グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


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[341: 匿名さん]

地元の方にお尋ねです。

当物件の場合、小学校は多聞小、中学校は太子堂中になっていると思います。一方、書き込みの中には中学校は三宿、富士中への進学を示唆しているものもあるようです。

世田谷区は越境や学校選択を認めていないと認識しておりますが、実際に三宿、富士中への進学は可能なのでしょうか。区役所に聞けば早い話なのですが、建前論で終わる可能性もありますので、現実のところを伺いたいを思います。

[342: 匿名さん]

現在は可能です。世田谷区教育委員会（連絡先03-5432-2638）へ問い合わせすればはっきりと確認できます。
小学校はわかりませんが、中学校は生徒の自由選択が認められたはずです。

[343: 匿名さん]

自由選択性になった理由は、昔は学区域の線引きが非常に強制的な部分があり、わずか6Ｍほどの道路を挟んで小学校時代親しいかった友達と中学校でバラバラになったりして、中学校で生徒間のトラブルが多かった事が上げられます。またその逆もあり、一緒に行きたくない同級生や先輩と学区域同じであるが故に強制的に指定された中学校へ行かなくてはなりません。いやいや指定された中学校へ行ったなどの生徒が結構いました。

昔（20年以上前）は太子堂・三宿エリアで同期が凡そ400名〜500名位いたと思います。太子堂・富士・新星（現三宿中）中へ振り分けらる訳ですが、結構、学校で不公平な部分やイジメがありました。　
こんな狭い地域の中でこれだけの同級生がいるといろんな家庭の生徒が当然います。そこで問題が発生するのですが小学校から中学まで9年間一緒の本当に仲が良い友達が数人いればトラブルを回避できるものです。

現在小中一貫・中高一貫教育が多いですが、当時の同級生で母親父親となり、自分の子供を一貫教育の学校へ行かせるケースが多いようです。経済的な問題もありますが、やはり過去の学区域の問題で苦い経験をした為とういう理由も少なからずあると思います。
また子供さんが学校でトラブルがあると親御さんも大変です。

[344: 匿名さん]

丁寧に教えていただき、ありがとうございました。
実は色々と調べたところ、お答えの中にあったようなトラブルが起こっていたことが分かったため、少し心配していました。子どもはまだこれからですが、安心しました。

[345: 周辺住民さん]

338さんの言うとおり太中は悪いの多かったですな。しかもグランドヒルズ近くの「庶民的」とかでNHKにも取り上げられてる商店街近辺の子供が悪ちゃんばかりだった。庶民的といえば聞こえは良いがこのスレで「太子堂はガラが悪い」と言われる所以はまさにあの辺のイメージがあるからかと思われ。8分の1とは酷い過疎りようだね、グランドヒルズの子供が学校の3分の1を占める！とかいう事態になるんじゃないの？良かったじゃん。

[346: 匿名さん]

代沢・三宿・池尻は世帯平均所得は高いと思いますが、渋谷・代官山・六本木・表参道・新宿等々の日本で有数の街へ30分圏内でいける場所にありながら『太子堂3丁目』の世帯平均所得は低いです。
都会の真ん中にぽっかり貧民層が多数住んでいます。345さんがおしゃるとおり、庶民的で人情味溢れる街と言えば聞こえがいいですが
やはり都会のど真ん中であるので、それなりの所得層や地位がある人達に住んで貰いたいモノですね。

[347: 匿名さん]

地元の人で購入予定者の方はいるのですか？

[348: 近所をよく知る人]

グランドヒルズの子供が学校の3分の1を占めるではなくて、向かいの東京建物の賃貸の子女で一杯になるのではないでしょうか。100戸どころの話じゃないですし。

[349: 匿名さん]

賃貸でも中学生のいるファミリーとか多いですかね。いないことはないか。でも太子堂中はなんでそんなに子供が減ってしまったのか。5丁目の割と所得の高い地域の子達は私立にしか行かないのかな。

[350: 匿名さん]

東建の賃貸は高級賃貸ラインの「アパートメンツ」シリーズのようですね。1LDK〜2LDKのようですから、うーん、子連れ世帯はそんなに多くない気がします。ご他聞に漏れず三軒茶屋ブランドで押すようですから、賃料的にもDINKSあたりが多くなりそうです。
いずれにせよ、淡島通り沿いの雰囲気はかなり変わりそうですね。

[351: 匿名さん]

三茶はワンルームかコンパクトマンションが主流です。
3ＬＤＫ・4ＬＤＫのファミリー向け分譲マンションは殆ど建てられないの現状です。そんな中で今回の大型物件は、希少性があると感じますが、いかんせん値段が高すぎ。

ここ物件の用途地域『第1住居地域』も混在していますので住宅だけでなく、淡島通り側もしくは新しく出来た道路側に小規模な物販・飲食向けの店舗を1階に設けたら面白い思います。
　この辺は、三茶・下北の華やかな商店街とは違い閑静な場所です。
逆にそれが受ける部分もあり、また至近には著名人等も住んでいるので、淡島の交差点辺りから代沢十字路が静かなブームになれば・・・

閑静なところなので静かなブームが何かと受ける時代。

[352: 匿名さん]

女の子は昭和女子大附属小中へ進学される方が多いですよ。

[353: 太子堂在住者]

太子堂1丁目〜5丁目でこの大規模な分譲ファミリー向けが販売されたのは調べた所、ライオンズマンション以来30年近くぶりではないでしょうか？　この太子堂3丁目2丁目の住宅商店街が新規参入者のハイレベル層で活性化されれば嬉しい限りです。　
でも購入者は代沢・三宿よりに生活の拠点を置くかも知れませんが？
『朱に交われば赤くなる』との諺があるようにハイレベル層で地元土着民の低レベル層を圧倒してほしいものです。

[354: ご近所さん]

これはネガティブキャンペーンなの？
ほとんど同じ人が書いているみたいだけど。

なにげに、差別的なことを書くのはやめましょう。

[355: 匿名さん]

わたしは３４９ではありません。自作自演している人ほど疑り深いのでは、
とか言われちゃうよ。どうでもいいけど。

でも太子堂に億払うって、みんな悪い夢見てる？
三茶、シモキタに思い入れのある人意外は．．．どうだろう。

[356: 匿名さん]

ネガティブキャンペーンでもなく、地元育ちの方の実感だから
本当に的確なんだと思いますよ。但し、昔からの先入観という点は
否定できないけど。

例えば大きな意味では、23区も区によってカラー（住民層）がある程度
分かれています、同じ区内でもエリアによって同様です。
これに関して異論は無いと思います。
利便性だけでなく、地域性と人気で地価が大きく違うのです。

庶民的な街に、場違いなマンションが建つと周囲が変わるのか
地元民とハレーションが起きるのか、何事もないのかは
その住人の地域密着度によるのではないかな。

例が悪いかもしれないが、足立区、荒川区あたりでも、子供がいない
ＤＩＮＫＳさんや独身は地域性について無頓着だし、被害も益も
ないようですから。

地域のカラーを教えてくれることは、掲示板のありがたい点でしょう。
高級住宅地のイメージで買ってしまって、地元の学校に子供が通ったら
職人系、建設業系のヤンママが多くて驚いたなんて話しは聞きますから。

[357: ご近所さん]

でもさ、差別的なことは書く必要ないでしょってゆうか、
書いちゃいけないよ。

[358: 太子堂在住者]

購入者側は価格面・住友不の対応・建物の仕様・住宅ローンの支払いの心配等々
ありますが、でも本当に正直な話、このマンションが出来て多数世帯がこの地へ
来る事は本当に良いことと心の底から思います。

354さんのネガティブキャーンペーンというご指摘がありましたが、グランドヒル
ズ・隣地の東京建物の賃貸・旧太子堂住宅の建替え等による新規参入者が太子堂地
区の今後の発展に大いに影響を与えると本当に感じずにはいられません。

差別的な表現もありましたが、私はこの街の人間が大嫌いで20年近く離れていました。
でもやはり故郷であり、時代の移り変わりと供に街も人も良質な物に変わっていってほし
いと本当に心から思います。『首都東京』のそれも『城南エリア』でやはり古い悪いものは
どんどん消えて、新しい物がどんどん芽生えてくれるようにならなければいけないと思います。

[359: ご近所さん]

＞古い悪いもの
何が悪くて、何がいいのか、あなたが決めることではないと思いますよ。
そういう、上からの視線が差別的だというのです。

[360: 匿名さん]

もう軋轢。　本当にうまくやっていけんの？
太子堂の中でＧヒルだけ独立するか。サイドスリーみたいに。

[361: 匿名さん]

まあ皆さん、穏やかにいきましょう。

ところで358さんは、「この街の人間が大嫌いで20年近く離れていました」ということですが、HNからすると今は太子堂に戻られたということでよろしいのですよね？
その経験上、今の太子堂（とその住民の方）はいかがですか？以前と変わりましたか？

[362: 358]

ん〜難しい質問ですね？でもだいぶ変わりましたね？円泉寺の隣接地の公園が無くなり太子堂住宅の一部が無くなり、5丁目淡島通り沿いの個人商店はほぼ無くなり、茶沢通り沿いの本屋等の店舗も無くなり、ディスカウント森さんも無くなり、建売り住宅が増加してバブル期以降年々住民が入れ替わったている様子が伺えます。
また昔と違い子供の姿を見る事は殆どないですね。昔は夕方頃は小中学生で道路・公園は溢れかえっていましたが、現在はホント淋しい状況です。

ギャップが凄くあります。そこが嫌ですね。元々古くから土地を所有している住民で無いと、所帯持ちは高額所得者でしか買えない状況になってしまっている事が・・・・・不公平感を感じます。

グランドメゾンの価格帯を見ると、地元住民で買えそうな人は、古くから凡そ30坪近く以上の敷地を所有して、現在の家を売却すれば買えそうですが・・・
地元住民で購入予定者の方とかいるのでしょうか？

[363: 358]

追加事項で361さんへ
グランドメゾン三軒茶屋の購入者の大多数が、地方からやって来たＩＩＴ長者とか外資系企業に勤める人間・実業家などで閉められるがなんだか苦やし部分が情けない部分があります。　太子堂住民の殆どが小児病院跡地に大規模マンションが建つ事を知っています。しかし口を加えて見ているだけで、自分もこのハイレベルなマンションを買いたいとかと言う声がないのが非常に残念です。
　
太子堂がいくらレベルが低いと言っても、都心部にほぼ近い利便性のよろしい場所にあります。　ハイレベルの生活仕様を経験されても良いような気がしますが？　　　　『俺達は貧乏人だからあんな高いマンション買える分けないだろう！ジャンボ宝くじに当たったら買えるよ。』『あんな高い値段のマンションお金持ちしかかえない』等々空しい声しか聞けない。

　311戸あってせめて50戸位は地元太子堂三宿住民で買える奴が出てきてもおかしくないと思いますが・・・・・・
でないとこの地域のレベルが本当に低いという事を証明しているようなものです。住友不に片を持つ訳ではないですが、地元民も頑張ってこのレベルのマンションを購入できる方が多数出てきて欲しいという気持ちがあります。

　おそらく通勤30分圏内の渋谷区・港区当たりに勤めているセレブな人達が入居者の大多数を占めるのでは無いかと予測していますが・・・・・

でも淡島通り沿いに地上12階地下2階のマンションが建つのに太子堂住民でこの高層マンションによる電波障害・日照権に関する問題・景観の問題等の論議をしようと考える奴もいないのでは？（居たかも知れませんが・・・）　　　無関心と言えば無関心・・・・

[364: 匿名さん]

361です。

ありがとうございます。色々と難しい面もあるのかも知れませんが、お互いにうまくやっていければと思います。

あと、地元の方が無関心という話ですが、それほ大きな反対運動等がないという点は幾分気分が落ち着きます。三宿側のお宅に少し張り紙（高さを周辺と合わせて欲しいとか）がありますが、どちらかというと東京建物の賃貸向けなのかなと。

同じ淡島通り沿いに東急＆昭和地所らによる「駒沢プロジェクト」がありますが、こちらはすごい反対があったようです。今でもあるのでしょうか…。こういった事が目立っていないことも、グランドヒルズの良い点かと思っています。

[365: 匿名さん]

361です。

脱字等すみませんです。あと、「駒場プロジェクト」の間違いについては謹んで訂正させて頂きます。

[366: 358]

10年ほど前から『三宿』が盛り上がりましたが、あの地域を盛り上げた主役達はほとんどが地方から来た成功者達です。元々の地元モンは殆ど関らず、あんなに近いのに三宿のレストランとか殆ど行かないそうです。これでは、大都会の田舎モンたるものを丸出しにしている感じがしてなりません。

地元モンは、三茶あたりのちんけな飲み屋とかが大好きで、地元民がよく集まる所しか行きません。それでは、全てが圧倒されてしまいます。もう少し地元民の方々も所得面や流行に乗ってがんばって都会人になって欲しいなと・・・とても変な言いましですが・・・・

私の考えはもっと現代の経済文化の最先端の人達との地域での融合が出来て元々の太子堂地区住民のレベルアップに繋がればいいなと。

でもグランドヒルズの入居者は太子堂地区住民は無理でねぇかな〜

[367: 匿名さん]

今日、ある不動産関係の人に聞いたのですが、田園都市線沿線で、坪４００万クラスの価格帯になるような土地の仕入れはしないですよ、ということです。たしかに田園都市沿線で坪４００万も出して買いたいと思わないし、ここの人気を見れば、頷けます。
ということで、このＭＳを買う＝高値をつかまされる、ということでしょうか？

[368: 匿名さん]

２期はどうなんですかね〜。

１期より多少値上げしたと言う噂もチラホラ。

誰か両方の価格表持ってないですか？？

[369: 匿名]

絶対に2割以上高い。平均坪単価300万円　〜　350万円。

第一この場所で最上階でも3億円の住宅を新規に買う人

がいるのでしょうか？

3億円出すならばこの周辺の戸建てで土地50坪位の注文住

宅が買えるのではないでしょうか？

[370: 匿名]

適正価格の坪単価が300万円　〜　350万円が妥当と言う意味です。

[371: 匿名さん]

3億あったら、太子堂なんか買うわけない。

[372: 匿名]

太子堂は商業地域『三茶』徒歩3分圏内であれば、坪400万円以上はいくかな？　住宅地の淡島通り沿いマンションで駅遠の立地では・・・・

この価格設定は何が理由なのでしょうか？　地価上昇は判りますが
最上階3億円は高額です。太子堂でバブル期は除いて3億円の住宅は
初めてでしょう。

[373: 匿名さん]

372さんも言うとおり太子堂だって色々で三茶の駅周辺も一部を除き太子堂。5丁目の住宅地だって太子堂。この物件は太子堂でも比較的チープな3丁目である上にその中でも一番駅から遠い。地元の人間から見たって割高感があります。地元住民でもし財力が有り買い替え検討中でもここは選択しないのでは？やはり他から来る人が多いと思いますね。

[374: 匿名]

この周辺で3億円出すならば庭付き一戸建が十分買えます。
ただ物件の品数が少ないですが・・・・・・

ランニグコストも相当なものです。一括キャッシュの購入者
でなければ無理でしょうね？

自宅を高く売却できて、その資金で購入するパターンor相当の
成金成功者でないと購入は不可能です。

広尾・赤坂の都心中心部でこの価格帯がよく出てきますが、この
太子堂の地名では弱い。

都心中心部以外でこの価格帯が通用するのは、田園調布・自由ヶ丘
・成城等の由緒正しい場所で無いと・・・・・・

もし購入者が現れれば昔から所有している高齢者が自宅が相当高く売れて直ぐに買え替えを検討するなど方でしょう？

ＩＴ長者等の自力富裕層はこの価格帯ならば港・渋谷を選択すると思います。バブル期には、この価格帯の家が頻繁にありましたが、殆ど
が自宅売却の買換え層でした。

[375: 匿名さん]

ここは周辺に比べて地位が低いし、物件自体も高値つかみであることは誰でも分かってるはず。それでも、購入者にとっては必要性や評価すべき点があって選んでいるだけのこと。

やれ高いだのなんだのと、今更感のあることを延々と書き連ねる必要ってあるのかしらん？結局、買えない人の僻みにも見えます。

せっかく板が少し良い雰囲気になってきたのに、またネガレスが増えてきて…。何だか、しょぼん。

[376: 匿名]

3億円は一介のサラリーマンが30年〜40年近く勤務してようやく
届く収入とほぼ同額です。
セレブなお金持ちで無いと絶対無理であり、港・渋谷・自由ヶ丘
田園調布等以外でどうなんでしょうか？ここを選択するのでしょうか？

[377: 匿名]

375さんがおしゃる通り、高い安いは購入者側の判断基準であり
『太子堂』は下町のせいかいくら周辺地名に比べて相対的にレベルが落ちると言っても都心部に直ぐ行ける良質な場所です。

安易に高い高いと批判的になるよりも、もっとポジティブに捕らえ,３１１世帯+東京建物賃貸入居者が多数この地『太子堂』へ住民登録を移転する事となり、三茶やこの周辺の環境・経済・人がどのように変貌を遂げ、良い方向へどんどん向かえば、この『太子堂』の土地が良質な物へと変貌する可能性も十分考えられます。

最初から良質でネームバリューがある土地よりも、変貌により価値が高かまっていく方が将来性を感じます。

[378: 匿名さん]

太子堂だって高台には芸能人が豪邸建てて住んでるよ。3億円くらいのもあるにはある。マンションでは初でしょう。田園調布や赤坂と比べること自体馬鹿げているけど、なに？池尻？三宿？なーんにも変わりませんよ。みんなちょっと前まで長屋があった街。

[379: 購入経験者さん]

世田谷東部は、今後大きく資本が投下されるので、今までの印象で考えると
間違うかもしれませんね。代沢は過去から優良ですが、池尻や下北沢の
再開発の可能性も含めて考えると、代沢、三宿、池尻、三軒茶屋、このあたり
はもう少し一体化して評価が高まるかもしれません。そのなかでこの太子堂
の位置も決して悪いものでは無い。

[380: 匿名]

確かにその通りだ！池尻大橋ジャンクションが出来れば、交通の便が更に良くなり、また三茶駅前は2ヶ所程再開発予定。三茶駅周辺北口南口の地名は太子堂・三軒茶屋。
の
世田谷区の人口が現在82万人？で現在増加中です。きっと100万人突破もあるかもしれない。政令指定都市初の1区100万人区の誕生なんてことあるかもしれない。
　間違えなく三茶・下北は世田谷区の経済・文化の中心地で更に今以上に活気で溢れるはずです。

太子堂も三宿も池尻も部分部分に昔の名残の建物がまだ多数残されているので、一概に太子堂がレベルの低い悪ちゃん呼ばわりされるのは可笑しい。　ごく一部が全体の評価となっているだけ。

[381: 匿名]

世田谷東部地区（環7より内側）は、各大手中小企業の支店機能・行政機関がこんごおおく移転し、税金の投下により公共施設が充実し、また各企業の資本投下がこんご続き、賑わいを見せると感じます。

[382: 匿名]

販売の進捗状況は現在どうですか？
売れ行きは余り芳しくないのでしょうか？

早く完売してほしいですね！

[383: 地元不動産業者さん]

１次で２００戸販売して、９５戸が売れ残りました。先着順・・あと１９５戸を先着順でどうやって売るんでしょうかね・・

[384: 匿名さん]

個別に特別奉仕価格だな。

竣工前完売なんてとんでもない、とか言っているうちに、
地価が反転したら目も当てられない。

[385: 匿名]

マンションの場合は工期が長いので、初期購入者と竣工後の購入者とではタイムラグが発生して、購入者間で不公平感が生じる場合があります。今回のように大規模物件ですと、事業主側が早期完売を目指し
売れ残りを投売りするなどの事は大規模物件では良く見られますが、
場所が都心部に位置していますので、この物件に関してはどうなのでしょうか？

竣工時点で100戸近く完成在庫が残るでしょうね？50戸はほぼ確実。

[386: 匿名さん]

＞場所が都心部に位置していますので、この物件に関してはどうなのでしょうか？

受けを狙ってるんですか？　
いくら何でも悪い冗談はやめましょうよ・・・
山手線はおろか、環6山手通りより遙かに外側なのに都心なんて
雑誌の読み過ぎですよ。

[387: 匿名さん]

都心部の外れという表現が正しいのかなと思いますネ。
しかし都会である事は変わりありません。質的には白金・
白金台・麻布・青山・青葉台に比べたら格段とまではいき
ませんが落ちます。

[388: 匿名さん]

都心に住まふとかに普通に載ってるけど。
天下のリクルートですが、なにか。

[389: 匿名さん]

たすかに乗ってたリクルート。純粋な都心部は渋谷・港・中央・千代田・文京？？？　でも三茶も都心。都の心は十分にある。

[390: 匿名さん]

この物件を購入すると買い物は西友・キャロットタワー内・茶沢通りの商店街・サミットになるのでしょうか？
　　他に商業施設は三茶にありますか？