グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


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[483: 匿名さん]

検討理由
大規模物件であること。(24時間有人管理のためには、大規模のほうが、一軒あたりのコストが割安。修繕もしかり）
車寄せがあること。地下と地上。私は車主体のため。（しかし、抽選であたる確立は高いがもれると苦労するため、おもいっきり背伸びしてA棟検討
dinksのため二人でしゃかりきで借金を返す。
敷地を十分いかしたレイアウトと外観の重厚さ。これからは年月がたつにつれ外観は、建物価値の維持に大きく影響すると思う。
もちろん、駅８分内なら申し分ないが、駅８分の高台はそうない。
マスタービューもみたが、駅から近いが、エレベータであがるのでは、待ち時間をいれると結構時間が読めない。駐車場のターンテーブル　２個はどうなんだろう。グランドヒルズの２戸に１戸のエレベータにひかれた。
以上で、検討の価値ありとみた。

[484: 匿名さん]

dinxはやっぱり強いね。車主体ならばいい物件ではと思うが、辛口に言うと、外観はいいが内装が今一。内装も建物の価値維持に必要。住不の未入居中古をいくつか見たが、外観はいつも素晴らしくうっとりするが、内装をみると買う気になれない。

[485: 匿名さん]

買った本人が幸せならばいいんじゃない。

[486: 匿名さん]

高台でも横浜とか川崎方面の起伏が異常に激しいところではないので
駅から歩くのにもそんな苦労はしない。　景観もけっこうよさそう。

外っつらばかり気にする人はけっこういいかも？子供がいて機能性や節約性を重視だと合わない物件だね。
　　でも2戸に1エレベーターは贅沢品・・・・・

昔は、このへんの共同住宅では、5階建てエレベーターなしは当たり前でしたがね。今の人達は贅沢すぎますね？　　価格が高いのはその当たりも影響しているのではないでしょうか？

今の物件って贅沢品か粗雑品のふたつが多い気がしないでもないが・・・
ともに共通する点は事業者の利益に貢献することか？

[489: 匿名さん]

事業者は、仕様をよくしたり、エレベーター基数を増やしたりして、高値価格を納得させようとしている。

[490: 検討者さん]

>>484さん

外観やエントランス周りは、豪華であるべきですよね。
内装の違いなんて価格にしたら、大した違い無いですし、内装豪華なのは好きずきありますから、私は趣味に合わせて造作家具を注文する予定です。
無駄にコストをかけている他のマンションより、納得できます。

[491: 匿名さん]

三茶・駒沢に限らず世田谷自体が
戸建や高級マンションに住む高額所得者と都営住民も
学生アパートも都営に住む高齢者もみんな
笑顔で、
西友やユニクロやセキゼンで買い物が楽しめる稀有な
街だということだよ。

鉄骨アパートの通りの先に億ションがあったり、社宅住まいの
３０代と戸建の３０代が幼稚園の父母会で生活格差を実感する
ことはあっても、実生活になんの支障もないのが
世田谷のいいところ。

[492: 匿名さん]

490さん
その程度の造作で済むことかな〜。間取りとかも今一だし、床や全体的なセンス、悪いですよね。なのに価格は十分高い。住不の物件は私はどうしても好きになれない。地所も嫌い。野村は何にも感じない。個人的に一番好きなのは、三井不動産。でもこれは全く、好みの問題ですね。失礼しました。

[496: 匿名さん]

>>491
ふむ、住人ならではの情報ですね。参考になります。住みやすそうかも。

[497: 匿名さん]

外観やエントランス周りほど、どうでもいいのでは？自分の部屋がいいのが一番。外観やエントランス周りに無駄に金をかけるのが、住不のやり方ですね。それが重要と思ってる人、それに価値を認める人が買えばいいだけの話です。それに、エレベーターが２戸に１基で、両面バルコニーが確保されてないって何なの？

[499: 近所をよく知る人]

関係ない話だが整形美容がはやりの昨今、外観の見たくれがやはり資産価値を高める為には必要不可欠なんでしょうね？

昔のように外っらやモデルの豪華さに釣られて買うのは当然禁物。
中身の躯体（骨組・耐震性）や内装部分・設備・管理がやはり最重要です。　大地震が多い日本でこんご東京エリアも非常に要注意です。

買ったはいいが大きい地震が来て傾いたなんて冗談でもあってはいけない。　外観も中身も立地もすべて二重丸物件はそれなりの対価を支払わないといけないのかもしれませんね？

[500: 契約済みさん]

一体開発地のC区は、内科の入居が内定していて、あとは耳鼻科か皮膚科を募集しているようです。コンビニも入るかといううわさもありましたが、大手ドラッグストアと調剤薬局が入る予定のようですね。

参考までに、クリニック募集サイトです。
http://www.iryou-mall.com/project/mall13.html

とりあえず内科があると安心感ありますね。

[501: 近所をよく知る人]

この太子堂地区は三茶の駅前に青葉病院がありますが、個人・総合病院意外と少ないですよね。　歯医者はかなり多いですが・・・・・

医者・歯医者は住んでいる場所から徒歩5分圏内にひと通りあるのが望ましい？

[502: 匿名さん]

>>498さん
あのね、普通、2戸に1戸なら、両面バルコニーで、共用の長い外廊下も内廊下も無いのよ。今販売している物件だと、アリュールゼームス坂、PC浜田山の一部がそういう造り。

>>499
で、この物件はその価格の価値ある？

[503: 匿名さん]

499さん
そんなこと言ったら、地震国の日本でマンションを買うこと自体が、リスキーなのでは？免震だったら、大丈夫と誰が保証してくれるのですか？

[504: 匿名さん]

隣に東京建物の賃貸マンション（３００戸遥かに超）が入るから、
将来この物件を転勤とかで賃貸に出すときに競合しまくりだね。
ここって実質収益価値ほとんどなしかも。。

[505: 地元不動産業者さん]

賃貸へ回したら＜坪3万円＞以上の賃料取りたいところでしょう？

[507: 匿名さん]

太子堂中学って生徒数減少で統廃合の可能性あるんですか？
跡地にマンション建ったらここと同じくらいの大規模なものが
出来そうで、西側の眺望が心配なのですが。。
地域の活性化には良いと思うのですが、少し複雑です。

皆さん情報を持っていたら教えてください。予想でも構いませ
んので、あれば嬉しいです。

[508: 匿名さん]

５０５
坪３万なんて都心でもほとんど無理だろ（笑）
２５坪で家賃７５万円？？　は？　ここ三茶。

[509: 契約済みさん]

PC浜田山が2戸１EVで内廊下とのことですが、あれはなんちゃって内廊下ですよ（現時点ではB棟しか分かりませんが）。エントランスからEVまでの動線上、一度外に出ることになるなんて言語道断。しかも手動ドア多数。内装は浜田山の方が好みでしたが、設計コンセプトが出鱈目で、有り得ないと判断してこちらを選びました。

躯体構造も良い方だと思いますが。例の件でも、竹中の所長や設計担当者から詳細な説明を受けました。施工、数値計算も納得出来ましたし、比較的きっちり管理している印象を受けました。専門家ではないので、この点は何方か指摘があれば。

あと、ABD棟に関して言えば、ほとんど（一部住戸は除いて）両面バルコニーですよね。上層階はダイレクトスカイビューになっているだけのこと。図面見てれば分かると思うんですが…。C棟は角部屋は両面バルコニー。それ以外でもワイドスパンになっているので、まだ良い方では？

駅徒歩は確かに遠いですが、勤務時はハイヤー送迎なので関係なし。休日、気分転換に歩くには適度の距離と判断しました。バスは通勤に使うには時間が計れずに大変かも知れませんが、休日は結構スムーズに渋谷まで出ることが出来ます。バス停は目の前ですし、雨の日なんかは使えそう。

地ぐらいは低く、茶沢通りのガラも良くはなく、この点は浜田山の方が圧倒的に良い。清潔感では浜田山。とは言え、まだ年寄りではないのである程度の活力は欲しかったのと、都心への適度な距離感、高台に登ってしまえばそれほど雰囲気は悪くない点を評価しました。

以上が契約に至るまでの大まかな判断です。いずれにしても、ここは検討板というよりは冷やかしの方が言い散らかしていく場合が多い様ですね。もっと建設的な意見交換がしたいものです。

[510: 地元不動産業者さん]

No.507 匿名さんへ
太子堂中学は世田谷区内の30校近くある公立中学校では
生徒数がワースト1,2くらいです。
世田谷区内でも中央部から西側エリアの公立中学校は生
徒数が少なくてもある程度の人数は確保している状況です。

おそらく今後増える可能性ではグランドヒルズの入居者と
東京建物の入居者と公団の新築の入居者の子息が入学する事
によりやや増える可能性はありますが、体育館屋内プール等
の設備がいいですが、校舎がかなり古いので毛嫌いする傾向
は今後もあります。　近隣の池尻中は廃校になりました。

おそらくグランドヒルズ入居者の子息は入学者は少ないと思
います。　現在は学区域が自由選択性なので公立ならば三宿・
富士中へいかれる生徒さんが多いと思いますよ。

[511: 匿名さん]

池尻中は新星中とくっついて三宿中になっただけだな。
グランドヒルズの子供たちは私立が多そうだけど公立行くなら
さすがに太子堂中行くでしょ、こんなに近いのに。公立なんて
似たり寄ったりですよ。

[512: 匿名さん]

506
で、509の怒ってるお姉さんによると、両面バルコニーだそうな。（HPの間取りじゃ、両面になってなかったから、悩んでましたが、見に行ってみよう）

[513: 匿名さん]

ここが坪3万で貸せたら、いいですねえ。。有り得ません。。
有り得るというシナリオが描ける方、是非教えてください。

[514: 購入検討中さん]

506氏

509の文面がそんなに癇に障るものだろうか。感情的な反応をしているのは、どちらの方かな？
512の書き込みから察するに、MRを覗いてもいない段階で、思い込みで批判を垂れていたのだよね？きちんと情報収集している検討者や契約者から見れば、随分とお粗末な内容かと。
匿名掲示板であることを良いことに、自分の態度を振り返りもしない人とは、良好なコミュニティが構築できそうにない。見に来るのはそちらの自由だが、同じマンションに住もうと思うのなら、まずは真摯に反省してからにされてはいかがか。

[515: 地元不動産業者さん]

511さんへ
いやいやとんでもない。現在の太子堂中学は1学年の人数が20名程度です。
グランドヒルズ前の淡島通りの対岸の代沢は富士中学の学区域で太子堂中学の淡島通りを越えた代沢も富士中学校の学区域です。

変則的な学区域の線引きの為に、直ぐ近いのにわざわざ遠回りして富士中学へ行かなくてはならないのですが、学区域自由選択性になっても、淡島通りを渡って目の前の太子堂中学校への入学者はほとんどいません。

太子堂中学校はグランドヒルズが竣工する来年3月に廃校にして、跡地は校舎者解体後、一般に開放できる区営のスポーツ施設にでもした方がいいと思いますがね？

富士中ＯＢには弁護士で世田谷区議会議員の方がいますが、太子堂中学ＯＢにはおそらくそのような方が輩出されたことはないのではないかと思いますが・・・・・・？

伝統が昔から違うので、このあたりの中学生で公立へいかれる場合は富士中学・三宿中学がお勧めかな？　
やはり生徒数がある程度いないと学校自体の盛り上がりに欠けます・・・・・・・・・・・

[516: 匿名さん]

ここに入居されるような方々は黙っていても中高一貫の私立を
目指す所得水準でしょう。
高校からいけるのは筑駒とか私大付属高校とか限られています。
公立高校は、坪単価２４０万以下のマンションを買った庶民の
特権ですからこないでほしいｗ

[517: 地元不動産業者さん]

あくまでも希望のシナリオですが、太子堂中学を廃校にして、グランドヒルズ前のバス停名称も『太子堂中学校前』から『グランドヒルズ三軒茶屋前』へ変更してほしいな〜

[518: 匿名さん]

>517
東急バスなら東急電鉄に手紙をかけば聞き入れてくれるかもよ
ただ、廃校にするのはあんたの希望じゃできないよ

[519: 地元不動産業者ＴＦＣ]

言いたいのは12階建てのグランドヒルズ竣工と同時に超低レベルの太子堂中学を同時に廃校にして、来年の桜が咲く時期には淡島通りが変わればいいなということだけ！

水面下には出ていないかも知れないが、そのような計画があれば喜ばしいことじゃないか？　東急電鉄と世田谷区は切っても切れない良好な関係だし、東急電鉄の株主も世田谷区民には多いしね！

[520: 匿名さん]

！！も多すぎだな。
朝から頑張っているが今日は新聞配達でもやるのか

[521: ご近所さん]

520さんあなたは一体何者、誰？？？　
近所の人・購入検討者さん・契約済みさん
同業者さん？？？

[522: 匿名さん]

509=514へ
ここは情報収集の場ですから。購入者としては少しの批判でも嫌なのでしょうが。しかし、ハイヤー通勤の方々にここはいい物件と言われてもね。

[523: 周辺住民さん]

>517
ギャグだと思うが原住民からすると気分悪いからね(笑)

[524: 514]

522氏

勘違いしないで頂きたい。最低限のチェックもせずに、余りに安直な批判をしているからたしなめただけのこと。いくら匿名掲示板とはいえ、検討のための掲示板なれば、最低限の節度はあって然るべきかと。

PC浜田山の板は荒れ気味ではあるけれど、きちんと図面を精査した上での指摘は傾聴に値する。それこそが本来の検討掲示板というもの。こちらの物件でも、まともな検討者であれば、この物件のマイナス面も当然に考慮しているはず。それが自分のライフスタイルや通勤形態に照らして許容範囲だから選択肢に入れているだけのこと。

他方、件の書き込みは、無責任な批判に対する指摘に逆切れするがごとき態度。検討者が気付いていない全うな批判であれば、むしろ歓迎したいところだが、いささか稚拙に過ぎる。

言葉が強くなりはしたが、最終的に住みよいマンションになるには居住者の質によるところが大。社会人として、ましてや同じコミュニティの構成員になるのであれば、あるまじき態度と考え指摘した次第。

[525: ご近所さん]

523さん地元の方と思いますが、ご存知のように昔は『国立小児病院前』だったバス停が、病院閉鎖後『太子堂中学校前』へ変更。　
太子堂中学校も現在の生徒数70名程度。　どこかの田舎の過疎地の分校になってしまい、放課後の部活などはチーム編成ができない状態。
教室もガラガラ状態。

グランドヒルズ竣工と入れ替えに、一層のこと来春3月で廃校にした方が
いいね。バス亭は『グランドヒルズ前』にしてほしい。
世田谷区としてはれだけの敷地規模を70名程度の生徒のために使うのは区の無駄使い・・・

[526: 匿名さん]

バス停なら太子堂３丁目か代沢４丁目でいいんじゃない。
どこにマンション名冠したバス停があるかよｗ
東急不動産の物件ならまだしも

[527: ご近所さん]

地元住民の私としてはグランドヒルズが早く完成して新しい
ご家族の方々が来る事を非常に楽しみにしています。

太子堂3丁目の平成19年4月の住民登録数2705名でうち
20歳未満の未成年者が全体のたった8％強です。

高齢者や２０代３０代の独身の若者ばかりでは街が活
性化されない。　

大げさな表現ではなく、本心から新しい血が多数入ることで太
子堂地区がかわってほしい。

[528: 周辺住民さん]

言い方は良くないが526の言うとおりだと思うよ。
グランドヒルズ前って。。。。。。。。。。。。

[529: ご近所さん]

523・528さん
『グランドヒルズ前』よりも『太子堂3丁目』の方が良いですね？
話は変わりますが太子堂中学校が廃校になることについてはどう
お考えでしょうか？

喜ばしいことですか？それとも新しい住民の方のご子息が入学して
存続した方がいいですか？

予測ですが中学生の子供さんがいるご家庭は東京建物の物件も含め約
100世帯はいるのではないかと思いますが・・・・・

聞いた話だが太中の校長も入学してくれることを非常に期待を寄せているらしいです。

[530: ご近所さん]

『グランドヒルズ前』響きは良いです。
六本木・赤坂界隈の再開発で赤坂アークヒルズが出来たとき、ビルの目の前のバス停名称が『赤坂アークヒルズ前』
になった。　　『三軒茶屋グランドヒルズ前』資産価値が上がる気がするが・・・・・・・・・・

[531: 匿名さん]

駒沢にもグランドヒルズはあるが、誰もそういう阿呆なことは言い出さない。
静かにひっそりと住んでおるよ。
住いなんて目だたせるとろくな事はない。ワル目立ちするとセキュリティに余計な金がかかるんだよ。

[532: ご近所さん]

バス停の目の前が太子堂中学校じゃないのに『太子堂中学校前』というのもへん。まして生徒数が70名いるかいないかの学校をバス停名称にしてもしょがないじゃないのかな？

大規模マンションの場合はある程度知名度を上げることも必要だし、駒沢のグランドヒルズは小中規模だからその必要性もなし。