グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


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【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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[462: 460]

そうですね。人それぞれ思いがありますから。私も浜田山は相当揺れました。私は許容範囲だったんですが、相方の方が「寂し過ぎる」と。あとは例の裁判問題ですね。まだ判決は出ていませんが、原告の主張を見て、少なからずデベ＆行政に不信感もあり。

こちらは茶沢通りのガラっぽさはありましたが、活気と見れば片目を瞑っても良いかと。高台になると雰囲気がかなり三宿寄りになりますし、何より東建と合わせて一帯が開発されればイメージが改善されると考えました。のりしろを評価した面もありますね。目だった反対もないし。

[463: ご近所さん]

10月にある太子堂八幡神社の祭りは結構勇壮な祭りで、今でも茶沢通りに神輿がでるのかな？9月には三宿神社の祭りも盛り上がりがありますね。子供さんがいるご家庭ではきっとみなさんで楽しまれることと思いますよ。

[464: 匿名さん]

浜田山は外廊下だって。
いま騒いでるよ、内廊下に設計変更してくれって。
資産価値が下がるらしい。

[465: 匿名さん]

週間ダイヤモンド（6/30号）の「首都圏72物件ランキング」で、何とグランツオーベル南平台に並んで1位評価でしたね。少し下駄を履いてるんじゃとも思いますが、あらためて数値化すると、なるほどとも思えます。駅徒歩、割安感、内装レベルなんかの点数が下がったとしても、それなりに高得点。現時点で比較対象にされている浜田山の混乱ぶりを見ても、コンセプトがしっかりしている分、安心できます。

この板では批判的な意見が多いだけに、一定の評価基準に基づいた（細分化するとキリがない）ランキングを見ると頷けるものがあります。でも1位なんか獲ってしまうと、躍起になった批判派の登場でまた荒れるのかな？

[466: 匿名さん]

はい。現れちゃいました。批判派です。まず、週間ダイヤモンドなんて大した雑誌じゃない。東洋経済ならいいが。ランキング上位＝資産性が保証されるわけではないので、惚れ込まなければ、買っちゃダメ。（でも、良かったね。ランキング２位で）。

[467: 地元不動産業者さん]

田園都市線と井の頭線を比較すれば、田園都市線の方が遥かに利便性がいい。

浜田山も高台ですが、利便性や交通の機能性効率性は三軒茶屋の方が上・・・・・・・

[468: 匿名さん]

>466
「大した雑誌」ではなくとも、評価されるのならば、されないよりは良い。格付けした住宅ジャーナリストも当然賛否はあろうが、それなりにこの業界で飯を食っている人物。無論、鵜呑みにする者もいないとは思うが、下らない書き込みしか出来ない人間の批判(あるいは「業務」か？)よりは、随分マシだろう。
いずれにしても、ある程度の住民の質を求める層にとっては、これらの手合が住まない物件を選ぶことが肝要というもの…。

[469: 地元不動産業者さん]

帝国データーバンク・フィチ・ムーディーズ・スタンダード＆プアーズ
等の企業の各付け会社があるのだから、分譲マンション・取引地域（細かい地名）などの各付け評価を年半期のスパンで実施すれば、消費者に対しての指標になる。

企業間取引は当然ながら信用保証機関に取引関する信用調査依頼できる現在、高額取引の不動産に関してはあまりにも未整備である。

太子堂と浜田山どちらが各付けが上か？これを判断する判り易いものがない。数値・記号化による各付けランクを発表すれば購入者としては判断しやすいでしょう？

[470: 地元不動産業者ＴＦＣ]

誹謗中傷・批判をしていると非常に叩かれていますが、マンション建設反対などの問題が多い昨今、この太子堂地区にこの物件が出来る事大変喜んでいるひとりなのです。
　太子堂地区の１丁目〜５丁目にかけてファミリー向けの物件が大量に供給されるのはほぼ初めてかなと？　
しかし、現在土地値が上昇していると言っても、残念な事に日本の景気がまだ不透明である現在において余りにも高い値段設定に無念さを感じずにはいられないのです。いくら所得が高くても限界があるわけです。
また、無理して住宅ローンを組む方が沢山出てきて、購入者の方の５，１０年後が心配かなと・・・・・・・・・
　太子堂地区の取引事例が上昇する要因となり、地価の動向がこんごまだ不透明であり、少なからず周辺の不動産取引に影響が出てくることを危惧しているのです。


469番訂正　　各付け→格付け
　　　　　　　　誤字脱字申し訳御座いません。

[471: 匿名さん]

ダイヤモンドに書いてありましたね。世田谷の高級マンションが売れるかどうかが試金石だと。。。

[473: 匿名]

例の「週刊ダイヤモンド」の記事ですが、筆者の櫻井幸雄という人、全く分析力とか、ない人ですね。

狙い目中古マンションデータ　という表が載っていますが、
１位パークタワー品川ベイワード　中古坪単価２５１万円
　　　　　　　　　　　　　　　　新築坪単価４５６万円
だから新築は４４．８パーセントも高く、お買い得というのですが、
この詐欺的レトリックには唖然です。品川駅１２分のパークタワー品川が、新築としても坪４５６万円もするわけがありません。

もっと分かりやすいのが
２位のラムーナ横浜戸塚　中古坪単価　９６万円
　　　　　　　　　　　　新築坪単価１７２万円
調べたところ、案の定、このラムーナ、駅から徒歩２２分！でした。

櫻井氏のいう「狙い目中古マンション」とは「駅から遠い物件」なのでした。
こんなの信じて、ラムーナとかを、値上がり期待で買ったら・・・
自己責任かあ。

[474: 匿名さん]

近く契約する者です。
色々な事が書いてますね。。。
ご購入された方、これからされる方、宜しくお願いします。

週間ダイアモンドは買いましたが、その道の有識者は好き勝手書くと思いました。それ以外にも人は色々と言います。そういったインプットを自分なりに整理して初めて有効な"情報"になるのでは？と通勤電車の中で思いましたね。

不動産の購入は所詮"自己満足"の世界です。
「このマンションを購入したい！」「購入して良かった！」と思える人が集まればマンション全体の雰囲気も良くなり、資産価値が上がるのでは？と思います。なんだかんだいっても三軒茶屋です。ポジティブに考えましょう。

[475: 匿名さん]

築三十数年のファミール太子堂は今どのくらいで売られているのだろうか。

[476: 匿名さん]

475さんへ
築30年落ちは坪単価200万円前後かと？　管理費修繕積立金が上がり
月々のコスト負担も大きいじゃないでんしょうか？
現在売り物はあるのかな？

[477: 匿名さん]

大体、なぜこんな三軒茶屋がいいのか訳わからん。ゴチャゴチャした若者の町。ゆったりできないし、徒歩10分以上でこの価格は何なんだろう。中古は売れにくいと思うよ。

[478: 匿名さん]

三茶のよさは利便性に尽きると思います。渋谷・表参道・代官山・恵比寿は車で10分圏内。六本本は15分圏内と田園都市線の急行が停車する駅であり、足回りのよさが最大の人気の最大の理由かと感じまた若者が多く色とりどりの新旧交えたお店が通り沿いに沢山あり24時間眠らない街となってます。

ただ昔からの古い住宅が不規則に建てられている為に、ゴチャゴチャになって、またこの周辺の地権者が大規模所有で借地として貸している為になかなか住宅地としての整備が進まない状況下にあります。
先のレスであったように日本・東京全体で資本投下・税資金の投下が行なわれる地域と全くの発展性が見込めない地域と2極化が進むと感じます。
資本・税の投下が世田谷東部に集中する可能性は非常に大きいので今後の新規事業による発展や開発は非常に楽しみです。
　最近三軒茶屋のキャロットタワーの直ぐ近くに商業地の売り物がありましたが、坪400万円近い値段です。国道246号・世田谷通り沿いの商業地は坪単価500万円　〜　800万円近く価格は現在するとの話です。

住宅地も坪250万円〜350万円近くまで土地価格は上昇しています。
ただ賃料は下がり気味との話ですが・・・・・・

こんごの世の中は人口減少時代の少子高齢化で、都心部への人口集中は必至であり、郊外地域との土地価格の格差・所得格差の開きは大きく開くとともに、三軒茶屋の街が急速な変化をしてゆくと思います。

[479: 匿名さん]

やっぱ中目黒かなあ〜〜

[480: 地元不動産業者さん]

479さん
目黒区東山がいいですよ。最寄駅は『池尻大橋』『中目黒』です。
最近、防衛庁の社宅が大規模に立て替えられ、住宅公団が
ファミリー向けの住宅を供給しはじめて、子供の数が増加。

学区内の東山小中・は都内屈指の人気だそうです？
三菱地所？のマンションが出てましたがもうすでに完売です。

[481: 匿名さん]

この辺の住宅地は、いっても坪３５０万円くらいが天井でしょ。

[482: 地元不動産業者さん]

481さんがおしゃるとおり、三茶の住宅地（容積率200％以下）の実質取引坪単価は道路付け・方位・駅からの距離がどんなによくても坪350万円が限界でしょうね？

高く吹っかけても、競合がでてきたら目も当てられない状況に陥ります・・・・・・・・・

[483: 匿名さん]

検討理由
大規模物件であること。(24時間有人管理のためには、大規模のほうが、一軒あたりのコストが割安。修繕もしかり）
車寄せがあること。地下と地上。私は車主体のため。（しかし、抽選であたる確立は高いがもれると苦労するため、おもいっきり背伸びしてA棟検討
dinksのため二人でしゃかりきで借金を返す。
敷地を十分いかしたレイアウトと外観の重厚さ。これからは年月がたつにつれ外観は、建物価値の維持に大きく影響すると思う。
もちろん、駅８分内なら申し分ないが、駅８分の高台はそうない。
マスタービューもみたが、駅から近いが、エレベータであがるのでは、待ち時間をいれると結構時間が読めない。駐車場のターンテーブル　２個はどうなんだろう。グランドヒルズの２戸に１戸のエレベータにひかれた。
以上で、検討の価値ありとみた。

[484: 匿名さん]

dinxはやっぱり強いね。車主体ならばいい物件ではと思うが、辛口に言うと、外観はいいが内装が今一。内装も建物の価値維持に必要。住不の未入居中古をいくつか見たが、外観はいつも素晴らしくうっとりするが、内装をみると買う気になれない。

[485: 匿名さん]

買った本人が幸せならばいいんじゃない。

[486: 匿名さん]

高台でも横浜とか川崎方面の起伏が異常に激しいところではないので
駅から歩くのにもそんな苦労はしない。　景観もけっこうよさそう。

外っつらばかり気にする人はけっこういいかも？子供がいて機能性や節約性を重視だと合わない物件だね。
　　でも2戸に1エレベーターは贅沢品・・・・・

昔は、このへんの共同住宅では、5階建てエレベーターなしは当たり前でしたがね。今の人達は贅沢すぎますね？　　価格が高いのはその当たりも影響しているのではないでしょうか？

今の物件って贅沢品か粗雑品のふたつが多い気がしないでもないが・・・
ともに共通する点は事業者の利益に貢献することか？

[489: 匿名さん]

事業者は、仕様をよくしたり、エレベーター基数を増やしたりして、高値価格を納得させようとしている。

[490: 検討者さん]

>>484さん

外観やエントランス周りは、豪華であるべきですよね。
内装の違いなんて価格にしたら、大した違い無いですし、内装豪華なのは好きずきありますから、私は趣味に合わせて造作家具を注文する予定です。
無駄にコストをかけている他のマンションより、納得できます。

[491: 匿名さん]

三茶・駒沢に限らず世田谷自体が
戸建や高級マンションに住む高額所得者と都営住民も
学生アパートも都営に住む高齢者もみんな
笑顔で、
西友やユニクロやセキゼンで買い物が楽しめる稀有な
街だということだよ。

鉄骨アパートの通りの先に億ションがあったり、社宅住まいの
３０代と戸建の３０代が幼稚園の父母会で生活格差を実感する
ことはあっても、実生活になんの支障もないのが
世田谷のいいところ。

[492: 匿名さん]

490さん
その程度の造作で済むことかな〜。間取りとかも今一だし、床や全体的なセンス、悪いですよね。なのに価格は十分高い。住不の物件は私はどうしても好きになれない。地所も嫌い。野村は何にも感じない。個人的に一番好きなのは、三井不動産。でもこれは全く、好みの問題ですね。失礼しました。

[496: 匿名さん]

>>491
ふむ、住人ならではの情報ですね。参考になります。住みやすそうかも。

[497: 匿名さん]

外観やエントランス周りほど、どうでもいいのでは？自分の部屋がいいのが一番。外観やエントランス周りに無駄に金をかけるのが、住不のやり方ですね。それが重要と思ってる人、それに価値を認める人が買えばいいだけの話です。それに、エレベーターが２戸に１基で、両面バルコニーが確保されてないって何なの？

[499: 近所をよく知る人]

関係ない話だが整形美容がはやりの昨今、外観の見たくれがやはり資産価値を高める為には必要不可欠なんでしょうね？

昔のように外っらやモデルの豪華さに釣られて買うのは当然禁物。
中身の躯体（骨組・耐震性）や内装部分・設備・管理がやはり最重要です。　大地震が多い日本でこんご東京エリアも非常に要注意です。

買ったはいいが大きい地震が来て傾いたなんて冗談でもあってはいけない。　外観も中身も立地もすべて二重丸物件はそれなりの対価を支払わないといけないのかもしれませんね？

[500: 契約済みさん]

一体開発地のC区は、内科の入居が内定していて、あとは耳鼻科か皮膚科を募集しているようです。コンビニも入るかといううわさもありましたが、大手ドラッグストアと調剤薬局が入る予定のようですね。

参考までに、クリニック募集サイトです。
http://www.iryou-mall.com/project/mall13.html

とりあえず内科があると安心感ありますね。

[501: 近所をよく知る人]

この太子堂地区は三茶の駅前に青葉病院がありますが、個人・総合病院意外と少ないですよね。　歯医者はかなり多いですが・・・・・

医者・歯医者は住んでいる場所から徒歩5分圏内にひと通りあるのが望ましい？

[502: 匿名さん]

>>498さん
あのね、普通、2戸に1戸なら、両面バルコニーで、共用の長い外廊下も内廊下も無いのよ。今販売している物件だと、アリュールゼームス坂、PC浜田山の一部がそういう造り。

>>499
で、この物件はその価格の価値ある？

[503: 匿名さん]

499さん
そんなこと言ったら、地震国の日本でマンションを買うこと自体が、リスキーなのでは？免震だったら、大丈夫と誰が保証してくれるのですか？

[504: 匿名さん]

隣に東京建物の賃貸マンション（３００戸遥かに超）が入るから、
将来この物件を転勤とかで賃貸に出すときに競合しまくりだね。
ここって実質収益価値ほとんどなしかも。。

[505: 地元不動産業者さん]

賃貸へ回したら＜坪3万円＞以上の賃料取りたいところでしょう？

[507: 匿名さん]

太子堂中学って生徒数減少で統廃合の可能性あるんですか？
跡地にマンション建ったらここと同じくらいの大規模なものが
出来そうで、西側の眺望が心配なのですが。。
地域の活性化には良いと思うのですが、少し複雑です。

皆さん情報を持っていたら教えてください。予想でも構いませ
んので、あれば嬉しいです。

[508: 匿名さん]

５０５
坪３万なんて都心でもほとんど無理だろ（笑）
２５坪で家賃７５万円？？　は？　ここ三茶。

[509: 契約済みさん]

PC浜田山が2戸１EVで内廊下とのことですが、あれはなんちゃって内廊下ですよ（現時点ではB棟しか分かりませんが）。エントランスからEVまでの動線上、一度外に出ることになるなんて言語道断。しかも手動ドア多数。内装は浜田山の方が好みでしたが、設計コンセプトが出鱈目で、有り得ないと判断してこちらを選びました。

躯体構造も良い方だと思いますが。例の件でも、竹中の所長や設計担当者から詳細な説明を受けました。施工、数値計算も納得出来ましたし、比較的きっちり管理している印象を受けました。専門家ではないので、この点は何方か指摘があれば。

あと、ABD棟に関して言えば、ほとんど（一部住戸は除いて）両面バルコニーですよね。上層階はダイレクトスカイビューになっているだけのこと。図面見てれば分かると思うんですが…。C棟は角部屋は両面バルコニー。それ以外でもワイドスパンになっているので、まだ良い方では？

駅徒歩は確かに遠いですが、勤務時はハイヤー送迎なので関係なし。休日、気分転換に歩くには適度の距離と判断しました。バスは通勤に使うには時間が計れずに大変かも知れませんが、休日は結構スムーズに渋谷まで出ることが出来ます。バス停は目の前ですし、雨の日なんかは使えそう。

地ぐらいは低く、茶沢通りのガラも良くはなく、この点は浜田山の方が圧倒的に良い。清潔感では浜田山。とは言え、まだ年寄りではないのである程度の活力は欲しかったのと、都心への適度な距離感、高台に登ってしまえばそれほど雰囲気は悪くない点を評価しました。

以上が契約に至るまでの大まかな判断です。いずれにしても、ここは検討板というよりは冷やかしの方が言い散らかしていく場合が多い様ですね。もっと建設的な意見交換がしたいものです。

[510: 地元不動産業者さん]

No.507 匿名さんへ
太子堂中学は世田谷区内の30校近くある公立中学校では
生徒数がワースト1,2くらいです。
世田谷区内でも中央部から西側エリアの公立中学校は生
徒数が少なくてもある程度の人数は確保している状況です。

おそらく今後増える可能性ではグランドヒルズの入居者と
東京建物の入居者と公団の新築の入居者の子息が入学する事
によりやや増える可能性はありますが、体育館屋内プール等
の設備がいいですが、校舎がかなり古いので毛嫌いする傾向
は今後もあります。　近隣の池尻中は廃校になりました。

おそらくグランドヒルズ入居者の子息は入学者は少ないと思
います。　現在は学区域が自由選択性なので公立ならば三宿・
富士中へいかれる生徒さんが多いと思いますよ。

[511: 匿名さん]

池尻中は新星中とくっついて三宿中になっただけだな。
グランドヒルズの子供たちは私立が多そうだけど公立行くなら
さすがに太子堂中行くでしょ、こんなに近いのに。公立なんて
似たり寄ったりですよ。