グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


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【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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[441: 地元不動産業者さん]

問題は管理費修繕費（ランニングコスト）が高くなることです。

中古になっても資産性が維持できて、周辺の相場が急激な変動がないエリアであると思います。人口減のこの日本で東京はこんごも20年間以上は人口増となるとの予測があります。

世田谷区の人口も増加の一途です。10年後は90万人台となるでしょう？

[442: 地元不動産業者さん]

訂正
急激な変動は　可能性として上昇する方向にはあると感じます・・・・

[443: 購入検討中さん]

この物件の下側のエリア、円泉が丘公園の下に位置する場所が
早く良質な区画整理が行く事を願っています。

ほんと狭い路地や道路だらけで、車で間違って入るとでてこれなくなる場所が多い。三宿1丁目の一部も同じような場所が沢山ありますね。

この周辺をまとめて区画整理するべきですね？

[444: 契約済みさん]

三軒茶屋界隈の建売も見ましたが、ただでさえ狭い敷地をさらに細分化して、窮屈感がありました。グランドヒルズ並みの大規模開発で防災性と空間を確保できれば、このエリアはこの価格でもいけるくらいポテンシャルがあると個人的には感じております。

[445: 匿名さん]

そうですね。ポテンシャルはあると思います。
悩ましい価格設定は流石住友不動産。

[446: 物件比較中さん]

グランドヒルズのこのバカ高い値段を補う為には、グランドヒルズの周辺（特に三茶へ向かうまでの間）の開発区画整理・三茶駅前の再開発・東急バス便のさらなる増発・高速池尻ジャクンションと山手通りの首都高速の完成が必要不可欠？
　購入後の周辺のインフラ整備が進めば納得できる可能性もあるのかも？

[447: 物件比較中さん]

購入検討者の年齢層をわかりますか？

[448: 地元不動産業者さん]

えーとみなさんはじめまして　私、三茶の地元太子堂で不動産の仲介業・不動産コンサルタントをしているものです。
　私は住友不動産販売の出身者ですが、住友のやり方は昔から変わりません。財閥・銀行系の会社なので、雨の日には人に傘を貸さず・晴れの日に傘を貸す体質は今も同じです。

この物件がこんなに高い値段設定になる理由ははっきり申し上げて住友の体質そのものを顕著に繁栄しています。
バブル崩壊後多額の不良債権を作り関連銀行の住友銀行は三井と合併。今直その悪質かつ傲慢な社内体質は一向に変わりません。

　この物件は完成後入居率は70％いくかいかないかと思いますね。
へたすれば完成後50％の入居率でしょう。私は地元生まれの地元育ちで20数年間この周辺の土地の相場や不動産取引に関する変換を見てきましたが、今回の物件に関しては、とてもとても信じられない位に
高いし付帯設備の利用料・管理修繕費もバカ高く開いた口がぽっかり
開いたまま気絶しそうです。

ここを買って将来性云々の話が多数聞かれますが、それはまったく逆で購入者の中で将来競売に掛けられる心配をされた方が無難かと思いますが・・・・・

[449: 匿名さん]

週末にモデルルームに行ってみましたが、契約会があっていたらしく結構にぎわっていました。私が隣接したブースでは、いずれも検討中といった感じで、30代と思しき男性。背後には20〜30代のカップル。斜め後ろには50〜60代のご夫婦。あとは、契約者かもしれませんが奥の個室（？）の方にお子さん連れ。私が交渉している間にも、背後で何組か入れ替わっている雰囲気がありました。こうしてみると、私も結構神経飛ばしまくってたんだな、と思います…。やっぱり、どういう人が来てるのか気になりますモンね。

[450: 匿名さん]

なんだかね…。少しスレの雰囲気が良くなると、必ずネガをやる人間が出てくる。この物件の上席担当者とも話をしましたが「ネットでも、恐らく同業他社だろうなという中傷書き込みがあったり、現地にライバル社が嫌がらせの看板立てたり、その手の攻撃が結構あります。しかし、それだけ注目を集めているのだと思って頑張っております」と言っていました。
以前のレスにも書きましたが、契約者やまともな検討者であれば高いことくらい分かってますよ。住不のやり方もね。いろんな産業（不動産業も含めて）と関係を持ちながら社会的な経験も積み、一定のポジションを得た、それなりのレベルの人間が判断してるんです。やれ競売だのと余計なお世話ですよ。その程度の選択と決断、リスク管理が出来なくてどうしますか。

[451: 匿名さん]

太子堂はでっかい大学もあれば高級住宅地もあれば繁華街もあれば下ノ谷みたいなごちゃごちゃな下町もあるってところが楽しいのに。区画整理なんてされたくないな。

[453: 地元不動産業者さん]

大変なご指摘を頂き非常に光栄と思います。私が申し上げたいのは
バブル期の教訓がまったく生かされていないと痛感しているのです。

バブル期は、みな土地価格が上昇し1戸何億円もするマイホームがこの城南エリアは当たり前でした。　金額が20億円もする家とかありましたね。　この景気は永遠に続くとみな思い、結局バブルが崩壊し膨大な発展途上国の国家予算以上の不良焦げ付き債権が生まれた訳ですが・・・・・・


『歴史は繰り返す』『過去を忘れた者は再び同じ過ちを繰り返す』
これは先人の非常に戒めを持った諺です。


人間も企業も同じ過ちを繰り返しては、いけないと感じます。
＜時代はアナタが思っている数倍の速さで動いています。
昔からの旧態依然とした感覚では、企業もマーケットも
市場も日々変化している事にまるで気づかないでしょう。＞
たしかにその通りですが、金額面からして住友の値段設定は暴利を
平気で貪るかのように感じます。
同業他社の嫌がらせではなくて、同業者及び地元民としての過去に起こった事から判断して、このマンションの価格設定は異常かな思います。


建物のプラン設備等の問題はほんとに最新鋭の設備で素晴らしいし
高台の景観のよい場所で閑静な住宅地、主要駅から距離が遠い事を除いては非常に素晴らしい物件と思います。
また高層12階建てでも特に大掛かりな近隣住民の反対運動はないですしね。

住戸数も多いこの物件が全て高額価格売れた場合の周辺への影響はかなりでてくる心配があります。

ご指摘の通り社会は物凄いスピードで変化しています。　数年後の日本の経済情勢がまったく見えないこの時代に過去と同じことが繰り返されないことを祈るばかりです。

[454: 匿名さん]

＞453

言いたいことは良く分かる。でも、この物件を見て、お買い得だと思う人はいないでしょう。皆、高いと判断してはいるが、諸般の事情を考慮して選択しているだけのこと。都心も郊外も上がると勘違いして、「今の不動産は買い得だ」と妄信した輩があれもこれもと買い漁ったから、バブルが弾けた。その状況と同じ状況にはないんじゃないですか。実際、もう天井だ、これ以上は火傷すると思っている人も多いでしょ。

一つのランドマーク的なマンション開発が、周囲の環境を改善しうる可能性があると思えば、この程度の値付けもありかな（高いけど）。だって三井の浜田山なんて見てご覧なさい。簿価の土地に建ててるのに、ほとんどが億ションですよ。営利企業の経済活動ではあるが、心情的にはあっちの方がよっぽど暴利でしょ。

[455: 地元不動産業者さん]

ようは購入者さん及び購入検討者さんには何の責任は無いのです。
問題は財閥系で大手銀行三井住友銀行系列の住友不が、故意にまたバブルを起こそうと躍起になっている事が心配なのです。
またそれに踊らされてしまう可能性があるということを危惧しているのです。

実際の話全体的な景気がそんなによくなっているのでしょうか？
大手企業の不正ばかりが目に付く時代ですが・・・・・
不正をすれば儲かると言わんばかりに企業の不正が目立つ時代です。

現在ごく一部の富裕層が生まれて、ほとんどの人たちが普通の生活さえ大変な思いをしているが現実です。この三茶周辺の人たちも同じです。

こんなこと書き込んでも無駄だとは思いますが・・・・・・・・・
現実離れしすぎている価格設定の原因は、過去のバブル期の都心部の異常地価高騰が要因かなと思います？

[456: 匿名さん]

あの〜、価格は市場で需要と供給により決まるのですが。総括原価制度ではないので、よろしくお願いします。

[457: 匿名はん]

＜1＞競争の作用が働き需要が供給を超過→その結果価格が上昇
＜2＞自然的要因
＜3＞経済的要因
＜4＞行政的要因
＜5＞社会的要因
＜6＞その他　効用・希少性・有効性

最有効使用の原則という専門用語がありますが・・・・・・
住友不の個別的要因がかなり繁栄されているなって感じです。

[458: 匿名さん]

三軒茶屋に拘らないなら、パークシティー浜田山の方が賢い選択かも。なんと言っても駅近、公園もあるし、商業施設はそれなりに発展しており、高級住宅地というイメージ。吉祥寺や渋谷にも近い。

[459: 匿名はん]

3月末の国の国債発行残高は過去最高の834兆円です。
ほんとに景気がよくて土地があがっているんでしょうか？
地方債と国債あわせて1,000兆円だってさ。

[460: 匿名さん]

浜田山はブランド名だけ先行しているが、普通の住宅街でしょ。数件検討したが、どうにも値付けほどの高級感が感じられず断念。活気もあまりなく、非常に老成した感じの町でした。リタイア後の落ち着きには最適かなと。おいしいお店もあるけどごく少数だし、30代夫婦には、ちと物足りませんでした…。ま、別物件の話をここで言うことでもないか。

[461: 匿名さん]

物件比較は当然ながらするべきです。浜田山は三井×鹿島の最強コンビ。三軒茶屋と浜田山と街の雰囲気が違うので、460さんのおっしゃるとおり、好みによりますね。ちなみに私は浜田山のデベではなく、終の棲家とすべく両方を比較検討している者です。

[462: 460]

そうですね。人それぞれ思いがありますから。私も浜田山は相当揺れました。私は許容範囲だったんですが、相方の方が「寂し過ぎる」と。あとは例の裁判問題ですね。まだ判決は出ていませんが、原告の主張を見て、少なからずデベ＆行政に不信感もあり。

こちらは茶沢通りのガラっぽさはありましたが、活気と見れば片目を瞑っても良いかと。高台になると雰囲気がかなり三宿寄りになりますし、何より東建と合わせて一帯が開発されればイメージが改善されると考えました。のりしろを評価した面もありますね。目だった反対もないし。

[463: ご近所さん]

10月にある太子堂八幡神社の祭りは結構勇壮な祭りで、今でも茶沢通りに神輿がでるのかな？9月には三宿神社の祭りも盛り上がりがありますね。子供さんがいるご家庭ではきっとみなさんで楽しまれることと思いますよ。

[464: 匿名さん]

浜田山は外廊下だって。
いま騒いでるよ、内廊下に設計変更してくれって。
資産価値が下がるらしい。

[465: 匿名さん]

週間ダイヤモンド（6/30号）の「首都圏72物件ランキング」で、何とグランツオーベル南平台に並んで1位評価でしたね。少し下駄を履いてるんじゃとも思いますが、あらためて数値化すると、なるほどとも思えます。駅徒歩、割安感、内装レベルなんかの点数が下がったとしても、それなりに高得点。現時点で比較対象にされている浜田山の混乱ぶりを見ても、コンセプトがしっかりしている分、安心できます。

この板では批判的な意見が多いだけに、一定の評価基準に基づいた（細分化するとキリがない）ランキングを見ると頷けるものがあります。でも1位なんか獲ってしまうと、躍起になった批判派の登場でまた荒れるのかな？

[466: 匿名さん]

はい。現れちゃいました。批判派です。まず、週間ダイヤモンドなんて大した雑誌じゃない。東洋経済ならいいが。ランキング上位＝資産性が保証されるわけではないので、惚れ込まなければ、買っちゃダメ。（でも、良かったね。ランキング２位で）。

[467: 地元不動産業者さん]

田園都市線と井の頭線を比較すれば、田園都市線の方が遥かに利便性がいい。

浜田山も高台ですが、利便性や交通の機能性効率性は三軒茶屋の方が上・・・・・・・

[468: 匿名さん]

>466
「大した雑誌」ではなくとも、評価されるのならば、されないよりは良い。格付けした住宅ジャーナリストも当然賛否はあろうが、それなりにこの業界で飯を食っている人物。無論、鵜呑みにする者もいないとは思うが、下らない書き込みしか出来ない人間の批判(あるいは「業務」か？)よりは、随分マシだろう。
いずれにしても、ある程度の住民の質を求める層にとっては、これらの手合が住まない物件を選ぶことが肝要というもの…。

[469: 地元不動産業者さん]

帝国データーバンク・フィチ・ムーディーズ・スタンダード＆プアーズ
等の企業の各付け会社があるのだから、分譲マンション・取引地域（細かい地名）などの各付け評価を年半期のスパンで実施すれば、消費者に対しての指標になる。

企業間取引は当然ながら信用保証機関に取引関する信用調査依頼できる現在、高額取引の不動産に関してはあまりにも未整備である。

太子堂と浜田山どちらが各付けが上か？これを判断する判り易いものがない。数値・記号化による各付けランクを発表すれば購入者としては判断しやすいでしょう？

[470: 地元不動産業者ＴＦＣ]

誹謗中傷・批判をしていると非常に叩かれていますが、マンション建設反対などの問題が多い昨今、この太子堂地区にこの物件が出来る事大変喜んでいるひとりなのです。
　太子堂地区の１丁目〜５丁目にかけてファミリー向けの物件が大量に供給されるのはほぼ初めてかなと？　
しかし、現在土地値が上昇していると言っても、残念な事に日本の景気がまだ不透明である現在において余りにも高い値段設定に無念さを感じずにはいられないのです。いくら所得が高くても限界があるわけです。
また、無理して住宅ローンを組む方が沢山出てきて、購入者の方の５，１０年後が心配かなと・・・・・・・・・
　太子堂地区の取引事例が上昇する要因となり、地価の動向がこんごまだ不透明であり、少なからず周辺の不動産取引に影響が出てくることを危惧しているのです。


469番訂正　　各付け→格付け
　　　　　　　　誤字脱字申し訳御座いません。

[471: 匿名さん]

ダイヤモンドに書いてありましたね。世田谷の高級マンションが売れるかどうかが試金石だと。。。

[473: 匿名]

例の「週刊ダイヤモンド」の記事ですが、筆者の櫻井幸雄という人、全く分析力とか、ない人ですね。

狙い目中古マンションデータ　という表が載っていますが、
１位パークタワー品川ベイワード　中古坪単価２５１万円
　　　　　　　　　　　　　　　　新築坪単価４５６万円
だから新築は４４．８パーセントも高く、お買い得というのですが、
この詐欺的レトリックには唖然です。品川駅１２分のパークタワー品川が、新築としても坪４５６万円もするわけがありません。

もっと分かりやすいのが
２位のラムーナ横浜戸塚　中古坪単価　９６万円
　　　　　　　　　　　　新築坪単価１７２万円
調べたところ、案の定、このラムーナ、駅から徒歩２２分！でした。

櫻井氏のいう「狙い目中古マンション」とは「駅から遠い物件」なのでした。
こんなの信じて、ラムーナとかを、値上がり期待で買ったら・・・
自己責任かあ。

[474: 匿名さん]

近く契約する者です。
色々な事が書いてますね。。。
ご購入された方、これからされる方、宜しくお願いします。

週間ダイアモンドは買いましたが、その道の有識者は好き勝手書くと思いました。それ以外にも人は色々と言います。そういったインプットを自分なりに整理して初めて有効な"情報"になるのでは？と通勤電車の中で思いましたね。

不動産の購入は所詮"自己満足"の世界です。
「このマンションを購入したい！」「購入して良かった！」と思える人が集まればマンション全体の雰囲気も良くなり、資産価値が上がるのでは？と思います。なんだかんだいっても三軒茶屋です。ポジティブに考えましょう。

[475: 匿名さん]

築三十数年のファミール太子堂は今どのくらいで売られているのだろうか。

[476: 匿名さん]

475さんへ
築30年落ちは坪単価200万円前後かと？　管理費修繕積立金が上がり
月々のコスト負担も大きいじゃないでんしょうか？
現在売り物はあるのかな？

[477: 匿名さん]

大体、なぜこんな三軒茶屋がいいのか訳わからん。ゴチャゴチャした若者の町。ゆったりできないし、徒歩10分以上でこの価格は何なんだろう。中古は売れにくいと思うよ。

[478: 匿名さん]

三茶のよさは利便性に尽きると思います。渋谷・表参道・代官山・恵比寿は車で10分圏内。六本本は15分圏内と田園都市線の急行が停車する駅であり、足回りのよさが最大の人気の最大の理由かと感じまた若者が多く色とりどりの新旧交えたお店が通り沿いに沢山あり24時間眠らない街となってます。

ただ昔からの古い住宅が不規則に建てられている為に、ゴチャゴチャになって、またこの周辺の地権者が大規模所有で借地として貸している為になかなか住宅地としての整備が進まない状況下にあります。
先のレスであったように日本・東京全体で資本投下・税資金の投下が行なわれる地域と全くの発展性が見込めない地域と2極化が進むと感じます。
資本・税の投下が世田谷東部に集中する可能性は非常に大きいので今後の新規事業による発展や開発は非常に楽しみです。
　最近三軒茶屋のキャロットタワーの直ぐ近くに商業地の売り物がありましたが、坪400万円近い値段です。国道246号・世田谷通り沿いの商業地は坪単価500万円　〜　800万円近く価格は現在するとの話です。

住宅地も坪250万円〜350万円近くまで土地価格は上昇しています。
ただ賃料は下がり気味との話ですが・・・・・・

こんごの世の中は人口減少時代の少子高齢化で、都心部への人口集中は必至であり、郊外地域との土地価格の格差・所得格差の開きは大きく開くとともに、三軒茶屋の街が急速な変化をしてゆくと思います。

[479: 匿名さん]

やっぱ中目黒かなあ〜〜

[480: 地元不動産業者さん]

479さん
目黒区東山がいいですよ。最寄駅は『池尻大橋』『中目黒』です。
最近、防衛庁の社宅が大規模に立て替えられ、住宅公団が
ファミリー向けの住宅を供給しはじめて、子供の数が増加。

学区内の東山小中・は都内屈指の人気だそうです？
三菱地所？のマンションが出てましたがもうすでに完売です。

[481: 匿名さん]

この辺の住宅地は、いっても坪３５０万円くらいが天井でしょ。

[482: 地元不動産業者さん]

481さんがおしゃるとおり、三茶の住宅地（容積率200％以下）の実質取引坪単価は道路付け・方位・駅からの距離がどんなによくても坪350万円が限界でしょうね？

高く吹っかけても、競合がでてきたら目も当てられない状況に陥ります・・・・・・・・・

[483: 匿名さん]

検討理由
大規模物件であること。(24時間有人管理のためには、大規模のほうが、一軒あたりのコストが割安。修繕もしかり）
車寄せがあること。地下と地上。私は車主体のため。（しかし、抽選であたる確立は高いがもれると苦労するため、おもいっきり背伸びしてA棟検討
dinksのため二人でしゃかりきで借金を返す。
敷地を十分いかしたレイアウトと外観の重厚さ。これからは年月がたつにつれ外観は、建物価値の維持に大きく影響すると思う。
もちろん、駅８分内なら申し分ないが、駅８分の高台はそうない。
マスタービューもみたが、駅から近いが、エレベータであがるのでは、待ち時間をいれると結構時間が読めない。駐車場のターンテーブル　２個はどうなんだろう。グランドヒルズの２戸に１戸のエレベータにひかれた。
以上で、検討の価値ありとみた。

[484: 匿名さん]

dinxはやっぱり強いね。車主体ならばいい物件ではと思うが、辛口に言うと、外観はいいが内装が今一。内装も建物の価値維持に必要。住不の未入居中古をいくつか見たが、外観はいつも素晴らしくうっとりするが、内装をみると買う気になれない。

[485: 匿名さん]

買った本人が幸せならばいいんじゃない。

[486: 匿名さん]

高台でも横浜とか川崎方面の起伏が異常に激しいところではないので
駅から歩くのにもそんな苦労はしない。　景観もけっこうよさそう。

外っつらばかり気にする人はけっこういいかも？子供がいて機能性や節約性を重視だと合わない物件だね。
　　でも2戸に1エレベーターは贅沢品・・・・・

昔は、このへんの共同住宅では、5階建てエレベーターなしは当たり前でしたがね。今の人達は贅沢すぎますね？　　価格が高いのはその当たりも影響しているのではないでしょうか？

今の物件って贅沢品か粗雑品のふたつが多い気がしないでもないが・・・
ともに共通する点は事業者の利益に貢献することか？

[489: 匿名さん]

事業者は、仕様をよくしたり、エレベーター基数を増やしたりして、高値価格を納得させようとしている。

[490: 検討者さん]

>>484さん

外観やエントランス周りは、豪華であるべきですよね。
内装の違いなんて価格にしたら、大した違い無いですし、内装豪華なのは好きずきありますから、私は趣味に合わせて造作家具を注文する予定です。
無駄にコストをかけている他のマンションより、納得できます。