グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[530: ご近所さん]

『グランドヒルズ前』響きは良いです。
六本木・赤坂界隈の再開発で赤坂アークヒルズが出来たとき、ビルの目の前のバス停名称が『赤坂アークヒルズ前』
になった。　　『三軒茶屋グランドヒルズ前』資産価値が上がる気がするが・・・・・・・・・・

[531: 匿名さん]

駒沢にもグランドヒルズはあるが、誰もそういう阿呆なことは言い出さない。
静かにひっそりと住んでおるよ。
住いなんて目だたせるとろくな事はない。ワル目立ちするとセキュリティに余計な金がかかるんだよ。

[532: ご近所さん]

バス停の目の前が太子堂中学校じゃないのに『太子堂中学校前』というのもへん。まして生徒数が70名いるかいないかの学校をバス停名称にしてもしょがないじゃないのかな？

大規模マンションの場合はある程度知名度を上げることも必要だし、駒沢のグランドヒルズは小中規模だからその必要性もなし。

[533: 匿名さん]

冗談にもほどがある。狂ってるなｗ

[534: ご近所さん]

ワル目立ちっていったて高層の12階建てでもう
既に十分ワル目立ちしている。

この際、バス停のホントの目の前だし、物件の名
称を取りバス停名称とすべきと感じますが・・・・・

野球場やサッカー場も命名権ってのが最近流行だしね。

[535: 匿名さん]

命名権買って管理費あがったりして。

[536: 匿名さん]

素人ですみません。
管理費って、どういう理由で上がるのですか？
落合のほうの物件で、入居後数年で管理費が大幅に上がったという話を聞いたもので心配です。ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[537: ｂｙ 若輩者]

とうとう契約しました。私４０代分不相応をわきまえつつ、永住の住処として決定。２４時間有人管理、地盤のつよさ、免振、壁構造等ハード面を専門家に打診してきめました。セキュリテイ面も他のマンションより安全と見ました。これは比較の問題で世田谷近辺との比較です。
個人的ではありますが、中庭のガーデンも気に入りました。それに、地下駐車場に地下の車寄せ買い物には便利。住友不動産への希望として完成前に売り惜しむことなく完売してください。住友不動産もイメージアップにもなります。あまりにも住友の評判が悪すぎます。こんなことで、建物評価が下がるのはざんねんです。それに、バス停の名称はどうでもいいです。新しい人たちと地域の活性化と交流を深めていきたい。契約者のみなさん、迷ってる購入予定者の方々これからも情報交換しましょう。

[538: 匿名さん]

住友不動産って評判悪いんですかね。
住友不動産販売の物件の売り方についてはマンションコミュニティ内でもよくマイナス評価をされていますが。建ってしまえば住友だから物件の価値が下がるような事はないと思いますよ。（多分)

[539: 匿名さん]

537さん、ご契約おめでとうございます。

＞完成前に売り惜しむことなく完売してください

完成前完売は200％ムリだと断言します。住友の物件は総じて売れ行きは鈍いです。
売り惜しまなくても、完売は絶対無理。過去の実績を調べればわかります。
でも、早めに契約したほうがいいのも住友の特徴ですよ。住友はだいたい完成前のイメージどおりに作ってきますから、大きく裏切られることはありませんよ。
むしろ、竣工後になっても売れ残ってる部屋を買う人間が貧乏くじです。売れ残りなのに、値引きもなく、竣工後、いろいろな人の目にさらされたあとにもかかわらず壁紙すらかえません（だから売れ残り期間が長くなるんですが）。
でも、管理費などはちゃんと売主が負担してくれてますから、先に買った人間が損をするってことはないです。その点は財閥系ですから心配いりません。

＞建ってしまえば住友だから物件の価値が下がるような事は
＞ないと思いますよ。（多分)

それはないと思います。管理もいいですしね（管理費の無駄づかいはあるかもしれません）。ただ、「住友だから価値が上がる」ということもないでしょう。
完成後に、売れ残りの部屋を見に来る人が多くて落ち着かないかもしれませんが、それだけは我慢ですかね。

[540: ご近所さん]

537さん
ご契約おめでとうございます。537さんは40代でいらしゃるのですか？
永住をお考えであると言う事ですが、お差し支えなければ、参考として
どのようなご職業につかれていいらしゃる興味があるのですが？

私は太子堂原住民の40代です。　親のスネかじりといえばそれまでですが実家住まいです。　地元太子堂はこんご大きく変わると感じます。　
太子堂原住民はほぼ99％親の実家住まいで、結婚すれば2世帯住宅か郊外へ移住が定番です。　私の同級生など40代で親の実家に住んでいる独身者が男女ともに沢山います。　

おそらく子供さんの学校の関係でＰＴＡ等での交流がある程度で、地元太子堂原住民は閉鎖的なので交流等はないとは思います。　同じ40代で東京の原住民についてどうお考えでしょうか？　不躾で大変恐縮です。

[541: 匿名さん]

>住友はだいたい完成前のイメージどおり

あ、それは私も少ない経験の中ではありますが断言します。
　完成前の資料や映像の通りに仕上げるのは本当に上手だし
　信頼をおけると思いますよ。
　どっかの「○ールドクレスト」の完成前CGなんかちょっと
　有り得ないくらい綺麗なCGで、完成した物件を見て凹む事
　請け合いですけどね。

[542: 537]

540のご近所さんへ

職業は会社員で夫婦共働きです。私たちも世田谷に住んでいましたし、息子はこの近辺の学校へかよっていたので、親近感があります。
住民の方との直接交流はなくても、同じ年代の方がいらっしゃるのはうれしいです。長く住むことを考えているので、このマンションのコンシェルジュのサービスにも期待したいです。

[543: ご近所さん]

542さんへ
ご返答いただきありがとうございます。　価格が高いので先入観からかグランドヒルズ購入者層は、外資系企業勤務者・起業して成功した人等々の方々が中心になるのではないかと思いましたが、そんなことはないのですね？

一般サラリーマンの方も多く購入するような感じを受けて少しホッとしました。　あまりにもハイレベルな人ばかりが来ると、元々の原住民はレベルがそれ程高くないので、軋轢が生じるじゃないかと心配でしたが・・・・

[544: 匿名さん]

一般サラリーマンは親の援助がないとまずここ無理ですね。
どこまでを一般というかにもよりますが。

[545: 匿名さん]

ここに住めるなんて、いいですね。羨ましいです。
当方は＊＊＊独身女性、40代後半で終の棲家を探していますが、手が出ません。車も持ってないので、坂道も無理です。ここに家族で住めるなんて、夢のような人生ですね。（ねちっこくなってしまいました・・・）

[546: 匿名さん]

来年入居予定の方々、宜しくお願い致します。

>537さん

こんにちわ。私も契約した30代前半のペーペーリーマンです。
我が家はまだDINKSなんですが、結婚後に妻と共に貯蓄して購入しました。
私も中庭のガーデンが好きです。バルコニーでビールを飲みながらガーデンを見てボーっとするつもりです。

537さんを含む契約済みの方々＞
ローンの耳寄り情報があったら教えて下さい。通勤時に金利の情報を読むと不安を感じますが、組み方次第ではいかようにでもなるのかな？と思っています。

[547: ご近所さん]

545さん
　三茶・池尻大橋・駒沢大学・中目黒・祐天寺あたりで中古マンション
であれば価格が安い物件はけっこうでてきます。
　リフォーム技術が格段に良くなり専有部分は新築マンションに見劣りしないつくりにする事ができます。

ここは、都心部の新築マンションなんで、現金買いは富裕高齢者・ローン
を組む方は外資系企業・上場企業・起業成功者等々になると思います。

独身40代男女は、中古マンションがお勧めですね。

[548: 買いたいけど買えない人]

勝ち組＊＊＊がはっきりしている現在、引き分け組という中間層も
あってもいい。545さんがこのマンションに住める事を非常に羨ましい
という発言ですが、勝ち組さんも長期のローンで大変な苦労があると思います。　それが働く意欲を掻き立てる訳ですが・・・・・・・・

大規模物件でるが管理費・修繕積立金・駐車場代金が高すぎるのも経済的な負担がかかり苦労するのではないかと思いますが？

人間分相応の住宅を購入するのが生活にゆとりがもてていいのではないでしょうか？　あまり表面上の華やかさに憧れるのは住宅購入には禁物・・・

[549: 契約者]

外観やエントランス周りが安っぽい仕様だったら、そこいらの賃貸マンションと大差無くなってしまいます。
私は、マンションのグレードは外観やエントランス周りだと思いますし、豊かな気持ちになれます。
買ったマンションは知人も招待したいですから、自慢できるマンションだと思います。

[550: 匿名さん]

住友はエントランス周りは意識的にグレードを上げているので
十分見栄は張れます。まあ重要なことですよね。

[551: 買いたいけど買えない人]

確かに外観の煌びやかさは、住む人の心を豊にするものです。
これにさらに内装面に高級感が加わり、設備も贅沢な仕様であれば
住む人の心の持ち方が変わり、購入後の人生が変わるかもしれませんね？

私が住まいを購入するにあたって感じる事は、住む人の外見（容姿・体形）が住む住宅の外観に等しくなっていくと良く感じることがあります。

いい家に住む人とそれなりに人格や表情や体形が不思議と変わるものです？

[552: 匿名さん]

>>551
家に負けないように頑張ろうと思うからでしょうね。
でも大切なのは、家に負けない可能性をもつことです。あまりに高級すぎるマンションは、人によっては反って重荷になります。それは人それぞれで、私にはこの物件当りが丁度いいです。

[553: 40代 契約しちゃった人]

40代ってこのまま、守りにはいろうかな、もう一回がんばってみようかななんてちょっと考える時期なようなきがします。現金で買える人なんてほとんどいないと思います。普通は、10ねんぐらいのローンらしいですが私はなんと２５年です。これを聞くとドン引きかもしれないけど、家賃だとおもうことにします。エクセルで毎日、金利が上がった場合、繰上げ返済した場合と仕事から帰ってシュミレーションの毎日です。エクセルにローン計画書のマクロがあるので、シュミレーションがほんとに楽になりました。でも、現実の数字にはおおきなプレッシャーを感じてます。提携ローンの変動は1.3〜1.5ですが、これは今後どうなるか、わかりません。固定金利は高すぎです。内装どうしようかな．．．なんて楽しいこと考えながら現実と向き合っています。楽しいような、重荷なような近年感じたことのない経験をしています。

[554: 匿名さん]

不動産を購入するって、リスク取ることですからね。私も40代、どれだけ頑張れるか解りませんが、死んだらローンはチャラですから、人生楽しく生きようと思います。もし失業するようなことがあれば、賃貸に出してボロアパートに住むことになるかも・・・。不安はあります。でも頑張っていれば、いい方向に向くと思います。

[555: 匿名さん]

ここを購入する方は、外観や建物周りを重要視する方々ですね。人それぞれ価値観は違います。思っていらっしゃるほど、訪れた友人達はうらやましがりませんよ。自己満足の世界です。わたしは、友人のマンションの外観がホテルのように素晴らしかったですが、日常にそれは必要ないと感じる派で、購入をやめました。

[556: 匿名さん]

人口が減少する中で、資産価値が維持できるわけないじゃん。

[557: 匿名さん]

>>556
地方はそうかもしれませんけど、都心部、城南地区は違いますよね。

[558: 匿名]

三軒茶屋で高級かぁ考えものですね。

[559: 匿名さん]

都心はもっともっと高いよ。

[560: 40代 契約しちゃった人]

私、554さんと同じ考え。人生長いようで長くない。楽しめるときに楽しむしそのあと、ぼろアパートでもいいと思う。人に見せるために買うんじゃない。自分で快適さを味わうためだし、資産価値は再評価するつもりないから私には、関係ない。

[561: 買いたいけど買えない人]

住まいも仕事もオンリーワンを目指そうってことですかネ？　
他人が羨ましいがるようなナンバーワンの住まい選びは
心が苦しく狭くなりますね？

[562: 地元不動産業者さん]

No.558 さんへ

『三茶で高級かぁ？』はこんご当てはまらなくなる可能性があると
思います。都心部へのアクセスがいい三茶はこんご10年間大きく変
化すると思います。

世田谷区の人口はつい最近まで83万人でしたが、平成19年度の統
計では2万人増加の85万人。　3,4年後には90万人突破するのでは
ないかという位、日の出の勢いで人口増加中です。

三茶は太子堂周辺は、旧住民と新住民の入れ替え戦が行われている
真っ只中で、こんごのマンション建設や周辺のインフラ整備が加速
すれば街も住民の質もかなり変わって行くと思います。

人口減の日本で発展途上中の街にあたると感じますが？

[563: 匿名さん]

世田谷東部の三軒茶屋、下北沢周辺の住宅地は、今後大きく変わってくるのは間違いないでしょう。北沢あたりも古い住宅地が残り、太子堂、三宿、池尻あたりもそうだが、今後が楽しみですね。

また世田谷はそんなバブリーに土地価格が上昇しているわけではない。主に実需で土地価格が伸びている市場。人口増は今後も続くでしょう。都心の一部は投機資金が流入して実需層が流入しづらくなっていることから比べると、この世田谷東部の位置づけはかなり優良と言えます。

[564: 地元不動産業者さん]

563さんがおしゃる通り渋谷・港・中央はオフィス需要が主で、世田谷区はそこで働く方の住まい需要であり、その中で、環7の内側は完全に大企業による資本投下と都税・区税の税金の投下が進み開発が急速に進む感じがいたします。

この辺のマンション分譲の事業主はほとんどが財閥系企業か一部上場企業です。　中小のデベはマンション用地の仕入れが厳しい状況で、更に建売り用地の取得も困難になりつつあるようですね？

完全に大手の独占市場となりつつあり、それに伴い住まう方も同じような
優良企業に勤める方で占められるのではないでしょうか？

[565: ご近所さん]

地元原住民はこんごどうなるのでしょうか？　
グランドヒルズ購入者と東京建物賃貸の入居者は
ほとんどが外部からの所得が高い人ばかりで、地元
の原住民は押し出されてしまうのでしょうか？

[566: 匿名さん]

大丈夫。本当の金持ちはもっと都心で便利な所を選びます。ここに住むのは当方も含め、そんな金持ちじゃありません。

[567: 匿名さん]

世田谷は都心には手が届かず、都に憧れる周辺県民ががんばって流入
したい地域。そのまぜこぜ。
経済的に余裕のひともいればギリギリの人もいるんですよね。
三茶はギリの人は少ない地域だと思いますね〜そこそこ住人の集まり。
いい感じじゃないでしょうか

[568: 近隣住民さん]

ギリと一緒は嫌だけど、生活物価が安いほうがいい、という人にはお薦めだと思いますよ。

[569: ご近所さん]

『地元の元々の人達は、外部から来た新住民に押されぱなし』って話
聞いた事ある？

グランドヒルズ・東京建物の賃貸物件が建つ国立小児病院跡地の敷地は
太子堂3丁目の約1/4を占める面積で、約2,000人近い人たちが来年一揆に
引っ越してくることは、更に地元原住民は押されっぱなしになるということ？

外部から来た人達が、よく使う物販店・飲食店・歯科・医者その他日常で必要なものは、同じく外部から来た人達がやっている所へ行く傾向があり、また買い物は大型スーパーの西友・東急・サミットがメイン。

地元三茶・太子堂商店街は大ピンチじゃん？　人が一揆に増えても、消費が全然期待できない？

[570: 匿名さん]

今日、本物件とマスタービューと現地周辺をみたが、どちらも東急の賃貸物件が近くに建ち、決していい環境ではないですね。どう考えても高すぎ。やっぱり低層住宅地域の低層物件が最も私にふさわしいと思い知りました。失礼ですが、こんなところに高額を払うなんて、デベに躍らせられているとしか思えません。

[571: 匿名さん]

物価が安いとは思えないけどなぁ。
以前は東急がカードで3%引きでお得感はあったけど。

[572: デベにお勤めさん]

住友の値段設定は問題の原因のひとつは住宅金融公庫の廃止
がかなり影響しているのではないでしょうか？

公庫の指定要件は、専有面積50㎡以上で価格要件は1億2,000万
円以下。　　　所得要件も3,000万円以下？だったと思います。
公庫が存続していれば、当然三茶あたりの実需マンションは住宅
金融公庫仕様に建設していたはずであり、完全な資本主義社会の
自由取引が、弊害となって価格に反映されているのかなと感じますが・・・・・・・・

[573: 匿名さん]

近所の商店のみなさんへ

生意気を承知で聞いてください。大半がスーパーへ行くだろうと予想していらっしゃる方が多いとおもいますが、このマンションの住民は、もっときめ細かいサービスを期待していると思います。たとえば客人が、来たとき出来立てのもののデリバリーや、玄関にかざる花など、共稼ぎのひとも多いとおもうので、夕方以降、配達していただけるとか、いままでとは違う経営を期待してます。

そして、淡島どおりの町並みが、きれいになっていく事をねがいます。

[574: 匿名さん]

今日のサンデー日経に東京の新築部マンションの
平均坪単価出てましたね。
２３区内で平均マンションは坪３１０万超。
前年同月比３０％以上アップだそうです。
そう考えると、この物件はグレード考えると、もはや
そんな高くないのかも。。

池尻のマスタービューと比べても、どの間取りを見ても
景観に開放感あるし、三軒茶屋の商店街あるぶん
ここの方が利便高いと思う。
マスターのゲートキーパーってそんなに必要かなあ？？　
すぐに慣れちゃうのが関の山。

時間が経てば経つほどここの魅力ってだんだん見えてくる。

[575: 匿名さん]

間取りに関してはマスターが断然上だね。
中庭があるのはグランドヒルズに分がある。

マスターの大半は売れちゃっているので、選択の余地はないけどね。

[576: デベにお勤めさん]

人口減の日本では郊外の住宅時代は終焉を向かえ、周辺の環境の変化により、価値が上がることが期待できる都内でも数少ないエリアなのかもしれません。

また高層でも幹線沿いではないので、騒音や排気ガス公害がないこともいい。

[577: 匿名さん]

淡島通りって結構交通量ありますが。
駅からも遠いし、とんでもないって感じなんだけど。
ま、ここ購入してる人は、グレード観で高値を納得できる人達ですから、それはそれでいいのかも。とてもじゃないけど、買う気になれなかった。

[579: 匿名さん]

じゃあ、どこ買うの？

[580: ご近所さん]

この地域、三茶の商店の人達はけっこう甘いのかな？　
この激烈な資本主義社会日本の首都東京に程近い場所にありながら、親からの遺産のアパート賃貸収入が主な収入源で、本業の個人商売はほとんど赤字の店が多いらしい・・・・

このような遺産がない個人商店は過去ほとんど店を閉めています。

代々引き継がれている土地がただ同然なので、それにあぐらをかいている
太子堂原住民がなんと多い事でしょうか？

573さんがご指摘の通り、デリバリーサービスや創意工夫をした商売をする方がほとんどおらず、旧態依然の商売体質。

また今日、三茶へいきましたが、来年このマンションと東京建物の入居が始まったらかなり休日の人の流れがかなり変わるような気が致します。

[581: 匿名さん]

人の流れが変り周辺の商業施設が活気付ければいいのですが。それともう一つ、心配しているのは、東急田園都市線がさらに混むことです。駅まで10分以上を徒歩で歩いて、それからラッシュの電車に乗り込むだけで疲れそうです。もう一つ不安なのは金利の上昇。シナリオ別にシミュレーション作ってますが、ワーストケースだとかなりきつくなる。

[582: ご近所さん]

東急バスは込む事は間違えないでしょう？グランドヒルズと東京建物の入居者の方はほとんど都心の渋谷・港区への通勤者が中心で田都線もこむでしょうね？

　フレックスタイム採用企業はまだ少ないですしね？

　おそらく東急バスは増便することになると思いますが、電車はこれ以上の通勤時間帯の本数増便は難しいのでは？

[583: ご近所さん]

独断と偏見で金利上昇は避けられないですが、4％台以上への金利上昇は無いと見てます？　上昇しても3％台半ばが上昇の限界と見ますが・・・・・・

[584: 匿名さん]

バブル時代は
公庫の金利が5〜6％
銀行の金利が8〜9％
でした
ちなみに郵便局の定期預金の金利は
10％でした
いい時代だったな〜

[585: ご近所さん]

バブルは不動産取引でも銀行金利でもこん
ごの参考にはならないと思う・・・・・・・・

バブルは異常インフレの特殊な時代で、あの頃
は世田谷の一戸建ては、ほとんど1億円以上の物
件だったな。　

財閥系企業が故意にバブルがあると消費者に錯覚
を与えようと躍起になっている？

[586: 物件比較中さん]

高いて坪３７０ー４４０万。無理ですね。

[587: 匿名さん]

>>586さん
無理でも私は、なんとか頑張ってみます。
あきらめないで下さい。

[588: 販売関係者さん]

この物件の現在の歩留まりはどれくらいですか？
知っている方いますか？
歩留まりが10％くらいならこの物件の来場者
は３，１００人となりますが？

[589: 匿名さん]

今回は国内の過剰流動性からくる資産インフレと海外の資源高からくる資源インフレのダブルパンチが特徴。つまり、80年代後半の資産バブルと70年代前半のオイルショックインフレの複合型。一方で国内の景気回復には時間がかかるし、中国、インド等の新興国の高度成長も長期的に続きそう。駄目押しで、今後、仕入れ土地価格上昇、鋼材価格上昇、住宅ローン金利上昇、消費税引き上げとマンション価格を構成するすべての要素に継続的先高感が台頭してきていることで、デベは売り惜しみ姿勢。こんな状況下で、この物件の次の世田谷、杉並エリアの大型物件である浜田山は坪500万越えの価格設定。ここまで考えれば、思い切って、今、決断する方が得策と私は考えています。ご参考まで。

[590: 匿名さん]

この物件を決断する決め手にはならないな〜。

デベとしては土地を仕入れないと仕事にならないから、
これからも入札で仕入れるだろうけど、これ以上
マンション価格が上がっても、都心なら別だけど、
一般サラリーマンはもう価格的について来れてない。

値段的に買える人が減って、確実に需要が減っている中で、
値段だけが独歩高なんて経済的にありえない。

バブルの頃のように投資目的のマンション転がしの
需要はもはや無いし。

当面はオフィス賃貸がデベの収益源になるだろうね。
オフィス需要は絶好調だから。

マンションの場合はよほど魅力的な立地でない限り、
デベは大量の在庫を抱えて価格下落が始まるという説
もある。

来年のオリンピック終わったら鋼材価格も落ち着く
だろしね。

ファンダメンタルズで焦って決めるよりはきちんと
吟味して決断したほうがいいよね。

[591: 匿名さん]

５８９さん
知識提供ありがとうございます。

でも、消費税上げは準備期間、助走期間含めて早くても
３年後以降だよ。３％→５％の時も法案可決されてから
２年は開けたでしょ。

実需を伴わない価格高騰なんてあるのかな。
デベも売り惜しみ物件なんてほんの一部で、郊外の大半の
物件はＭＲは閑古鳥で、値下げはとっくに始まってる。

今やってる地所の本郷パークハウスだって、あれだけの
利便あるのに今回いきなり値下げだよ。
富裕層さえ値段についてこれてない。

郊外から着実に価格下落が始まっている。
これからも一直線にマンション高騰は考えられないな〜。

ま、色んな意見があるってことだね。

みんなそれぞれ考えましょ。

[592: 不動産購入勉強中さん]

シンガポール・中国等の発展中の国々の外資の資本流入と土地の重要と供給バランスがアンバランス化、バブル期の不良債権処理が一段落したことが主な要因で引き起こった今回のミニバブル？？
　
　過去の経験からか昭和末期〜平成初期の地価高騰が再燃すると勘違いているのではないか？　不動産業者は業者同志で転売を数回繰り返し利ザヤ
を稼いでいるようです。　渋谷の松涛で売り地が以前に坪800万円でした。

　土地を業者が買い取りまた業者へ転売を繰り返し値段が高騰。デベもまとまった用地を仕入れるのに、企業の遊休地売却等は全て競争入札。

　建設費用も高騰して現在坪単価100万円近い値段でしょうね？こんごデベは倒産をするところが出てくるでしょう？ヒューザーの耐震構造偽装事件
などの社会事変もあり中小は信用失墜。　

　マンション建て過ぎなんでこの際これをきっかけにマンションの供給量が減ってくれた方が日本の乱開発が無くなり良いじゃないかと思いますが。
　　
　価格が高い場合は様子をみて価格が下がる時期を狙い撃ちにする方がいいのでしょうか？

[593: 地元不動産業者さん]

どんなに設備が豪華でも三茶の実需新
築マンションの適正価格は4500万円　
〜　1億3,800万円が適正。

[594: 匿名さん]

マンションの適正価格はもはや、利便性だけではありません。

世田谷区にとって、セキュリテイは緊迫した問題です。一戸建ての高級住宅の狙われ方は異常です。（ほとんど、外国人ではないか。。。）
一億の戸建とマンションだったらマンションをえらびます。お子さんの小さい方はべつですが、たぶん、これは３０代、４０代の感覚かもしれません。

30年たったマンション創造してください。多分内装はリフォームですが、外観は海外の建物のように時と、ともに風格のでるものであってほしいとおもいます。また。空間の使い方、奇をてらってないシンプルなデザイン、そして躯体、地盤の堅牢性。

そして、この物件は、三茶の物件というよりは、あの場所の三茶からはなれた、すこし、高台の地域なのです。緑に囲まれた空間を含めて購入しているのです。三軒茶屋のマンションとの比較はむりとおもわれます。人によっては、リーズナブルなほうが、という人には、坪単価で買ったほうがいいのかも知れません。

こういう私も、多大な借金を負って買ったので、まったくえらそうなことをいえる立場ではないけど、購入検討しているひとの参考になればとおもいます。

[595: 匿名さん]

ここが第一期２００戸のうち９５戸が先着順になったマンションでつか？

[596: 匿名さん]

数年かかるだろうけど結局はここも値下げ無しの
まま完売するよ。
それが住友のやり方だから。
地道に高値できっちりと売り切る。
それが住友の強さだね。

結局は完売するなら、早いうちに良い部屋買うのが
得策かもね。

[597: 匿名さん]

＞５９６

魅力あれば高値だってすぐ売れると思いますよ。
みんながこの値段を出すに値しない、そこまでの
価値が無いと思うから、売れ残る。
それだけの話でしょ。

ここは、バス便１０分マンションで苦戦間違いなし。
待ってれば値引きもありとみた。

[598: 物件比較中さん]

高いですね。有明にいきますよ。

[599: 匿名さん]

待っていれば必ず値引きがあるが、竣工後1年以上経過しないと
値引きはしないかも？　新築の表示は竣工後1年まで認められている
ので、平成21年3月以降完成在庫があれば、未入居中古物件で値引き
物件が手に入れられる可能性はある。

311戸中現在100戸前後契約終了として、残211戸を残り1年+数ヶ月で住友が売り切れるかですね？

[600: 匿名さん]

業界の新築表示は、竣工後2年未満です、それまでは新築未入居。
残された期間は2年+9ヶ月ですね。

[601: 匿名さん]

公正取引法では竣工後2年以内は『新築』に表示は
認められていたんですね？　
2年9ヶ月で出値価格で若干の値引きはあるかもしれ
ませんが、大幅な値下げは、値段が下がるような社
会変動が起こらない限り期待薄。

[602: 匿名さん]

２年はオーバーでしょうけど、1年はまず値引きなしというのがこのデベの傾向
良い部屋は竣工前に、割高でも売れるし後は周辺相場が騰がるまで
待っていて、1年程度で完売というパターンが最近は多いね。
他のデベのように竣工までに無理矢理売ることはないけど、売れ残りと言っても
1年超は、さすがに多くない。ほとんどそれまでに完売しています。

ニーズさえマッチすれば、青田買いで1〜2年待つよりも完成物件を
見てから買って、すぐに入居というニーズはあるでしょう。
青田で完成を想像しながら抽選なんて、どうも納得がいかない人もいるのでは。
自分の経験からも、一時取得者なんて図面からでは絶対に正しい判断は
出来ないから、当たりはずれは運の部分もありますよね。

[603: 匿名さん]

俺には買えないけど、永住するならＢ棟の西側なんて、
採光も景観も静かさも最高だと思うけどな。
俺にあと貯蓄が５０００万円あれば（笑）。。

[604: 匿名さん]

完成後に実物見てから買うのが最良かと。
たぶんその頃でもまだ半分くらい残ってると思うし。

[605: 匿名さん]

竣工の来年3月には、完成在庫は100戸はあるでしょう？

[606: 匿名さん]

>>605

マンション高騰時期に、住友不動産としては理想的な売り方でしょう
そうなれば、来期も最高益を更新できるかもしれない。

[607: 匿名さん]

需要が付いてくるかな？

[608: 匿名さん]

今までは大丈夫でしょう。
もちろん2年以上してやっと完売した、シティハウス成城も含めて？？

[609: 匿名さん]

よほどの自己資金（親の贈与含む）か夫婦収入合算が無い限りは、
４０歳前で年収１２００万円超えてこないとここは買えないでしょう。

値段は需要と供給で決まりますが、もはや一般庶民とは別次元の
マンションだね。
ここ買う人はまさに丘の上の金持ち城になりそうだね。
太子堂原住民とは５ランクぐらい違う人種。

[610: 物件比較中さん]

結局ここも地価が上がったわけじゃなく、建材のコストアップ、用地不足などから来る不動産インフレなわけね。購入者は割高な建材とデベロッパーが売上確保のために支払った法外な入札額にお金を払うわけだ。

購入のタイミングとしては最悪かもしれないね。

[611: 匿名さん]

＞６１０
「物件比較中」ならどこも一緒なこと書くなよ。
登場意味不明。

[612: 匿名さん]

>609

　丘の上の金持ち城？
　単なる3丁目北部のお山の大将に過ぎんよ。

[613: 匿名さん]

三茶で実需マンション用地確保は至難の業。
太子堂であと中規模実需マンション用地は
5丁目のＮＴＴ社宅・グランドヒルズ至近の
太子堂中学くらいか？

それを考えれば、同じ世田谷でも成城はこん
ごもマンション用地がで可能性は高い。

地域的には希少性は十分あると思う。が全て
競争入札の時代でデベの用地取得価格は高騰
するばかり。ヒューザーの事件を受けて、建物
はしっかり作らないといけないし、その皺寄せが
購入者へ重く圧し掛かるという図式。

[614: ご近所さん]

残念だけど太子堂原住民とはかなりレベルが違うでしょうね。
有名著名人も入居を考えている人もいるじゃないでしょうか？
太子堂地区活性化に繋がればよいと感じます。
　
太子堂原住民は今もまだ下町レベルの生活の人がほとんどで、
同世代で収入・仕事・話す内容のレベル次元が違うことに痛感
すると思います。

でも時代の流れでどんどん人も街も変化するべきだと感じます。
旧体質の悪いものがどんどん変わってほしいと思います。

収入が少なくても、地元の人は自分の土地家屋を売れば十分購入は
可能かと思いますが、生粋の地元の方々でここの購入を検討する人
はいるのでしょうか？

[615: 購入経験者さん]

>>614さん
＞収入が少なくても、地元の人は自分の土地家屋を売れば十分購入は可能かと思いますが

このようなご近所の話しは、23区のスレでは必ず出てきますが
残念ながら実際には難しいですよ。経験してよくわかりました。
大きな通りに面したマンション用地、ビル用地なら業者は路線価の
2.5倍以上で買ってくれますが、それにしても長期譲渡で3000万円控除の
後に14〜20％の税金は発生します。
太子堂3丁目当たりの住宅地の路線価は、せいぜい㎡/35万円→坪/115万円
多分実勢価格で250万円前後でしょう、道路付けと地型がよくて40坪が上手く
売れてやっと1億円。なかなか、これだけ大きな土地ばかりではないから、
庶民的な20坪なら5000万円。業者に売ればもっと安く買い叩かれます。
借地の場合は、実勢ではこの半額にもなりません。
家屋は10年以内でも、ほとんど評価の対象にならない20年超ならゼロです。

結論から言うと、土地家屋を売ってもマンションを買うのはそう簡単では
なく難しいのです。

戸建て売ってもなかなか買えないのですから、いくらローンにせよ300世帯も
大量にお金持ちが流入することは、正直に凄いことだと思います。

[616: 地元不動産業者さん]

たしかに周辺は借地が多いですね。でも、所有権の敷地50坪あれば、単純に坪250万円で売れて、12,500万円ですから、買換えの特例等を使えば譲渡所得税住民税がかからない場合もあるので、売却に関る仲介手数料・実測費用を差し引いても、購入資金が1億円以上は簡単にできます。　

　足りない金額はローンで賄えば十分買えるわけです。　地元でも数十名くらいは購入を検討する方がいてもよさそうです。
　土地流動化や土地の売り物件の増加にも繋がり、相乗効果はあります。　

　地元太子堂・三宿あたりで老朽化した敷地が大きい戸建は結構まだあります。住んでいる人でローンが組めないなどの理由からか建て替えられてい無い物件は多いです。また高齢者ばかりです。こんごの治安を考えていっそうのこと、売ってグランドヒルズへそのままソックリ移り住んでもよさそうですが・・・・・・・・・

[617: 匿名さん]

>太子堂原住民は今もまだ下町レベルの生活の人がほとんどで

ありえませんね。下ノ谷の話ですか？

[618: 購入経験者さん]

＞616さん
＞所有権の敷地50坪あれば、

敷地50坪だったら、分割して切り売りだって出来るでしょう、
自分の自由になる庭付き戸建てを売却して、不自由な運命共同体の
マンションに買い換える人なんているのかな？

借地は地主の承諾と承諾料が必要だから、売却は難しいでしょうね。

もしお年寄りが買い換えるにしても、安い中古でたくさんでしょう高級物件を買う必要もない。

[619: 匿名さん]

そんなもんなんですかね？　私も過去に実需マンション分譲の営業を
したことがありますが、売るために最初にやることは、近隣へのアプ
ローチだったです。　郊外エリアでしたが・・・・・・・

都会はまた事情が違うのでしょう？

[620: 匿名さん]

617さん
下ノ谷無くならないかな？　数年前殺人事件はあるわ、
トタン葺きの老朽長屋があったり、変質者らしき人があら
われれば必ず下ノ谷へ目が向けられる。

太子堂中央商店街や茶沢通り沿いはお店もリニューアル
しているのに下ノ谷だけなにかポツンと寂れに寂れ、今で
も焼き鳥屋が焼き鳥をさみしく売っている・・・

夕刻の買い物客でにぎあう平日の時間帯もほとんど人が歩い
てない。　

三茶のイメージダウンのひとつの原因である。

[621: 匿名さん]

どんな場所にでも貧相な一角はありますよ。またそれも情緒があっていい。私はどんな町でも、住めばそれなりに愛着が湧くと思ってます。プラス、色々な人が集まってる街の方が、人間くさくて好きです。この物件に負けないよう、いえ、この物件を踏み台に、もっとさらにいい所に住める人間に成長しようと思います。終の棲家なんて思ってませんよ。

[622: 匿名さん]

７月２３日（月）がポイントだね。
この日が本郷の地所の物件と、飯田橋のプラウドタワーの
抽選だから。
ここであぶれた人が大量に他の物件の物色にかかる。

それまでに希望の部屋は押さえておいたほうが無難かも。
ここもやっと日の目を見るか。

遅かれ早かれ完売するんだから早い方が良い間取りゲットだよ。
俺はしばらく静観してたんだけどそろそろ動き出します。
きっと営業も喜ぶだろう。

[623: 匿名さん]

諸問題多発の三井の浜田山でさえ坪平均４５０万。
その他これから出る大手デベの物件は軒並み坪４２０万超。
ここの価格はもはや適正水域になってきちゃったね。
残念ながら住友の戦略さすがとしか言いようが。。

３〜４年先まで高値で土地仕入れちゃってるからこれからも
価格上がる以外ないかも。

サラリーマン層がもはやついてこれないって？？　いやいや
サラリーマンが買わなくたって他の層が買うんだよ。
結局完売だね。ここも。

[624: 匿名さん]

621さんへ
たしかに、有明や湾岸エリアなどは、無機質かつ画一的で人間臭さ
が感じられない完全な人工の街。　人間臭さがないと不気味さも感じ
られる。

三茶は、ゴチャゴチャでいろんな顔があるところが最大の魅力であり、グランドヒルズも三茶の新しい顔となり、色んな人種が混ぜこぜで暮らす街に魅力を感じるのかもしれないです。

人間の手で描く絵画と同じで、いろんな色の組み合わせで、絵画全体が魅力ある芸術的なもとなる。人口的な街は、機械やコンピューターによるもので、人間的芸術性に欠けるのかもしれません。

[625: 購入検討中さん]

改めて色んな諸条件見てみるとここってすごく良いと
思うけど。

駅から遠いとか言われてるけど、徒歩含めて渋谷まで
１３分てそんなに不便ですか？？　

歩くの嫌なら渋谷からバスで１０〜１５分でマンション前
まで来れる。
三茶の商店街で買い物は安く出来る。商店街は活気があり、
良い意味で、「旧→新」の町の移り変わりもこれから
体験できる。
町は「今」ではなく「これから」を考えるべきですよね。

再来年に大橋ジャンクションが出来たら東西南北どこへでも
車で行けるようになる交通の要衝。

かなりポジティブ要因多いよね。

ダイヤモンドで１位なのも少し納得。専門家ってやっぱり
見るとこ見ててやっぱりすごいね。

[626: 匿名さん]

625さん、何を参考になさってますか？

渋谷からのバスは淡島通りがすごく空いてて15分です。
10分ではとても着きません。特に渋滞している時間で
なくても20分強で見たほうが良いです。

電車で渋谷に行く場合も徒歩で三茶駅の地下まで降りて
改札を通って更にホームまで降りるとサッサと歩いても
15分はかかります。電車に乗ってしまえば渋谷まで6分程度
ですので電車の待ち時間全くなくても22〜3分で渋谷駅の
ホームまで行ければ御の字。待ち時間を考えたら30分くらい
見ておかないと駄目ですよ。

[627: 匿名さん]

今日グランドヒルズの南側の円泉ヶ丘公園から三軒茶屋の駅まで
歩いてみましたが、田園都市線の三軒茶屋駅の地上出入り口まで
徒歩8分でした。　
坂道も比較的緩やかで、また本日は曇り空なので比較的歩き安
い状況でした。　一番いいなと感じるのは、駅まで信号待ちが無い
のがいいですね。　それと、華やかな商店街を抜けて行くとことと
茶沢通り商店街から一本入ると裏道があることもいいですね。

　表示徒歩10分は間違えない表示かと思いますが？　
ドアTOドアで渋谷・表参道まで約15分〜20分程度と予測しています。
電車の待ち時間も考慮してます。

[628: 匿名さん]

20分前後かな？　　渋谷・表参道への主要時間とみました。
表示の徒歩10分はあっていると思います。ただ地下まで降
りて改札抜けてホームまでの主要時間は違うのでしょう？

[629: 匿名さん]

このまえ円泉公園から俺も歩いたら三茶改札まで９分くらいで
着いたけどな。
６２６さんはきっと随分ゆっくり歩くんですね。

渋谷からのバスもこの前平日夜の時間帯に乗ったら、
きっかり１３分で着きましたから６２５さんとほぼ同意見です。

あくまで経験に基づく主観ですから、時と場合によって
渋滞で前後するのは当たり前なので、とやかく言うのも
大人気ないのでは？？
文句があるのならバスは使用しなければ如何ですか？　

三茶から渋谷まで急行で４分て時刻表にも書いてあります。
６２７さんの見解が正しそうですよ。

待ち時間も含めてやはり１５分ちょっとではないでしょうか。

待ち時間や歩く速度などは個人差があるのであまり言い争う
のも低レベルです。

住宅街をひたすら歩く１０分より、商店街を歩く時間が長い
ので、気持ち的にはもっと短く感じますね。