グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[864: 物件比較中さん]

たぶん１０月でもここ（検討しているＣ棟西向き）は空きがあると
思うので、池尻ちょっと見てこようかな。。

最近の私がそうなのですが、価値観って変わりやすいものですよね。

前までは「都心で狭いより近郊で広くゆったり」が良かったのですが、
最近は「駅近立地で資産性」が良いという価値観に変わりつつ
あります。

なんだか見れば見るほど悩んでしまい、「結局俺は何を求めている
んだ！」と自問してしまいます。

悩んだ末にきっと本心が見えてくると思い、今は色々見聞を広げる
日々です。

[865: 匿名さん]

>864さん

あ、なるほどね。確かに「自分に何が必要なのか」的な、ある意味自分探しのような時期だったらそうなのかも。私もそういう時期ありましたね。思い切り都心低層とか、交通至便タワーとかも見てましたわ。緑豊かな郊外物件も見たなあ。そんなこんなで必要条件と許容不可避条件が定まると、ベクトルが安定しますね。あとはバランス。
ありがとう。良く分かりました。

[866: 匿名さん]

ベストルが交わる効用最大化点を見つけることは、時間と労力が
かかります。すべての問題を整理整頓して、自己満足度に優先順位をつけ、諦める条件はすっぱり諦めることが、最終的にどの物件を購入するかを決めることになるのではないかと思います？

人間、誰もよくばりですから、あれもこれも良い条件を必要としますが
予算内で買うことが、一番最優先することと感じますが・・・・
住宅購入ばかりに金はかけられないし、先レスにあったように住友不は
購入者に背伸びをさせることを、無言に強要してくる訳です。

自分ならばこの値段だったら即決めてもいいけどと思いながら、営業サイドが融資金の斡旋してくれるような雰囲気の話が、そのうちちらりでてくると思いますが・・・・・・・・
　
　まぁ住友不は大手某銀行系ですから、そのへんはお手のものだと思いますが？　その誘惑に乗るのか乗らないのか。それは個々の意思決定です。
私は竣工時まで待ちます。　まって下がる気配がなければこの物件は、購入対象外にしようかと思います。

同じ三茶でセコムが昨年から今年にかけて販売した物件は、竣工後に売れ残った物件が１０００万円近く値引いるとの情報があります。

[867: 匿名さん]

建築云々の聞きかじりを書いた852です。

書いてしまうと該当物件の方から猛反発を喰らいそうなので敢えて控えていましたが、さっき豊洲の物件のスレで同様の指摘を見つけました。巷で話題の長周期地震動です。もし、類似物件を検討中の方がいらっしゃるなら、一度はご覧になった方が良いかと。
ゼネコン、設計事務所の知人両人の話を聞くと、懸念は決して眉唾ものではないようです。特に設計事務所の知人は通常の建築物と免震建築物の双方の設計実務経験があり、説得力がありました。問題は室内に止まらない。というわけで、私は池尻新物件はパスです。
さすがに類似物件の板には恐ろしくて書き込めません。件の豊洲板でも、早速ネガキャンとか言われてましたし(笑)。確かに注目物件では下らないネガキャンが多いですからね。

>866さん
住友は少なくとも竣工時では値下げしないのではないでしょうか。あと、グローリオ三軒茶屋でしたら、1000万値下げはデマということになっているようですね。デマと指摘された当人からの弁明もないようですし。まあ、あくまで板内での話ですが。

[868: 匿名さん]

867さんへ

この物件の何棟の物件を検討、もしくはご契約されましたか？
この物件のなかでも、棟もしくは階によっても評価が変わる気がします。
マンションをいろいろ見ていらしたとお見受けします。差し支えなければお教えいただきたいです。無論、一般論でも結構です

[869: 867]

ご指名ですが、非常に難しいご質問です。この物件の中での序列というのは、まさに個々人によって違います。例えば、私どもで言えば仮に資金が潤沢だったとしても、広い部屋は必要ありません。正確には、私は広い方が何かと良いのではと思いますが、相方は狭い部屋が好きだと言います。私が出張で不在にすることが多いため、1人でいると目が届かない部屋やスペースがあるのが嫌なんだそうです。現在は都心60平米未満の1LDKに住んでいるほどです。ですから、いくらプレミアム仕様でリッチな空間が用意されているとしても、AB棟は選びません。私どもにとっては無用の長物だからです。

一例を挙げれば、このような感じです。少し偏った事例ではありますが、予算や住まいへの考え方次第で、個別判断は百家争鳴となることでしょう。一般的に言うのならば、やはり概ね価格通りということになるのではないでしょうか。ただし、この物件では高層階であればそれなりに抜け感があり、かと言って低層階でもガーデンビューが楽しめます(C棟西側は除く)。
コストパフォーマンスでいけばC棟東側でしょう。坪単価を弾けば一目瞭然です。従って、2期売り出し時点での契約率は8割を超えていたと認識しています。
案外、不便なのはD棟かも知れません。エントランスの関係です。AB棟はメーン(淡島通り側)とサウス(円泉寺側)、C棟はメーンとウエスト(公園側)が使えますが、D棟はメーンのみ。バス利用ならば良いのですが、田都利用だと若干遠回りです。さらに盲点なのがゴミ捨て場。導線的に、一番ゴミを持って歩く距離が長いのです。

一般論で付言すれば、この物件についてではありませんが、設計事務所の知人はこう話していました。「デベは主に面積と階数で部屋の値段を決めている。しかし、図面を見てみると狭くて安い部屋の方が構造的に強く、広くて高い部屋の方が弱いこともままある。素人にも分かりやすいところでの値付けではあるが、安全性という価値は値段に含まれていないようだ」。ご参考です。

[870: 867]

少し訂正します。改めて図面を見直したところ、ゴミ捨て場までの純粋な距離としては、C棟の南側の方が長いようです。言いたかったことは、導線感覚として、少し不便かなということです。いずれにしても比較上の話で、大したデメリットにはならないと思います。

[871: 匿名さん]

掲示板もＭＲも閑古鳥。。

デベは物件が出来上がれば「必ず挽回できる」って意気込んでる
だろうけど、ここ検討してる人はみんな、箱と地盤とファサードは
そこそこ良いとみんな分かってる。
だから出来上がったって価値観は変わらないよ。
じゃあ何故か売れないのか。。。
立地の割りに値段が馬鹿高すぎる。それだけなんだよ。

最近の検討者はみんな「坪単価」の計算ぐらい必ずする。
ここは周囲の物件よりも２割以上高い。。

この物件が太子堂を変えるって言っても、あれだけ地主と借地と
未登記物件、占有、まだら模様開発された谷の町が、そんなに
早く生まれ変わるわけがない。

将来を織り込んで買えば割安なんて嘘だよ。ここの価格は全て
織り込んだあとの新新新価格なんだから、もし谷下の太子堂開発が
頓挫したら、ここは超割高物件のまま放置される。

マンション市況がさらにもう２〜３割値上がれば別だが。。。
すみふどう出る。。

[872: 匿名さん]

＞この物件が太子堂を変える

何様だこの物件。あふぉか。

[873: 匿名さん]

869さんありがとうございます。
あまりに具体的にお話いただき恐縮です。
参考になりました。

[874: 匿名はん]

やっぱり２割りはたかいのかな〜？
７０００万円の物件だったら５６００万円？
妥当な値段か？　
セコムのグローリオ三軒茶屋は、坪３００万円
前後だったと記憶している？

問題は、なんどもどなたも思う事だが、場所と
値段が不一致なだけであり、そのへん修正すれば
ぜんぜん場所も物件も悪くないのにね？

[875: 購入検討中さん]

先々週末にモデルに行きました。
不評と聞いていましたが実際家族連れや年配の方で賑わっていて、正直少し拍子抜けしました。むしろうるさいくらいでしたよ。
私は中間管理職で、いわゆる億ションには手が届きませんが8000万円後半の部屋を前向きに検討しています。広尾出身ですが、地名などはまったく気にしていません。むしろ気にする人は逆に田舎者と思ってしまいますね。見栄よりも居住性の方が私に取っては大切ですから。仕事柄太子堂・代沢エリアは回るのですが、車移動の多い自分にとっては非常に効率的なロケーションです。昨年からこの掲示板で様々なマンションの批評を拝見していますが、不動産業者の潰し合いにしか見えなかったりします。やはり自分の目で確かめて判断する事が大切ですね。
まぁ唯一挙げるとすれば、４棟よりも３棟のほうが良かったんではないかという点。そうなったらますます価格は上がってしまうのでしょうが。もう少しゆとりのある配棟であればな、と思っています。

[876: 匿名さん]

>875さん
賢明なご判断かと。この物件の主なマイナス面は価格と駅徒歩(これはある意味プラス因子でもある)ですから、その条件が折り合いさえすればメリットは余りある。C棟西側の場合、目の前のマンションは棟と垂直方向になりますから、視線的にお見合いになることもないでしょう。但し中層階での抜け感を期待しているのであれば、太子堂中学校の今後を念頭に置く必要あり。仮に廃校になれば、GHと同層のマンションが建つ可能性も否定できません。

競合デベの妨害はともかく、ネガレスの多くは「買いたいけど高すぎる。太子堂ならもっと安くしろ」という怨嗟のようにも見えますな。資金的に検討外であれば、潔く購入範囲の物件の品定めをする方が得策だろうに。中には「仕方なく検討した」なんてケースもありましたが、わざわざ捨て台詞を吐く必要もないでしょう

この手のネガレスが虚しくなるような、検討者や購入者による実のある意見交換や批判を期待します。

[877: 物件比較中さん]

＞８７５さん，８７６さん

初めまして。来年の夏までに住み替えを検討している者です。
私も先月、グランドヒルズのマンションギャラリーに行きました。
検討を進める中で感じたのですが、徒歩10分というのはあまり気になりませんでしたよ。
私は勤務先が溜池で、通勤にも電車を使っています。
仕事柄、ほぼ毎日が深夜帰宅という事もあって、若い頃は会社の近くにマンションを借りてていました。
しかし六本木や溜池にも駅から近いマンションは多数ありますが、とても休める様な環境じゃない。
私が言う事ではありませんが、高級物件に住む事の出来る人達はある程度の利便性を備えていれば「徒歩所要時間」や「価格」、「住所」なんて気にしませんよ。
８７５さんのおっしゃるように高い割合で居住者の殆どが車移動でしょうし、そもそもゴミゴミした場所を好むはずがありません。これぐらいの「郊外感」がベストなんですよ。
私自身、グランドヒルズに決めたわけではありませんが、好感は持っています。
８７６さんのご意見には大賛成です。
まずは購入出来る体力をお持ちの方が、ネガティブな意見を書けば良いのだと思いますよ。

[878: 匿名さん]

もともと世田谷区世田谷に住んでいます。
三茶はいいですよ！
ここからだと下北も近いし。
三茶は現在、頓挫してますが再開発が更に進めば、もっと面白そうな店も増えそうですね。
騒然に近すぎず、歩いて１０分はちょうど良い距離。
茶沢通りは昔はただの商店街だったけど、近頃はお洒落になってきて羨ましい。
セントラルガーデンは古の、空き地や公園がたくさんあった世田谷ぽくって素敵です。
この値段設定、スミフらしくて高めだけど、完成するころにはほとんど売れちゃいそう。
グランドヒルズの名前も長い間評価の対象になって資産価値に好影響を与えるのでは無いでしょうか。
現在私は、家族の都合で都内の違う場所にマンションを借りていますが、将来世田谷に帰るときにここが買えれば嬉しいな。

[879: 匿名はん]

完売は来年末くらいまでかかると思います。
将来といわず、今すぐ購入したほうがいいのでは？
三茶・下北は実需のファミリー新築Ｍ/Ｓ物件はそ
んなにでてこないので、いまがチャンス！

[880: 近所をよく知る人]

872さん
谷の下の区画整理事業は、区を上げての一大事業。元々の土地所有者も高齢化して、相続税の支払いには頭を悩ましている地主さん、けっこういるでしょう？

５年１０年スパンで考えて、太子堂２・３丁目地区のこんごを予想すると、まずは、区画整理と老朽化物件の撲滅による防災面の強化があげられるでしょう。　

道路が広がれば、土地に対する資産価値は当然上昇します。自動車が入っていける、通り抜けることができるできないでは、評価に雲泥の差が生じます。とうぜんに周辺の評価にも多大な影響を及ぼす。

周辺地区は相乗効果が得られ、防災面で強い地域となることも土地評価の上昇につながり、三茶の評価も良くなる。

太子堂は、都心部から程よい、ここちいい距離にありながら街全体の整理開発が遅れている。　ＧＨ及び東建へ２０００人強が移住することにより、街の人の流れがかわり、街並がよくなるよう、具体的にすすめていくようになると感じますが・・・？

[881: 876]

877さん、
ご賛意いただきありがとうございます。匿名掲示板の宿命なのかもしれませんが、あまりに無責任というか、低レベル（失礼ですが…）な書き込みが多くて辟易していました。少し横柄な文体ではありますが、852など一連
の書き込みをしたのはそのためです。「高い高い」と分かりきったことを繰り返す何とかの一つ覚えは、検討する上で必要ありません。資金的にクリア出来た上で、本当の意味での検討が始まるのですから。荒らしや僻みは退散願いたい。

さておき、検討者や購入者の皆さんは、車はどうされますか？私は現在の住まいが交通至便で、かつ自家用車通勤ではないため車は持っていません。すでに検討からは外していますが、浜田山物件を検討している時は絶対に購入する予定でした。この物件は、無くても何とかなりそうな気はしているのですが、実際のところはどうなのかと。

[882: 契約済みさん]

私は、現在、桜新町に住んでいますが、車が絶対に必要なことはまずありません。三茶に新婚当時すんでいましたが、同様でした。日々の買い物は至便ですし、ちょっと大きい物も渋谷などから安く配送できます。今はインターネットショッピングも便利ですし。今回、引越しを期に車を処分する予定です。
　ただ、車があれば三茶は246・東名・第三京浜で簡単に川崎・横浜にいけますので、港北ニュータウン周辺のおしゃれな郊外型ショッピングセンターなどで、郊外ならでわの楽しみも味わえます。日帰り温泉なんかいろいろありますし。ということで、車には多少の未練があります。
　でも、三茶駅前にレンタカー屋も24時間オープンしているので気楽に借りようと思っています。

[883: 匿名さん]

そう高い高いと嘆いてばかりでは、なんの進展もない。住友不は値段を下げないデベで有名なことはこの掲示板からも情報が得られているわけで、相場よりたかい物件を購入するにあたり、納得いく材料をひとつひとつさがすことが先決。　高い対価を支払う購入者の、最大限の効用が長く持続できるような具体的な理由を立証し、購入後の満足度が損なわれないようにする理由付けを納得行く形に提示すること。