グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[821: 近所をよく知る人]

原住民の森・堀江・浪貝姓は、みな血族なんじゃないでしょうか？
太子堂一体同じ姓がたくさんあり、大豪邸にすんでいますね。
先祖を大昔に遡ると、すべて一致するんじゃないでしょう？

この姓で判る事は、大昔はこの太子堂地区は、海だったということです。浪の貝なんて名前が元元の人であるという事は、完璧にここが大昔に海であった証拠でしょうね？

森一族さんの本家本元は、ＧＨの近くの御嶽山ですかね？　分家が太子堂一体に沢山あり、土地を借地として貸したり駐車場・賃貸アパートマンション経営をかなり広範囲でされているようですね？　詳しくは知りませんが・・・・・　　　　おそらくデスカント森さんも分家の方でしょうね？

[822: 気になった。]

>>815
あなたにとってマスコミの影響力は多大なものなんでしょうね。一戸建てにしろマンションにしろ購入時期は人それぞれ違う訳ですよね。年齢、購入目的、生活環境。要はあなたの主観が全てではないと言う事です。金利が上がれば住宅価格が下落すると言うのは所詮素人の考え方に過ぎません。私は投資関連業務をしていますが、近年金利上昇に対しては各金融機関が独自の裁量で金利優遇幅を広げています。ですから世間一般的な金利が上がったところで、結局は住宅ローン金利は数年前と変わっていないんですよ、実質的に。海外暮らしで頭が鈍ってしまったんでしょうね。そりゃ何年も待てば地価も落ち着くでしょうけど。
そんなに虚勢を張らず、もっと大きな舞台で持論を展開して下さい。

[823: 匿名さん]

>820さん

どうもありがとうございます。残念ですが、まあ芽ぐらいはあるかもしれませんしね。幸いサミットであれば近いし。良い物は渋谷辺りのデパ地下で調達しましょう。

[824: 匿名さん]

>>822
銀行の住宅ローン政策のことはあたっていると思いますけど№815のいう「金利が上がれば不動産価格が下がる」っていうのは、“住宅ローン金利が高くなればローン返済が苦しくて住宅購入需要が減る”という意味ではないですよ。
預金と不動産投資は、同じ投資利回りなら、普通はリスクの低い預金でリターンを得ますよね。
金利が上がれば、金融商品としての不動産から、預金・国債等に資金が流れるので、資金が入らない不動産は価格が下がるということです。
投資関連業務をされているということなので、ご存知とは思いますが、念のため。

№815の言い方は、気に障る言い方ですが、私も不動産価格は6月がピークだったのではないかと思っています。少なくともここ数ヶ月は大きく上がることもないでしょうから、落ち着いて物件比較をしていきたいと思います。

[825: 匿名さん]

824へ

金融商品の不動産というのはおかしいです。
不動産価格が金利上昇によって下がるという理論は、投資として考えたときの利回りと、金利を比較するということですか。発想が単純すぎです。
でも、この物件を投資目的で買っている人はほとんどいないとおもいます。
物価上昇を抑えるための金融政策として金利上昇局面があるのではないでしょうか？その物価上昇のなかに不動産も入っているので、不動産の上昇は抑えられると私は理解してます。しかし　私も822さんのいうとおり、不動産の購入のタイミングは個人の事情によるところが多く、とくにこの物件は自分の生活にマッチしていることが最高の買い得感なのです。
住みにくい住居を買うことがいちばんのデメリットです。

また、現在の不動産価格の上昇は高級を売りにしているので、坪単価は確実に上がります。高級というのは語弊があるので、セキュリテイ、免震、そして長い年月がたっても色あせない外装等。敷地のひろさ等です。マンションがバブル以降一旦下がった時バブルの時にくらべて、とてもリーズナブルになったと同時に、広さも天井高の高い物件も減りました。優雅さななくなりました・

たしかに安いけどそれなりでした。やっと、世田谷で都心なみのマンションがでてきたと思ってます。

このマンション贅沢すぎる感はあるけど、マンションのグレードが上がったのは確実です（ここだけでは、ありません）

もっとハード面の批判があったほうが有意義です。
個人てきには、駐車場から上に上がるときの動線とか機械式の駐車場の使い勝手とうです。

[827: 匿名さん]

駐車場は今流行の機械式ですか？　面倒くさいですね。
それで淡島通り側が出入り口なのですか？それとも公園がある側の新しい一方通行道路側が出入り口なのですか？311戸分+ゲスト用なんでしょうか？　　結構高いので、近くの駐車場を借りた方が安いのと違いますか？

[828: 近所をよく知る人]

太子堂原住民の特徴
考え方が他力本願で努力をしない。また、努力する人を駆逐する傾向にある。「悪貨が良貨を駆逐する」という人間関係と経済。
保守派が多い地域。革新的な考えや、破天荒な意見行動に対しては、拒否反応が強い。切磋琢磨を嫌う傾向にある。

[830: 住まいに詳しい人]

>>825
>金融商品の不動産というのはおかしいです。
>不動産価格が金利上昇によって下がるという理論は、
>投資として考えたときの利回りと、金利を比較するということですか。
>発想が単純すぎです。

経済学の基本を無視しろと言うの？
そこまで言うなら、きちんと説明した方がいいんじゃない？


>また、現在の不動産価格の上昇は高級を売りにしているので、
>坪単価は確実に上がります。

なんて、ただのトートロジーだし
高級品を売り出して高い値段で売れる理由が何も提示されていない


書いているコトがあまりにメチャクチャですよ

[831: 匿名さん]

>825さん

地下駐車場からの動線に何か問題がありますか？私は他の物件とも比較しながら、まあまあ良く練られている方だと思っていたのですが。ひょっとしたら見落としがあるかもしれないので、良かったら教えてください。
あと、機械式なのは仕方ない気がしています。付保率を考えると、全部平置きとはいかないでしょう。私はマイカー通勤ではなく、車を使うのは休日だけなので、あまり気にしていません。

ハード的な話でいくと、個人的にはペット用EVが別になっていないのが残念です。共用部ではケージOR抱き抱えとなってはいますが、中には守らない人もいるかも知れません。確かに2戸1EVなんかもあるので、制約できない事情も分かりますけれど。

[832: 匿名さん]

311台が一気にでてきた場合はどうなるのか？
隣の東建の物件もあるし、道路が整備されてよくなっても
淡島通りの渋滞の原因を作りかねない？
車庫証明は、居住地から500Ｍ圏内だとおもうが、別に駐車
場を借りることも念頭に置いたほうがいいのかもしれません？

[833: 匿名さん]

機械式しかないんしょうけど、機械式は車がおっこちそうで
怖い・・・・・　また故障とかあったらいちいち管理会社へ
連絡しないといけないのがめんどくさいでしょう？
地下から地上への動線は、うまく設計されているのではないでしょうか？　また防犯対策はどうですか？　防犯カメラは設置してありますかね？

[834: 匿名さん]

現在都心在住で車は持ってないんですが、この辺りだと必要でしょうか。ギリギリ無くてもいいかなとは思ってるんですが。機械式駐車場ですが、屋外機械式のように風雨に晒されているよりはトラブルが少なそうな気もします。
防犯カメラは50台。敷地外周部にはテンションセンサー＆赤外線センサー、エントランス＆EVホールのダブルオートロック、居住階限定停止EV、玄関前モニターつきインターホン、全窓防犯センサー、24時間有人管理と、セキュリティは最高レベルと思いますが。

[835: 834]

ひょっとして、防犯カメラって駐車場についてですか？だったら50台というのは間違いでした。あくまで物件全数です。防犯カメラの位置までは確認していませんが、普通に考えれば、このうち幾つかは駐車場にも付いてると思いますよ。

[836: 匿名さん]

セキュリティーは万全ですけど、お金かかりそうですね？
管理費・修繕積立金・駐車場代金だけで、１０万円超える
時期がくるのではないでしょうか？

[837: 匿名さん]

先日ＭＲ行ったんですけど、、
未だに１／３しか売れていないなんて、超不人気物件ですね。
新築でこれだけ売れないってことは、中古では余程値段下げ
ないと、買い手いないんだろうな。

余程割り切って永住目的にしない限り、とても買う気になれない。

ちなみに２３日に抽選だった野村のプラウドタワーは３０６戸の
販売に対して９００人の登録殺到だった様子です。
「全戸申込御礼」だそうです。それに比べてここは。。。

[838: 匿名さん]

8000万あったら茶沢通りの反対側で安めの建売を探すよ。

[839: 匿名さん]

そのプラウドタワーに賭けていたのに落選してしまった私です。
仕方なく、このＭＳも検討に入れましたが、坪単価が高すぎるでしょ。これは。
飯田橋のプラウドは駅のまん前で山手線のど真ん中。いくら三茶とはいえ淡島通りまででなきゃだし、このロケーションでこの価格では売れ残りも必至ですね。中低層ならプラウドの方が安いくらい。。。

三井の浜田山まで待つか。って感じです。
このＭＳ、将来は不安ですね。値下がりが。。。
プラウドのロケーションなら、値下がりも無いでしょうが。。。

[840: 匿名さん]

まあ、資産価値重視のプラウドタワーとは検討層が全く違うと思いますよ。何を重要視するかは人それぞれなのでどっちが正解とも言えないんでしょうが、回すことを考えているなら、この物件は全く対象外でしょう。相場よりかなり高いし。

>中低層ならプラウドの方が安いくらい。。。
実際にそれだけ払える人でも、飯田橋には目もくれず、こちらを購入した人がいるということですよ。この場所とモノが気に入って、長く住もうと思う人向けなんでしょうね。

しかし、PC浜田山との比較は…。あちらの最大のメリットは住環境と思いますし、実際それらを重視される方が多そうですが、そもそもその住環境自体が維持されるかが疑問。最大の利点が担保されない（下手すれば真逆？）時点で、コンセプトが崩れてるんじゃないかと思います。

[841: 匿名さん]

ここの住環境と浜田山を比べること自体が無理があるかと。浜田山の方がはるかに気品と緑が多く、永住の地にふさわしい。利便性を追求するなら、いっそ都心かと思いますが。

ついでに、
http://www.asahi.com/business/reuters/RTR200707240092.html

物件購入はしばらく待つ姿勢の方が正解かと思います。

[842: 匿名さん]

だから、本当にその「永住の地にふさわしい」住環境が維持されるのかどうかが、今あちらの板で問題になっているのでは？浜田山が気品に溢れているかどうかはともかく(笑)、あのグラウンド跡地の将来に様々な疑義が生じているようですが。このスレで話すことではないですがね。

[843: 匿名さん]

先日ＭＲ行ったんですけど、、
未だに１／３しか売れていないなんて、超不人気物件ですね。

でも１００戸以上売れたわけだから凄いですよ？　完売まであと１
年半はかかるでしょうね？　
来々年の春先（平成２１年３月）あたりが完売の時期とみます？

それまで価格の推移がどうかわるかということかと思いますが・・・
近辺の相場が上昇下降の変動がでれば、売り出し価格改定があるかも
しれません？

[844: 匿名さん]

８０００万円出すなら、三多摩・横浜・川崎あたりの新築一戸建て
を買いますね。　ランニグコストもないし、庭付きの戸建が買えますよ。

[845: 匿名さん]

三多摩・横浜・川崎?

そこまで妥協するつもりはないでしょう（笑）

[846: 匿名さん]

府中・調布・溝の口・青葉台などの郊外で栄えている街の
方が住みやすいですね。
特に義務教育課程の子供さんがいる方は郊外で栄えている
街の方が環境がいいし、子供もたくさんいるし、生活しやすい。

三茶あたりは少子化が著しいし、もっと都心よりも少子化が加
速して、ＤＩＮＫＳか子供がひとりいる家庭でかつ経済的にゆとり
がある方でないと・・・・・
普通の人は無理ですね。　５０００万円前後がこんごのことを考え
ると手頃な値段です。　となると郊外しか購入の手立てがない。

[848: 匿名さん]

将来「貸す」か「売る」可能性が高い人は、
千代田区・港区・一部中央区・渋谷区・一部新宿区にどうぞ。

ここは永住目的ならＯＫだけど、「貸す」「売る」なら
絶対的に損になりますからね。

新築時の人気度は、ほぼそのまま「中古市場」「賃貸市場」
の人気度です。

今のこの物件の人気度が全てを物語ってるね。
せっかくダイヤモンドに高く評価してもらったのに、
この閑古鳥状態は、、これ以上もう打つ手ないよね。

業界ではここの売れ行きが今後の不動産市場を占う試金石
なんてよばれてるんだけど、、、ほぼ結果見えたね。

[849: 地元不動産業者さん]

ようは値段の問題だけ。　総額１億５０００万円以下でないと・・・
このエリアは１億５０００万円がアッパーの数字だね？

[850: 地元不動産業者さん]

残り１１４戸だそうです？これからは先着順

[851: 匿名さん]

プラウドタワーすごかったですね↓。
それに比べてこっちは、、、ある意味注目してます。


■■野村不動産／飯田橋駅前再開発プロジェクト「プラウドタワー千代田富士見」、
全306戸を即日完売（2007/7/24）
●最高倍率23倍・平均倍率2.9倍・総登録件数899件・来場者5,400組超
http://www.nomura-re.co.jp/news/2007/20070724.pdf

[852: 匿名さん]

何だか、雑草のようなネガキャンのせいで、検討者や購入者の有益な情報交換という雰囲気ではなくなってしまったね。悪貨が良貨を駆逐するとはこのことか。

自分は検討に当たって、スーパーゼネコン社員と大手設計事務所の知人2人に意見を求めた。結果、かなりの高評価だった。固有名詞を出すと荒れるので差し控えるが、ここにも名前が挙がっている高名な物件よりもね。技術屋さんは、こういう視点で見てるのかと勉強になった。念のため、1級建築士の知人にも話を聞いてみるつもり。

金勘定でしか物件を評価しない人には分からないのかも知れないが、自分や家族が安心して暮らせる箱＝住まいという観点からすれば、建築的には見所があるのだそうな。長く住もうとするなら、不動産という観点も大事かも知れないが、建築物としての評価もまた大事。どちらを優先するかは人それぞれ。

あえて付言すれば「きちんと図面通りに施工されていれば」という条件付きだが。要は手抜きされたら意味がないということ。

[853: 地元不動産業者さん]

いくらなんでも手抜き工事はないでしょう？
下請けの施工会社はすべて公に公表しているし
作業員もすべて作業員証明書を持って作業にあたり
信用がおけるかんじが致しますが？

GHは、指定容積率・高度制限を遥かに超えて建てられますが
近隣の容積率・高度（高さ）を買っているようですね？
南側の円泉寺は容積率２００％で２種高度地区です。
ここからダイブ容積率緩和の条件をいただいているような感じが
致しますが・・・・・
同じ淡島通りの『駒場プロジェクト』は、ここと同じ１２階建て
ですが、近隣住民の猛反対運動がおこりました。
しかし、ここは反対運動がまったく起こらずに現在に至っています。

ということは、設計の変更はないと見ますが、どうなんでしょうか？
確認申請を変更するにあたり、当然に建築主事の了解が必要となり
計算のやり直しや図面の書き直し、材料の発注の調整などで手間がか
かります。

[854: 匿名さん]

住宅ローンを“タダ”にしてしかも
北海道旅行を経費化してしまうちょっといい話

http://www.warazon.com/aesaku/07MM001.html

[855: 匿名さん]

＞８５２

どんな立派な箱でも場所が場所、値段が値段だからね。
立派な箱と良い地盤というのはみんな分かってる。

でも、それと「値段」と「場所」が全く折り合わないだけ。
これが、まだ渋谷区、目黒区あたり、山手通り内だったら
飛ぶように売れてたと思うよ。

でもそこをあえて超挑戦的な価格で売り切ろうとするのが、
すみふなんだよ。だから非難も多い。。

[856: 匿名さん]

852さん
建物だけの評価なら、山奥の物件でも「良い建物だ」という評価
になります。でもこの場所（太子堂）にしては高すぎる。
建物の値段なんてそもそも物件価格のせいぜい２〜３割でしょ。

この２〜３割部分が素晴らしいからって、残りの７〜８割を
見て見ぬ振りするのは、判断としては誤っているのでは？？

購入者なら「購入者のひいき目」で、気持ちも分からなくも
ないですが。

[857: 匿名さん]

良いマンションは待ってて出てくるってものじゃないから、インスピレーションで決めることは間違っていないと思います。

[858: 匿名さん]

852です。

>855さん
概ね同意。要は地位の割りに高いということに尽きる。あえて付言すれば、ネームバリューに囚われずに純粋に住環境としてみた場合、それなりに評価できる部分もあるかと。

>856さん
ちょっとそれは極端かと(笑)。土地柄という点では、言いたいことは分かりますけど。駅徒歩が若干あるとはいえ城南環7内、都心近郊物件です。ある程度の利便性は担保されています。

>857さん
それもありかも(笑)

私が言っているのは、あくまで検討についての一視点。あまり詳しくは書けないのだけれど、前述知人から話を聞いていると、かなり寒気を覚えたのも事実。もちろん資産価値も気になって仕方ないところではあるが（何せ高いし）、金に代えられるものと代えられないものがあるということを知った。
逆の見方をすれば、立地的(収益還元法的)な資産価値というだけで飛び付くと痛い目に遭う‘かも’しれないということ。もちろん都心物件でそんなにひどい物件はないとの意見もあると思う。が、建築の世界の裏話を聞くと、何が起きるか分からない。
自分と家族が住むということを考えたとき、どこにプライオリティを置くのか。また、どの辺りでバランスを取るのか。改めて考えさせられた。
その上で、この物件はどうかと問われれば、あくまで私の視点では「まあ、ありかな」ということ。もちろん、どこぞのカリスマ評価者のように手放しで100点なんて言いませんよ。皆さんご存知の通り、当然にマイナス面はある。

でも、単調なネガキャンでなく、こんな風に議論できるのはうれしいですね。掲示板の価値があるというもの。

[859: いつか買いたいさん]

そうここは城南エリアでまして環７の内側エリア・・・・・
とりあえず一等地くずれの場所。利便性は担保されていることはまちがえないでしょう。ただ、『場所』と『値段』が一致しないので、購入者の最大限の効用が得られないことが、不人気の要因といえる。

もし価格が、適正相場の坪単価３００〜３５０万円内で設定されていれば、成約率は当然、現時点で８０％は超えているのではないでしょうか？　場所は、太子堂といっても、都心部を除く他エリアの人からみれば高級地です。都心回帰現象を狙って価格の設定をしてほしかったな〜　

　都心部から降りてくる都落ちのハイレベル客層狙いではなくて、郊外から都心（区部）へ移住を検討するスタンスの顧客層向けの価格設定にしてほしかった。　川崎横浜三多摩あたりの人たちが、買換えを検討するならば、ここの立地なら、適正価格で販売となれば即決するでしょう。

[860: いつか買いたいさん]

訂正
坪単価　３００万円前後

[861: 匿名さん]

デベの考え方、売り方が分かってきました。

野村→相場通りの価格設定で人気を出させて「即日完売」でイメージアップで次の物件にも弾みをつける。利益は多く出ないけど、販促費も抑えられ、さっさと次の物件の営業に専念でき、即日完売物件ということで購入者も誇りを持って良いイメージで住み続けることができる。。

住友→相場以上の価格設定で、購入者に背伸びをさせて粗利益をがっちり出す。当然なかなか売れないけど、イメージ悪いのはもともとなので、そのまま価格を据え置き、何年かかろうとも結局最後には完売して利益をがっちり出す。購入者は高値で買うことになり、入居後もマンション内で営業が続き、嫌な思いと売れ残り物件の悪いイメージをずっと持ち続けて住むことになる。

結論：購入者からしてみたら、野村は適正価格で売ってくれるし、完売で買う方も営業も気分がとても良い。ある意味ＷｉｎＷｉｎの営業スタイル。

でも住友は高くしか売らないから購入者には辛いし、営業もなかなか売れないからストレス増大。結局、潤うのは住友不動産の会社本体だけ。

結構核心を突いてると思いますよ。

[862: 匿名さん]

池尻大橋再開発プロジェクト。興味深いですね。
購入目的が少し違うかもしれないけど、利便性は
抜群でしょう。検討の余地は充分にあるのでは？？

マスタービューはほぼ完売だけど、三茶ＧＨ検討者は
こっちも見た上で総合判断必要では？？
１０月にＭＲオープンです。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

[863: 匿名さん]

地理的には近いですが、実際どうですかね。検討者で池尻新タワーと競合すると考える人はいますか？誰かが書いてましたが、ＧＨは駅から10分(強)歩くことで、そこそこの住環境を得ています。一方、池尻は駅徒歩2分ですが、246＆首都高＆新ジャンクションの3点セットに“隣接”ですよね。選択のベクトルとしては真逆だと思うのですが。ＧＨに興味がある人は池尻には関心が無く、逆も然りと思うのですが。

[864: 物件比較中さん]

たぶん１０月でもここ（検討しているＣ棟西向き）は空きがあると
思うので、池尻ちょっと見てこようかな。。

最近の私がそうなのですが、価値観って変わりやすいものですよね。

前までは「都心で狭いより近郊で広くゆったり」が良かったのですが、
最近は「駅近立地で資産性」が良いという価値観に変わりつつ
あります。

なんだか見れば見るほど悩んでしまい、「結局俺は何を求めている
んだ！」と自問してしまいます。

悩んだ末にきっと本心が見えてくると思い、今は色々見聞を広げる
日々です。

[865: 匿名さん]

>864さん

あ、なるほどね。確かに「自分に何が必要なのか」的な、ある意味自分探しのような時期だったらそうなのかも。私もそういう時期ありましたね。思い切り都心低層とか、交通至便タワーとかも見てましたわ。緑豊かな郊外物件も見たなあ。そんなこんなで必要条件と許容不可避条件が定まると、ベクトルが安定しますね。あとはバランス。
ありがとう。良く分かりました。

[866: 匿名さん]

ベストルが交わる効用最大化点を見つけることは、時間と労力が
かかります。すべての問題を整理整頓して、自己満足度に優先順位をつけ、諦める条件はすっぱり諦めることが、最終的にどの物件を購入するかを決めることになるのではないかと思います？

人間、誰もよくばりですから、あれもこれも良い条件を必要としますが
予算内で買うことが、一番最優先することと感じますが・・・・
住宅購入ばかりに金はかけられないし、先レスにあったように住友不は
購入者に背伸びをさせることを、無言に強要してくる訳です。

自分ならばこの値段だったら即決めてもいいけどと思いながら、営業サイドが融資金の斡旋してくれるような雰囲気の話が、そのうちちらりでてくると思いますが・・・・・・・・
　
　まぁ住友不は大手某銀行系ですから、そのへんはお手のものだと思いますが？　その誘惑に乗るのか乗らないのか。それは個々の意思決定です。
私は竣工時まで待ちます。　まって下がる気配がなければこの物件は、購入対象外にしようかと思います。

同じ三茶でセコムが昨年から今年にかけて販売した物件は、竣工後に売れ残った物件が１０００万円近く値引いるとの情報があります。

[867: 匿名さん]

建築云々の聞きかじりを書いた852です。

書いてしまうと該当物件の方から猛反発を喰らいそうなので敢えて控えていましたが、さっき豊洲の物件のスレで同様の指摘を見つけました。巷で話題の長周期地震動です。もし、類似物件を検討中の方がいらっしゃるなら、一度はご覧になった方が良いかと。
ゼネコン、設計事務所の知人両人の話を聞くと、懸念は決して眉唾ものではないようです。特に設計事務所の知人は通常の建築物と免震建築物の双方の設計実務経験があり、説得力がありました。問題は室内に止まらない。というわけで、私は池尻新物件はパスです。
さすがに類似物件の板には恐ろしくて書き込めません。件の豊洲板でも、早速ネガキャンとか言われてましたし(笑)。確かに注目物件では下らないネガキャンが多いですからね。

>866さん
住友は少なくとも竣工時では値下げしないのではないでしょうか。あと、グローリオ三軒茶屋でしたら、1000万値下げはデマということになっているようですね。デマと指摘された当人からの弁明もないようですし。まあ、あくまで板内での話ですが。

[868: 匿名さん]

867さんへ

この物件の何棟の物件を検討、もしくはご契約されましたか？
この物件のなかでも、棟もしくは階によっても評価が変わる気がします。
マンションをいろいろ見ていらしたとお見受けします。差し支えなければお教えいただきたいです。無論、一般論でも結構です

[869: 867]

ご指名ですが、非常に難しいご質問です。この物件の中での序列というのは、まさに個々人によって違います。例えば、私どもで言えば仮に資金が潤沢だったとしても、広い部屋は必要ありません。正確には、私は広い方が何かと良いのではと思いますが、相方は狭い部屋が好きだと言います。私が出張で不在にすることが多いため、1人でいると目が届かない部屋やスペースがあるのが嫌なんだそうです。現在は都心60平米未満の1LDKに住んでいるほどです。ですから、いくらプレミアム仕様でリッチな空間が用意されているとしても、AB棟は選びません。私どもにとっては無用の長物だからです。

一例を挙げれば、このような感じです。少し偏った事例ではありますが、予算や住まいへの考え方次第で、個別判断は百家争鳴となることでしょう。一般的に言うのならば、やはり概ね価格通りということになるのではないでしょうか。ただし、この物件では高層階であればそれなりに抜け感があり、かと言って低層階でもガーデンビューが楽しめます(C棟西側は除く)。
コストパフォーマンスでいけばC棟東側でしょう。坪単価を弾けば一目瞭然です。従って、2期売り出し時点での契約率は8割を超えていたと認識しています。
案外、不便なのはD棟かも知れません。エントランスの関係です。AB棟はメーン(淡島通り側)とサウス(円泉寺側)、C棟はメーンとウエスト(公園側)が使えますが、D棟はメーンのみ。バス利用ならば良いのですが、田都利用だと若干遠回りです。さらに盲点なのがゴミ捨て場。導線的に、一番ゴミを持って歩く距離が長いのです。

一般論で付言すれば、この物件についてではありませんが、設計事務所の知人はこう話していました。「デベは主に面積と階数で部屋の値段を決めている。しかし、図面を見てみると狭くて安い部屋の方が構造的に強く、広くて高い部屋の方が弱いこともままある。素人にも分かりやすいところでの値付けではあるが、安全性という価値は値段に含まれていないようだ」。ご参考です。

[870: 867]

少し訂正します。改めて図面を見直したところ、ゴミ捨て場までの純粋な距離としては、C棟の南側の方が長いようです。言いたかったことは、導線感覚として、少し不便かなということです。いずれにしても比較上の話で、大したデメリットにはならないと思います。

[871: 匿名さん]

掲示板もＭＲも閑古鳥。。

デベは物件が出来上がれば「必ず挽回できる」って意気込んでる
だろうけど、ここ検討してる人はみんな、箱と地盤とファサードは
そこそこ良いとみんな分かってる。
だから出来上がったって価値観は変わらないよ。
じゃあ何故か売れないのか。。。
立地の割りに値段が馬鹿高すぎる。それだけなんだよ。

最近の検討者はみんな「坪単価」の計算ぐらい必ずする。
ここは周囲の物件よりも２割以上高い。。

この物件が太子堂を変えるって言っても、あれだけ地主と借地と
未登記物件、占有、まだら模様開発された谷の町が、そんなに
早く生まれ変わるわけがない。

将来を織り込んで買えば割安なんて嘘だよ。ここの価格は全て
織り込んだあとの新新新価格なんだから、もし谷下の太子堂開発が
頓挫したら、ここは超割高物件のまま放置される。

マンション市況がさらにもう２〜３割値上がれば別だが。。。
すみふどう出る。。

[872: 匿名さん]

＞この物件が太子堂を変える

何様だこの物件。あふぉか。

[873: 匿名さん]

869さんありがとうございます。
あまりに具体的にお話いただき恐縮です。
参考になりました。

[874: 匿名はん]

やっぱり２割りはたかいのかな〜？
７０００万円の物件だったら５６００万円？
妥当な値段か？　
セコムのグローリオ三軒茶屋は、坪３００万円
前後だったと記憶している？

問題は、なんどもどなたも思う事だが、場所と
値段が不一致なだけであり、そのへん修正すれば
ぜんぜん場所も物件も悪くないのにね？

[875: 購入検討中さん]

先々週末にモデルに行きました。
不評と聞いていましたが実際家族連れや年配の方で賑わっていて、正直少し拍子抜けしました。むしろうるさいくらいでしたよ。
私は中間管理職で、いわゆる億ションには手が届きませんが8000万円後半の部屋を前向きに検討しています。広尾出身ですが、地名などはまったく気にしていません。むしろ気にする人は逆に田舎者と思ってしまいますね。見栄よりも居住性の方が私に取っては大切ですから。仕事柄太子堂・代沢エリアは回るのですが、車移動の多い自分にとっては非常に効率的なロケーションです。昨年からこの掲示板で様々なマンションの批評を拝見していますが、不動産業者の潰し合いにしか見えなかったりします。やはり自分の目で確かめて判断する事が大切ですね。
まぁ唯一挙げるとすれば、４棟よりも３棟のほうが良かったんではないかという点。そうなったらますます価格は上がってしまうのでしょうが。もう少しゆとりのある配棟であればな、と思っています。

[876: 匿名さん]

>875さん
賢明なご判断かと。この物件の主なマイナス面は価格と駅徒歩(これはある意味プラス因子でもある)ですから、その条件が折り合いさえすればメリットは余りある。C棟西側の場合、目の前のマンションは棟と垂直方向になりますから、視線的にお見合いになることもないでしょう。但し中層階での抜け感を期待しているのであれば、太子堂中学校の今後を念頭に置く必要あり。仮に廃校になれば、GHと同層のマンションが建つ可能性も否定できません。

競合デベの妨害はともかく、ネガレスの多くは「買いたいけど高すぎる。太子堂ならもっと安くしろ」という怨嗟のようにも見えますな。資金的に検討外であれば、潔く購入範囲の物件の品定めをする方が得策だろうに。中には「仕方なく検討した」なんてケースもありましたが、わざわざ捨て台詞を吐く必要もないでしょう

この手のネガレスが虚しくなるような、検討者や購入者による実のある意見交換や批判を期待します。

[877: 物件比較中さん]

＞８７５さん，８７６さん

初めまして。来年の夏までに住み替えを検討している者です。
私も先月、グランドヒルズのマンションギャラリーに行きました。
検討を進める中で感じたのですが、徒歩10分というのはあまり気になりませんでしたよ。
私は勤務先が溜池で、通勤にも電車を使っています。
仕事柄、ほぼ毎日が深夜帰宅という事もあって、若い頃は会社の近くにマンションを借りてていました。
しかし六本木や溜池にも駅から近いマンションは多数ありますが、とても休める様な環境じゃない。
私が言う事ではありませんが、高級物件に住む事の出来る人達はある程度の利便性を備えていれば「徒歩所要時間」や「価格」、「住所」なんて気にしませんよ。
８７５さんのおっしゃるように高い割合で居住者の殆どが車移動でしょうし、そもそもゴミゴミした場所を好むはずがありません。これぐらいの「郊外感」がベストなんですよ。
私自身、グランドヒルズに決めたわけではありませんが、好感は持っています。
８７６さんのご意見には大賛成です。
まずは購入出来る体力をお持ちの方が、ネガティブな意見を書けば良いのだと思いますよ。

[878: 匿名さん]

もともと世田谷区世田谷に住んでいます。
三茶はいいですよ！
ここからだと下北も近いし。
三茶は現在、頓挫してますが再開発が更に進めば、もっと面白そうな店も増えそうですね。
騒然に近すぎず、歩いて１０分はちょうど良い距離。
茶沢通りは昔はただの商店街だったけど、近頃はお洒落になってきて羨ましい。
セントラルガーデンは古の、空き地や公園がたくさんあった世田谷ぽくって素敵です。
この値段設定、スミフらしくて高めだけど、完成するころにはほとんど売れちゃいそう。
グランドヒルズの名前も長い間評価の対象になって資産価値に好影響を与えるのでは無いでしょうか。
現在私は、家族の都合で都内の違う場所にマンションを借りていますが、将来世田谷に帰るときにここが買えれば嬉しいな。

[879: 匿名はん]

完売は来年末くらいまでかかると思います。
将来といわず、今すぐ購入したほうがいいのでは？
三茶・下北は実需のファミリー新築Ｍ/Ｓ物件はそ
んなにでてこないので、いまがチャンス！

[880: 近所をよく知る人]

872さん
谷の下の区画整理事業は、区を上げての一大事業。元々の土地所有者も高齢化して、相続税の支払いには頭を悩ましている地主さん、けっこういるでしょう？

５年１０年スパンで考えて、太子堂２・３丁目地区のこんごを予想すると、まずは、区画整理と老朽化物件の撲滅による防災面の強化があげられるでしょう。　

道路が広がれば、土地に対する資産価値は当然上昇します。自動車が入っていける、通り抜けることができるできないでは、評価に雲泥の差が生じます。とうぜんに周辺の評価にも多大な影響を及ぼす。

周辺地区は相乗効果が得られ、防災面で強い地域となることも土地評価の上昇につながり、三茶の評価も良くなる。

太子堂は、都心部から程よい、ここちいい距離にありながら街全体の整理開発が遅れている。　ＧＨ及び東建へ２０００人強が移住することにより、街の人の流れがかわり、街並がよくなるよう、具体的にすすめていくようになると感じますが・・・？

[881: 876]

877さん、
ご賛意いただきありがとうございます。匿名掲示板の宿命なのかもしれませんが、あまりに無責任というか、低レベル（失礼ですが…）な書き込みが多くて辟易していました。少し横柄な文体ではありますが、852など一連
の書き込みをしたのはそのためです。「高い高い」と分かりきったことを繰り返す何とかの一つ覚えは、検討する上で必要ありません。資金的にクリア出来た上で、本当の意味での検討が始まるのですから。荒らしや僻みは退散願いたい。

さておき、検討者や購入者の皆さんは、車はどうされますか？私は現在の住まいが交通至便で、かつ自家用車通勤ではないため車は持っていません。すでに検討からは外していますが、浜田山物件を検討している時は絶対に購入する予定でした。この物件は、無くても何とかなりそうな気はしているのですが、実際のところはどうなのかと。

[882: 契約済みさん]

私は、現在、桜新町に住んでいますが、車が絶対に必要なことはまずありません。三茶に新婚当時すんでいましたが、同様でした。日々の買い物は至便ですし、ちょっと大きい物も渋谷などから安く配送できます。今はインターネットショッピングも便利ですし。今回、引越しを期に車を処分する予定です。
　ただ、車があれば三茶は246・東名・第三京浜で簡単に川崎・横浜にいけますので、港北ニュータウン周辺のおしゃれな郊外型ショッピングセンターなどで、郊外ならでわの楽しみも味わえます。日帰り温泉なんかいろいろありますし。ということで、車には多少の未練があります。
　でも、三茶駅前にレンタカー屋も24時間オープンしているので気楽に借りようと思っています。

[883: 匿名さん]

そう高い高いと嘆いてばかりでは、なんの進展もない。住友不は値段を下げないデベで有名なことはこの掲示板からも情報が得られているわけで、相場よりたかい物件を購入するにあたり、納得いく材料をひとつひとつさがすことが先決。　高い対価を支払う購入者の、最大限の効用が長く持続できるような具体的な理由を立証し、購入後の満足度が損なわれないようにする理由付けを納得行く形に提示すること。

[884: 匿名さん]

なんだかここって今、数名だけのコミュニティになって
ますね。文面も似てるし、同じような書き方多いし。

私自身この物件を気に入っていましたが、色々迷った結果、
他の物件を契約しました。ただ当然この物件もとても気に
入っていたので、今もたまに覗かせて頂いています。
一度本気に入居を考えたのでとても愛着のある物件でもある
ので、一言言わせてください。

ここ、
ネガレスを否定する掲示板になってしまうと危険なの
分かりませんかね。

ここに最近ネガレス入らないのは、あなたたちを「こいつら
話にならないな〜、聞く耳持たないし」ってあきらめられてる
からですよ。

ネガレスが無いと、
結局いいところしか目に入らなくなり、思い入れや思い込み
だけで自分にその値段を信じ込ませる。

人って気に入ると「恋は盲目」とばかりに短所も目に入らなく
なり、１億の買い物も１００万円くらいに感じてしまうところ
があります。

良い情報ばかりだと非常に偏った買い物をしがちです。
この掲示板の意義は、
いい所と悪い所を、情報として相互比較した上で、そこに
個人的な思い入れを重ねても尚、その物件が欲しいのかどうか
を判断する。掲示板ってそういう場所ではないでしょうか。

気に入った物件をネガレスされると、腹も立つでしょうが、
完全悪意ととるか、なるほどこういう意見もあるのか、と
取るかはその人次第です。

結局この物件はいま人気が薄いとしか言いようが無い。
参加者が少ないからこそ、意見が偏っていくものですからね。

大きな心を持って欲しいものです。

[885: 物件比較中さん]

>884さん

ここにきてあなたのおっしゃる数名は「購入意思も」ない方が
真剣に検討をされている方に茶々を入れるのはいかがなもの？
という事を言っているだけであって、ネガを否定している熱狂
的なファンとは感じませんね。皆さん品位を持って接している
と思いますよ。
購入検討者同士でagreeを得る事は良い事だと思いますから。
「参加者が少ないからこそ」というのは、あなたの批判的な態
度でしかないわけですよね。そういう小さい意見を言わない、
と主張するのはあなたですよね？矛盾しています。

[886: 匿名さん]

＞完売は来年末くらいまでかかると思います。

そんなこと決まっているじゃないですか、多分再来年まで突入するかも
しれません。
住友不動産のＨＰを見ると、住友ではそれがごく普通のこと当然だという
ことがわかりますよ。
だからといって、会社情報によると過去最高益を更新し続けて
いるのですから会社としては、全く困ってはいないのでしょう。
【自分スタイルのマンション選び講座】
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/my_style/

＞なんだかここって今、数名だけのコミュニティになってますね。

どこの掲示板でも、分譲開始から時間が経つとそんなものですよ。
物件掲示板で10名以上参加しているのは、いくつあるんでしょう？

[887: 近所をよく知る人]

掲示板はトイレの落書きと一緒で有益な情報を確実に得る手段としては信憑性が薄いが、それでも、有益かつ自分の知らない情報も得ていることは確かである。　

　同じ人間や購入意思のない人間が、不利益な書き込みをして、不愉快な思いをする。　　これは掲示板の特徴で仕方が無いといえばしかたがない。　　契約済みさんの率直な意見も聞きたいし、入居後の生活にかんすることも色々参考がてら聞きたいと思うのですが・・・・・・・・・・　

　わたしは直ぐ近所の太子堂３にいるもので、このマンションと東建の物件が建つ事にかなり注目しているひとりで、わたしも買換えを購入を検討できればと思っているひとりです。（予算的に現段階では無理ですが・・・）

[888: 881]

>882さん
参考になります。私もほぼ同じように考えています。しかし、駐車場に空きが多くなると管理費に響きます。悩ましいところです。

>884さん
誤解なきよう。これまでの書き込みをお読み頂ければ分かるとは思いますが、否定しているのは検討者でない類のネガレスです。僻みや荒らしといったものです。真摯な検討の中で「ここが気になる」「こういう視点で見るとマイナスだ」「これは設計ミスで問題だ」といったネガレスは、むしろ大歓迎です。以前もありましたが、図面も見ずに無責任に批判する思い込みの様なものではなく、根拠があるものであれば。

少なくなっているのは有為な書き込みです。貴殿がおっしゃる「聞く耳を持たない」というあきらめではなく、粗悪なレスに嫌気した真摯な検討者や購入者の書き込みが減っているのだと認識しています。それ以外では、貴殿の仰ることは至極ごもっともだと思います。

つきましては、貴殿が最終的にGHを外した要因等をお聞かせ願えればと思います。もちろん、最終的に選択した物件との比較になるのでしょうが、差し支えない範囲で構いません。貴殿のように「真摯に悩まれた結果、他の選択をした」、そのような批判こそが、有為な情報として役立つと考えます。

[889: 881]

失礼。もし女性ならば「貴殿」はもってのほか。「あなた」と読み替えて頂きたい。

[890: 匿名さん]

８８８さん

８８４です。冷静かつ大人のご意見ありがとうございます。
私が、熟慮の末この物件ではなく違う物件を選択した理由を
お伝えします。
私が選択した物件は野村のプラウドタワー千代田富士見です。

私は３０代前半の外資勤務のサラリーマンで、妻とのディンクス
です。

私は仕事柄、毎日朝から晩まで多忙な毎日のせいか、休みの日は
のんびりと楽しく過ごせる、時間と場所を求めて住まい探しを
始めました。

郊外に行けばいくらでもそういう環境はあるのですが、当然
仕事のことを考えると場所の利便性と自然が両立しなければ
ならない。そういう観点で、このＧＨはとても私のニーズに
合致していました。

電車、車の利便性は良いですし、駅まで１０分は少し引っかかり
ますが、、、そのお陰で三茶の喧騒とは離れますし、高級住宅街の
雰囲気も出ます。いつも車が多いせいか、運動不足気味なので、
逆に１０分くらいは歩かないとという前向きな気持ちもありまし
たね。

将来子供が出来た場合でも、ＧＨの外周の道は車どおりも少なく、
公園にも隣接していて子供も走り回ることも出来る。何より
中庭もある。
買い物利便性もサミットもあり、そういうときだけは三茶の商店街
にいけば物は安く手に入る。「住むのは豪華に、買い物は割安に」
は理想ですからね。
駐車場付保率の高さも魅力ですよね。

あとここの建物の雰囲気、ファサード、頑丈さ、セキュリティー
にもとても惹かれましたね。ちょうど中越地震が起きた時期でも
ありましたから、構造と地盤は他とは変えがたいものでもありま
した。

その他色々とこの物件の魅力は知りすぎるほど知っているつもりです。
駅から物件まで５回くらい往復もしましたし、バスにも３回、時間帯を
分けて乗ってもみました。

東京建物の賃貸棟とのコラボで、淡島が変わるなという夢も抱き
ました。ここの将来の発展を原住民の皆さんと共に願っていこう
とまで考えていました。
個人的にはマスタービューよりも好きですね。


ただ、結果的には下記理由・比較にて野村のプラウドタワー千代田を
選択するに至りました。この比較は冷静にします。

１．交通至便の飯田橋駅から徒歩１分１０秒の至近距離。
　　飯田橋駅はＪＲ、東西線、有楽町線、南北線、大江戸線利用可。
２．駅の喧騒とは逆の南側の部屋で２７Ｆで眺望抜群。意外と閑静。
　　皇居、日本武道館、大手町、有楽町、霞ヶ関、六本木、赤坂が
　　一望できる、ダイレクトスカイビュー間取り。
３．再開発地域で今後の発展が期待できる。
４．公園至近。外堀公園、千鳥が淵、北の丸公園、小石川公園等々
５．教育環境抜群。
　　九段小中、暁星、白百合、桜陰、東大、明治、法政、大妻等々
６．病院至近。
　　東京逓信、厚生年金病院、日本歯科大付属病院等々
７．三種類の制震構造。東京大神宮隣接で強固な地盤。
８．ゲストルーム２部屋、ビズルーム、キッズルーム、パーティー
　　ルーム完備。
９．ゴミ捨てが各階で可能。
１０．新聞を各階エレベーターホールまで配達。
１１．職住近接で休日もどこにでも遊びに行ける。
１２．１Ｆがスーパーで買い物便抜群。
１３．天井高２６０センチでハイサッシュ、ＳＩ構造。
１４．サッシュの遮音性能Ｔ４〜５で遮音性抜群。
１５．アドレスが千代田区で資産性抜群。
１６．区の財政が潤っており、教育費補助、社会保障、行政
　　　サービスが抜群。
１７．オプションのグレードアップが標準装備の差額分のみで可。
１８．標準でも納得の内装のグレード感。

その他細々としたところは他にもありますがざっとこんな感じで、
総合判断でプラウドを選びました。坪単価的には立地で当然
プラウドのほうが高く、坪４７０万円くらいです。ＧＨでは当初の
検討は９０平米前後の３ＬＤＫで検討していましたが、
プラウドで契約したのは、７７平米の２ＬＤＫで、狭くなりました。
でも上記理由により納得はしています。

今回ここは３０６戸が即日完売、平均抽選倍率３倍となったことも
あり、「当たったから欲しくなったんじゃないか？」とも考え
ましたが、最終的には冷静に考えての結論でした。

[891: 匿名さん]

続きです。

そして未だに、どう考えてもＧＨが優れているところもあった
ので、下記に私の個人的な意見ですが書きます。

１．壁式、免震構造で建物の絶対的な安心感。
２．プラウドよりも広くゆったりとした間取りが可能。
　　生活価値観によってはこちらのほうが断然豊かさが
　　あるとおもいます。都心との適度な距離感。
３．プライベートガーデンがあるのは羨ましい。
４．託児所がある。
５．生活にゆとりと落ち着きがあり、終の棲家としては抜群。
６．三茶と太子堂の再開発により、大変貌を遂げる可能性が大。
　　今より悪くなることは絶対に無い。
７．森の中の高台の邸宅としての存在感。貴重な自然がある。
　　グランドヒルズのブランド性。
８．交通の要衝。車の場合、大橋ＪＣＴが出来れば東西南北
　　どこへでも渋滞無しでアクセス可能。
９．地域一番マンション。キャロットタワーから見るとすごい
　　ランドマーク性です。

その他たくさんあると思います。

長々になりましたが、あと、私の家庭環境が、一人息子で将来
実家の土地（東京都下）を相続することを考えるとあえて今
「終の棲家」を買う必要までも無いという事情もありましたから、
極力、将来賃貸なり売却しやすいマンションを選びたいという
気持ちも少なからず影響を与えたと思います。

私の性格上、昔好きになった彼女のことを嫌いになれないという
気持ちも手伝って、引き続き私はこのＧＨが立地も建物も大好き
です。
ご購入された皆さんには満足して住んで欲しいと心から願って
います。

[892: 物件比較中さん]

>>891さん

プラウド１階にパチンコ店が入ると言うのは
ご存知でいらっしゃいますか？
地権者も外国人の方が多いと言う事。
教育環境を謳われていらっしゃったので、
余計かもしれませんが念のためにご参考にな
ればと思います。

[893: 匿名さん]

＞８９２さん

８９０，８９１です
ご指摘ありがとうございます。パチンコ店の件、存じ上げています。
ただ、出店場所はとなりのオフィス等の１Ｆで、奥まったところに
ありますので、看板等も一切見えない場所の出店となっています。
飯田橋徒歩２分の用途地域も商業地域ですから、価値観次第ですが
私は許容範囲かと思っています。

地権者＝居住者が外国人が多いことについては、アジア系の方が
多いのではというご心配でしょうか。千代田区の番町地区にも
同様の地域がありますが、教育環境にはあまり影響ないと思って
います。
ご心配もありがとうございます。

ここは三茶ＧＨの掲示板ですからこれ以上の他物件の話題は主旨
とずれますので、この辺にさせて頂きたく存じます。

[894: 匿名さん]

たしかにキャロットタワーの最上階のラウンジから見るとランドタワー的な地位を確立しそうな雰囲気はありますね？
とくに周辺が中大型マンションが無い為にさらに目立つ。
三茶のゴミゴミした雰囲気と良い具合に調和がとれているのかもしれません？　また交通の要所となる、大橋ジャンクション完成後は東西南北へ自在に出れる点がいいし、２４６の渋滞の緩和が期待できそうです？

[895: 888]

>890さん
詳細な検討結果、ありがとうございます。私もそちらの物件には少し心が動きました。最近なかなか見られない出物です。資産価値は言うに及ばず、仕事柄、新聞配達は羨ましい限りです。インテリア選びなど、これから入居までも楽しい時間が過ごせそうですね。

ともあれ、先日某デベの方から聞いた話では、最近入札した用賀駅徒歩10分のマンション用地は坪450以上でないと売り物にならないとのこと。ここ数年は建材高騰の影響もあり、声高に叫ばれている下げ相場到来が何時になるかは不透明ですね。待てる人は虎視眈々で良いかと思いますが、今後数年スパン狙いだと微妙なタイミング。潮時と見るのも一手ですね。

同じ住不の物件で、成城にもグランドヒルズが出来るようです。パークコートにぶつけてきましたね。消防署に近接しているのと、通勤の関係で選択域外なのでパスですが。もっとも、資金的にも無理でしょうが…。

[896: 匿名さん]

現在、三軒茶屋駅近くの商業地域で小粒のマンション用地が出ていますが、軽く坪４００万円超えます。　地元仲介業者の話ではデベには売るな的な話になっているそうで、一般の方が買う価格と単価が違うそうです？　
競合業者が混在状態で、多数（２０社〜３０社以上）の購入希望者が、入札物件でなくても、自然に入札のようなかたちとなり、買受け人選定は一番高い買主さんへ売りたいということとなり、土地価格が高騰しています。ただ、この物件は単身者向けのコンパクトマンションorワンルームマンション用地ですが・・・・

三茶・池尻大橋は実需ファミリー向け用地は、なかなかでてこないが実情であり、こんごは更にでにくくなると思います。　なぜならば物件が出尽くした感があるからです。　　
　　ＧＨは希少性の面は十分あるのですが・・・・

[897: 匿名さん]

マスタービューの南側高層階が売れずに残って困っている
ようです。高いからなかなかなんでしょうけど、
あんだけ評価されても売れないものなんですね。

[898: 物件比較中さん]

この辺の場所（近郊）でこの価格は既にメインの購入層
（アッパーミドルサラリーマン）ではアップアップなのでしょう。

企業業績がきちんと給与に反映するか、相続・贈与で資産移転が
円滑化しないと、現状の景気ではこれ以上は厳しいでしょうね。

メディアやマスコミで「団塊世代」に猛烈に買い替えブームを
起こせばまだまだいきますが。。。

[899: 匿名さん]

日本企業の悪い体質を一掃して、外資系並みの完全実力主義とする。
年功序列廃止。　　今年の所得１位はサラリーマン部長職のファンド
マネジャーの人だった？　
　たしか本年度の年収が１００億円だったと記憶しているが？

　ミドルサラリーマンの年収が２，０００万円は軽くいくような体質
になって欲しいね？また、普通の会社員も業績次第ではドンドン給与
アップ。　　こんな素晴らしいマンションが販売されても購入者はご
く限られた人のみで、一般サラリーマン自営業者は夢のまた夢では、
淋しいね・・・・・・

[900: 契約済みさん]

私は女性ですが、上記の方のいうとおり男性一人で2000万稼ぐのはむずかしいけど、夫婦ふたりで、2000万はそんなに難しくありません。

こういういうと、dinksはねなんて声も聞こえてきそうだけど私の職場は産前産後プラス育児休暇1ねんにさらに女性の保育所かよいのための時差出勤も認められています。給与も１００％保障されています。

世の中そういう流れだと思います。だって人口の減少は由々しき問題ですものね。でも、まだまだ女性は家にいてほしいという殿がたがおおいので、悩み深き同僚もいます。ほとんどの会社に育児休業はあるはずだから多いに使って夫婦で働けば、こんなマンションそんな手の届かないものじゃない。
そんな人にきてほしいな。

[901: 匿名さん]

私は自営業者ですが、勤め人は大変。昨今の社会事変で例えば不二家などの事件で、その企業に勤めている人や関連代理店の人たちは、上層部の不正が発覚すれば、末端の社員から代理店まで、生活が破綻します。　大手企業だから、信用があり銀行が融資実行を行うわけですけど、勤め先の企業が破綻したらローン返済に大きな支障が生じる。
はじめから業績が悪いとわかれば話は別だが、最近の傾向として、急に企業の不正が発覚して奈落の底に落とされる。

また、昨今の日本企業は社員の陰湿なイジメやリストラの恐怖に怯えながら働いている人達がなんと多いことか？　ごく一部の外資系企業社員は非常に所得が潤っているが、それ以外はほんとに苦しい生活を虐げられ、子供が２，３人いて親父さんが自己破産した４０代を、最近何人も見てきています。　

都心部をはじめ近郊の区部で高額帯物件の供給が多くでていますが
相対的な所得の底上げが必要な時期であり、またデノミ（貨幣価値の変換）などの政府の経済政策が必要な時期。
マンション用地が高騰し、エンドユーザー価格はそれ相応の値段でないと、事業者の利益を圧迫するわけですから、当然事業者側も値引きなどはそうそうできないわけです。

建築技術がここ数年飛躍的に進歩し、また最新設備や地震に強い構造建物の供給ができるようになったのにも係わらず、購入できる人はやはりこのエリアですと限られた人となってしまうのでしょうね？

[902: 匿名さん]

世田谷大好きだけど、所詮は世田谷なんです。
マンションの値段だけで千代田区と比較するなど、なんだか違和感感じます。
青山、渋谷に出る利便さ、環８超えたあたりに多く残る自然への近さ、
そしてなんだか下町ぽい雰囲気の町並み。
世田谷のそんなところが好きという人にはいいマンションですよ。

[903: 匿名はん]

この場所は、居住者の効用（満足度）を最大化する均衡点に近い位置なんでしょうね？　居住者の効用（満足度）のベクトルがほどよい良い具合に交わる接点がある？
閑静さ・利便性・商業施設・発展性・将来性・建物設備・地盤力・安全性教育環境等々の効用（満足度）が程よく得られる場所なのかもしれません。また景観・日照などもあるていど良いですし・・・・・・
もとが総合小児病院だった場所だとうなずける立地ですよ？

[905: 契約済みさん]

住まいサーフィンのここの物件評価どなたかが新しく
更新されましたね。
結構なるほどなと思いました。「現実的」な評価で
よかったです。

[906: 匿名さん]

904さん
　不人気はＰ点-price(価格）とＭ点-money(所得）のベクトルの接点があわないだけでしょう？

[909: 購入検討中さん]

今朝の日経新聞に不動産大手5社の4-6月業績が載っていました。
　 　売上高　 営業利益　 売上高営業利益率
三井　2,921 295 10.1%
三菱 1,508 269 17.8%
住友 2,114 586 27.7%（注目）
東急 1,229 90 7.3%
野村 844 102 12.1%

あの、住友だけ？？？あれ？？？

[911: 匿名さん]

907さん
経済学的に都心部・城南エリアは市場支配力（market power)が少数の経済主体（企業）が自分達のみの利益になるように,現在価格設定者（price setter)が経済主体を独占的に支配している状態です。

また不完全競争市場（imperfect competition)となり,このエリアのマンション分譲は大手の独占市場となり、大手デベ同士でおそらく密約が交わされている事でしょう？　これは、このエリアの事業用地は大手企業数社に完全独占され、お互いの利益向上のため、価格を下げることせず、平均的単価以上の価格設定を互いに行ない、値崩れが起きて利益圧迫がないようお互いに調整していると感じますが？

[912: 匿名さん]

カルテルということ？
もし、発覚したら株価大暴落！
軒並み好業績の中そんなリスクを犯すでしょうか？
私のような中小企業の親父には少し理解に苦しむ。
だからこそ、中小企業の親父なのでしょうかね？

[913: 匿名さん]

９１２さん
中小企業の経営者はまた別でしょう？私の知り合いに恵比寿で会社を運営している４０代がいますが年収２０００万円は軽く超えている。
中小企業の社員が悲惨です。　給与は安いし昇給は少ないし、約束は破られるし、倒産やリストラと背中合わせ・・・・・

銀行の信用がないし、借入金を申し込んでも４０００万円が上限でしょう。　　やはりスタートの時点でいい企業に就職した人は、３０代でかなりの稼ぎがある。世の中金だけじゃないといいながら、同じ労働量で給与の差があることは、なにか仕事をする気にもなれないし、マンション欲しくても、このへんで買えるのは、年金対策のワンルームしかないのかな？
　あ〜あ世の中不公平ばかり・・・・

[914: 匿名さん]

「用賀三条通り」が坪４３０〜４５０万円だって
恐ろしい世の中になった。

ここがだんだん相場並になっていくのが恐ろしい。

[915: 大手企業サラリーマンさん]

あんまり売れてないんですかね？ここ
資料請求したのですが、色々条件にあわないので検討を見送っているのですが、毎日のようなメール、昨日は9時過ぎに電話セールスでした。
お陰でやっと寝付いた子供が起きてしまって、たまりません。
電話は8時までにして欲しいですね。

[916: 匿名さん]

要注目↓

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/sangenchaya/layout_list.cgi

こんだけ掲示してるんだから、ほんと売れてないと思うよ。
ＡＢ棟は特に高いからやばいと思うよ。Ｃ棟西向きも
ピンチだろうね。

[917: 匿名さん]

売り渋りのDeclineValueというやつですか、やりますねスミフは・・・

[918: マンション投資家さん]

＞>916さん
投資家間のネットワークでは売出中のC棟西向きは
ほぼ完売状態です。
場合に寄っては前倒しで次期販売をするとの見方を
しています。
AB棟も時間をかけて売り抜くでしょう。
住不の値付けは本当に緻密なんですよ。

[920: 匿名さん]

住不って「階の上下に由る価格差」が他より小さいような気がするんですけど何故でしょう。上階の方が特に思える。もし詳しい方いたら理由を教えて欲しいなあ。