グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[441: 地元不動産業者さん]

問題は管理費修繕費（ランニングコスト）が高くなることです。

中古になっても資産性が維持できて、周辺の相場が急激な変動がないエリアであると思います。人口減のこの日本で東京はこんごも20年間以上は人口増となるとの予測があります。

世田谷区の人口も増加の一途です。10年後は90万人台となるでしょう？

[442: 地元不動産業者さん]

訂正
急激な変動は　可能性として上昇する方向にはあると感じます・・・・

[443: 購入検討中さん]

この物件の下側のエリア、円泉が丘公園の下に位置する場所が
早く良質な区画整理が行く事を願っています。

ほんと狭い路地や道路だらけで、車で間違って入るとでてこれなくなる場所が多い。三宿1丁目の一部も同じような場所が沢山ありますね。

この周辺をまとめて区画整理するべきですね？

[444: 契約済みさん]

三軒茶屋界隈の建売も見ましたが、ただでさえ狭い敷地をさらに細分化して、窮屈感がありました。グランドヒルズ並みの大規模開発で防災性と空間を確保できれば、このエリアはこの価格でもいけるくらいポテンシャルがあると個人的には感じております。

[445: 匿名さん]

そうですね。ポテンシャルはあると思います。
悩ましい価格設定は流石住友不動産。

[446: 物件比較中さん]

グランドヒルズのこのバカ高い値段を補う為には、グランドヒルズの周辺（特に三茶へ向かうまでの間）の開発区画整理・三茶駅前の再開発・東急バス便のさらなる増発・高速池尻ジャクンションと山手通りの首都高速の完成が必要不可欠？
　購入後の周辺のインフラ整備が進めば納得できる可能性もあるのかも？

[447: 物件比較中さん]

購入検討者の年齢層をわかりますか？

[448: 地元不動産業者さん]

えーとみなさんはじめまして　私、三茶の地元太子堂で不動産の仲介業・不動産コンサルタントをしているものです。
　私は住友不動産販売の出身者ですが、住友のやり方は昔から変わりません。財閥・銀行系の会社なので、雨の日には人に傘を貸さず・晴れの日に傘を貸す体質は今も同じです。

この物件がこんなに高い値段設定になる理由ははっきり申し上げて住友の体質そのものを顕著に繁栄しています。
バブル崩壊後多額の不良債権を作り関連銀行の住友銀行は三井と合併。今直その悪質かつ傲慢な社内体質は一向に変わりません。

　この物件は完成後入居率は70％いくかいかないかと思いますね。
へたすれば完成後50％の入居率でしょう。私は地元生まれの地元育ちで20数年間この周辺の土地の相場や不動産取引に関する変換を見てきましたが、今回の物件に関しては、とてもとても信じられない位に
高いし付帯設備の利用料・管理修繕費もバカ高く開いた口がぽっかり
開いたまま気絶しそうです。

ここを買って将来性云々の話が多数聞かれますが、それはまったく逆で購入者の中で将来競売に掛けられる心配をされた方が無難かと思いますが・・・・・

[449: 匿名さん]

週末にモデルルームに行ってみましたが、契約会があっていたらしく結構にぎわっていました。私が隣接したブースでは、いずれも検討中といった感じで、30代と思しき男性。背後には20〜30代のカップル。斜め後ろには50〜60代のご夫婦。あとは、契約者かもしれませんが奥の個室（？）の方にお子さん連れ。私が交渉している間にも、背後で何組か入れ替わっている雰囲気がありました。こうしてみると、私も結構神経飛ばしまくってたんだな、と思います…。やっぱり、どういう人が来てるのか気になりますモンね。

[450: 匿名さん]

なんだかね…。少しスレの雰囲気が良くなると、必ずネガをやる人間が出てくる。この物件の上席担当者とも話をしましたが「ネットでも、恐らく同業他社だろうなという中傷書き込みがあったり、現地にライバル社が嫌がらせの看板立てたり、その手の攻撃が結構あります。しかし、それだけ注目を集めているのだと思って頑張っております」と言っていました。
以前のレスにも書きましたが、契約者やまともな検討者であれば高いことくらい分かってますよ。住不のやり方もね。いろんな産業（不動産業も含めて）と関係を持ちながら社会的な経験も積み、一定のポジションを得た、それなりのレベルの人間が判断してるんです。やれ競売だのと余計なお世話ですよ。その程度の選択と決断、リスク管理が出来なくてどうしますか。

[451: 匿名さん]

太子堂はでっかい大学もあれば高級住宅地もあれば繁華街もあれば下ノ谷みたいなごちゃごちゃな下町もあるってところが楽しいのに。区画整理なんてされたくないな。

[453: 地元不動産業者さん]

大変なご指摘を頂き非常に光栄と思います。私が申し上げたいのは
バブル期の教訓がまったく生かされていないと痛感しているのです。

バブル期は、みな土地価格が上昇し1戸何億円もするマイホームがこの城南エリアは当たり前でした。　金額が20億円もする家とかありましたね。　この景気は永遠に続くとみな思い、結局バブルが崩壊し膨大な発展途上国の国家予算以上の不良焦げ付き債権が生まれた訳ですが・・・・・・


『歴史は繰り返す』『過去を忘れた者は再び同じ過ちを繰り返す』
これは先人の非常に戒めを持った諺です。


人間も企業も同じ過ちを繰り返しては、いけないと感じます。
＜時代はアナタが思っている数倍の速さで動いています。
昔からの旧態依然とした感覚では、企業もマーケットも
市場も日々変化している事にまるで気づかないでしょう。＞
たしかにその通りですが、金額面からして住友の値段設定は暴利を
平気で貪るかのように感じます。
同業他社の嫌がらせではなくて、同業者及び地元民としての過去に起こった事から判断して、このマンションの価格設定は異常かな思います。


建物のプラン設備等の問題はほんとに最新鋭の設備で素晴らしいし
高台の景観のよい場所で閑静な住宅地、主要駅から距離が遠い事を除いては非常に素晴らしい物件と思います。
また高層12階建てでも特に大掛かりな近隣住民の反対運動はないですしね。

住戸数も多いこの物件が全て高額価格売れた場合の周辺への影響はかなりでてくる心配があります。

ご指摘の通り社会は物凄いスピードで変化しています。　数年後の日本の経済情勢がまったく見えないこの時代に過去と同じことが繰り返されないことを祈るばかりです。

[454: 匿名さん]

＞453

言いたいことは良く分かる。でも、この物件を見て、お買い得だと思う人はいないでしょう。皆、高いと判断してはいるが、諸般の事情を考慮して選択しているだけのこと。都心も郊外も上がると勘違いして、「今の不動産は買い得だ」と妄信した輩があれもこれもと買い漁ったから、バブルが弾けた。その状況と同じ状況にはないんじゃないですか。実際、もう天井だ、これ以上は火傷すると思っている人も多いでしょ。

一つのランドマーク的なマンション開発が、周囲の環境を改善しうる可能性があると思えば、この程度の値付けもありかな（高いけど）。だって三井の浜田山なんて見てご覧なさい。簿価の土地に建ててるのに、ほとんどが億ションですよ。営利企業の経済活動ではあるが、心情的にはあっちの方がよっぽど暴利でしょ。

[455: 地元不動産業者さん]

ようは購入者さん及び購入検討者さんには何の責任は無いのです。
問題は財閥系で大手銀行三井住友銀行系列の住友不が、故意にまたバブルを起こそうと躍起になっている事が心配なのです。
またそれに踊らされてしまう可能性があるということを危惧しているのです。

実際の話全体的な景気がそんなによくなっているのでしょうか？
大手企業の不正ばかりが目に付く時代ですが・・・・・
不正をすれば儲かると言わんばかりに企業の不正が目立つ時代です。

現在ごく一部の富裕層が生まれて、ほとんどの人たちが普通の生活さえ大変な思いをしているが現実です。この三茶周辺の人たちも同じです。

こんなこと書き込んでも無駄だとは思いますが・・・・・・・・・
現実離れしすぎている価格設定の原因は、過去のバブル期の都心部の異常地価高騰が要因かなと思います？

[456: 匿名さん]

あの〜、価格は市場で需要と供給により決まるのですが。総括原価制度ではないので、よろしくお願いします。

[457: 匿名はん]

＜1＞競争の作用が働き需要が供給を超過→その結果価格が上昇
＜2＞自然的要因
＜3＞経済的要因
＜4＞行政的要因
＜5＞社会的要因
＜6＞その他　効用・希少性・有効性

最有効使用の原則という専門用語がありますが・・・・・・
住友不の個別的要因がかなり繁栄されているなって感じです。

[458: 匿名さん]

三軒茶屋に拘らないなら、パークシティー浜田山の方が賢い選択かも。なんと言っても駅近、公園もあるし、商業施設はそれなりに発展しており、高級住宅地というイメージ。吉祥寺や渋谷にも近い。

[459: 匿名はん]

3月末の国の国債発行残高は過去最高の834兆円です。
ほんとに景気がよくて土地があがっているんでしょうか？
地方債と国債あわせて1,000兆円だってさ。

[460: 匿名さん]

浜田山はブランド名だけ先行しているが、普通の住宅街でしょ。数件検討したが、どうにも値付けほどの高級感が感じられず断念。活気もあまりなく、非常に老成した感じの町でした。リタイア後の落ち着きには最適かなと。おいしいお店もあるけどごく少数だし、30代夫婦には、ちと物足りませんでした…。ま、別物件の話をここで言うことでもないか。

[461: 匿名さん]

物件比較は当然ながらするべきです。浜田山は三井×鹿島の最強コンビ。三軒茶屋と浜田山と街の雰囲気が違うので、460さんのおっしゃるとおり、好みによりますね。ちなみに私は浜田山のデベではなく、終の棲家とすべく両方を比較検討している者です。

[462: 460]

そうですね。人それぞれ思いがありますから。私も浜田山は相当揺れました。私は許容範囲だったんですが、相方の方が「寂し過ぎる」と。あとは例の裁判問題ですね。まだ判決は出ていませんが、原告の主張を見て、少なからずデベ＆行政に不信感もあり。

こちらは茶沢通りのガラっぽさはありましたが、活気と見れば片目を瞑っても良いかと。高台になると雰囲気がかなり三宿寄りになりますし、何より東建と合わせて一帯が開発されればイメージが改善されると考えました。のりしろを評価した面もありますね。目だった反対もないし。

[463: ご近所さん]

10月にある太子堂八幡神社の祭りは結構勇壮な祭りで、今でも茶沢通りに神輿がでるのかな？9月には三宿神社の祭りも盛り上がりがありますね。子供さんがいるご家庭ではきっとみなさんで楽しまれることと思いますよ。

[464: 匿名さん]

浜田山は外廊下だって。
いま騒いでるよ、内廊下に設計変更してくれって。
資産価値が下がるらしい。

[465: 匿名さん]

週間ダイヤモンド（6/30号）の「首都圏72物件ランキング」で、何とグランツオーベル南平台に並んで1位評価でしたね。少し下駄を履いてるんじゃとも思いますが、あらためて数値化すると、なるほどとも思えます。駅徒歩、割安感、内装レベルなんかの点数が下がったとしても、それなりに高得点。現時点で比較対象にされている浜田山の混乱ぶりを見ても、コンセプトがしっかりしている分、安心できます。

この板では批判的な意見が多いだけに、一定の評価基準に基づいた（細分化するとキリがない）ランキングを見ると頷けるものがあります。でも1位なんか獲ってしまうと、躍起になった批判派の登場でまた荒れるのかな？

[466: 匿名さん]

はい。現れちゃいました。批判派です。まず、週間ダイヤモンドなんて大した雑誌じゃない。東洋経済ならいいが。ランキング上位＝資産性が保証されるわけではないので、惚れ込まなければ、買っちゃダメ。（でも、良かったね。ランキング２位で）。

[467: 地元不動産業者さん]

田園都市線と井の頭線を比較すれば、田園都市線の方が遥かに利便性がいい。

浜田山も高台ですが、利便性や交通の機能性効率性は三軒茶屋の方が上・・・・・・・

[468: 匿名さん]

>466
「大した雑誌」ではなくとも、評価されるのならば、されないよりは良い。格付けした住宅ジャーナリストも当然賛否はあろうが、それなりにこの業界で飯を食っている人物。無論、鵜呑みにする者もいないとは思うが、下らない書き込みしか出来ない人間の批判(あるいは「業務」か？)よりは、随分マシだろう。
いずれにしても、ある程度の住民の質を求める層にとっては、これらの手合が住まない物件を選ぶことが肝要というもの…。

[469: 地元不動産業者さん]

帝国データーバンク・フィチ・ムーディーズ・スタンダード＆プアーズ
等の企業の各付け会社があるのだから、分譲マンション・取引地域（細かい地名）などの各付け評価を年半期のスパンで実施すれば、消費者に対しての指標になる。

企業間取引は当然ながら信用保証機関に取引関する信用調査依頼できる現在、高額取引の不動産に関してはあまりにも未整備である。

太子堂と浜田山どちらが各付けが上か？これを判断する判り易いものがない。数値・記号化による各付けランクを発表すれば購入者としては判断しやすいでしょう？

[470: 地元不動産業者ＴＦＣ]

誹謗中傷・批判をしていると非常に叩かれていますが、マンション建設反対などの問題が多い昨今、この太子堂地区にこの物件が出来る事大変喜んでいるひとりなのです。
　太子堂地区の１丁目〜５丁目にかけてファミリー向けの物件が大量に供給されるのはほぼ初めてかなと？　
しかし、現在土地値が上昇していると言っても、残念な事に日本の景気がまだ不透明である現在において余りにも高い値段設定に無念さを感じずにはいられないのです。いくら所得が高くても限界があるわけです。
また、無理して住宅ローンを組む方が沢山出てきて、購入者の方の５，１０年後が心配かなと・・・・・・・・・
　太子堂地区の取引事例が上昇する要因となり、地価の動向がこんごまだ不透明であり、少なからず周辺の不動産取引に影響が出てくることを危惧しているのです。


469番訂正　　各付け→格付け
　　　　　　　　誤字脱字申し訳御座いません。

[471: 匿名さん]

ダイヤモンドに書いてありましたね。世田谷の高級マンションが売れるかどうかが試金石だと。。。

[473: 匿名]

例の「週刊ダイヤモンド」の記事ですが、筆者の櫻井幸雄という人、全く分析力とか、ない人ですね。

狙い目中古マンションデータ　という表が載っていますが、
１位パークタワー品川ベイワード　中古坪単価２５１万円
　　　　　　　　　　　　　　　　新築坪単価４５６万円
だから新築は４４．８パーセントも高く、お買い得というのですが、
この詐欺的レトリックには唖然です。品川駅１２分のパークタワー品川が、新築としても坪４５６万円もするわけがありません。

もっと分かりやすいのが
２位のラムーナ横浜戸塚　中古坪単価　９６万円
　　　　　　　　　　　　新築坪単価１７２万円
調べたところ、案の定、このラムーナ、駅から徒歩２２分！でした。

櫻井氏のいう「狙い目中古マンション」とは「駅から遠い物件」なのでした。
こんなの信じて、ラムーナとかを、値上がり期待で買ったら・・・
自己責任かあ。

[474: 匿名さん]

近く契約する者です。
色々な事が書いてますね。。。
ご購入された方、これからされる方、宜しくお願いします。

週間ダイアモンドは買いましたが、その道の有識者は好き勝手書くと思いました。それ以外にも人は色々と言います。そういったインプットを自分なりに整理して初めて有効な"情報"になるのでは？と通勤電車の中で思いましたね。

不動産の購入は所詮"自己満足"の世界です。
「このマンションを購入したい！」「購入して良かった！」と思える人が集まればマンション全体の雰囲気も良くなり、資産価値が上がるのでは？と思います。なんだかんだいっても三軒茶屋です。ポジティブに考えましょう。

[475: 匿名さん]

築三十数年のファミール太子堂は今どのくらいで売られているのだろうか。

[476: 匿名さん]

475さんへ
築30年落ちは坪単価200万円前後かと？　管理費修繕積立金が上がり
月々のコスト負担も大きいじゃないでんしょうか？
現在売り物はあるのかな？

[477: 匿名さん]

大体、なぜこんな三軒茶屋がいいのか訳わからん。ゴチャゴチャした若者の町。ゆったりできないし、徒歩10分以上でこの価格は何なんだろう。中古は売れにくいと思うよ。

[478: 匿名さん]

三茶のよさは利便性に尽きると思います。渋谷・表参道・代官山・恵比寿は車で10分圏内。六本本は15分圏内と田園都市線の急行が停車する駅であり、足回りのよさが最大の人気の最大の理由かと感じまた若者が多く色とりどりの新旧交えたお店が通り沿いに沢山あり24時間眠らない街となってます。

ただ昔からの古い住宅が不規則に建てられている為に、ゴチャゴチャになって、またこの周辺の地権者が大規模所有で借地として貸している為になかなか住宅地としての整備が進まない状況下にあります。
先のレスであったように日本・東京全体で資本投下・税資金の投下が行なわれる地域と全くの発展性が見込めない地域と2極化が進むと感じます。
資本・税の投下が世田谷東部に集中する可能性は非常に大きいので今後の新規事業による発展や開発は非常に楽しみです。
　最近三軒茶屋のキャロットタワーの直ぐ近くに商業地の売り物がありましたが、坪400万円近い値段です。国道246号・世田谷通り沿いの商業地は坪単価500万円　〜　800万円近く価格は現在するとの話です。

住宅地も坪250万円〜350万円近くまで土地価格は上昇しています。
ただ賃料は下がり気味との話ですが・・・・・・

こんごの世の中は人口減少時代の少子高齢化で、都心部への人口集中は必至であり、郊外地域との土地価格の格差・所得格差の開きは大きく開くとともに、三軒茶屋の街が急速な変化をしてゆくと思います。

[479: 匿名さん]

やっぱ中目黒かなあ〜〜

[480: 地元不動産業者さん]

479さん
目黒区東山がいいですよ。最寄駅は『池尻大橋』『中目黒』です。
最近、防衛庁の社宅が大規模に立て替えられ、住宅公団が
ファミリー向けの住宅を供給しはじめて、子供の数が増加。

学区内の東山小中・は都内屈指の人気だそうです？
三菱地所？のマンションが出てましたがもうすでに完売です。

[481: 匿名さん]

この辺の住宅地は、いっても坪３５０万円くらいが天井でしょ。

[482: 地元不動産業者さん]

481さんがおしゃるとおり、三茶の住宅地（容積率200％以下）の実質取引坪単価は道路付け・方位・駅からの距離がどんなによくても坪350万円が限界でしょうね？

高く吹っかけても、競合がでてきたら目も当てられない状況に陥ります・・・・・・・・・

[483: 匿名さん]

検討理由
大規模物件であること。(24時間有人管理のためには、大規模のほうが、一軒あたりのコストが割安。修繕もしかり）
車寄せがあること。地下と地上。私は車主体のため。（しかし、抽選であたる確立は高いがもれると苦労するため、おもいっきり背伸びしてA棟検討
dinksのため二人でしゃかりきで借金を返す。
敷地を十分いかしたレイアウトと外観の重厚さ。これからは年月がたつにつれ外観は、建物価値の維持に大きく影響すると思う。
もちろん、駅８分内なら申し分ないが、駅８分の高台はそうない。
マスタービューもみたが、駅から近いが、エレベータであがるのでは、待ち時間をいれると結構時間が読めない。駐車場のターンテーブル　２個はどうなんだろう。グランドヒルズの２戸に１戸のエレベータにひかれた。
以上で、検討の価値ありとみた。

[484: 匿名さん]

dinxはやっぱり強いね。車主体ならばいい物件ではと思うが、辛口に言うと、外観はいいが内装が今一。内装も建物の価値維持に必要。住不の未入居中古をいくつか見たが、外観はいつも素晴らしくうっとりするが、内装をみると買う気になれない。

[485: 匿名さん]

買った本人が幸せならばいいんじゃない。

[486: 匿名さん]

高台でも横浜とか川崎方面の起伏が異常に激しいところではないので
駅から歩くのにもそんな苦労はしない。　景観もけっこうよさそう。

外っつらばかり気にする人はけっこういいかも？子供がいて機能性や節約性を重視だと合わない物件だね。
　　でも2戸に1エレベーターは贅沢品・・・・・

昔は、このへんの共同住宅では、5階建てエレベーターなしは当たり前でしたがね。今の人達は贅沢すぎますね？　　価格が高いのはその当たりも影響しているのではないでしょうか？

今の物件って贅沢品か粗雑品のふたつが多い気がしないでもないが・・・
ともに共通する点は事業者の利益に貢献することか？

[489: 匿名さん]

事業者は、仕様をよくしたり、エレベーター基数を増やしたりして、高値価格を納得させようとしている。

[490: 検討者さん]

>>484さん

外観やエントランス周りは、豪華であるべきですよね。
内装の違いなんて価格にしたら、大した違い無いですし、内装豪華なのは好きずきありますから、私は趣味に合わせて造作家具を注文する予定です。
無駄にコストをかけている他のマンションより、納得できます。

[491: 匿名さん]

三茶・駒沢に限らず世田谷自体が
戸建や高級マンションに住む高額所得者と都営住民も
学生アパートも都営に住む高齢者もみんな
笑顔で、
西友やユニクロやセキゼンで買い物が楽しめる稀有な
街だということだよ。

鉄骨アパートの通りの先に億ションがあったり、社宅住まいの
３０代と戸建の３０代が幼稚園の父母会で生活格差を実感する
ことはあっても、実生活になんの支障もないのが
世田谷のいいところ。

[492: 匿名さん]

490さん
その程度の造作で済むことかな〜。間取りとかも今一だし、床や全体的なセンス、悪いですよね。なのに価格は十分高い。住不の物件は私はどうしても好きになれない。地所も嫌い。野村は何にも感じない。個人的に一番好きなのは、三井不動産。でもこれは全く、好みの問題ですね。失礼しました。

[496: 匿名さん]

>>491
ふむ、住人ならではの情報ですね。参考になります。住みやすそうかも。

[497: 匿名さん]

外観やエントランス周りほど、どうでもいいのでは？自分の部屋がいいのが一番。外観やエントランス周りに無駄に金をかけるのが、住不のやり方ですね。それが重要と思ってる人、それに価値を認める人が買えばいいだけの話です。それに、エレベーターが２戸に１基で、両面バルコニーが確保されてないって何なの？

[499: 近所をよく知る人]

関係ない話だが整形美容がはやりの昨今、外観の見たくれがやはり資産価値を高める為には必要不可欠なんでしょうね？

昔のように外っらやモデルの豪華さに釣られて買うのは当然禁物。
中身の躯体（骨組・耐震性）や内装部分・設備・管理がやはり最重要です。　大地震が多い日本でこんご東京エリアも非常に要注意です。

買ったはいいが大きい地震が来て傾いたなんて冗談でもあってはいけない。　外観も中身も立地もすべて二重丸物件はそれなりの対価を支払わないといけないのかもしれませんね？

[500: 契約済みさん]

一体開発地のC区は、内科の入居が内定していて、あとは耳鼻科か皮膚科を募集しているようです。コンビニも入るかといううわさもありましたが、大手ドラッグストアと調剤薬局が入る予定のようですね。

参考までに、クリニック募集サイトです。
http://www.iryou-mall.com/project/mall13.html

とりあえず内科があると安心感ありますね。

[501: 近所をよく知る人]

この太子堂地区は三茶の駅前に青葉病院がありますが、個人・総合病院意外と少ないですよね。　歯医者はかなり多いですが・・・・・

医者・歯医者は住んでいる場所から徒歩5分圏内にひと通りあるのが望ましい？

[502: 匿名さん]

>>498さん
あのね、普通、2戸に1戸なら、両面バルコニーで、共用の長い外廊下も内廊下も無いのよ。今販売している物件だと、アリュールゼームス坂、PC浜田山の一部がそういう造り。

>>499
で、この物件はその価格の価値ある？

[503: 匿名さん]

499さん
そんなこと言ったら、地震国の日本でマンションを買うこと自体が、リスキーなのでは？免震だったら、大丈夫と誰が保証してくれるのですか？

[504: 匿名さん]

隣に東京建物の賃貸マンション（３００戸遥かに超）が入るから、
将来この物件を転勤とかで賃貸に出すときに競合しまくりだね。
ここって実質収益価値ほとんどなしかも。。

[505: 地元不動産業者さん]

賃貸へ回したら＜坪3万円＞以上の賃料取りたいところでしょう？

[507: 匿名さん]

太子堂中学って生徒数減少で統廃合の可能性あるんですか？
跡地にマンション建ったらここと同じくらいの大規模なものが
出来そうで、西側の眺望が心配なのですが。。
地域の活性化には良いと思うのですが、少し複雑です。

皆さん情報を持っていたら教えてください。予想でも構いませ
んので、あれば嬉しいです。

[508: 匿名さん]

５０５
坪３万なんて都心でもほとんど無理だろ（笑）
２５坪で家賃７５万円？？　は？　ここ三茶。

[509: 契約済みさん]

PC浜田山が2戸１EVで内廊下とのことですが、あれはなんちゃって内廊下ですよ（現時点ではB棟しか分かりませんが）。エントランスからEVまでの動線上、一度外に出ることになるなんて言語道断。しかも手動ドア多数。内装は浜田山の方が好みでしたが、設計コンセプトが出鱈目で、有り得ないと判断してこちらを選びました。

躯体構造も良い方だと思いますが。例の件でも、竹中の所長や設計担当者から詳細な説明を受けました。施工、数値計算も納得出来ましたし、比較的きっちり管理している印象を受けました。専門家ではないので、この点は何方か指摘があれば。

あと、ABD棟に関して言えば、ほとんど（一部住戸は除いて）両面バルコニーですよね。上層階はダイレクトスカイビューになっているだけのこと。図面見てれば分かると思うんですが…。C棟は角部屋は両面バルコニー。それ以外でもワイドスパンになっているので、まだ良い方では？

駅徒歩は確かに遠いですが、勤務時はハイヤー送迎なので関係なし。休日、気分転換に歩くには適度の距離と判断しました。バスは通勤に使うには時間が計れずに大変かも知れませんが、休日は結構スムーズに渋谷まで出ることが出来ます。バス停は目の前ですし、雨の日なんかは使えそう。

地ぐらいは低く、茶沢通りのガラも良くはなく、この点は浜田山の方が圧倒的に良い。清潔感では浜田山。とは言え、まだ年寄りではないのである程度の活力は欲しかったのと、都心への適度な距離感、高台に登ってしまえばそれほど雰囲気は悪くない点を評価しました。

以上が契約に至るまでの大まかな判断です。いずれにしても、ここは検討板というよりは冷やかしの方が言い散らかしていく場合が多い様ですね。もっと建設的な意見交換がしたいものです。

[510: 地元不動産業者さん]

No.507 匿名さんへ
太子堂中学は世田谷区内の30校近くある公立中学校では
生徒数がワースト1,2くらいです。
世田谷区内でも中央部から西側エリアの公立中学校は生
徒数が少なくてもある程度の人数は確保している状況です。

おそらく今後増える可能性ではグランドヒルズの入居者と
東京建物の入居者と公団の新築の入居者の子息が入学する事
によりやや増える可能性はありますが、体育館屋内プール等
の設備がいいですが、校舎がかなり古いので毛嫌いする傾向
は今後もあります。　近隣の池尻中は廃校になりました。

おそらくグランドヒルズ入居者の子息は入学者は少ないと思
います。　現在は学区域が自由選択性なので公立ならば三宿・
富士中へいかれる生徒さんが多いと思いますよ。

[511: 匿名さん]

池尻中は新星中とくっついて三宿中になっただけだな。
グランドヒルズの子供たちは私立が多そうだけど公立行くなら
さすがに太子堂中行くでしょ、こんなに近いのに。公立なんて
似たり寄ったりですよ。

[512: 匿名さん]

506
で、509の怒ってるお姉さんによると、両面バルコニーだそうな。（HPの間取りじゃ、両面になってなかったから、悩んでましたが、見に行ってみよう）

[513: 匿名さん]

ここが坪3万で貸せたら、いいですねえ。。有り得ません。。
有り得るというシナリオが描ける方、是非教えてください。

[514: 購入検討中さん]

506氏

509の文面がそんなに癇に障るものだろうか。感情的な反応をしているのは、どちらの方かな？
512の書き込みから察するに、MRを覗いてもいない段階で、思い込みで批判を垂れていたのだよね？きちんと情報収集している検討者や契約者から見れば、随分とお粗末な内容かと。
匿名掲示板であることを良いことに、自分の態度を振り返りもしない人とは、良好なコミュニティが構築できそうにない。見に来るのはそちらの自由だが、同じマンションに住もうと思うのなら、まずは真摯に反省してからにされてはいかがか。

[515: 地元不動産業者さん]

511さんへ
いやいやとんでもない。現在の太子堂中学は1学年の人数が20名程度です。
グランドヒルズ前の淡島通りの対岸の代沢は富士中学の学区域で太子堂中学の淡島通りを越えた代沢も富士中学校の学区域です。

変則的な学区域の線引きの為に、直ぐ近いのにわざわざ遠回りして富士中学へ行かなくてはならないのですが、学区域自由選択性になっても、淡島通りを渡って目の前の太子堂中学校への入学者はほとんどいません。

太子堂中学校はグランドヒルズが竣工する来年3月に廃校にして、跡地は校舎者解体後、一般に開放できる区営のスポーツ施設にでもした方がいいと思いますがね？

富士中ＯＢには弁護士で世田谷区議会議員の方がいますが、太子堂中学ＯＢにはおそらくそのような方が輩出されたことはないのではないかと思いますが・・・・・・？

伝統が昔から違うので、このあたりの中学生で公立へいかれる場合は富士中学・三宿中学がお勧めかな？　
やはり生徒数がある程度いないと学校自体の盛り上がりに欠けます・・・・・・・・・・・

[516: 匿名さん]

ここに入居されるような方々は黙っていても中高一貫の私立を
目指す所得水準でしょう。
高校からいけるのは筑駒とか私大付属高校とか限られています。
公立高校は、坪単価２４０万以下のマンションを買った庶民の
特権ですからこないでほしいｗ

[517: 地元不動産業者さん]

あくまでも希望のシナリオですが、太子堂中学を廃校にして、グランドヒルズ前のバス停名称も『太子堂中学校前』から『グランドヒルズ三軒茶屋前』へ変更してほしいな〜

[518: 匿名さん]

>517
東急バスなら東急電鉄に手紙をかけば聞き入れてくれるかもよ
ただ、廃校にするのはあんたの希望じゃできないよ

[519: 地元不動産業者ＴＦＣ]

言いたいのは12階建てのグランドヒルズ竣工と同時に超低レベルの太子堂中学を同時に廃校にして、来年の桜が咲く時期には淡島通りが変わればいいなということだけ！

水面下には出ていないかも知れないが、そのような計画があれば喜ばしいことじゃないか？　東急電鉄と世田谷区は切っても切れない良好な関係だし、東急電鉄の株主も世田谷区民には多いしね！

[520: 匿名さん]

！！も多すぎだな。
朝から頑張っているが今日は新聞配達でもやるのか

[521: ご近所さん]

520さんあなたは一体何者、誰？？？　
近所の人・購入検討者さん・契約済みさん
同業者さん？？？

[522: 匿名さん]

509=514へ
ここは情報収集の場ですから。購入者としては少しの批判でも嫌なのでしょうが。しかし、ハイヤー通勤の方々にここはいい物件と言われてもね。

[523: 周辺住民さん]

>517
ギャグだと思うが原住民からすると気分悪いからね(笑)

[524: 514]

522氏

勘違いしないで頂きたい。最低限のチェックもせずに、余りに安直な批判をしているからたしなめただけのこと。いくら匿名掲示板とはいえ、検討のための掲示板なれば、最低限の節度はあって然るべきかと。

PC浜田山の板は荒れ気味ではあるけれど、きちんと図面を精査した上での指摘は傾聴に値する。それこそが本来の検討掲示板というもの。こちらの物件でも、まともな検討者であれば、この物件のマイナス面も当然に考慮しているはず。それが自分のライフスタイルや通勤形態に照らして許容範囲だから選択肢に入れているだけのこと。

他方、件の書き込みは、無責任な批判に対する指摘に逆切れするがごとき態度。検討者が気付いていない全うな批判であれば、むしろ歓迎したいところだが、いささか稚拙に過ぎる。

言葉が強くなりはしたが、最終的に住みよいマンションになるには居住者の質によるところが大。社会人として、ましてや同じコミュニティの構成員になるのであれば、あるまじき態度と考え指摘した次第。

[525: ご近所さん]

523さん地元の方と思いますが、ご存知のように昔は『国立小児病院前』だったバス停が、病院閉鎖後『太子堂中学校前』へ変更。　
太子堂中学校も現在の生徒数70名程度。　どこかの田舎の過疎地の分校になってしまい、放課後の部活などはチーム編成ができない状態。
教室もガラガラ状態。

グランドヒルズ竣工と入れ替えに、一層のこと来春3月で廃校にした方が
いいね。バス亭は『グランドヒルズ前』にしてほしい。
世田谷区としてはれだけの敷地規模を70名程度の生徒のために使うのは区の無駄使い・・・

[526: 匿名さん]

バス停なら太子堂３丁目か代沢４丁目でいいんじゃない。
どこにマンション名冠したバス停があるかよｗ
東急不動産の物件ならまだしも

[527: ご近所さん]

地元住民の私としてはグランドヒルズが早く完成して新しい
ご家族の方々が来る事を非常に楽しみにしています。

太子堂3丁目の平成19年4月の住民登録数2705名でうち
20歳未満の未成年者が全体のたった8％強です。

高齢者や２０代３０代の独身の若者ばかりでは街が活
性化されない。　

大げさな表現ではなく、本心から新しい血が多数入ることで太
子堂地区がかわってほしい。

[528: 周辺住民さん]

言い方は良くないが526の言うとおりだと思うよ。
グランドヒルズ前って。。。。。。。。。。。。

[529: ご近所さん]

523・528さん
『グランドヒルズ前』よりも『太子堂3丁目』の方が良いですね？
話は変わりますが太子堂中学校が廃校になることについてはどう
お考えでしょうか？

喜ばしいことですか？それとも新しい住民の方のご子息が入学して
存続した方がいいですか？

予測ですが中学生の子供さんがいるご家庭は東京建物の物件も含め約
100世帯はいるのではないかと思いますが・・・・・

聞いた話だが太中の校長も入学してくれることを非常に期待を寄せているらしいです。

[530: ご近所さん]

『グランドヒルズ前』響きは良いです。
六本木・赤坂界隈の再開発で赤坂アークヒルズが出来たとき、ビルの目の前のバス停名称が『赤坂アークヒルズ前』
になった。　　『三軒茶屋グランドヒルズ前』資産価値が上がる気がするが・・・・・・・・・・

[531: 匿名さん]

駒沢にもグランドヒルズはあるが、誰もそういう阿呆なことは言い出さない。
静かにひっそりと住んでおるよ。
住いなんて目だたせるとろくな事はない。ワル目立ちするとセキュリティに余計な金がかかるんだよ。

[532: ご近所さん]

バス停の目の前が太子堂中学校じゃないのに『太子堂中学校前』というのもへん。まして生徒数が70名いるかいないかの学校をバス停名称にしてもしょがないじゃないのかな？

大規模マンションの場合はある程度知名度を上げることも必要だし、駒沢のグランドヒルズは小中規模だからその必要性もなし。

[533: 匿名さん]

冗談にもほどがある。狂ってるなｗ

[534: ご近所さん]

ワル目立ちっていったて高層の12階建てでもう
既に十分ワル目立ちしている。

この際、バス停のホントの目の前だし、物件の名
称を取りバス停名称とすべきと感じますが・・・・・

野球場やサッカー場も命名権ってのが最近流行だしね。

[535: 匿名さん]

命名権買って管理費あがったりして。

[536: 匿名さん]

素人ですみません。
管理費って、どういう理由で上がるのですか？
落合のほうの物件で、入居後数年で管理費が大幅に上がったという話を聞いたもので心配です。ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[537: ｂｙ 若輩者]

とうとう契約しました。私４０代分不相応をわきまえつつ、永住の住処として決定。２４時間有人管理、地盤のつよさ、免振、壁構造等ハード面を専門家に打診してきめました。セキュリテイ面も他のマンションより安全と見ました。これは比較の問題で世田谷近辺との比較です。
個人的ではありますが、中庭のガーデンも気に入りました。それに、地下駐車場に地下の車寄せ買い物には便利。住友不動産への希望として完成前に売り惜しむことなく完売してください。住友不動産もイメージアップにもなります。あまりにも住友の評判が悪すぎます。こんなことで、建物評価が下がるのはざんねんです。それに、バス停の名称はどうでもいいです。新しい人たちと地域の活性化と交流を深めていきたい。契約者のみなさん、迷ってる購入予定者の方々これからも情報交換しましょう。

[538: 匿名さん]

住友不動産って評判悪いんですかね。
住友不動産販売の物件の売り方についてはマンションコミュニティ内でもよくマイナス評価をされていますが。建ってしまえば住友だから物件の価値が下がるような事はないと思いますよ。（多分)

[539: 匿名さん]

537さん、ご契約おめでとうございます。

＞完成前に売り惜しむことなく完売してください

完成前完売は200％ムリだと断言します。住友の物件は総じて売れ行きは鈍いです。
売り惜しまなくても、完売は絶対無理。過去の実績を調べればわかります。
でも、早めに契約したほうがいいのも住友の特徴ですよ。住友はだいたい完成前のイメージどおりに作ってきますから、大きく裏切られることはありませんよ。
むしろ、竣工後になっても売れ残ってる部屋を買う人間が貧乏くじです。売れ残りなのに、値引きもなく、竣工後、いろいろな人の目にさらされたあとにもかかわらず壁紙すらかえません（だから売れ残り期間が長くなるんですが）。
でも、管理費などはちゃんと売主が負担してくれてますから、先に買った人間が損をするってことはないです。その点は財閥系ですから心配いりません。

＞建ってしまえば住友だから物件の価値が下がるような事は
＞ないと思いますよ。（多分)

それはないと思います。管理もいいですしね（管理費の無駄づかいはあるかもしれません）。ただ、「住友だから価値が上がる」ということもないでしょう。
完成後に、売れ残りの部屋を見に来る人が多くて落ち着かないかもしれませんが、それだけは我慢ですかね。

[540: ご近所さん]

537さん
ご契約おめでとうございます。537さんは40代でいらしゃるのですか？
永住をお考えであると言う事ですが、お差し支えなければ、参考として
どのようなご職業につかれていいらしゃる興味があるのですが？

私は太子堂原住民の40代です。　親のスネかじりといえばそれまでですが実家住まいです。　地元太子堂はこんご大きく変わると感じます。　
太子堂原住民はほぼ99％親の実家住まいで、結婚すれば2世帯住宅か郊外へ移住が定番です。　私の同級生など40代で親の実家に住んでいる独身者が男女ともに沢山います。　

おそらく子供さんの学校の関係でＰＴＡ等での交流がある程度で、地元太子堂原住民は閉鎖的なので交流等はないとは思います。　同じ40代で東京の原住民についてどうお考えでしょうか？　不躾で大変恐縮です。