グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


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【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[591: 匿名さん]

５８９さん
知識提供ありがとうございます。

でも、消費税上げは準備期間、助走期間含めて早くても
３年後以降だよ。３％→５％の時も法案可決されてから
２年は開けたでしょ。

実需を伴わない価格高騰なんてあるのかな。
デベも売り惜しみ物件なんてほんの一部で、郊外の大半の
物件はＭＲは閑古鳥で、値下げはとっくに始まってる。

今やってる地所の本郷パークハウスだって、あれだけの
利便あるのに今回いきなり値下げだよ。
富裕層さえ値段についてこれてない。

郊外から着実に価格下落が始まっている。
これからも一直線にマンション高騰は考えられないな〜。

ま、色んな意見があるってことだね。

みんなそれぞれ考えましょ。

[592: 不動産購入勉強中さん]

シンガポール・中国等の発展中の国々の外資の資本流入と土地の重要と供給バランスがアンバランス化、バブル期の不良債権処理が一段落したことが主な要因で引き起こった今回のミニバブル？？
　
　過去の経験からか昭和末期〜平成初期の地価高騰が再燃すると勘違いているのではないか？　不動産業者は業者同志で転売を数回繰り返し利ザヤ
を稼いでいるようです。　渋谷の松涛で売り地が以前に坪800万円でした。

　土地を業者が買い取りまた業者へ転売を繰り返し値段が高騰。デベもまとまった用地を仕入れるのに、企業の遊休地売却等は全て競争入札。

　建設費用も高騰して現在坪単価100万円近い値段でしょうね？こんごデベは倒産をするところが出てくるでしょう？ヒューザーの耐震構造偽装事件
などの社会事変もあり中小は信用失墜。　

　マンション建て過ぎなんでこの際これをきっかけにマンションの供給量が減ってくれた方が日本の乱開発が無くなり良いじゃないかと思いますが。
　　
　価格が高い場合は様子をみて価格が下がる時期を狙い撃ちにする方がいいのでしょうか？

[593: 地元不動産業者さん]

どんなに設備が豪華でも三茶の実需新
築マンションの適正価格は4500万円　
〜　1億3,800万円が適正。

[594: 匿名さん]

マンションの適正価格はもはや、利便性だけではありません。

世田谷区にとって、セキュリテイは緊迫した問題です。一戸建ての高級住宅の狙われ方は異常です。（ほとんど、外国人ではないか。。。）
一億の戸建とマンションだったらマンションをえらびます。お子さんの小さい方はべつですが、たぶん、これは３０代、４０代の感覚かもしれません。

30年たったマンション創造してください。多分内装はリフォームですが、外観は海外の建物のように時と、ともに風格のでるものであってほしいとおもいます。また。空間の使い方、奇をてらってないシンプルなデザイン、そして躯体、地盤の堅牢性。

そして、この物件は、三茶の物件というよりは、あの場所の三茶からはなれた、すこし、高台の地域なのです。緑に囲まれた空間を含めて購入しているのです。三軒茶屋のマンションとの比較はむりとおもわれます。人によっては、リーズナブルなほうが、という人には、坪単価で買ったほうがいいのかも知れません。

こういう私も、多大な借金を負って買ったので、まったくえらそうなことをいえる立場ではないけど、購入検討しているひとの参考になればとおもいます。

[595: 匿名さん]

ここが第一期２００戸のうち９５戸が先着順になったマンションでつか？

[596: 匿名さん]

数年かかるだろうけど結局はここも値下げ無しの
まま完売するよ。
それが住友のやり方だから。
地道に高値できっちりと売り切る。
それが住友の強さだね。

結局は完売するなら、早いうちに良い部屋買うのが
得策かもね。

[597: 匿名さん]

＞５９６

魅力あれば高値だってすぐ売れると思いますよ。
みんながこの値段を出すに値しない、そこまでの
価値が無いと思うから、売れ残る。
それだけの話でしょ。

ここは、バス便１０分マンションで苦戦間違いなし。
待ってれば値引きもありとみた。

[598: 物件比較中さん]

高いですね。有明にいきますよ。

[599: 匿名さん]

待っていれば必ず値引きがあるが、竣工後1年以上経過しないと
値引きはしないかも？　新築の表示は竣工後1年まで認められている
ので、平成21年3月以降完成在庫があれば、未入居中古物件で値引き
物件が手に入れられる可能性はある。

311戸中現在100戸前後契約終了として、残211戸を残り1年+数ヶ月で住友が売り切れるかですね？

[600: 匿名さん]

業界の新築表示は、竣工後2年未満です、それまでは新築未入居。
残された期間は2年+9ヶ月ですね。

[601: 匿名さん]

公正取引法では竣工後2年以内は『新築』に表示は
認められていたんですね？　
2年9ヶ月で出値価格で若干の値引きはあるかもしれ
ませんが、大幅な値下げは、値段が下がるような社
会変動が起こらない限り期待薄。

[602: 匿名さん]

２年はオーバーでしょうけど、1年はまず値引きなしというのがこのデベの傾向
良い部屋は竣工前に、割高でも売れるし後は周辺相場が騰がるまで
待っていて、1年程度で完売というパターンが最近は多いね。
他のデベのように竣工までに無理矢理売ることはないけど、売れ残りと言っても
1年超は、さすがに多くない。ほとんどそれまでに完売しています。

ニーズさえマッチすれば、青田買いで1〜2年待つよりも完成物件を
見てから買って、すぐに入居というニーズはあるでしょう。
青田で完成を想像しながら抽選なんて、どうも納得がいかない人もいるのでは。
自分の経験からも、一時取得者なんて図面からでは絶対に正しい判断は
出来ないから、当たりはずれは運の部分もありますよね。

[603: 匿名さん]

俺には買えないけど、永住するならＢ棟の西側なんて、
採光も景観も静かさも最高だと思うけどな。
俺にあと貯蓄が５０００万円あれば（笑）。。

[604: 匿名さん]

完成後に実物見てから買うのが最良かと。
たぶんその頃でもまだ半分くらい残ってると思うし。

[605: 匿名さん]

竣工の来年3月には、完成在庫は100戸はあるでしょう？

[606: 匿名さん]

>>605

マンション高騰時期に、住友不動産としては理想的な売り方でしょう
そうなれば、来期も最高益を更新できるかもしれない。

[607: 匿名さん]

需要が付いてくるかな？

[608: 匿名さん]

今までは大丈夫でしょう。
もちろん2年以上してやっと完売した、シティハウス成城も含めて？？

[609: 匿名さん]

よほどの自己資金（親の贈与含む）か夫婦収入合算が無い限りは、
４０歳前で年収１２００万円超えてこないとここは買えないでしょう。

値段は需要と供給で決まりますが、もはや一般庶民とは別次元の
マンションだね。
ここ買う人はまさに丘の上の金持ち城になりそうだね。
太子堂原住民とは５ランクぐらい違う人種。

[610: 物件比較中さん]

結局ここも地価が上がったわけじゃなく、建材のコストアップ、用地不足などから来る不動産インフレなわけね。購入者は割高な建材とデベロッパーが売上確保のために支払った法外な入札額にお金を払うわけだ。

購入のタイミングとしては最悪かもしれないね。

[611: 匿名さん]

＞６１０
「物件比較中」ならどこも一緒なこと書くなよ。
登場意味不明。

[612: 匿名さん]

>609

　丘の上の金持ち城？
　単なる3丁目北部のお山の大将に過ぎんよ。

[613: 匿名さん]

三茶で実需マンション用地確保は至難の業。
太子堂であと中規模実需マンション用地は
5丁目のＮＴＴ社宅・グランドヒルズ至近の
太子堂中学くらいか？

それを考えれば、同じ世田谷でも成城はこん
ごもマンション用地がで可能性は高い。

地域的には希少性は十分あると思う。が全て
競争入札の時代でデベの用地取得価格は高騰
するばかり。ヒューザーの事件を受けて、建物
はしっかり作らないといけないし、その皺寄せが
購入者へ重く圧し掛かるという図式。

[614: ご近所さん]

残念だけど太子堂原住民とはかなりレベルが違うでしょうね。
有名著名人も入居を考えている人もいるじゃないでしょうか？
太子堂地区活性化に繋がればよいと感じます。
　
太子堂原住民は今もまだ下町レベルの生活の人がほとんどで、
同世代で収入・仕事・話す内容のレベル次元が違うことに痛感
すると思います。

でも時代の流れでどんどん人も街も変化するべきだと感じます。
旧体質の悪いものがどんどん変わってほしいと思います。

収入が少なくても、地元の人は自分の土地家屋を売れば十分購入は
可能かと思いますが、生粋の地元の方々でここの購入を検討する人
はいるのでしょうか？

[615: 購入経験者さん]

>>614さん
＞収入が少なくても、地元の人は自分の土地家屋を売れば十分購入は可能かと思いますが

このようなご近所の話しは、23区のスレでは必ず出てきますが
残念ながら実際には難しいですよ。経験してよくわかりました。
大きな通りに面したマンション用地、ビル用地なら業者は路線価の
2.5倍以上で買ってくれますが、それにしても長期譲渡で3000万円控除の
後に14〜20％の税金は発生します。
太子堂3丁目当たりの住宅地の路線価は、せいぜい㎡/35万円→坪/115万円
多分実勢価格で250万円前後でしょう、道路付けと地型がよくて40坪が上手く
売れてやっと1億円。なかなか、これだけ大きな土地ばかりではないから、
庶民的な20坪なら5000万円。業者に売ればもっと安く買い叩かれます。
借地の場合は、実勢ではこの半額にもなりません。
家屋は10年以内でも、ほとんど評価の対象にならない20年超ならゼロです。

結論から言うと、土地家屋を売ってもマンションを買うのはそう簡単では
なく難しいのです。

戸建て売ってもなかなか買えないのですから、いくらローンにせよ300世帯も
大量にお金持ちが流入することは、正直に凄いことだと思います。

[616: 地元不動産業者さん]

たしかに周辺は借地が多いですね。でも、所有権の敷地50坪あれば、単純に坪250万円で売れて、12,500万円ですから、買換えの特例等を使えば譲渡所得税住民税がかからない場合もあるので、売却に関る仲介手数料・実測費用を差し引いても、購入資金が1億円以上は簡単にできます。　

　足りない金額はローンで賄えば十分買えるわけです。　地元でも数十名くらいは購入を検討する方がいてもよさそうです。
　土地流動化や土地の売り物件の増加にも繋がり、相乗効果はあります。　

　地元太子堂・三宿あたりで老朽化した敷地が大きい戸建は結構まだあります。住んでいる人でローンが組めないなどの理由からか建て替えられてい無い物件は多いです。また高齢者ばかりです。こんごの治安を考えていっそうのこと、売ってグランドヒルズへそのままソックリ移り住んでもよさそうですが・・・・・・・・・

[617: 匿名さん]

>太子堂原住民は今もまだ下町レベルの生活の人がほとんどで

ありえませんね。下ノ谷の話ですか？

[618: 購入経験者さん]

＞616さん
＞所有権の敷地50坪あれば、

敷地50坪だったら、分割して切り売りだって出来るでしょう、
自分の自由になる庭付き戸建てを売却して、不自由な運命共同体の
マンションに買い換える人なんているのかな？

借地は地主の承諾と承諾料が必要だから、売却は難しいでしょうね。

もしお年寄りが買い換えるにしても、安い中古でたくさんでしょう高級物件を買う必要もない。

[619: 匿名さん]

そんなもんなんですかね？　私も過去に実需マンション分譲の営業を
したことがありますが、売るために最初にやることは、近隣へのアプ
ローチだったです。　郊外エリアでしたが・・・・・・・

都会はまた事情が違うのでしょう？

[620: 匿名さん]

617さん
下ノ谷無くならないかな？　数年前殺人事件はあるわ、
トタン葺きの老朽長屋があったり、変質者らしき人があら
われれば必ず下ノ谷へ目が向けられる。

太子堂中央商店街や茶沢通り沿いはお店もリニューアル
しているのに下ノ谷だけなにかポツンと寂れに寂れ、今で
も焼き鳥屋が焼き鳥をさみしく売っている・・・

夕刻の買い物客でにぎあう平日の時間帯もほとんど人が歩い
てない。　

三茶のイメージダウンのひとつの原因である。

[621: 匿名さん]

どんな場所にでも貧相な一角はありますよ。またそれも情緒があっていい。私はどんな町でも、住めばそれなりに愛着が湧くと思ってます。プラス、色々な人が集まってる街の方が、人間くさくて好きです。この物件に負けないよう、いえ、この物件を踏み台に、もっとさらにいい所に住める人間に成長しようと思います。終の棲家なんて思ってませんよ。

[622: 匿名さん]

７月２３日（月）がポイントだね。
この日が本郷の地所の物件と、飯田橋のプラウドタワーの
抽選だから。
ここであぶれた人が大量に他の物件の物色にかかる。

それまでに希望の部屋は押さえておいたほうが無難かも。
ここもやっと日の目を見るか。

遅かれ早かれ完売するんだから早い方が良い間取りゲットだよ。
俺はしばらく静観してたんだけどそろそろ動き出します。
きっと営業も喜ぶだろう。

[623: 匿名さん]

諸問題多発の三井の浜田山でさえ坪平均４５０万。
その他これから出る大手デベの物件は軒並み坪４２０万超。
ここの価格はもはや適正水域になってきちゃったね。
残念ながら住友の戦略さすがとしか言いようが。。

３〜４年先まで高値で土地仕入れちゃってるからこれからも
価格上がる以外ないかも。

サラリーマン層がもはやついてこれないって？？　いやいや
サラリーマンが買わなくたって他の層が買うんだよ。
結局完売だね。ここも。

[624: 匿名さん]

621さんへ
たしかに、有明や湾岸エリアなどは、無機質かつ画一的で人間臭さ
が感じられない完全な人工の街。　人間臭さがないと不気味さも感じ
られる。

三茶は、ゴチャゴチャでいろんな顔があるところが最大の魅力であり、グランドヒルズも三茶の新しい顔となり、色んな人種が混ぜこぜで暮らす街に魅力を感じるのかもしれないです。

人間の手で描く絵画と同じで、いろんな色の組み合わせで、絵画全体が魅力ある芸術的なもとなる。人口的な街は、機械やコンピューターによるもので、人間的芸術性に欠けるのかもしれません。

[625: 購入検討中さん]

改めて色んな諸条件見てみるとここってすごく良いと
思うけど。

駅から遠いとか言われてるけど、徒歩含めて渋谷まで
１３分てそんなに不便ですか？？　

歩くの嫌なら渋谷からバスで１０〜１５分でマンション前
まで来れる。
三茶の商店街で買い物は安く出来る。商店街は活気があり、
良い意味で、「旧→新」の町の移り変わりもこれから
体験できる。
町は「今」ではなく「これから」を考えるべきですよね。

再来年に大橋ジャンクションが出来たら東西南北どこへでも
車で行けるようになる交通の要衝。

かなりポジティブ要因多いよね。

ダイヤモンドで１位なのも少し納得。専門家ってやっぱり
見るとこ見ててやっぱりすごいね。

[626: 匿名さん]

625さん、何を参考になさってますか？

渋谷からのバスは淡島通りがすごく空いてて15分です。
10分ではとても着きません。特に渋滞している時間で
なくても20分強で見たほうが良いです。

電車で渋谷に行く場合も徒歩で三茶駅の地下まで降りて
改札を通って更にホームまで降りるとサッサと歩いても
15分はかかります。電車に乗ってしまえば渋谷まで6分程度
ですので電車の待ち時間全くなくても22〜3分で渋谷駅の
ホームまで行ければ御の字。待ち時間を考えたら30分くらい
見ておかないと駄目ですよ。

[627: 匿名さん]

今日グランドヒルズの南側の円泉ヶ丘公園から三軒茶屋の駅まで
歩いてみましたが、田園都市線の三軒茶屋駅の地上出入り口まで
徒歩8分でした。　
坂道も比較的緩やかで、また本日は曇り空なので比較的歩き安
い状況でした。　一番いいなと感じるのは、駅まで信号待ちが無い
のがいいですね。　それと、華やかな商店街を抜けて行くとことと
茶沢通り商店街から一本入ると裏道があることもいいですね。

　表示徒歩10分は間違えない表示かと思いますが？　
ドアTOドアで渋谷・表参道まで約15分〜20分程度と予測しています。
電車の待ち時間も考慮してます。

[628: 匿名さん]

20分前後かな？　　渋谷・表参道への主要時間とみました。
表示の徒歩10分はあっていると思います。ただ地下まで降
りて改札抜けてホームまでの主要時間は違うのでしょう？

[629: 匿名さん]

このまえ円泉公園から俺も歩いたら三茶改札まで９分くらいで
着いたけどな。
６２６さんはきっと随分ゆっくり歩くんですね。

渋谷からのバスもこの前平日夜の時間帯に乗ったら、
きっかり１３分で着きましたから６２５さんとほぼ同意見です。

あくまで経験に基づく主観ですから、時と場合によって
渋滞で前後するのは当たり前なので、とやかく言うのも
大人気ないのでは？？
文句があるのならバスは使用しなければ如何ですか？　

三茶から渋谷まで急行で４分て時刻表にも書いてあります。
６２７さんの見解が正しそうですよ。

待ち時間も含めてやはり１５分ちょっとではないでしょうか。

待ち時間や歩く速度などは個人差があるのであまり言い争う
のも低レベルです。

住宅街をひたすら歩く１０分より、商店街を歩く時間が長い
ので、気持ち的にはもっと短く感じますね。

[630: 購入検討中さん]

都内では低仕様のろくでもない物件は高くても売れる。ここが苦しいのは売ったとしても値上がりは見込めず、値下がり確実なところですよね。

[631: 匿名さん]

６３０さんが、
「高く売れる」資産価値だけを求めるなら、６３０さんがおっしゃる
都心３区の低仕様のろくでもない物件に住んだら良いんじゃない
ですか？　どうせ都心の「高仕様」は買えないのでしょうから（笑）。

そもそも必ず値上がりが見込める物件があるんだったら、逆に教えて
くださいよ。

ここの魅力は、箱と地盤が素晴らしいから、上がらないかもしれない
けど、資産維持が出来る事じゃないでしょうかね。

物件に求めるものが違う方はここから退散願います。

[632: 匿名さん]

環7の内側は新規で普通のサラリーマンは買えなくなった。
年収1,000万円で勤め先がよくても、自力購入者は川崎・横浜方面
よくて用賀・桜新町へ行かないと実需新築マンション・一戸建て
はこのへんでは、なかなか買えない現実を知るべきです。

[633: 匿名さん]

物件の質・駅からの距離・環境・地盤・仕様・設備・その他
総合的な格付けは　Moody’ｓの格付けを真似ねて、最高がト
リプルAの9段階評価としますと、私の中ではシングルAですね。

[634: 匿名さん]

ブリリアタワー川崎でしょうか。
http://www.b-t-k.jp/access/index.html

[635: 匿名さん]

626です。まあ暮らしてみれば分かること。みなさん必ず
自分で確かめてから購入する事ですね。歩くのが遅いなどと
決め付けないでください大きなお世話です。

[637: 匿名さん]

Brillia Tower 川崎良いですね。
グランドメゾンと比較すると価格
の違いにまず目が行くことでしょう？

川崎駅周辺と三軒茶屋駅周辺どちらが
格付けが上かの判断は付き辛い・・・

それは、人により感じ方考え方が違うの
で、一概に都心に近い三茶が上と云う事
は言いにくい・・・・・

どんどん新しい物件が出てきて目移り
しますわ！

[638: 匿名さん]

日本人はとにかく新築志向ですからね。よっぽど良い立地条件と際立った魅力がないと、中古はつらい。

[639: 匿名さん]

今日契約しました。やっと心置きなく言える。この物件はいい！

住友ということで批判的なレスが多いけど、きちんと自分の目で
見て、電車にも乗り、バスにも乗り、周辺を歩き、車でも行って
みてください。キャロットに上って見てみるのも超お勧めです。

契約者のひいき目もありますが総合的にかなり良い物件ですよ。

駅に近いだけが物件の良さじゃないことが腑に落ちます。
ダイヤモンドでも駅から１０分でも総合１位って皆さんもきちんと
確かめてみた方が良いですよ。

建物も地盤も商店街も町の将来性も雰囲気も車での利便性も
かなり高いレベルで安定しています。

最終的には個々人の価値観ですが、評価が価値についてきてない
典型的な物件だと思いますので、みなさんもご検討してみて
ください。

[640: 購入検討者]

>639
＞ここ、公開はできませんが、有名人の方の入居者もいますよ。

そういう事を軽々しく言う入居者が居る事がガッカリだね。
そんなレベルなのかと思ってしまうけど。
有名人が購入すれば良いマンションなんですか？？
ミーハーな発言はナンセンスだと思います。
現在私は数社の物件を比較していますが、やはりどのマンションも価値の分かる人間が住めば良いと思ってしまいます。
グランドヒルズ三軒茶屋は確かに高いが車を使う人に取っては非常に良い物件だと思いますよ。