グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


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【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[22: 匿名さん]

うーん　なつかしいエリアだな。昔この辺で働いてました。
病院ぶっ壊して工事始めたのって、もう２年半ぐらい前だよね、結構温めてたね。

個人的には、到底三茶から１０分で行けるとは思えないなぁ。
烏山川緑道が谷で、一谷越えるから、どっちからでも下り登りで面倒。
茶沢通りは歩道の割りに歩いてる人も多いし、自分のペースで歩けないよね。
まあ、日中は一本裏道使うだろうけど。

道も、茶沢は２４６寸前が結構渋滞してるしね。
まあ、車を使う人ってのが前提なエリアだわな。

渋谷まではバス使うだろうけどね。
実際には三軒茶屋に行くことはないだろうね。

代官山とか渋谷からの帰り道は、淡島は環七でフェードアウトする関係で
あんまり混んでないからアクセスは早い。

代沢は結構整理されてるけど、太子堂三宿は結構ゴチャゴチャ。
あんまりいいイメージは無いけど、まあ高いんだろうね。

[23: 匿名]

マスタービューはそこそこ売れている。三茶は急行停車の二線
利用。（世田谷線だから１．５線？）商業施設はずっと上。
大（中）規模開発。そして何より住不ということで１９の通り、
平均４５０万がいい線だろう。

[24: 匿名さん]

そんなところでしょうね。と思います？もっと高いと予想します。
平均坪480万程度でしょう。住友不動産ですよ、皆様。

[25: 匿名さん]

そうですね〜
でもマンションってやっぱり高い方がいいですね。
それなりの方ばかりでしょうから（＾−＾）

[26: 匿名さん]

スミフ（住友不動産のことね）ってホームページも分かりにくいし営業社員はノラ犬みたいに
自分勝手で敬語の使い方しらない奴ばかりですね。
煙草臭かったり、口臭が臭かったり、髪の毛ボサボサで不潔だったり何なんでしょうね？
販売に関しても横柄だし、客に喧嘩売るようなこと必ず言うし、間違った知識を盲信してトークするから間違いを指摘するとそんなことないと口論しかけるみたいにキッパリ否定する。
それも私が接したスミフ社員が例外なくみんな共通してそんな傾向です。
社風なんだか宗教なんだか不思議な会社です。

あ、すみません。全然関係ない話をしてしまいました。
さて、そんな私の嫌いなスミフの物件ですが売り物は何でしょうか？
マスタービューはがゲートキーパーと城壁のように建物に囲われたメインエントランスが売りでした。
広尾ガーデンフォレストは人車分離の中庭と万全なセキュリティ体制と先進の内装が売りでした。
そんな売り物があるのでしょうかね？

[27: 匿名さん]

売りは地価上昇と売り渋りです。

[28: 匿名さん]

可哀想な方ですね。
ご愁傷様です。
嫌な思いをたくさんしたんですね。
偏見と横柄さと下品さが表にきっと滲み出てるからなんでしょうね。
坊主憎けりゃ袈裟まで憎いタイプですね。

[29: 匿名さん]

パンフレットの完成予想図を見る限り外観は豪華な造りですね。
共用部も立派なのでしょうか。

[30: 匿名さん]

ここの敷地、隣に大きな賃貸マンションが建ちますよね。そこには、テナントとか、老人ホームが入る予定じゃなかったかしら。

[31: 匿名さん]

どんなテナントが入るんでしょうか。近所住人としては気になります

[33: 匿名はん]

ここ、価格は決まったんですか？

[34: 匿名さん]

6800万円〜3億円予定
最多価格帯8800万円台予定

[35: 匿名さん]

34さん、ソースはどこですか？
シティテラス目白のＨＰの物件概要が更新になりましたが同じような価格帯ですね。
シティテラス目白のスレからコピペします。

販売価格 ：6,100万円(5戸)〜27,000万円(1戸)
最多価格帯 ：9,200万円（15戸）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 51.00m2　〜134.51m2

[36: 事情通さん]

土壌汚染のある、微妙な立地条件の土地を　むりやりちょっといい仕様にして目ん玉とびでるような価格で売ろうとする住友。
僕は予算1億５千万でしたがとても満足できる代物ではありませんでした。
住友はエントランスを豪華にすることでビルも高い賃料を取ってる会社なのでさすがにエントランスは素晴らしい。あと竹中独特のハイサッシも素晴らしい
でもそれ以外はなんにも高級感ないね
モデルルームに行ったら笑うよ
広尾ガーデンヒルズと比べて同じ資産価値があるって一生懸命説明しているよ
そのくせパンフレットはまだ未完成の社内版で　かつ今すぐ決めろと言わんばかりの営業
ありえない非日常体験でした。
まあ　あれを買う馬鹿な人もいるのかと思えば景気もいいのかなと

一目ぼれで買う人は問題ないですが間違って買っちゃう人がいたらかわいそうなのでプロの意見としてあえて過激な表現で蛍光させていただきます

[37: 事情通さん]

すいません　蛍光じゃなく警告です　あしからず

[38: 匿名さん]

いつも同じような批判内容を繰り返して有名な方ですね。
ここでも案の定登場されましたね。
頑張って批判繰り返して下さい。
営業さんも辛い立場なんですね。

[39: 事情通さん]

３８さん　僕は３６ですが今回始めての投稿です。　たかが太子堂なんてただの庶民的な町なのに無理やりビンテージマンションとの営業　そのくせ内装はたいしたことなかったので引いたまでです。

[40: 匿名さん]

＞39さん
＞そのくせ内装はたいしたことなかったので引いたまでです。
どこのデベの、どんなグレードのマンションと比較してですか
具体的にどの設備の仕様が低いと言われるのでしょうか？

[41: マンションおたく]

＞40さんへ
確かに共有部を含めた全体的なグレードは高いとは思う。ただ、本当のハイグレード物と比べると、要所要所手抜きをしているのは確か。例えば139㎡のモデルルーム。まず玄関の扉は天然木ではなく、なんとなくＵＲ賃貸的素材、住戸内廊下は大理石張りではなくタイル張り、キッチン内では食洗機がファミリーマンション並の大きさ＆リンナイ製、システムキッチンもハイグレード物には定番のジーマチック社製ではなく国産物（おまけにコンベックもオプション）、網戸はプリーツ式ではなく外網戸。リビングにはダウンライトはほとんどなし（安いものだと思うのだが）。共有部内廊下のカーペットは我々が見たかぎり安っぽいタイルカーペット。79㎡のモデルルームについては、浴室などを含めファミリーマンションに毛が生えた程度。例えば現在分譲されている池尻のマスタービューレジデンス、岡本レジデンス、少し前に分譲されたディアナガーデン広尾、松涛アパートメント（すべてほぼ同クラスのマンション）などは、キッチンのみならず浴室、建具、内廊下のグレード感（廊下の両側は大理石張り）など、本当のハイグレード物に要求される素材とセンスがある。この三軒茶屋の物件は、要所要所いい素材を使っているものの、各所に手抜きがなされているため、価格の高さがより目立ってしまっている感がある。グランドヒルズというブランドが住友の最高級シリーズであり、この三軒茶屋の物件がその最新作と言い張るのであれば、将来住友は昔の大京のようなファミリー向けマンションデベになる日もそう遠くない気がした（つまり住友の中古はすべてのグレードにおいて他の大手より価格下落率が高くなる懸念がある）。三井、三菱、野村、さらにモリモトでさえハイグレードにはかなりのこだわりをもって創っている状況下、手抜きなのか実力なのか、がんばれ住友と敢えて言わせてもらう。広尾ガーデンヒルズを引き合いにだすのは、もう目白だけで十分。さらに、確かに利便性のいい立地ではあるが、残念ながら太子堂は明らかに庶民的な町。36の事情通さんはおそらくそういうところを指摘されたのだと思うし、残念ながら40さんはもっと多くのハイグレード物マンションを見られたほうがいい。

[42: マンションおたく]

（途中で切れてしまったため続き）などハイグレード物に要求される素材を使うとともに我々を驚かせるセンスを秘めている。この三軒茶屋の物件は要所要所いい素材を使ってはいるものの、各所に手抜きをしているせいで、価格の高さがより目だってしまっている（期待した分、ネガティブ・サプライズしかなかった）。グランドヒルズというブランドが住友の最高級ブランドであり、この物件がその最新作だと言い張るのであれば、住友は将来昔の大京のようなファミリー向けマンションデベになる日もそう遠くない気がした。三井、三菱、野村さらには鹿島やモリモトでさえ、ハイグレードものにはそれなりのこだわりをもって創っている状況下、がんばれ住友と敢えていわせてもらう。さらに広尾ガーデンヒルズを引き合いに出すのは、もう目白までにしてほしい。太子堂は確かに利便性のいい立地ではあるが、広尾とは別世界、36さんご指摘のとおり庶民的な場所であることに変わりはない。この場所でこれだけの価格帯のものを分譲するのであれば、今までと違ったものを創る必要があったのではないだろうか。36さんはおそらくそうしたことを指摘されたのだと思う。

[43: 匿名さん]

私もＭＲ見てきました。
住まいサーフィンの評価も>>41〜42さんと同じでしたね。
やっぱり手抜きをして興醒めとの意見が多いのでしょうか？
室内の内装はマスタービューのほうがずっとグレードが上でしたけど
グランドヒルズもまずまずだと思いました。

[44: 匿名さん]

広尾と比較したのには確かに引いた。
どう言いつくろおうが、広尾にも目白にも勝てないよ。
過去十年で２件ほどしかない、レアな物件？みたいな無理矢理な統計には開いた口がふさがらなかった。そこまでの物件じゃないだろ。
立地も微妙。三茶はいい町だが、駅まで遠いし。
まあ、見栄張りたい人にはいい物件だし、それなりに売れるとは思うけれど。
三茶でこれ以上良い物件もなかなか出ないとは思うから、三茶にこだわるなら買えばいいのでは？

[45: 匿名さん]

太子堂は、それほど地位が高い街では無いにも関わらず、どうせ高い分譲に
するのなら地位がほぼ同条件、池尻にあるマスターくらい仕様もきちんと
作れという見解はおっしゃる通りですね。
そもそも最近の価格から比べれば図抜けて高いわけですからね。

[47: 匿名さん]

46さんへ

設計の質が低いという点について具体的に教えて下さい。
後総合設計がマンションの命という点も具体例で教えて
下さい。

[50: 物件比較中さん]

＞48さんへ
逆みたいな気がします。
46の方が他社さんみたいに思える。
仕様が低いとかグレードが落ちるとかは
素人でも分かりますが設計の質が悪いとは
どういう事なのでしょう？
間取りが悪いって事？建物全体の配置が悪いって事？
それと総合設計がマンションの命って？
マンションってみんな総合設計で建ててるの？
総合設計じゃないマンションは命なし？
死んでるの？
モデルルームは今週末に予約してありますので行きますが
設計図って見られるの？

[51: 50]

追加です。

設計図を見せてもらえば、設計の質の良し悪しは分かるもの
ですか？
どの辺りを注意して見れば素人でも分かるのでしょうか？
是非４８さんご教授下さい。

[52: 購入検討中さん]

よかったと思うけど。。。
お庭もきれいで
モデルルームも２つあって
８０平米位のと
１４０平米位のと
それぞれの使用の違いもわかって
良かったですよ！

[53: 購入検討中さん]

あ
仕様ですね
失礼しました。

[54: ご近所さん]

＞52
仕様の違いとは、プレミアム住戸と、それらを支える土台の住戸ということですか？

[57: 匿名さん]

４７、５１は同一人物？

なんか、必死さがコワいんですけど（笑）

[59: 匿名さん]

こういう掲示板に普通の客が、４７、５０みたいな書き方はしないよね。
この板に限った話ではありませんが、関係者っぽい書き込みはやはりわかりますよ。

私はそんなにひどいマンションではないと思いますが、あの価格で即日完売は無理でしょうね。
１億円払えるなら、もう少し別の物件を狙うと思う。

[60: 匿名さん]

＞59
＞あの価格で即日完売は無理でしょうね。

このデベで、即日完売なんかしたら値付けが安すぎると大目玉を食いますよ。

どこのデベでもそうですが即日完売なんて、デベの側からしたら褒められたことでも何でもない、
普通に売れば得られるはずの利益を少なくする大誤算です。

[61: 匿名さん]

>>60
竣工して2年間経ってる物件でも平気で「値上げ予定なので今買わないと損です。」なんて
白々しくしゃーしゃーと抜かす営業スタイルですからね、住友不動産は。

[62: 匿名さん]

>>61
それは多分考え過ぎでしょう、中古物件、オフィスビルはすぐに売れなくも上昇相場なら
値上げするなんて日常茶飯事です。
もちろん売り主の都合によって値引きすることもありますけど、マンション相場は生ものということ。

土地仕入価格+建物建設費+販売経費+借入利息＝原価
原価×○○％＝粗利益　（あくまでも予定）なんていうのはあってないようなものでしょう、
相場上昇場面では、まず分譲可能価格の相場があって原価がいくらであろうと無関係では。
つまり、相場の範囲で売れる限り高く売って利幅を多くしたい、待てば売れるなら躊躇なく待つ。
マンション新価格、これからは新々価格と言われるけど土地の仕入れ価格や仕入れ次期は
千差万別のはずなのに、各社横並びのように高値を付けてきてます、原価は無関係ということでは。
もちろん過去の下落相場の時は、赤字覚悟で分譲（資金化）することもある。

[64: 購入検討中さん]

ここの板でさかんに批判を繰り返してるのって
１人か２人みたいで同じ人が何度も書き込み
してる感じですね。文体ちょっと変えないと
ばればれです（＾−＾）

興味があってモデルルーム見に行こうと思って
ます。送ってきた資料とか見ると良さげな感じ。
やたらと悪口書いてる人は買わない人だと思い
ますが、何で執拗なんでしょうかね。
ここ買っちゃだめって言う親切心からって事も
ないですよね。口調に品はないですし。
まあ、自分の目で見て自分で判断しますから
惑わされませんが。

[66: 買いたいけど買えない人]

高い、高いって、いったい坪いくらなんですか？１００ｍ２でレンジはどこからどこあたりまでですか？

[67: 匿名さん]

>>66
某サイトの評価に書いてあったのを見たのですが、
100㎡だと1億2000万円〜1億7000万円になるみたいですよ。
仕様もイマイチみたいなので割高ですね。

[69: いつか買いたいさん]

私も見てきました。
それはそれは驚愕の価格設定でしたよ！！！
８０㎡切って最低８８００万円、南向きに至っては９７００万円〜と億に届く勢いです。
メインの全て南向き住戸棟は１００㎡〜で１億２９００万円〜３億。
もちろん買えるなら買いたいですけど、この立地、内容でいくら何でも無茶苦茶な価格だと思います。
今はこんなものなのでしょうか。
庶民にはあり得ない価格で悲しくなりました。
しかも窓の無い居室などもあったりして、大所帯のせいかかなり無理な間取りも多くあります。
内装は素人目にはシックでまぁいいかなと思いましたが、岡本レジデンスを見たときの感動はありませんでしたね〜。
しかしながら盛んに広尾ガーデンヒルズを目指す、って謳う内容だったので「太子堂のくせに・・・」と正直思っちゃいました。

[70: 匿名さん]

住友不動産の都内物件に限ると、一昨年あたりからどの掲示板でも立地の割には「高過ぎる」の
「この価格で買う人はいないんじゃないか？」と地元民の大合唱が始まります。（笑）
分譲価格については批判的な地元民も、建物の内容については認めている人が多い。
時間はかかるけど、結局完売するんだからネームバリューと信用はあるんだよね。

地域のレベルにそぐわない、高級設定の企画をするのが特徴なのかも。

[71: 買いたいけど買えない人]

７０さん、でも結局どこも完売してないですよ。成城にしたって、高輪にしたって、ひいては代田。半分が売れ残ってる物件なんて正直初めて見ました。高いと言われながら結局売り切ってしまうクレストのほうがまだプライシングがうまいんじゃないですか？
すみふは価格設定がいい加減すぎますよね。時の経過を読めてないというか・・