グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


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【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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[821: 近所をよく知る人]

原住民の森・堀江・浪貝姓は、みな血族なんじゃないでしょうか？
太子堂一体同じ姓がたくさんあり、大豪邸にすんでいますね。
先祖を大昔に遡ると、すべて一致するんじゃないでしょう？

この姓で判る事は、大昔はこの太子堂地区は、海だったということです。浪の貝なんて名前が元元の人であるという事は、完璧にここが大昔に海であった証拠でしょうね？

森一族さんの本家本元は、ＧＨの近くの御嶽山ですかね？　分家が太子堂一体に沢山あり、土地を借地として貸したり駐車場・賃貸アパートマンション経営をかなり広範囲でされているようですね？　詳しくは知りませんが・・・・・　　　　おそらくデスカント森さんも分家の方でしょうね？

[822: 気になった。]

>>815
あなたにとってマスコミの影響力は多大なものなんでしょうね。一戸建てにしろマンションにしろ購入時期は人それぞれ違う訳ですよね。年齢、購入目的、生活環境。要はあなたの主観が全てではないと言う事です。金利が上がれば住宅価格が下落すると言うのは所詮素人の考え方に過ぎません。私は投資関連業務をしていますが、近年金利上昇に対しては各金融機関が独自の裁量で金利優遇幅を広げています。ですから世間一般的な金利が上がったところで、結局は住宅ローン金利は数年前と変わっていないんですよ、実質的に。海外暮らしで頭が鈍ってしまったんでしょうね。そりゃ何年も待てば地価も落ち着くでしょうけど。
そんなに虚勢を張らず、もっと大きな舞台で持論を展開して下さい。

[823: 匿名さん]

>820さん

どうもありがとうございます。残念ですが、まあ芽ぐらいはあるかもしれませんしね。幸いサミットであれば近いし。良い物は渋谷辺りのデパ地下で調達しましょう。

[824: 匿名さん]

>>822
銀行の住宅ローン政策のことはあたっていると思いますけど№815のいう「金利が上がれば不動産価格が下がる」っていうのは、“住宅ローン金利が高くなればローン返済が苦しくて住宅購入需要が減る”という意味ではないですよ。
預金と不動産投資は、同じ投資利回りなら、普通はリスクの低い預金でリターンを得ますよね。
金利が上がれば、金融商品としての不動産から、預金・国債等に資金が流れるので、資金が入らない不動産は価格が下がるということです。
投資関連業務をされているということなので、ご存知とは思いますが、念のため。

№815の言い方は、気に障る言い方ですが、私も不動産価格は6月がピークだったのではないかと思っています。少なくともここ数ヶ月は大きく上がることもないでしょうから、落ち着いて物件比較をしていきたいと思います。

[825: 匿名さん]

824へ

金融商品の不動産というのはおかしいです。
不動産価格が金利上昇によって下がるという理論は、投資として考えたときの利回りと、金利を比較するということですか。発想が単純すぎです。
でも、この物件を投資目的で買っている人はほとんどいないとおもいます。
物価上昇を抑えるための金融政策として金利上昇局面があるのではないでしょうか？その物価上昇のなかに不動産も入っているので、不動産の上昇は抑えられると私は理解してます。しかし　私も822さんのいうとおり、不動産の購入のタイミングは個人の事情によるところが多く、とくにこの物件は自分の生活にマッチしていることが最高の買い得感なのです。
住みにくい住居を買うことがいちばんのデメリットです。

また、現在の不動産価格の上昇は高級を売りにしているので、坪単価は確実に上がります。高級というのは語弊があるので、セキュリテイ、免震、そして長い年月がたっても色あせない外装等。敷地のひろさ等です。マンションがバブル以降一旦下がった時バブルの時にくらべて、とてもリーズナブルになったと同時に、広さも天井高の高い物件も減りました。優雅さななくなりました・

たしかに安いけどそれなりでした。やっと、世田谷で都心なみのマンションがでてきたと思ってます。

このマンション贅沢すぎる感はあるけど、マンションのグレードが上がったのは確実です（ここだけでは、ありません）

もっとハード面の批判があったほうが有意義です。
個人てきには、駐車場から上に上がるときの動線とか機械式の駐車場の使い勝手とうです。

[827: 匿名さん]

駐車場は今流行の機械式ですか？　面倒くさいですね。
それで淡島通り側が出入り口なのですか？それとも公園がある側の新しい一方通行道路側が出入り口なのですか？311戸分+ゲスト用なんでしょうか？　　結構高いので、近くの駐車場を借りた方が安いのと違いますか？

[828: 近所をよく知る人]

太子堂原住民の特徴
考え方が他力本願で努力をしない。また、努力する人を駆逐する傾向にある。「悪貨が良貨を駆逐する」という人間関係と経済。
保守派が多い地域。革新的な考えや、破天荒な意見行動に対しては、拒否反応が強い。切磋琢磨を嫌う傾向にある。

[830: 住まいに詳しい人]

>>825
>金融商品の不動産というのはおかしいです。
>不動産価格が金利上昇によって下がるという理論は、
>投資として考えたときの利回りと、金利を比較するということですか。
>発想が単純すぎです。

経済学の基本を無視しろと言うの？
そこまで言うなら、きちんと説明した方がいいんじゃない？


>また、現在の不動産価格の上昇は高級を売りにしているので、
>坪単価は確実に上がります。

なんて、ただのトートロジーだし
高級品を売り出して高い値段で売れる理由が何も提示されていない


書いているコトがあまりにメチャクチャですよ

[831: 匿名さん]

>825さん

地下駐車場からの動線に何か問題がありますか？私は他の物件とも比較しながら、まあまあ良く練られている方だと思っていたのですが。ひょっとしたら見落としがあるかもしれないので、良かったら教えてください。
あと、機械式なのは仕方ない気がしています。付保率を考えると、全部平置きとはいかないでしょう。私はマイカー通勤ではなく、車を使うのは休日だけなので、あまり気にしていません。

ハード的な話でいくと、個人的にはペット用EVが別になっていないのが残念です。共用部ではケージOR抱き抱えとなってはいますが、中には守らない人もいるかも知れません。確かに2戸1EVなんかもあるので、制約できない事情も分かりますけれど。

[832: 匿名さん]

311台が一気にでてきた場合はどうなるのか？
隣の東建の物件もあるし、道路が整備されてよくなっても
淡島通りの渋滞の原因を作りかねない？
車庫証明は、居住地から500Ｍ圏内だとおもうが、別に駐車
場を借りることも念頭に置いたほうがいいのかもしれません？

[833: 匿名さん]

機械式しかないんしょうけど、機械式は車がおっこちそうで
怖い・・・・・　また故障とかあったらいちいち管理会社へ
連絡しないといけないのがめんどくさいでしょう？
地下から地上への動線は、うまく設計されているのではないでしょうか？　また防犯対策はどうですか？　防犯カメラは設置してありますかね？

[834: 匿名さん]

現在都心在住で車は持ってないんですが、この辺りだと必要でしょうか。ギリギリ無くてもいいかなとは思ってるんですが。機械式駐車場ですが、屋外機械式のように風雨に晒されているよりはトラブルが少なそうな気もします。
防犯カメラは50台。敷地外周部にはテンションセンサー＆赤外線センサー、エントランス＆EVホールのダブルオートロック、居住階限定停止EV、玄関前モニターつきインターホン、全窓防犯センサー、24時間有人管理と、セキュリティは最高レベルと思いますが。

[835: 834]

ひょっとして、防犯カメラって駐車場についてですか？だったら50台というのは間違いでした。あくまで物件全数です。防犯カメラの位置までは確認していませんが、普通に考えれば、このうち幾つかは駐車場にも付いてると思いますよ。

[836: 匿名さん]

セキュリティーは万全ですけど、お金かかりそうですね？
管理費・修繕積立金・駐車場代金だけで、１０万円超える
時期がくるのではないでしょうか？

[837: 匿名さん]

先日ＭＲ行ったんですけど、、
未だに１／３しか売れていないなんて、超不人気物件ですね。
新築でこれだけ売れないってことは、中古では余程値段下げ
ないと、買い手いないんだろうな。

余程割り切って永住目的にしない限り、とても買う気になれない。

ちなみに２３日に抽選だった野村のプラウドタワーは３０６戸の
販売に対して９００人の登録殺到だった様子です。
「全戸申込御礼」だそうです。それに比べてここは。。。

[838: 匿名さん]

8000万あったら茶沢通りの反対側で安めの建売を探すよ。

[839: 匿名さん]

そのプラウドタワーに賭けていたのに落選してしまった私です。
仕方なく、このＭＳも検討に入れましたが、坪単価が高すぎるでしょ。これは。
飯田橋のプラウドは駅のまん前で山手線のど真ん中。いくら三茶とはいえ淡島通りまででなきゃだし、このロケーションでこの価格では売れ残りも必至ですね。中低層ならプラウドの方が安いくらい。。。

三井の浜田山まで待つか。って感じです。
このＭＳ、将来は不安ですね。値下がりが。。。
プラウドのロケーションなら、値下がりも無いでしょうが。。。

[840: 匿名さん]

まあ、資産価値重視のプラウドタワーとは検討層が全く違うと思いますよ。何を重要視するかは人それぞれなのでどっちが正解とも言えないんでしょうが、回すことを考えているなら、この物件は全く対象外でしょう。相場よりかなり高いし。

>中低層ならプラウドの方が安いくらい。。。
実際にそれだけ払える人でも、飯田橋には目もくれず、こちらを購入した人がいるということですよ。この場所とモノが気に入って、長く住もうと思う人向けなんでしょうね。

しかし、PC浜田山との比較は…。あちらの最大のメリットは住環境と思いますし、実際それらを重視される方が多そうですが、そもそもその住環境自体が維持されるかが疑問。最大の利点が担保されない（下手すれば真逆？）時点で、コンセプトが崩れてるんじゃないかと思います。

[841: 匿名さん]

ここの住環境と浜田山を比べること自体が無理があるかと。浜田山の方がはるかに気品と緑が多く、永住の地にふさわしい。利便性を追求するなら、いっそ都心かと思いますが。

ついでに、
http://www.asahi.com/business/reuters/RTR200707240092.html

物件購入はしばらく待つ姿勢の方が正解かと思います。

[842: 匿名さん]

だから、本当にその「永住の地にふさわしい」住環境が維持されるのかどうかが、今あちらの板で問題になっているのでは？浜田山が気品に溢れているかどうかはともかく(笑)、あのグラウンド跡地の将来に様々な疑義が生じているようですが。このスレで話すことではないですがね。

[843: 匿名さん]

先日ＭＲ行ったんですけど、、
未だに１／３しか売れていないなんて、超不人気物件ですね。

でも１００戸以上売れたわけだから凄いですよ？　完売まであと１
年半はかかるでしょうね？　
来々年の春先（平成２１年３月）あたりが完売の時期とみます？

それまで価格の推移がどうかわるかということかと思いますが・・・
近辺の相場が上昇下降の変動がでれば、売り出し価格改定があるかも
しれません？

[844: 匿名さん]

８０００万円出すなら、三多摩・横浜・川崎あたりの新築一戸建て
を買いますね。　ランニグコストもないし、庭付きの戸建が買えますよ。

[845: 匿名さん]

三多摩・横浜・川崎?

そこまで妥協するつもりはないでしょう（笑）

[846: 匿名さん]

府中・調布・溝の口・青葉台などの郊外で栄えている街の
方が住みやすいですね。
特に義務教育課程の子供さんがいる方は郊外で栄えている
街の方が環境がいいし、子供もたくさんいるし、生活しやすい。

三茶あたりは少子化が著しいし、もっと都心よりも少子化が加
速して、ＤＩＮＫＳか子供がひとりいる家庭でかつ経済的にゆとり
がある方でないと・・・・・
普通の人は無理ですね。　５０００万円前後がこんごのことを考え
ると手頃な値段です。　となると郊外しか購入の手立てがない。

[848: 匿名さん]

将来「貸す」か「売る」可能性が高い人は、
千代田区・港区・一部中央区・渋谷区・一部新宿区にどうぞ。

ここは永住目的ならＯＫだけど、「貸す」「売る」なら
絶対的に損になりますからね。

新築時の人気度は、ほぼそのまま「中古市場」「賃貸市場」
の人気度です。

今のこの物件の人気度が全てを物語ってるね。
せっかくダイヤモンドに高く評価してもらったのに、
この閑古鳥状態は、、これ以上もう打つ手ないよね。

業界ではここの売れ行きが今後の不動産市場を占う試金石
なんてよばれてるんだけど、、、ほぼ結果見えたね。

[849: 地元不動産業者さん]

ようは値段の問題だけ。　総額１億５０００万円以下でないと・・・
このエリアは１億５０００万円がアッパーの数字だね？

[850: 地元不動産業者さん]

残り１１４戸だそうです？これからは先着順

[851: 匿名さん]

プラウドタワーすごかったですね↓。
それに比べてこっちは、、、ある意味注目してます。


■■野村不動産／飯田橋駅前再開発プロジェクト「プラウドタワー千代田富士見」、
全306戸を即日完売（2007/7/24）
●最高倍率23倍・平均倍率2.9倍・総登録件数899件・来場者5,400組超
http://www.nomura-re.co.jp/news/2007/20070724.pdf

[852: 匿名さん]

何だか、雑草のようなネガキャンのせいで、検討者や購入者の有益な情報交換という雰囲気ではなくなってしまったね。悪貨が良貨を駆逐するとはこのことか。

自分は検討に当たって、スーパーゼネコン社員と大手設計事務所の知人2人に意見を求めた。結果、かなりの高評価だった。固有名詞を出すと荒れるので差し控えるが、ここにも名前が挙がっている高名な物件よりもね。技術屋さんは、こういう視点で見てるのかと勉強になった。念のため、1級建築士の知人にも話を聞いてみるつもり。

金勘定でしか物件を評価しない人には分からないのかも知れないが、自分や家族が安心して暮らせる箱＝住まいという観点からすれば、建築的には見所があるのだそうな。長く住もうとするなら、不動産という観点も大事かも知れないが、建築物としての評価もまた大事。どちらを優先するかは人それぞれ。

あえて付言すれば「きちんと図面通りに施工されていれば」という条件付きだが。要は手抜きされたら意味がないということ。

[853: 地元不動産業者さん]

いくらなんでも手抜き工事はないでしょう？
下請けの施工会社はすべて公に公表しているし
作業員もすべて作業員証明書を持って作業にあたり
信用がおけるかんじが致しますが？

GHは、指定容積率・高度制限を遥かに超えて建てられますが
近隣の容積率・高度（高さ）を買っているようですね？
南側の円泉寺は容積率２００％で２種高度地区です。
ここからダイブ容積率緩和の条件をいただいているような感じが
致しますが・・・・・
同じ淡島通りの『駒場プロジェクト』は、ここと同じ１２階建て
ですが、近隣住民の猛反対運動がおこりました。
しかし、ここは反対運動がまったく起こらずに現在に至っています。

ということは、設計の変更はないと見ますが、どうなんでしょうか？
確認申請を変更するにあたり、当然に建築主事の了解が必要となり
計算のやり直しや図面の書き直し、材料の発注の調整などで手間がか
かります。

[854: 匿名さん]

住宅ローンを“タダ”にしてしかも
北海道旅行を経費化してしまうちょっといい話

http://www.warazon.com/aesaku/07MM001.html

[855: 匿名さん]

＞８５２

どんな立派な箱でも場所が場所、値段が値段だからね。
立派な箱と良い地盤というのはみんな分かってる。

でも、それと「値段」と「場所」が全く折り合わないだけ。
これが、まだ渋谷区、目黒区あたり、山手通り内だったら
飛ぶように売れてたと思うよ。

でもそこをあえて超挑戦的な価格で売り切ろうとするのが、
すみふなんだよ。だから非難も多い。。

[856: 匿名さん]

852さん
建物だけの評価なら、山奥の物件でも「良い建物だ」という評価
になります。でもこの場所（太子堂）にしては高すぎる。
建物の値段なんてそもそも物件価格のせいぜい２〜３割でしょ。

この２〜３割部分が素晴らしいからって、残りの７〜８割を
見て見ぬ振りするのは、判断としては誤っているのでは？？

購入者なら「購入者のひいき目」で、気持ちも分からなくも
ないですが。

[857: 匿名さん]

良いマンションは待ってて出てくるってものじゃないから、インスピレーションで決めることは間違っていないと思います。

[858: 匿名さん]

852です。

>855さん
概ね同意。要は地位の割りに高いということに尽きる。あえて付言すれば、ネームバリューに囚われずに純粋に住環境としてみた場合、それなりに評価できる部分もあるかと。

>856さん
ちょっとそれは極端かと(笑)。土地柄という点では、言いたいことは分かりますけど。駅徒歩が若干あるとはいえ城南環7内、都心近郊物件です。ある程度の利便性は担保されています。

>857さん
それもありかも(笑)

私が言っているのは、あくまで検討についての一視点。あまり詳しくは書けないのだけれど、前述知人から話を聞いていると、かなり寒気を覚えたのも事実。もちろん資産価値も気になって仕方ないところではあるが（何せ高いし）、金に代えられるものと代えられないものがあるということを知った。
逆の見方をすれば、立地的(収益還元法的)な資産価値というだけで飛び付くと痛い目に遭う‘かも’しれないということ。もちろん都心物件でそんなにひどい物件はないとの意見もあると思う。が、建築の世界の裏話を聞くと、何が起きるか分からない。
自分と家族が住むということを考えたとき、どこにプライオリティを置くのか。また、どの辺りでバランスを取るのか。改めて考えさせられた。
その上で、この物件はどうかと問われれば、あくまで私の視点では「まあ、ありかな」ということ。もちろん、どこぞのカリスマ評価者のように手放しで100点なんて言いませんよ。皆さんご存知の通り、当然にマイナス面はある。

でも、単調なネガキャンでなく、こんな風に議論できるのはうれしいですね。掲示板の価値があるというもの。

[859: いつか買いたいさん]

そうここは城南エリアでまして環７の内側エリア・・・・・
とりあえず一等地くずれの場所。利便性は担保されていることはまちがえないでしょう。ただ、『場所』と『値段』が一致しないので、購入者の最大限の効用が得られないことが、不人気の要因といえる。

もし価格が、適正相場の坪単価３００〜３５０万円内で設定されていれば、成約率は当然、現時点で８０％は超えているのではないでしょうか？　場所は、太子堂といっても、都心部を除く他エリアの人からみれば高級地です。都心回帰現象を狙って価格の設定をしてほしかったな〜　

　都心部から降りてくる都落ちのハイレベル客層狙いではなくて、郊外から都心（区部）へ移住を検討するスタンスの顧客層向けの価格設定にしてほしかった。　川崎横浜三多摩あたりの人たちが、買換えを検討するならば、ここの立地なら、適正価格で販売となれば即決するでしょう。

[860: いつか買いたいさん]

訂正
坪単価　３００万円前後

[861: 匿名さん]

デベの考え方、売り方が分かってきました。

野村→相場通りの価格設定で人気を出させて「即日完売」でイメージアップで次の物件にも弾みをつける。利益は多く出ないけど、販促費も抑えられ、さっさと次の物件の営業に専念でき、即日完売物件ということで購入者も誇りを持って良いイメージで住み続けることができる。。

住友→相場以上の価格設定で、購入者に背伸びをさせて粗利益をがっちり出す。当然なかなか売れないけど、イメージ悪いのはもともとなので、そのまま価格を据え置き、何年かかろうとも結局最後には完売して利益をがっちり出す。購入者は高値で買うことになり、入居後もマンション内で営業が続き、嫌な思いと売れ残り物件の悪いイメージをずっと持ち続けて住むことになる。

結論：購入者からしてみたら、野村は適正価格で売ってくれるし、完売で買う方も営業も気分がとても良い。ある意味ＷｉｎＷｉｎの営業スタイル。

でも住友は高くしか売らないから購入者には辛いし、営業もなかなか売れないからストレス増大。結局、潤うのは住友不動産の会社本体だけ。

結構核心を突いてると思いますよ。

[862: 匿名さん]

池尻大橋再開発プロジェクト。興味深いですね。
購入目的が少し違うかもしれないけど、利便性は
抜群でしょう。検討の余地は充分にあるのでは？？

マスタービューはほぼ完売だけど、三茶ＧＨ検討者は
こっちも見た上で総合判断必要では？？
１０月にＭＲオープンです。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

[863: 匿名さん]

地理的には近いですが、実際どうですかね。検討者で池尻新タワーと競合すると考える人はいますか？誰かが書いてましたが、ＧＨは駅から10分(強)歩くことで、そこそこの住環境を得ています。一方、池尻は駅徒歩2分ですが、246＆首都高＆新ジャンクションの3点セットに“隣接”ですよね。選択のベクトルとしては真逆だと思うのですが。ＧＨに興味がある人は池尻には関心が無く、逆も然りと思うのですが。

[864: 物件比較中さん]

たぶん１０月でもここ（検討しているＣ棟西向き）は空きがあると
思うので、池尻ちょっと見てこようかな。。

最近の私がそうなのですが、価値観って変わりやすいものですよね。

前までは「都心で狭いより近郊で広くゆったり」が良かったのですが、
最近は「駅近立地で資産性」が良いという価値観に変わりつつ
あります。

なんだか見れば見るほど悩んでしまい、「結局俺は何を求めている
んだ！」と自問してしまいます。

悩んだ末にきっと本心が見えてくると思い、今は色々見聞を広げる
日々です。

[865: 匿名さん]

>864さん

あ、なるほどね。確かに「自分に何が必要なのか」的な、ある意味自分探しのような時期だったらそうなのかも。私もそういう時期ありましたね。思い切り都心低層とか、交通至便タワーとかも見てましたわ。緑豊かな郊外物件も見たなあ。そんなこんなで必要条件と許容不可避条件が定まると、ベクトルが安定しますね。あとはバランス。
ありがとう。良く分かりました。

[866: 匿名さん]

ベストルが交わる効用最大化点を見つけることは、時間と労力が
かかります。すべての問題を整理整頓して、自己満足度に優先順位をつけ、諦める条件はすっぱり諦めることが、最終的にどの物件を購入するかを決めることになるのではないかと思います？

人間、誰もよくばりですから、あれもこれも良い条件を必要としますが
予算内で買うことが、一番最優先することと感じますが・・・・
住宅購入ばかりに金はかけられないし、先レスにあったように住友不は
購入者に背伸びをさせることを、無言に強要してくる訳です。

自分ならばこの値段だったら即決めてもいいけどと思いながら、営業サイドが融資金の斡旋してくれるような雰囲気の話が、そのうちちらりでてくると思いますが・・・・・・・・
　
　まぁ住友不は大手某銀行系ですから、そのへんはお手のものだと思いますが？　その誘惑に乗るのか乗らないのか。それは個々の意思決定です。
私は竣工時まで待ちます。　まって下がる気配がなければこの物件は、購入対象外にしようかと思います。

同じ三茶でセコムが昨年から今年にかけて販売した物件は、竣工後に売れ残った物件が１０００万円近く値引いるとの情報があります。

[867: 匿名さん]

建築云々の聞きかじりを書いた852です。

書いてしまうと該当物件の方から猛反発を喰らいそうなので敢えて控えていましたが、さっき豊洲の物件のスレで同様の指摘を見つけました。巷で話題の長周期地震動です。もし、類似物件を検討中の方がいらっしゃるなら、一度はご覧になった方が良いかと。
ゼネコン、設計事務所の知人両人の話を聞くと、懸念は決して眉唾ものではないようです。特に設計事務所の知人は通常の建築物と免震建築物の双方の設計実務経験があり、説得力がありました。問題は室内に止まらない。というわけで、私は池尻新物件はパスです。
さすがに類似物件の板には恐ろしくて書き込めません。件の豊洲板でも、早速ネガキャンとか言われてましたし(笑)。確かに注目物件では下らないネガキャンが多いですからね。

>866さん
住友は少なくとも竣工時では値下げしないのではないでしょうか。あと、グローリオ三軒茶屋でしたら、1000万値下げはデマということになっているようですね。デマと指摘された当人からの弁明もないようですし。まあ、あくまで板内での話ですが。

[868: 匿名さん]

867さんへ

この物件の何棟の物件を検討、もしくはご契約されましたか？
この物件のなかでも、棟もしくは階によっても評価が変わる気がします。
マンションをいろいろ見ていらしたとお見受けします。差し支えなければお教えいただきたいです。無論、一般論でも結構です

[869: 867]

ご指名ですが、非常に難しいご質問です。この物件の中での序列というのは、まさに個々人によって違います。例えば、私どもで言えば仮に資金が潤沢だったとしても、広い部屋は必要ありません。正確には、私は広い方が何かと良いのではと思いますが、相方は狭い部屋が好きだと言います。私が出張で不在にすることが多いため、1人でいると目が届かない部屋やスペースがあるのが嫌なんだそうです。現在は都心60平米未満の1LDKに住んでいるほどです。ですから、いくらプレミアム仕様でリッチな空間が用意されているとしても、AB棟は選びません。私どもにとっては無用の長物だからです。

一例を挙げれば、このような感じです。少し偏った事例ではありますが、予算や住まいへの考え方次第で、個別判断は百家争鳴となることでしょう。一般的に言うのならば、やはり概ね価格通りということになるのではないでしょうか。ただし、この物件では高層階であればそれなりに抜け感があり、かと言って低層階でもガーデンビューが楽しめます(C棟西側は除く)。
コストパフォーマンスでいけばC棟東側でしょう。坪単価を弾けば一目瞭然です。従って、2期売り出し時点での契約率は8割を超えていたと認識しています。
案外、不便なのはD棟かも知れません。エントランスの関係です。AB棟はメーン(淡島通り側)とサウス(円泉寺側)、C棟はメーンとウエスト(公園側)が使えますが、D棟はメーンのみ。バス利用ならば良いのですが、田都利用だと若干遠回りです。さらに盲点なのがゴミ捨て場。導線的に、一番ゴミを持って歩く距離が長いのです。

一般論で付言すれば、この物件についてではありませんが、設計事務所の知人はこう話していました。「デベは主に面積と階数で部屋の値段を決めている。しかし、図面を見てみると狭くて安い部屋の方が構造的に強く、広くて高い部屋の方が弱いこともままある。素人にも分かりやすいところでの値付けではあるが、安全性という価値は値段に含まれていないようだ」。ご参考です。

[870: 867]

少し訂正します。改めて図面を見直したところ、ゴミ捨て場までの純粋な距離としては、C棟の南側の方が長いようです。言いたかったことは、導線感覚として、少し不便かなということです。いずれにしても比較上の話で、大したデメリットにはならないと思います。