23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[404: 匿名さん]

>>400
都心部とニュータウンの大きく異なる点は
社会インフラにあります。

都心部の場合は、周辺に企業本社が数多くあり、それらの事業活動を
維持するための社会インフラの充実は国にとって至上命題となり、
その使命はほぼ永遠に続くことになります。

それに対しニュータウンの場合は、野原にある日突然出来た工業団地
みたいなもので、いつ何時企業が撤退して、もとに戻るか分かったもん
じゃありません。

このように、そもそもの成り立ちがまったく違うわけです。
だから、人口減少時代への危機感から、都心部への回帰が続くのです。

[405: 匿名さん]

>>400
このように独身上京者用のワンルーム家賃にも、
都心部とそれ以外とでは、大きな格差が出てきました。
正社員は都心部、非正社員は周辺部と、居住地域の区分けができ始めています。

港区 14.23、中央区 11.83、千代田区 10.99、渋谷区 10.69、
目黒区 10.49、品川区 9.18、台東区 8.73、新宿区 8.55、江東区 8.34、
墨田区 7.85、文京区 7.83、大田区 7.76、世田谷区 7.75、中野区 7.09、
豊島区 7.04、北区 6.80、荒川区 6.72、武蔵野市 6.71、杉並区 6.70、
三鷹市 6.59、練馬区 6.57、立川市 6.43、板橋区 6.19、江戸川区 6.15、
調布市 6.07、狛江市 5.87、小金井市 5.82、葛飾区 5.78、府中市 5.66、
足立区 5.60、町田市 5.53、西東京市 5.52、国分寺市 5.43、
国立市 5.37、東久留米市 5.22、昭島市 5.11、多摩市 5.00、
日野市 4.98、福生市 4.98、八王子市 4.82、小平市 4.81、清瀬市 4.72、
東村山市 4.66、稲城市 4.58、青梅市 3.91

[406: 上等]

>>402さん、これはどうも^^;

残念ながらその文章は書いておりませんが、少しでもそういうエリアが地図上で右側上下に広がってくれればな、とは思います。

ただし、このところの各区の再開発状況を見ますと、それも現実味を帯びてきたのではないでしょうか？

[407: 匿名さん]

>>403 それは単に＊＊＊と思われているだけでは？

>>402　「適正な価格」はデベが決めるのではなく、消費者が決めるもの。
いくら上等デベさんが「適正だ！」と言い張っても、見る目のある人にはすぐばれる。

>>397　定借ブームって本当なのか？坪単価が半分になるならともかく、
少し安いぐらいでは、だれも買わないと思うんだが...。

>>396　>都心部の不動産価格の上昇は必然でありますが、

また妄想か...。飽きないね。公共交通機関が異常に発達している日本では、
都心部への集中ってのはそれほど起きない。マンハッタンとは条件が違いすぎ。

[408: 匿名さん]

日本は地震国だから、
過度な集積はリスクの増大を生むだけで合理性がない。

要は面倒なく買いやすい土地に、客を呼び込みたいだけの話。
安く仕込んで高く売るのが商売の基本だから、これはしょうがない。

やすやすと呼び込まれるかどうかは微妙な状況だけど。

[409: 匿名さん]

調子に乗ったデベがつけた法外な価格のマンションて、どこなのか教えて欲しい。

[410: 441]

浜田山とかでしょ。私が言うことでは無いと思いますが。

[411: 匿名さん]

足立区西新井駅西口のオリッ○ス物件はどうでしょう？

[412: 匿名さん]

豊洲の建設中の住友ツインがそうなるでしょう。

[413: 匿名さん]

三茶や用賀、千歳船橋もじゃん？

[414: 匿名さん]

世田谷の売れ残り、いったいどうするの。

戸建ばっかりのところに分譲マンションの需要なんてあるの。

[415: 匿名さん]

用賀のゲロ高物件を除けばジワジワ売れてると思うよ。
三茶は一応売れてる。。。？
千歳船橋はわからん。
数年前とか見れば一応需要はあるべ。

[416: 匿名さん]

>>387
わかったようで的はずれ。
業界スタンスでありながら、値下がりを防ぎたい論調が
笑える。

①業界は２３区だけでビジネスしていない。
②値崩れは起きない。もし起きるとしても、
　神奈川、城東あたりの中間価格帯
③すでに、業界再編が終わっていて、総合不動産が
　　主役の世界、バブル崩壊、２０００年不況の轍はふまない。

>供給を絞り続けることがどれだけ難しいことかわかってない。
>未販売在庫は日々管理経費分と劣化分を喰っていくだけ。
中小が、高値仕入れなどしていない。できないから２３区から
徹底しているわけだが。
高値販売の雄、スミフは今期中間決算はかなりの増益。


>ぐずぐずして下手をすれば不良債権化。
>苦しくなったところから抜け駆けで放出が始まる。

この辺がユニークな発想ですね。
業界を知っているような振りして全く知らない。


＞大手マンション供給会社の多くが、
＞大量の在庫を抱えたまま行き詰まり、
＞破綻もしくは債権放棄などの実質破綻までその道を突っ走ったのが、
＞繰り返された歴史だが。

バブルの時期の大手（大京、長谷工、藤和、公団　リクルートコスモス）と今の大手
（三井・三菱・住友・東京建物・オリックス・東急）

＞本気でこれを断ち切るなら、
中小が淘汰されて２３区からいなくなっているのは、地価反転、耐震偽装以来の
供給の動きをみればわかる。
プロパストでさえ、東京建物と共同売主になっている。アパとゴークレが
どうなるかだけの局部的な問題だろう。

＞マンション業界への参入規制を強化して、
せんでええがな。
＞その上で既存中小を大手が吸収合併して寡占化、
＞価格支配力をつけるしかない。
この発言はどちら側の立場？

＞いったん相場が崩れれば、
＞対策しようにも、一棟売りしようが何しようが、
＞住居を供給してしまうことには変わりない。

もしあったとしても概ね３年〜５年で効いてくる。
すでに、２０００年前後でこういう事態はあった。
今はあまりやっていないがセコムさんのマンションなど
めちゃくちゃな価格だったよね。
マンション専業デベが、めっきり少なくなったと感じません？
マツヤだとかタカラレーベンだとか商社系だとか
セキスイ、大和、電鉄系はもともと副業のうえに多角化している。
おまけに、低金利だ。


＞この業界はだれも音頭をとるところがなく、
＞かつ誰も従ってついていきやしない。
最後は愚痴ですかｗ

＞購入者は相手がそういう業界と知って取引しないと、
だから、大手はこぞって自社ブランド戦略に出ている。
あとは、作ったものの管理に人を回している。
素人を回されて困っているのは湾岸大規模タワーの
購入者だ。

[417: 匿名さん]

バブルの時期の大手（大京、長谷工、藤和、公団　リクルートコスモス）と今の大手
（三井・三菱・住友・東京建物・オリックス・東急）では、
事業構造が全く異なる。
もともとオフィス需要の端境期狙いで、住宅を膨らませたが、地価が
上がれば、オフィス賃貸やホテル・商業ビルなど他の事業にシフト
できる顔ぶれ。
売れなくて「借入金の利払い？」が重荷になって投げうる心配は
ない。まずは関連会社に一括卸。５年は賃貸。賃料動向を見て値上がりが
なければ、空いた部屋から、系列の仲介がこつこつ売っていくだけ。
資金力のない個人と違って、失敗だ投売り・・・みたいな話にならない。

[418: 匿名さん]

湾岸系にしこたま溜め込んでいる
個人の区分所有物件が投げ売られると
新築も下がるのかな？
下がるのは湾岸だけか。

[419: 匿名さん]

投げ売りなんてとんでもない。
湾岸の中古なら、
次々とチャレンジ価格で出てきてますよ。

例えば、佃築３年の物件が坪750万円。
月島築４年の物件が坪500万円。
で、最近売り出されました。
月島の物件なんて、隣りに新築高層タワーが建つと話題になった物件ですよ。

強気。強気。

[420: 匿名さん]

強気だけど売れるかは未知数だね・・・。
あと不動産業は財閥系とその他で分ける必要がある。
財閥にとっては分譲がうれなくても何とかなる（オフィス賃貸）が、他はきついよ。
まあ、銀行からしてみりゃ財閥系だって「かわいそう」って感じだけどね。
限りある土地を常に開拓しなきゃいけない、森ビルなんて顕著だけど、レシオが高くならざるおえない、自転車屋みたいなもんなんだよ。
財閥系も次の業態をつくるのに四苦八苦してるからね。

[421: 購入検討中さん]

419さん

完全なポジション・トークで、、、、
強気の売り出しは「見せ板」ってやつでしょ。（或いは当て馬？）

別に売値はいくらでも付けられますから。

売主も実際その値段で出来るなんて全く考えてないでしょ。
本当に売りたい物件は別にあって、勿論「見せ板」よりずーーーと安い価格で売るんでしょ。

そのとき本当に売りたい物件を安く見せるための、「見せ板」に過ぎないよね。

余計なこと書くとこうやって解説されちゃうから薮蛇だよ。

[422: 匿名さん]

さて、木曜日の夕方。今週は米の連銀FOMCと日銀の展望レポートが焦点でしたね。
あとは、株式市場では改めて改正建築基準法の影響がクローズアップされました。

細かい部分ははしょりますが、

いずれも、不動産価格の先行きに不安を抱かせる内容だったと思います。
より直接的には日銀の消費・景気に対する見方が重要ですが、サブプライムや住宅着工の先行きも影響が大きそうですね。

今敢えて上昇した不動産価格を追いかけてまで買う理由がまた弱まった週だったと思います。

[423: ビギナーさん]

386

昭和薬科大跡地にマンションできたのが、2002年ですか？
これって世田谷区弦巻のことではないのですか？

だとしたら、その5年くらい前だと思うけど、、、、、