散としつつあるような？ |
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| No.72 |
by 申込予定さん 2007-10-26 02:23:00
東レ？この2年くらい全く泣かず飛ばずじゃないの。
炭素繊維どんだけ織り込み済みか、、、、帝人の方がアップサイド大きいよ。 膜なら膜で他にあるし。 総花的な有名銘柄買ったってもうからないよ。 MSCiをGDP比っつっても、それじゃ成長力のないとこのウェイト高くなるしなぁ。まさかEAFEだけとか？ 俺ならEMを倍くらい入れるなぁ。機関投資家じゃないんだから、 EAFE買ってもしょうがないよ。 水のグローバル・ファンドもいいかもしれないが、脇にちょい添える感じでしょ |
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| No.73 |
by 入居済みさん 2007-10-26 03:11:00
まあ投資全般とMS価格が相関関係にあるのはわかるけど
マンションの話しようや |
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| No.74 |
by 匿名さん 2007-10-26 05:38:00
>>58
むずかしすぎたかな。 ＞確実に言えるのは、格差の進行。 よのなかというものは、みんなが、かせいだものが、 みんなでおなじようにわけられたりしない ＞理系のオレに言わせたらエントロピーの減少。 ひとがしごとをするのは、しぜんのながれとぎゃくを やって、ちらばるものをあつめるはたらきをする ＞エネルギー熱均衡にに向かい ひとのいないしぜんでは、はすべてのものが ねつにかえて、みんなおなじようにわけらえる。 ＞貨幣という実体のない記号は ＞記号ゆえに偏在を志向するものだ。 おかねとは、ひとのよのなかのはたらきどあいを、しめす きろく。しぜんのちからをどれだけぎゃくほうこうにうごかした かというしるしのようなもの しぜんのちからをしめすえねるぎーは、ばらばらのほうこう にむかうけど おかねというものはあつまってまた しぜんのながれをぎゃくむきにうごかすことをくりかえす ひつようがる ＞経済は意識が作り出す最たるもの。 しぜんのなかでひとりでいきていけないのんげんがおかねと いうやくそくごとをつくりだした。いえが２０ねんたってふるくなる のも、からだがおいるのもしぜんのなりゆき。 はたらきをたくわえるしくみのおかねとはじったいのないやくそく。 ひとがあんしんするためつくったもの ＞自然災害のような明白な影響でさえもその受け止め方で ＞経済は変わる。 おかねのながれは、ひとのふあんやあんしんのむくほうこうに あつまってくる。 ＞経済学者は預言者となんら変わらない。 おかねのながれはきまぐれ。それはよのなかのひとの きもちがうごかすものだから。 ＞直感をそれらしい理屈で説明しうるものが支持を得る。 しぜんのちからはちらばるけどおかねのちからはぎゃくに あつまるものだから、どっちにむかうかはだれにも わからない ＞彼らは経済的支配者の巫女のような存在。 よのなかのおかねもちがのぞむほうこうに、おかねがうごくこと をよのなかのひとにみとめさせるやくめのひともいる。 ＞短期に財を成したものは必ず、意識の維持が出来ずに自ら 瓦解する。これはグローバル経済であろうが中世であろうが 同じこと。 ＞スタンスを長期にとるか短期にとるかでリスクが変わる。 ＞短期だからハイリスク・ハイリターン ＞逆にローリスク・ローリターンは長期に安定している。 おかねのあつまるながれがきゅうならばいっぱいあつまるけど そのばにながくいるのはむずはやいながれははやくかわるから。 ゆるやかな、おかねのながれならゆっくりとかわる。 ＞それだけの事だ。世の中に出て１５未満の人が長期の投資の ＞意味が理解できないのと ＞インフレの実体験がないことが、議論をややこしくしている。 ひとのおかねをうごかしてわかったきになっているのがにんげん。 じぶんがどうやったらおかねのあつまるばにいけるかは ながくいきてみないとわからないこと おかねそのもののねうちがかわることは、ひとのこころの うつろいのようなもの。じぶんがきめることではない。 ＞経済は、心理の群像が織り成す曼荼羅のようなものだ。 おかねのながれはひとのこころのがぜんたいでどううごくか というはなしだがそれはひとのたちばやいきかたそのもので ひとことでかたりつくせない。 |
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| No.75 |
by 匿名さん 2007-10-26 05:44:00
×そのばにながくいるのはむずはやいながれははやくかわるから。
○そのばにながくいるのはむずかしい。 はやいながれは、はやくかわるから。 スマソ |
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| No.76 |
by 匿名さん 2007-10-26 06:11:00
さわかみファンドでこんなに大漁とはおもわなかったけど
>>31 ２８００万の家賃を一括払い？って指摘は予想していたが 計算が煩雑になるから省いただけ。 いちおう書いとくと280０万から毎年の家賃控除した額 の３．５％配当を ３．５％の年利で積み立てれば８００万にはなる。 実は、それ以上の純利益が賃貸不動産から現在もあるわけで これは相殺すべきと思ったのね。 |
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| No.77 |
by 匿名さん 2007-10-26 06:13:00
米国信仰の刷り込みされた奴がほざいてるな。
サブプライムの損失引き当てしても、不良債権の増大のペースが拡大し想定よりも大きくなれば無意味なんだが。 だからメリルリンチは修正したし、みずほも修正した。 サブプライム問題の複雑なところは、金融商品が高度化し複雑になり、もはや闇鍋になってるところ。 あれもこれも良く見たらサププライム関連だったって奴。 日本の不良債権問題と同じと考えてると大きな間違いだよ。 これからもどんどん損失引き当ての拡大が発表されると思う。 確かにこれで終わりという時期は来る。 でも、それは今ではない。 半年後くらいがピークと予想する（要は2007年度本決算発表時期だな） |
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| No.78 |
by 匿名さん 2007-10-26 06:19:00
バフェットは、影響は２年は続くといっているみたいだよ。
どこまで本気でいっているのかわからないけど、 まー、常識的な線だよね。 |
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| No.79 |
by 匿名さん 2007-10-26 06:23:00
いつもの牛乳配達と新聞配達か。早起きだね。
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| No.80 |
by 匿名さん 2007-10-26 07:47:00
>>73
同感。 |
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| No.81 |
by 入居済みさん 2007-10-26 08:03:00
イラクも泥沼
サブプラも同じかもね |
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| No.82 |
by 匿名さん 2007-10-26 08:09:00
なんだか「これでサブプラ問題は終了」「悪材料は出尽くした」とか
必死で洗脳してる奴がいるが、信じる奴はいないからｗ ていうか、洗脳なら他でやってくれ。ここでやるな。 |
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| No.83 |
by 匿名さん 2007-10-26 09:16:00
どーでもいいせすよ。そもそも２３区の「住宅」地価＝マンション価格は
ほとんどカンケーネーって話では？ |
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| No.84 |
by 匿名さん 2007-10-26 09:20:00
雑談レベルの話が並んでるのに、
洗脳だなんだと大袈裟だねぇ。 |
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| No.85 |
by 匿名さん 2007-10-26 09:23:00
みずほの発表みて、サブプラ問題はもうちょい引っぱるかなとは思った。
でも、さんざん語られているように23区のマンション価格とはあんまり関係ないだろうね。 |
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| No.86 |
by 匿名さん 2007-10-26 10:01:00
今、テレ朝の”ちい散歩”を見てください。
新東京タワー編です。 |
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| No.87 |
by 匿名さん 2007-10-26 11:42:00
上等さん以外にも墨田フェチ発見！
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| No.88 |
by 購入検討中さん 2007-10-26 12:51:00
大手米銀にとってはsubprimeは、終わった問題で間違いないです。
日本の金融会社、行政とアメリカンのそれは180度違います。 邦銀や大手証券会社のしこりはまだ五月雨式にでてくるでしょう。 彼らはCDOの中身も吟味しないで買ってますから。 そもそも意識されてとったリスクでさえなかったと思います。 米銀はマネージされたリスク・テイクですから、損失認識もはやい。 業績の回復も早い。 日本のドメスティックな消費者としては、日経に出て初めて 認識して、まだこれからかと思うのはそれはそれで間違ってないかも しれないが、米では確実に終わってる。欧州ではその真ん中あたりだろう。 もっとも認識が遅れてる日本の投資行動が最も下手になるのは 自然の流れ。いつものパターン。 但し、subprimeから派生して起こる消費収縮は遅れてくるから、これはまだこれから。 この辺をごっちゃにしてる人がほとんどか。 日本の場合は、邦銀のバブル処理が竹中さんの頃に一気にすすむまで、 10年かかったが、アメリカは騒がれ始めてから一年。この差を認識することはとても大事だ。 |
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| No.89 |
by サラリーマンさん 2007-10-26 12:55:00
日経読んだり、邦銀のコメントで、アメリカの情勢を計ろうとしてる事自体がどうかと思う。
net時代で、欧米のメディアにも簡単にアクセスできるんだから、そっちで情報仕込むべき。 みずほなんて、眠たいマネジメントで、グローバルでは、めちゃくちゃバカにされてる銀行ですよ（ほとんど無視か） |
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| No.90 |
by 物件比較中さん 2007-10-26 12:59:00
>但し、subprimeから派生して起こる消費収縮は遅れてくるから、これはまだこれから。
そうこれだよね。皆が本当に気にしてんのは。 今は、AIGも大幅評価損が懸念されてて、そんな感じで、各社ベースではこれからだけど、市場のとり方は、既に完全に「あーこの会社もか」という態度。「今更感」が漂っている。 |
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| No.91 |
by 匿名はん 2007-10-26 13:03:00
じゃ
sub-primeは、企業業績には反映されつつあり、 市場では新たな材料ではない。 しかし、消費・社会問題としては、まだ拡大の余地がある で、おｋ？ |
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| No.92 |
by 匿名さん 2007-10-26 13:25:00
話題がサブプライムでループ。ついでに株価もループ
どうすんのよ。頭金こんなに減らして。え？有馬記念までには なんとかするって？ ・・・やめてよ（；；） いまから２７％増えるもの？そんなのわかっていたらみんな買うわよ。 毎月５．７％増やせばいいの。頑張って |
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| No.93 |
by 匿名さん 2007-10-26 13:31:00
あなた、まさか、そのお金うちのパパが貸してくれた分じゃ
ないよね。 え？決まってるって。私たちの払った手付けの残りはどこにいったのよ？ インド株買ったら下がった？・・・って、あなたねぇ。 人民元はどこで買えるかって？売ってないわよ。香港ドルに買えて 上海いって買い物でもしておつりもらってきたら？ いいからもう、ここのスレの人たちのいうこと真に受けないで。 まじめに働こうね。ねぇ。大丈夫？ |
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| No.94 |
by 匿名さん 2007-10-26 14:44:00
さて、話をスレタイにもどすと専有面積（坪）あたり建築コストは
板状タイプのマンションで７０万〜 タワーで８０万〜だが 今の坪単価 １６０（足立区）〜６００（港区）万円／坪で 土地代が暴落した未来の新築価格を描いてみた。 まさか、２３区一律５０％値下がりというのも、ばかにされそうだから バイアスをつけたぞ。もちろん皆さんのご希望通り 高いところが７割下げて安いところが２割減で計算してみた さて夢の新・新・新価格（別名トサブプラショック価格）どうだ？ その驚愕の安さは。 
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| No.95 |
by 匿名さん 2007-10-26 14:56:00
> 高いところが７割下げて安いところが２割減で計算してみた
なんか変だぞ、「高いところが3割減、安いところが5割減」なら分かるけど。 都心部(山手線内)の土地は収益性が結構高いから、それほど値下がりしないんじゃないの？ まあ、世田谷とか湾岸あたりは暴落しそうだけど。 |
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| No.96 |
by 匿名さん 2007-10-26 14:57:00
だから、下げる論者のウケねらいのジョークなんだけど。
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| No.97 |
by 匿名さん 2007-10-26 14:58:00
94
今後１０年間でも資本投下に大きな差がある（例えば山の手線東京ー品川間と池袋ー上野間での再開発インフラ等の今後の資本投下の比較）現実を見ても、その地価の差が２倍強で収まってしまうことはありえない。あまりにも非現実的なお遊びですな。だいたい上の理由から見ても港区の地価が７０％も下落する根拠が見当たらない。９４さんの単なる願望ならよくわかる（笑） |
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| No.98 |
by 匿名さん 2007-10-26 15:00:00
ただ、今回の底値からの上昇は足立区が１５％、港区は80％の価格上昇。
下がるときも同じでいいって話もあるぞ。 |
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| No.99 |
by 匿名さん 2007-10-26 15:06:00
>>95
いやー。ここのスレの住人の多くがええかげんな不動産屋タイプ というより生真面目な銀行屋さんタイプのリーマンだというのが なんとなく想像つく指摘だね。 ストレートなギャグはうけないがこういうひねりには反応早い。 |
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| No.100 |
by 匿名さん 2007-10-26 15:09:00
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| No.101 |
by 匿名さん 2007-10-26 15:17:00
さて、これを機会に下がる論者さん実際相対価格として下がる具合の
イメージを語ってくださいな。 地域けなしと同等のゴタクでなく。 さて、住宅情報『都心に住む』１２月号（はえぇなぁ）の Ｐ３２〜３９が、ちょっと面白い。 そういえば、２００５年には５００円だったこの雑誌、いつのまにか ３００円になっている。 だいぶまえに『都心に住む』がいずれ『都心に住み・・・たい』 になって『都心に住め・・・ない』に変わるだろうと書いた記憶が あるが、昔都心６区とかいっていたのが９区にかわり今は 「都心１３区」だって、２３区の半分以上が都心になるけど そんなんでいいんかよ。 |
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| No.102 |
by 匿名さん 2007-10-26 15:18:00
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| No.103 |
by 匿名さん 2007-10-26 15:18:00
私も世田谷と湾岸に居住しました。
同じ方がいらっしゃるんですね。 ちなみに湾岸は築浅で高く売って、もう引っ越しましたけど。 世田谷で損してたからトントン。 |
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| No.104 |
by 匿名さん 2007-10-26 15:25:00
ついでに川柳一句詠んどこう
銀行員 社宅に入って 国際分散 てか、おめーのところの商品だろ？ 買い時は 役職定年 大企業 賃貸と 比較は野暮の 家賃補填 |
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| No.105 |
by 匿名さん 2007-10-26 15:25:00
>意味が分からん。ネタだったら2chでやってくれ。
まじめな子ｗ |
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| No.106 |
by 匿名さん 2007-10-26 15:34:00
クルマ（7203）とバイク（7272）が同時に発信。レクサスのほうが出足は早い。
月曜に信号待ち？ みなさんモーターショー行った？中央・江東の湾岸はクルマ必須だよ。 |
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| No.107 |
by 購入検討中さん 2007-10-26 15:56:00
98
まぁ、これが投資に一番大切な「常識」って奴だぁね。 より上がるのは、より下がると。 単にボラティリティが高い（ベータが高い）高リスク銘柄なんだよ。 上がるところだけ見て、都心超強気になってるお利口さんたちが沢山いて 微笑ましいけどね、、、、 |
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| No.108 |
by 匿名さん 2007-10-26 16:00:00
だからぁ、せっかく作ったから表をデスクトップに貼っておいてくださいな。
脚下照顧。 |
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| No.109 |
by 匿名さん 2007-10-26 16:10:00
港区２５０万なら日経平均７０００円・・・うーん早くなってほしい。
そこから下がったっら？ そりゃすぐに売って、人民元買いですよ。でも、２５０万なら ２４０平米が1億８０００万だからなぁ。 その日を夢見て・・・・何に投資したらいいの？誰かおせーて。 |
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| No.110 |
by 匿名さん 2007-10-26 16:29:00
このスレ最近、ゼニの損得話ばかりで人間味が少ないので
足立区スレ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43312/ を読んでます。やたら亀田興毅みたいな反則技連発で 削除の嵐ではありますが達観した受け答えと２３区民の誇りが 交錯してなかなか面白い。 その先の八潮にいけば、駅遠物件をフーが叩き売りしてますね。 下落の嵐は、外側からくるのか内側から蝕まれるのか 予断を許さない展開ですね。 足立区と港区みていれば２３区の同行なんてちょろい。 脇役の港南・豊洲ばかりけなしているうちに大きな流れを 見失いそうだ。 |
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| No.111 |
by 匿名さん 2007-10-26 16:48:00
同じ脇役の
勝どき・晴海 も忘れないでね。 |
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| No.112 |
by 上等 2007-10-26 16:54:00
>>87さん、やっぱり私はそれですか＾＾
しかし固定ハンドルを覚えていてもらえて感謝です。 難しい話の時には出る幕がないのが特徴ですが・・・。 ところで仮に地価が下落した場合、２３区への人口流入はどうなるのでしょうね？ |
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| No.113 |
by 匿名さん 2007-10-26 17:57:00
人口流入はし易くなるでしょうね。
ただし金持ちではなく庶民ばかり多い流入。 |
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| No.114 |
by 匿名さん 2007-10-26 20:17:00
サブプライム問題は国内では関係ないなんて言う奴がまだいるなんて。
影響出てますよ。 １．外資資金の引き上げ ２．銀行の不動産関連企業への融資抑制と貸金引き上げ ３．銀行のローン審査厳格化 少なくとも、こんだけ出てます。 マンションデベが１棟売りでファンドに売却するつもりでいたら、ファンダ側が資金調達できずに話が流れたなんてのを耳にするようになりました。 半年前には考えられない事態になってますよ。 |
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| No.115 |
by 匿名さん 2007-10-26 20:38:00
バブルになる前に歯止めが利いたってことじゃないか。
いいことだよ。このまま少し地価固まったらうれしいね。 |
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| No.116 |
by 匿名さん 2007-10-26 20:57:00
金利が諸外国並みに５、６％になったら値段下がるね。
まあ何時になるかは分からないけど。 |
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| No.117 |
by 匿名さん 2007-10-26 21:52:00
>>116 >金利が諸外国並みに５、６％になったら
今現在の公債の総額が約1000兆円 金利が5％になったら利子支払いだけで約50兆円 日本の現在の国家予算(一般会計)が約80兆円 どうみても払えません。本当にありがとうございました。 |
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| No.118 |
by 匿名さん 2007-10-26 22:36:00
日本国として破産したらどうなるんだろ。
国債はデフォルト。 ＩＭＦかなんかが乗り込んできて、公務員は大量解雇。 国有財産は強制処分とか・・・ まあ、米国債をたくさん持ってる限りは可能性無いだろうけどね。 |
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| No.119 |
by 匿名さん 2007-10-26 22:41:00
米ＡＩＧ：98億ドルの評価損の可能性、サブプライム関連
10月25日（ブルームバーグ）：フリードマン・ビリングズ・ラムジー・グループのアナリスト、ビジャン・モアザミ氏は25日、保険最大手の米アメリカン・インターナショナル・グループ（ＡＩＧ）が米サブプライム（信用力の低い個人向け）住宅ローン関連資産について税引き前で98億ドル（約１兆1190億円）の評価損を計上する可能性があるとの見方を示した。 |
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| No.120 |
by 匿名さん 2007-10-26 22:46:00
今の日本で金利が５、６％になったら
土地が下がる前に株価が暴落。 目茶苦茶な状況になる。 |
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| No.121 |
by 元祖匿名はん 2007-10-27 01:27:00
サブプライムで農林中央金庫が400億評価損ってプレス出てたけど
ホントかよ？って思ったのは私だけでしょうか？ あの農中がみずほ並かそれ以下？？ 農中や全信連が実際はもっともっとイカレてて、最悪巡り巡って 血税に回ってくるという悪夢がよぎります。 |
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| No.122 |
by 元祖匿名はん 2007-10-27 01:31:00
上記、実はとあるイケてるレンダーさんとの会話やりとりで出た話です。
少なくとも私含め2名は疑わしいと感じてます。 ひょっとしてご覧になってたりして。笑 |
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| No.123 |
by 元祖匿名はん 2007-10-27 01:59:00
ファンド組めませーん。TKのお金集まりませーん。
ファンド組むの超面倒デース。 金融庁並んでますけど、ごった返しで整理券渡されまーす。 先に国交省に並べって言われまーす。 そんなファンド会社いっぱいアルヨ。 金商法＋サブプライムで、タイミング悪すぎ。 段々寒くなって参りました。衣替えから冬支度。 大手デベやノンバンクに検査入って、ぼろぼろ出てきたらどうすんべ。 金融庁、ちとやりすぎたアルカ？ |
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| No.124 |
by 元祖匿名はん 2007-10-27 02:09:00
連投すまそ。
プロが漁場に出るのにそろそろ冬支度始めてるときに、 のんきにエンドさんが薄着で潮干狩りに行くと風邪ひきますよ。 最悪肺炎に注意。くらげもいっぱいいるかもよ。台風や高波もある。 これから買うマンション、引き渡しいつ？ 来年？ えっ、再来年？ 薄着のままでホントに大丈夫？ |
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| No.125 |
by 匿名さん 2007-10-27 05:05:00
これから時代はバブルに向かうと思うよ。
一言でずばっと言うと、バブルの時代を知らない世代は、相場の山の高さが読めない。 臆病者には財はなせない。 身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれだ。 株にしろ不動産にしろ、目先の動きにちまちま反応しておっかなびっくり。 マスコミ記者にしろファンドマネージャーにしろ３０代の小僧が聞きかじりの予測を 立てている。相場でものをいうのは実体験だ。 バブルも資産インフレも知らない者は百戦錬磨のロートル投資家の後塵を拝すしかない。 経験のないことは憶測に頼り、先人を時代遅れとさげすむことで安心したがる。 そうそう理屈通りには動かない。ただ経験がないから理屈やデータに頼る。 、 人に文句をつけ人の心配ばかりして、自分の頭の上にハエがたかっているに気がつかない。 都心不動産が踊り場にさしかかっているとかいっても、ここで個人が持っている不動産が ばんばん売られる要素はまったくないだろう。 Ｊリートは十分あがった。もうかった人はたくさんいる。 今後下がろうがどうしようが、住宅地がが大きな影響を受ける話でもない。 とにかく、未知のものは怖い。怖いから待つ。待つから出遅れる。動き出して自分も動く から損も少ないかわりに儲けも少ない。 バブルに「なぜ上がるという理屈などない」。理屈に反して上がるのが相場。 結果の評価は誰でもできる。将来の自分の行動は自分独自の情報収集とシナリオに よるべきで、情報収集と他人の尻馬、警告は区別すべきだ。 こと、個人の資産形成という観点でいえば、周囲に振り回されず自分のポリシーに従う というのが唯一の正解だろう。 住宅購入は投資ではないから必要なときに買えばいい。値上がり値下がりは関係 ないなんてば・か言っちゃいけない。 住宅購入は、30代から５０代に至る２０年間で、個人の資産形成に大きな影響を与える。 住宅購入は家賃とローンほかの経費と住み替え後の物件価値を想定した投資で あることには間違いない。 ただ、土地比率の少ない購入は車をリースにするか購入にするか程度の差。 また、自己資金比率の少ない購入は、どなたかが言うように銀行大家の店子になった ようなものだ。自分大家＋銀行大家から借りるスタイルで、自分大家のレバレッジを ほどよく配分するのが住宅購入だ。 簡単に言えば土地の下がるところは買うな。それだけのこと。 郊外が下がる？そりゃ過去の値動きをつかんでいうべき。公示地価など追っては ダメで、地元の人の物件の値動き感のほうがよっぽどあてになる。 カネがあまっていないのは我々だけで、世の中に金があまっている以上、株や 不動産にまだまだ流れる。融資はカネのある人には緩い。 |
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| No.126 |
by 匿名さん 2007-10-27 05:38:00
備えあれば憂いなしとは言い換えれば、備えているうちは憂いはこないという
意味でもある。みんなが心配していることは大抵おこらない。 いまは、みんながやばそうだとびびりはじめている。 １９９０年頃の機運というのは１７年前の話で、当時まともな中堅ビジネスマンだった 人は今は５０代だ。あの時期がどの程度やばいと思い、どのていど楽観的だったか 実は経験した本人でも記憶は定かではない。 しかし、相場の山の高さは実体験として覚えている。 ７語目８合目で買うのがいかに恐ろしいかはよくわかっている。 しかし４合目で買ったものが売らずにきても結局長期で持てば損はないといのが事実 今が７合目というにはあまりに高さが足りないと私は思う。 |
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| No.127 |
by 匿名さん 2007-10-27 06:35:00
サブプラ問題が日本の不動産にとってマイナス？
なんでそんな単純な考えになるのかね。 結局、世界的な金利引き上げが止まり、過剰流動性は放置される。 いまは原油、中国株に向かってるけど、ここもそう遠くない将来 天井をつけるだろう。 その次に向かう先は日本の不動産だってＧＳなんかも考えてるん じゃない？ 今年２月中国株が調整した時、日本人は中国バブルついに崩壊だ、 なんて騒いだけど、今はその時の２倍になっている。 過剰流動性が向かうと数百兆の厚みのある市場でもそんなもんだ。 購買力を考えて値段が決まるならそんなにいいことはない。 原油価格が日本や中国、アメリカの庶民の購買力をもとに決まる？ そんなに高くなったら、僕たちガソリン買えなくなるからWTIは 上がるはずがない、って言ってるようなもんだよ。 |
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| No.128 |
by 匿名さん 2007-10-27 06:44:00
所得格差の拡大は賃貸の成約数にも現れている。
所得の高い層は都心部の新築マンション、 所得の低い層は近郊とその周辺部の中古アパート マンションは新築好調 アパートは中古好調 自己中心的考えが蔓延して、所得が低い層は初めから結婚を諦め 一生独身。タイプ別ではファミリータイプは不調。 |
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| No.129 |
by 匿名さん 2007-10-27 06:51:00
>>127
笑った。 |
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| No.130 |
by 匿名さん 2007-10-27 06:59:00
そうなんだよ。所得格差を無視して考えるからモノが売れない
から価格が下がるみたいなアタマになっちゃう。 地価とか建設資材とか労務費は供給サイドの外部要因として 上がるわけだから、購買力にあわせて商品を選択するだけの話 賃貸の面積が狭い以上、結婚して子供が生まれ育つ時間の流れ だけ考えても、戸あたりスペースの需要は増す。 賃貸であれ持ち家であれいずれは２３区にこだわってなどいられなくなる。 社宅世帯は首都圏で５０万世帯しかいない。家賃補填も社宅も リストラや転職までフォローしてくれない。 住宅保有の欲求は根源的なもの。そこにつけこんで破綻した米国 経済の影響で地価が下がって２３区で庶民がらくらく家が買える ってのもおかしなこじつけ。 地価は、全国平均で考えたらわずかな上昇にすぎない。 全米各地で住宅地価が上昇するのがバブル。 昔風呂をわかして上だけ熱いからあわててかきまざて冷ましすぎて 叱られた。放っておけば自然に対流する。 >>127 の喩えのほうがやっぱいいかな？ |
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| No.131 |
by 匿名さん 2007-10-27 07:13:00
社会インフラが集中的に整備される
東京駅から半径５ｋｍ圏内と それ以外では大きな価格差が生まれて来るだろうな。 それに所得格差が加わって、 所得水準による住み分けが進行していく。 |
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| No.132 |
by 匿名さん 2007-10-27 07:18:00
中心は、もっと西より・・・っていかん、また話題がループだ。
そうじゃないんだよ。 どんな需給関係でも外部要因で価格が変動することはあって それがすなわちインフレでありデフレなんだよ。 株や不動産は消費者物価の物差しに乗らないだけで理屈は 同じこと。 コストプッシュインフレなんて細かい概念が昔なかったのは 年中インフレで説明不要だったから。 今は「怪奇現象化」したインフレなるものを概念で学ぶから プルだのプッシュだの分けて考えないと理解できない。 目の前で価格が上がり始めると、不当だ。理屈にあわない。 危険だ。はては知りもしない「バブル」だと騒ぎ立てる。 為政者の仲にはバブルを経験した「古老」がまだいるから 早期の対処をはかっている。ただ相場があがるのに理由など 必要ない。今頃融資規制しても世の中にマネーはあふれて いる。海外が不況になれば、株や不動産に余ったかねが向かう。 個人の住宅需要などいつでも戦国時代の農民の畑の ように投機によって踏みつけらにされる・・・みたいに考える 必要すらない。 別に、通勤１時間なら２３区でなくても住める。 |
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| No.133 |
by 元祖匿名はん 2007-10-27 07:24:00
GSなんかも、って何で日本人はGSシンパが多いんだろうね。あほくさいよ。
散々日本から儲けたんだから損こいて撤退しやがれぐらい言う人いないの？ こっからバブルになる？もうなってて冷えかけだよ。 少なくとも都内マンション価格なんて十分バブルだよ。 １２５はロジックゼロだな。 |
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| No.134 |
by 匿名さん 2007-10-27 07:25:00
相場に関係なく、
高額値付けやり放題のチャレンジ価格中古も多いですけどね。 |
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| No.135 |
by 匿名さん 2007-10-27 07:27:00
だからさぁ、相場にロジックなどないよ。結果がおきて変なロジックが
作られるのさ。 理にかなわないことが起きてバブルという。いまはまだ説明つく。 |
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| No.136 |
by 匿名さん 2007-10-27 07:34:00
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| No.137 |
by 匿名さん 2007-10-27 07:39:00
十数年もデフレに犯されて世の中の考え方相当におかしくなっている。
ことに消費者主権と利己主義の区別がつかない。 自分が買えないものは安くなるべき？ お前小児病だよ。 自分という立場が世の中一律でないんだってば。 |
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| No.138 |
by 匿名さん 2007-10-27 08:00:00
≫133
ＧＳが万能だなんて思わない。住友に助けられたこともあったからね。 でも今は元トップが米政権の中枢にいたり、マーケットを動かすサイド にいるのは間違いない。 今の水準がバブルとは思わないが。 少なくとも実需の買いがほとんど。 値上がり期待の投機資金はまだ少ない。 日本の法人が投機買いに入ったりしたら危険だが、まだそんなレベル じゃない。 これから都心の需給は更にタイトになる。 |
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| No.139 |
by 匿名さん 2007-10-27 08:14:00
朝から暇だね。
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| No.140 |
by 匿名さん 2007-10-27 08:43:00
雨だからね
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| No.141 |
by 匿名さん 2007-10-27 09:14:00
いつもの長文の人が暴れているだけだから無視しようね。
こいつは過去の成功体験に取り付かれていてね、いつも上がる上がると言い続けてきた。 そして年長だかなんだか知らないが上から目線で見下した発言をする。 正直、ロートルは退場願う。 あなたの知見はもう役に立たない。 数ヶ月前から予測が外れてばかりじゃないか。 誰ももう信じないと思うよ。 仙台で隠居でもしたまえ、ご苦労さん。 |
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| No.142 |
by 匿名さん 2007-10-27 10:13:00
「ニューエコノミー」理論ってのがある。
景気循環が消滅し、ＩＴ分野の発達によって企業の 生産効率が高まり、永遠にインフレなき経済成長が可能と いうやつだ。 米国の株価上昇をPER,PBRで説明がつかなくなったら その理由に使われた。 高騰する相場に理屈などない。 必要なら「株価と業績は別。含み資産がすべて」みたいな 説明をしはじめるんだから。 |
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| No.143 |
by マンション鑑定士 2007-10-27 10:17:00
「今や土地は規制緩和や埋め立てでいくらでも『生産』できる。したがって
不動産は値下がりする」（江副浩正） |
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| No.144 |
by 匿名さん 2007-10-27 10:22:00
>>141
何で仙台なの？？？変な勘違い小僧だな。 言っておくけど、バブル期に現場いた人間はみな同じ意識だよ。 家が買えない逆恨みで変ないいがかりはやめないか？ 悪いけどもう退職金をもらって運用している立場だ。 資産運用は、退職に備えて２００１年からこつこつ仕込んできた。 人の意見なんだから、感情的な批判してもらっても困る。 あなたが神様でない限り未来はわからんでしょ。 実際、ファンドマネジャーとかプロパティーマネジメントとか やっている世代全般に、本当にプロなの？って思うところがある。 会社の枠組みで仕事しているだけで屁理屈だけは発達する。 年度単位でしかモノを見ていない。 まぁいいけどね。 失礼な物言いは許してあげよう。 |
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| No.145 |
by 匿名さん 2007-10-27 10:24:00
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| No.146 |
by マンション鑑定士 2007-10-27 10:29:00
145さん
「失敗から得た教訓」ほど確かなものはありません。 |
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| No.147 |
by 匿名さん 2007-10-27 10:36:00
＞誰ももう信じないと思うよ。
＞数ヶ月前から予測が外れてばかりじゃないか。 オレは自分の考え方や意見を述べてきた。あんたいろんな「匿名さん」が を一緒くたにしてないか？ オレは「匿名」で書いているのは、自己顕示する意識も持ちたくないし 誰かに何かを進めたり説得したりする目的もない。 ここで、自分が書いた内容の批判を聞くことで、考えの幅を広げたい それだけだ。 もちろん、インフレを知らない３０代、ニューエコノミー以来の ３０代の「インフレなき成長」という経済観のゆくえには興味がある。 ただし、私が言っていることは、不動産相場は短期に乱高下しないから この先急落はないゆるやかに上昇するということだ。 過去の成功体験ってオレはこれから成功を目指しているつもり。 成功体験でなく過去のデータを示しているだけ。 嫌味な子だね。そういう性格上司に嫌われるよ。 |
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| No.149 |
by 441 2007-10-27 10:46:00
まあ少なくとも今までは、予想が外れ続けているのは下がると言っている人々でしょう。
個人にとって、プロには無い強みは時間でしょう。今後半年、1年なんかやばそうだ、やめとこ、ってのは本当に何と言うかあらら、という感じだね。その先を見る力があれば、考え方も少しは変わるんでしょうが。 とはいえ、将来のことは誰にも分からんからね。とにかく自分の意見をしっかりもって、それで判断すれば、その先後悔も少ないでしょう。 |
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| No.150 |
by 匿名さん 2007-10-27 10:47:00
＊＊が気になるなぁ
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| No.151 |
by 匿名さん 2007-10-27 10:50:00
ところで、これからの都心のマンション購入層ってどんな人たち？
たとえば、団塊世代が退職金を貰って、家族構成も変わって（娘、息子たちが独立）郊外の自宅も売り払って新規購入ってパターンは増えるよね。 年をとれば、田舎のより都会のほうが便利だ物ね。 サラリーマンは郊外の地場に愛着ないしね。 |
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| No.152 |
by 購入検討中さん 2007-10-27 10:57:00
>>149 >その先を見る力があれば、
その先を見たら、ますます買う気をなくすぞ。 少子高齢化、膨大な老朽マンションの立替、さらに続くニュータウンの造成、北京オリンピック後の中国バブルの崩壊可能性、 来年にピークを迎える(と言われている)サブプラ問題、円高進行による日本経済の更なる地盤沈下... こんな状況でどうやったら楽観的になれるのよｗ まあ、誰かさんみたいに「半値になる」とは言わないが、2割引ぐらいになる可能性はあると思っている。 |
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| No.153 |
by 441 2007-10-27 11:01:00
その懸念、それぞれ数値化して検討してみたら、意外にたいしたことない。
ってことは良くあるから、自分で調べてやってみては。大事なのは自分でちゃんと調べてみるということ。いかに日経すらもお・ば・かさんかということが分かって面白いよ。 |
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| No.154 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:01:00
＞１４８
なに、熱くなってんだよ。別にあなたの未来を否定しているわけでは ないよ。好きに待っていたらいいさ。 人の意見は、信じるとか予測とかいう捕らえ方しないで 考え方を租借するように心がけたほうがいいよ。 腹がたつのは、オレの表現力がつたないせいかもしれんがキミが 内容を理解できないという部分もあるのじゃないか？ ひどく感情的になっているけど、悪いがよのなか２３区に不動産 持っている人と持っていない人の数では、もっている人の数が 多いわけだよ。 それでもって４４１さんも私も若いかハゲかの違いだけで この先さがらないしじわじわ上がるという意識でいる。 さがるというのは、持ってない人の願望というだけ。 昨日、下落予測の表を作ってみせたが、７０％下落というのは よほどの牽引力（つまり安値売る理由・持っていることのデメリット） がない限り難しいということを暗に示したかったからだよ。 下がる論者は空に雲が浮かんで日が翳れば、嵐だと大騒ぎするが 実際に嵐にあってこともないからそこに至るプロセスを知らない。 景気も、相場も心理が作る。経験がないとわからないから オレはかわいそうだと思いながら書いている。 集合意識は数と資金力のダイナミズムでうごくと思うが。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:04:00
みんなが心配していることは大抵おこらない。
起こる事もあるから、先は誰も分からんね。 |
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| No.156 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:07:00
団塊世代に限定する必要はないけどね。
その下の世代もバブル時代に都会で派手な青春を謳歌した世代だから。 地味な郊外に引っ込みたくないよ。 |
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| No.157 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:08:00
×考え方を租借するように
○考え方を咀嚼するように 要するに相手の考え方にそって 解釈しなおしてみる。オレなんか 下がるって言う人の論拠について 人の話聞いたり調べたりするぞ。 |
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| No.158 |
by 441 2007-10-27 11:08:00
うん。分からないね。
一番後悔するのは、他人の意見を鵜呑みにして行動して失敗すること。 自分で考えて自分で結論付けて、それが大事。でも世の中の少なくとも70%はそうじゃない。だからお金という面においても成功しない人が多いのでしょう。 |
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| No.159 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:14:00
石原都政は更に都民を増やすために、城北地区の再開発や湾岸の規制緩和による人口増を期待して着々と進行しているように思える。
また、近郊もＴＸ沿線、埼玉新都心、川崎などのＮＴも元気。 人口減少を考えるとパイの取り合いに思える。 果たして勝者は？ |
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| No.160 |
by 148 2007-10-27 11:15:00
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| No.161 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:16:00
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| No.162 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:16:00
地価はすでに下がっているが、建築コストはうなぎのぼり。
マンション建設では、当然だが建設費の比率が高い。 つまり価格は下げようがないってこと。 高値づかみした中小デベが淘汰。物件供給減少により一定のレベルで 価格は収斂するも、それほど坪単価は下がらないと思います。 所得における住居費の比率そのものを変化せざるを得ないと思います。 給料はそれほど上がらないのだから・・・。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:17:00
織り込み済み論者
が出てきて、 「悲観的な事も全て織り込み済み」 って言わなきゃフェアじゃないな。 織り込み済み論者は、都合次第の発言だったのか？ |
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| No.165 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:22:00
あーあ。はまったな。一週間アクセス禁止ねｗ＞＞１６４
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| No.166 |
by 購入検討中さん 2007-10-27 11:22:00
>>162 >それほど坪単価は下がらないと思います。
そりゃそのとおり。下がるとしても3年前の数値に戻るだけでしょ。 でも、この「それほど」が結構重要。 2割下がっただけでもローン負担がかなり楽になるんだから。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:24:00
まだ、三十代後半で、10歳未満の子供が二人です。
自分達の生活スペースは確保しました。 賃貸にも出さずに別宅がひとつあります。 下の子供（幼稚園）にマンションを買っておこうかなと悩んでます。 下がる論者は絶対に考えない発想だと思います。 無論、下がることも想定に入っています。 5年前まで買った時点で、2割は資産価値下がりました。 必要であるから購入を検討して買えるから買う。 1億くらいの物件なら買える方増えますよ。 サラリーマンが都心に家を買うなんてことが間違っていると思います。 都心に住みたい郊外区は嫌だと考えているうちに買えなくなる可能性がある。 買える可能性があるという考えよりも、買えなくなる可能性があると考えたほうが良いですよ。 今の値段が歴史上極めて高いとは思えませんから… |
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| No.168 |
by 購入検討中さん 2007-10-27 11:31:00
>下がる論者は絶対に考えない発想だと思います。
いや、上がる論者でもその発想はないと思うよ。だいたい、その子供が将来、どこに進学して、 どこに就職して、誰と結婚するか分からないのにマンション買うか？ 株と国債と外貨預金に分散して残しておいた方が喜んでくれると思うよ。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:34:00
えっ？
都心のマンションで５年前から２割も資産価値が下がったって？ 相当の年期物の中古物件かしら？ |
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| No.170 |
by 441 2007-10-27 11:37:00
>>166
2割下がったとして、金利がいくら上がってしまうと、その下落に意味が無くなるか、なども検討した方が。 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:38:00
幼稚園の子供にマンション買うくらいなら、俺なら私立の医学部に入れるための準備金にするな。
小学校から準備必要でっせ。 まー上手くいって国立の医学部入学できたらマンション買ってもいいかも。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:39:00
＞都心のマンションで５年前から２割も
おそらく郊外の戸建でしょう。都心居住論者ないっておっしゃってる。 都心にすむべきじゃないとも |
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| No.173 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:40:00
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| No.174 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:43:00
＞167
私は２年前に文京区のマンションを購入し 今年、試しに査定に出してみたら2割程度価格上がった査定だったので 売りに出してみたら、売り出し価格で決定しましたよ。 一般的な仲介業者にお願いしたので特例ではないと思います。 都心エリアの築浅物件は今の時点で下がる事はありません。 もし2割下がったとするならば、売り方を間違えていますね。 尚、文京区マンションを賃貸に貸し出す事も考えましたが 新居とのダブルローンはリスク高い（地震等）と判断し 売却益を優先させました。 |
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| No.175 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:49:00
＞どこに就職して、誰と結婚するか分からないのにマンション買うか？
いまからマンションを買って賃貸でローンを払っていくと自分がもしもの ときに相続遺産になる。５０代で癌で＊＊ば学資の足しになる。 ８０までローン払えば、子供の相続遺産になる。 郊外の宅地が価値がなくても都心のマンションなら相続資産として ゴミにはならないという考え。・・・と拝察します。 |
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| No.176 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:54:00
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| No.177 |
by 匿名さん 2007-10-27 11:57:00
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| No.178 |
by 匿名さん 2007-10-27 12:06:00
>>176
３８歳で３５年ローンなら７３歳でローン完済ですよね。 そんなに長い話ではない。 私も親から築２９年の借家相続したけど、株を相続するのと 同様にうれしいもんですよ。 それを売って頭金にして都内の１ＬＤＫをローンで貸して人に 貸してますけど。 港区内の４０年ものはリフォームしていい家賃で貸してますよ。 |
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| No.179 |
by 購入検討中さん 2007-10-27 12:16:00
なんだか、また話が違う方向に...。
親が不動産持ちの私としては、使えない不動産だと気苦労が多いだけ だから、無い方がマシだと思うんだけど...。(立替とか修繕とか借家人 探しとか...)子供が中学生ぐらいになって、事理弁識能力を身につけた 後でも遅くないでしょ。 >>174 「今年」と言ってもその時期が問題でしょう。7月までなら 売れたでしょうが、8月に入ってからは段々怪しくなっています。 まあ、都心(山手線内)なら、下がらない可能性も高いですけど、 いったん下がり始めるとダメージも大きいですね。 |
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| No.180 |
by 匿名さん 2007-10-27 12:29:00
≫152
2003年 不良債権問題 アメリカはイラクで戦争 2003年問題で不動産は×× 少子高齢化 って言われて、今よりお先真っ暗だったんですけど 結果はどうなった？ |
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| No.181 |
by 匿名さん 2007-10-27 12:34:00
２３区の都心の定義が１３区になりました。（ｂｙ 住宅情報 都心に住む）
千代田・中央・文京・新宿・港・渋谷・目黒・品川・大田・世田谷・杉並・中野・豊島 だそうです。 あーあ、東京駅５ｋｍ圏なのに、台東も江東も墨田も入ってないな。 と思ったら、物件情報には、江東が出ていましたね。 ここまで価格あがると、購入層、掲示板読者層との乖離がそうとうにすすんで くるよね。 足立区、練馬区、北区、板橋区、葛飾区、江戸川区、荒川区は あきらかに価格帯も上記とは差がでてきている。 第一グループ 都心１３区＋江東区の一部 第二グループ 都下・川崎・横浜の一部 墨田・板橋の一部 第三グループ 城東（一部を除く）城北 さいたま市 という価格順位。２３区価格スレって、どこをさして下がる上がるかってのが お互いずれていたりしないかな？ これに中央・港の湾岸の中古価格がからんで、それぞれ視点がバラバラ 有意義な議論にするには、どこをさして言っているかはっきりさせたほうがいい。 価格動向なのに「上がる」「下がる」だけで定量的な話がまるでないのも変だね。 ２００４年から「下がる」スレは続いていて、そりゃ１０年言ってたら「下がる」かもしれ ないが。もう少し定量的な読みを語っていきませんかね。 そういうとデータコピペする人がでてくるけど、そういう意味じゃないよ。 データをこう読むからこのくらいという話にしてください。 |
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| No.182 |
by 匿名さん 2007-10-27 12:38:00
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| No.183 |
by 匿名さん 2007-10-27 12:41:00
江副さんの本は隅々まで読んだ。どいらかというと８０年以降の
不動産の流れの回顧録。 不動産は、リクルートコスモスを立ち上げて以降「バブル崩壊で下がった」 という回顧録の内容。 はっきりいって氏の手がけたサービスマンションだの転売がらみで いい噂はあまりきかない。 なんで今頃こんな本をと買って読んだが、単なる回顧録だったよ。 |
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| No.184 |
by 匿名さん 2007-10-27 12:59:00
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| No.185 |
by 匿名さん 2007-10-27 14:04:00
基本を勉強したら、次に応用編ですか。
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| No.186 |
by 匿名さん 2007-10-27 14:42:00
>181
第一グループの中だけで4階層くらいにできそうなほど無茶な括りだな |
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| No.187 |
by 匿名はん 2007-10-27 14:44:00
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| No.188 |
by 匿名はん 2007-10-27 14:48:00
都心3区でもくくりは大きい。
港区内（新橋、港南、芝浦、台場を除く）の新築マンション価格動向ならもっと具体的な議論もできそう。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2007-10-27 15:33:00
187のような人たちが増えては「都心限定」スレが立ち上がり、
たいした盛り上がりも見せず消えていく。 歴史は繰り返す。 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2007-10-27 15:58:00
>>167
>サラリーマンが都心に家を買うなんてことが間違っていると思います。 これは、世の中の世代の半分から上が抱いている感想かもね。３０代のサラリーマンが過去３０年以上 都心１３区にマンションなど買えなかったのに、バブル崩壊の 余禄とはいえ、簡単に買えてあたりまえみたいに思うのだろう。 現在の８５０万人のうちの９割以上が、「高い時期に買ったか 中古を高値で買ったか親からの相続」の人。 不公平なのは、今買えない人でなく、昔高値で買った人々だろう。 東京の歴史始まって以来の安値が２００２年〜２００４年だった 他の財とのバランスから考えてこのまままた下落に向かえば 郊外の中古マンションはトレーラーハウスより安くなってしまう。 としたら、安値が異常で、今後がまともに向かうプロセス。 |
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| No.191 |
by 匿名さん 2007-10-27 16:02:00
×不公平なのは
○不公平だと感じるのは スマソ |
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| No.192 |
by 匿名さん 2007-10-27 16:30:00
首都圏３５００万の人口のうち２３区は８５０万人。港区は２０万人
足らずなのに、なんで３０代のうちからそんな場所に住まいを買えるって 話になるんだよ。 世の中不景気にしてまで、自分だけ住みたいってか？立派過ぎて 泣けてくる。 その調子で女性を追い回すと性犯罪者になるな。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2007-10-27 16:42:00
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| No.194 |
by 匿名さん 2007-10-27 17:16:00
というか、2002〜2004年に都心部に買えた層は50代以上の買い替え層
が主流だろ。(湾岸除く) |
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| No.195 |
by 匿名さん 2007-10-27 17:45:00
>>194
おそらくな。 だとすれば、話は湾岸格安物件の復活キボンヌって話だな？ だったら簡単。 だいたい、坪単価２００万前後の部屋は平均倍率は５倍以上 坪単価２４０万で２倍程度だった。 抽選ということは、確実に買えない商品というそれ自体買えた人が 転売する上で相応のプレミアムをつけて売っていいということで。 今の転売の値付けは適正。 ぎゃくに、新・新価格はプレミアなしの無抽選を目指した価格という ことにならんか？ |
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| No.196 |
by 匿名さん 2007-10-27 17:55:00
当時、割高物件の先着順申し込みをねらえば
確実に買えたね。 少しでも安くって意識が働いて抽選を選んだ。 それって最初から購買力が不足していたのと同じ。 タワマン以外で大きな坪単価差のあった物件はない。 だいたいが一定の購買力を持った人が買う。 しかし、タワマンは競争のある部屋をはずし無抽選で買った 余裕のある人と抽選で格安の部屋を当てた幸運な人が 一緒に住んでいるわけだ。 |
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| No.197 |
by 匿名さん 2007-10-27 17:58:00
なるほどね。
それで、それで。 |
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| No.198 |
by 匿名さん 2007-10-27 18:04:00
一つのタワマンで価格が安かった部屋が、格安だとは限らない。
眺望や階数や方角で価格差を付けてるからね。 眺望などを気にしない人は、割安だと思って住んでればいいんじゃない。 |
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| No.199 |
by 匿名さん 2007-10-27 19:13:00
マンションは損得勘定だけで判断できませんね。
でも、損得勘定を無視することももちろんできません。 マンション購入を結婚に例えてらっしゃいますが、 結婚でも、相手の容姿・中身が素敵だとしても、 「お金をたくさん使うような相手」だと 結婚生活が続かないか、もしくは続けても苦労し続けることになりますね。 マンションも同じ。高く買ってしまうと、生活が続かないか、もしくは続けても苦労し続けることになります(ローンの支払いが四六時中頭から離れなかったり、他のところにお金が使えなかったり)。逆に安く買えれば、その分それ以外のところにお金を使えるので、心や生活が豊かになります。 ３０代の私の立場だと、これから ・サラリーマンは平均所得が上がらない ・年金はもらえないか、支給額が下がっている(老後を迎えるまでに、自 分で貯蓄しておく必要あり) ・子供の教育費と学歴との関連がますます高くなる中、子供の教育にお 金をかける必要あり ので、定年までローンを支払い続けることは危険だと判断してます。 通常、安全に購入できるマンションの価格は年収の５倍までと言われていますしね。 損得勘定だけで判断するのはダメだと思いますが、自分の身の丈はきちんと把握しておくべきだと思います。 |
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| No.200 |
by 匿名さん 2007-10-27 19:48:00
価格は客の動きと売り手の読みの中で決まる。
湾岸のＢという物件では 坪単価１４０万から２９０万まであって物件平均坪単価は ２２０万だった。 実際には１４０万は１２倍、１６０万は１０倍とかべらぼうな 倍率がついて２４０万が２倍だった。当然ながら２５０万以上は 無抽選だ。 それは設定した「物件平均坪単価は安すぎた」ということなのだ。 条件の悪い部屋でも安いだけで高倍率。 その部屋を買うという人は「買えないリスク」を負う 売り手は高くても売れたものをわざわざ無駄に 安値で売った。 双方得はない。 価格を上げて「買えないリスク」をへらせば、買える人が確実に 買うことができる。 その後、Ｇでは上層階と低層階の差を少なくして平均坪単価 ２６０万で売ったが、そに結果、下の階から順番に４倍３倍 ２倍・・・倍率なし・・・逆に最上階から１２倍、１０倍・・ ６倍・・・４倍 とか倍率がついた。 これもまた根付けに甘さがあったということだ。 本来オークションで値を決めていたら買いたい人が確実に 納得いく価格で購入できたはずだ。 そうすれば何れも物件平均坪単価は上がっただろう。 どうやらデベは全部が無抽選になることを目指して平均坪単価 を上げてきたのだという見方もできよう。若干あげすぎでは あるが・・・ 実際Ｇを見てＷやＴなどは最初から倍率が着かない値をつけて 物件平均坪単価が２８０万円なり３００万円なりになった。 買い手が安値に群がった結果売り手は価格を上げてきたという 話だ。 どうせなら、２００４年の時点で買い控えれば、安値は維持できた だろう。デベがつけた価格を採点しているのは購入者だ。 先着順で売っていた１９９４年には徹夜で並ぶ行列ができた。 抽選になるから、つぎの物件が高値では格安が減って平均 坪単価があがるのだ。 安値に群がる買い手数で新価格がつくられていただけの話。 不動産の価格は収益還元法などでなく客と売り手の駆け引きで きまる。 |
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by 管理担当
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