グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[901: 匿名さん]

私は自営業者ですが、勤め人は大変。昨今の社会事変で例えば不二家などの事件で、その企業に勤めている人や関連代理店の人たちは、上層部の不正が発覚すれば、末端の社員から代理店まで、生活が破綻します。　大手企業だから、信用があり銀行が融資実行を行うわけですけど、勤め先の企業が破綻したらローン返済に大きな支障が生じる。
はじめから業績が悪いとわかれば話は別だが、最近の傾向として、急に企業の不正が発覚して奈落の底に落とされる。

また、昨今の日本企業は社員の陰湿なイジメやリストラの恐怖に怯えながら働いている人達がなんと多いことか？　ごく一部の外資系企業社員は非常に所得が潤っているが、それ以外はほんとに苦しい生活を虐げられ、子供が２，３人いて親父さんが自己破産した４０代を、最近何人も見てきています。　

都心部をはじめ近郊の区部で高額帯物件の供給が多くでていますが
相対的な所得の底上げが必要な時期であり、またデノミ（貨幣価値の変換）などの政府の経済政策が必要な時期。
マンション用地が高騰し、エンドユーザー価格はそれ相応の値段でないと、事業者の利益を圧迫するわけですから、当然事業者側も値引きなどはそうそうできないわけです。

建築技術がここ数年飛躍的に進歩し、また最新設備や地震に強い構造建物の供給ができるようになったのにも係わらず、購入できる人はやはりこのエリアですと限られた人となってしまうのでしょうね？

[902: 匿名さん]

世田谷大好きだけど、所詮は世田谷なんです。
マンションの値段だけで千代田区と比較するなど、なんだか違和感感じます。
青山、渋谷に出る利便さ、環８超えたあたりに多く残る自然への近さ、
そしてなんだか下町ぽい雰囲気の町並み。
世田谷のそんなところが好きという人にはいいマンションですよ。

[903: 匿名はん]

この場所は、居住者の効用（満足度）を最大化する均衡点に近い位置なんでしょうね？　居住者の効用（満足度）のベクトルがほどよい良い具合に交わる接点がある？
閑静さ・利便性・商業施設・発展性・将来性・建物設備・地盤力・安全性教育環境等々の効用（満足度）が程よく得られる場所なのかもしれません。また景観・日照などもあるていど良いですし・・・・・・
もとが総合小児病院だった場所だとうなずける立地ですよ？

[905: 契約済みさん]

住まいサーフィンのここの物件評価どなたかが新しく
更新されましたね。
結構なるほどなと思いました。「現実的」な評価で
よかったです。

[906: 匿名さん]

904さん
　不人気はＰ点-price(価格）とＭ点-money(所得）のベクトルの接点があわないだけでしょう？

[909: 購入検討中さん]

今朝の日経新聞に不動産大手5社の4-6月業績が載っていました。
　 　売上高　 営業利益　 売上高営業利益率
三井　2,921 295 10.1%
三菱 1,508 269 17.8%
住友 2,114 586 27.7%（注目）
東急 1,229 90 7.3%
野村 844 102 12.1%

あの、住友だけ？？？あれ？？？

[911: 匿名さん]

907さん
経済学的に都心部・城南エリアは市場支配力（market power)が少数の経済主体（企業）が自分達のみの利益になるように,現在価格設定者（price setter)が経済主体を独占的に支配している状態です。

また不完全競争市場（imperfect competition)となり,このエリアのマンション分譲は大手の独占市場となり、大手デベ同士でおそらく密約が交わされている事でしょう？　これは、このエリアの事業用地は大手企業数社に完全独占され、お互いの利益向上のため、価格を下げることせず、平均的単価以上の価格設定を互いに行ない、値崩れが起きて利益圧迫がないようお互いに調整していると感じますが？

[912: 匿名さん]

カルテルということ？
もし、発覚したら株価大暴落！
軒並み好業績の中そんなリスクを犯すでしょうか？
私のような中小企業の親父には少し理解に苦しむ。
だからこそ、中小企業の親父なのでしょうかね？

[913: 匿名さん]

９１２さん
中小企業の経営者はまた別でしょう？私の知り合いに恵比寿で会社を運営している４０代がいますが年収２０００万円は軽く超えている。
中小企業の社員が悲惨です。　給与は安いし昇給は少ないし、約束は破られるし、倒産やリストラと背中合わせ・・・・・

銀行の信用がないし、借入金を申し込んでも４０００万円が上限でしょう。　　やはりスタートの時点でいい企業に就職した人は、３０代でかなりの稼ぎがある。世の中金だけじゃないといいながら、同じ労働量で給与の差があることは、なにか仕事をする気にもなれないし、マンション欲しくても、このへんで買えるのは、年金対策のワンルームしかないのかな？
　あ〜あ世の中不公平ばかり・・・・

[914: 匿名さん]

「用賀三条通り」が坪４３０〜４５０万円だって
恐ろしい世の中になった。

ここがだんだん相場並になっていくのが恐ろしい。

[915: 大手企業サラリーマンさん]

あんまり売れてないんですかね？ここ
資料請求したのですが、色々条件にあわないので検討を見送っているのですが、毎日のようなメール、昨日は9時過ぎに電話セールスでした。
お陰でやっと寝付いた子供が起きてしまって、たまりません。
電話は8時までにして欲しいですね。

[916: 匿名さん]

要注目↓

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/sangenchaya/layout_list.cgi

こんだけ掲示してるんだから、ほんと売れてないと思うよ。
ＡＢ棟は特に高いからやばいと思うよ。Ｃ棟西向きも
ピンチだろうね。

[917: 匿名さん]

売り渋りのDeclineValueというやつですか、やりますねスミフは・・・

[918: マンション投資家さん]

＞>916さん
投資家間のネットワークでは売出中のC棟西向きは
ほぼ完売状態です。
場合に寄っては前倒しで次期販売をするとの見方を
しています。
AB棟も時間をかけて売り抜くでしょう。
住不の値付けは本当に緻密なんですよ。

[920: 匿名さん]

住不って「階の上下に由る価格差」が他より小さいような気がするんですけど何故でしょう。上階の方が特に思える。もし詳しい方いたら理由を教えて欲しいなあ。

[921: 匿名さん]

＞920
＞「階の上下に由る価格差」が他より小さいような気がするんです
＞けど何故でしょう。上階の方が特に思える。

すみふはただでさえ高いけど、その中でも上層は得というのは事実
だと思う。
この理由として、以下の通りだと思います。

①高いけど上が安いから上がまずはバッと売れる。
②価格表の「済」がまずは増える。
③その動きを見て、次の客がもしかして人気物件？と勘違いし
　その下を買う。
④価格表にまた「済」が増える。
⑤ここで営業が、早く買わないといい眺望は売れちゃいますよ。と
　追い討ちをかける
⑥値段が変わらないなら、上を早く買わなきゃと客がさらに焦る。
⑦この後は④〜⑦の繰り返し。。

こんな感じでしょうか。ようは安めの高層階は「エサ」です。
通常は高層階の眺望がいいほうが中古価格でも高いのは当たり前
なのですから、下層階の人が上層階の低価格を補ってる価格設定。

でもこの流れは既にこの物件では破綻してるから関係ないと思うよ。
どうせ買うなら早く高層階というのは間違いないかもね。

[922: 匿名さん]

まぁ再三再四申し上げるように、立地的には悪くないが、場所と値段が
あわないことが不人気の原因でしょう。
　ようは値段が購入層にとって適切な価格であればもう既に完売状態に近いかもしれません？
　太子堂であれだけの戸数の億ションはちょっと無理ですよ〜。
住友不が営業を果敢に仕掛けてくるのは、営業マンなしでは売れない・完売できないと悟ったのでしょう？

[923: 匿名さん]

高いと感じる人は買わなければ良い。
買える能力のある人には、いい物件ですよ。
住友の高級物件は誰もが気軽に買えないところが、いいのです。

[924: 匿名さん]

>>992

全く説得力がないですよ、住友のマンションを検討したことないんですね。
価格高騰の情勢で竣工が来年なのに、そんなことするわけないじゃないですか。
2年後なら、するかもしれませんけど。

シティハウス成城なんて、完成後2年以上かけて売ったんですよ。
竣工後1年近い完成物件なんて山のようにあるデベですから。
住友のHP見て御覧なさい、完成物件がごく普通に売られているんですよ？
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/my_style/

これだけ見ると、他社なら売れ残りといわれる完成物件、棟数なら
青田売り物件より多いかもしれません。

[928: 匿名さん]

＞すみふの本音は「高値で出来るだけ早く売りたい」に
＞決まってるじゃないですか

一部正しいけど、ほんとの本音は

時間かかってもいいから「全部高値で売りたい」じゃないの？
そりゃ早いに越した事ないだろうけど、割安にしてまで
早く売りたいとも思ってないように見える。
運転資金に苦労しないデベの典型だね。

[929: 匿名さん]

売り急がないのは明白、第一四半期は不動産大手五社では
圧倒的な利益と、利益率らしいですから。
第一四半期に利益が出ると言うことは、前期の利益を繰り越したということ。
>>909

[930: 匿名さん]

住友不はそう資本金うん千億円の日本４財閥の会社です。
　三菱・三井・安田そして住友は日本屈指の超超お金持ちなんで
運転資金には永久に困る事がないわけ？　
どこかの３流デベじゃないから、早期完売して、急いで資金回収をしなければならないなどの事態が発生しない。
　ゆっくり利潤がたらふく取れるまで、高い値段で売りぬくことを最優先していると思いますよ？

[931: 匿名さん]

早期完売するためには、営業も広告も増やさなくてはならないので経費がかかりますので、運転資金に困らないならメリットないのでは？
時間をかけて販売しても値下げをしないなら、利益は十分ありますから、願ったり叶ったりでしょう。

[938: 匿名さん]

今は何戸ぐらい売れているのでしょうか？
CD棟は７月末には、商談中も含めて70戸くらいだったと思いますが。

[939: 契約済みさん]

自分の購入したタイプと同等で同階が売れ残っているのに落胆し、でもよくみると、値上げして売ってる。

ほかもよく見ると、残ってるタイプに値上げしているのと、そうでないのと存在し、どんな基準で設定しているのかな？

話はかわりますが、契約後の皆様今後入居まで、どのような計画立てていらっしゃいますか？内覧会には、専門家を同行させますか？それとも、自分でチェックシート作って自分でなさいますか？

どんなところをチェックしたらよいか情報教えてください。

[940: 匿名さん]

>939さん

私はインスペクター入れますよ。頑張れば自分でも何とかなるかも知れませんが、建築業界の知人の話を聞いていると、所詮素人では限界があるようです。彼らの話を聞く度に、目から鱗の連続でしたから。
勿論、建ち上がった物件ですから、専門家でも躯体施工のミスなど全ての瑕疵を発見できるわけではありません。ですが、素人では「何がどうなっていれば問題で、逆にどういう状態であれば許容範囲なのか」の蓄積すらありません。少なくとも、私には。
既にデベロッパーには、その旨伝えてあります。知人の1級建築士にするか、業者にするかは未決です。そういう風に「うるさい買主」と思われている方が何かと安全なようです。まあ、半分以上は単なる気休めと割り切ってもいますが。

[941: 周辺住民さん]

>939
知り合いに少しでも建築をかじっている方がいればそれで十分ですよ。
（たいていの人はいないんでしょうが）
業者さんは基本的に「いや〜いい物件をお買いになられましたね、
しっかり造られていますよ」的な事を言って購入者を安心させてくれる
のが仕事みたいなもんで、やはり気休め。それでも安心料だと思って
お願いするかどうかですよ。うちはビビって結局お願いしましたが(笑)
マンション購入の先輩たちに聞いていた通りやたら物件を誉められて
いい気分になって終わりました。

[942: 匿名はん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070813-00000083-jij-bus_all

[943: 契約済みさん]

939です。私の父は一級建築士ももっていますが、企業所属でおもに発電所の建築とか、今話題の原子力発電所等にかかわってきている分、マンションの内装およびおさまりなんて、とるに足りないことらしく、まったく相談しても埒があかないのです。
でも、その言い分も一理あって、マンションの構造、景観は建築家にとって芸術であって、その分評価してくれました。

それで、私はマンションを何件も見て人に内覧同行を考えましたが、インターネットでしか情報を得られません。いままで、こんな欠陥があったという事例の情報があるとたすかるのですが

941のおっしゃるようにほめられて、いい気分で終わる可能性が大きいです。担当者の営業のかたも、ぜひ、専門家を同行してください。といわれました。たぶん、ほめちぎる例が多いのかなとそのときおもいました。

[944: 匿名さん]

厳しい＆欠陥情報量で行くと、Kさんのブログでしょうね。ちょっとブログの内容が細かすぎて、手の内を明かし過ぎのところもありますが。
この人は物件を褒めちぎるということはありません。信念で動いているようなところもあり、売主に対しては、かなり戦闘的な部類に入ります。と同時に、買主にも相応の責任を求める人です。依頼される時は、それなりに覚悟召されよ。
私もKさんにしようかと思ってますが、仕事も忙しい時期なので、そこまでの労力が割けるかが不安。Kさんは諦めて知人の一級建築士（意匠関係）に頼もうか、どうしよう。
ただ、住不は物件に自信持ってるみたいですね。営業さんからは「どのインスペクターでもどうぞ。キッチリ仕上げて見せます」的な言動がバンバン出ますものね。

[945: 契約済みさん]

ｋさんのブログ教えてもらえないかな？
やはり、自分でもある程度知識をもちたいと思ってます。

[946: 匿名さん]

「健さん　アドバイス」でググッて見てください。
イニシャルトークなので、「ああ、あのマンションね」「●●不動産って、こんな対応するの？」とか、色々楽しめます。

[947: 申し込み中さん]

（わかりにくい質問でごめんなさい）
コンフィデント・フォートの部屋の申し込みをしている者です。
ちょうど間取りがモデルルームと同じなので、契約前によーくチェックしておこうと思って、MRを再度拝見に行ったところ、下記の問題に気がつきました！！
寝室（洋室１）の情報用コンセントが１つしかなく、かつベッドの頭側にしかないのです。動線的にもベッドを逆に置くことは考えられず、営業の方に、「この場合ベッドからテレビが見られませんよね？」と質問したら「確かにそうですね。。。」と言われて、「でもベッドの足側の壁の反対側にコンセントがあるので、それを寝室側にもつけるのは可能ですよね？」とまた質問したのですが、その後、施工業者から連絡があって、それも無理とのこと。出来るのは、今あるコンセントから、フローリングの上に配線を通すしかないって言われてしまいました。フローリングとほぼ同じ色で隠せますから・・と言われたんですけど、なんでそんなことが出来ないのか理解できません。
図面集を見ると、ほとんどの対応の間取りで同様のことが起きると思うのですが、同じ疑問をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

[948: 匿名さん]

>947さん

C-CB-1タイプとお見受けします。しかし、これは少し難しい質問ですね。単純には、増設できない理由が分かりません。壁厚の関係でしょうか？それとも配線の関係でしょうか？どのような説明だったのでしょう。

①単純に壁厚の関係で「リビングのマルチメディアコンセントの裏側に増設することが無理」ということであれば、
★図面上最下部にあるPSの壁から、洋室1側に増設。二重床なので配線は可能なハズ。

②配線上無理ということであれば、
★リビングと洋室1の間仕切り壁に(丁度リビング側のマルチメディアコンセントの横あたり)、TVのアンテナコードとコンセントが通る位の小さな穴を開ける。洋室1にTVを置き、穴を通してリビング側のマルチメディアコンセントに接続（TVアンテナポートも2ヶあるのでOK）。穴自体はTV本体やローボードで目隠し。リビング側も適当に家具を配置する。若しくはパテなどで完全に埋める。戸境壁ではないので、問題なさそうですが。

こんなもんでいかがでしょう？　ピント外れだったらごめんなさい。

[949: 申し込み中さん]

947です。
早速にありがとうございます。適確な回答ありがとうございます！
担当の方が今週夏休みで、お休み前の日曜の夜に電話で相談したので、なんとも言えないのですが、
自分も①は出来るのではないかと思ったのですが、とりあえずは無理との返事でした。
②の方法も聞いてみますけど、将来売却するかもしれないことを考えるとちょっと躊躇します。
どちらにしても本契約前にコーディネーターの方とかに説明してもらう場をセッティングしてもらおうかと思います。
ほかにもご意見ありましたら、またよろしくお願いします。

[950: 購入検討中さん]

＞９４７さん
私も（他の間取りタイプですが）購入を検討中のため、ご指摘の点にびっくりしました。他にも何かないかと図面とにらめっこ中です。
情報用コンセントについて、先方から説明がありましたら、ご教示ください。