23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[42: 匿名さん]

ローン組んでマンション買ったところで、
長期先払いで賃貸借りたところで、
借り物に住んでることには変わりないからね。
払い先が大家か銀行かの違いで。

その上で、
投資先や資産価値の観点から見たら、
はっきり行って日本の今の不動産、
特に個人向けマンションの優位性はほとんどない。
成長余地がなく、
インカムが不安定で維持コストがかかり、
換金流動性が低く、
かつケータビリティが無く、
カントリーリスクが絶大。

実態として分譲マンションはいまや消費財、
完全な流行り廃りの単なるオシャレアイテムですよ。
宣伝打って客集めて、
セレブとイメージを囃してブームに乗せて販売する。
たまごっちの大仕掛け版だと思えば間違いない。

浮かれる人がいる間は高値がつくけどそれだけの話で、
資産価値とか将来への備えにするにはあまりにも稚拙な選択肢。

[43: 匿名さん]

メリルリンチも被害拡大！！
当初の試算以上に損害が出ているようです。
まだまだ悪化し、不良債権化が進む可能性は大きいので安心できません。
外資の引き上げに拍車がかかるでしょう。

＜メリルリンチ＞サブプライム評価損９００６億円　赤字転落
10月24日22時45分配信 毎日新聞

米証券最大手のメリルリンチは２４日発表した７〜９月期決算で、低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）関連の資産評価損７９億ドル（約９００６億円）を計上した。純損失は２２億４１００万ドルとなり、６年ぶりに赤字に転落した。米大手金融機関が計上したサブプライムローン絡みの損失としてはシティグループの６４億ドルなどがあるが、メリルの損失７９億ドルは最大規模。

　５日発表した評価損の計上見通しでは約４５億ドルとしていたが、大幅に拡大した。サブプライムローン関連の証券化商品の評価が難しい上、同じ証券化商品に組み込まれたことで、サブプライム以外の住宅ローンの評価損まで膨らんだ形だ。

　同社は４〜６月期には２１億３９００万ドル、前年７〜９月期も３０億４５００万ドルの純利益を計上していた。

　オニール会長兼最高経営責任者（ＣＥＯ）は「サブプライム問題の影響は予想以上だった」と述べ、「不動産関連商品に絡む市場の状況は今後も不透明だ」と見通しを示した。

[44: 匿名さん]

サブプライム問題：米金融界も抜本的対策打ち出せず

米証券最大手のメリルリンチが２４日発表した多額の損失は、低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題の根深さを改めて見せつける格好となった。１９日に開かれた先進７カ国財務相・中央銀行総裁会議（Ｇ７）でも明確な処方せんは示されず、市場に失望感が広がった。問題の背景には、金融機関の連結対象になっていない投資目的会社の存在があるが、米金融界も抜本的対策を打ち出せない実情がある。

　ポールソン米財務長官は、Ｇ７に先立ち「大手金融機関が連結対象外の投資目的会社を使って、サブプライムローンを組み込んだ証券化商品に投資していたことが問題を複雑にした」と指摘。「ストラクチャード・インベストメント・ビークル」（ＳＩＶ）に対する監督強化を協議対象とする方針を示し、実際、Ｇ７では「ＳＩＶを金融機関の連結対象にして透明化を図るべきだ」との意見も出た。しかし、価値の下落した資産を大量に抱えるＳＩＶを連結対象にすれば、欧米大手銀行の自己資本比率の大幅な低下は避けられず、各国とも具体論までは踏み込めなかったようだ。

　米国では既に、シティグループなど大手３行が今月１５日、ＳＩＶを救済するため、共同で最大１０００億ドル（約１１兆５０００億円）規模の投資基金を設立すると発表した。ＳＩＶの保有する劣化資産を買い取り、損失を補てんすることで市場の不安を解消する狙いだ。資金調達に窮した一部のＳＩＶによる証券の大量処分が今夏の金融危機の発端になっており、有効に機能すれば市場の安定につながると見られた。

　ただ、米国では「不良債権を隠すための巧妙なトリックだ。市場の信頼回復を遅らせる」（米プリンストン大学のポール・クルーグマン教授）といった否定的な見方が大勢。Ｇ７関係筋も「問題資産の所在は今も正確につかめていない。世界中に散った証券化商品のどこに焦げ付いた債権が隠れているのかを見極めない限り、不安は解消できない」と指摘する。

　基金設立の背景には「不良債権の所在が明確になるまで、ひとまずＳＩＶを支える必要がある」（米大手銀アナリスト）との苦しい事情があり、米金融市場は少なくとも年内いっぱいは厳しい状況が続きそうだ。

　▽サブプライムローン　信用力の低い低所得者向け住宅ローン。通常より審査基準が緩く、初め２年程度は低金利で固定した商品が多い。金利が途中から大幅に上昇、返済できなくなるケースが続出している。米金融機関はこうしたローンを買い取り、別の住宅ローンなどと組み合わせて証券化し、機関投資家や投資ファンドなどに販売。更に証券化商品同士を組み合わせて新たな商品を作るなどしたため、焦げ付いたローンがどの商品に紛れ込んでいるのか分からなくなり、信用不安に結びついたとされる。

　▽ストラクチャード・インベストメント・ビークル（ＳＩＶ）　投資目的に設立された特別目的会社。資産を担保にして短期資金を調達し、その資金でサブプライムローン債権を含む住宅ローン担保証券などに投資して利ざやを稼ぐ。投資家の求めに応じ、銀行などが連結対象外の運用組織として設立してきた。資金繰りが悪化しても銀行の財務諸表には載らないため、実態をつかみにくい。全世界での資産規模は計４０００億ドル（約４６兆円）との試算もある。

毎日新聞　2007年10月24日

[45: 匿名さん]

>>44　さん
連結対象外の投資目的会社ねぇ。そういうカラクリだったとは。
日本の銀行をハメたＢＩＳ基準に、今度は欧米が苦しむ順番？
それとも彼らのこと、またルールのほうを変えるのかな。

[46: 匿名さん]

過去：ドメスティックに閉じられた、成長過程の系
現在：グローバルに開かれた、現状維持か衰微の系

この違いを認識しないで、
過去の経験を将来に適用しようとするから愚かな間違いを犯す。

不動産がインフレに強いなどという勘違いもこれが原因。

[47: 441]

グローバルに開かれて、外資の資金が日本に流入しないの？
何言ってるんだ。日本のカントリーリスクが絶大とか、意味分からん。
為替のことももう少し勉強した方が良いよ。
何か極端にレベルが落ちた気がする。

[48: 匿名さん]

サブプライムローンの損失は収束するどころか実際はどんどん拡大している。

みずほＦＤはサブプライムの損失は500億円と発表したがこれは会計上の評価損の金額である。
実際に会計処理した場合の金額ではない。
サブプライムローンが混ざった債権などの格付けは日々引き下げられているので、実処理を先延ばしすればするほど実損は拡大していくのである。
実損の数字が決算発表で表面化するのが怖いので処理しないで放置されている。
その金額は、既に発表額の数倍になってるのではという噂もあるのだから呆れ果てる。

[49: 441]

為替の長期トレンド予測できる、と断言した人初めてみたよ。
すごいな。神様だ。

確かに、サブプライムの問題はまだ拡大するだろうね。といっても米国でだけど。日本は世界的にみても影響は軽微であることは間違いない。

[50: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内では知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

[51: 匿名さん]

今年の始めに、
秋くらいには(日本の)ローンの金利が上がり、
ローン苦から自宅を売却する人が続出し、
その結果マンション価格は下がるって言ってた人がいたけど、
そのケースに関しては的外れだったね。

[52: 匿名さん]

２００７年９月
■市区別供給戸数上位20の申込率
地域格差が鮮明になってきた。郊外は厳しい。
順位 市区 供給戸数（戸） 申込率（％）
1 千葉県船橋市 177 59%
2 東京都新宿区 169 95%
3 東京都荒川区 156 77%
4 東京都江東区 150 100%
5 東京都町田市 142 51%
6 東京都大田区 139 89%
7 東京都品川区 138 96%
8 神奈川県横浜市都筑区 137 50%
9 神奈川県横浜市金沢区 129 10%
10 東京都江戸川区 114 79%
11 千葉県浦安市 112 93%
12 東京都北区 109 74%
13 千葉県松戸市 103 77%
14 神奈川県横浜市中区 103 43%
15 千葉県千葉市中央区 101 69%
16 神奈川県川崎市宮前区 98 82%
17 神奈川県横浜市神奈川区 95 46%
18 神奈川県横浜市青葉区 93 90%
19 東京都板橋区 91 52%
20 東京都八王子市 90 63%

[53: 匿名さん]

確実に言えるのは、格差の進行。
理系のオレに言わせたらエントロピーの減少。
エネルギーは熱均衡にに向かい貨幣という実体のない記号は
記号ゆえに偏在を志向するものだ。

経済は意識が作り出す最たるもの。自然災害のような明白な
影響でさえもその受け止め方で経済は変わる。
経済学者は預言者となんら変わらない。直感をそれらしい理屈で
説明しうるものが支持を得る。
彼らは経済的支配者の巫女のような存在。
短期に財を成したものは必ず、意識の維持が出来ずに自ら
瓦解する。これはグローバル経済であろうが中世であろうが
同じこと。
スタンスを長期にとるか短期にとるかでリスクが変わる。
短期だからハイリスク・ハイリターン
逆にローリスク・ローリターンは長期に安定している。
それだけの事だ。世の中に出て１５未満の人が長期の投資の
意味が理解できないのと
インフレの実体験がないことが、議論をややこしくしている。

経済は、心理の群像が織り成す曼荼羅のようなものだ。

[54: 匿名さん]

もうひとつ言い忘れた。国内で閉じた経済というものがある。
ローカルな経済ゆえに地価の格差が広がる。

日本社会の平均年齢は来年４５歳になる。日本の過半はオヤジ・オバハン
さらには６５歳以上のシニア
やっかいなのは、この人たちが８割以上の金融資産を保有し
さらには、＊＊ば不動産も含めて「５０代より上の」相続人に渡る
という現実。

経済は主体の意識が向かうほうに向かう。おじさん・おばさんがゼニを
つかっている国民経済を忘れてはいけない。

[55: 匿名さん]

９月の首都圏賃貸物件成約数、12カ月連続で減少　アットホーム
　アットホームは10月25日、９月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。

　それによると、９月の成約数は9,343件（前年同月比マイナス4.9％）で、12カ月連続で減少となった。タイプ別では、ファミリー向け物件の落ち込みが大きかった。

　１戸当たりの成約賃料首都圏平均は、賃貸マンションが10.29万円（同3.0％）、賃貸アパートは6.62万円（同0.8％）、全体では9.05万円（同2.3％）となった。首都圏の賃料も下落し始めているようだ。

[56: 匿名さん]

>理系のオレに言わせたらエントロピーの減少。

熱力学第三法則、いわゆるエントロピー増大の法則によるとエントロピーは増大していくものなのでは？

[57: 匿名さん]

第二法則の間違いだったね。

[58: 匿名さん]

>>56　いつもの酔っ払いさんだから、スルーしとけよ
　　　難しいことを言ってかっこつけようとしてるだけ。
　　　「記号が偏在を志向」って妄想もいいところ。

[59: 匿名さん]

>>16　>サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。

それは個人的願望でしょう。住専のときだって、公的支援で危機が回避されたと言われていたが、ますます危機がひどくなる一方だった。

>>50　そのコピペもういいよ。でも、この理論が正しいなら、アナリストとその顧客を全員刑務所に収容するのが一番。ぜひ試してもらいたい。

>>51　金利が上がると言っても1-2％が限界でしょう。それ以上だと、
国債が償還できなくなって、国家財政が崩壊するし...。

[60: 匿名さん]

サブプライムで差し押さえ物件の最大のピークが来年の夏くらいらしい。
金融機関は問題を長引かせたくないもんだから、基金みたいな物を作って
リスクを全て押し付けたいんだよね。
それと、損害が大きすぎて、どうやら粉飾で隠しているところがあるようだよ。
近いうちに分かるんじゃないかな。

[61: 匿名さん]

>52
郊外は確かに厳しいが
・横浜市青葉区は申込率が高い
・20位以内に埼玉は入っていない
は意外な感じ