藤和シティホームズ板橋仲宿ってどうですか？！

[555]

藤和シティホームズ板橋仲宿の物件を考えてます。かなり気に入った物件でメリットばかり目についてしまい、デメリットが無いような気もするのですが、何かデメリットがあれば教えて下さい。

[22: 555]

べたボメですね。。
出来れば、詳しく完璧な設計と言い切る理由を教えて下さい。

[23: 匿名さん]

全世帯68戸の内訳
事業協力者住戸10戸、事業協力者店舗2区画、事業協力者事務所1区画、店舗1区画

管理運営に苦労しそうなマンションだね〜
実質、商店街の地権者運営マンションでしょ。
後々まで振り回されることになるよ。

[24: 555]

商店街の地権者運営マンションで後々まで振り回されるとは良いことなのでしょうか？
それとも、やっかいなのでしょうか？！
実際、店舗のマンションがどういうメリット、デメリットがあるのかイマイチよく分かりません。
教えて下さい。m（_ _）m

[25: 匿名さん]

やっかいなデメリットということです。

[26: 匿名さん]

一般住人は、住ませて頂く、と言う感じになるとおもいます。

[27: 匿名さん]

なに決めるにしても地権者の意見や利益に反することは却下ってことにも
なりかねないってこと？
面倒臭そうだね。
元からいる地元の人にとっては、新規購入者は部外者としか映らないからね。
変なあつれきが日常のストレスになるっていうのが一番つらいかもね。
ここのマンションの売り方見ると、やたら商店街のあることを強調してて気になってたんだけど
これだけ地権者住戸や、ましてや店舗・事務所まで入るとなると、そりゃ商店街との関係を
売りにしておかないと、売るにあたっても将来にわたっても問題の火種になりかねないって
ことだったんだね。
つまりうがった見方をすれば、販売の段階からすでにその傾向が見えてしまっていることが
気になる。
そういう図式が見えてくると、やっぱり面倒臭そうなマンションだなぁ。

[28: 匿名さん]

どうなんでしょう、自分のマンションを自治したいとか、
意見やこだわりがある人だと衝突するかもしれないけど、
いろいろお仕事は地権者さん達に任せといて、
自分の部屋だけと割り切って住むなら却って気楽では?

[29: 匿名さん]

そんなに単純なことじゃないでしょ

[30: 匿名さん]

掲示板だとみないろいろ意見言ってるけど、
実際の自治組合なんて面倒だし、なかなか役員のなり手が居ないものですよ。

いい意味で仕切りたがりの地権者おじさんたちが居て、
議論もある程度一定の方向性ができてたほうが、
スムーズにことが運ぶと言う側面もあるでしょう。

暴走したら、なかなか止められないのが諸刃の剣ですが。

[31: 匿名さん]

一般の住民層と、おそらく商店主を主体とする地権者層との生活意識のズレがいちばん
怖いんじゃないの？
ましてや、地権者のみなさんにとってはまさに店舗運営は何ものにも優先する
死活問題なわけだから、当然ただ居住を主とする住民層とのギャップは様々な側面で
露呈してくる可能性がある。
現に一般住宅地におけるマンション住民層と地元住民層との問題も多々取りざたされている
くらいですからね。ましてやそれが商店主との関係になってくると問題が複雑になりそうな
予感が。（根本的にサラリーマンと自営業者の意識の違いは相当ギャップがあるもの）
それとマンションにすでに店舗、事務所が入ることが前提なのも、今後長いスパンで見た時に
これもやっかいの元になりかねない。

個人的には、何千万も出して買うマンションが、異なる生活層の人々に仕切られる
居心地の悪さは無視出来ないと感じます。これが賃貸だったら、大家が自分の所有するマンション
を面倒良くし切ってくれるありがたい物件だと思えるけど。だから単純な問題ではないのでしょう。

最近の大規模マンションでことさら懸念される事項として、異なる住民層の混在から起きる
トラブルがよく取りざたされているが、それと似た要因をはらんでいるのが不安なところでは
ないでしょうか。

[32: 匿名さん]

たしかに意識の高いひと（神経質とも言う）ほど、不満が募るかも。
気楽に考えてる人にとっては、地権者の問題はそんなにないと思うよ。
かえって店があって便利かも。

[33: 匿名さん]

急に書き込みが増えたな

[34: 匿名さん]

きな臭いのが好きでしょ、ここの住民の方々は。
燃料がまかれたのを嗅ぎつけてくるわけですよ（笑

[35: 匿名さん]

店が入っているマンションが便利なマンションかというと、それもちょっとちがう気が
ここのマンションは規模が小さいですから。

[36: 555]

色々な意見が聞けてとっても勉強になります。有難うございます。
マンションで完璧を求めるのは不可能なので、メリットもあればデメリットもありますよね。
デメリットがどれだけ大きいかによるのですが・・・
ちなみ、ここは1LDKもあるので、きっと投資用で購入される方もいると思うんですよね。
そうすると、有る程度意識を高く持っていないと、きちんと管理するのは難しいそうですよね。
しかし、このマンションは地権者さんが居るわりには、そんなに良い材料を使って作ってるマンションだと思えないのですが、その辺はどうなんでしょうね？！？

[37: 匿名さん]

言い方は悪いけど、所詮この立地で投資用とするには
あまりうま味が無い物件だと思われ
商店主x居住民にプラスして居住民内での住民層の混在も起こりうる要素が
あるといえるのでは？

地権者住戸の仕様も一緒なんだ？

[38: 555]

そうですねぇ〜
色んな角度で物事考えられますね。
ちなみに、地権者住戸の間取りは分からないんですよね。
場所に寄っては、広さから違う所は間取りは違うのでしょうが、
同じ広さの所は同じなのか違うのかは分かりません。
普通は違う事が多いのですか？

[39: 匿名さん]

それじゃ1LDKのタイプを見てみますか…。
（物件HPに記載の-Ctype-）

40平米、LDK10.1J、洋室6J。
南北に開口部を持つ縦長のプラン。LDK側が南に面しており中層階以上であれば
採光・眺望共に期待は出来るか。

キッチンは非独立。リビングに算入されるが、収納部は上部吊戸棚とシンク下収納のみ。
他にキッチンに隣接して食器棚などを置けるスペースは見当たらない。
女性がオーナーの場合には、手持ちの炊事道具、食器などが十分収まるかに注意が必要か？
とくに炊飯器、電子レンジなどの設置スペースに苦労しそうに見受けられる。
水周りの設備仕様は標準的。ホーローパネルを採用しているということは
タカラスタンダードのシステムキッチンか？こちらも見た目は地味だが、標準的。

LDKは10.1Jあるが、キッチンと併用されること以外に、ドアを入って廊下からの導線部分が
まるまる1.5J〜2.0J分通路としてとられてデッドスペースとなってしまう。
実質LDKは8Jほどの広さしかないと考えた方が良い。
LDKに床暖房は無し。他のファミリー向けタイプには標準装備なので、ここは完全にターゲットを
絞った結果。キッチンを含めての10J程度であれば標準で設置されるエアコンで事足りるだろう。
ただし床暖房を施設してもプラス20万ほどだと思われるので、この辺りの割り切りは
売り主側の姿勢をどう評価するか？

6J洋室の開口は共用廊下に面しており、プライバシーの配慮に欠ける。
ことEVに近い部屋などは人の通行も多くなり、窓外には神経質にならざるを
得ないだろう。
窓外には防犯用の面格子が設けられている。窓下に室外機が設置されると思われ
廊下側の排気が気になるかもしれない。
北向き、共用廊下に面するということで採光・通風ともにかなり厳しいだろう。
居室内に大柱が食い込むのと入り口ドア前のデッドスペースを割り引いて、
実質5Jほどの有効スペースと考えた方が良い。

居室内の収納はシステム収納で機能的だと思われるが、シングルとしても収納量は
やや物足りない。
その他、天井高のシューズボックス、廊下物入、トイレ・洗面所の収納などは可能な限り
設けられており、使い勝手は良い。

システムバスは1416とシングル向けとしてはゆったりとしたサイズ。
トイレもウォシュレットを標準装備。

総じて、標準設備に関してはこのクラスのマンションとしての標準をクリアしており
不満の無いレベル。床暖房が非装備である点はオーナーによって評価が分かれるところ。

一方、間取りに関しては
南面に面したLDKは良いが、環境の悪い洋室側は大きく評価を下げる。
ただしLDKの掃き出し窓もサイズは大きくなく、またアウトフレームによるバルコニーの
大柱が意外と圧迫感があるようにも見受けられ、解放感に難があるかもしれない。
南北2面の窓を開放したと仮定しても、風抜けの悪さは懸念される。

周辺環境は、商店街の中にあり日常の暮らしやすさは良好。
ただし商業地域に立地することで、周辺環境の変化は避けられずリスクが伴う。
目の前スーパーにつき騒音なども要注意。平日は良いとしても、休日の日中からの
音は意外とストレスの元。
将来の環境変化に備えて、出来れば高層階をチョイスした方が良いだろう。
地権者住戸の多さと、地権者店舗・事務所の同居も、物件規模を考えると本来は
避けたい要素。

結果
設備仕様は一定の評価が出来る良物件。
ただし間取りは難有りと言える。
出来れば角部屋でもう一面窓があれば評価も上がるが、おそらく角部屋は
ファミリータイプが占めているのではないか？

シングル向け、価格がリーズナブルであれば可。考慮すべき問題も多し。
施工の東海興業の評価は不明。

[40: 匿名さん]

誰がもっともらしく何書いたって
このマンションが最高であることには変わりないですよ！

[41: 555]

このマンションが最高と言う決定的な意見、お願いします。

[42: 匿名さん]

最高、最高って宗教じゃないんですから（笑）

[43: 匿名さん]

躯体構造に関して言えば、HPの解説を見る限りは基準以上のレベルをクリア
していると思いますね。
床スラブ200mmもごく標準的なスペックですし、高硬度コンクリート、工場溶接フープ
等々・・・。これらをちゃんとスペック通りに施工すると仮定すれば、問題ないと
思われます。今時ダブル配筋ではないのが気にはなるかな？

間取りに関しては、将来的なリフォームでなんとかなるかといえば
残念ながら、こちらの間取りを見る限りは水周りの位置が中心部に固定されている
関係上、大きく間取りを変更するのは現実的に不可能と考えた方が良いでしょう。

[44: 555]

パンフレットを見たのですが、ダブル配筋と書いてあり（一部を除く）とありました。
大きく書かれた事を調べてみたら、特別凄いって訳でもなさそうでした。
ちなみに、この物件は二重床・二重天井となっているのですが、将来リフォームは難しいのでしょうか？

[45: 匿名さん]

ダブル配筋でしたか
失礼いたしました。

スペック的には特別凄くはないですが、かといって一般的にマンションに必要な
スペックを欠いているわけでもありません。
ですのでとくに目立った躯体構造上の懸念事項も見当たりません。

二重床・二重天井という点でのリフォームの対応は問題ないと思われますが
どうしても間取り的に狭いこともあり、水周りのレイアウトを変更せず
リフォームを行うには制限が多いかと思います。

[46: 555]

早速のお返事有難うございます。
もし分かれば教えて頂きたいのですが、15階建のマンションの一般的な高さはどれくらいなのでしょうか？
又、物件概要に敷地面積などは書いてあるのですが、高さはデベロッパーの方に確認しないと分からないのでしょうか？！
質問ばかりでごめんなさい。

[47: 匿名さん]

一般に建設概要、間取り図などに高さが書かれていないことが多いようです。
デベに確認すれば答えてくれると思います。もしくは建設地に張り出されている
建設概要には高さが記載されています。
一般にこの規模のマンションですと、階高が3m前後かと思われますので
単純に掛ける階数分（15階）で45m程ではないでしょうか？
階高はそのマンションのスペックを見る上では、重要なデータとなります。
ご参考までに
http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20041001B/index....

[48: TO]

３９さん、的確なご説明ありがとうございました。こういった掲示板にもちゃんと書いてくださる人がいるんですね。

[49: 555]

階高の件、色々有難うございます。
早速現場の工事概要を見たのですが、高さが載っていませんでした。
今度、デベの人に聞いてみます。
建築家の人の本を読んだら、15階より14階の方が住居者の事を考えていて、15階だと売主の利益重視とあったのですが、このマンションもそうなんですかね？！
ちなみに、隣のコスモさん？！のマンションは14階なんですよね・・・・

[50: 318]

購入を検討しているんだけど、南側に１０階建てのマンションも建ってますよね。
日当たりはどうなんでしょうか？

[51: 555]

日神さんのマンションですよね・・・
藤和さんいわく、20ｍほど離れているので、問題ないとの事なのですが、
現地行って見ると結構近いような気はしますよね。。
日当たりを気にされるなら、10階以上であれば間違えなく大丈夫ですよね。

[52: 匿名さん]

20mということは、大きな幹線道路1本隔ててる位の距離感か。
まぁ、問題ない距離でしょ。

[53: 555]

ちなみに、私はよく高速の上から見るのですが、そのせいかチョット近いような気がしなくもないです。。。
向きが南なだけに、重要なポイントですよね。。。

[54: 555]

チョット離れたところなのですが、グローリア板橋本町というマンションがあるのですが、
そこは、13階建なのに、エレベーターが2基も着いていました。
ちなみにここは、1基しかないのですが、、、
エレベーターは階数によって決まるものなのでしょうか？！？

[55: 匿名さん]

高速の上から、どうやって見てるのですか？私も見てみたい！！
エレベータの数は、階数ではなくて、住戸数によるものではないのでしょうか。

[56: 555]

言い方がチョット悪かったのかもしれませんが、車でよく通るので、その時に見ています。。。

[57: 匿名さん]

>54
ＥＶの台数は3階以上の利用者数と停止階の数によって決まります。
階数によって決まるのは、ＥＶの速度です。
ただし、ＥＶは数カ月に一度　完全停止してメンテするので、1台だけだとメンテしている間
住民（特に高齢者）は空の孤島状態を味わうことになります。
良心的なデベは、ＥＶは2台設置し、必ずどちらかは動いているように配慮しています。

[58: 555]

有難うございます。
勉強になりました。15階建で一台しか無いのは、
朝の出かける時間帯とかどうなのかなぁ〜と心配です。。。
ここの物件はEVの隣に階段があるので、最悪、階段で行けると考えているのでしょうね。。。
にしても、、階段はチョット辛いですよね・・・・

[59: TO]

南側に何も建築されなければ、低層階でもよいですが、やはり高層のほうが眺望がいいですよね。
でも、エレベーターの待ち時間て結構気になります。

[60: 318]

ご意見ありがとうございます。
やはり住む高さは気になりますよね…

購入を検討してはいますが、なかなか決め手がなく、迷っています。
早くしないと…みたいにあおられている分もありますが…。

王子方面の物件を見て見ましましたが、どれがいいのか？
わからなくなっている始末です。
どーしましょ？

[61: 555]

大きな買い物だし、じっくり考えたほうが良いですよ。
私もここ2〜3年色んな物件を見て来ましが、デベの方はやっぱり急がせますね・・・
で、最初の頃はそれに乗せられてましたが、やっぱり大きな買い物だし自分で納得してからの方が後々良いと思います。色んな物件を見れば見るほど悩んだりしてなかなか決められなかったりしますが、私は結局、最後は縁に任せて、とんとん拍子で進むのであれば縁があったと思うようにしています。

[62: TO]

そうですよ。絶対じっくり考えたほうがいいと思います。
買い替えといっても、気軽にできるものではありませんし。それにしても、登録→申し込み→契約の期間が、どのデペも短いですよね。
大きな買い物だというのに〜。
物件のことをよく知って、納得するにはそれなりの時間が必要だとは思いませんか？

[63: 555]

かなり納得です！
大体、現物を見ずに買うのもどうなんだろうって思っているのに、急がせますよね・・・
出来上がった物件が見れるのが良いと思っていたのですが、グランドステージの事件があって、それもどうかなぁ〜と思ってしまいましたし・・・
私の少ないデータですが、今迄見てきた物件は、
立地＞建物OR立地＜建物って感じが多かったような気がします。
立地＝建物が一番良いのでしょうが、そうなると、立地＝建物＜価格と言った感じです・・・

[64: 匿名さん]

こちらのスレは、みなさん真剣に購入を検討されていて、意見交換をされているので
興味深く拝見していました。

客観的に見ていると、皆さんは物件選びの条件をもう少しご自分の中で整理された方が
良いように見受けられます。

おそらくこちらの物件に最初に注目されたのは「立地」「価格」であったのではないでしょうか？
その上で次に「信頼性」「間取り」「住みやすさ」…などの「諸条件」に関心が遷っていったのでは
ないですか？
「立地」+「周辺環境」+「間取り」+「価格」+「信頼性」はいずれも高額な住まいを購入する際に
誰もが最低限の条件として検討する要素だと思います（つまりそのいずれも「諸条件」としては
いけない。）そして全てに満点な物件は稀でしょうからどの条件にどこまで妥協できるのかの
「減点法」での判断をしていくことになると思います。

デベの営業の印象が良くなかった…、エレベーターの待ち時間が気になる…
それらは基本条件をクリアした上で、次の段階で考慮すべき要件だといえます。
つまりすでにその段階の問題で悩んでいるということは、自分の中での基本的な
答えは見えているのではないでしょうか？
もしそうでないのなら、条件の優先順位が明らかに混乱しているということです。
基本的に自分の中で外せない条件の優先順位をもう一度整理することをお勧めします。

デベが売り急ぐような販売手法をとっているのは、残念ながら業界的な常識となってしまって
います。ですからそれを自らの購入条件に入れてしまっては、何も買えないということになって
しまいます。
であるなら、なおさらそれを前提としてデベの姿勢を見極めることを購入者がやっていかないと
マンションは買えないということです。

[65: 555]

とっても的確なご意見有難うございます。
確かに、言い始めたらきりが無いですよね。
私の場合「立地」+「周辺環境」+「間取り」+「価格」の方はこの物件はクリアしています。しかし、「信頼性」においてはホント見極めるのが難しいですよね。
同じ売主さんでも、問題になっている物件もあればそうでない物件もあるし・・・
そうなると、もう信じるしか無いんですよね・・・

[66: 318]

ご意見ありがとうございます。
まだまだ皆さんに比べて勉強不足というか、
自分の中でも優先順位がはっきりしていないんで、
迷ってるんだと思います。

ちなみにニッシンパレスステージ仲宿は、完売したとTELがありました。
まぁ、造り（収納・間取り）を見て結局は、やめたんですけど…。

しかし、選ぶのって難しいですね…

[67: TO]

ご意見ありがとうございます。と同時に耳が少し痛いですね〜。
確かに優先順位の整理が必要だなと思い、もう一度初心に戻ることにしました。
しかし、５５５さんが述べられているように、信頼性の判断は、難しいです。
まあ、売主が大手だから大丈夫かな、としか初めは考えていませんでしたが、色々と調べていくうちに、施工会社のこと、設計事務所のこと色々なことがわかってきます。
いくらデぺの方が、「信頼してください。」といっても、営業の方がとても信頼できそうでも、
多少なりとも販売物件に関してのクレームなどを知ると、やはり躊躇してしまいます。
耐震強度偽造の事件のこともありましたし、、、。
いざ購入後に問題が起きたときのことを考えると、やはり信頼に値する売主から購入したいと思います。

きりがないとわかっていても考えてしまいますね〜。
318さんが、書かれているように「決め手」がないんですよね。

[68: 匿名さん]

みなさん決め手のないまま撤退ですか？

[69: 匿名さん]

こちらの掲示板を参考に見ていました。
色々な意見が見れてとても勉強になったと思っています。
そこで、それを参考に私はこちらの購入を決めました。
1LDKですので、もしかしたらこちらに書き込まれている皆さんと
競合かもしれませんが、自分では気に入った間取りを早めに押さえたかったので
決めました。
色々なご意見本当にためになりました。
そしてこちらのみなさんともご近所になれればと思います。

[70: 318]

検討しているうちに、考えていた部屋（３LDK)は、決まってしまいました…って
TELがありました。まぁ、もたついていたんで仕方がないって思いました。

探し出して2ヶ月で購入を検討したんですが、みなさんが言われるとおり、
あせらず、探したいと思います。

次は、王子神谷あたりを…

[71: 555]

ご希望の場所は決まってしまったのですね。
レスに参加している人であまり決めた！と言う方が居ないので、
決めた人がいらっしゃるのかなぁ〜と思っていました。
ちなみに、＞69さん、差し支えなければ、教えて下さい。このマンションの決め手は何でしたか？！