グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[301: 周辺住民さん]

私も幼少より太子堂に長く居ましたが、太子堂は1丁目から
5丁目までかなり土地が広く、また街の雰囲気にもかなり違いが
あります。高台には高級住宅が並びますし、299さんの書いて
おられるような下町そのものといった場所もあります。
住宅地だけでなく三軒茶屋の繁華街も太子堂の住所になる所が
多いです。土地勘の無い方はマンションの周りはもちろん
三茶の街をなるだけ歩いてご覧になると良いと思います。
池尻や三宿よりガラが悪いようなご意見も有りましたが
必ずしもそうではありません。
池尻や三宿もその内部で色々な土地がありまして、、
それこそじっくり見て回らないと分かりません。

[302: 契約済みさん]

>300さん
本当に検討しているのですか?
モデルルームの間取りは５畳リビングにつながっているものでしたが
東向きの２ＬＤＫはほとんどが
南面に全てのお部屋が並んでいる
どのお部屋からもバルコニーに出られる良い間取りでしたよ！

うちは夫婦２人ですし
職場にも一本で出られるし
飲んで遅くなっても渋谷からでもタクシーで帰れるし
何より管理やセキュリティーがいいです。
管理費もそんなに高くないしね＾＾

と言うわけで
今からとっても楽しみにしています。

[303: 匿名さん]

池尻大橋、三軒茶屋、池ノ上各駅を頂点とするエリアを歩いて見ました。疲れた。感じたことは、円泉寺を越えた丘、つまり物件周辺については、太子堂よりも三宿や代沢に近いイメージ。301さんの言うことが何となく分かりました。住所表記さえ気にしなければ、雰囲気は悪くありませんね。

ウチもほぼ302さんと同じ評価で（ウチは職場まで乗り換え）、この物件にしようかと思っています。田都にせよバスにせよ、結局渋谷が起点。残業や雨の日に、その渋谷からのバスがエントランスの目の前に止まるというのも女性にはポイント高し。

しかし、2期では一部ホントに値上げしてきましたね。いや、この情勢で強気なものです。少し驚きましたね。

[304: 周辺住民さん]

先日申し込みを済ませ、売買契約締結待ちのものです。

モリモトの物件と比べていたので、内装のデザインや間取りには不満がありましたが、結果的にこちらを選びました。

・現在、三軒茶屋にすんでいて、この町を気に入っていること
・自分、奥さんともども職場から近い
・ハード面は良い感じ
ってのが理由です（302さん、303さんと同じですね）


奥さんが「対面式キッチンが良かったのに！」と少々怒ってましたが、、、

[306: ３０３]

まあまあ、せっかく検討掲示板らしくなってきたので穏やかにいきましょう（＾＾）。
305さんの言うように、私も歩けるときは三茶まで歩くかな。今は太ってないけど、将来のメタボ対策として。でも雨や深夜帰宅に備えて、バス停目の前！というのは心強いです。
今はDINKSですが、将来子どもが生まれた時も託児施設があるのは高ポイント。敷地内にあるのとそうでないのとでは、毎朝毎晩のことですから大違いですね。

目下の懸念事項は利上げです。0.25が年度末までに2回来ると、資金計画にも影響が出そうです。東洋経済や新聞系週刊誌でも相場の折り返しが近づいているとの分析…。まあ、最後は割り切りますけれど。

しばらく前に内装のカラーが話題になってましたが、購入を決められた皆さんはどうされるのですか？我が家はトラッドでいこうと思っています。

[307: 匿名さん]

対面式キッチンなどへのリフォームも将来可能なのでは？

うちのキッチン全体取替えした際約200万円くらいでできましたよ。
(工事費込みで）

[308: 匿名さん]

対面キッチン、憧れです。。。

[309: 匿名]

表示で徒歩10分ですが、実際歩くと10分以上かかる可能性がありますが、たた茶沢通りの商店街を真っ直ぐ歩くので、女性や子供でも比較
的安心できます。主要駅から徒歩10分間を住宅街を抜けて歩くのと賑やかな活気ある商店街を抜けて歩いていくのでは、感覚が違いまた三茶の駅から色とりどりのお店を楽しむ事が出来ていいと思います。

また、マンションの目の前がバス停です。渋谷からのバスは深夜バス
が出ており料金は420円ですが、深夜0：30近くまであり、また下北沢は徒歩15分　〜　20分程度で行けます。川沿いは桜並木で春にはお花見が楽しめます。　最近タレント矢沢心と結婚したＫ-1選手の魔裟斗は三茶のファンで」、茶沢通り沿いのゴリラビル2Ｆのジムで練習してます。
　
また太子堂3丁目は女優の賀来千賀子さんのご出身地で多聞小学校を卒業してます。タレントの小池栄子さんは代沢小学校出身です。
買い物医療施設は十二分に整い、学校は至近の太子堂中学校がありますが、現在生徒が大減少した為に廃校になる可能性もあります。しかし、淡島通りを渋谷方面へ本物件から約1Ｋ程行ったところの富士中と国道246側の三宿中は公立としてはレベルが高いです。淡島通りを渋谷方面へ行けば駒場池尻は名門中高が点在してます。　筑波大駒場中高・駒場東邦中高・都立駒場高・都立芸術高・駒場学園中高等々・・・・・東京大学の駒場校舎も近いです。

以上の事を踏まえますとガラが悪いというイメージは恐らくグランド
ヒルスから坂を下って川（現在は遊歩道）が流れている当たりの一部と感じます。特に30年40年近く前から住んでいる住民がガラが悪いというイメージを作っているのかと思いますが？新住民と旧住民の所得格差が大きくなったことも原因かもしれません？

太子堂の町並みは、昔から形成されている狭い道路や建築物が多く
権利関係が複雑となり、借地も多い為、借地権者と地主との話し合いなどがうまく進まず、現在のように古い建物（築40年以上）の家が沢山所々に点在しているのだと思います。

　私は太子堂に育ち、グランドヒルズ三軒茶屋が建つ前の国立小児病院は私の兄弟が生まれた所であり、また私も子供の頃病気のときは親によく連れて行かされた場所なので思い出がある場所です。

三茶は旧住人はなかなか住めなくなってしまい、高所得で安定しないと三軒茶屋でのマイホームは高値の華となってしまい、私も是非グランドヒルズ三軒茶屋に住んで見たいですが、一介の勤め人では望めない夢となっています。　


場所は良いと思います。三茶から田都線に乗って急行で渋谷まで3分です。表参道まで5分・永田町まで9分程度とまず間違いなく三茶は
下北と並んで都心への交通の利便性は最高です。

[310: 匿名]

でも価格帯は1億5,000万円以下で無いと・・・・
広尾・恵比寿・代官山・麻布等々の由緒ある都心部とは
レベルが2ランク落ちます。ただ周辺に芸能人・政治家
プロスポーツ選手が家を構えていますので、それなりの
知名度や住みやすさはあると感じます。
特に代沢の佐藤栄作元首相の官邸がありました。

淡島通りは比較的交通量が緩やかで、かつバス便が多く
便はいいですね。かつての三宿の様に高級料理店の出店
や大人向けのバーなどが所々できれば面白いかと思います。

[311: 匿名]

余談ながら
実は淡島〜代沢十字路までの間でフレンチ・イタリアン・日本食等々のレストランを開店させ、かつての三宿のようにブレイクさせようと思っているレストランシェフに会った事があります。
ここ小児病院跡地に大規模マンションが建つ事はチャンス到来と見てます。同じく淡島通り沿い駒場にも大規模マンションが建つのでこれからが楽しみです。

[312: 匿名]

第1期販売価格の最高価格帯が3億円とは驚きです。
バブル期であれば太子堂でも3億円の住宅はありま
したが、現在のように需要と供給のバランスが崩れ
て都心部への回帰現象が土地高騰の原因にも関らず
3億円のマンションなんて太子堂で売れるかな？

[313: 匿名さん]

何かと叩かれることが多かった（要は高いのよね…）ので、スレッドがこんな風に前向きな流れになってくると購入予定者としてはホッとします。うれしい。

個人的には淡島通り沿いにクイーンズ伊勢丹が出来て欲しいです。今の住まいの近くなので良く使いますが、物はまあまあ良いし、意外と使えるのが個食コーナー。今から作るのはキツイなーという時に重宝してます。そこそこおいしいし、何だか味に慣れちゃった。

あとはちょっとコンビニが遠いので、近くに欲しい。隣地の賃貸棟に小店舗が入るらしいけど、テナントはもう決まったのかなー。

[314: 匿名さん]

駅から遠いのに高いって点ですよね。問題は。
太子堂ではなく、三茶から10分で良ければ中古相場はそれほど高くはないから。

[316: 匿名]

問題は値段が高いだけだと感じます。住友が仕入れた土地値が高かったのでしょう？
以前、大京が野沢にライオンズマンションを分譲した際、仕入れた土地値が高いため、エンドユーザーの売値が高くなってしまい、竣工後
もなかなか完売できませんでした。

近辺の新築建売り住宅を見ると5,000万円〜1億5,000万円が限界です。3億円の住戸を購入する人は、かなり周りを気にするでしょう？

広尾・代官山・赤坂・六本木等の港・渋谷区であれば話は別ですが
デベは事業収支の帳尻が合うまで強気の値段で出てくると思います。
最終的には価格を下げると思いますが、グランドヒルズは竣工が平成20年です。全戸完売は平成21年位まで食い込むのではないでしょうか？価格の高い住戸は様子をしばらく伺ったほうが無難と思います。

この価格設定は、土地の値上がりが1・2年単位で起こることを前提に
しています。これは国債金利の上昇や需要が多くと供給が少ないアンバランス現象が、土地価格が上昇するであろうという推測の基価格の設定がされていると感じます。

[317: 匿名]

竣工時の入居率は60〜70％でしょう？坪単価300〜350万円程度が良い。

[318: 匿名]

エントランスが南側、公園の方にあれば、三茶の駅までの距離感
は縮まります。公園を抜けて坂を下りてしばらく歩けば三茶の商
店街です。そこを緩やかな坂を上れば駅です。
駅から物件まで非常に色とりどりの店が沢山あり、駅前には最近
フィトネスクラブができました。立ち飲み屋・個人商店も豊富です。
今風の雑貨屋・リサイクルショップ・イタリアレストラン等々あり
賑やかで庶民的な部分が非常に好きなかたは三茶に定住しているようです。西友・サミットは24時間営業です。

価格は何とか下がらないものですかね？周辺の新築建売・マンション
と価格が大幅に乖離しています。

[319: 購入検討中さん]

＞３１８さん
エントランスは南側と西側にもあったと思います。　そこから駅に向かえばすこーし気分的に近くなりますね。

ほぼ購入を決めていますがたまに以前見送ったマスタービューと比べてしまうと残念なところもあります。でもここはここで中級の（自分が買えるグレードでは）いいマンションだと思います。免震ですしね。身の丈にあってて生活しやすいかなと。

値段は確かに高いですよね・・・。

[320: 匿名]

319さん
値段は恐らく2割高です。8000万円の物件の適正価格は6400万円です。竣工後固定資産税評価証明書を取得して、固定資産税評価額
と購入価格を比べてみると高いとという事が一目両全とでわかります。固定資産税評価額は、一般に実際取引される価格の60％〜70％
です。
いくら三宿に隣接している太子堂3丁目でも坪単価400万円が絶対に限界です。買換えの時、売却損がでる可能性が出ますが、みなさんそれを承知で購入せざる負えないのが現状とは少し残念ですね。

デベさんも少し購入者側への価格配慮が必要です。過去に沢山そのような事例がある訳ですから、バブルのような超インフレ時代が来ると住友は思っているのでしょうか？

[321: 匿名]

いくら豪華な設備でもあの場所では坪単価350万円が限界ですね？

[322: 匿名]

竣工前に完売できる立地なのに、価格が高いゆえ
完売までかなりの時間をようるのでは・・・・・
それでも土地価格が上すると思って、なかなか値
下げをしないと思います。

問題は企画立地ではなく、事業用地の高騰と建築費
の高騰がエンド価格に影響を及ぼしている。
高層マンションでないし、全面道路も広く施工工事
はしやすい環境にありながら、エンド価格を高くし
ないと住友の事業収支（バランスシート）が合わな
いのでしょう。

[323: 匿名]

下手すると完売は平成22年みに食い込む可能性もある・・・・

[324: 匿名]

暗渠河川敷沿いには未だドヤ街ような雰囲気のとこがあます。
またグランドヒルズを三茶方面へ坂を下った当たりもまだ狭い
道に古い建物が結構あります。

この地に住んで40年・50年位の人達が多いですね。新住民と所得格差がかなりの開きがあります。私は25年以上昔に多聞小学校〜太子堂中学校へ進学した者ですが、公立中学校はその当時ガラが悪いというか、貧困家庭が結構ありました。

隣接の東京都供給公社の太子堂住宅も築40年以上経過し建て替えに入っていますが、そこも低所得者が多かった出ですね。

三宿2丁目は比較的いい住環境ですし、淡島通りの対岸の代沢・茶沢
通りの対岸の太子堂5丁目は住環境は良いとこです。

かなり色んな意味で混在してます。

[325: 匿名]

太子堂地区について
　太子堂旧住民で地元小中学校出身者は親元にいる方が殆どです。
旧住民は、男女ともに結婚適齢期以上の年齢の独身者が異常に多
いです。また高齢者も非常に多い地域ですね。
　新住民の妻帯者は、高所得者が殆どです。フジレレビのアナンサー
等のマスコミ関係・渋谷・港・中央・新宿区に所在する中小企業のオーナー・上場企業の高所得者・芸能スポーツ関係者等々・・・・

20代30代の新住民独身者も多く、三宿・下北・渋谷・表参道へのアクセスがよく、庶民的な部分が定住派引き寄せています。

また大地震発生の際は、グランドヒルスの坂を下った南側エリアは壊滅する可能性がありますネ。
　しかし小中学校も近く道幅が広く交通量も緩やかなグランドヒルズ周辺は大災害発生時はかなり安全な部類に入るではないでしょうか？

太子堂地区は住民の所得・災害時の安全性は2極化しています。

[326: 購入検討中さん]

私も先日申し込みを済ませ、売買契約締結待ちです。
金利に関しては東日本銀行との提携ローンがあり申込時の金利が適用になるようです。35年固定で今月申込分は2.82%。
今後金利上昇局面にあると思うので、金利上昇リスクのヘッジのため、とりあえず申込だけ済ませました。
フラット35Sをネット系の金融機関で利用しようと思ってますが、どこで借りるかは年が明けてから真剣に検討しようと考えています。

[327: 匿名さん]

価格がチョッと高くてどうしようか迷っている間に小さい部屋終わってしまったみたいですね。
迷っても価格が安くなるわけでもないので、早く決めておけば良かったと後悔してます。
キャンセル待ちに賭けるかな。

[328: 購入検討中さん]

なんかポジティブ思考の掲示板になりましたね。今月末に売買契約予定の者なので、とても嬉しいです。

今はカラーセレクトプランを熟考中です。オープンキッチンなんですが、キッチンの色を白か茶色のどちらにするか、なかなか決めれません。（実用的なのは白だと思っているのですが。。。）

後、作り付けの棚をキッチンにおくかどうかも迷ってます。どなたか、オプションの作りつけの棚を購入する予定の人はいますか？（価格はとても高いですが。。。）

[329: 匿名さん]

328さん

私も来週末に契約する予定です。よろしくお願いします。

うちはカラーセレクトはトラッドにして、キッチンはサモア＆マットブラウンにする予定です。ウレタン鏡面仕上げではない方です。対面キッチンなので、リビングから見た吊戸棚がどんな風になるのか確認したいと考えています。

作りつけの棚とは、シンク向かいになる（冷蔵庫と同じ並び）カップボードのことですか？私がもらった表組みの「オプション一覧」と写真付の「ビルトインオプションカタログ」には、それらしいものがなかったので。別の表があるのでしょうか。

[330: 匿名]

永年太子堂在住者ですが、このマンションが分譲される事を非
常に嬉しく思います。なぜならば、太子堂エリアはガラが悪い
イメージが抜け切れません。またワンルームマンションや単身
者向けのアパートが多すぎる為に独身者が多く、元住民も独身者
が多い状況です。三茶太子堂エリアは独身者と高齢者ばかりで
妻帯者とかご家族が大勢移り住むという事が今までかなり少な
かったのです。　

価格帯を拝見する限り、かなりの所得者と地位が高いハイレベ
ルの人達が太子堂の地に来る事は間違いなく地域の活性化に繋
がります。

ファミリー向けのマンション用地がこの地になかなか出てこな
いで、今後も妻帯者やお子さんがいるご家族がこの太子堂の地
へ沢山来てくれる事は難しいですが、やはり独身者や高齢者ば
かりが永住できる環境は間違えであると感じます。

旧住民でこの地に長く住んでいる人達は都心部の真ん中に永年
住んでいても非常に閉鎖的で田舎者気質です。
実際の所得も低い方は結構います。親が元々この地に土地建物
を所有している関係で住んでいられるだけで、所得や職業から
したらまんぞくに30代40代で住宅ローンも組めない男性は結構
います。

この太子堂は子供（18歳未満）の学童数が激減しています。少し
でも子供の数が増えて、地域が良い上品な意味で盛り上がる事
を期待したい。

[331: 匿名さん]

マンション開発というと反対運動が付物の昨今。今話題の物件でも、訴訟沙汰に発展している例も珍しくありません。そのような状況下、地元の方に歓迎して頂けるのは、新参者としてはありがたいことです。よろしくお願い致します。

[332: 匿名]

この地にご家族で新たに住まわれる方々は恐らく30代40代若しくは
20代の方もいると思いますが、永年この太子堂エリア（三宿池尻若
林も含む）に居住している同世代の実態を知る機会があれば、非常
に大変驚くと思います。

マンションの仕様・価格帯・分譲予定・申し込みから契約決済までの
流れ・住友不動産の評判等々がこの掲示板の内容の趣旨ですが、余談ながら近辺の住民の実態を知る事も大切かなと思います。

三茶はとても良いとこである事は間違えないと思います。
余談な話で申し訳ありませんでした。

[333: 太子堂3在住者]

新住民と旧住民
新住民と旧住民の間で壁が出来ると思います。
社会的に成功した方がほとんど購入されると
思いますが、旧住民は元々の住民というだけで
太子堂地区は貧困層がまだ多いのです。
身分階級の格差という表現は正しくありませんが、
やはり所得層の差から壁ができるようです。

ただ個人で商売をしている方が多いので、売上げ
増が期待でき積極的に交流をはかる人達もいると
思います。

でも太子堂地区に300世帯が一気に移り住むなどの
事は今までなかったのですね。

あまりにも旧住民の人達が結婚適齢期以上になっても
男女とも独身者が多く、学校・幼稚園・学習塾経営は
廃れ、その関係者の人達は期待を寄せている事でしょ
う。

[334: 匿名さん]

金持ちの大量流入で、地元にお金を落としてくれればいいんだけど、
現実にはローンが大変なのか、期待薄かも。
それと、渋谷が近すぎるのでそちらに流れちゃう気がします。

[335: 申込予定さん]

契約予定のものです。
地区住民の方々に率直な書き込みを頂き、嬉しく思います。
　やはり、地域の現状を十分に知った上で、地域活動その他に積極的に貢献できる方々が、一緒に入居してくださると私も嬉しいです。
三茶に住む以上はとことん三茶を愛したいと思います。

[336: 匿名さん]

このスレいいですね
自分の契約したマンションは、高い高いとそればかり
契約者と購入検討者が集う場所とは思えません…

[337: 周辺住民さん]

東洋経済に駅の格付けが出てます。三茶も出ていますね。
坪単価が06年の310〜320万円→07年360〜370万円と上がっています。
坪400万近くなると三茶でも割高？と思えてしまいますが三茶と言っても
南側より北側のほうが街がいいですからこんなもんなのでは？

[338: 太子堂3在住者]

隣接の太子堂中学校を25年以上前に卒業した者ですが昔は生徒数が多く、1学年1クラス40名の4クラス編成でしたが、現在の生徒数は当時の1/8まで減少しました。

いくら少子化の時代でもここまで減ると言うのは、この太子堂エリアの現状を明らかに映し出しています。太子堂中の校長先生と話機会があったのですが、グランドヒルズが出来て生徒数が増加し統廃合の危機を乗り越えられるのではとの話でした。しかしいかんせんレベルが周辺の学校に比べて低すぎます。私が在籍していた当時もレベルは世田谷区内で低い方でした。結構不良学生が多かったのですね。　未だにこの周辺住んでいます。　

グランドヒルズに住むご家庭の子供さんは、太子堂中へは進学しないでしょう？駒場周辺の私学中学や、また勉強ができれば筑波大駒場中高・学大附属中高も近いですし世田谷学園も近い。また都心部千代田・港・中央・渋谷や郊外の私学中高校も1時間圏内で沢山あるので恐らくそちらの方へ進学されるか、公立であれば三宿・富士中へ行かれると思います？

恐らく元々の住民の方（定義として昭和40年代以前からいる人達）とは、地位や身分が違いすぎる（全てではないです）のでソリが合わないと思います。平成以降に太子堂三宿地区に住まわれた方との交流はスムーズにいくかなと思います。建売り住宅はかなりでまわっています。　

代沢小・多聞小はいい小学校です。が隣接の太子堂中はあまり進学をお勧めできません。
個人的には、太子堂中は早く廃校になって、もうひとつ大規模なファミリー向けのマンションが建てばいいなと思います。

[339: 匿名さん]

世田谷区の税収は潤うかもしれません。これで三茶駅前のビル再開発が進展してくれればまたこれも楽しみです。

[340: 物件比較中さん]

三茶エリアって、ごちゃごちゃしているのがいいじゃないの？
個人的にはあんまり再開発が進んで欲しくないなー。
高級なものを望むなら、代官山とか、青山とかにいけばいいし。

どこの町も同じようになる必要はないと思うよ。防災上の問題はあるけどね。

[341: 匿名さん]

地元の方にお尋ねです。

当物件の場合、小学校は多聞小、中学校は太子堂中になっていると思います。一方、書き込みの中には中学校は三宿、富士中への進学を示唆しているものもあるようです。

世田谷区は越境や学校選択を認めていないと認識しておりますが、実際に三宿、富士中への進学は可能なのでしょうか。区役所に聞けば早い話なのですが、建前論で終わる可能性もありますので、現実のところを伺いたいを思います。

[342: 匿名さん]

現在は可能です。世田谷区教育委員会（連絡先03-5432-2638）へ問い合わせすればはっきりと確認できます。
小学校はわかりませんが、中学校は生徒の自由選択が認められたはずです。

[343: 匿名さん]

自由選択性になった理由は、昔は学区域の線引きが非常に強制的な部分があり、わずか6Ｍほどの道路を挟んで小学校時代親しいかった友達と中学校でバラバラになったりして、中学校で生徒間のトラブルが多かった事が上げられます。またその逆もあり、一緒に行きたくない同級生や先輩と学区域同じであるが故に強制的に指定された中学校へ行かなくてはなりません。いやいや指定された中学校へ行ったなどの生徒が結構いました。

昔（20年以上前）は太子堂・三宿エリアで同期が凡そ400名〜500名位いたと思います。太子堂・富士・新星（現三宿中）中へ振り分けらる訳ですが、結構、学校で不公平な部分やイジメがありました。　
こんな狭い地域の中でこれだけの同級生がいるといろんな家庭の生徒が当然います。そこで問題が発生するのですが小学校から中学まで9年間一緒の本当に仲が良い友達が数人いればトラブルを回避できるものです。

現在小中一貫・中高一貫教育が多いですが、当時の同級生で母親父親となり、自分の子供を一貫教育の学校へ行かせるケースが多いようです。経済的な問題もありますが、やはり過去の学区域の問題で苦い経験をした為とういう理由も少なからずあると思います。
また子供さんが学校でトラブルがあると親御さんも大変です。

[344: 匿名さん]

丁寧に教えていただき、ありがとうございました。
実は色々と調べたところ、お答えの中にあったようなトラブルが起こっていたことが分かったため、少し心配していました。子どもはまだこれからですが、安心しました。

[345: 周辺住民さん]

338さんの言うとおり太中は悪いの多かったですな。しかもグランドヒルズ近くの「庶民的」とかでNHKにも取り上げられてる商店街近辺の子供が悪ちゃんばかりだった。庶民的といえば聞こえは良いがこのスレで「太子堂はガラが悪い」と言われる所以はまさにあの辺のイメージがあるからかと思われ。8分の1とは酷い過疎りようだね、グランドヒルズの子供が学校の3分の1を占める！とかいう事態になるんじゃないの？良かったじゃん。

[346: 匿名さん]

代沢・三宿・池尻は世帯平均所得は高いと思いますが、渋谷・代官山・六本木・表参道・新宿等々の日本で有数の街へ30分圏内でいける場所にありながら『太子堂3丁目』の世帯平均所得は低いです。
都会の真ん中にぽっかり貧民層が多数住んでいます。345さんがおしゃるとおり、庶民的で人情味溢れる街と言えば聞こえがいいですが
やはり都会のど真ん中であるので、それなりの所得層や地位がある人達に住んで貰いたいモノですね。

[347: 匿名さん]

地元の人で購入予定者の方はいるのですか？

[348: 近所をよく知る人]

グランドヒルズの子供が学校の3分の1を占めるではなくて、向かいの東京建物の賃貸の子女で一杯になるのではないでしょうか。100戸どころの話じゃないですし。

[349: 匿名さん]

賃貸でも中学生のいるファミリーとか多いですかね。いないことはないか。でも太子堂中はなんでそんなに子供が減ってしまったのか。5丁目の割と所得の高い地域の子達は私立にしか行かないのかな。

[350: 匿名さん]

東建の賃貸は高級賃貸ラインの「アパートメンツ」シリーズのようですね。1LDK〜2LDKのようですから、うーん、子連れ世帯はそんなに多くない気がします。ご他聞に漏れず三軒茶屋ブランドで押すようですから、賃料的にもDINKSあたりが多くなりそうです。
いずれにせよ、淡島通り沿いの雰囲気はかなり変わりそうですね。

[351: 匿名さん]

三茶はワンルームかコンパクトマンションが主流です。
3ＬＤＫ・4ＬＤＫのファミリー向け分譲マンションは殆ど建てられないの現状です。そんな中で今回の大型物件は、希少性があると感じますが、いかんせん値段が高すぎ。

ここ物件の用途地域『第1住居地域』も混在していますので住宅だけでなく、淡島通り側もしくは新しく出来た道路側に小規模な物販・飲食向けの店舗を1階に設けたら面白い思います。
　この辺は、三茶・下北の華やかな商店街とは違い閑静な場所です。
逆にそれが受ける部分もあり、また至近には著名人等も住んでいるので、淡島の交差点辺りから代沢十字路が静かなブームになれば・・・

閑静なところなので静かなブームが何かと受ける時代。

[352: 匿名さん]

女の子は昭和女子大附属小中へ進学される方が多いですよ。

[353: 太子堂在住者]

太子堂1丁目〜5丁目でこの大規模な分譲ファミリー向けが販売されたのは調べた所、ライオンズマンション以来30年近くぶりではないでしょうか？　この太子堂3丁目2丁目の住宅商店街が新規参入者のハイレベル層で活性化されれば嬉しい限りです。　
でも購入者は代沢・三宿よりに生活の拠点を置くかも知れませんが？
『朱に交われば赤くなる』との諺があるようにハイレベル層で地元土着民の低レベル層を圧倒してほしいものです。

[354: ご近所さん]

これはネガティブキャンペーンなの？
ほとんど同じ人が書いているみたいだけど。

なにげに、差別的なことを書くのはやめましょう。

[355: 匿名さん]

わたしは３４９ではありません。自作自演している人ほど疑り深いのでは、
とか言われちゃうよ。どうでもいいけど。

でも太子堂に億払うって、みんな悪い夢見てる？
三茶、シモキタに思い入れのある人意外は．．．どうだろう。

[356: 匿名さん]

ネガティブキャンペーンでもなく、地元育ちの方の実感だから
本当に的確なんだと思いますよ。但し、昔からの先入観という点は
否定できないけど。

例えば大きな意味では、23区も区によってカラー（住民層）がある程度
分かれています、同じ区内でもエリアによって同様です。
これに関して異論は無いと思います。
利便性だけでなく、地域性と人気で地価が大きく違うのです。

庶民的な街に、場違いなマンションが建つと周囲が変わるのか
地元民とハレーションが起きるのか、何事もないのかは
その住人の地域密着度によるのではないかな。

例が悪いかもしれないが、足立区、荒川区あたりでも、子供がいない
ＤＩＮＫＳさんや独身は地域性について無頓着だし、被害も益も
ないようですから。

地域のカラーを教えてくれることは、掲示板のありがたい点でしょう。
高級住宅地のイメージで買ってしまって、地元の学校に子供が通ったら
職人系、建設業系のヤンママが多くて驚いたなんて話しは聞きますから。

[357: ご近所さん]

でもさ、差別的なことは書く必要ないでしょってゆうか、
書いちゃいけないよ。

[358: 太子堂在住者]

購入者側は価格面・住友不の対応・建物の仕様・住宅ローンの支払いの心配等々
ありますが、でも本当に正直な話、このマンションが出来て多数世帯がこの地へ
来る事は本当に良いことと心の底から思います。

354さんのネガティブキャーンペーンというご指摘がありましたが、グランドヒル
ズ・隣地の東京建物の賃貸・旧太子堂住宅の建替え等による新規参入者が太子堂地
区の今後の発展に大いに影響を与えると本当に感じずにはいられません。

差別的な表現もありましたが、私はこの街の人間が大嫌いで20年近く離れていました。
でもやはり故郷であり、時代の移り変わりと供に街も人も良質な物に変わっていってほし
いと本当に心から思います。『首都東京』のそれも『城南エリア』でやはり古い悪いものは
どんどん消えて、新しい物がどんどん芽生えてくれるようにならなければいけないと思います。

[359: ご近所さん]

＞古い悪いもの
何が悪くて、何がいいのか、あなたが決めることではないと思いますよ。
そういう、上からの視線が差別的だというのです。

[360: 匿名さん]

もう軋轢。　本当にうまくやっていけんの？
太子堂の中でＧヒルだけ独立するか。サイドスリーみたいに。

[361: 匿名さん]

まあ皆さん、穏やかにいきましょう。

ところで358さんは、「この街の人間が大嫌いで20年近く離れていました」ということですが、HNからすると今は太子堂に戻られたということでよろしいのですよね？
その経験上、今の太子堂（とその住民の方）はいかがですか？以前と変わりましたか？

[362: 358]

ん〜難しい質問ですね？でもだいぶ変わりましたね？円泉寺の隣接地の公園が無くなり太子堂住宅の一部が無くなり、5丁目淡島通り沿いの個人商店はほぼ無くなり、茶沢通り沿いの本屋等の店舗も無くなり、ディスカウント森さんも無くなり、建売り住宅が増加してバブル期以降年々住民が入れ替わったている様子が伺えます。
また昔と違い子供の姿を見る事は殆どないですね。昔は夕方頃は小中学生で道路・公園は溢れかえっていましたが、現在はホント淋しい状況です。

ギャップが凄くあります。そこが嫌ですね。元々古くから土地を所有している住民で無いと、所帯持ちは高額所得者でしか買えない状況になってしまっている事が・・・・・不公平感を感じます。

グランドメゾンの価格帯を見ると、地元住民で買えそうな人は、古くから凡そ30坪近く以上の敷地を所有して、現在の家を売却すれば買えそうですが・・・
地元住民で購入予定者の方とかいるのでしょうか？

[363: 358]

追加事項で361さんへ
グランドメゾン三軒茶屋の購入者の大多数が、地方からやって来たＩＩＴ長者とか外資系企業に勤める人間・実業家などで閉められるがなんだか苦やし部分が情けない部分があります。　太子堂住民の殆どが小児病院跡地に大規模マンションが建つ事を知っています。しかし口を加えて見ているだけで、自分もこのハイレベルなマンションを買いたいとかと言う声がないのが非常に残念です。
　
太子堂がいくらレベルが低いと言っても、都心部にほぼ近い利便性のよろしい場所にあります。　ハイレベルの生活仕様を経験されても良いような気がしますが？　　　　『俺達は貧乏人だからあんな高いマンション買える分けないだろう！ジャンボ宝くじに当たったら買えるよ。』『あんな高い値段のマンションお金持ちしかかえない』等々空しい声しか聞けない。

　311戸あってせめて50戸位は地元太子堂三宿住民で買える奴が出てきてもおかしくないと思いますが・・・・・・
でないとこの地域のレベルが本当に低いという事を証明しているようなものです。住友不に片を持つ訳ではないですが、地元民も頑張ってこのレベルのマンションを購入できる方が多数出てきて欲しいという気持ちがあります。

　おそらく通勤30分圏内の渋谷区・港区当たりに勤めているセレブな人達が入居者の大多数を占めるのでは無いかと予測していますが・・・・・

でも淡島通り沿いに地上12階地下2階のマンションが建つのに太子堂住民でこの高層マンションによる電波障害・日照権に関する問題・景観の問題等の論議をしようと考える奴もいないのでは？（居たかも知れませんが・・・）　　　無関心と言えば無関心・・・・

[364: 匿名さん]

361です。

ありがとうございます。色々と難しい面もあるのかも知れませんが、お互いにうまくやっていければと思います。

あと、地元の方が無関心という話ですが、それほ大きな反対運動等がないという点は幾分気分が落ち着きます。三宿側のお宅に少し張り紙（高さを周辺と合わせて欲しいとか）がありますが、どちらかというと東京建物の賃貸向けなのかなと。

同じ淡島通り沿いに東急＆昭和地所らによる「駒沢プロジェクト」がありますが、こちらはすごい反対があったようです。今でもあるのでしょうか…。こういった事が目立っていないことも、グランドヒルズの良い点かと思っています。

[365: 匿名さん]

361です。

脱字等すみませんです。あと、「駒場プロジェクト」の間違いについては謹んで訂正させて頂きます。

[366: 358]

10年ほど前から『三宿』が盛り上がりましたが、あの地域を盛り上げた主役達はほとんどが地方から来た成功者達です。元々の地元モンは殆ど関らず、あんなに近いのに三宿のレストランとか殆ど行かないそうです。これでは、大都会の田舎モンたるものを丸出しにしている感じがしてなりません。

地元モンは、三茶あたりのちんけな飲み屋とかが大好きで、地元民がよく集まる所しか行きません。それでは、全てが圧倒されてしまいます。もう少し地元民の方々も所得面や流行に乗ってがんばって都会人になって欲しいなと・・・とても変な言いましですが・・・・

私の考えはもっと現代の経済文化の最先端の人達との地域での融合が出来て元々の太子堂地区住民のレベルアップに繋がればいいなと。

でもグランドヒルズの入居者は太子堂地区住民は無理でねぇかな〜

[367: 匿名さん]

今日、ある不動産関係の人に聞いたのですが、田園都市線沿線で、坪４００万クラスの価格帯になるような土地の仕入れはしないですよ、ということです。たしかに田園都市沿線で坪４００万も出して買いたいと思わないし、ここの人気を見れば、頷けます。
ということで、このＭＳを買う＝高値をつかまされる、ということでしょうか？

[368: 匿名さん]

２期はどうなんですかね〜。

１期より多少値上げしたと言う噂もチラホラ。

誰か両方の価格表持ってないですか？？

[369: 匿名]

絶対に2割以上高い。平均坪単価300万円　〜　350万円。

第一この場所で最上階でも3億円の住宅を新規に買う人

がいるのでしょうか？

3億円出すならばこの周辺の戸建てで土地50坪位の注文住

宅が買えるのではないでしょうか？

[370: 匿名]

適正価格の坪単価が300万円　〜　350万円が妥当と言う意味です。

[371: 匿名さん]

3億あったら、太子堂なんか買うわけない。

[372: 匿名]

太子堂は商業地域『三茶』徒歩3分圏内であれば、坪400万円以上はいくかな？　住宅地の淡島通り沿いマンションで駅遠の立地では・・・・

この価格設定は何が理由なのでしょうか？　地価上昇は判りますが
最上階3億円は高額です。太子堂でバブル期は除いて3億円の住宅は
初めてでしょう。

[373: 匿名さん]

372さんも言うとおり太子堂だって色々で三茶の駅周辺も一部を除き太子堂。5丁目の住宅地だって太子堂。この物件は太子堂でも比較的チープな3丁目である上にその中でも一番駅から遠い。地元の人間から見たって割高感があります。地元住民でもし財力が有り買い替え検討中でもここは選択しないのでは？やはり他から来る人が多いと思いますね。

[374: 匿名]

この周辺で3億円出すならば庭付き一戸建が十分買えます。
ただ物件の品数が少ないですが・・・・・・

ランニグコストも相当なものです。一括キャッシュの購入者
でなければ無理でしょうね？

自宅を高く売却できて、その資金で購入するパターンor相当の
成金成功者でないと購入は不可能です。

広尾・赤坂の都心中心部でこの価格帯がよく出てきますが、この
太子堂の地名では弱い。

都心中心部以外でこの価格帯が通用するのは、田園調布・自由ヶ丘
・成城等の由緒正しい場所で無いと・・・・・・

もし購入者が現れれば昔から所有している高齢者が自宅が相当高く売れて直ぐに買え替えを検討するなど方でしょう？

ＩＴ長者等の自力富裕層はこの価格帯ならば港・渋谷を選択すると思います。バブル期には、この価格帯の家が頻繁にありましたが、殆ど
が自宅売却の買換え層でした。

[375: 匿名さん]

ここは周辺に比べて地位が低いし、物件自体も高値つかみであることは誰でも分かってるはず。それでも、購入者にとっては必要性や評価すべき点があって選んでいるだけのこと。

やれ高いだのなんだのと、今更感のあることを延々と書き連ねる必要ってあるのかしらん？結局、買えない人の僻みにも見えます。

せっかく板が少し良い雰囲気になってきたのに、またネガレスが増えてきて…。何だか、しょぼん。

[376: 匿名]

3億円は一介のサラリーマンが30年〜40年近く勤務してようやく
届く収入とほぼ同額です。
セレブなお金持ちで無いと絶対無理であり、港・渋谷・自由ヶ丘
田園調布等以外でどうなんでしょうか？ここを選択するのでしょうか？

[377: 匿名]

375さんがおしゃる通り、高い安いは購入者側の判断基準であり
『太子堂』は下町のせいかいくら周辺地名に比べて相対的にレベルが落ちると言っても都心部に直ぐ行ける良質な場所です。

安易に高い高いと批判的になるよりも、もっとポジティブに捕らえ,３１１世帯+東京建物賃貸入居者が多数この地『太子堂』へ住民登録を移転する事となり、三茶やこの周辺の環境・経済・人がどのように変貌を遂げ、良い方向へどんどん向かえば、この『太子堂』の土地が良質な物へと変貌する可能性も十分考えられます。

最初から良質でネームバリューがある土地よりも、変貌により価値が高かまっていく方が将来性を感じます。

[378: 匿名さん]

太子堂だって高台には芸能人が豪邸建てて住んでるよ。3億円くらいのもあるにはある。マンションでは初でしょう。田園調布や赤坂と比べること自体馬鹿げているけど、なに？池尻？三宿？なーんにも変わりませんよ。みんなちょっと前まで長屋があった街。

[379: 購入経験者さん]

世田谷東部は、今後大きく資本が投下されるので、今までの印象で考えると
間違うかもしれませんね。代沢は過去から優良ですが、池尻や下北沢の
再開発の可能性も含めて考えると、代沢、三宿、池尻、三軒茶屋、このあたり
はもう少し一体化して評価が高まるかもしれません。そのなかでこの太子堂
の位置も決して悪いものでは無い。

[380: 匿名]

確かにその通りだ！池尻大橋ジャンクションが出来れば、交通の便が更に良くなり、また三茶駅前は2ヶ所程再開発予定。三茶駅周辺北口南口の地名は太子堂・三軒茶屋。
の
世田谷区の人口が現在82万人？で現在増加中です。きっと100万人突破もあるかもしれない。政令指定都市初の1区100万人区の誕生なんてことあるかもしれない。
　間違えなく三茶・下北は世田谷区の経済・文化の中心地で更に今以上に活気で溢れるはずです。

太子堂も三宿も池尻も部分部分に昔の名残の建物がまだ多数残されているので、一概に太子堂がレベルの低い悪ちゃん呼ばわりされるのは可笑しい。　ごく一部が全体の評価となっているだけ。

[381: 匿名]

世田谷東部地区（環7より内側）は、各大手中小企業の支店機能・行政機関がこんごおおく移転し、税金の投下により公共施設が充実し、また各企業の資本投下がこんご続き、賑わいを見せると感じます。

[382: 匿名]

販売の進捗状況は現在どうですか？
売れ行きは余り芳しくないのでしょうか？

早く完売してほしいですね！

[383: 地元不動産業者さん]

１次で２００戸販売して、９５戸が売れ残りました。先着順・・あと１９５戸を先着順でどうやって売るんでしょうかね・・

[384: 匿名さん]

個別に特別奉仕価格だな。

竣工前完売なんてとんでもない、とか言っているうちに、
地価が反転したら目も当てられない。

[385: 匿名]

マンションの場合は工期が長いので、初期購入者と竣工後の購入者とではタイムラグが発生して、購入者間で不公平感が生じる場合があります。今回のように大規模物件ですと、事業主側が早期完売を目指し
売れ残りを投売りするなどの事は大規模物件では良く見られますが、
場所が都心部に位置していますので、この物件に関してはどうなのでしょうか？

竣工時点で100戸近く完成在庫が残るでしょうね？50戸はほぼ確実。

[386: 匿名さん]

＞場所が都心部に位置していますので、この物件に関してはどうなのでしょうか？

受けを狙ってるんですか？　
いくら何でも悪い冗談はやめましょうよ・・・
山手線はおろか、環6山手通りより遙かに外側なのに都心なんて
雑誌の読み過ぎですよ。

[387: 匿名さん]

都心部の外れという表現が正しいのかなと思いますネ。
しかし都会である事は変わりありません。質的には白金・
白金台・麻布・青山・青葉台に比べたら格段とまではいき
ませんが落ちます。

[388: 匿名さん]

都心に住まふとかに普通に載ってるけど。
天下のリクルートですが、なにか。

[389: 匿名さん]

たすかに乗ってたリクルート。純粋な都心部は渋谷・港・中央・千代田・文京？？？　でも三茶も都心。都の心は十分にある。

[390: 匿名さん]

この物件を購入すると買い物は西友・キャロットタワー内・茶沢通りの商店街・サミットになるのでしょうか？
　　他に商業施設は三茶にありますか？

[391: 匿名さん]

傾斜地を利用して容積率の緩和をした物件はたくさん
ありますがこの物件の平均地盤面は淡島通り側になる
のですか？地上12階地下2階ですと、地下に部分に当た
る部屋は販売の対象となりますか？

[392: 匿名さん]

>390
そんなものではないでしょうか。あとは高台から下った緑道に平行する形で、すんごく下町っぽい商店街がありますね。我々も下見に行った時に歩いてみて、コロッケなんかの匂いが漂ってましたから、勝手に「揚げ物通り」と呼んでいます。それなりの買い物がしたいと思ったら、渋谷か二子に出るという感じでしょうか。

>391
この物件は表記の1階が建築上の地下1階に当たります。要は「101号室」とかがあれば、それは所謂地下住戸です。地下2階は機械室なんかになるのかな。詳しい人よろしく。

[393: 匿名さん]

つくり過ぎだよ、マンション。

[394: 匿名さん]

高いのばっかり。

[395: 匿名さん]

390さんへ太子堂中央商店街の事を言っていますね。
まだ下町臭さが残っていて良いとは思いますが、余
りにもギャップが有り過ぎて嫌ですね・・・・・・

でも中央商店街なる所に、大型スーパーがもし出来たら
これはかなりイメージが変わる感じがしますが・・・・
しかし地元の人達に、『俺らの街にそんなもんできたら迷惑で
商売できなくなる！』な−んて文句言われそうな雰囲気あります。

[396: 匿名さん]

このグランドヒルズと東京建物の物件合わせて約600世帯近くが
移り住んだら確実にこの街は変貌すると思いますね。
変貌してもらいたいですね。　下町は、窓を開けたら隣の家に手が届き、玄関開けたら真向かいの家が丸見えというのが一般的で、お互いがお互いをさらけ出し、助け合いの精神で生きていくというスタンスです。

おそらくこの物件も東京建物の物件も外部から来る人が多いと思いますが、その辺で、何か抵抗感等ある方は多いかもしれません？
ただ外部から来た人達も、三茶の下町の雰囲気が好きだと言う人が結構います。　東京という場所は北は北海道から南は沖縄まで全国各地から人が集まり生活仕事をしています。
この下町のゴミゴミした独特の商店街の雰囲気が逆に安心感を与える場合もあるようです。

[397: 匿名さん]

そうそう確か太子堂中央商店街にある東急ドエルマンションの場所は昔「長崎屋」でした。地元商店街のパワーに押されて無くなり、マンションになりましたね？
それと茶沢通り沿いにデパート「ハニー」というのがありましたが
これも無くなりました。

[398: 匿名さん]

下のや商店街入り口に八百屋さんがあるけど、毎日店を開けてもお客が買っているところ見たことない・・・・・・・・
1日の売上げは5,000円いかないじゃないか？

[399: 匿名さん]

東急田園都市線や東横線が人気NO.1というけど、そんなにいいかな？

[400: ご近所さん]

乗ってる客層が、京急や西武とはあきらかに違う。
でも綱島辺り迄行くとほとんど同化するけど。