グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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[843: 匿名さん]

先日ＭＲ行ったんですけど、、
未だに１／３しか売れていないなんて、超不人気物件ですね。

でも１００戸以上売れたわけだから凄いですよ？　完売まであと１
年半はかかるでしょうね？　
来々年の春先（平成２１年３月）あたりが完売の時期とみます？

それまで価格の推移がどうかわるかということかと思いますが・・・
近辺の相場が上昇下降の変動がでれば、売り出し価格改定があるかも
しれません？

[844: 匿名さん]

８０００万円出すなら、三多摩・横浜・川崎あたりの新築一戸建て
を買いますね。　ランニグコストもないし、庭付きの戸建が買えますよ。

[845: 匿名さん]

三多摩・横浜・川崎?

そこまで妥協するつもりはないでしょう（笑）

[846: 匿名さん]

府中・調布・溝の口・青葉台などの郊外で栄えている街の
方が住みやすいですね。
特に義務教育課程の子供さんがいる方は郊外で栄えている
街の方が環境がいいし、子供もたくさんいるし、生活しやすい。

三茶あたりは少子化が著しいし、もっと都心よりも少子化が加
速して、ＤＩＮＫＳか子供がひとりいる家庭でかつ経済的にゆとり
がある方でないと・・・・・
普通の人は無理ですね。　５０００万円前後がこんごのことを考え
ると手頃な値段です。　となると郊外しか購入の手立てがない。

[848: 匿名さん]

将来「貸す」か「売る」可能性が高い人は、
千代田区・港区・一部中央区・渋谷区・一部新宿区にどうぞ。

ここは永住目的ならＯＫだけど、「貸す」「売る」なら
絶対的に損になりますからね。

新築時の人気度は、ほぼそのまま「中古市場」「賃貸市場」
の人気度です。

今のこの物件の人気度が全てを物語ってるね。
せっかくダイヤモンドに高く評価してもらったのに、
この閑古鳥状態は、、これ以上もう打つ手ないよね。

業界ではここの売れ行きが今後の不動産市場を占う試金石
なんてよばれてるんだけど、、、ほぼ結果見えたね。

[849: 地元不動産業者さん]

ようは値段の問題だけ。　総額１億５０００万円以下でないと・・・
このエリアは１億５０００万円がアッパーの数字だね？

[850: 地元不動産業者さん]

残り１１４戸だそうです？これからは先着順

[851: 匿名さん]

プラウドタワーすごかったですね↓。
それに比べてこっちは、、、ある意味注目してます。


■■野村不動産／飯田橋駅前再開発プロジェクト「プラウドタワー千代田富士見」、
全306戸を即日完売（2007/7/24）
●最高倍率23倍・平均倍率2.9倍・総登録件数899件・来場者5,400組超
http://www.nomura-re.co.jp/news/2007/20070724.pdf

[852: 匿名さん]

何だか、雑草のようなネガキャンのせいで、検討者や購入者の有益な情報交換という雰囲気ではなくなってしまったね。悪貨が良貨を駆逐するとはこのことか。

自分は検討に当たって、スーパーゼネコン社員と大手設計事務所の知人2人に意見を求めた。結果、かなりの高評価だった。固有名詞を出すと荒れるので差し控えるが、ここにも名前が挙がっている高名な物件よりもね。技術屋さんは、こういう視点で見てるのかと勉強になった。念のため、1級建築士の知人にも話を聞いてみるつもり。

金勘定でしか物件を評価しない人には分からないのかも知れないが、自分や家族が安心して暮らせる箱＝住まいという観点からすれば、建築的には見所があるのだそうな。長く住もうとするなら、不動産という観点も大事かも知れないが、建築物としての評価もまた大事。どちらを優先するかは人それぞれ。

あえて付言すれば「きちんと図面通りに施工されていれば」という条件付きだが。要は手抜きされたら意味がないということ。

[853: 地元不動産業者さん]

いくらなんでも手抜き工事はないでしょう？
下請けの施工会社はすべて公に公表しているし
作業員もすべて作業員証明書を持って作業にあたり
信用がおけるかんじが致しますが？

GHは、指定容積率・高度制限を遥かに超えて建てられますが
近隣の容積率・高度（高さ）を買っているようですね？
南側の円泉寺は容積率２００％で２種高度地区です。
ここからダイブ容積率緩和の条件をいただいているような感じが
致しますが・・・・・
同じ淡島通りの『駒場プロジェクト』は、ここと同じ１２階建て
ですが、近隣住民の猛反対運動がおこりました。
しかし、ここは反対運動がまったく起こらずに現在に至っています。

ということは、設計の変更はないと見ますが、どうなんでしょうか？
確認申請を変更するにあたり、当然に建築主事の了解が必要となり
計算のやり直しや図面の書き直し、材料の発注の調整などで手間がか
かります。

[854: 匿名さん]

住宅ローンを“タダ”にしてしかも
北海道旅行を経費化してしまうちょっといい話

http://www.warazon.com/aesaku/07MM001.html

[855: 匿名さん]

＞８５２

どんな立派な箱でも場所が場所、値段が値段だからね。
立派な箱と良い地盤というのはみんな分かってる。

でも、それと「値段」と「場所」が全く折り合わないだけ。
これが、まだ渋谷区、目黒区あたり、山手通り内だったら
飛ぶように売れてたと思うよ。

でもそこをあえて超挑戦的な価格で売り切ろうとするのが、
すみふなんだよ。だから非難も多い。。

[856: 匿名さん]

852さん
建物だけの評価なら、山奥の物件でも「良い建物だ」という評価
になります。でもこの場所（太子堂）にしては高すぎる。
建物の値段なんてそもそも物件価格のせいぜい２〜３割でしょ。

この２〜３割部分が素晴らしいからって、残りの７〜８割を
見て見ぬ振りするのは、判断としては誤っているのでは？？

購入者なら「購入者のひいき目」で、気持ちも分からなくも
ないですが。

[857: 匿名さん]

良いマンションは待ってて出てくるってものじゃないから、インスピレーションで決めることは間違っていないと思います。

[858: 匿名さん]

852です。

>855さん
概ね同意。要は地位の割りに高いということに尽きる。あえて付言すれば、ネームバリューに囚われずに純粋に住環境としてみた場合、それなりに評価できる部分もあるかと。

>856さん
ちょっとそれは極端かと(笑)。土地柄という点では、言いたいことは分かりますけど。駅徒歩が若干あるとはいえ城南環7内、都心近郊物件です。ある程度の利便性は担保されています。

>857さん
それもありかも(笑)

私が言っているのは、あくまで検討についての一視点。あまり詳しくは書けないのだけれど、前述知人から話を聞いていると、かなり寒気を覚えたのも事実。もちろん資産価値も気になって仕方ないところではあるが（何せ高いし）、金に代えられるものと代えられないものがあるということを知った。
逆の見方をすれば、立地的(収益還元法的)な資産価値というだけで飛び付くと痛い目に遭う‘かも’しれないということ。もちろん都心物件でそんなにひどい物件はないとの意見もあると思う。が、建築の世界の裏話を聞くと、何が起きるか分からない。
自分と家族が住むということを考えたとき、どこにプライオリティを置くのか。また、どの辺りでバランスを取るのか。改めて考えさせられた。
その上で、この物件はどうかと問われれば、あくまで私の視点では「まあ、ありかな」ということ。もちろん、どこぞのカリスマ評価者のように手放しで100点なんて言いませんよ。皆さんご存知の通り、当然にマイナス面はある。

でも、単調なネガキャンでなく、こんな風に議論できるのはうれしいですね。掲示板の価値があるというもの。

[859: いつか買いたいさん]

そうここは城南エリアでまして環７の内側エリア・・・・・
とりあえず一等地くずれの場所。利便性は担保されていることはまちがえないでしょう。ただ、『場所』と『値段』が一致しないので、購入者の最大限の効用が得られないことが、不人気の要因といえる。

もし価格が、適正相場の坪単価３００〜３５０万円内で設定されていれば、成約率は当然、現時点で８０％は超えているのではないでしょうか？　場所は、太子堂といっても、都心部を除く他エリアの人からみれば高級地です。都心回帰現象を狙って価格の設定をしてほしかったな〜　

　都心部から降りてくる都落ちのハイレベル客層狙いではなくて、郊外から都心（区部）へ移住を検討するスタンスの顧客層向けの価格設定にしてほしかった。　川崎横浜三多摩あたりの人たちが、買換えを検討するならば、ここの立地なら、適正価格で販売となれば即決するでしょう。

[860: いつか買いたいさん]

訂正
坪単価　３００万円前後

[861: 匿名さん]

デベの考え方、売り方が分かってきました。

野村→相場通りの価格設定で人気を出させて「即日完売」でイメージアップで次の物件にも弾みをつける。利益は多く出ないけど、販促費も抑えられ、さっさと次の物件の営業に専念でき、即日完売物件ということで購入者も誇りを持って良いイメージで住み続けることができる。。

住友→相場以上の価格設定で、購入者に背伸びをさせて粗利益をがっちり出す。当然なかなか売れないけど、イメージ悪いのはもともとなので、そのまま価格を据え置き、何年かかろうとも結局最後には完売して利益をがっちり出す。購入者は高値で買うことになり、入居後もマンション内で営業が続き、嫌な思いと売れ残り物件の悪いイメージをずっと持ち続けて住むことになる。

結論：購入者からしてみたら、野村は適正価格で売ってくれるし、完売で買う方も営業も気分がとても良い。ある意味ＷｉｎＷｉｎの営業スタイル。

でも住友は高くしか売らないから購入者には辛いし、営業もなかなか売れないからストレス増大。結局、潤うのは住友不動産の会社本体だけ。

結構核心を突いてると思いますよ。

[862: 匿名さん]

池尻大橋再開発プロジェクト。興味深いですね。
購入目的が少し違うかもしれないけど、利便性は
抜群でしょう。検討の余地は充分にあるのでは？？

マスタービューはほぼ完売だけど、三茶ＧＨ検討者は
こっちも見た上で総合判断必要では？？
１０月にＭＲオープンです。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

[863: 匿名さん]

地理的には近いですが、実際どうですかね。検討者で池尻新タワーと競合すると考える人はいますか？誰かが書いてましたが、ＧＨは駅から10分(強)歩くことで、そこそこの住環境を得ています。一方、池尻は駅徒歩2分ですが、246＆首都高＆新ジャンクションの3点セットに“隣接”ですよね。選択のベクトルとしては真逆だと思うのですが。ＧＨに興味がある人は池尻には関心が無く、逆も然りと思うのですが。