23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[304: 匿名さん]

前回のバブルでは価格は鰻登りだったから言い値、
探るべき天井価格なんてなかったけどね。
崩壊で売れなくなり初めて落ちていった。

[305: ビギナーさん]

>302

それが最も危険でアグレッシブな楽観論。
デベはさりげなくそのシナリオを見込み客に刷り込む。
このシナリオを価格が折り込むと、あとは下げ方向のみ。

普通、家を買うときには、保守的に現状維持か、多少のマイナス事情が
発生しても、保ちうる価格で買うべき。

となれば、多くの場合、他の皆が悲観的になっている下げ相場が買い時。

上げ相場の最中に、更にばら色のシナリオから計算される
デベ言い値で買った日には、その後、よほどの幸運がないと
後悔するはめに。

[306: 匿名さん]

>305

一見もっともらしいけど、
株で言えば下げ相場で総悲観の時に買え。
上げ相場の最中に買うと悲惨なことに。
と言ってるのと同じだね。

世の中、そんなに単純じゃありません。

[307: 匿名さん]

305の内容から察するところ、株、為替、先物といったモノに手をつけたことはなく、想像だけで相場を語ってそうだな。

[308: 匿名さん]

平成19年10月現在、新築マンション坪単価
順位 先月 市区町村名
1 1 東京都 渋谷区 611、2 3 東京都 港区 470、3 2 東京都 千代田区 463
4 4 東京都 目黒区 410 、5 6 東京都 文京区 371、6 5 東京都 豊島区 359
7 7 東京都 品川区 351、8 8 東京都 新宿区 350、9 9 東京都 世田谷区 343
10 10 東京都 中野区 327、11 11 神奈川県 葉山町 307、12 12 東京都 杉並区 306
12 14 東京都 中央区 306、14 13 東京都 台東区 300、15 16 東京都 荒川区 292
16 14 東京都 江東区 284、17 20 東京都 北区 274、18 17 東京都 大田区 264
19 19 神奈川県 逗子市 261、20 18 神奈川県 横浜市神奈川区 254、21 22 東京都 練馬区 250
22 23 神奈川県 川崎市中原区 243、23 21 神奈川県 横浜市西区 242、24 - 東京都 武蔵野市 239
25 25 東京都 板橋区 233、26 26 東京都 墨田区 231、27 29 神奈川県 横浜市中区 230
27 - 東京都 西東京市 230、27 24 東京都 小金井市 230、30 26 神奈川県 横浜市青葉区 228
31 28 東京都 府中市 225、32 30 埼玉県 さいたま市大宮区 219、33 30 神奈川県 横浜市南区 218
34 32 埼玉県 さいたま市浦和区 217、35 34 神奈川県 横浜市緑区 213、36 37 東京都 国分寺市 212
37 36 神奈川県 横浜市港北区 210、37 34 東京都 三鷹市 210、39 44 東京都 葛飾区 206
40 44 神奈川県 横浜市都筑区 205

[309: 匿名さん]

マンションの値段も上がって団塊Ｊｒの大半は積み残されて
終わったようですね。
それでは次の世代は超氷河期世代、しばらくはマンションの供給は
一部の好調地域に限られて行きそうです。
都心部でそこそこの値段の設定が可能な地域に、しばらく（５年程度）は
一極集中となりそうです。
デベも需要が小さい地域で、高値で土地を仕入れて行く勇気はもう
無いでしょう。
就職好調世代まで、ちょっとお休みですね。

尚、分譲の動きは限られて行きますが、就職好調世代が主体となる
賃貸マンションは面白い変化が見られるでしょう。
かなり嗜好が変わって行くと思いますよ。
従来地域の家賃は内容が貧弱な割りにお高いですし、
ここんところ都心部賃貸の供給が増えて選択肢がかなり広がっていますから、

[310: 匿名さん]

団塊Ｊｒ以降の世代の首都圏ジモチィーの大半は、郊外生まれの
郊外育ちです。
親の痛勤のようすをよく見ていますから、内心は都心部志向が強い
ですが、お金があまり無い場合は、独身のパラサイトも多いです。
数の割には、それほどのインパクトは無いようです。

不動産購入の中心は、昔からですが、上京者になります。
これも就職が不調だったこともあり、なかなか家が買えるレベルの所得の
人は少ないようです。所得が低ければ独身の賃貸で終わってしまいます。

総括すれば、数の割には大した需要となり得なかった世代。

[311: サラリーマンさん]

305は

多分、不動産含めた各種アセットクラスの長期市場データを元に
言ってるんだろう。プロ以外はなかなか整備されたデータが手に入りにくいけど。

まぁ、大きく悲観論が支配してるような状況でもなければ、手間暇かけて、仲介手数料払って、
諸費用払って、税金払って、最後に他の資産へ投資できなかった機会損失まで
計算したら、日本の不動産投資がリスクリターンで全く間尺に会わないのは確か。

20-30年にわたって、数億以上の金を運用・管理しようと思ったら、日本の不動産を
買うタイミングは、そうそうない。今はそのときは明らかに過ぎた。ここは明確に
売り減らしの時期。

[312: 匿名さん]

私には、305さんの書き込みは、私の敬愛するグレアム=ドットの投資理論そのままと読めました。
長期では慎重で大負けしない投資家が勝つのです。全くもって余ってしまった余裕資金なら、リスク承知のお遊びも許されるかもしれませんが、そうでもなかれば、上昇相場で人気物件を買うのは、自殺行為に等しいと思います。

[313: 購入検討中さん]

確かに株の世界ではvalue investorが中長期で勝つことは
世界中何処でもデータで証明されてるね。
ただし、ごく短期の強気相場ではかなり負けが込む。

しかし、強気相場で買った連中は、その強気相場の崩壊過程で
完膚なきまでに今度は大負けする。

で、結局は不人気時に丁寧に拾って、上がったと思ったら、欲張らずに
売り減らしていく「臆病な」投資戦略が必ず勝つ。

我慢のしどころは二つ。

上げ相場を追って買わない。
下げ相場で追って売らない。

逆張りだけが勝てる。（あるいは相場反転時の極初期における順張り）
これが日本人はすごく苦手。

[314: 入居予定さん]

>しかし、強気相場で買った連中は、その強気相場の崩壊過程で
完膚なきまでに今度は大負けする。

ここのフレーズいいなぁ、リアルな恐怖心をそそるねぇ。
マゾか俺は！？

[315: マンコミュファンさん]

ここ数年日本の不動産を買ってた外人資金の主な
プレーヤーはoppotunisitic fundというから、正に
日和見主義的に機動的に売買するのに長けた資金だったと言うことだね。

そして彼らはもう売り手に回ってるわけだ。

確かに中長期で腰を据えた資金が日本不動産を思い切り買いに来たという感じとは程遠い。

[316: 匿名さん]

海外からの投資案件は結構ありますよ。
良い売り物ないからお金集めても運用できないって
断ってるけど

[317: 申込予定さん]

だから、金は集まるけど投資できる案件はないんでしょ。

典型的な相場の末期症状。

305さんはセイロン島でセイロン・ティー飲んでるくらい
世論な感じ。

[318: 匿名さん]

>逆張りだけが勝てる。

知人にこんなやついたな。
自己破産しちゃったが。

[319: 匿名さん]

2006年までは利回り良かったから外資も参入、J-REITも好調だった(俺も儲けさせてもらったが...）けど、もう駄目だね。表面利回りが4-5%程度では実利益は2-3%程度だろうから、外国から金は入ってこないし、国内資金も不動産投資には向かわない。相対的に考えても金は新興国や資源に回る。23区内でも一等地以外は既に売れ残りでており、値下げも始まっている。新規販売価格もここ2年程度で2割程度下がるハズ。

[320: 匿名さん]

確かに今さら買うのは素人まるだし。
恥ずかしいね。

[321: 購入検討中さん]

>313

なるほど。じゃぁ、今は

>上げ相場を追って買わない。

って訳ですか？なんか買わないのも妙に悔しい気もするが。
ま、そこが「我慢のしどころ」たる所以なんだろうね。

自然な感情の逆を行かなきゃ勝てないってのは、何となく
そんな感じするよね。普通は03年とかとても買えないよね。

06-07年だったら、周りの空気に押されてついつい買いそうだが、
そこが罠というわけか、、、、、

うーーーむ。

[322: ビギナーさん]

>>23区内でも一等地以外は既に売れ残りでており、値下げも始まっている。

まさに都心の一等地の今後の動向が気になる。
不動産投資の経験者の皆さまのご意見、伺いたい。

[323: 購入検討中さん]

今買うのはよほどのポジティブ・シンキングの持ち主
（いや、そうじゃないかな？本当のポジティブシンキングは
不動産が不人気の時に買える人なのかも）

まぁ、できれば1年くらい様子みたいよね。
多分、いまより有意に上がってるということはないでしょう。