23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[744: 匿名さん]

メリルリンチもシティバンクも半年前に比べ株価が半値になったというのに
のんびり笑ってられないでしょ。
外資系のリストラが本格的に始まれば、都心の高額物件も売れ行きは鈍るだろうしね

[745: 匿名さん]

自給自足の生活でもしているんだろうか。

[746: 匿名さん]

３月、８月、１１月と株が暴落するたびに言い続けてるからね。

2003年の不動産最安値の時期も株が暴落してて怖くてマンション
買えなかったんでしょ。

[747: 住まいに詳しい人]

>>746
そのカキコをいちいちチェックするあなたも如何なものかと
　
　
>>740
きょうの円高は円の独歩高だし
「これまでドルとリンクして売り込まれた円だが
ドルへの不安が更に膨らんで
割安感のある日本の不動産へ資金が逆流し始めた」
なんて解釈だって有り得るわけで・・・
正直どー影響するのかよく判らないよ
＃１日の為替変動でそこまで決めつけたら妄想の域だが
　
　
とりあえずココしばらくは
不動産取引でも弱含みの様子見が一般的な行動かね
　
さて勇気を持って損切りに出るデベは現れるかな？
＃実際は10％引きぐらいなら損は出ないハズだが
金縛りにあって動けないんだろーなぁ

[748: 匿名さん]

たっぷり儲けている大手は今後もしばらく緩やかに上げていくのだろうが、郊外など手がける資金力のないとこは大変だろう。

[749: 匿名さん]

ごく限られた一等地以外は、今後、調整の可能性もありそうですね。
一方的に上昇してきましたから、ここらで一服が常識の線かと。

[750: 匿名さん]

来年どこまで景気悪化するか。最近中国も株は冴え無いし、不動産バブルも弾けそうな雰囲気。米より中の方が崩れ出したら急降下だろう。日本経済相当厳しいぞ。首を洗っておいたほうが良さそう。

[751: 匿名さん]

大手不動産会社儲け過ぎ、今年はそれだけ高値で掴まされてるって事かな？　ご愁傷様だね。　来年末以降は買い得になるか。

[753: 匿名さん]

大手デべがいまある在庫を安く売ることはないと思うが。
資金繰りに困ってる訳でもない大手デべが多少売れないからって
値段下げないって。
自分がデべの経営者になったつもりで冷静に考えれば判るでしょ。

だいたい7割売れれば、プロジェクトにかかる借入は完済できるし。
タワーなんて完成前に７、８割は売れてる。
住友のWCTなんてその典型で、残りは決算見ながらゆっくり売ればいい。

また高騰する原油と同じで、不動産の供給には時間がかかる。
今、土地を仕入れたとしても建物完成までには２、３年はかかるだろう。
ある地域での３年先までの供給は調べればすぐわかる。
供給が明らかに減少するのが判っているから売り渋りするのに、それに
気付かないなんて。

来年はオフィスの供給も少なく、賃料は更に上昇する。
企業も賃料上がる中、持たざる経営を見直すべきではと思い始めている。
長期金利が下がり、これまで売りサイドだった法人が買いサイドに
変わり始めるとインパクトは大きい。

[754: 匿名さん]

ローン組ます方も問題だけど、借りる方が「自己責任」を棚に上げてるように感じるが...。借りたものは返すが当たり前だろう。こんな事が取り上げられるようであれば、日本も融資厳しくなるぞ。

[755: 匿名さん]

>>754
判断能力の低下しているお年寄りをターゲットに
重要事項説明もおざなりにした詐欺まがいの貸付が問題。
10年ぐらい前ちょっとした社会問題にもなったよ。

[756: 匿名さん]

米国のサブプライムローン問題を発端とする現状はどうもスッキリしない。
疑心暗鬼。どうなるのか、様子見。追加的利下げでじゃぶじゃぶのとんでもないバブルを予想する向きも。

北京オリンピック後の中国バブル崩壊についてこれだけさんざん言われてたら、ソフトランディングする可能性もあるだろう。

一時的な調整か？世界的不況のとば口なのか？
はたまた、驚異的なバブルが醸成されるのか？

[757: 匿名さん]

>>753　買う方としても急いで買う必要はないんだから、我慢比べになるだけ。
団塊ジュニア層の買いが一巡した後だから、当分まとまった需要は
ありません。
そのうち力尽きたデベが投売りを始めるでしょう。

>>756　信用収縮が一回始まると、利下げだけでは回復できない。
金を借りることができても、投資先がないんだから...。
原油とか金に流れる可能性はあっても、利回りの低い日本の不動産には
そんなに流れないでしょう。

[758: 匿名さん]

他のスレでも引用されていて興味深かったので、ご参考まで。

野村不動産調べによる本年10月1日現在の首都圏中古マンション価格動向です。

地域ごとに同じマンション物件の売買事例をずっと追いかけているので、多少の近隣事例に基づく推定はあるにせよ、3ヶ月ごとの相場の変動が割と客観的に見れるようです。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200710mansion_tokyo_23.pdf

全体の市況概況コメントは以下の通りです。

http://www.nomu.com/column/vol186.html

やはり全体には以下のコメント（野村不動産の引用）の通り、値上げのピッチは落ち着きを見せており、地域によって値動きにバラつきが出ているようですね。

「年間ベースの中古マンション価格変動率は、首都圏エリア平均で＋6.2％(前回＋8.0％)となりましたが、地価に比べて緩やかな変化と言えます。都心部で30％を超える高い上昇を示すポイントがある一方で、郊外ではマイナスに転じるポイントが増加しており、価格動向の振れ幅にエリアや物件によって差が生じています。」

それでも、ここのスレでもずいぶん論議されている豊洲は、今年4月から10月の半年間で+16.9%、昨年10月から今年の10月の1年間では+23.5%の大幅アップなので、いろいろとスレで叩かれている割には今のところ堅調かなと思います。


他では、
麻布十番：半年間で+9.1%、1年間で+23.1%、
渋谷：半年間で+10.0%、1年間で+37.5%、
広尾：半年間で+20.1%、1年間で+38.1%

のアップなどが目立ちました。
これらは全体が軟調になっているなかでは、かなり堅調なエリアと言えるかと思います。

[759: 匿名さん]

団塊ジュニア層の買い、に関しては異説あり（２０１１〜１３年説）。

ホームレスマネー６０００兆円が獲物を求めて飛び跳ねる（大前研一）。
もしも東京の一等地まで下がりだしたら、買いまくっていくのだろうね。

[760: 匿名さん]

758の中古マンションの価格動向は

>通常取引を想定して実勢価格を査定した

だそうだから、参考程度にしかなりませんね。

[761: 匿名さん]

≫757
＞買う方としても急いで買う必要はないんだから、我慢比べになるだけ。
＞団塊ジュニア層の買いが一巡した後だから、当分まとまった需要は
＞ありません。
＞そのうち力尽きたデベが投売りを始めるでしょう。

急いで買う必要がないかどうかは家庭の事情によるんじゃない。
買い方が一致団結して我慢する状況は考えにくい。

そもそも団塊Ｊｒをターゲットにしている価格帯ではないし、
まとまった需要など期待してない。
ほんの数千世帯の買い需要があればいい状況。
城南あたりで戸建買ってた層が流れてくれれば十分だと思う。

来年の決算で最高益だすデべが多い中、力尽きるのはいつになるやら。
郊外しか仕入出来ない専業デべは力尽きると思うが、そういうところは
今後、大手デべと共同事業でやっていくんじゃないかな。

サブプラ問題は、世界的な金利低下とドル離れを起こしている。
日本の長期金利は初夏から0.5%下がった。
REITの賃料引き上げは続いており、イールドギャップは拡大傾向。
ドル→ユーロの資金の流れもそろそろ限界水準だし、安定成長が見込める
日本の不動産に資金が流れてきても不思議ではない。

[762: 住まいに詳しい人]

>>761
>急いで買う必要がないかどうかは家庭の事情によるんじゃない。
>買い方が一致団結して我慢する状況は考えにくい

それは売り手も同じで一致団結なんてしませんよ
で、売り逃げを仕掛けるデベが出てくるでしょう
問題はそーいうデベが　いる/いない　ではなく
新築マンションの新規デビュー物件で
いつ現れるかという時期の問題だけ

元々新新価格なんて住宅の需給とは関係なしに
勝手に２年間で30％（都心なら50％）もアップした価格なのだから
売れ残った時のファンドという受け皿がなければ
値崩れ懸念は増えるばかりです

よく都心物件を買うのは普通のサラリーマンじゃなく
外資系勤務者や富裕層だから関係ないと言う方がいますが
こーいった方こそ経済の動きに敏感で
株価が下がるとあっと言う間に動きが止まります

>サブプラ問題は、世界的な金利低下とドル離れを起こしている。
>日本の長期金利は初夏から0.5%下がった。
>REITの賃料引き上げは続いており、イールドギャップは拡大傾向。
>ドル→ユーロの資金の流れもそろそろ限界水準だし、安定成長が見込める
>日本の不動産に資金が流れてきても不思議ではない。

結局は神風待ちですか
焦点はその「ファンドの資金が戻ってくるか」なのに
そこに対する考察は省略なのね
＃>>474でそーいう話を振ったつもりなんだが誰も反応してくれないし

正直言って私には全然読めない

[763: サラリーマンさん]

>>761
日本の不動産が安定的に成長が見込める？
根本的に間違ってるよ。

長期的には少子高齢化で住宅余りで価格下落が間違いないのが日本の不動産。
都心部だけは総人口減少でも首都圏への人口集約があるので大丈夫ではと見られてるが、それも後10年〜20年だろう。

安定的に成長が見込めるというならば、BRICを始めとする成長国への投資という結論になるよ。

[764: サラリーマンさん]

今まで高値を支えてきた要素は無くなりつつある。

１．海外からの投資資金
　　→ご存知のようにサブプライムローン問題で大打撃。
　　　資金引き上げ中でしばらく期待出来ない。

２．富裕層
　　→元々、数が限られている。無限に金持ちはいない。
　　　また1人の金持ちが資産の限りマンションを買い続ける訳もない。
　　　サブプライムローン絡みで外資系金融機関はリストラを発表した。
　　　日本の支店でもリストラは行われる。
　　　外資で高給取りの数は減少に向うだろう。
　　　株長者もここんとこの相場の低迷で減少するだろう。
　　　株は9割が失敗する世界だから甘くはない。

３．住宅ローン
　　→邦銀もサブプライムローン問題の影響を受けている。
　　　みずほが度重なる損失拡大を発表したが、まだまだ出てくる可能性あり。
　　　ローン審査も厳格化しており、前のようにほぼ審査通る状況ではなくなっている。
　　　これによりますます買える層が少なくなる。

４．REIT
　　→行政指導を受けるところが増えており、以前のように自作自演が出来なくなってきた。
　　　REITがその出資元であるデベの物件を相場を無視して高値で買うのがやりづらい状況になっている。
　　　新規流入する資金も減ってきており、昔のようなパワーは無い。
　　　
ここまで見てくると今後の不動産価格の下落は間違いない。
というか、ここ2年の上昇ペースが異常だっただけ。
元のサヤに落ち着くだろう。
底値圏の価格まで下落する事はもう無いだろうが、新新価格の物件は30%くらいの下落はありうるだろう。