グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


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[240: マンションおたく（評論家）]

>229 ここのシートタイプのフローリングには笑いました。
「これからはこれがトレンドです」っていう担当の一言には絶句。
　
確かに「トレンド」だと説明するのはどうかと思います。
しかし、単価はオレフィンシートの方が突き板より高いし　
コーティングやワックスの手間もないと言う
メーカー新製品なんですって・・・
確かに　今後　他のマンションでも　使われていくような優れもの製品らしいです。

>230 管理会社は住友の傘下だけどきちんと管理費修繕費払うのかな・・・

管理費修繕費は住民で出来ている「管理組合」で管理するわけだし
管理会社は　言わば　やとわれているだけで　管理費を扱うわけではありませんよ＾＾；


>232　窓のないスペースを部屋と表記するのは違法。サービスルームとか納戸扱いとなる。

いわゆる窓の無い部屋も　開口部1800あれば　窓に接しているお部屋と一緒に採光計算はされます。
ここの　洋室（主寝室ではない）は　直接外に面してないが　開口部1800以上なので　
『確認申請上』『洋室』とみなされます。
チャントお勉強してから　発言してください。

[241: 購入経験者さん]

＞240
さすがよく勉強していらっしゃる、参考になりました。
突き板が珍重されるなら、無垢のフローリングがいいのでしょうが
実際には合板が狂いがなくて実用的ですね。本当に気にする人はフローリングなんて
案外安いものですから、上から貼ってもいいくらい

＞いわゆる窓の無い部屋も　開口部1800あれば　窓に接しているお部屋と一緒に採光計算はされます。
つまり開口していないと部屋として使えない（閉めきれば納戸）わけですから
窓がないので洋室（居室）として使用するには、環境的に無理があるということですね。
子供部屋にしたら、思春期の子供は音も聞こえてプライバシーに乏しいので嫌がるでしょうね。

[245: 購入検討中さん]

243さん、嫌な思いをされてお気の毒です。そういう人って失礼ですよね。
私の営業さんは、かなり無茶な注文にもしっかり応えてくれたし良かった
ですよ。細かい突っ込みにもすべて「確認してまいります」。回答も書面
で来たし。ちょっと気の毒になって「私って、質問多い方かな」と聞くと
さすがに苦笑いして「どの物件でも、数名いらっしゃいます」だって。
もし、物件自体を気に入っているのだったら、営業を変えてもらっては？

あと、フローリングについては私も「実は今回は突き板よりオレフィンの
方が単価が高いんです」と説明を受けました。さすがに「トレンド」とは
言われませんでしたが。「突き板こそ高級の証」と考えている方は、型番
聞いて比較してみては？

一番良くないと思ったのは、７階以下はカラーなどがセレクトできない点。
最高級グレードを謳うのであれば、それ位は顧客に権利を与えなきゃと思い
ました。コンクリートの打設だってこれからが本番だし、資材発注だって
まだ間に合うでしょうに。無理なのかな？

[248: 匿名さん]

少し前に売り出していた、久我山ガーデンヒルズは都心のシティハウスと同等かそれ以下だと思うのですが、違いますか。
地域によって、グレードは違うような気がします。
都心＞近郊＞郊外　の順にグレードは下がりますよね。

[249: 匿名さん]

営業の問題ってありますよね。別の物件でのことですが、本当に腹がたったので、営業に向かって、「家を買うということは、人生に一度か二度、あるかないかのことだ。しかも、選択によっては、人生ハッピーになったり、地獄に落ちたり、人の一生を左右しかねないものである。貴方達が売っているのは、そういう商品であることを肝に銘じ、もっと勉強して、礼節と責任をもって対応しなさい！以上」と言ってしまいました。ちょっと厳しい言い方だったかも知れませんが、じっと黙って聞いていらっしゃいました。

[250: 購入経験者さん]

お気持ちはよくわかりますが、営業さんにしてみたら日常的にあることなんですよね
その場は取り繕うでしょうが、後からうるさい客だと舌を出していると思います。
契約するまではただのたくさんいる見込み客、契約して初めてお客様なんですから
高い商品ですから、お客さんの資金力と属性によって、対応を変えるのも合理性があります。

営業に文句を言うのではなく、適当におべんちゃら言って上手に気持ちよく便利に使うのが
大人の対応ではないでしょうかその方が、自分も得ができますよ。
営業が悪いから、物件をやめたなんて90％は言い訳、こじつけ、本当は別の理由ですよ（笑）
本当に欲しかったら、営業担当を替えてもらうのが普通の対応でしょう。

こちらも各社の営業を見比べていますが、彼らもたくさんのお客さんを比較しています。
出来れば、確実に気持ちよく取引できる人に売りたいと思うのは人間として普通の感情でしょう。
買ってやるのではなく、買うまでお世話していただくくらいの気持ちじゃないと。

全く別の業界ですが、営業も管理職も永くやっていたのでよくわかります。
営業マンを上手に使えるお客さんは、結果的に得をするし優秀です。
文句だけは10人分とうのは、結果的に損をしますし嫌われます。　ご参考まで！

[251: 購入検討中さん]

＞２４４
西側の棟（Ｃ棟？）の西向きはバルコニー窓が全て透明だから
向かいのマンションと郵政公社の社宅から５Ｆ以下は部屋丸見えで
プライバシーあったモンじゃない。

たしか西棟の西向きは　５F以上は透明だけど
２３４は透明じゃないよ
しかも　西側のマンションは4階建て・・・
UR（公団）が開発して指導してるから
いくら何でも　そんなことしないでしょう。

[252: 購入検討中さん]

わたしの営業担当のかたは
親切で　細かい質問にも　チャント答えてくれましたよ。

逆に　近所の他の物件とも迷っていたのですが
それで　こちらに決めました。

私は高いところが苦手なので低いお部屋でもうお部屋の色は決まっていますが
コンベックや食器棚　バルコニーのデッキ等
付けたいと思っていたものは　別に　これからでも大丈夫だし
問題ありません。

プロのコーディネーターの方にも相談に乗ってもらいながら
少しずつ決めていくところです。
楽しみですよ。

[253: 匿名はん]

本当に上手な人は文句も褒め台詞も両方織り込むものかと思いますが。

でも、とてもいい物件だけれど、営業が全くいけてないっていうケースは
正直少ないと思うので、ご自身の感性を大事にされるのも一つではと思いますよ。

マンション選びに正解は一つではありませんから。リスクもメリットもどうぞご自身で。

[255: 申込予定さん]

＞254さん
将来住民になろうとしてる者です。
申し訳ないのですが
冷やかし半分で　そういった抽象論で批判するのは
やめていただけないでしょうか?
予想して　どうなるのでしょう？
しかつ問題です。

[261: 購入検討中さん]

みなさん、カラーセレクト決めましたか？　スーペリアです。　キッチンが決められません。　契約が延びたのでその分悩む時間が増えちゃいました。　床は薄いベージュ・建具はこげ茶の予定です。

[262: 購入検討中さん]

>261さん

私どもはトラッド（ウォルナット系）でいこうかと考えています。
室内における表面積の大部分を占めるクロスの質感を重要視しました。
棚板やドアノブのサテン仕上げなど、細かいところにも配慮があります。
キッチンはそれに合わせてサモア＆マットブラウンです。少し重くなり
そうですが、鏡面仕上げの建具より質感が好みです。

とはいえ、今の住まいはコントラストと同じ配色で馴染みがあります。
洗面台の天板で一番好きなのは、モデルルームと同じノーブルの色味です。
セミフィックスなので、悩みますね。

[263: 購入検討中さん]

>262さん

ありがとうございます。　トラッドも落ち着いていて素敵ですね。　クロスまで気がまわりませんでした。　キッチンはそのサモアにブラウンを合わせるか、ホワイトを合わせるかで悩んでるんで参考になります。

洗面台は同感です。　洗面台もキッチンの天板と合わせられるといいのになと思います。

[264: 購入検討中さん]

>263さん

確かコントラストの面材は白系統だったと思います。
実際、キッチンということを考えれば、ウレタン鏡面の方が
お手入れがしやすいのではないでしょうか。
私はマットブラウンにしますが、油はねなどを考えると鏡面
仕上げの面材の方がキッチン向きだと思います。

しかし、こうして悩んでいるのも楽しいものです。掲示板も
このような感じで流れていけば良いですね。

[266: 匿名さん]

都内大規模の住友のマンション掲示板では、プレミアムを契約した人は皆無なんですね、
ほぼ全員がスーペリアグレード。
目白ガーデンヒルズ、シティハウス成城、シティテラス目白・・・・・
庶民的でいいですね、好感が持てます。

[267: 匿名さん]

まだ2期目だというのに、、

このスレッド枯れた？

掲示板世代は見送ったって事でイイのかな？

[269: 匿名さん]

この辺の物件をみてると、価格的に豊洲タワーは買いかなと思います。
でも、何故に湾岸地域を皆さんは検討されないのでしょうか。板違いかも知れませんが、東京を良く知らない田舎者です。今後の価格動向も含めて、皆さんのこの地域の物件に関する判断を仰ぎます。

[270: 匿名さん]

湾岸と三茶は希望する層があまりかぶらないからでしょう。
湾岸の一部エリアの価格高騰で、価格帯は似通ってきましたが
他はあらゆる面で違いが多いですから。
歴史のある三茶と湾岸の人工的な街は雰囲気からいって違います。
どちらが良いと言う問題でもないので是非ご自身の目でお確かめに
なる事をお勧めします。

[271: 匿名さん]

269さん
早速のご返答、ありがとうございます。では、ちょっと歩き回りましょう。

[272: 匿名さん]

270さんの言う通り、湾岸エリアは人口的ですぐ飽きます。
永住には向きません、永住しようと思って湾岸買う人はいないと思いますが…。
湾岸エリアが異常に値上がりしているので、売却して住環境のいい場所に買い換えようと考えて
ここのＭＲに行きましたが、価格に対して、仕様、住環境のバランスがとれてないように思いました。

[274: 匿名さん]

計画はずっと以前ですから、中身がどうであろうと
それでも売れると踏んだのでしょう。
来期のことを考えてか、あちこちで売り渋りなのか
販売延期や完成売りをしているくらいですから。

[275: いつか買いたいさん]

ＭＲ行ってきました。値段については、みなさんおっしゃるように確かに高い。しかし、いまや築10年の中古マンションも分譲値よりはるかに高く売りに出ている状況を考えるとこの時期に購入を検討する人としては仕方ないかなとも思いました。仕様も普通（低いレベルではない）。ただ、よかったと思った点は、①広い敷地（都心の近くの立地では年に1件、2件出るかどうかでしょう）②しっかりした耐震構造（内装より大事）に柱のない設計やひろい大きい窓③高台（考え方によっては、坂をのぼることを考えるとマイナスであるが、ベランダーから抜けている部屋（おそらくＡ棟、Ｂ棟でしょう）なら非常に眺望がよい。しかも、淡島通りからは奥まった位置なので静か（これもＡ棟、Ｂ棟かな）
私は、Ａ棟のルーフバルコニー付の部屋がとても気に入りましたが、予算外だったので残念でした。（一番気に入った上層階のところは、やっぱり契約者がすでに決まっていましたけど、、）
しかし、東京のマンションはこれからも値上がりしていくのでしょうか。。。。

[276: 契約済みさん]

>273
土地代が上がっているからです。
価格を高く設定＝仕様アップではありません。
不動産というものを理解しましょう。

[277: 匿名さん]

＞276

　販売員の方ですか？
　土地代があがってるのなんて皆知っているのですが。

[279: 匿名さん]

削除依頼を見ても、結構「販売関係者」とかあるしね。
そんなこと気にするより、自信持てるように努力すればいいのに。

うちはスーペリア検討組だけどさ、それでもそこそこ高額じゃない。
なのに、コンロは今時６０センチの標準仕様なんてないよね…。
７５センチのピピットコンロが普通でしょ。オプションで変更する
と２０万位かかるんだよね。ほかの大手デベなんかは、変更する時
は差額でオッケーなんで７万ぐらいで良かったよ。

例えばということでコンロを引き合いに出したけど、こういう所が
物足りない。だから仕様がプアだとか書かれるんだよ。
ただでさえ相場より高いんだから、標準仕様の底上げぐらいすべき
でしょ。

「高いけど手堅くまとめてきたな」という印象を与えさえすれば、
販売に苦戦することなんてない物件。手を抜いているという自覚が
あるから、卑屈にもなるし、コソコソ削除依頼したくなるんだよ。

[281: 匿名さん]

>>279
＞ちはスーペリア検討組だけどさ、それでもそこそこ高額じゃない。なのに、コンロは今時６０センチの標準仕様なんてないよね…。

住友の肩を持つわけでもありませんが、原因は検討中の部屋が狭いからです
専有面積によって横幅が2300㎜くらいから3000㎜位まで組み込むキッチンの幅も違うし
一回り大きくなるとコストもかなり違ってくるらしいです。コンロなんていくらもしませんが
システムキッチンの受け皿の問題なのでは？
間取りの図面をスケールで計ってみると、驚くほど違いますよ。
誰でも豪華仕様、高機能を求めますがマンションは規格品、専有面積によるバランスがありますから
一点豪華主義なんてないんですよね。

「広くても狭くいても、同じサイズの人間が使うのに何で差があるの？」とも思いますが
トイレ、洗面台の幅、ユニットバスのサイズまで、全部面積のランクによって違ってきますし
ワンサイズアップすると、資材のコストもかなり違います。

プレミアムの1822サイズのユニットバスなんて、メーカーのカタログで見ると
新車一台分くらいの定価で驚いたことがあります、1418サイズになると半分以下でした。

[282: 匿名さん]

279ですが、私は決してこの物件を全否定するわけではないのですよ。
なにせ、検討しているぐらいですから。
確かに削除された投稿の中には事実無根なものや下品な中傷といった
ものもありましたしね。

しかし、グランドヒルズを名乗るからにはレベルを見合うものにした
方が良いと思っている次第です。仮にも最高グレードなのですから。
グランドヒルズと言えるのはプレミアムだけなのよ、ということかも
知れませんが、だからと言ってスーペリアがシティハウスや他デベの
ノーマルマンションと同等仕様というのはいかがかと。

たかだか100万円、せいぜい数百万円程度のコストをケチったばかりに、
千万円単位の買い物をしようという顧客を逃しているように見えます。
まあ、デベとしてはそれでもいいのかも知れませんが、ほんとに住民
になろうかと考えた時に「不人気物件、未入居多数物件」というのでは
寒気がしてきて敬遠してしまいそうです。

以上、スーペリアにしか手が出ない貧乏人の愚痴でした。

[283: 匿名さん]

281さんのレス見る前に投稿しちゃいました。すみません。

おっしゃることは分かりますが、ほぼ80平米のモデルルーム
で4畳近いキッチンでも60センチコンロでしたよね？それとも
私の勘違いでしょうか。

勘違いでなければ、このクラスの部屋だと他デベでは75センチ
仕様も普通にあります。マンション探し始めてから結構モデル
ルーム好きになってあちこち見てますが、こちらのモデルルーム
のキッチンが他と比較してそれほど狭いとは思いませんでした。

[284: 匿名さん]

間取図に窓が無いのに　洋室　と表示されてるけど　これは納戸とかサービスルームが正しいんでしょう。　つまり　洋室　と表示するためには　採光、つまりその部屋に光がどれだけ入るかという基準を満たしているかどうかで、この窓無し部屋は基準を満たしてませんよね。

建築基準法では床面積の7分の１以上、開口部（窓）の面積が取れていない
と洋室と表記が出来ない決まりになってます。

このあたりのスレのやり取りが全部削除されてますけど、どうして削除したんでしょうか？？

[285: 匿名さん]

＞284さん

レスNo240にて「問題なし」との結論が出たようですよ。
削除された一連の書き込みが思い込み（事実無根）だった
ということでしょうね。

[286: 匿名さん]

最近の新築マンションで　窓が無い洋室　のマンションってめずらしいね。せっかく洋室(居室）なんだから　窓くらいせめて欲しい。

[288: 購入経験者さん]

＞だからと言ってスーペリアがシティハウスや他デベのノーマルマンションと同等仕様というのはいかがかと。

283さんのご意見やお気持ちは、ごもっともだと思います。
一言で言うなら、住友不動産というデベの売り方なんだと思います。
豪華さを期待してしまいますが、現実に都心のシティハウスの普通の部屋と同等、
都心のシティハウスのプレミアム住戸は、こちらのスーペリアルより、
豪華な内装設備であることは、間違いありません。

ＭＲを見に行きましたが、目白ガーデンヒルズでもプレミアム住戸と普通の部屋は
1ランクではなく、2ランク以上グレードに差があったと思います。
ガーデンヒルズの普通の部屋は、同時期に見に行った郊外のシティハウスと同等で驚きました。

一次取得者は、マンションのシリーズ名に惑わされる気がしますが、
その物件の立地と共有部分とプレミアム住戸でマンション名を決めているような気がします。
例えば分譲価格が違うので当然ですが、グランドヒルズシリーズでも
一番町、代々木上原、白金台のような都心物件とはかなり違いますよね、
あくまでここは「世田谷のグランドヒルズ」であると思います。

久我山ガーデンヒルズも、都心の同シリーズとは明らかにランクが違いました。
シティハウスでも成城、目白台などは、明らかにワンランク上の内装設備ですし、
パークスクエアー音羽（文京区）のプレミアム住戸なんて、内廊下のグレードも他とは違うし
内装も目白ガーデンヒルズの普通の部屋より、相当に豪華でした。

どこでもそうですが、多数のスーペリアル住戸にプレミアム住戸が支えられている
反対に言うと、内装にしては割高な分譲価格で高級マンションの名前と設備が手に入る？
でも共有部分は、共通だし内装だけの問題なんですから、豪華な共有部分は魅力はありますよね。

[289: 匿名さん]

>>287
＞『確認申請上』『洋室』とみなされます。違法ではありません。

結論は、よくある中和室の洋室版ということですね。
内廊下にして高く売れるプレミアムを優先して間取りを決めるから、
ワイドスパンにも限界があって、どうしても無理があってこういう
不自然な間取りが出てくるのかもしれません、素人なので想像ですけど・・・・。
プレミアムには、窓のない洋室は作らないですよね？

シティテラス目白のスーペリアルにも、いくつも窓のない洋室の間取りがありました、
ＭＲはリビングと繋げて3ＬＤＫを2ＬＤＫにしてありましたが
エアコンが二つあったので、すぐにわかりました。