グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


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[2: 匿名さん]

坪400？

[3: 匿名さん]

ガーデンヒルズの更に上のブランドなんでしょうからもっとでしょう。
目白ガーデンヒルズの最上階のペントハウスが、坪単価500万円で売られてますよ。

[4: 匿名さん]

３ＬＤＫの７５平米はいくらぐらい？

[5: 匿名さん]

1億2000万円

[6: 匿名さん]

3LDKの75㎡なんて、ガーデンヒルズのグレードの意味無し、最低80〜100㎡

[7: 匿名さん]

太子堂ってそんなに高級なんですかね。
けものみちで米倉スタイルが貧乏生活してたところですよね。

[8: 匿名さん]

三茶住んでたことあるけど太子堂の方は
茶沢通りを中心に楽しいお店がたくさんあります。
多少駅から離れても美味しいレストランやカフェがあったりするので
高級って感じじゃないけど住みやすいって感じですね。

[9: 匿名さん]

ここは小児病院の跡地だよね？
目の前の淡島通りも２４６や環七のような大通りじゃないから、
騒音も少ないだろうし、いい立地だと思います。
その分、価格に反映されるでしょうけど。

[10: 匿名さん]

住友不動産関係者以外の意見を聞きたいな。

300戸もあるから即日完売は難しいのでは？

間取りは2LDKと3LDKだけで、4LDKは無いのかな？

[11: 匿名さん]

上げ局面で即日完売する必要無いんじゃない？
むしろ売れないほうがいいでしょ。住友はそういうところ。
買いたい人は初めに買ったほうが、安く買えるんじゃ。

私、関係者じゃないですよ。
最近の価格上昇傾向を考えると、そう思う、ということで。

[12: 匿名]

近所からは嫌われてるよ。相当。小児病院の廃棄物が、地中から大量に出たし。毒劇物、放射線汚染も。。。１一年以上かけて土壌を入れ替えたみたいだけど。。

近所の代沢の高級住宅街イメージからは、かけ離れ、やはり太子堂ってやつです。

[13: 匿名さん]

これによって渋谷行きバスが混むかなあ。。。
商業施設もちゃんと作ってくれれれば助かるかなあ

[14: 匿名さん]

間違いなくかなり混むでしょうね。
今でも朝８時前後は3,4分前後で来ているので、これ以上の増発は無いでしょうし。
時間によっては座れましたが、もう座れなくなるのかなぁ。

商業施設は近所にサミット、オオゼキとあるからコンビニ程度ですかねぇ。

[15: 匿名さん]

うーん。バス混むの我慢するとして、商業施設コンビ二だけは
いただけないなー。

[16: 匿名さん]

>10
即日完売したら、値付けが安すぎたと大叱咤されるのが住友不動産の売り方です、
目白ガーデンヒルズだって竣工1年を経過して、完売どころか大幅値上げであと1戸残ってます。
竣工後1年以上、売れ残すし世間情勢を見ながら値引きどころが、値上げをするのが常道です。

4LDKなんて作らないのが、高級物件の証拠でしょう
200㎡3LDK、リビング30畳なんて、高級物件ではありますよ。
カタカナデベのチープ物件だと90㎡未満の4LDKも作るのですよ。
価格を意識するなら、グランドヒルズは最初から検討から外した方が良いですよ。

[17: 匿名さん]

しかしすぐ近くでマスタービューなんてあるのに、そんなに強気な値付けが出来るのかと思ったり
します。ここは南側の敷地すぐ外に賃貸棟があって、眺望は高層階でないと望めない点、あちら
より劣りますね。
まぁ、そんな点を意識せず高値でがんばるのが住友不動産のやり方かもしれませんが。
マスタービューより高くするのか？

[18: 匿名さん]

穴場はパークハウス代沢プレイスのような気がしますね。
グランドヒルズやマスタービューより高級住宅街にあり、
なおかつ坪単価は割安。
もう人気住居の倍率は10倍という話ですが。。。

[19: 匿名さん]

いやいや皆さんが予想しているより遙かに高いみたいですよ。
成城や桜新町なんて完成在庫で苦労しているのに、折角の来場客に対して
「もうすぐ値上げします」なんて大ホラ吹聴させている会社ですから何があるか分かりません。
実際にグランドヒルズは住友最上級グレードのブランド名ですから、まさか＠400万円などという
安売りなど絶対有り得ません。
平均単価は＠450万円になると私は予測しています。
真っ暗で日当りの悪いところは＠350万円前後で、最上階ペントハウスが＠800万円って感じでしょう。
空気を読まずに唯我独尊な不動産会社が住友なのですから。

[20: 匿名さん]

19さんの言うとおり。
でも、だから価格重視の入居者は少なそうで
いわゆるお金持ちが多く、入居者間格差も
あまりなさそうで良いですね。（＾−＾）

[21: 匿名さん]

しかしそんな値段で３００戸超がはけるんですかね？

[22: 匿名さん]

うーん　なつかしいエリアだな。昔この辺で働いてました。
病院ぶっ壊して工事始めたのって、もう２年半ぐらい前だよね、結構温めてたね。

個人的には、到底三茶から１０分で行けるとは思えないなぁ。
烏山川緑道が谷で、一谷越えるから、どっちからでも下り登りで面倒。
茶沢通りは歩道の割りに歩いてる人も多いし、自分のペースで歩けないよね。
まあ、日中は一本裏道使うだろうけど。

道も、茶沢は２４６寸前が結構渋滞してるしね。
まあ、車を使う人ってのが前提なエリアだわな。

渋谷まではバス使うだろうけどね。
実際には三軒茶屋に行くことはないだろうね。

代官山とか渋谷からの帰り道は、淡島は環七でフェードアウトする関係で
あんまり混んでないからアクセスは早い。

代沢は結構整理されてるけど、太子堂三宿は結構ゴチャゴチャ。
あんまりいいイメージは無いけど、まあ高いんだろうね。

[23: 匿名]

マスタービューはそこそこ売れている。三茶は急行停車の二線
利用。（世田谷線だから１．５線？）商業施設はずっと上。
大（中）規模開発。そして何より住不ということで１９の通り、
平均４５０万がいい線だろう。

[24: 匿名さん]

そんなところでしょうね。と思います？もっと高いと予想します。
平均坪480万程度でしょう。住友不動産ですよ、皆様。

[25: 匿名さん]

そうですね〜
でもマンションってやっぱり高い方がいいですね。
それなりの方ばかりでしょうから（＾−＾）

[26: 匿名さん]

スミフ（住友不動産のことね）ってホームページも分かりにくいし営業社員はノラ犬みたいに
自分勝手で敬語の使い方しらない奴ばかりですね。
煙草臭かったり、口臭が臭かったり、髪の毛ボサボサで不潔だったり何なんでしょうね？
販売に関しても横柄だし、客に喧嘩売るようなこと必ず言うし、間違った知識を盲信してトークするから間違いを指摘するとそんなことないと口論しかけるみたいにキッパリ否定する。
それも私が接したスミフ社員が例外なくみんな共通してそんな傾向です。
社風なんだか宗教なんだか不思議な会社です。

あ、すみません。全然関係ない話をしてしまいました。
さて、そんな私の嫌いなスミフの物件ですが売り物は何でしょうか？
マスタービューはがゲートキーパーと城壁のように建物に囲われたメインエントランスが売りでした。
広尾ガーデンフォレストは人車分離の中庭と万全なセキュリティ体制と先進の内装が売りでした。
そんな売り物があるのでしょうかね？

[27: 匿名さん]

売りは地価上昇と売り渋りです。

[28: 匿名さん]

可哀想な方ですね。
ご愁傷様です。
嫌な思いをたくさんしたんですね。
偏見と横柄さと下品さが表にきっと滲み出てるからなんでしょうね。
坊主憎けりゃ袈裟まで憎いタイプですね。

[29: 匿名さん]

パンフレットの完成予想図を見る限り外観は豪華な造りですね。
共用部も立派なのでしょうか。

[30: 匿名さん]

ここの敷地、隣に大きな賃貸マンションが建ちますよね。そこには、テナントとか、老人ホームが入る予定じゃなかったかしら。

[31: 匿名さん]

どんなテナントが入るんでしょうか。近所住人としては気になります

[33: 匿名はん]

ここ、価格は決まったんですか？

[34: 匿名さん]

6800万円〜3億円予定
最多価格帯8800万円台予定

[35: 匿名さん]

34さん、ソースはどこですか？
シティテラス目白のＨＰの物件概要が更新になりましたが同じような価格帯ですね。
シティテラス目白のスレからコピペします。

販売価格 ：6,100万円(5戸)〜27,000万円(1戸)
最多価格帯 ：9,200万円（15戸）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 51.00m2　〜134.51m2

[36: 事情通さん]

土壌汚染のある、微妙な立地条件の土地を　むりやりちょっといい仕様にして目ん玉とびでるような価格で売ろうとする住友。
僕は予算1億５千万でしたがとても満足できる代物ではありませんでした。
住友はエントランスを豪華にすることでビルも高い賃料を取ってる会社なのでさすがにエントランスは素晴らしい。あと竹中独特のハイサッシも素晴らしい
でもそれ以外はなんにも高級感ないね
モデルルームに行ったら笑うよ
広尾ガーデンヒルズと比べて同じ資産価値があるって一生懸命説明しているよ
そのくせパンフレットはまだ未完成の社内版で　かつ今すぐ決めろと言わんばかりの営業
ありえない非日常体験でした。
まあ　あれを買う馬鹿な人もいるのかと思えば景気もいいのかなと

一目ぼれで買う人は問題ないですが間違って買っちゃう人がいたらかわいそうなのでプロの意見としてあえて過激な表現で蛍光させていただきます

[37: 事情通さん]

すいません　蛍光じゃなく警告です　あしからず

[38: 匿名さん]

いつも同じような批判内容を繰り返して有名な方ですね。
ここでも案の定登場されましたね。
頑張って批判繰り返して下さい。
営業さんも辛い立場なんですね。

[39: 事情通さん]

３８さん　僕は３６ですが今回始めての投稿です。　たかが太子堂なんてただの庶民的な町なのに無理やりビンテージマンションとの営業　そのくせ内装はたいしたことなかったので引いたまでです。

[40: 匿名さん]

＞39さん
＞そのくせ内装はたいしたことなかったので引いたまでです。
どこのデベの、どんなグレードのマンションと比較してですか
具体的にどの設備の仕様が低いと言われるのでしょうか？

[41: マンションおたく]

＞40さんへ
確かに共有部を含めた全体的なグレードは高いとは思う。ただ、本当のハイグレード物と比べると、要所要所手抜きをしているのは確か。例えば139㎡のモデルルーム。まず玄関の扉は天然木ではなく、なんとなくＵＲ賃貸的素材、住戸内廊下は大理石張りではなくタイル張り、キッチン内では食洗機がファミリーマンション並の大きさ＆リンナイ製、システムキッチンもハイグレード物には定番のジーマチック社製ではなく国産物（おまけにコンベックもオプション）、網戸はプリーツ式ではなく外網戸。リビングにはダウンライトはほとんどなし（安いものだと思うのだが）。共有部内廊下のカーペットは我々が見たかぎり安っぽいタイルカーペット。79㎡のモデルルームについては、浴室などを含めファミリーマンションに毛が生えた程度。例えば現在分譲されている池尻のマスタービューレジデンス、岡本レジデンス、少し前に分譲されたディアナガーデン広尾、松涛アパートメント（すべてほぼ同クラスのマンション）などは、キッチンのみならず浴室、建具、内廊下のグレード感（廊下の両側は大理石張り）など、本当のハイグレード物に要求される素材とセンスがある。この三軒茶屋の物件は、要所要所いい素材を使っているものの、各所に手抜きがなされているため、価格の高さがより目立ってしまっている感がある。グランドヒルズというブランドが住友の最高級シリーズであり、この三軒茶屋の物件がその最新作と言い張るのであれば、将来住友は昔の大京のようなファミリー向けマンションデベになる日もそう遠くない気がした（つまり住友の中古はすべてのグレードにおいて他の大手より価格下落率が高くなる懸念がある）。三井、三菱、野村、さらにモリモトでさえハイグレードにはかなりのこだわりをもって創っている状況下、手抜きなのか実力なのか、がんばれ住友と敢えて言わせてもらう。広尾ガーデンヒルズを引き合いにだすのは、もう目白だけで十分。さらに、確かに利便性のいい立地ではあるが、残念ながら太子堂は明らかに庶民的な町。36の事情通さんはおそらくそういうところを指摘されたのだと思うし、残念ながら40さんはもっと多くのハイグレード物マンションを見られたほうがいい。

[42: マンションおたく]

（途中で切れてしまったため続き）などハイグレード物に要求される素材を使うとともに我々を驚かせるセンスを秘めている。この三軒茶屋の物件は要所要所いい素材を使ってはいるものの、各所に手抜きをしているせいで、価格の高さがより目だってしまっている（期待した分、ネガティブ・サプライズしかなかった）。グランドヒルズというブランドが住友の最高級ブランドであり、この物件がその最新作だと言い張るのであれば、住友は将来昔の大京のようなファミリー向けマンションデベになる日もそう遠くない気がした。三井、三菱、野村さらには鹿島やモリモトでさえ、ハイグレードものにはそれなりのこだわりをもって創っている状況下、がんばれ住友と敢えていわせてもらう。さらに広尾ガーデンヒルズを引き合いに出すのは、もう目白までにしてほしい。太子堂は確かに利便性のいい立地ではあるが、広尾とは別世界、36さんご指摘のとおり庶民的な場所であることに変わりはない。この場所でこれだけの価格帯のものを分譲するのであれば、今までと違ったものを創る必要があったのではないだろうか。36さんはおそらくそうしたことを指摘されたのだと思う。

[43: 匿名さん]

私もＭＲ見てきました。
住まいサーフィンの評価も>>41〜42さんと同じでしたね。
やっぱり手抜きをして興醒めとの意見が多いのでしょうか？
室内の内装はマスタービューのほうがずっとグレードが上でしたけど
グランドヒルズもまずまずだと思いました。

[44: 匿名さん]

広尾と比較したのには確かに引いた。
どう言いつくろおうが、広尾にも目白にも勝てないよ。
過去十年で２件ほどしかない、レアな物件？みたいな無理矢理な統計には開いた口がふさがらなかった。そこまでの物件じゃないだろ。
立地も微妙。三茶はいい町だが、駅まで遠いし。
まあ、見栄張りたい人にはいい物件だし、それなりに売れるとは思うけれど。
三茶でこれ以上良い物件もなかなか出ないとは思うから、三茶にこだわるなら買えばいいのでは？

[45: 匿名さん]

太子堂は、それほど地位が高い街では無いにも関わらず、どうせ高い分譲に
するのなら地位がほぼ同条件、池尻にあるマスターくらい仕様もきちんと
作れという見解はおっしゃる通りですね。
そもそも最近の価格から比べれば図抜けて高いわけですからね。

[47: 匿名さん]

46さんへ

設計の質が低いという点について具体的に教えて下さい。
後総合設計がマンションの命という点も具体例で教えて
下さい。

[50: 物件比較中さん]

＞48さんへ
逆みたいな気がします。
46の方が他社さんみたいに思える。
仕様が低いとかグレードが落ちるとかは
素人でも分かりますが設計の質が悪いとは
どういう事なのでしょう？
間取りが悪いって事？建物全体の配置が悪いって事？
それと総合設計がマンションの命って？
マンションってみんな総合設計で建ててるの？
総合設計じゃないマンションは命なし？
死んでるの？
モデルルームは今週末に予約してありますので行きますが
設計図って見られるの？