23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[1007: 購入検討中さん]

日本橋、、、いかねーな。
店員は若くて50代、客は平均70代、、、、
落ち着きすぎだ（笑い）
美術品も呉服も自分には関係ない。

大丸は結構いいんじゃないか？

伊勢丹は高すぎる、おしゃれすぎる。
水商売か、ゲイか、子なしの人向きだろう。
ブランドは海外か、ファミセ。
スーツの誂えなら、香港に行ったときか、
テーラーが香港から出張に来たときに作れば十分。

銀座は悪くないが、おばはんが多すぎる。
あと、総花的すぎる。周辺の店と合わせて考えれば
（中古カメラ屋など）と合わせて考えれば、楽しい場所だ。

池袋も渋谷もあまりかない。
渋谷西武には頑張って欲しいけど、
あの周辺は、いかんせん子どもが多すぎる。

自分としては二子玉川高島屋辺りがちょうどいいよ。
あの手の店がもうすこし増えると助かる。

このままだと、百貨店シェアは下がり続けざるを得ない感じ。

[1008: 匿名さん]

違うよ城東クン。

[1009: 購入検討中さん]

都心を自慢したい田舎者は都心板にどうぞ。

[1010: 匿名さん]

>>1007
二子玉川高島屋・・・・・
郊外の巨大ＳＣと同列で
郊外住民の需要を途中で中抜きするパターンですな。
吉祥寺あたりもそうだが、
それにしても凄い数の人間がいまだに郊外に住んでいるってことだな。

まあ、都心部に住んでいる人には関係ない話だな。
ターミナル駅ＶＳ郊外の商業施設

[1011: 申込予定さん]

昔からの商売人や水商売・芸能関係なんかの家庭で育った人はまた違うんだろうけど、
ウチは、企業家だったり、役人だったり、医者が多いんで、
出歩いて飲食に金を使うことにはあまり興味ないよ。
あまりいいこととは思ってない。観劇なんかはまた別だが。

食事は家で作るし、家のそばには公園や学校、美術館や図書館があればいい。それが一般的な家庭。子どもを持てる家が減ってはいるが。
ウチの周りは、ほとんど二人しか子どもがいない。

地方と大都市の違いは、郊外文化の有無だろう。
昔は、田園調布も成城も上野毛も別宅を建てる場所だったが、
いまや逆だろう。都心は仮住まいにはいいが、家族が落ち着いて住むには適さない。
東京の郊外（23区内）は十分成熟した。今後も優良な住宅街として機能していくだろうが、このまま上がり続けると、比較的裕福な家庭しかとどまれないかもしれない。
城東は、継続的な設備投資を怠り、世代交代がなされず、再開発も難しく、地盤沈下が止まらない。
商業の衰退も激しい。上野、浅草、日本橋どこもあっぷあっぷだ。
丸の内も、投資が一巡すれば、また右肩下がりだろう。

郊外に住み、都心に通い、余裕があれば、都心に別宅と
田舎に別宅を持つ、これが基本。

長い目で見て、西に向かって発展、シフトしていくのは
間違いない。浦安は第二の城東化しているし。
柏あたりがどこまで頑張れるか、、、、頑張って欲しいけど。
港北辺りの住民と街がどれだけ成熟してくか、これから楽しみだ。

[1012: 匿名さん]

昔からのそこそこの家柄があって、
子どもの教育を重んじていて、
価値を置くものが
お金や効率性だけでないなら
郊外住宅街もいいもんですよ。

都心も悪くない。
私も子どもができる前は青山に住んでました。
実際には、ここに出てくるような
あきれるような差別の心をもった人は
ほとんどいないです。
でもやっぱり落ち着かなかったよ。
人それぞれだろうけど。

[1013: 購入経験者さん]

玉川高島屋SCが、イオンなんかのヒントになったのは
（直接的にはアメリカのモールだが）間違いない。
しかし、本質的には異なるよ。

ウチも近くに住んでるけど、ワインの品評会だとか、
ジュエリーの発表会とか、子どもの合唱レッスンとか、
お誘いがひっきりなしにある。ウチはそんなに余裕がある
訳じゃないが、ゴールド会員だし、将来を見込んで誘って
くれてるんだろう。
（結局は何千万も教育に全部つぎ込むので、一生縁はなさそうだが）

日本橋高島屋とも違うが、郊外の巨大SCとも異なる。
これが成り立つのは確かに東京と関西くらいだろうね。

[1014: 周辺住民さん]

>日本橋、、、いかねーな。
>店員は若くて50代、客は平均70代、、、、

だよね。老舗の2店は新規顧客獲得できてない。
で、コレドはチェーン店のオンパレードで、
店員も客の目を見てちゃんと喋れない商人とはかけ離れた
薄っぺらくて若いバイト的な心構えの人ばかりだし。

30-50代の店主が、責任感を持ってきっちり商売
できてる店は、都心でも、盛り場をはずれたところに
あるもの。郊外もかなり多い。

単純な都心・郊外という区分けは通用しないと思うよ。

[1015: 大学教授さん]

>>1014
富裕層もしくは比較的所得が高い層の都心回帰がどこまで進むかによって東京西側近郊の将来は決まるだろう。
既に、杉並区、大田区あたりの凋落が始まっている。
唯一頑張っているのは世田谷区だが、どこまでブランドイメージを維持できるか？
当然だが、今まで住宅エリアとして歴史を重ねた西側近郊には不動産業者が数多くおり、そのイメージ維持に懸命である。
しかし、しだいに都心部に住む人間が増えて行くと、その情報は否応なしに周知のこととなり、相対的に利便性等に劣る西側近郊の地位は大きく揺らいでくるだろう。
玉川高島屋SCなどは、その象徴となっている。

[1016: 大学教授さん]

湾岸に多くのマンションが建ち、所得の高い層の集中居住が進んだ。
これほど限られたエリアに集まって行くのは、今までの東京の歴史の中でも無かったこと。
まだその数は少ないが、今後１０年間で例えば１０万世帯の居住が可能となったらどうだろう。年間で１万世帯。

そして、その間も、既存の富裕層は年をとり、ある者は亡くなって行く。

都心回帰のトレンドが続くと仮定すれば、
所得の高い層が極限られたエリアに、しかも多くが住むと言う、今まで無かった消費世界がこの世に現れることになる。

[1017: 大学教授さん]

米国においてはGIS (Geographic Information System＝地理情報システム）
を活用したエリアマーケティングが盛んに行われている。
「この地区はどの程度平均所得があり、このような人種が多く、消費性向
はこのようなパターンだ。だから、こんなプロモーションを投下して
みよう」といった検討を、地図上の500メートル〜1キロのメッシュの中に
込められた各種統計データを元に解析し、展開するのである。

しかし、今まで日本においては、なかなかこれが普及しなかった。
なぜなら、日本においては人種がほぼ画一であることに加え、居住地区に
よる所得や消費性向がきれいに分かれておらず、分析しても施策が展開
できるレベルまではっきりした傾向を出すことができなかったからだ。

だが、都心回帰がこのまま進めば、米国のようにはっきりと色分けが
できるようになってくるに違いない。居住地域として、近郊および郊外に
平均的に散らばっていた住民の内、
高可処分所得層という上澄みの部分だけが都心および周辺に集まってくるからだ。
おそらく今後はGISでの分析結果もきれいに分布が描けるようになり、
異なったプロモーション施策が都心部に展開されるようになってくるのだろう。

[1018: 匿名さん]

GISを活用したエリアマーケティングなんて日本でも普通にやってますけど？
学校の人は知らないの？

[1019: 匿名さん]

元祖匿名はん。博識なところで、一つ教えてください。
米国の住宅ローンは基本的に大半がノンリコースローンなんですか？
http://inventsolitude.sblo.jp/article/5136656.html
http://www.academyhills.com/gijiroku/21/21_22.html

だとすると
マンションに対する収益還元価格は、ノンリコースローンが
一般化しない限り意味が薄いですよね。

商業不動産なら物件収益性に関してローンがつくが、日本の住宅は
リコースローンしかないから、物件評価に加えて、債務者の支払い能力も
考慮されてローンがつく。

あるいは、地価下落で担保割れした段階で売って逃げるのでなく
「暴落不動産に金縛り」というのが日本の実情。
その意識が、逆に安値売りの下支えになっているのではないですか？

[1020: 匿名さん]

>>1017
人の移動は可処分所得の移動でもありますから、
１０年もすればまったく違う世の中になるかもしれませんね。
人が移動すれば、それに合わせて店も移動する。
ＴＴＴなんか世帯数が１千戸ですから、
TOYOSU　TOWERも１千戸でしたっけ、

大規模マンションのインパクトはメチャでかいですね。
戸建では考えられないほどの大きさです。

[1021: 匿名さん]

どうでもよいがTTTは賃貸含めて2000戸くらいなかったっけ。
そこら辺の町内会より大規模の＊＊ができちゃうね。もっともTTTの場合はしばらく空室も多そうだが・・・

[1022: 文京区民♂です]

なんか伊勢丹だニコタマSCだなんて話題になっているけど
男性諸氏はそんなところ行って楽しいの？
港区はえらく地価が跳ね上がったけど、ヒルズやミッドタウンって楽しい？
流行りモノやブランドは、婦女子の皆さんは追っかけるの分かるけど
ここにいる高額所得者の皆さんもBRIOやLEONとか読んでたりするの？

個人的にはヲタク体質なのかな自分は
神保町の古本街や銀座周辺の中古カメラ店
最近はあまりにも・・・になってしまったけど秋葉原
そんなところに世界に誇る東京はある気がするんだよな
ブランドショップなんて北京や上海にも腐るほどあるわけで

[1023: 匿名さん]

>そんなところに世界に誇る東京はある気がするんだよな
>ブランドショップなんて北京や上海にも腐るほどあるわけで
あなたは正しいよ
でもね、秋葉原よりミッドタウン行ってしまうな私は
なんでだろ？？？

[1024: 匿名さん]

>>1023
ミッドタウンは1、2回で飽きるが神保町のカレー屋は飽きないね。
まあとどのつまり個人の趣向だと思うよ。

[1025: 文京区民♂です]

正直、埼玉在住貧乏浪人生だったころの
駿河台や神保町の雰囲気が無性に懐かしいのですよ最近・・
年取ったのかねぇ　　
　　　　　　　　　　　　　　　すいませんチラシの裏で

[1026: 港区民♂です]

神保町の古本街も悪くない趣味とおもうけど
住む気はあまりしないでしょ
港区に住んでも神保町に行くのに
なにも問題はないから

ミッドタウン行っても正直欲しい物あまりないが
公園がきれいなんで茶して子供と遊ぶのは楽しい

＞BRIOやLEONとか読んでたりするの？
5分立ち読みして鼻で笑うくらいが丁度よいんでないか