グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[776: 購入検討中さん]

私は吉祥寺よりは三茶の方が好きだなあ。
吉祥寺は車利用に不便だよ。高速どこも遠いし。
三茶は大橋ジャンクション出来たら交通の要衝になる。
池尻は逆に近すぎて騒音、異臭、公害が心配。
この物件は絶妙なところにあると思うよ。

人の価値観、好き好きだと思うけど。

[777: 匿名さん]

住む場所はグレード高く、買い物は庶民的に。
ここなら理想的な生活が出来そうな気がします。
前向きに検討したいです。

[778: 匿名さん]

吉祥寺は良い街ですね。成蹊大学が至近にあり、井の頭公園も近い。
区画が整理されているが、現在のような新しい街独特の無機質感は感
じられない。私も吉祥寺は好きです。
　武蔵野って感じがプンプンにおい何となく落ちつきます。

三茶の街は、下町の雰囲気が一層されれば、モダンな感じになるよう
な気が致します。　区画整理は防災上の観点から行政も主体となり行なうハズだったのですが、地権者側の意見や原住民の反対で、数十年間進
まない状態です。

なぜならば三茶はまだ原住民と元々の地権者の意見が強く、新しい街
への変化が遅れている場所が多数点在しています。

　でも先のレスであったように、大企業による資本の投下と都市開発は
優先的に行なわれるエリアであり、高齢者となった地権者の死亡等によ
る相続で、土地放出はこんご多数見受けられると思います。
　三茶エリアの再開発等は大手企業が独占的に行なう状況になっています。　ゴチャゴチャな区画がドンドン整備されていくと思いまが・・・・

１０年後位には、まったく新しい街になっているかも知れません？

吉祥寺と三軒茶屋を比較するとどちらがいい街かは、人それぞれの価値感や判断で決まると思います。

[779: 匿名さん]

携帯電話の基地局はありますか？

「携帯電話の場合は、郊外や地方では高さ数十メートルの鉄塔を建設して、アンテナなどの無線設備を取り付けて使用することが多い。また、都市圏ではビルやマンション等の屋上などを借りてアンテナを設置することも多い。」

[780: 匿名さん]

↑キャロットタワーにあるのではないか？

[781: 匿名さん]

"携帯電話などの高周波の電磁波
＜携帯電話でガン＞
周波数の高いマイクロ波は、電子レンジと同じ周波数です。
長時間使用すると、頭の中心部にホットスポットをつくり出し、脳にダメージを与える
可能性が高いことが分かりました。
電子レンジのマイクロ波は遮蔽してあるので問題ありませんが、携帯電話のマイクロ波を
遮蔽してしまうと、電話機の役目を果たさなくなるので問題なのです。
米国では、長時間携帯電話を仕事で使う人が脳腫瘍になってしまったとして、
訴訟問題が発生しています。"

携帯電話の基地局周辺は電磁波危険
www.sei-ken.co.jp/mijika_denji.htm

[782: 匿名さん]

↑意味不明（笑）。だから何？
キャロットにあってそれが影響があるというなら、
駅前は全滅か？　そんなわけないでしょ。

掲示板荒らしはご退場願います。悪霊退散！。

[783: 匿名さん]

ここは電磁波は関係ないのでは？

[784: 匿名さん]

高周波の家庭用医療機器も販売されていますが、それも癌発生のもとなの？物件とは関係ありませんが、今、使っていて心配です。

[785: 匿名さん]

＞７８１
テレコムセンター近辺の湾岸物件と一緒にしないで下さい。

[786: 匿名さん]

７７６さん
契約済みさんなのでは？
三茶に公害がないなんて誰が思ってるでしょうか？
246と高速があって池尻と大差なし。
物件自体は10分以上も歩くので排ガスは直接は来ないでしょうが、
風向きによっては微妙な位置だと思います。
購入検討中さんで、ここを絶妙と考えてるなら、
早く購入してしまえば？
いっぱい残ってるから、好きな間取りを早くゲットされては？
東急田園都市線と東横線、やっぱり東横線の方が人気が高いのは空気がいいせい？

[787: 匿名さん]

別に電磁波なんて関係ないでしょおー　＾＾

ここにファミリーなんて住みませんからおー　＾＾

子供のことよりカッコ良さが大事でしょおー　＾＾

それを気にしない人が住めばいいだけの話ですおー　＾＾

[788: 匿名さん]

東急田園都市線もねー、二子玉川まで行けば公害云々は無いんですがね。
それに東横線は物件でませんし。

[789: 匿名さん]

【ロンドン】英政府の諮問で携帯電話が健康に及ぼす影響を調査していた
専門委員会は、科学的な証拠は十分に揃っていないとしながらも、
携帯電話の電磁波が健康に悪影響を与える潜在的危険性を認め、
成長期の子供の使用を制限すべきだとの報告書を公表した。
「子供は神経の発達過程にあるため、大人より電磁波の影響を受けやすい」
と指摘している。2000.5.12 日本経済新聞　読売新聞より。

[790: 匿名さん]

>>785

山間部に於いては、山頂や尾根に置局されることはまれで、山の中腹や単に道路沿いに置局されるため、基地局のカバーエリアが狭く、基地局が多い割には不感地帯が多い。

[791: 匿名さん]

>>790さん

何が言いたいの？
この物件は電磁波の影響を受けるの？受けないの？
アホなので、もっと解り易く書いてください。

[792: 匿名さん]

この世は悪影響を及ぼすものばかりです。
インチキ食品からマンションの耐震構造・携帯電話の電磁波
車の排気ガス・アスベスト・ホルムアルデヒト・・・・・

健康に害を与えるものばかりあふれかえっている時代です。
特に都会は・・・・・

細かい事気にしたらきりがないし、住むところがない。

[793: 匿名さん]

ちょっと良い感じにスレが流れ出すと、突然意味不明なレスがつくのはどうして？まあ、この手の電波君（他デベ？）はスルーして、物件の話をしましょうよ。
さすがに池尻の新タワーのように首都高＆246＆新ジャンクションに隣接！みたいなのは住環境として厳しいなと思いますが、この物件程度の距離ならば大した問題はないのでは？ここより首都高や幹線道路に近い高級住宅地なんて、都心にいけばいくらでもあるでしょうに。

[794: 匿名さん]

検討板だからデメリットと感じる人の意見は辛口ですね。特に三茶を初めて訪れる人などは辛口です。でも都心物件はもっと高い。天井高も内装も惚れ惚れするような物件もありますが、とってもお高い。総合的にみてここの物件は静かな暮しが満喫できそうで、それなりにリッチな気分になれていいと思います。

[795: 匿名さん]

A/B棟は墓地ビューで高値だから売れるのに時間がかかりそうですね。このまま価格上昇が続けば売れていくのでしょうが。

[796: 匿名さん]

完売は平成２1年まで食い込む可能性は大？
住友不は、このエリアは土地下落がないと完全に読んで
いるし、上昇傾向にあれば御の字ですし、あせらないの
ではないでしょうか？
ゆっくり定価価格で売る方向で考えると思います？

重要と供給の関係で、こんごこのエリアでファミリー向
けの分譲地用地の供給が減少することが上げられると思います。
住友不は強気にでると思います。

早めに良い部屋をキープするのも手かなと考えています。

[797: 契約済みさん]

確かに富裕層１０００世帯のインパクトはでかいね。
地域を大変貌させる力を持っていると思う。
太子堂の地位（じぐらい）は今は低いけど、これ以上
は低くならないところで買っておけば、将来高級住宅街
として生まれ変わる可能性を秘めているよね。
ここはその高台だから、その住宅街を見渡せる。楽しみです。

以上、購入者のひいき目です。

[798: 購入検討中さん]

ここの掲示板見てると１０分歩くことが「欠点」という記載が
多いけど、色々諸条件吟味していると、１０分歩くことによる
長所の方が多い気がしてきました。

三茶の喧騒、２４６、首都高から離れられる。
高台立地となる。
代沢のような閑静な住宅立地となる。
都心に出やすい淡島通り沿い。
希少な大規模物件（１４０００㎡）、自己ガーデン所有。

比べるのはおこがましいけど、広尾ＧＨの「条件」に近い
と思う。あっちのほうがステータスは断然上だけど、値段
が値段だからね。

[799: 匿名さん]

７９８さん
ここのシアターもそうだったけど、ここで広尾ガーデンヒルズを
比較対象に出すのは、おこがましすぎるね。あそこはどの物件と
比較してもちょっと別格の気がします。

でも他の物件との比較だったら、かなりここは良い物件だよ。

[800: 周辺住民さん]

http://jsawadaster.blog109.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました

[801: 匿名さん]

このところ、先着順販売が増えていますね。そろそろ天井かな？

[802: 匿名さん]

↑　周辺住民さんいったい何をアップしたんだろうね。

[803: 匿名さん]

８０１

まだまだ上がるだろうね。デベも需給をコントロールして
供給絞りながら値段をここからはジリジリ上がるように
コントロールしてるから。

都心〜近郊はとにかく売り物がないから下がりようがない。
売るくらいなら貸す方が良いと思っている人が大半。

デベもバブル時のようにバーンと上がってドーンと下がる
失敗はもう二度としない。需給をコントロールする調査部の
実力は最近すごいものがある。

当然その他のデベとは全く別の動きで、住不はあげる。

[804: 匿名さん]

＞８０３

う〜ん確かに。ここ数ヶ月で千葉・神奈川・埼玉の未契約在庫が
随分減ったよね。

これって都内で買えなくて諦めた人が、仕方なく郊外で買った
構図だよね。
ここからさらに都心の物件供給減ってくるし、高値でも需要と
供給のバランス合致してきちゃうんだろうな。

そしてその煽りでさらに郊外も上がって、結局諦めて
サラリーマンもその上がった値段で買う。

そしてまた。。。繰り返し。なんだかデベは地に足が着いている
感じでまだバブルではないような。。。。

[805: 匿名さん]

じゃあここって次の期でさらに上げてくるのかな。
すみふならやりかねない？？

[806: 近所をよく知る人]

797さん
　インパクトはでかいです。太子堂地区にこんごこの規模のファミリー
マンションは建つ事は無いと思います？　借地が多い太子堂地区は
土地権利関係が昔から複雑かつ煩雑の為に、大企業の社宅や寮・施設が
少なかったのが要因かと思います。５丁目にＮＴＴの社宅がある程度です。

　約１０００世帯で２０００人強が一気にこのエリアくることは経済効果・異文化の流入が期待でき、新しい物販店や外国レストラン・大型店の出店など期待できそうです。　
　事実、現在も都心部などの有名レストラン・ホテルのシェフが独立先の出店地候補に三茶・太子堂を選択されるケースあるそうです。

　このマンションと東京建物の賃貸マンションが出来れば、また新しいお店が増えて、街もおしゃれな感じに変わり、それに伴い区画の整理などが
進むと思います。　ライブハウスも最近できていますしね・・・・・

[808: 匿名さん]

807

自分が知らないからって「営業の煽り」って、、。
先日の日経にも、東洋経済にも、首都圏郊外地域は在庫減少傾向との
記載がありましたよ。

付け焼刃の知識で「下がりますよ」なんて言い切らないで下さい。
あなたが頑張ってください。

[809: 匿名さん]

世田谷区の区画整理が簡単にできるなら苦労はない。
昔から土地への権利意識が強くて、
区画整理どころか道路幅の拡張でさえろくにできない。
ま、それが世田谷の個性でもあるが。

[810: 周辺住民さん]

確かにもうNTTの社宅くらいしか思いつかないな。
あそこも狭い土地だしね。

[812: 近所をよく知る人]

ほんと地権者の土地の権利意識はかなり強いですね。
森一族・浪貝一族・堀江一族等が昔から太子堂の土地を
ほぼ占めていた。

でも、時代の流れで、こんごは外部からの人の流入は異常
に激しく、相続等による土地放出でどんどん変わって欲しい
ですね。

ＧＨができれは１２階建てのマンションが高台にそびえ、
地元の意識もかなり様変わりすることでしょう？
ＧＨの高台の下付近の密集地帯も、昔からそんなに動きが
無いがこんごは、かなり変化があると思います。

[813: 近所をよく知る人]

明薬大跡地は世田谷ティーズヒルになったし、ファミリー向けマンション用地は、太子堂５のＮＴＴ社宅と三茶駅南側の日大農獣医学部の跡地が残りあるくらいか？　公立の小中学校閉鎖による土地放出があれば民間デベへ売却も考えられる？　三茶徒歩圏内で60平米以上の分譲マンションは
たしかにでにくい。　この物件は希少性はある？

[814: 匿名さん]

>811

本当？価値観は人それぞれですね。

私もマスタービューと比較したのですが、グレードはマスタービューのほうが断然上だと思いました。

グランドヒルズが勝るのは、外観と中庭かな？

マスタービューが勝るのは、内装、間取り、高級感。

[816: 匿名]

グランドヒルズ近く、太子堂に実家がある人は、実家に２世帯建てれば、建物代金２０００万円〜３０００万円で十分新築建つ。
土地は高度成長期前に買った方がほとんどで、超インフレがあり土地はただ同然。　月の支払いは金利があがっても１５万円前後のボーナス併用なし。

このマンション買うのには、頭金が５０００万円近くないと無理なんじゃないか？融資実行金額が物件価格の８０％といわれているが、価格が高いので、２０％の頭金では、到底買えないと思いますが・・・・・

[819: 匿名さん]

それはそうと、誰か淡島通り沿いの出店情報を知っている方はいませんか？以前、クイーンズ伊勢丹とか成城石井辺りが狙っているという書き込みがありましたが、実際のところどうなんでしょうか。

[820: 匿名さん]

＞８１９
確認しましたけど、全て「未定」あるいは「検討中」の域
みたいですよ。しょぼん。

[821: 近所をよく知る人]

原住民の森・堀江・浪貝姓は、みな血族なんじゃないでしょうか？
太子堂一体同じ姓がたくさんあり、大豪邸にすんでいますね。
先祖を大昔に遡ると、すべて一致するんじゃないでしょう？

この姓で判る事は、大昔はこの太子堂地区は、海だったということです。浪の貝なんて名前が元元の人であるという事は、完璧にここが大昔に海であった証拠でしょうね？

森一族さんの本家本元は、ＧＨの近くの御嶽山ですかね？　分家が太子堂一体に沢山あり、土地を借地として貸したり駐車場・賃貸アパートマンション経営をかなり広範囲でされているようですね？　詳しくは知りませんが・・・・・　　　　おそらくデスカント森さんも分家の方でしょうね？

[822: 気になった。]

>>815
あなたにとってマスコミの影響力は多大なものなんでしょうね。一戸建てにしろマンションにしろ購入時期は人それぞれ違う訳ですよね。年齢、購入目的、生活環境。要はあなたの主観が全てではないと言う事です。金利が上がれば住宅価格が下落すると言うのは所詮素人の考え方に過ぎません。私は投資関連業務をしていますが、近年金利上昇に対しては各金融機関が独自の裁量で金利優遇幅を広げています。ですから世間一般的な金利が上がったところで、結局は住宅ローン金利は数年前と変わっていないんですよ、実質的に。海外暮らしで頭が鈍ってしまったんでしょうね。そりゃ何年も待てば地価も落ち着くでしょうけど。
そんなに虚勢を張らず、もっと大きな舞台で持論を展開して下さい。

[823: 匿名さん]

>820さん

どうもありがとうございます。残念ですが、まあ芽ぐらいはあるかもしれませんしね。幸いサミットであれば近いし。良い物は渋谷辺りのデパ地下で調達しましょう。

[824: 匿名さん]

>>822
銀行の住宅ローン政策のことはあたっていると思いますけど№815のいう「金利が上がれば不動産価格が下がる」っていうのは、“住宅ローン金利が高くなればローン返済が苦しくて住宅購入需要が減る”という意味ではないですよ。
預金と不動産投資は、同じ投資利回りなら、普通はリスクの低い預金でリターンを得ますよね。
金利が上がれば、金融商品としての不動産から、預金・国債等に資金が流れるので、資金が入らない不動産は価格が下がるということです。
投資関連業務をされているということなので、ご存知とは思いますが、念のため。

№815の言い方は、気に障る言い方ですが、私も不動産価格は6月がピークだったのではないかと思っています。少なくともここ数ヶ月は大きく上がることもないでしょうから、落ち着いて物件比較をしていきたいと思います。

[825: 匿名さん]

824へ

金融商品の不動産というのはおかしいです。
不動産価格が金利上昇によって下がるという理論は、投資として考えたときの利回りと、金利を比較するということですか。発想が単純すぎです。
でも、この物件を投資目的で買っている人はほとんどいないとおもいます。
物価上昇を抑えるための金融政策として金利上昇局面があるのではないでしょうか？その物価上昇のなかに不動産も入っているので、不動産の上昇は抑えられると私は理解してます。しかし　私も822さんのいうとおり、不動産の購入のタイミングは個人の事情によるところが多く、とくにこの物件は自分の生活にマッチしていることが最高の買い得感なのです。
住みにくい住居を買うことがいちばんのデメリットです。

また、現在の不動産価格の上昇は高級を売りにしているので、坪単価は確実に上がります。高級というのは語弊があるので、セキュリテイ、免震、そして長い年月がたっても色あせない外装等。敷地のひろさ等です。マンションがバブル以降一旦下がった時バブルの時にくらべて、とてもリーズナブルになったと同時に、広さも天井高の高い物件も減りました。優雅さななくなりました・

たしかに安いけどそれなりでした。やっと、世田谷で都心なみのマンションがでてきたと思ってます。

このマンション贅沢すぎる感はあるけど、マンションのグレードが上がったのは確実です（ここだけでは、ありません）

もっとハード面の批判があったほうが有意義です。
個人てきには、駐車場から上に上がるときの動線とか機械式の駐車場の使い勝手とうです。

[827: 匿名さん]

駐車場は今流行の機械式ですか？　面倒くさいですね。
それで淡島通り側が出入り口なのですか？それとも公園がある側の新しい一方通行道路側が出入り口なのですか？311戸分+ゲスト用なんでしょうか？　　結構高いので、近くの駐車場を借りた方が安いのと違いますか？

[828: 近所をよく知る人]

太子堂原住民の特徴
考え方が他力本願で努力をしない。また、努力する人を駆逐する傾向にある。「悪貨が良貨を駆逐する」という人間関係と経済。
保守派が多い地域。革新的な考えや、破天荒な意見行動に対しては、拒否反応が強い。切磋琢磨を嫌う傾向にある。

[830: 住まいに詳しい人]

>>825
>金融商品の不動産というのはおかしいです。
>不動産価格が金利上昇によって下がるという理論は、
>投資として考えたときの利回りと、金利を比較するということですか。
>発想が単純すぎです。

経済学の基本を無視しろと言うの？
そこまで言うなら、きちんと説明した方がいいんじゃない？


>また、現在の不動産価格の上昇は高級を売りにしているので、
>坪単価は確実に上がります。

なんて、ただのトートロジーだし
高級品を売り出して高い値段で売れる理由が何も提示されていない


書いているコトがあまりにメチャクチャですよ

[831: 匿名さん]

>825さん

地下駐車場からの動線に何か問題がありますか？私は他の物件とも比較しながら、まあまあ良く練られている方だと思っていたのですが。ひょっとしたら見落としがあるかもしれないので、良かったら教えてください。
あと、機械式なのは仕方ない気がしています。付保率を考えると、全部平置きとはいかないでしょう。私はマイカー通勤ではなく、車を使うのは休日だけなので、あまり気にしていません。

ハード的な話でいくと、個人的にはペット用EVが別になっていないのが残念です。共用部ではケージOR抱き抱えとなってはいますが、中には守らない人もいるかも知れません。確かに2戸1EVなんかもあるので、制約できない事情も分かりますけれど。

[832: 匿名さん]

311台が一気にでてきた場合はどうなるのか？
隣の東建の物件もあるし、道路が整備されてよくなっても
淡島通りの渋滞の原因を作りかねない？
車庫証明は、居住地から500Ｍ圏内だとおもうが、別に駐車
場を借りることも念頭に置いたほうがいいのかもしれません？

[833: 匿名さん]

機械式しかないんしょうけど、機械式は車がおっこちそうで
怖い・・・・・　また故障とかあったらいちいち管理会社へ
連絡しないといけないのがめんどくさいでしょう？
地下から地上への動線は、うまく設計されているのではないでしょうか？　また防犯対策はどうですか？　防犯カメラは設置してありますかね？

[834: 匿名さん]

現在都心在住で車は持ってないんですが、この辺りだと必要でしょうか。ギリギリ無くてもいいかなとは思ってるんですが。機械式駐車場ですが、屋外機械式のように風雨に晒されているよりはトラブルが少なそうな気もします。
防犯カメラは50台。敷地外周部にはテンションセンサー＆赤外線センサー、エントランス＆EVホールのダブルオートロック、居住階限定停止EV、玄関前モニターつきインターホン、全窓防犯センサー、24時間有人管理と、セキュリティは最高レベルと思いますが。

[835: 834]

ひょっとして、防犯カメラって駐車場についてですか？だったら50台というのは間違いでした。あくまで物件全数です。防犯カメラの位置までは確認していませんが、普通に考えれば、このうち幾つかは駐車場にも付いてると思いますよ。

[836: 匿名さん]

セキュリティーは万全ですけど、お金かかりそうですね？
管理費・修繕積立金・駐車場代金だけで、１０万円超える
時期がくるのではないでしょうか？

[837: 匿名さん]

先日ＭＲ行ったんですけど、、
未だに１／３しか売れていないなんて、超不人気物件ですね。
新築でこれだけ売れないってことは、中古では余程値段下げ
ないと、買い手いないんだろうな。

余程割り切って永住目的にしない限り、とても買う気になれない。

ちなみに２３日に抽選だった野村のプラウドタワーは３０６戸の
販売に対して９００人の登録殺到だった様子です。
「全戸申込御礼」だそうです。それに比べてここは。。。

[838: 匿名さん]

8000万あったら茶沢通りの反対側で安めの建売を探すよ。

[839: 匿名さん]

そのプラウドタワーに賭けていたのに落選してしまった私です。
仕方なく、このＭＳも検討に入れましたが、坪単価が高すぎるでしょ。これは。
飯田橋のプラウドは駅のまん前で山手線のど真ん中。いくら三茶とはいえ淡島通りまででなきゃだし、このロケーションでこの価格では売れ残りも必至ですね。中低層ならプラウドの方が安いくらい。。。

三井の浜田山まで待つか。って感じです。
このＭＳ、将来は不安ですね。値下がりが。。。
プラウドのロケーションなら、値下がりも無いでしょうが。。。

[840: 匿名さん]

まあ、資産価値重視のプラウドタワーとは検討層が全く違うと思いますよ。何を重要視するかは人それぞれなのでどっちが正解とも言えないんでしょうが、回すことを考えているなら、この物件は全く対象外でしょう。相場よりかなり高いし。

>中低層ならプラウドの方が安いくらい。。。
実際にそれだけ払える人でも、飯田橋には目もくれず、こちらを購入した人がいるということですよ。この場所とモノが気に入って、長く住もうと思う人向けなんでしょうね。

しかし、PC浜田山との比較は…。あちらの最大のメリットは住環境と思いますし、実際それらを重視される方が多そうですが、そもそもその住環境自体が維持されるかが疑問。最大の利点が担保されない（下手すれば真逆？）時点で、コンセプトが崩れてるんじゃないかと思います。

[841: 匿名さん]

ここの住環境と浜田山を比べること自体が無理があるかと。浜田山の方がはるかに気品と緑が多く、永住の地にふさわしい。利便性を追求するなら、いっそ都心かと思いますが。

ついでに、
http://www.asahi.com/business/reuters/RTR200707240092.html

物件購入はしばらく待つ姿勢の方が正解かと思います。

[842: 匿名さん]

だから、本当にその「永住の地にふさわしい」住環境が維持されるのかどうかが、今あちらの板で問題になっているのでは？浜田山が気品に溢れているかどうかはともかく(笑)、あのグラウンド跡地の将来に様々な疑義が生じているようですが。このスレで話すことではないですがね。

[843: 匿名さん]

先日ＭＲ行ったんですけど、、
未だに１／３しか売れていないなんて、超不人気物件ですね。

でも１００戸以上売れたわけだから凄いですよ？　完売まであと１
年半はかかるでしょうね？　
来々年の春先（平成２１年３月）あたりが完売の時期とみます？

それまで価格の推移がどうかわるかということかと思いますが・・・
近辺の相場が上昇下降の変動がでれば、売り出し価格改定があるかも
しれません？

[844: 匿名さん]

８０００万円出すなら、三多摩・横浜・川崎あたりの新築一戸建て
を買いますね。　ランニグコストもないし、庭付きの戸建が買えますよ。

[845: 匿名さん]

三多摩・横浜・川崎?

そこまで妥協するつもりはないでしょう（笑）

[846: 匿名さん]

府中・調布・溝の口・青葉台などの郊外で栄えている街の
方が住みやすいですね。
特に義務教育課程の子供さんがいる方は郊外で栄えている
街の方が環境がいいし、子供もたくさんいるし、生活しやすい。

三茶あたりは少子化が著しいし、もっと都心よりも少子化が加
速して、ＤＩＮＫＳか子供がひとりいる家庭でかつ経済的にゆとり
がある方でないと・・・・・
普通の人は無理ですね。　５０００万円前後がこんごのことを考え
ると手頃な値段です。　となると郊外しか購入の手立てがない。

[848: 匿名さん]

将来「貸す」か「売る」可能性が高い人は、
千代田区・港区・一部中央区・渋谷区・一部新宿区にどうぞ。

ここは永住目的ならＯＫだけど、「貸す」「売る」なら
絶対的に損になりますからね。

新築時の人気度は、ほぼそのまま「中古市場」「賃貸市場」
の人気度です。

今のこの物件の人気度が全てを物語ってるね。
せっかくダイヤモンドに高く評価してもらったのに、
この閑古鳥状態は、、これ以上もう打つ手ないよね。

業界ではここの売れ行きが今後の不動産市場を占う試金石
なんてよばれてるんだけど、、、ほぼ結果見えたね。

[849: 地元不動産業者さん]

ようは値段の問題だけ。　総額１億５０００万円以下でないと・・・
このエリアは１億５０００万円がアッパーの数字だね？

[850: 地元不動産業者さん]

残り１１４戸だそうです？これからは先着順

[851: 匿名さん]

プラウドタワーすごかったですね↓。
それに比べてこっちは、、、ある意味注目してます。


■■野村不動産／飯田橋駅前再開発プロジェクト「プラウドタワー千代田富士見」、
全306戸を即日完売（2007/7/24）
●最高倍率23倍・平均倍率2.9倍・総登録件数899件・来場者5,400組超
http://www.nomura-re.co.jp/news/2007/20070724.pdf

[852: 匿名さん]

何だか、雑草のようなネガキャンのせいで、検討者や購入者の有益な情報交換という雰囲気ではなくなってしまったね。悪貨が良貨を駆逐するとはこのことか。

自分は検討に当たって、スーパーゼネコン社員と大手設計事務所の知人2人に意見を求めた。結果、かなりの高評価だった。固有名詞を出すと荒れるので差し控えるが、ここにも名前が挙がっている高名な物件よりもね。技術屋さんは、こういう視点で見てるのかと勉強になった。念のため、1級建築士の知人にも話を聞いてみるつもり。

金勘定でしか物件を評価しない人には分からないのかも知れないが、自分や家族が安心して暮らせる箱＝住まいという観点からすれば、建築的には見所があるのだそうな。長く住もうとするなら、不動産という観点も大事かも知れないが、建築物としての評価もまた大事。どちらを優先するかは人それぞれ。

あえて付言すれば「きちんと図面通りに施工されていれば」という条件付きだが。要は手抜きされたら意味がないということ。

[853: 地元不動産業者さん]

いくらなんでも手抜き工事はないでしょう？
下請けの施工会社はすべて公に公表しているし
作業員もすべて作業員証明書を持って作業にあたり
信用がおけるかんじが致しますが？

GHは、指定容積率・高度制限を遥かに超えて建てられますが
近隣の容積率・高度（高さ）を買っているようですね？
南側の円泉寺は容積率２００％で２種高度地区です。
ここからダイブ容積率緩和の条件をいただいているような感じが
致しますが・・・・・
同じ淡島通りの『駒場プロジェクト』は、ここと同じ１２階建て
ですが、近隣住民の猛反対運動がおこりました。
しかし、ここは反対運動がまったく起こらずに現在に至っています。

ということは、設計の変更はないと見ますが、どうなんでしょうか？
確認申請を変更するにあたり、当然に建築主事の了解が必要となり
計算のやり直しや図面の書き直し、材料の発注の調整などで手間がか
かります。

[854: 匿名さん]

住宅ローンを“タダ”にしてしかも
北海道旅行を経費化してしまうちょっといい話

http://www.warazon.com/aesaku/07MM001.html

[855: 匿名さん]

＞８５２

どんな立派な箱でも場所が場所、値段が値段だからね。
立派な箱と良い地盤というのはみんな分かってる。

でも、それと「値段」と「場所」が全く折り合わないだけ。
これが、まだ渋谷区、目黒区あたり、山手通り内だったら
飛ぶように売れてたと思うよ。

でもそこをあえて超挑戦的な価格で売り切ろうとするのが、
すみふなんだよ。だから非難も多い。。

[856: 匿名さん]

852さん
建物だけの評価なら、山奥の物件でも「良い建物だ」という評価
になります。でもこの場所（太子堂）にしては高すぎる。
建物の値段なんてそもそも物件価格のせいぜい２〜３割でしょ。

この２〜３割部分が素晴らしいからって、残りの７〜８割を
見て見ぬ振りするのは、判断としては誤っているのでは？？

購入者なら「購入者のひいき目」で、気持ちも分からなくも
ないですが。

[857: 匿名さん]

良いマンションは待ってて出てくるってものじゃないから、インスピレーションで決めることは間違っていないと思います。

[858: 匿名さん]

852です。

>855さん
概ね同意。要は地位の割りに高いということに尽きる。あえて付言すれば、ネームバリューに囚われずに純粋に住環境としてみた場合、それなりに評価できる部分もあるかと。

>856さん
ちょっとそれは極端かと(笑)。土地柄という点では、言いたいことは分かりますけど。駅徒歩が若干あるとはいえ城南環7内、都心近郊物件です。ある程度の利便性は担保されています。

>857さん
それもありかも(笑)

私が言っているのは、あくまで検討についての一視点。あまり詳しくは書けないのだけれど、前述知人から話を聞いていると、かなり寒気を覚えたのも事実。もちろん資産価値も気になって仕方ないところではあるが（何せ高いし）、金に代えられるものと代えられないものがあるということを知った。
逆の見方をすれば、立地的(収益還元法的)な資産価値というだけで飛び付くと痛い目に遭う‘かも’しれないということ。もちろん都心物件でそんなにひどい物件はないとの意見もあると思う。が、建築の世界の裏話を聞くと、何が起きるか分からない。
自分と家族が住むということを考えたとき、どこにプライオリティを置くのか。また、どの辺りでバランスを取るのか。改めて考えさせられた。
その上で、この物件はどうかと問われれば、あくまで私の視点では「まあ、ありかな」ということ。もちろん、どこぞのカリスマ評価者のように手放しで100点なんて言いませんよ。皆さんご存知の通り、当然にマイナス面はある。

でも、単調なネガキャンでなく、こんな風に議論できるのはうれしいですね。掲示板の価値があるというもの。

[859: いつか買いたいさん]

そうここは城南エリアでまして環７の内側エリア・・・・・
とりあえず一等地くずれの場所。利便性は担保されていることはまちがえないでしょう。ただ、『場所』と『値段』が一致しないので、購入者の最大限の効用が得られないことが、不人気の要因といえる。

もし価格が、適正相場の坪単価３００〜３５０万円内で設定されていれば、成約率は当然、現時点で８０％は超えているのではないでしょうか？　場所は、太子堂といっても、都心部を除く他エリアの人からみれば高級地です。都心回帰現象を狙って価格の設定をしてほしかったな〜　

　都心部から降りてくる都落ちのハイレベル客層狙いではなくて、郊外から都心（区部）へ移住を検討するスタンスの顧客層向けの価格設定にしてほしかった。　川崎横浜三多摩あたりの人たちが、買換えを検討するならば、ここの立地なら、適正価格で販売となれば即決するでしょう。

[860: いつか買いたいさん]

訂正
坪単価　３００万円前後

[861: 匿名さん]

デベの考え方、売り方が分かってきました。

野村→相場通りの価格設定で人気を出させて「即日完売」でイメージアップで次の物件にも弾みをつける。利益は多く出ないけど、販促費も抑えられ、さっさと次の物件の営業に専念でき、即日完売物件ということで購入者も誇りを持って良いイメージで住み続けることができる。。

住友→相場以上の価格設定で、購入者に背伸びをさせて粗利益をがっちり出す。当然なかなか売れないけど、イメージ悪いのはもともとなので、そのまま価格を据え置き、何年かかろうとも結局最後には完売して利益をがっちり出す。購入者は高値で買うことになり、入居後もマンション内で営業が続き、嫌な思いと売れ残り物件の悪いイメージをずっと持ち続けて住むことになる。

結論：購入者からしてみたら、野村は適正価格で売ってくれるし、完売で買う方も営業も気分がとても良い。ある意味ＷｉｎＷｉｎの営業スタイル。

でも住友は高くしか売らないから購入者には辛いし、営業もなかなか売れないからストレス増大。結局、潤うのは住友不動産の会社本体だけ。

結構核心を突いてると思いますよ。

[862: 匿名さん]

池尻大橋再開発プロジェクト。興味深いですね。
購入目的が少し違うかもしれないけど、利便性は
抜群でしょう。検討の余地は充分にあるのでは？？

マスタービューはほぼ完売だけど、三茶ＧＨ検討者は
こっちも見た上で総合判断必要では？？
１０月にＭＲオープンです。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

[863: 匿名さん]

地理的には近いですが、実際どうですかね。検討者で池尻新タワーと競合すると考える人はいますか？誰かが書いてましたが、ＧＨは駅から10分(強)歩くことで、そこそこの住環境を得ています。一方、池尻は駅徒歩2分ですが、246＆首都高＆新ジャンクションの3点セットに“隣接”ですよね。選択のベクトルとしては真逆だと思うのですが。ＧＨに興味がある人は池尻には関心が無く、逆も然りと思うのですが。

[864: 物件比較中さん]

たぶん１０月でもここ（検討しているＣ棟西向き）は空きがあると
思うので、池尻ちょっと見てこようかな。。

最近の私がそうなのですが、価値観って変わりやすいものですよね。

前までは「都心で狭いより近郊で広くゆったり」が良かったのですが、
最近は「駅近立地で資産性」が良いという価値観に変わりつつ
あります。

なんだか見れば見るほど悩んでしまい、「結局俺は何を求めている
んだ！」と自問してしまいます。

悩んだ末にきっと本心が見えてくると思い、今は色々見聞を広げる
日々です。

[865: 匿名さん]

>864さん

あ、なるほどね。確かに「自分に何が必要なのか」的な、ある意味自分探しのような時期だったらそうなのかも。私もそういう時期ありましたね。思い切り都心低層とか、交通至便タワーとかも見てましたわ。緑豊かな郊外物件も見たなあ。そんなこんなで必要条件と許容不可避条件が定まると、ベクトルが安定しますね。あとはバランス。
ありがとう。良く分かりました。

[866: 匿名さん]

ベストルが交わる効用最大化点を見つけることは、時間と労力が
かかります。すべての問題を整理整頓して、自己満足度に優先順位をつけ、諦める条件はすっぱり諦めることが、最終的にどの物件を購入するかを決めることになるのではないかと思います？

人間、誰もよくばりですから、あれもこれも良い条件を必要としますが
予算内で買うことが、一番最優先することと感じますが・・・・
住宅購入ばかりに金はかけられないし、先レスにあったように住友不は
購入者に背伸びをさせることを、無言に強要してくる訳です。

自分ならばこの値段だったら即決めてもいいけどと思いながら、営業サイドが融資金の斡旋してくれるような雰囲気の話が、そのうちちらりでてくると思いますが・・・・・・・・
　
　まぁ住友不は大手某銀行系ですから、そのへんはお手のものだと思いますが？　その誘惑に乗るのか乗らないのか。それは個々の意思決定です。
私は竣工時まで待ちます。　まって下がる気配がなければこの物件は、購入対象外にしようかと思います。

同じ三茶でセコムが昨年から今年にかけて販売した物件は、竣工後に売れ残った物件が１０００万円近く値引いるとの情報があります。

[867: 匿名さん]

建築云々の聞きかじりを書いた852です。

書いてしまうと該当物件の方から猛反発を喰らいそうなので敢えて控えていましたが、さっき豊洲の物件のスレで同様の指摘を見つけました。巷で話題の長周期地震動です。もし、類似物件を検討中の方がいらっしゃるなら、一度はご覧になった方が良いかと。
ゼネコン、設計事務所の知人両人の話を聞くと、懸念は決して眉唾ものではないようです。特に設計事務所の知人は通常の建築物と免震建築物の双方の設計実務経験があり、説得力がありました。問題は室内に止まらない。というわけで、私は池尻新物件はパスです。
さすがに類似物件の板には恐ろしくて書き込めません。件の豊洲板でも、早速ネガキャンとか言われてましたし(笑)。確かに注目物件では下らないネガキャンが多いですからね。

>866さん
住友は少なくとも竣工時では値下げしないのではないでしょうか。あと、グローリオ三軒茶屋でしたら、1000万値下げはデマということになっているようですね。デマと指摘された当人からの弁明もないようですし。まあ、あくまで板内での話ですが。

[868: 匿名さん]

867さんへ

この物件の何棟の物件を検討、もしくはご契約されましたか？
この物件のなかでも、棟もしくは階によっても評価が変わる気がします。
マンションをいろいろ見ていらしたとお見受けします。差し支えなければお教えいただきたいです。無論、一般論でも結構です

[869: 867]

ご指名ですが、非常に難しいご質問です。この物件の中での序列というのは、まさに個々人によって違います。例えば、私どもで言えば仮に資金が潤沢だったとしても、広い部屋は必要ありません。正確には、私は広い方が何かと良いのではと思いますが、相方は狭い部屋が好きだと言います。私が出張で不在にすることが多いため、1人でいると目が届かない部屋やスペースがあるのが嫌なんだそうです。現在は都心60平米未満の1LDKに住んでいるほどです。ですから、いくらプレミアム仕様でリッチな空間が用意されているとしても、AB棟は選びません。私どもにとっては無用の長物だからです。

一例を挙げれば、このような感じです。少し偏った事例ではありますが、予算や住まいへの考え方次第で、個別判断は百家争鳴となることでしょう。一般的に言うのならば、やはり概ね価格通りということになるのではないでしょうか。ただし、この物件では高層階であればそれなりに抜け感があり、かと言って低層階でもガーデンビューが楽しめます(C棟西側は除く)。
コストパフォーマンスでいけばC棟東側でしょう。坪単価を弾けば一目瞭然です。従って、2期売り出し時点での契約率は8割を超えていたと認識しています。
案外、不便なのはD棟かも知れません。エントランスの関係です。AB棟はメーン(淡島通り側)とサウス(円泉寺側)、C棟はメーンとウエスト(公園側)が使えますが、D棟はメーンのみ。バス利用ならば良いのですが、田都利用だと若干遠回りです。さらに盲点なのがゴミ捨て場。導線的に、一番ゴミを持って歩く距離が長いのです。

一般論で付言すれば、この物件についてではありませんが、設計事務所の知人はこう話していました。「デベは主に面積と階数で部屋の値段を決めている。しかし、図面を見てみると狭くて安い部屋の方が構造的に強く、広くて高い部屋の方が弱いこともままある。素人にも分かりやすいところでの値付けではあるが、安全性という価値は値段に含まれていないようだ」。ご参考です。

[870: 867]

少し訂正します。改めて図面を見直したところ、ゴミ捨て場までの純粋な距離としては、C棟の南側の方が長いようです。言いたかったことは、導線感覚として、少し不便かなということです。いずれにしても比較上の話で、大したデメリットにはならないと思います。

[871: 匿名さん]

掲示板もＭＲも閑古鳥。。

デベは物件が出来上がれば「必ず挽回できる」って意気込んでる
だろうけど、ここ検討してる人はみんな、箱と地盤とファサードは
そこそこ良いとみんな分かってる。
だから出来上がったって価値観は変わらないよ。
じゃあ何故か売れないのか。。。
立地の割りに値段が馬鹿高すぎる。それだけなんだよ。

最近の検討者はみんな「坪単価」の計算ぐらい必ずする。
ここは周囲の物件よりも２割以上高い。。

この物件が太子堂を変えるって言っても、あれだけ地主と借地と
未登記物件、占有、まだら模様開発された谷の町が、そんなに
早く生まれ変わるわけがない。

将来を織り込んで買えば割安なんて嘘だよ。ここの価格は全て
織り込んだあとの新新新価格なんだから、もし谷下の太子堂開発が
頓挫したら、ここは超割高物件のまま放置される。

マンション市況がさらにもう２〜３割値上がれば別だが。。。
すみふどう出る。。

[872: 匿名さん]

＞この物件が太子堂を変える

何様だこの物件。あふぉか。

[873: 匿名さん]

869さんありがとうございます。
あまりに具体的にお話いただき恐縮です。
参考になりました。

[874: 匿名はん]

やっぱり２割りはたかいのかな〜？
７０００万円の物件だったら５６００万円？
妥当な値段か？　
セコムのグローリオ三軒茶屋は、坪３００万円
前後だったと記憶している？

問題は、なんどもどなたも思う事だが、場所と
値段が不一致なだけであり、そのへん修正すれば
ぜんぜん場所も物件も悪くないのにね？

[875: 購入検討中さん]

先々週末にモデルに行きました。
不評と聞いていましたが実際家族連れや年配の方で賑わっていて、正直少し拍子抜けしました。むしろうるさいくらいでしたよ。
私は中間管理職で、いわゆる億ションには手が届きませんが8000万円後半の部屋を前向きに検討しています。広尾出身ですが、地名などはまったく気にしていません。むしろ気にする人は逆に田舎者と思ってしまいますね。見栄よりも居住性の方が私に取っては大切ですから。仕事柄太子堂・代沢エリアは回るのですが、車移動の多い自分にとっては非常に効率的なロケーションです。昨年からこの掲示板で様々なマンションの批評を拝見していますが、不動産業者の潰し合いにしか見えなかったりします。やはり自分の目で確かめて判断する事が大切ですね。
まぁ唯一挙げるとすれば、４棟よりも３棟のほうが良かったんではないかという点。そうなったらますます価格は上がってしまうのでしょうが。もう少しゆとりのある配棟であればな、と思っています。